商住小區(qū)前期駐場物業(yè)顧問方案

1、端城華府商住小區(qū)前期物業(yè)顧問服務(wù)合作方案第一部分、小區(qū)前期物業(yè)顧問服務(wù)合作整體構(gòu)思我們將根據(jù)端城華府樓盤的建設(shè)進(jìn)度與交付時間順序，逐步深入地提供專業(yè)的物業(yè)管理顧問工作。在具體工作中,物業(yè)管理顧問工作則主要通過以下三個不同的階段來實現(xiàn)：前期介入階段、實際指導(dǎo)階段、后期跟蹤階段。一、前期介入階段:物業(yè)公司根據(jù)在日常物業(yè)管理工作中總結(jié)的經(jīng)驗和教訓(xùn),預(yù)先向地產(chǎn)公司提出一些建設(shè)性意見,以免工程完成后才發(fā)現(xiàn)問題,具體可以從以下四個方面進(jìn)行前期介入: 1、從項目設(shè)計開始提前介入,參與物業(yè)建設(shè)項目的配套工程優(yōu)化設(shè)計（樓宇對講安裝、閉路電視監(jiān)控、停車管理系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、外墻空調(diào)主機(jī)位、消防報警系統(tǒng)、二次供水、電

2、梯等）,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,不但能節(jié)省發(fā)展商的工程成本，更能把好質(zhì)量關(guān)，便于物業(yè)建成后的使用和管理。 2、深入的認(rèn)識和了解項目地方市場特點和項目個性,將先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗與項目地方市場特點和項目個性完美結(jié)合,并由此進(jìn)行整體的物業(yè)管理策劃。 3、積極參與工程監(jiān)理工作（實施內(nèi)部對配套設(shè)施工程質(zhì)量二次監(jiān)控）,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來缺憾。 4、讓物業(yè)管理隊伍提前熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備,避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有的失誤。目前物管企業(yè)接手物業(yè)后很長一段時間內(nèi),業(yè)主向物管企業(yè)反映的許多問題實際上是開發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)

3、系的延續(xù)。因此早期介入能有效地減少業(yè)主因前期物業(yè)使用的了解不足而引發(fā)的投訴。 除此以外,在前期介入階段期間,物業(yè)顧問公司還需要從各專業(yè)角度對物業(yè)管理提出建議,以方便日后的物業(yè)管理工作。具體工作包括對社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計及日后的管理(智能卡進(jìn)出封閉式管理、業(yè)主裝修管理、前期電梯使用管理、停車管理、社區(qū)文化營造等),根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗,提出建議性意見;對空調(diào)、消防、智能化工程、電梯的安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議；根據(jù)現(xiàn)時物業(yè)管理法規(guī)、政策及樓盤實際狀況,對物業(yè)公司的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議。二、實際指導(dǎo)階段:此階段是顧問成效關(guān)鍵環(huán)節(jié)，顧問公司需根據(jù)項目的實際進(jìn)展情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理

4、顧問建議,并組織實施。 1、協(xié)助發(fā)展商物業(yè)公司制定和建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制；協(xié)助物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)項目實際情況,測算物業(yè)管理成本,提出物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)公司報當(dāng)?shù)卣飪r部門審批；協(xié)助物業(yè)公司制定招聘方案,選聘并培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層),組建工作隊伍；協(xié)助對各專業(yè)技術(shù)員工進(jìn)行考核評定。 2、根據(jù)豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,結(jié)合項目的實際情況,逐步編制、修訂出一整套嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的管理體系文件,來規(guī)范以后的物業(yè)管理工作。 3、提供設(shè)備移交、接管驗收的全套程序,協(xié)助物業(yè)公司(發(fā)展商)進(jìn)行各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)。 4、編制

5、入伙方案,成立并培訓(xùn)入伙工作小組(預(yù)先將業(yè)主可能詢問的一些物管問題進(jìn)行收集整理),開展入伙模擬演練,使每一個物管人員都熟知整個工作流程,盡量減少入伙工作時的失誤,避免業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司不夠?qū)I(yè)。 5、協(xié)助物業(yè)公司編制各項管理制度,建立相關(guān)業(yè)主資料、專業(yè)技術(shù)資料等檔案;并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)等。 6、根據(jù)項目需要,小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助、指導(dǎo)物業(yè)進(jìn)行項目創(chuàng)優(yōu)工作；協(xié)助提升物業(yè)品牌等。三、后期跟蹤階段。物業(yè)工作人員的后繼培訓(xùn)工作。培訓(xùn)是一項慣穿整個顧問過程中的重要工作,培訓(xùn)效果的好壞直接關(guān)系到整個顧問工作的成敗,培訓(xùn)大致可分為如下一系列課題：（一）管理處員工工作技能與心理素

