連云港市場(chǎng)報(bào)告

1、連云港2010年市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2010-10-30一、連云港城市概況1、城市概況近年來(lái)，作為連云港城市未來(lái)的核心之一，連云新城是連云港市建設(shè)國(guó)際性海濱城市的重要組團(tuán)，也是提升連云港市海濱城市形象、增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)工程。同時(shí)，連云新城的建設(shè)對(duì)形成“一心三極”城市空間布局、推動(dòng)中心城市加快發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。隨著港城國(guó)際中心的的盛大奠基，必然會(huì)加快連云新城的建設(shè)步伐，提升連云新城城市形象。在中國(guó)的型經(jīng)濟(jì)布局中，上面的一橫是沿海經(jīng)濟(jì)帶，左邊的一撇是隴海蘭新產(chǎn)業(yè)帶，右邊的一豎是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，共有兩個(gè)重要交匯點(diǎn)，一個(gè)是上海，一個(gè)是連云港。是中國(guó)東部沿海地帶唯一的近海腹地還沒(méi)有得到充分開(kāi)發(fā)的黃金

2、地區(qū)，是江蘇省實(shí)施沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶與沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的疊加區(qū)，是帶動(dòng)沿海和蘇北振興的龍頭。南通連云港位于中國(guó)中部沿海，江蘇省北部，南連長(zhǎng)三角，北接膠東環(huán)渤海，東引日韓，西帶冀南徽北。新亞歐大陸橋的起點(diǎn)始于連云港，使連云港處于沿海開(kāi)發(fā)帶與沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶的交點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。連云港下轄新浦、連云、海州三區(qū)，贛榆、東海、灌云、灌南四縣和一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。由于一直以來(lái)，新浦區(qū)為連云港市政府所在地，與港口所在地連云區(qū)相距35公里，所以連云港雖稱“港”但并未如青島一樣發(fā)展為一個(gè)“海濱城市”。連云港城市發(fā)展的“啞鈴”狀，制約了其城市化進(jìn)程，在新一輪城市發(fā)展中，連云港市政府著力打造城市東部“濱海新

3、城”，將連云港打造成國(guó)際性生態(tài)型濱海城市、現(xiàn)代化港口工業(yè)城市、山海相擁的知名旅游城市。2、gdp水平2009年連云港全市g(shù)dp達(dá)到941億元，增幅13.6%，全市人均gdp突破20000元，達(dá)到21144元，比2005年翻了一番。自2005年開(kāi)始，gdp總量保持快速增長(zhǎng)，年均增幅14，但08年受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，增速有所放緩。但從全省各市看，連云港市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)普遍不高。09年連云港市g(shù)dp增幅在全省各市中居倒數(shù)第二位，僅好于宿遷。根據(jù)該市十一五規(guī)劃，2010年連云港gdp要達(dá)到1000億元，即年均增長(zhǎng)15。3、人口發(fā)展連云港全市常住人口達(dá)400多萬(wàn)；城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積為31.3

4、，住房需求機(jī)會(huì)將增大；根據(jù)該市十一五規(guī)劃要求，2010年中心城區(qū)建成區(qū)域要突破100平方公里（05年為69.3平方公里），人口突破100萬(wàn)，即市區(qū)人口保持年均8的增幅，市區(qū)人口的不斷增加將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)良好機(jī)遇。4、城市化水平自2005至2009年，連云港市城市化水平年均遞增額度在1.08，且呈現(xiàn)不斷上升的狀態(tài)，未來(lái)城市化進(jìn)程在穩(wěn)步進(jìn)行，將會(huì)增加剛性的住房需求；5、居民收入水平全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年提高，09年已超過(guò)全面小康目標(biāo)值16000元；居民富裕程度不斷提高，將會(huì)增加改善性住房的需求量。小結(jié)：l 經(jīng)濟(jì)水平處于全省、全國(guó)的中下游水平l 城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蠖?/p>

