做房地產(chǎn)會計賬務的一些基礎知識

1、1 、 經(jīng)營成本 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補償費、 前期工程費、 建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用。 （ 1 ）土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、 地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥?安置動遷房支出等。 （ 2 ）前期工程費： 包括規(guī)劃、 設計、 項目可行性研究、 水文、 地質(zhì)、 勘察、測繪、“三通一平”等支出。 （ 3 ）建筑安裝工程費：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 （ 4 ） 基礎設施費： 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、 供水、

2、 供電、供氣、 排污、 排洪、 通訊、 照明、 環(huán)衛(wèi)、 綠化等工程發(fā)生的支出。 （ 5 ）公共配套設施費： 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。 （6 ）開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、機物料消耗、辦公費、低值易耗品、降溫取暖費、水電費、勞動保護費、差旅費、財產(chǎn)保險費、檢驗試驗費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 2 、管理費用 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定， 管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織營運生產(chǎn)活動的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費

3、、稅金、土地使用費（海域使用費） 、土地損失補償費、技術轉(zhuǎn)讓費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧（減盤盈） 、毀損與報廢、獨生子女費、降溫取暖費、水電費、出國人員經(jīng)費、警衛(wèi)消防費、外籍人員費用、 倉庫經(jīng)費、 勞動保護費、 試驗檢驗費、 宣傳經(jīng)費、 微機聯(lián)網(wǎng)費、運輸費、財產(chǎn)保險費、上交管理費（凈） 、住房基金、制服費、租賃費、圖書資料費、印刷費、廣告費、展覽費、會議費、投標招標費、考察聯(lián)絡費、 殘疾人就業(yè)保障金、 清潔衛(wèi)生費以及其他管理費用。 （ 1 ）公司經(jīng)費：包括公司管理人員工資、公司管理人員職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗

4、品攤銷和其他公司經(jīng)費等。 A 、公司管理人員工資：包括管理人員的工資、獎金、津貼和補貼等。B、 公司管理人員職工福利費： 指企業(yè)用于管理人員集體福利方面的開支，按照管理人員工資總額的 14 %提取。C、差旅費：指企業(yè)按規(guī)定支付給因業(yè)務、工作需要出差人員的住宿費、交通費、伙食補助等費用。 D 、辦公費：核算企業(yè)管理機構日常辦公所發(fā)生的各項支出。包括：文具紙張費、書報資料費、印刷費、郵電費等。 E、 折舊費： 指企業(yè)管理部門對本部門所擁有的固定資產(chǎn)按固定資產(chǎn)價值和規(guī)定的分類折舊率計算提取的折舊費用。 F、修理費：指企業(yè)為修理固定資產(chǎn)和低值易耗品等財產(chǎn)所支出的費用。 G 、物料消耗：核算企業(yè)進行日常

5、管理活動所消耗的物料。H 、低值易耗I、指企業(yè)按規(guī)定的標準和攤銷辦法攤銷的低值易耗品費用。其他公司經(jīng)費：指除上述公司經(jīng)費以外的其他公司經(jīng)費。 （ 2 ）工會經(jīng)費：指按職工工資總額的 2 計提撥交給工會的經(jīng)費。 （ 3 ）職工教育經(jīng)費：指為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工工資總額的 1.5 計提。 （ 4）社會保障繳費：指單位為職工繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷等社會保險費，單位為職工繳納的補充養(yǎng)老、補充醫(yī)療保險也包括在內(nèi)。 （ 5 ）補充保險費：是指在社會統(tǒng)籌保險范圍之外的，由企業(yè)支付給商業(yè)保險公司的，計入“管理費用”中的職工人身保險費。 （ 6 ）董事會費：指企業(yè)最高權

