天津市社會經(jīng)濟、房地產(chǎn)發(fā)展研究

1、09年天津市社會經(jīng)濟、房地產(chǎn)發(fā)展研究目 錄第一部分.天津市經(jīng)濟及社會狀況41.地區(qū)國民生產(chǎn)總值（gdp）42.人均gdp53.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)74.固定資產(chǎn)投資95.人均可支配收入106.恩格爾系數(shù)117.天津人口規(guī)模128.天津人居住房面積13第二部分.天津市房地產(chǎn)市場基本情況151.房屋施工、竣工面積152.房地產(chǎn)開發(fā)投資163.天津市商品房成交狀況184.對未來市場的判斷25第一部分.天津市經(jīng)濟及社會狀況1.地區(qū)國民生產(chǎn)總值（gdp） 數(shù)據(jù)來源：北京、天津、上海統(tǒng)計局2009年前三季度天津市的gdp總額約為4997.02億元，按可比計算，大致增長16.3%，再次實現(xiàn)了高增長。近些年天津市g(shù)dp總

2、量均實現(xiàn)了高速增長，即使在08年金融危機的背景下，前三季度同比的增長幅度依然達到了16.4%，但從gdp的絕對值上看天津與北京、上海等一線城市相比天津市的gdp總量仍有一定的差距。 2.人均gdp數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計局2006年天津人均gdp達到40961元，環(huán)比增長14.5%，按當年平均匯率計算，達到5177美元，是繼上海、北京之后第三個人均gdp達到5000美元以上的地區(qū)。06年后天津市人均gdp依然保持著高速增長，至08年末天津市人均gdp達到7994美元。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，當人均gdp突破5000美金后，將達到中等發(fā)達國家水平，這一階段國民經(jīng)濟相當充足，并進入一個更加活躍、加速發(fā)展的重

3、要階段。同時，原先的資源消耗型、勞動密集型和投資推動型的經(jīng)濟增長方式已不能適應(yīng)城市未來的持續(xù)發(fā)展，將會向依托高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，將步入一個新的發(fā)展時期。3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計局從天津市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況來看，主要依賴第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年來，天津市第二產(chǎn)業(yè)所占比重逐年增加，這與天津產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃有密切的關(guān)系。天津第二產(chǎn)業(yè)的增加既滿足了經(jīng)濟現(xiàn)代化裝備的需要，也滿足了生活水平的提高擴大對工業(yè)品的需要。在未來天津市第二產(chǎn)業(yè)的比重仍會又有所增加，天津?qū)⒉饺胍粋€新的城市發(fā)展時期，將會形成一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期，未來現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將得到充分發(fā)展，從而提高人均收入，促進消費，提升消費結(jié)構(gòu)。同時天津市產(chǎn)業(yè)

4、結(jié)構(gòu)維持以第二產(chǎn)業(yè)為主，以工業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是天津市經(jīng)濟發(fā)展的總體思路。第二產(chǎn)業(yè)的增長帶動了寫字樓、商業(yè)物業(yè)相應(yīng)地發(fā)展。4.固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計局2009年1-10月天津市累計完成固定資產(chǎn)約3987.55億元，同比增長約46.1%，在gdp增長中做出了突出貢獻，是經(jīng)濟增長的主要動力。大規(guī)模城市改造、濱海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)、奧運的后期效應(yīng)是拉動固定資產(chǎn)增長的主要原因。同時09年房地產(chǎn)市場回暖在一定程度上促進了固定地產(chǎn)投資，反之固定資產(chǎn)投資的增加有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在很大程度上也會促進房地產(chǎn)的發(fā)展。天津市城市建設(shè)以及房地產(chǎn)還將有較大的發(fā)展空間。5.人均可支配收入數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計

5、局截止至09年10月底天津市城市居民人均可支配收入已達16931.47元，同比增長11.7%，居民收入的增長有助于人民生活水平的提高，從而促進購買力需求的釋放，導致住房需求發(fā)生相應(yīng)變化，有利于剛性需求向改善型需求轉(zhuǎn)變。6.恩格爾系數(shù)數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計局根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕，目前天津市正處于生活相對富裕的水平上。生活水平的提高從根本上提升了對于物質(zhì)和精神的需求，從而說明改善性需求在地產(chǎn)市場中仍占有較大比重。7.天津人口規(guī)模數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計局截止到2008年底天津市常住人口約