5、、連云港城市規(guī)劃2.1城市規(guī)劃前景規(guī)劃核心“戰(zhàn)略東進(jìn)、擁抱大?！睆某鞘邪l(fā)展上看，長(zhǎng)期以來(lái)，連云港處境尷尬。向北，融不進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈；向南，離長(zhǎng)三角太遠(yuǎn)；向西，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)面臨整體坍陷的困局，惟有向東是其優(yōu)勢(shì)所在?！皷|進(jìn)”戰(zhàn)略的確定讓連云港徘徊在海洋與內(nèi)陸間的腳步尋找到了新的坐標(biāo)。2007年3月，連云港歷史上前所未有的填海工程新中港填海造地工程啟動(dòng)，整個(gè)工程將造地1.85平方公里。而更重要的是，在這背后還有50余平方公里的填海工程以及屹立于此上的東部濱海新城。連云港將向東、向大海發(fā)展，未來(lái)濱海新城將是連云港整個(gè)城市的核心區(qū)、中心區(qū)。這是一次具有重要意義的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，連云港真正意義上的海洋時(shí)代正在開(kāi)啟

6、，這不僅將讓蘇北從此沐浴清新的海風(fēng)，而且更有可能拉動(dòng)整個(gè)江蘇“出海”。2007年4月21日，江蘇沿海開(kāi)發(fā)工作會(huì)議召開(kāi)，沿海在江蘇被提到前所未有的高度。這不僅表明江蘇的沿海意識(shí)正在覺(jué)醒，更意味著江蘇對(duì)蘇南等地的路徑依賴與體內(nèi)循環(huán)正在逐漸被打破，其既有的發(fā)展范式正在轉(zhuǎn)變。這對(duì)作為江蘇沿海三市的連云港而言是一個(gè)不可多得的崛起機(jī)遇。根據(jù)“東進(jìn)”規(guī)劃，連云港將逐步形成沿海、沿東隴海線的“t型”產(chǎn)業(yè)布局；以東部城區(qū)、新海城區(qū)和贛榆縣為“三極”、濱海新城為“一心”的“一心三極”城市布局；以連云港主體港為“一體”，南北延伸的海岸線及港口為“兩翼”的“一體兩翼”港口布局。連云港總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為我國(guó)沿海中

7、部溝通東西、連接南北的區(qū)域性中心城市，國(guó)際性的港口工業(yè)城市，現(xiàn)代化的濱海旅游城市。城市職能為溝通東西、連接南北的重要節(jié)點(diǎn)與區(qū)域中心城市；我國(guó)中部沿海的國(guó)際性干線大港；江蘇省乃至國(guó)家級(jí)臨港產(chǎn)業(yè)基地；山海相擁、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城市；開(kāi)放創(chuàng)新、和諧發(fā)展的生態(tài)宜居城市。未來(lái)港城將逐漸建立“一體兩翼、一心三極”的空間結(jié)構(gòu)?！耙惑w”即連云港中心城區(qū)，是全市的行政、文化、商貿(mào)及交通中心，“兩翼”即連云港中心城區(qū)南、北兩側(cè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及綜合配套區(qū)?！耙恍摹奔礊I海新城，“三極”分別為新海城區(qū)、南翼新城和贛榆新城。2.2三大城市定位分析按照國(guó)家和江蘇對(duì)連云港的發(fā)展新定位，連云港正在搶抓新一輪的發(fā)展機(jī)遇，全面掀起

8、大開(kāi)發(fā)、大開(kāi)放、大建設(shè)、大發(fā)展熱潮，加快建設(shè)國(guó)際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市。2.3國(guó)際性的海濱城市2005年7月，連云港拿出400萬(wàn)元，向全球征集東部濱海地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，歷時(shí)3個(gè)月，最終確定8個(gè)方案并進(jìn)行整合，形成了連云港東部濱海地區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃。規(guī)劃中的東部濱海地區(qū)將形成“一體兩翼，組團(tuán)遞進(jìn)，三極拉動(dòng)，重點(diǎn)突破”的整體空間結(jié)構(gòu)，由內(nèi)至外形成港灣服務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、海濱居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)五個(gè)層次和多個(gè)組團(tuán)，成為能夠承托城市未來(lái)希望的濱海新城、支撐城市經(jīng)濟(jì)騰飛的產(chǎn)業(yè)基地和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐大港。港灣服務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)濱海居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)在實(shí)施

