合肥市中興西湖花園三期商鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣總案

1、 中興西湖花園三期商鋪09年價(jià)格體系及營(yíng)銷(xiāo)推廣總案明亮博遠(yuǎn)中興西湖花園項(xiàng)目組2008-12-19一、當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)合肥樓市新突破口：商鋪營(yíng)銷(xiāo)。眾多開(kāi)發(fā)商調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略以商鋪主打市場(chǎng)。近日，在合肥樓市還處在低迷時(shí)期，住宅銷(xiāo)售不景氣的情況下，眾多開(kāi)發(fā)商調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略以商鋪主打市場(chǎng)，眾多樓盤(pán)項(xiàng)目不約而同的推出了街鋪的銷(xiāo)售或者是準(zhǔn)備推商鋪，尤其在年底這個(gè)時(shí)段的時(shí)候?！吧啼佊郎趧?dòng)蕩經(jīng)濟(jì)第一財(cái)富”、“全生活體驗(yàn)街”、“安大北門(mén)最后的掘金商機(jī)”、“精品旺鋪火熱預(yù)約，黃金投資方案園您百萬(wàn)財(cái)富夢(mèng)，日進(jìn)千金早買(mǎi)多得”越來(lái)越多的有關(guān)商鋪的宣傳廣告進(jìn)入消費(fèi)者的眼球。但受“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”等心理因素綜合作用，多數(shù)購(gòu)房群體產(chǎn)生

2、嚴(yán)重的觀望情緒，投資者的信心更是不足，而一再出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策也尚未見(jiàn)起效，綜觀國(guó)內(nèi)樓市現(xiàn)狀與合肥市場(chǎng)分析，我們認(rèn)為目前乃至今后一段時(shí)間內(nèi)合肥房地產(chǎn)形勢(shì)總體較為低迷，但未來(lái)仍有望平穩(wěn)發(fā)展。所以，為避開(kāi)同比競(jìng)爭(zhēng)，我們預(yù)計(jì)避開(kāi)年底這一時(shí)間段，擬在09年初推出三期商鋪。但要取得贏市我們必須有直面地產(chǎn)“熊市”的良好心態(tài)，同時(shí)必須借力取一些非常營(yíng)銷(xiāo)手段，才能最大化刺激成交。結(jié)合本案的實(shí)際情況，當(dāng)前下階段的推廣需從“振奮投資客戶(hù)信心+著眼于產(chǎn)品本身+直接力度折扣”入手展開(kāi)。二、明確我們要推出的產(chǎn)品中興西湖花園三期，6棟樓的底商，共43套，面積區(qū)間36.91-334.49m2。 產(chǎn)品明細(xì)期 段三期總量底商位

3、置1#樓8#樓17#樓23#樓24#樓25#樓6棟體 量4間3間8間8間8間12間43層 數(shù)1層層高3.8-4.2米面積區(qū)間36.91-334.49平米主力面積區(qū)間70-120平米之間總面積5232.74平米 產(chǎn)品分析a.優(yōu)勢(shì)新站核心財(cái)富：地處新站版塊核心位置的旺盛商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目緊臨城市主干道，商機(jī)圍繞，商業(yè)氛圍濃厚。強(qiáng)大消費(fèi)群體：背倚逾15萬(wàn)方“中興西湖花園”大型社區(qū)，小區(qū)入住率在逐步提高，必然將帶動(dòng)小區(qū)商業(yè)的發(fā)展和提高?，F(xiàn)鋪即買(mǎi)即賺：36.91-334.49平米黃金旺鋪均已準(zhǔn)現(xiàn)房，即買(mǎi)即收益，相對(duì)與期房來(lái)說(shuō)更具競(jìng)爭(zhēng)力。升值潛力巨大：區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，板塊升值空間巨大。臨街臨財(cái)富：整個(gè)商鋪成l