6、為1176萬人，天津城市化進程正在步伐加快，同時經(jīng)濟飛速發(fā)展，未來必定吸引更多人口，根據(jù)規(guī)劃到2020年天津市常住人口將達到1350萬人。而與北京、上海等城市相比天津的人口道路更顯穩(wěn)定，人口規(guī)模的增加，將會從很大程度上刺激房地產(chǎn)市場需求。8.天津人居住房面積數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計局2008年底天津市住房人均面積為28.53平方米，住房面積實現(xiàn)了再次增加，根據(jù)規(guī)劃至2012年天津市人均住房面積將達到30平方米，未來仍有一定的發(fā)展空間，改善性需求將得到進一步發(fā)展。綜上所述，天津經(jīng)濟已進入飛速發(fā)展時期：近幾年gdp增長速度在全國位居前列，同時人均gdp在06年突破5000美元后在之后幾年仍節(jié)節(jié)攀升；產(chǎn)

7、業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)明顯改變，第二、三產(chǎn)業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間；良好的經(jīng)濟環(huán)境、城市改造及城市地位的提升，為固定資產(chǎn)投資奠定了良好的基礎(chǔ)；居民收入不斷增加，生活水平顯著提高，促使消費結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，尤其是在改善居住條件的意愿逐步加強；經(jīng)濟的發(fā)展使人口規(guī)模出現(xiàn)較大幅度攀升，為地產(chǎn)需求奠定了基礎(chǔ)。第二部分.天津市房地產(chǎn)市場基本情況1.房屋施工、竣工面積數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計局天津市房屋施工、竣工面積總體呈現(xiàn)不斷增加的趨勢，2009年截止到10月份天津市房屋施工面積共計7700.61萬平方米，與09年同期相比上漲約10.81%。支撐09年天津房屋施、竣工持續(xù)增長的因素主要有以下幾點：第一，城市改造速度力度加大

8、，城市化速度提升；第二，固定資產(chǎn)投資力度逐漸加大；第三，從房地產(chǎn)供應(yīng)一方看，近些年開發(fā)企業(yè)在天津市獲得土地量持續(xù)增加，在一定程度上加快了房屋的建設(shè)速度，而從房地產(chǎn)市場的需求一方看，對于房屋的需求也在不斷上升。2.房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計局在地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度上，以07、08年增長幅度較為明顯，而09年增速出現(xiàn)下滑，主要是由于08年市場趨于暗淡，在09年初市場不明朗的情況下，開發(fā)企業(yè)對地產(chǎn)的投資采取了謹慎態(tài)度，同時開發(fā)企業(yè)在08年的土地需求熱度上有所減緩。但從房地產(chǎn)的投資開發(fā)投資額的絕對值上看，同樣呈現(xiàn)了高速增長的局面，09年前10月天津市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約564.75億元，較

9、08年同期上漲了15.81%，再次達到歷史高位。3.天津市商品房成交狀況3.1年度成交狀況l 年度成交量分析數(shù)據(jù)來源：天津市房管局每日房價09年1-11月天津市共計成交商品房1336.48萬平方米，與08年全年相比大幅上升109.36%，呈現(xiàn)了倍數(shù)增長的趨勢，同時09年1-11的成交規(guī)模也達到了近些年的成交峰值。而商品住宅的年度成交量走勢與商品房基本相同，在成交結(jié)構(gòu)中，06-07年商品住宅在商品房所占比重呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，商業(yè)、辦公物業(yè)在天津市房地產(chǎn)中獲得了較大的發(fā)展，而至09年商品住宅所占比重有所上升，其主要原因是在經(jīng)歷08年的觀望期后剛性需求與改善型需求的集中“爆發(fā)”。l 年度成交均價走

10、勢數(shù)據(jù)來源：天津市房管局每日房價在商品房價格方面，總體保持了上漲的局面，價格增速以07年最為明顯，但在09年與08年相比價格的增長幅度并不明顯，08年后半程價格向下的幅度過快，而09年價格恢復(fù)緩慢所致。而商品住宅1-11月的整體價格約為7332元/平方米，較08年全年的6922元/平方米，大致上漲了5.92%，價格增長較為明顯，天津商品住宅市場仍具備較大的需求支撐。3.2商品房成交走勢 數(shù)據(jù)來源：天津市房管局每日房價總體上看，在經(jīng)歷了08年的低迷后，09年天津市總體商品房市場表現(xiàn)良好，呈現(xiàn)了較為明顯的回暖跡象，尤其是8月之前，這種趨勢更呈現(xiàn)出單邊上揚的態(tài)勢：成交量,月度成交量自春節(jié)后開始出現(xiàn)增