9、過(guò)程上，留出從山到海、從城到海的生態(tài)廊道，保持青山常在、碧水長(zhǎng)流、藍(lán)天白云、清新怡人的生態(tài)環(huán)境。把東部城區(qū)、新海城區(qū)、贛榆城區(qū)作為相互聯(lián)動(dòng)的三大增長(zhǎng)極進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，三極合圍形成連云港未來(lái)的中心城市。按照現(xiàn)代城市理念，收攏三極，向中心發(fā)展，在位于三極之間的鹽田灘涂上崛起一座50平方公里的海濱新城，寓商務(wù)、金融、會(huì)展、娛樂(lè)、辦公、居住、旅游等多種功能于一體，成為連云港中心城市的核心，也成為蘇北地區(qū)規(guī)模最大、功能最為完善的國(guó)際化商務(wù)中心。目前，有80多家世界頂級(jí)規(guī)劃單位匯聚在連云港，進(jìn)行各項(xiàng)詳規(guī)的編制，實(shí)現(xiàn)詳規(guī)的無(wú)縫對(duì)接。正在建設(shè)連接新海城區(qū)與海濱新城的花果山大道，在海濱新城規(guī)劃范圍內(nèi)掀起灘涂圍墾和

10、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱潮，加快推進(jìn)國(guó)際商務(wù)中心、連島旅游度假區(qū)、東哨西墅片區(qū)建設(shè)，抓好東部城區(qū)重要節(jié)點(diǎn)的整治出新，陸續(xù)建成一批標(biāo)志性建筑，初步展現(xiàn)海濱城市的風(fēng)貌。同時(shí)，積極推動(dòng)新海城區(qū)“互連東進(jìn)”，加快科教創(chuàng)業(yè)園、體育中心開(kāi)發(fā)建設(shè)。確保做到每一項(xiàng)工程建設(shè)都要找有水準(zhǔn)、有實(shí)力、有信譽(yù)的建筑施工單位來(lái)做，盡量避免留下敗筆。到2010年，中心城市規(guī)劃人口超過(guò)130萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地面積達(dá)到160平方公里，基本建成現(xiàn)代化的大城市、充滿活力的區(qū)域中心城市、富有魅力的國(guó)際性海濱城市。2.4現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市港口是連云港的核心戰(zhàn)略要素，連云港的發(fā)展必須依靠港口來(lái)帶動(dòng)。建設(shè)億噸大港，充分發(fā)揮港口的龍頭帶動(dòng)作用，提升

11、整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)力，是連云港的必須選擇。目前的港口發(fā)展已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，06年以來(lái)，通過(guò)調(diào)研論證，連云港確立建設(shè)港口群、發(fā)展組合港，延伸“一體”、拓展“兩翼”，形成 “一體兩翼，提升主港，兩翼齊飛”的總體思路，舉全市之力加快港口的建設(shè)與發(fā)展?！咎嵘鞲邸烤褪钦{(diào)整完善主體港區(qū)功能，以集裝箱和大宗物資中轉(zhuǎn)運(yùn)輸為重點(diǎn)，加快集疏運(yùn)通道、深水航道和大型專業(yè)化泊位建設(shè)，大力發(fā)展綜合物流和貿(mào)易，鞏固并提升區(qū)域性樞紐港地位?！緝梢睚R飛】就是跳出現(xiàn)有港灣，在全市176公里海岸線上加快開(kāi)辟南北兩翼港區(qū)。南翼港區(qū)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)徐圩港區(qū)、灌河港區(qū)；北翼港區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)贛榆港區(qū)，適時(shí)啟動(dòng)以大型石油接卸為主的前三島港區(qū)。除