4、布局緊臨街道，不僅能享受社區(qū)住宅業(yè)主的日常生活消費(fèi)，也能輻射到社區(qū)外部客戶(hù)的消費(fèi)力。在現(xiàn)有的比較成熟的大型住宅小區(qū)內(nèi)，切原一、二期門(mén)面的經(jīng)營(yíng)狀況表現(xiàn)良好，給投資者信心。從體量來(lái)看本次只推出43套商鋪，排除市場(chǎng)不利因素，資金回籠壓力相對(duì)較小。b.劣勢(shì)項(xiàng)目規(guī)劃為單層單邊沿街商業(yè)且數(shù)量少，同潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比處于規(guī)模效益中的劣勢(shì)，不易形成街鋪的濃厚商業(yè)氛圍。部分存在面積較大，100平米以上較多，還有少量200-300的大面積，總價(jià)較高。進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，部分商鋪達(dá)20米，商用價(jià)值不高。項(xiàng)目周邊尤其是瑤海路的商鋪經(jīng)營(yíng)不樂(lè)觀，從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，投資回報(bào)率不高； 項(xiàng)目周邊尚未形成整體商業(yè)氛圍。本案周?chē)啼伖?yīng)量過(guò)多

5、，面臨商業(yè)過(guò)剩威脅，經(jīng)營(yíng)和投資戶(hù)信心不足，持幣觀望心態(tài)嚴(yán)重。 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)梳理新站核心財(cái)富地處車(chē)站商圈，直擊新站財(cái)富核心！強(qiáng)大消費(fèi)群體背倚逾15萬(wàn)方中興西湖花園成熟社區(qū)，消費(fèi)力鼎沸！現(xiàn)鋪即買(mǎi)即賺36-334m2黃金旺鋪準(zhǔn)現(xiàn)房，即刻購(gòu)買(mǎi)、即刻使用、即刻收益!臨街臨財(cái)富商鋪成l布局緊臨街道，社區(qū)內(nèi)業(yè)主生活消費(fèi)和社區(qū)外部消費(fèi)雙重享受。升值潛力巨大區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，板塊升值空間巨大，投資寶地錢(qián)景無(wú)限，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健財(cái)富增值!總結(jié)：本案擁有的優(yōu)勢(shì)非常有限，而且缺乏差異性，難以在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。只有通過(guò)資源的優(yōu)化，強(qiáng)化“社區(qū)經(jīng)濟(jì)”“臨街現(xiàn)鋪”等亮點(diǎn)，在營(yíng)銷(xiāo)推廣上，揚(yáng)長(zhǎng)避短，盡可能放大三期產(chǎn)品特有的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，規(guī)避劣勢(shì)

6、。三、本案周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)商鋪及當(dāng)前銷(xiāo)售情況周邊在售存量較多，競(jìng)爭(zhēng)份額大，當(dāng)前銷(xiāo)售全線飄綠。調(diào)研日期：2008年12月16日項(xiàng)目名稱(chēng)總體量剩余體量均價(jià)/價(jià)格范圍當(dāng)前銷(xiāo)售優(yōu)惠近期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)面積范圍及層高客戶(hù)投資經(jīng)營(yíng)情況商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)情況信達(dá)格蘭云天101套6116平方米66套3654平方米7600/7000-8000元/付款99/98折無(wú)7090平方米/3.9米1：1無(wú)限制5組/天康城水云間64套7422平方米46套3168平方米7500/7400-8500元/無(wú)無(wú)70110平方米/5.1米1：1無(wú)限制5組/天晨陽(yáng)世紀(jì)城152套8943平方米售完7000/5500-8000元/-200300平方

