資產(chǎn)評價(jià)師cpv評價(jià)實(shí)務(wù)一-講義-房地分估模式下的土地評價(jià)

1、第 07 講 房地分估模式下的土地評估三、成本法（一）概述1. 基本思路成本法的評估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。成本法是以假設(shè)重新建造被估不動(dòng)產(chǎn)所需要的成本 為依據(jù)評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置或重建可以產(chǎn)生同等效用的不動(dòng)產(chǎn)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和 為依據(jù)，再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。2. 適用范圍（1）一般適用房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場法、收益法等方法進(jìn)行評估的情況。（2）成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制 土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，土地成本的增加并不一定 會(huì)增加它的使用價(jià)值，所以成本法在土地評估

2、中的應(yīng)用范圍受到一定限制。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)成本高，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值就必定高；不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)成本低，也不意味著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值就必 定低。（3）不動(dòng)產(chǎn)評估使用成本法的主要評估對象 對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念 館、公園、新開發(fā)地等特殊性的不動(dòng)產(chǎn)評估比較適用。3. 前提條件價(jià)值等于“成本加平均利潤”是在較長時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。成本法評估時(shí)，要求被評估不動(dòng)產(chǎn)具備以下前提條件：（1）被評估不動(dòng)產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，被評估不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部

3、結(jié) 構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新房地產(chǎn)具有可比性。（2）被評估不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料?，F(xiàn)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)與歷史資料要具有相同性或可比性。（3）不動(dòng)產(chǎn)建造過程中的工程量是可以計(jì)量的，且該類不動(dòng)產(chǎn)可以重復(fù)“生產(chǎn)”。（4）隨著時(shí)間的推移，不動(dòng)產(chǎn)具有一定損耗特性。4. 路徑選擇及計(jì)算公式（1）不動(dòng)產(chǎn)合估路徑或不動(dòng)產(chǎn)分估路徑的選擇應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象狀況和土地市場狀況，選擇不動(dòng)產(chǎn)合估路徑或不動(dòng)產(chǎn)分估路徑。商業(yè)、住宅類在建不動(dòng)產(chǎn)多采用不動(dòng)產(chǎn)合估。工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)多采用不動(dòng)產(chǎn)分估；（2）當(dāng)選擇房地合估路徑時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤（ 4-16 ）（3）當(dāng)選擇房地分估路

4、徑時(shí)分別測算土地重置成本、建筑物的重置成本不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值土地使用權(quán)價(jià)格房屋建筑物價(jià)值（ 4-17 ）5. 評估步驟運(yùn)用成本法評估價(jià)值，一般經(jīng)過下列程序步驟：（1）搜集有關(guān)土地取得成本的資料；（2）搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；（3）估算不動(dòng)產(chǎn)重置成本；（4）估算折舊；（5）估算土地增值收益；（6）求取積算價(jià)格。 在選擇房地合估或者房地分估的情況下，上述步驟應(yīng)根據(jù)具體情況有所調(diào)整。 （二）房地分估模式下的土地評估（成本逼近法）成本逼近法基本公式： 土地使用權(quán)價(jià)格土地取得費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)用利息利潤稅費(fèi)土地增值收益（ 4-18 ） 【說明】房地分估模式下的土地使用權(quán)的評估方法包括市場法、收益

5、法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 正法等。1. 計(jì)算土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：（1）國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成作用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)包含一定的級差地租參照中華人民共和國土 地管理法安置補(bǔ)助費(fèi)保證被征地農(nóng)業(yè)人口在失去其生產(chǎn)資料后的生活水平不降低而設(shè)立的地上附著物和青 苗補(bǔ)償費(fèi)對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補(bǔ)償新菜地開發(fā)建設(shè)基金征收城市郊區(qū)的菜地國家有關(guān)規(guī)定【說明】其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和 安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。一般情況，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和不

6、得超過土地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 30 倍（特殊 情況經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)外）。（2）取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 是對原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地有具體規(guī)定。2. 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用（1）土地開發(fā)費(fèi)按待估宗地設(shè)定開發(fā)程度下應(yīng)投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算 按照待估宗地的條件、估價(jià)目的和實(shí)際已開發(fā)程度，確定待估宗地的開發(fā)程度。 屬建成區(qū)內(nèi)已開發(fā)完成的宗地，評估設(shè)定的開發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地 紅線內(nèi)土地平整。（2）根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同，確定是否計(jì)入宗地紅線內(nèi)各類開發(fā)費(fèi)用 宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)為達(dá)到設(shè)定開發(fā)程度所需投入的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用。 宗

7、地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)一般包括土地平整費(fèi)。3. 計(jì)算利息（1）土地取得費(fèi)利息 以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期（2）土地開發(fā)費(fèi)利息如果土地開發(fā)費(fèi)是逐步投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的 半計(jì)算。這里應(yīng)該包含整個(gè)銷售期的。3）開發(fā)期計(jì)息期確定 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。 期初一次性投入：全期計(jì)息 均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半 分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入 70%）：計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間?！菊f明】 不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息；利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利。4. 計(jì)算利潤和稅費(fèi) （1）利潤計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤率或投資回報(bào)率。 （2）利潤率計(jì)算的基數(shù) 可以是土地取得費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)（3）稅費(fèi) 土地取得和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費(fèi)用。5.