12、前三島港區(qū)外，其他港區(qū)重點(diǎn)依托鹽田及灘涂資源發(fā)展臨港工業(yè)，實(shí)現(xiàn)港口與工業(yè)互動(dòng)發(fā)展。目前，突出抓好15萬(wàn)噸級(jí)航道、第五第六代集裝箱泊位、25萬(wàn)噸級(jí)礦石碼頭、東南北三大疏港通道建設(shè)，爭(zhēng)取啟動(dòng)建設(shè)30萬(wàn)噸級(jí)航道和南北兩翼港區(qū)，為提升港口功能、拉開(kāi)“一體兩翼”組合港框架創(chuàng)造條件。確保“十一五”港口吞吐量翻一番、集裝箱運(yùn)量翻兩番，2008年實(shí)現(xiàn)吞吐量過(guò)億噸、集裝箱300萬(wàn)標(biāo)箱，2010年實(shí)現(xiàn)吞吐量1.2億噸、集裝箱400萬(wàn)標(biāo)箱，把連云港港初步建設(shè)成為長(zhǎng)三角和渤海灣之間重要的區(qū)域性國(guó)際樞紐港、集裝箱干線大港和帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的組合大港。2.5山海相擁的知名旅游城市國(guó)內(nèi)外港口城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)現(xiàn)代化的國(guó)際

13、港口城市必然是一個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)的旅游都市。連云港有著現(xiàn)代港口與歷史文化的雙重優(yōu)勢(shì)，資源稟賦條件得天獨(dú)厚，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡、西游記的發(fā)源地、中國(guó)水晶之都和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市；環(huán)視全球，開(kāi)放式的優(yōu)質(zhì)旅游環(huán)境，是國(guó)際性港口旅游城市的一個(gè)顯著標(biāo)志，以港口為依托的發(fā)達(dá)物流經(jīng)濟(jì)和旅游為核心的流量經(jīng)濟(jì)成為世界絕大多數(shù)港口城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。連云港在旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將采取“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、抓住重點(diǎn)、滾動(dòng)發(fā)展”的方針，同時(shí)將開(kāi)發(fā)優(yōu)美自然風(fēng)光與發(fā)掘深厚文化底蘊(yùn)結(jié)合起來(lái)，把發(fā)揮地方旅游資源優(yōu)勢(shì)與改善旅游服務(wù)結(jié)合起來(lái)，突出“山、海、島”特色，繼續(xù)加快景區(qū)景點(diǎn)深度開(kāi)發(fā)和配套建設(shè)，建設(shè)一批品位高、吸引力強(qiáng)、效

14、益好的旅游精品工程和精品線路，進(jìn)一步增強(qiáng)連云港旅游對(duì)外吸引力和發(fā)展后勁，努力把連云港建設(shè)成中西部地區(qū)最向往的沿海旅游勝地和江蘇省的海濱花園。2.6城市建設(shè)規(guī)劃到“十一五”期末，城市居民人均道路面積、住房面積全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)，城市綠化覆蓋率達(dá)到40%，城市人均公共綠地面積超過(guò)15平方米，加快東部城區(qū)和濱海新城供水設(shè)施建設(shè)，自來(lái)水普及率達(dá)到100%。建設(shè)西氣東輸市區(qū)門站、高中壓調(diào)壓站，建設(shè)高壓燃?xì)夤艿?0公里，中壓燃?xì)夤艿?30公里，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)95%。加大城市環(huán)境建設(shè)投入，加快城市污水處理廠和污水收集系統(tǒng)建設(shè)，市區(qū)生活污水集中處理率超過(guò)75%，生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到100%。充分發(fā)揮沿海臨港、

15、旅游資源豐富、歷史文化底蘊(yùn)深厚的特點(diǎn)，著力培育“國(guó)際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強(qiáng)城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。建設(shè)城市標(biāo)志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風(fēng)格。加強(qiáng)城市綠化工程建設(shè)，到2010年，市區(qū)和四縣全部通過(guò)國(guó)家生態(tài)示范區(qū)驗(yàn)收。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開(kāi)發(fā)和縣城、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，努力增強(qiáng)城市總體功能，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。在沿街建筑改造工程方面，堅(jiān)持環(huán)境改革和建筑改革并重，對(duì)主次干道兩側(cè)、重點(diǎn)窗口地帶、城市出入等實(shí)施綠化、美化、亮化，切實(shí)改變面貌。在“十一