7、米/3.9米1：1無(wú)限制5組/天巴黎春天157套33337平方米已售完-50150平方米/4.0米1：1無(wú)限制10組/天升輝香江街23000平米79套5000平米7400（一、二期單層余鋪）8200（新推兩層商鋪）優(yōu)惠總計(jì)約540元/平米年底即將開(kāi)盤(pán)27109平米/一層5.2，二層2.4投資戶(hù)占一半以上綜合類(lèi)，無(wú)分區(qū)華府竹絲苑29套6804平方米29套6804平方米9000/8000-9500元/（兩層商鋪）無(wú)無(wú)70170平方米/3.4-3.6米一期只剩4套。后期高層商鋪尚未開(kāi)。無(wú)限制5組/天陽(yáng)光匯景88套6036平方米27套3208平方米8300/7500-9800元/（兩層商鋪）無(wú)無(wú)361

8、80平方米/3.9米1：1無(wú)限制10組/天中環(huán)東方名景133套7853平方米32套2813平方米7300/7000-8000元/付款98/97折無(wú)60130平方米/3.1-4.2米1：1無(wú)限制5組/天補(bǔ)充：1、陽(yáng)光匯景11月16日開(kāi)盤(pán)情況 推出體量：59套（體量較?。サ?2組團(tuán)購(gòu)客戶(hù)，實(shí)際市場(chǎng)供給只有47組。開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：（1）認(rèn)籌卡成功選鋪，可享受100元/平米優(yōu)惠。 （2）購(gòu)買(mǎi)單層商鋪可享受3000元/套。 （3）購(gòu)買(mǎi)雙層商鋪可享受8000元/套。 （4）銀行按揭9.9折，一次性付款9.8折。 價(jià)格：5200元/平米起價(jià)認(rèn)購(gòu)體量：30套2、香江街三期12月13日認(rèn)籌情況 推出體量：79套開(kāi)

9、盤(pán)優(yōu)惠： 150號(hào),優(yōu)惠188元/ 51100號(hào),優(yōu)惠138元/ 100號(hào)以后,優(yōu)惠108元/。 自實(shí)際繳納認(rèn)籌金之日起至08年12月22日每天優(yōu)惠500元。 50平米以下送6個(gè)月租金 51100平方送9個(gè)月租金 100平方以上送12個(gè)月租金。 開(kāi)盤(pán)后七日內(nèi)辦妥所有購(gòu)房手續(xù)可享受按時(shí)簽約獎(jiǎng)2000元。 一次性付款再優(yōu)惠1% 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日16：00前成交的客戶(hù)均可參與港澳雙飛游抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 凡前100名認(rèn)籌香江街客戶(hù)均可獲贈(zèng)價(jià)值50元手機(jī)充值卡一張。價(jià)格：8200元/平米均價(jià)認(rèn)購(gòu)體量：10套 分析：從上表調(diào)研數(shù)據(jù)反映，本案周邊在售樓盤(pán)存量為24647平米，可以看出在住宅銷(xiāo)售不景氣的情況下，眾多樓盤(pán)項(xiàng)目

10、不約而 同的推出了街鋪的銷(xiāo)售或者是準(zhǔn)備推商鋪，尤其在年底這個(gè)時(shí)段的時(shí)候，在年底及明年處本案所屬板塊仍有一定的存量商業(yè)供應(yīng)及新推商業(yè)，這將對(duì)本案三期年初開(kāi)盤(pán)形成競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)成一定威脅。調(diào)研售樓現(xiàn)場(chǎng)的情況，也反映出當(dāng)下樓市的蕭條，較為冷清。位于本案對(duì)面新開(kāi)盤(pán)的陽(yáng)光匯景11月推出體量較小，反映出對(duì)市場(chǎng)信心不足，在策略上以少量商鋪先期試水市場(chǎng)，結(jié)果也不甚理想，認(rèn)籌一般。據(jù)調(diào)查新站片區(qū)商業(yè)價(jià)格9-11月在55757394元/之間，其中11月份價(jià)格，達(dá)到一個(gè)波峰期。而本案所調(diào)查的商業(yè)部分均價(jià)在7843元/左右，可見(jiàn)商鋪呈價(jià)格上升趨勢(shì)。四、開(kāi)盤(pán)前期如何推廣三期商鋪差異化主題定位實(shí)現(xiàn)突破適應(yīng)市場(chǎng)合理定價(jià)推廣思路

