常州某大型商業(yè)項(xiàng)目整體定位體系報(bào)告

1、以城出世以城出世 萬(wàn)象新天萬(wàn)象新天 武漢舵落口項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位報(bào)告 目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位 中國(guó)的大型商業(yè)項(xiàng)目列舉中國(guó)的大型商業(yè)項(xiàng)目列舉 北京金源時(shí)代MALL 60萬(wàn) 華南MALL 75萬(wàn) 重慶西部建材城 100萬(wàn) 常州萊蒙城 58萬(wàn) 上海中環(huán)百聯(lián) 42萬(wàn) 廣州正佳廣場(chǎng) 40萬(wàn) 【泰富城】【泰富城】 現(xiàn)代性、多業(yè)態(tài)、大型化的綜合商業(yè)中心。 【紐約第五大街店鋪】【紐約第五大街店鋪】 【西湖名店街】【西湖名店街】 【上海新天地】【上海新天地】 酒店式公寓移至東北角，臨廣電中路為宜，退縮紅線20米以上。 保留4個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口，去掉2個(gè)。 各商業(yè)單體建筑，太多邊邊角角，形成太多死角位，不符合商

2、業(yè)經(jīng) 營(yíng)的規(guī)律和經(jīng)營(yíng)心理，應(yīng)盡量全部去掉。 做到完全的人車(chē)分流，項(xiàng)目體內(nèi)不允許機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)出入。消 防通道全部變?yōu)椴叫械馈?將臨湖的一條人行（消防通道）改為人行廣場(chǎng)通道。 出入口廣場(chǎng)、景觀平臺(tái)等開(kāi)放空間，設(shè)置必要的主題雕塑、藝術(shù)雕 塑。 物流通道和卸貨平臺(tái)應(yīng)全部移至地下停車(chē)場(chǎng)。共設(shè)置4個(gè)卸貨平臺(tái)。 LOFTLOFT商務(wù)公寓商務(wù)公寓 【LOFT介紹】介紹】 LOFT最早起源于20世紀(jì)50年代美國(guó)紐約曼哈頓區(qū)，一批放蕩不羈極富創(chuàng)造力的年輕藝 術(shù)家，把那些被遺棄的小型廠房和倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行一番布置，將其變成個(gè)性十足、充滿藝術(shù) 魅力的特殊住宅。既居住又工作，過(guò)著一種藝術(shù)與生活、工作和居家沒(méi)有距離的生活。

3、LOFT已進(jìn)入了更多人的生活視野，成為了一種追求個(gè)性、向往自由的生活方式。它已 成為一種理想的工作居住方式。LOFT詮釋更加張揚(yáng)個(gè)性的家居概念。LOFT特有的高大 靈活、可重組結(jié)構(gòu)的大型自由空間打破傳統(tǒng)住宅空間的格局，為居住者張揚(yáng)個(gè)性提供 了可能。 靈活的層高，多變的空間，自由的組合，兩層空間，只計(jì)一層面積，在同等的價(jià)格下， LOFT能擁有雙層空間的超過(guò)正常的使用率、創(chuàng)意的靈活空間發(fā)揮，更令產(chǎn)品的附加值 大大提升，深受大中城市的年輕人甚至是時(shí)尚中年人士的喜愛(ài)?！百I(mǎi)一層送一層”， “告別一層不變的生活”，可以說(shuō)非常準(zhǔn)確地概括了LOFT產(chǎn)品備受歡迎的因素。 【LOFT獨(dú)特價(jià)值】獨(dú)特價(jià)值】 它是非主

4、流的生活方式。與人們熟知的居住概念既然不同，它不僅僅是 公寓式的“單元格”，而是進(jìn)入了一種更為高大寬敞的立體空間。 它對(duì)現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出挑戰(zhàn)。工作和居住不被分 離，而是發(fā)生在同一個(gè)大空間中。 它象征著先鋒和前衛(wèi)。在這里生活，藝術(shù)創(chuàng)造是第一位的，通過(guò)豐富的 想象創(chuàng)造出的生活，使人們的更加愜意，更能體現(xiàn)主人潛在的藝術(shù)家氣質(zhì)。 LOFT中是自我和個(gè)性爆炸的地方。巨大的空間完全不受世俗、家族的羈 絆，使它成為你釋放獨(dú)立的空間。 【主力消費(fèi)群】【主力消費(fèi)群】 年輕、高收入、文化層次高、擁有個(gè)性居住理念的年輕 群體。 本案已規(guī)劃有一棟純辦公樓，再定位為辦公樓，在功能配置雷同。此外，在常