6、利機構（如董事會）及其成員為履行職能而發(fā)生的各項費用，包括：董事成員津貼、會議費、差旅費及其他費用等。 （7 ）咨詢費：指企業(yè)向有關咨詢機構進行科學技術、 經(jīng)營管理咨詢時按有關規(guī)定所支付的費用， 包括聘請經(jīng)濟技術顧問、 法律顧問以及為取得咨詢服務等支付的費用。 （ 8 ）審計費：指企業(yè)聘請注冊會計師進行查帳驗資以及進行資產(chǎn)評估等發(fā)生的費用。 （ 9 ）訴訟費：指企業(yè)因經(jīng)濟糾紛起訴或應訴而發(fā)生的各項費用。 （ 10 ）排污費：指企業(yè)按照規(guī)定交納的排污費用。 （ 11 ）綠化費：指企業(yè)對在所在地區(qū)進行綠化所發(fā)生的零星綠化費用。 （ 12 ）稅金：指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、 土地使用稅

7、、 印花稅等。 （ 13 ） 土地使用費 （海域使用費） ：是指企業(yè)使用土地（海域）時按規(guī)定支付的費用。14 ）土地損失補償費： 指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中破壞的國家不征收的土地所支付的土地損失補償費。 （ 15 ）技術轉(zhuǎn)讓費：指企業(yè)使用非專利技術時支付的費用。包括以技術轉(zhuǎn)讓為前提的技術咨詢、技術服務、技術培訓過程中發(fā)生的有關開支等。 （ 16 ）技術開發(fā)費：指企業(yè)研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術、新工藝所發(fā)生的新產(chǎn)品設計費、工藝規(guī)程制定費、設備調(diào)試費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、 研究人員的工資、 研究設備的折舊、 與新產(chǎn)品試制、技術研究有關的其他經(jīng)費、 委托其他單位

8、進行的科研試制費用以及試驗失敗損失。 （ 17 ）無形資產(chǎn)攤銷：指專利權、商標權、著作權、土地使用權、 非專利技術等無形資產(chǎn)的攤銷。 （ 18 ） 遞延資產(chǎn)攤銷：指企業(yè)按規(guī)定期限攤銷遞延資產(chǎn)所發(fā)生的費用。 遞延資產(chǎn)包括企業(yè)開辦費、 固定資產(chǎn)修理支出、 租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用。 （ 19 ）業(yè)務招待費：指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營的合理需要而支付的實際費用。（20 ）壞帳損失：指企業(yè)因應收帳款經(jīng)確認無法收回而造成的損失。 （ 21 ）存貨盤虧（減盤盈） ：核算企業(yè)經(jīng)過核實，按照規(guī)定程序經(jīng)過審批后盤虧（減盤盈）的庫存物資。 （ 22 ）毀損與報廢：指企業(yè)經(jīng)過鑒定，按照規(guī)定程

9、序經(jīng)過審批的庫存物資的毀損或報廢23 ）獨生子女費：核算企業(yè)支付職工獨生子女費用所發(fā)生的支出。24 ）降溫取暖費：指企業(yè)在公司一級發(fā)生的降溫取暖支出。 其下設“對外支付”和“支付個人”兩個子項。“對外支付”指支付給本企業(yè)以外單位的降溫取暖費。（25 ）水電費：核算企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位的水費和電費。（26 ）出國人員經(jīng)費： 核算企業(yè)因業(yè)務需要必須支付的出國人員費用， 包括旅費、 服裝費、 伙食費、 零用費、 小禮品及必要的國外交際費用。 （27 ）警衛(wèi)消防費： 核算企業(yè)進行警衛(wèi)消防活動所發(fā)生的各項支出。 其下設“對外支付的警衛(wèi)消防費”是指企業(yè)雇傭企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位進行警

10、衛(wèi)消防活動所支付的費用。 （28 ）外籍人員費用： 核算企業(yè)支付給企業(yè)雇用的外籍人員的各項費用支出。 包括：外籍人員的工資、住宿費、交通費、保險費、家屬費用、醫(yī)療費、培訓費等。 （29 ）倉庫經(jīng)費：核算企業(yè)使用和租賃倉庫所發(fā)生的費用。其下設“對外支付部分”， 指支付給企業(yè)以外單位的倉庫費用。 （ 30 ）勞動保護費：核算企業(yè)當年發(fā)生的各項勞動保護費用。 （ 31 ）試驗檢驗費： 指企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部的獨立核算單位的試驗檢驗費。 （32 ）宣傳經(jīng)費：核算企業(yè)開展業(yè)務宣傳所發(fā)生的各項費用。 （33 ）微機聯(lián)網(wǎng)費：核算企業(yè)在電算化過程中發(fā)生的各種相關費用， 既包括企業(yè)內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)所發(fā)