11、成功引導(dǎo)開(kāi)盤(pán)選擇入市良機(jī)系節(jié)奏全面造勢(shì)配合節(jié)點(diǎn)展開(kāi)多聚到推廣攻勢(shì)項(xiàng)目定位及案名建議（一）關(guān)于項(xiàng)目定位思考：業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn)：作為一個(gè)住戶(hù)尚未完全入住的社區(qū)，其住戶(hù)的商業(yè)需求存在一個(gè)逐漸遞進(jìn)的過(guò)程，本案作為社區(qū)商業(yè)中心，本案商業(yè)體量較小不成規(guī)模，其核心消費(fèi)體是所有入住本項(xiàng)目的客戶(hù)，目前其承擔(dān)著滿(mǎn)足已入住客戶(hù)最基本的生活需求和提升項(xiàng)目生活質(zhì)量從而提升入住率的艱巨任務(wù)，同時(shí)也擔(dān)負(fù)滿(mǎn)足社區(qū)以外的周?chē)袌?chǎng)生活消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)設(shè)置理由汽車(chē)美容店以進(jìn)深較大的商鋪24h便利店 自助銀行洗衣店 藥店糕餅店 美容美發(fā)茶坊咖啡大部分為強(qiáng)度需求級(jí)商業(yè)配套，滿(mǎn)足基本生活需求，尊重市場(chǎng)依據(jù) 餐飲 娛樂(lè)影響小區(qū)生活環(huán)境 中介

12、代理店便于房屋二次流通，增加入住 小五金建材店社區(qū)裝修所必需 小裝潢公司 日用小百貨社區(qū)日常生活所必須說(shuō)明： 根據(jù)調(diào)查汽車(chē)美容店市場(chǎng)較為活躍，成蔓延的方式在社區(qū)周?chē)l(fā)展，對(duì)社區(qū)車(chē)輛及其他車(chē)輛服務(wù)，本案部分商鋪如24#樓25#樓較大的進(jìn)深更是滿(mǎn)足此類(lèi)業(yè)態(tài)的選鋪要求； 上圖中洗衣店、自助銀行、24h便利店等日常生活類(lèi)及大型社區(qū)必備之設(shè)施將作為長(zhǎng)期固定業(yè)態(tài)； 小五金店、裝潢公司、日用小百貨等在項(xiàng)目是必要的業(yè)態(tài)，因此可以放在相對(duì)位置較好的商鋪位置內(nèi)，同時(shí)考慮到后期商業(yè)業(yè)態(tài)需要更新?lián)Q代，因此可將這幾個(gè)較好的商鋪所處位置直接做為商業(yè)更新的首選商鋪，可以使得新近業(yè)態(tài)能夠有較好的位置經(jīng)營(yíng)。（二）關(guān)于目標(biāo)客群思

13、考目標(biāo)客群分析：根據(jù)使用目的劃分目標(biāo)客戶(hù)群，本案目前周邊商業(yè)氛圍不夠濃郁，購(gòu)買(mǎi)群體主要以投資為主要購(gòu)買(mǎi)目的。他們手頭有一定閑余資金，但缺乏投資渠道，從眾、跟風(fēng)心理較強(qiáng)，同時(shí)看中本案是現(xiàn)鋪，投資風(fēng)險(xiǎn)小，未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?目標(biāo)客群定位：核心客群：看好本區(qū)域發(fā)展的合肥市內(nèi)投資者。重要客群客群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來(lái)的自用型商戶(hù)。邊緣客群：具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，看好合肥發(fā)展前景的外地投資者。目標(biāo)客群職業(yè)描述：投資客，私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)，小區(qū)業(yè)主，資深政府公務(wù)員。（三）項(xiàng)目案名建議案名思考：核心概念起著總括項(xiàng)目特征即本案承擔(dān)著滿(mǎn)足社區(qū)及周?chē)钕M(fèi)需求的業(yè)態(tài)定位，給目標(biāo)客戶(hù)強(qiáng)有力的

