君柳河畔商業(yè)租售方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算

1、君柳河畔商業(yè)租售方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、 商業(yè)部分面積物業(yè)面積（平方米）1號(hào)樓底商（1-4層）1246.92483號(hào)樓底商890.8483合計(jì)2137.77二、 租售方案假設(shè)物業(yè)方案面積及比例1號(hào)底商銷售1246.9248平米58%3號(hào)樓底商持有租賃890.8483平米42%三、 持有方案建議（測(cè)算對(duì)象：本項(xiàng)目考慮持有租賃部分，即：3號(hào)樓商業(yè)部分）針對(duì)項(xiàng)目提出三種可供選擇的持有年限建議： 持有三年較短的持有年限，不利于商業(yè)成熟運(yùn)營 持有46年（推薦）本案7080%經(jīng)營面積為服務(wù)業(yè)，該類物業(yè)要經(jīng)歷較長成熟期，建議持有年限46年 更長年限年限過長，不利于資金的回籠，不建議四、 市場(chǎng)情況在經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)前，對(duì)項(xiàng)目

2、周邊的商業(yè)市場(chǎng)情況作以下了解，周邊缺乏類似物業(yè)做直接性的參比，此處針對(duì)周邊的租金情況做較為詳盡的羅列。 租金情況寶業(yè)城市綠苑商業(yè)租賃狀況：樓層出租面積（m2）經(jīng)營業(yè)態(tài)租金（元/ m2/月）出租情況1f2f整體招租60-300平方米均有便利店及金融網(wǎng)點(diǎn)茶餐廳、咖啡館健身館、美發(fā)、網(wǎng)吧等25-35出租率并不高，其原因是雖已交房，但入住率不高。故商業(yè)部分發(fā)展慢周邊商業(yè)市場(chǎng)狀況：地理位置主力面積（m2）租金（元/ m2/月）樓層備注屯溪路橋以西一部分3545-551f可餐飲濱河路3030-401f、-1f可餐飲巢湖南路30-5035-401f、2f可餐飲合裕路2025-301f可餐飲綜上所述，本項(xiàng)目所

3、在區(qū)域的目前租金水平為：25-556元/平米/月；經(jīng)濟(jì)方案測(cè)算1、 租金預(yù)判原則 因商鋪由生鋪發(fā)展成熟需要經(jīng)歷一定時(shí)間的成熟期，同時(shí)為了吸引品牌商家的入駐，考慮一定的免租期及租金優(yōu)惠，在商業(yè)運(yùn)營的前期租金水平較低，且客戶品牌的簽約期多為三年左右，因此在此階段商鋪的租金水平難以獲得大幅度的提升。租金增幅發(fā)展年限租金增幅時(shí)間示意圖租金增長 商業(yè)運(yùn)營后期，進(jìn)入第四、五年時(shí)，整體商業(yè)經(jīng)營環(huán)境較為成熟，此階段的租金水平可以達(dá)到質(zhì)的飛躍，獲得較大幅度的提升。 進(jìn)入成熟期，商鋪經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)定階段，租金將逐年穩(wěn)步提升，在一段時(shí)間內(nèi)較少出現(xiàn)大幅度躍升情況。 本項(xiàng)目主要以服務(wù)休閑業(yè)態(tài)為主，一般此類業(yè)態(tài)的租期較長，為

4、34年，考慮本項(xiàng)目到第4年，該類業(yè)態(tài)第一輪合同期結(jié)束，如果經(jīng)營得當(dāng)?shù)脑?，第二輪的租金可以有大幅度的提升?本項(xiàng)目的租金遞增率以市場(chǎng)平均增長率為參考租金遞增率表第1年第2年第3年第4年第5年第6年增幅5%52055第7年第8年第9年第10年第11年第12年增幅5%5%200552、 本項(xiàng)目14年租金預(yù)判平均租金（元/平米/月）1號(hào)樓底商3號(hào)樓底商第一年2528 第二年26.2529.4 第三年27.5630.87 第四年33.0737.04 3、 經(jīng)濟(jì)測(cè)算a、現(xiàn)時(shí)銷售方案測(cè)算本項(xiàng)目地處人口密度較高的裕豐花市和合裕路區(qū)的融合部位其商業(yè)價(jià)值不高，生鋪經(jīng)營成功的可能性不過渡到熟鋪的時(shí)間較長，在對(duì)現(xiàn)時(shí)價(jià)

5、格進(jìn)行測(cè)算時(shí)，商業(yè)物業(yè)本處取其資本化率為3%。目前商鋪定價(jià)總的原則還是租金決定售價(jià)，但是在商鋪的實(shí)際的銷售中現(xiàn)實(shí)租金與實(shí)際售價(jià)并非對(duì)等也就是售價(jià)要高于現(xiàn)實(shí)租金理論推導(dǎo)的價(jià)格，其幅度根據(jù)不同的個(gè)案情況大約在15-30%之間（考慮36年內(nèi)的租金遞增），而此類情況購買者也普遍接受，本項(xiàng)目第一年實(shí)際售價(jià)的提升幅度取在20%（本項(xiàng)目前3年的平均租金比第一年起始租金遞增約20%）。根據(jù)本項(xiàng)目14年的租金遞增情況來看，本項(xiàng)目14年的售價(jià)提升幅度都取在15%。1號(hào)樓底商3號(hào)樓底商面積(m2)1246.9248890.8483現(xiàn)時(shí)租金(元/ m2/月)2528現(xiàn)時(shí)售價(jià) (元/ m2)10000x1.2=1200

6、0 11200x1.2=13440 總銷金額(元)14963097.6 11973001.15 總銷金額（元）26936098.75平均價(jià)(元/ m2)12600.09b、持有租賃4年經(jīng)濟(jì)方案測(cè)算年限年平均租金(元/ m2/月)年租金收入(元)年平均售價(jià)(元/ m2)總銷售金額(元)第一年2859857.561120023943024第二年29.462850.441176025140175.20第三年30.8765992.9612348240174183.96第四年37.04791831481631673200.324、 二方案對(duì)比收益對(duì)比方案a即刻出售方案b屆時(shí)銷售銷售面積（平米）2137.772137.77