5、 州，尤其在武進(jìn)區(qū)，辦公樓的銷(xiāo)售不受市場(chǎng)歡迎，難以回籠資金。而LOFT公寓， 則是一種兼有小型公司及自由職業(yè)者辦公功能的功能建筑，同時(shí)，也能能較好地 解決本項(xiàng)目及周邊商家辦公居住之需。 星級(jí)酒店，則存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，投入大，投資回收期長(zhǎng)、需要尋找適合的合 作經(jīng)營(yíng)品牌等諸多問(wèn)題。 酒店式公寓，一般要求做到返租后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，才有成功的可能性。這一經(jīng)營(yíng)模 式，即使在京滬穗等特大型中心城市里，也少有成功的案例，容易產(chǎn)生法律糾紛。 而在常州這樣的二線中小型城市里，成功的可能性更小。 而LOFT公寓，則是一種藝術(shù)氣息很濃的兼有辦公、商務(wù)功能的個(gè)性化居住建筑， 十分適合本案項(xiàng)目。LOFT可住宅方式銷(xiāo)售，快速回

6、籠資金，不必花精力長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 更重要的是，LOFT是一種新的居住空間形態(tài)，有引導(dǎo)常州新居住理念的作用，同 時(shí)，又豐富了項(xiàng)目的功能組合，為項(xiàng)目主體功能商業(yè)起配套服務(wù)作用。 采取后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，立面線條力求簡(jiǎn)潔，采取重金屬 主色調(diào)。 層高按4.8米設(shè)計(jì)，若規(guī)劃限高為現(xiàn)方案的72米，則按16層 設(shè)計(jì)，若規(guī)劃限高不超過(guò)100米，則按21層設(shè)計(jì)。損失的建筑 面積，完全可以通過(guò)提高單價(jià)彌補(bǔ)回來(lái)。 建筑形體為長(zhǎng)寬=556030的長(zhǎng)方體，中間為一通道連 廊，通道南北兩側(cè)安排小戶型，東西兩端頭設(shè)中大戶型。以 建筑面積4060為主力戶型。 建筑面積統(tǒng)計(jì)表建筑面積統(tǒng)計(jì)表 購(gòu)物購(gòu)物 餐飲餐飲 娛樂(lè)娛樂(lè) 休閑休閑

7、觀光觀光 旅游旅游 消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)體驗(yàn) 配套服務(wù)配套服務(wù) 本項(xiàng)目商業(yè)功能由購(gòu)物、餐飲、 娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游、消費(fèi) 體驗(yàn)、配套服務(wù)等八種功能組合 而成。 在有主有次基礎(chǔ)上的兼容綜合原 則。即在八種功能組合中，要以 購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為重點(diǎn)、主體 性功能，其他為次重點(diǎn)功能或依 附性功能。 原則上，觀光、旅游功能是對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)城市目的地和商業(yè)龍 頭地位的總體發(fā)展目標(biāo)的一種必然的回報(bào)。觀光功能是一種 依附性功能，不需要任何特別的業(yè)態(tài)來(lái)支持，但需要地段、 交通、項(xiàng)目建筑和各種配套設(shè)施等物質(zhì)性硬件支撐，更需要 項(xiàng)目聲譽(yù)等非物質(zhì)性因素支撐。雖然觀光功能不能實(shí)現(xiàn)直接 的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，但是對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)的作用十

8、分巨大， 能間接提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)收益，我們應(yīng)十分重視，不 能認(rèn)為觀光功能可有可無(wú)。不是所有的商業(yè)項(xiàng)目都具有具備 觀光功能的條件的，既然我們的項(xiàng)目有幸具備觀光功能的條 件，我們應(yīng)十分珍惜。實(shí)際上，在任何城市，尤其在常州這 樣的中型城市，具備很好的觀光功能的商業(yè)項(xiàng)目是少之又少 的。 與觀光功能相同，消費(fèi)體驗(yàn)功能也是一種依附性功能，不需 要任何特別的業(yè)態(tài)來(lái)支持，也是通過(guò)項(xiàng)目軟、硬件綜合效應(yīng) 來(lái)實(shí)現(xiàn)的。與觀光功能相比，消費(fèi)功能的實(shí)現(xiàn)，更體現(xiàn)在購(gòu) 物環(huán)境（硬環(huán)境和軟環(huán)境）、購(gòu)物方式、產(chǎn)品展示、信息交 流、產(chǎn)品發(fā)布活動(dòng)等環(huán)節(jié)上。消費(fèi)體驗(yàn)功能也十分重要，比 觀光功能作用更大更直接。 與觀光功能不同，休

9、閑功能既是一種依附性功能，同時(shí)又是 一種主體性功能，可以也需要用一定的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)支撐。要 把項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)成為常州市民茶余飯后閑聊的對(duì)象、游樂(lè)的 場(chǎng)所。在業(yè)態(tài)方面，可以安排室內(nèi)外休閑性運(yùn)動(dòng)、游樂(lè)業(yè)態(tài)。 與上述三種功能相比，娛樂(lè)、旅宿、餐飲、購(gòu)物等功能，都 是主體性功能，都應(yīng)由實(shí)實(shí)在在的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)支撐和體現(xiàn)的。 對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)總體發(fā)展目標(biāo)，娛樂(lè)功能、業(yè)態(tài)不可 少，而且應(yīng)以中高端業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)組合適當(dāng)窄一些。 在主體性功能當(dāng)中，應(yīng)把餐飲功能作為僅次于購(gòu)物功能的功 能。應(yīng)以大型中式高檔餐飲業(yè)態(tài)為主，輔以中式和西式風(fēng)味 特色餐飲、休閑類(lèi)餐飲。 購(gòu)物功能是本項(xiàng)目主要、核心、關(guān)鍵功能，是其他功能的主