14、利益承諾，并對(duì)分概念起著統(tǒng)歸作用，它是我們傳播的核心。西湖街坊案名：主推廣語(yǔ)： 車(chē)站商圈，直擊財(cái)富核心 西湖，是公司名稱(chēng)，由于杭州西湖房地產(chǎn)知名度較高，在案名里加入西湖，可以給客戶(hù)信心，也便于承接中興西湖花園住宅項(xiàng)目傳播資源。 街坊，既生活街區(qū)，概括了三期作為社區(qū)街鋪的主要功能，對(duì)于本項(xiàng)目43不大的規(guī)模來(lái)說(shuō)，口號(hào)簡(jiǎn)單明了，利于傳播。單位價(jià)格制訂策略項(xiàng)目定價(jià)：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)及項(xiàng)目周邊商圈市調(diào)數(shù)據(jù)作參考，目前新推樓盤(pán)商鋪大部分為2層結(jié)構(gòu)，其底層價(jià)格較高，相對(duì)于本案的單層商鋪來(lái)說(shuō)，不具有可參考性。單層商鋪的價(jià)格具有很大的可參考性，但本項(xiàng)目周?chē)膯螌由啼佂剖蹠r(shí)間較早，均價(jià)在7400元/平方，由前面市

15、場(chǎng)分析得知，如今雖為市場(chǎng)低迷期但商鋪的價(jià)格呈上漲的趨勢(shì)，所以綜合考評(píng)影響商鋪價(jià)值的系列因素，結(jié)合三期商鋪的位置及產(chǎn)品實(shí)際建議本案的價(jià)格稍高與區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)，但同時(shí)來(lái)自市場(chǎng)的巨大抗性及回籠資金的壓力價(jià)格不易太高。建議三期的商鋪價(jià)格：均價(jià)7800元/平方折價(jià)原則及折價(jià)權(quán)限建議：為規(guī)范銷(xiāo)售案場(chǎng)銷(xiāo)售折讓及付款方式，特制定以下執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。一次性分期付款銀行按揭備注銷(xiāo)售折讓98折不定，個(gè)案處理99折/付款要求簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，交清所有房款不定，個(gè)案處理簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，交清首付款，并辦理銀行按揭手續(xù)可以和促銷(xiāo)優(yōu)惠組合使用一房一價(jià)定價(jià)報(bào)告另行審批營(yíng)銷(xiāo)策略：目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，鑒于本案僅4

16、3套商鋪體量較小、周邊目前尚未成市、商業(yè)氛圍不濃的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略，主要采用純銷(xiāo)售與短期返租銷(xiāo)售模式，快速出貨，回籠資金。為了銷(xiāo)售氣氛的營(yíng)造，同時(shí)考慮連鋪購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的需求，不至于將商鋪全部賣(mài)散。同時(shí)也考慮到為后期大型業(yè)態(tài)和特殊客戶(hù)需求的入住。我司建議進(jìn)行必要的銷(xiāo)控，根據(jù)認(rèn)籌情況，留出部分商鋪，可以根據(jù)客戶(hù)反應(yīng)及需要適時(shí)放出。入市時(shí)機(jī)和營(yíng)銷(xiāo)階段劃分（一）營(yíng)銷(xiāo)階段劃分營(yíng)銷(xiāo)階段時(shí)間要點(diǎn)市場(chǎng)預(yù)熱期（預(yù)訂登記期）09年2月520日進(jìn)行早期的展示接受預(yù)訂，結(jié)合戶(hù)外廣告、海報(bào)派發(fā)、報(bào)紙、人際傳播等渠道形成較強(qiáng)的宣傳之勢(shì)，引起目標(biāo)客戶(hù)群的關(guān)注，在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的攻勢(shì)下，暫緩消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為，等待項(xiàng)目推出。認(rèn)