11、長，雖然成交量在個別月份出現(xiàn)波動，但總體保持向上的趨勢，并于8月達到了近些年的月度成交峰值；9月之后，隨著前期存量的消化和后期供給不足，市場的成交量略有回落。至11月由于購房者擔心各項優(yōu)惠政策于年底結(jié)束，故成交量有所回升。成交均價，08年后半段成交價格快速回落,09年春節(jié)后隨著成交量的上漲，價格平穩(wěn)上揚，并于10月再次突破8000元/平方米，目前價格已經(jīng)基本接近最高時期的水平。3.3各區(qū)域商品住宅成交走勢l 成交量分析 數(shù)據(jù)來源：天津市房管局每日房價08年各區(qū)域成交量較07年出現(xiàn)較大幅度的下滑，而09年各區(qū)域商品住宅成交量均呈現(xiàn)了大幅攀升的態(tài)勢，同時除市內(nèi)六區(qū)外各區(qū)域商品住宅1-11月需求總量

12、已經(jīng)明顯超越07年。比較各區(qū)域成交量，09年成交結(jié)構(gòu)應(yīng)經(jīng)發(fā)生較大變化，環(huán)城四區(qū)已經(jīng)位居絕對的成交核心，首先從外部因素看，土地供需外擴，市中心單價逐步攀升是造成環(huán)城四區(qū)需求占據(jù)主力位置的核心因素，而從外部條件看，由于城市化進程加速，部分近郊區(qū)域配套得到了改善，同時部分近郊地區(qū)具備較好的遠期規(guī)劃，造成了一部分購房者觀念的轉(zhuǎn)變。而濱海新區(qū)09年的成交規(guī)模的攀升各區(qū)域的第二位，最主要是由于濱海新區(qū)的投資環(huán)境與政策、遠期發(fā)展規(guī)劃較其他區(qū)域更具優(yōu)勢，這種優(yōu)勢在塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)顯得更為明顯，而塘沽區(qū)中拆遷造成的巨大剛性需求也成為不可忽視的購買力；隨著近郊和濱海新區(qū)成交規(guī)模地位的改變，市內(nèi)六區(qū)則退至第三位，市中

13、心土地資源越發(fā)稀缺，項目供應(yīng)也隨之減少，造成成交量地位的下滑，但目前市內(nèi)六區(qū)從絕對值上看，仍具有較大規(guī)模；遠郊則在四個區(qū)域中發(fā)展較為緩慢，成交量與其他區(qū)域仍有一定差距，但生態(tài)及旅游大盤多位于此區(qū)域，同時藍印戶口政策帶來了較大需求。l 成交均價分析數(shù)據(jù)來源：天津市房管局每日房價各區(qū)域成交價格方面，以濱海新區(qū)的增長最為明顯；近郊區(qū)域價格則出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢，08年后期價格下調(diào)過快，09年價格上升較為平穩(wěn)是造成價格回落的主要原因；市內(nèi)六區(qū)均價仍在萬元/平方米以上，且仍有小幅增長；遠郊則價格增長較為緩慢，且與其他三個區(qū)域有一定的差距。 4.對未來市場的判斷結(jié)合目前市場情況，我們對天津未來一段時間房地產(chǎn)市

14、場有如下判斷：總體市場形勢在政策沒有大幅度調(diào)整的情況下，會依然向好。成交量：1、成交量有可能在一段時間上保持平穩(wěn)，主要有以下支撐要素：1）宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)好，促進整體經(jīng)濟發(fā)展的政策仍會繼續(xù)；2）天津市在環(huán)渤海中的經(jīng)濟核心地位繼續(xù)明確，城市規(guī)劃和拆遷的范圍、力度有可能進一步加大，催生了一定的剛性需求，這種剛性需求還需要一定的釋放；3）成交量在前一段時間內(nèi)持續(xù)走高，購房者與部分投資者信心有所恢復(fù)，一部分投資客開始入市；4）07年所獲得兩年大限已到，及08年土地的需求量增加，將在未來增加補充項目的供應(yīng)；2、在成交量保持平穩(wěn)的同時，對未來成交量仍有幾點阻礙因素：1）目前政策對地產(chǎn)的支撐作用不明朗，仍需要一段時間進行觀察；2）傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季仍會存在。3）由于08年市場較為平淡，導致目前以消化之前的產(chǎn)品供應(yīng)為主，存量產(chǎn)品已消化大部分，雖然項目在未來供應(yīng)極有可能增加，但產(chǎn)品供應(yīng)的時限存在不確定性，容易造成部分時間段上的空白，從而影響今后的成交規(guī)模。成交均價：隨著成交量的平穩(wěn)釋放，今后