16、五”期間，宏觀上看，全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國(guó)際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國(guó)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快；江蘇省“兩個(gè)率先”快速推進(jìn)，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展力度進(jìn)一步加大，特別是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，將我市擺在了全省生產(chǎn)力布局的重要位置，為我市加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。我市正由工業(yè)化初期向快速擴(kuò)量增效的工業(yè)化中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)正促使我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變；目前我市的城市化水平達(dá)到40.1%，城市框架將逐步拉開(kāi)，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類發(fā)展要素提供

17、了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。根據(jù)不同視角分析，我市正處在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)高速增長(zhǎng)階段。到2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上，突破1000億元，年均增長(zhǎng)16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為11：53：36； 到2010年，財(cái)政總收入達(dá)到140億元，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到70億元，年均增長(zhǎng)25%左右; 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)達(dá)到2600億元以上。城市化水平達(dá)到48%；中心城市人口突破100萬(wàn)人，建成區(qū)面積達(dá)到100平方公里以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5

18、%以內(nèi)；城鎮(zhèn)勞動(dòng)保障三大保險(xiǎn)覆蓋面、新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面、高中段教育毛入學(xué)率全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)；居民衛(wèi)生服務(wù)體系健全率力爭(zhēng)達(dá)到小康水平。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)16000元，年均增長(zhǎng)10%以上；農(nóng)民人均純收入超過(guò)5600元，年均增長(zhǎng)8%以上；恩格爾系數(shù)下降到40%以下。人口規(guī)模達(dá)到500萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率控制在8以內(nèi);單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；耕地保有量38萬(wàn)公頃;森林覆蓋率達(dá)到20%；環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)保持在80以上。港口貨物吞吐量達(dá)到12000萬(wàn)噸以上，其中集裝箱吞吐量突破400萬(wàn)標(biāo)箱。2.7人口規(guī)劃本次規(guī)劃預(yù)測(cè)連云港市域總?cè)丝谠?015年達(dá)到523萬(wàn)，203

19、0年達(dá)到633萬(wàn)人。城市化率2015年達(dá)到60，2030年達(dá)到75。城鎮(zhèn)人口2015年達(dá)到314萬(wàn)，2030年達(dá)到475萬(wàn)。城市規(guī)劃結(jié)論： 連云港發(fā)展方向?yàn)椤皷|進(jìn)”，新浦老城區(qū)位于城市西部； 連云港確定海濱城市、港口城市及旅游城市三大戰(zhàn)略定位； 連云港市的城市化進(jìn)程及人均總量將大幅增加； 連云港城市將以新浦老城區(qū)為核心向東拓展，規(guī)劃的新行政中心周邊將是近期開(kāi)發(fā)最具潛力區(qū)域； 連島開(kāi)發(fā)將跳脫城市概念，連接新浦區(qū)與連云區(qū)的沿線將是遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)最具潛力區(qū)域；三、連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、連云港土地市場(chǎng)情況分析20032010年連云港土地成交量(不含工業(yè)用地)數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港國(guó)土網(wǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大幅增長(zhǎng)。09年

20、以來(lái)，連云港土地市場(chǎng)較為活躍，逐年見(jiàn)漲。08年受國(guó)家調(diào)控影響，土地成交量萎縮，但全市土地成交量整體供應(yīng)充足；特別是2009年市區(qū)開(kāi)發(fā)土地78宗，面積998.72萬(wàn)，比去年同期增長(zhǎng)729.83萬(wàn)；成交金額為477232萬(wàn)元，比去年同期增加34.39億元；不考慮容積率因素，單位面積土地價(jià)格為478元/,較08年下降15.01%，土地成交價(jià)格出現(xiàn)下降，主要與出讓區(qū)域有關(guān)，本年度成交土地中以連云區(qū)為主。觀點(diǎn)：2010年到目前為止，連云港共出讓480萬(wàn)平米商住用地，綠地、保利、融僑等國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商紛紛登陸港城，這也導(dǎo)致港城土地價(jià)格同比大幅增長(zhǎng)；2008、2009年出讓土地將形成1200萬(wàn)方（建筑面積