17、籌期09年2月213月2 0利用4周時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，消化首批客戶(hù)。同時(shí)以項(xiàng)目的各種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為傳播點(diǎn)，多種媒體、多種銷(xiāo)售渠道配合現(xiàn)場(chǎng)展示，打動(dòng)消費(fèi)者，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望，積累首批客戶(hù)資源。公開(kāi)發(fā)售期09年3月21-4月2正式公開(kāi)發(fā)售繼續(xù)累計(jì)客戶(hù)，爭(zhēng)取最大限度轉(zhuǎn)化客戶(hù)，在市場(chǎng)造成開(kāi)盤(pán)轟動(dòng)效應(yīng)，為后續(xù)推廣造勢(shì)。強(qiáng)銷(xiāo)期：09年4月-5月以旺銷(xiāo)帶動(dòng)對(duì)猶疑型客戶(hù)訴求，應(yīng)總結(jié)開(kāi)盤(pán)階段的經(jīng)驗(yàn)和不足進(jìn)行必要的調(diào)整，利用靈活多變的促銷(xiāo)措施，以“壓軸珍藏”為主題告知目標(biāo)客戶(hù)把握良機(jī)。三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：節(jié)點(diǎn)1：09年2月5日周四，三期商鋪開(kāi)始接受咨詢(xún)登記節(jié)點(diǎn)2：09年2月21日周六，三期商鋪開(kāi)始認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)3：09年3月21日周

18、六，三期商鋪正式開(kāi)盤(pán) （二）階段優(yōu)惠促銷(xiāo)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)逆勢(shì)形勢(shì)，啟動(dòng)新穎有誘惑力的力度讓利優(yōu)惠輔助銷(xiāo)售，推波助瀾。本案銷(xiāo)售時(shí)采用“即推廣，即收定，排足號(hào)，即開(kāi)盤(pán)”的方式，短時(shí)間的推廣預(yù)熱后直接收定，收定認(rèn)籌期間只出示優(yōu)惠政策，但不定房源、不公布價(jià)格。此期間下定客戶(hù)能享受認(rèn)籌優(yōu)惠，等客戶(hù)積累到一定程度以后集中開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天舉辦一定的暖場(chǎng)優(yōu)惠，促進(jìn)成交?；敬黉N(xiāo)： 一次性付款：98折，按揭付款99折。 來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)送禮。認(rèn)籌促銷(xiāo)認(rèn)籌期間：“我存錢(qián)，你買(mǎi)房”在認(rèn)籌期采取“我存錢(qián)，你買(mǎi)房”的策略，但凡認(rèn)籌的客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商將在指定的存折里存入現(xiàn)金10000 元。此后每天遞增100元，直至開(kāi)盤(pán)。認(rèn)籌越早，優(yōu)惠越多

19、！以這樣新穎獨(dú)特的方式，吸引客戶(hù)關(guān)注，并壓迫潛在客戶(hù)下定認(rèn)籌。認(rèn)籌當(dāng)日：1）12月期間老客戶(hù)介紹新客戶(hù)的獎(jiǎng)品發(fā)放2）新、老客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，抽取各項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)3) 現(xiàn)場(chǎng)有禮認(rèn)籌活動(dòng)費(fèi)用包括小禮品預(yù)1萬(wàn)元。開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)1、為了保證開(kāi)盤(pán)人氣的旺盛，提高認(rèn)籌客戶(hù)的轉(zhuǎn)化率，確保本案開(kāi)盤(pán)成功，建議采用一定的活動(dòng)來(lái)刺激、推動(dòng)客戶(hù)成交?？刹捎茫悍彩钱?dāng)天選房成功的客戶(hù)，可以再享受8888元的額外獎(jiǎng)勵(lì)（直接從房款中扣除）。2、另外為了維持人氣，可以考慮在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)搭設(shè)舞臺(tái)，用文藝演出的形式吸引人氣加現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，與場(chǎng)內(nèi)外互動(dòng)。開(kāi)盤(pán)主題活動(dòng)預(yù)2萬(wàn)元。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日詳細(xì)活動(dòng)方案及優(yōu)惠措施另附。強(qiáng)銷(xiāo)期促銷(xiāo)（可根據(jù)市場(chǎng)情況有針對(duì)的選擇） 購(gòu)