10、導(dǎo)功能。體現(xiàn)購(gòu)物功能的業(yè)態(tài)要占據(jù)項(xiàng)目最大份額的經(jīng)營(yíng)面 積，要占據(jù)較好的經(jīng)營(yíng)位置。在充分體現(xiàn)項(xiàng)目的觀光、消費(fèi) 體驗(yàn)、休閑等依附性功能上，要起主要作用。應(yīng)以中高端品 牌零售業(yè)態(tài)為主，輔以少量大眾化消費(fèi)業(yè)態(tài)，并與體現(xiàn)其他 功能的其他業(yè)態(tài)相互配合，共同把本項(xiàng)目打造成常州地區(qū)乃 至蘇南地區(qū)相關(guān)零售業(yè)態(tài)中高端品牌聚集中心。 配套服務(wù)功能是一項(xiàng)十分重要的功能，是整個(gè)功能系統(tǒng)有機(jī) 高效運(yùn)轉(zhuǎn)的“潤(rùn)滑劑”，包括銀行、銀聯(lián)自動(dòng)存取款機(jī)、電 信營(yíng)業(yè)廳、郵政營(yíng)業(yè)廳、沖印店、修鞋擦鞋店、停車(chē)場(chǎng)、洗 車(chē)店等等眾多業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)類(lèi)型一覽業(yè)態(tài)類(lèi)型一覽 業(yè)態(tài)組合比例業(yè)態(tài)組合比例 購(gòu)購(gòu) 物物 餐餐 飲飲 娛樂(lè)休閑娛樂(lè)休閑 【投資回報(bào)

11、定價(jià)法】【投資回報(bào)定價(jià)法】 售價(jià) = 項(xiàng)目單位的月租金項(xiàng)目投資回報(bào)率12 此方法主要依據(jù)市場(chǎng)上租金水平與投資回報(bào)率，較為客觀， 廣泛應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 花園街花園街 南大街南大街 新北區(qū)新北區(qū) 參考上述租金樣本，結(jié)合考慮本案項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、發(fā)展前 景，我們將起始租金均價(jià)定為： 75元元/月月 通過(guò)對(duì)常州市場(chǎng)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)商業(yè)投資回報(bào)率較低，購(gòu)鋪者不能短期內(nèi) 回收成本，這表明常州市大部分購(gòu)買(mǎi)商鋪者只是把商鋪?zhàn)鳛楸Ｖ档囊环N 手段，而并非通過(guò)高額的租金來(lái)回收成本。故我們將年投資回報(bào)率定為： 6% 756%12 = 15000元元/ 投資型客戶 自用型客戶 購(gòu)置型客戶 國(guó)內(nèi)外品牌百貨公司、連鎖超市公司

12、 適量國(guó)際知名品牌代理商及加盟商 大量國(guó)內(nèi)一線品牌直營(yíng)店、代理商或加盟商 少量國(guó)內(nèi)二線品牌直營(yíng)店、代理商或加盟商 國(guó)內(nèi)外餐飲品牌直營(yíng)店、代理商或加盟商 國(guó)內(nèi)外娛樂(lè)品牌直營(yíng)店、代理商或加盟商 【消費(fèi)者來(lái)源】【消費(fèi)者來(lái)源】 各類(lèi)活動(dòng)吸引的客流 節(jié)假日效應(yīng)帶來(lái)的客流 餐飲娛樂(lè)吸引的客流 休閑景觀吸引的客流 主力品牌商家吸引的客流 品牌、特色商品吸引的客流 新概念新理念吸引的客流 旅游客源 【消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)】【消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)】 主年齡段：2545歲 次年齡段：1825歲及4555歲 【消費(fèi)者地理分布】【消費(fèi)者地理分布】 武進(jìn)區(qū)原為武進(jìn)市，武進(jìn)的居民具有較強(qiáng)的地域情緣，首選在 武進(jìn)區(qū)消費(fèi)而并非中心商業(yè)區(qū)，本項(xiàng)目商業(yè)以餐飲、休閑、娛 樂(lè)為主，輔以部分購(gòu)物等業(yè)態(tài)，首先必須立足武進(jìn)，滿足區(qū)域 的目標(biāo)客戶群，其次依賴自然及人工景觀、業(yè)態(tài)品牌優(yōu)勢(shì)、獨(dú) 特定位等因素吸納中心城區(qū)及新北區(qū)的消費(fèi)者，第三為外地旅 游的客戶。 旅游旅游 消費(fèi)者消費(fèi)者