21、）以上的供應(yīng)量，而連云港市區(qū)03至09年年均去化量?jī)H為140萬(wàn)平方米，09年大幅放量亦僅340萬(wàn)平方米，可見(jiàn)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)巨大，競(jìng)爭(zhēng)去化壓力明顯。連云區(qū)的大量土地供應(yīng)代表未來(lái)城市發(fā)展的方向2010年1-10月連云港土地成交情況區(qū)域成交面積（萬(wàn)）平均容積率成交價(jià)格（萬(wàn)）出讓宗數(shù)單位地價(jià)連云區(qū)4641.238005655818新浦區(qū)162.93838592399海州區(qū)00000合計(jì)480/41844164871數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港國(guó)土網(wǎng)港城2010年重點(diǎn)成交地塊，蘇寧、保利、綠地、融僑紛紛入駐港城編 號(hào)地塊坐落 規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)建筑密度（%）起始價(jià) (萬(wàn)元)成交價(jià)競(jìng)得單位成交日期樓面地價(jià)（元/）出讓面積

22、（畝）出讓面積（平米）土地用途出讓年限容積率（）ltc2010-01#海連路北、通灌路東3321837居住、商業(yè)、旅館業(yè)70 407.2/1130011320連云港蘇寧置業(yè)有限公司3.2721ltc2010-28#?？ぢ繁?、海灣路東側(cè)12482456居住用地702.2202226022260保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司7.191227ltc2010-29#海郡路南、海灣路東側(cè)9462580居住用地702.2201690016900保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司7.191228ltc2010-30#平山北路西、逐海路南側(cè)223148488居住用地702.2203787037870連云港融僑金輝置業(yè)有限

23、公司7.191159ltc2010-40#昌圩湖北側(cè)地塊（包含b33、b51兩個(gè)地塊）367244437商住用地40 70 b33：2.2 b51：1.1b33：35 b51：302750016230上海綠地集團(tuán)7.19/ltc2010-41#昌圩湖西側(cè)地塊（包含b4-1、b4-2、b4-3三個(gè)地塊）435289773商住用地40 70 2.0303260018810上海綠地集團(tuán)7.19/ltc2010-42#昌圩湖西側(cè)地塊（包含b34、b52、b53三個(gè)地塊）531354263商住用地40 70 b34：2.2 b52：1.1 b53：1.1b34：35 b52：30 b53：3039855

24、6875上海綠地集團(tuán)7.19/ltc2010-62#臨港西片區(qū)昌圩路北、昌圩湖西b4-2地塊221147199商住用地40 70 2301656016560上海綠地集團(tuán)7.19563ltc2010-63#臨港西片區(qū)昌圩路北、昌圩湖西b4-3地塊12281483商住用地40 70 23091659165上海綠地集團(tuán)7.19562ltc2010-64#臨港西片區(qū)東方大道南、昌圩湖北b51地塊150100180商住用地40 70 1.1301127011270上海綠地集團(tuán)7.191023ltc2010-65#臨港西片區(qū)東方大道南、昌圩湖西b52地塊281187077居住用地701.130210452

25、1045上海綠地集團(tuán)7.191023合計(jì)25801719773/0.9/188305/1195數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港國(guó)土網(wǎng)2、連云港商品房市場(chǎng)情況分析1）商品房供需走勢(shì)市區(qū)商品房供應(yīng)量大于銷售量，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求的特征 從供應(yīng)來(lái)看：從2002年2008年基本上呈上升趨勢(shì)，2009年112月供應(yīng)面積減少為199.75萬(wàn)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量快速下降，更多的是在去化存量房源。 從銷售面積來(lái)看：2002年到2009年112月份連云港商品房銷售量出現(xiàn)上升的趨勢(shì)。從09年上半年開(kāi)始，市場(chǎng)明顯回暖，成交量明顯上升。 從供銷比來(lái)看：除2002年以外，2008年之前供銷比全部大于1，2009年當(dāng)年供銷比則迅速下降僅0