20、鋪易，低首付的使用：允許首期采用分期付款的方式，一次支付只需要首期款的50，剩余金額由發(fā)展商提供兩年無(wú)息分期付款優(yōu)惠。 每星期精選單位：將項(xiàng)目中綜合素質(zhì)較差的商鋪在原價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定幅度的優(yōu)惠，推出一口價(jià)單位（或以“加推單位”形式），每星期一至兩套，該商鋪不享受其它優(yōu)惠措施。 團(tuán)購(gòu)活動(dòng)：對(duì)于30-90平米中小面積商鋪舉辦團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，設(shè)立團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。 優(yōu)惠購(gòu)鋪秒秒金 劃定一個(gè)促銷(xiāo)期限，在期限內(nèi)購(gòu)買(mǎi)非精選單位商鋪，可享受38889888元不等的優(yōu)惠金額，通過(guò)促銷(xiāo)的配合，買(mǎi)家越早就能夠獲得越多的優(yōu)惠，能夠促進(jìn)意向性買(mǎi)家能夠盡快成交。具體為：12名，優(yōu)惠9888元34名，優(yōu)惠7888元56名，優(yōu)惠588

21、8元6名之后，優(yōu)惠3888元促銷(xiāo)期限建議兩到三個(gè)星期為佳。單套最高優(yōu)惠預(yù)算達(dá)5-6萬(wàn)（根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)形勢(shì)可做調(diào)整）媒介計(jì)劃及安排媒介組合策略：為有效控制媒介成本，提高媒介推廣的效果，首先應(yīng)控制媒介類(lèi)型，其次要在媒體選擇時(shí)明確次要、重要媒體,借助報(bào)紙、網(wǎng)站等大眾媒介廣為宣傳，同時(shí)對(duì)于60平米中小面積商鋪也可舉辦團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，設(shè)立團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，此外聯(lián)動(dòng)兩千余戶(hù)住宅及一、二期商鋪客戶(hù)資源，持續(xù)設(shè)立“老帶新”基金優(yōu)惠，運(yùn)用小眾媒介渠道，最大化動(dòng)用人員營(yíng)銷(xiāo)挖掘意向客戶(hù)。1、報(bào)紙媒介（12.8萬(wàn)）（后附平面表現(xiàn)）節(jié)點(diǎn)投放日期投放媒體版面尺寸主題費(fèi)用（元）預(yù)約登記09年2月5日新安晚報(bào)整版即將發(fā)售23000報(bào)廣軟文一篇09年2月12日安徽商報(bào)整版即將發(fā)售18000報(bào)廣軟文一篇開(kāi)始認(rèn)籌09年2月20日新安晚報(bào)整版開(kāi)始認(rèn)籌23000報(bào)廣軟文一篇09年3月5日安徽商報(bào)整版開(kāi)始認(rèn)籌18000報(bào)廣軟文一篇公開(kāi)發(fā)售09年3月12日新安晚報(bào)整版即將公開(kāi)23000報(bào)廣軟文一篇09年3月20日新安晚報(bào)整版全城公開(kāi)23000報(bào)廣軟文一篇合肥晚報(bào)24500元/整版，新安晚報(bào)23000元/整版，安徽商報(bào)18000元/整版，以媒體公司最終報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。2、手機(jī)短信 0.