11、生的各項費用， 也包括對外支付的各項網(wǎng)絡服務費用。 （ 34 ）運輸費：其下設五個子項：“對外支付的運輸費”、“燃料費”、“保險費”、“運輸交納費”和“其他運輸 費”。 “對外支付的運輸費”是指企業(yè)雇傭企業(yè)外部單位或本企業(yè)內(nèi)部獨立核算的運輸單位進行運輸活動所支付的費用。 燃料費、 保險費、運輸交納費指企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的運輸單位在進行相應的運輸活動時所發(fā)生的燃料費、保險費、運輸交納費。“運輸交納費”的具體含義為企業(yè)交納的養(yǎng)路費、過路費、過橋費、 停車費、 洗車費等。 （ 35 ）財產(chǎn)保險費：核算企業(yè)實際交納的財產(chǎn)保險費。 （36 ）上交管理費：核算企業(yè)經(jīng)財政機關批準，支付給上級管理機構的經(jīng)費扣

12、除企業(yè)收取的下屬單位上交本企業(yè)的管理經(jīng)費后的凈額。（ 37 ）住房基金：指企業(yè)在管理費用中開支的各項有關住房的費用。（ 38 ）制服費：指企業(yè)為職工分發(fā)制服所發(fā)生的費用支出。 （ 39 ）租賃費：指企業(yè)租用辦公用房、營業(yè)用房、 機械設備及低值易耗品等支付的費用。其下設“房地產(chǎn)租賃費”、 “旅店旅館租賃費”和“機械設備及低值易耗品租賃費”三個子項。 （40 ）圖書資料費：指企業(yè)管理部門購置圖書資料而發(fā)生的各項費用支出。 （ 41 ）印刷費：指企業(yè)由管理費開支的因業(yè)務需要支付給印刷部門的各種費用。 （42 ）廣告費：指企業(yè)通過報刊、電臺、 電視臺、 雜志以及應用專刊、 畫片、 年歷、 幻燈進行廣告

13、宣傳，以及進行經(jīng)國家批準的專項業(yè)務宣傳事項所支付的費用。 （43 ）展覽費：指企業(yè)為推廣業(yè)務或介紹新產(chǎn)品、新工藝、新技術而進行的展覽活動所支出的各項費用，包括場地租費、展品制作費、布置費、講解人員報酬等。 （44 ）會議費：指企業(yè)自己主持非本單位范圍內(nèi)的會議所發(fā)生的各項費用。如訂貨會等。 （45 ）投標招標費：指企業(yè)進行投標招標活動所發(fā)生的各項費用。 （46 ）考察聯(lián)絡費：指企業(yè)外出進行考察聯(lián)絡所發(fā)生的各項費用。（ 47 ）殘疾人就業(yè)保障金：指企業(yè)按規(guī)定交納的殘疾人就業(yè)保障金。（48 ）清潔衛(wèi)生費：指企業(yè)進行清潔衛(wèi)生活動所發(fā)生的各項費用。 （49 ）其他管理費用：指企業(yè)在報告期內(nèi)發(fā)生的除本調(diào)查

14、表明確列出的管理費用項目以外的所有管理費用。 它可能與企業(yè)會計帳目中的“其他管理費用”項的數(shù)據(jù)不同。 3 、銷售費用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定， 銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用， 以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費，專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗、以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復費、看護費、采暖費等等。 4 、財務費用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度”規(guī)定， 財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用， 包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的利息支出 （減