26、.59，原因在于全市商品房投資增長(zhǎng)較快，市場(chǎng)供應(yīng)量逐年加大積累了大量的存貨，導(dǎo)致09年112月份市場(chǎng)的新增供應(yīng)量較小，同期市場(chǎng)銷量卻放大使得當(dāng)年供銷比很小。2）價(jià)格走勢(shì)價(jià)格呈現(xiàn)連年增長(zhǎng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)從2002年以來(lái)，連云港市區(qū)商品住宅均價(jià)呈逐年上升的態(tài)勢(shì)，07年開(kāi)始由于市場(chǎng)供求原因，以及受政府宏觀調(diào)控政策的影響，商品住宅成交均價(jià)上漲幅度趨緩，09年為3362元/。3）2010年市場(chǎng)供需走勢(shì)（1）10年月度依然維持10萬(wàn)平米，第二次新政來(lái)勢(shì)洶涌，后市風(fēng)險(xiǎn)加大 數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)2010年港城市區(qū)樓市供應(yīng)與成交情況，主要以4月“新政月”為分水嶺。4月“新政”以來(lái)，港城市

27、區(qū)樓市新增供應(yīng)量一直居高不下，4月是今年的最高點(diǎn)，8月是又一個(gè)推盤小高峰。9月份成交創(chuàng)近期新高，但是9月底的第二次新政出臺(tái)將會(huì)抑制樓市的再度瘋狂，這種上漲的勢(shì)頭將會(huì)再次被遏制，后市的樓市難以樂(lè)觀；2010年1-8月連云港商品房和住宅供需情況指標(biāo)新浦區(qū)連云區(qū)海州區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)1-8月同比（%）1-8月同比（%）1-8月同比（%）1-8月同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售商品房64.69.24%18.7-0.50%15.915.17%13.4237.09%商品住房47.095.15%16.3751.40%14.0518.44%10.3366.77%銷售情況商品房54.64-56.01%19.39-48.24%17.89

28、-21.02%18.36-30.32%商品住房41.54-60.32%16.49-51.85%15.68-25.65%15.76-24.59%數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)同比09年，港城商品房成交降幅厲害，最大降幅達(dá)到60%，而新增供應(yīng)同比略有增長(zhǎng)，市場(chǎng)表現(xiàn)供略大于需。（2）市區(qū)商品房和商品住房市場(chǎng)成交價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，新浦、連云兩區(qū)價(jià)格高于市區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)n （3）舒適性戶型依然為市場(chǎng)供應(yīng)主力，但熱銷產(chǎn)品面積小型化趨勢(shì)出現(xiàn)n 市場(chǎng)供給中，90144戶型所占比例為66%，144以上戶型占比21，60-90戶型占10%.，60以下的戶型只占3%。由此可以看出，90-144的戶型為市場(chǎng)

29、主力供應(yīng)戶型。n 銷售面積中，90-144的戶型所占比例為71%，為市場(chǎng)主力銷售戶型。對(duì)比供應(yīng)和銷售情況可以發(fā)現(xiàn)， 144以上的戶型銷售所占份額略小于供應(yīng)所占份額為18%，90-144產(chǎn)品的銷售占比要略高于供應(yīng)占比。數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)（4）總價(jià)30-70萬(wàn)是成交主力區(qū)間。而50萬(wàn)以上總價(jià)段的市場(chǎng)比例呈逐漸上升趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng) 1-8月，成交總價(jià)在30-40萬(wàn)區(qū)間段的產(chǎn)品占比最高，占總成交量的26，其次為5070萬(wàn)區(qū)間段的產(chǎn)品占比21%，另外70萬(wàn)以上的也占到18%的比例。 1-8月，3000-4000元/價(jià)格段成交量最大，占總成交量的37%。其次是4000-5000元