6、質(zhì)的提升培訓(xùn)，內(nèi)容包括：1、 在接待業(yè)主來訪時，應(yīng)注意哪些問題？2、 不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理的事項，如何處理？3、 “細(xì)心、耐心、愛心” 的貫穿物業(yè)服務(wù)整個工作過程；4、 接受公司上級的正確引導(dǎo)；5、 不斷提升自己的技能；6、 經(jīng)常與業(yè)主溝通的重要性；7、 保持良好的睡眠的重要性；8、 學(xué)會微笑服務(wù)的重要性。（二）學(xué)習(xí)物業(yè)管理的基本理論知識，內(nèi)容包括：1、 國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例自2003年9月1日起施行。什么是物業(yè)管理服務(wù)？物業(yè)管理服務(wù)的范疇與所涉及的相關(guān)部門。2、 建設(shè)部頒布的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定2001年7月23日起施行。指導(dǎo)處理相鄰關(guān)系。3、 建設(shè)部頒布

7、的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，自2002年5月1日起施行。指導(dǎo)我們裝修管理服務(wù)工作以及為裝修管理服務(wù)提供依據(jù)。管理公司、業(yè)主、裝修公司/負(fù)責(zé)人、相關(guān)管理部門的職責(zé)。（三）學(xué)習(xí)物業(yè)管理與服務(wù)實務(wù)（實際操作與處理方法），內(nèi)容包括：1、房屋質(zhì)量問題的處理流程與方法：2、外墻滲水怎樣處理？3、業(yè)主提出物業(yè)配套不到位或不完善，怎樣處理？4、房屋及設(shè)施設(shè)備管理：（日常檢查、定期檢查維護(hù)、節(jié)能）5、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理制度：一般包括哪些具體制度。6、物業(yè)環(huán)境管理：（清潔綠化管理、噪聲管理）7、公共秩序管理服務(wù)：（公共安全防范管理職責(zé)所在，注意避免做了不該做的事。消防管理預(yù)案、演習(xí)、設(shè)施管理。車輛停放管理標(biāo)

8、識、注意事項）8、業(yè)風(fēng)險防范與緊急事件：控制事態(tài)惡化與蔓延。把可能造成的損失減至最低，恢復(fù)正常管理?；鹁?、氣體燃料泄漏、電梯故障、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、噪聲侵?jǐn)_、刑事案件、臺風(fēng)襲擊。（一定要有文字式，處理流程。同時經(jīng)常會出現(xiàn)的緊急事件如“火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、失竊案件”還要相關(guān)人員到現(xiàn)場講解與培訓(xùn)，而且是定期培訓(xùn)。）9、 物業(yè)檔案管理：（基本檔案物業(yè)查驗驗收查閱復(fù)印借用、客戶業(yè)主檔案更新長期注意保密、日常管理檔案更新與銷毀）10、客戶管理（客戶溝通、客戶投訴處理（重點說解）、回訪、工作服務(wù)滿意度調(diào)查）。第二部分、協(xié)同發(fā)展商做好樓盤營銷工作方案物業(yè)顧問公司應(yīng)在遵守相關(guān)法

9、律、法規(guī)的前提下，以發(fā)展商的合理利益為前提，在運(yùn)作上與發(fā)展商保持緊密的探討與溝通。如：定期參加發(fā)展商召開的各類研討會，提供樓宇開發(fā)與銷售的后勤保障方案，協(xié)助發(fā)展商協(xié)調(diào)與業(yè)主之間的分歧等；目的：讓發(fā)展商有更多的精力專著于樓盤開發(fā)與營銷工作，獲取更大的利潤收益。具體做法包括：一、提供物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)掛靠服務(wù)，協(xié)助發(fā)展商取得樓盤的預(yù)算證。二、售樓部現(xiàn)場的秩序維護(hù)：1、在樓盤開盤吉日，委派年輕、形象佳、有經(jīng)驗的保安與管理員到現(xiàn)場協(xié)助做好樓宇的開盤活動。2、發(fā)展商舉辦各種形式的促銷活動時，委派年輕、形象佳、有經(jīng)驗的保安與管理員到現(xiàn)場協(xié)助工作。3、日常銷售工作秩序的維護(hù)，按發(fā)展商的指示制止各種有可能影響到樓盤銷售的外來人員滋擾。三、停車管理服務(wù)：1、對睇樓人士的停車指引與車輛看管工作。2、規(guī)范外來車輛的停放。3