15、利息收1）入） 、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費以及籌資發(fā)生 的其他財務費用等。本調(diào)查表將財務費用細化為下面三項指標: 利息支出： 指企業(yè)報告期內(nèi)按規(guī)定計入財務費用的借款利息 （包括貼現(xiàn)息）支出額。 （ 2 ）利息收入：指企業(yè)當年的利息收入總額，此項以負數(shù)填列。 （ 3 ） 其他財務費用： 指企業(yè)在報告期發(fā)生的除利息支出和利息收入以外的所有財務費用。 （三）賓欄指標 只有金額一欄，對主欄指標進行價值量核算。 （四）補充資料1 、經(jīng)營收入：指企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結算和出租開發(fā)產(chǎn)品所取得的實際收入。 2 、商品房銷售收入： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （單位） 在報告期售出商品房的實際收入，一次

16、收清的，一次全部計入銷售收入；按合同規(guī)定分期收款的，可按合同規(guī)定的時間分次計入收入。在填報上述兩項指標時，需注意：對于按項目結算的單位，當期 損益表中“經(jīng)營收入”和“商品房銷售收入”貸方當年累計發(fā)生額為零時， 應以“經(jīng)營收入”或“商品房銷售收入”借方當年累計發(fā)生額數(shù)填列。 3 、 經(jīng)營稅金及附加： 指企業(yè)因從事生產(chǎn)經(jīng)營活動應負擔的營業(yè)稅、 城市維護建設稅和教育稅附加等。需注意， 對于按項目結算單位，營業(yè)稅金應按當年實交數(shù)計算填報。 4 、其他業(yè)務利潤：指企業(yè)的其他業(yè)務收入扣除其他業(yè)務成本及應負擔的費用、稅金后的凈收入。 5 、從業(yè)人員數(shù)：指在各級國家機關、政黨機關、社會團體及企業(yè)、事業(yè)單位中工

17、作，取得工資或其他形式的勞動報酬的全部人員。 包括在崗職工、 再就業(yè)的離退休人員、民辦教師及在各單位中工作的外方人員和港澳臺人員、 兼職人員、 借用的外單位人員和第二職業(yè)者。 不包括離開本單位仍保留勞動關系的職工。各單位的從業(yè)人員反映了各單位實際參加生產(chǎn)或工作的全部勞動力。6 、工人：指從事礦產(chǎn)勘查、開采、產(chǎn)品的生產(chǎn)制造、工程施工和運輸設備操作的人員及有關人員。 工業(yè)企業(yè)的“工人”， 指在基本車間和車間（或附屬輔助生產(chǎn)單位） 中從事工業(yè)性生產(chǎn)的工人及廠外運輸與廠房建筑物大修理的工人。 建筑企業(yè)的“工人”指從事建筑安裝、附屬輔助生產(chǎn)、多種經(jīng)營與運輸工作的工人。7 、專業(yè)技術人員： 指專門從事各種

18、科學研究和專業(yè)技術工作的人員。 從事本類職業(yè)工作的人員， 一般都要求接受過系統(tǒng)的專業(yè)教育， 具備相應的專業(yè)理論知識， 并且按規(guī)定的標準條件評聘專業(yè)技術職務， 以及未聘任專業(yè)理論知識， 但在專業(yè)技術崗位上工作的人員。 其中具有高級技術職稱的人員統(tǒng)計為高級專業(yè)技術人員，其他為其他專業(yè)技術人員。 8 、行政管理人員： 指在中國共產(chǎn)黨中央委員會和地方各級黨組織， 各級人民代表大會常務委員會，人民政協(xié)，人民法院，人民檢察院，國家行政機關，各民主黨派，工會，共青團，婦聯(lián)等人民團體，群眾自治組織和其他社團組織及其機構， 企業(yè)、 事業(yè)單位中擔任領導職務并具有決策、管理權的人員。 9 、其他人員：指在國家機關、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位中從事行政業(yè)務、行政事務工作的人員和從事安全、消防、郵電等業(yè)務的人員；從事商業(yè)、餐飲、旅游、娛樂、運輸、醫(yī)療輔助服務及社會和居民生活等服務的人員以及不便