30、/價(jià)格段，占總成交量的25%。另外，2500-3000元/,大于5000元/價(jià)格段也是成交的主要價(jià)格段。（5）2010年1-10月連云港銷售排行序號(hào)項(xiàng)目名稱面積1東方領(lǐng)秀小區(qū)575952旺旺家園523073富邦萬(wàn)得園517574瀚海國(guó)際463145久和國(guó)際新城三期454336中茵-名都小區(qū)410387四季花城401808中央華府377699悅城國(guó)際34612市場(chǎng)總結(jié)：深度調(diào)整階段連云港市為人口導(dǎo)出城市，人口外流現(xiàn)象比較嚴(yán)重，根據(jù)該市十一五規(guī)劃要求，市區(qū)人口將突破100萬(wàn)（即市區(qū)人口保持年均8的增幅）， 將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)良好機(jī)遇。市場(chǎng)供過(guò)于求嚴(yán)重，目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為未來(lái)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到

31、“爆棚”程度l 2008、2009年出讓土地將形成1200萬(wàn)方（建筑面積）以上的供應(yīng)量，而連云港市區(qū)03至09年年均去化量?jī)H為140萬(wàn)平方米，09年大幅放量亦僅340萬(wàn)平方米，可見(jiàn)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)巨大，競(jìng)爭(zhēng)去化壓力明顯。l 10年土地供應(yīng)略微收縮，但大牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入港城。 整體形式依然不容樂(lè)觀，供大于求的態(tài)勢(shì)依舊明顯l 供大于求的態(tài)勢(shì)依舊明顯。l 中心城區(qū)價(jià)格與邊緣區(qū)域價(jià)格逐步拉開(kāi)，隨著中心城區(qū)價(jià)格上漲，購(gòu)房客戶城郊化趨勢(shì)明顯l 舒適性戶型為市場(chǎng)供應(yīng)主力，但熱銷產(chǎn)品面積小型化趨勢(shì)出現(xiàn)；l 價(jià)格進(jìn)一步上漲，連云區(qū)將成為未來(lái)城市開(kāi)發(fā)的主流板塊四、新浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、區(qū)域城市規(guī)劃連云港市新浦區(qū)新區(qū)

32、規(guī)劃用地面積675.5公頃，規(guī)劃修編總?cè)丝?0萬(wàn)人。規(guī)劃以東鹽河綠化風(fēng)光帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化科技藝術(shù)中心，西片為新區(qū)生活性用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂(lè)設(shè)施。東片為體現(xiàn)市政府的中心地位，并兼顧考慮文化設(shè)施可容納大批人流的要求，采用對(duì)稱布局的形式，規(guī)劃打破傳統(tǒng)方格網(wǎng)的路網(wǎng)格局，以市政府為核心，形成環(huán)狀路網(wǎng)，并將市政府與各類行政辦公用地、后勤服務(wù)設(shè)施、會(huì)議中心、賓館以及文化科技藝術(shù)中心有機(jī)組合，形成統(tǒng)一整體；西片則以街坊形式布置居住用地，依托現(xiàn)狀，沿道路布置帶狀商業(yè)，適當(dāng)向縱深發(fā)展，形成朝陽(yáng)路與巨龍路“”字形商業(yè)中心，在瀛州路與蒼梧路、海寧路交叉口分別形成兩

33、個(gè)公共設(shè)施節(jié)點(diǎn)。新浦區(qū)向東北發(fā)展打造科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)是承接連云港新海城區(qū)與未來(lái)國(guó)際化濱海新城、構(gòu)建連云港市“一體兩翼” 遠(yuǎn)景規(guī)劃的核心組成部分連云港市科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)，位于中國(guó)黃海之濱、海州灣畔、新亞歐大陸橋東方橋頭堡連云港市的中心城區(qū)，東倚風(fēng)景名勝花果山，西臨水景相連的東鹽河，南起蒼梧東路南側(cè)，北至新港城大道；總面積22平方公里，規(guī)劃人口30萬(wàn)，是承接連云港新海城區(qū)與未來(lái)國(guó)際化濱海新城、構(gòu)建連云港市“一體兩翼” 遠(yuǎn)景規(guī)劃的核心組成部分。 緊緊圍繞“智慧之城、山水之城、西游之城”的發(fā)展定位，加快推進(jìn)科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐。全力建設(shè)以“一場(chǎng)三館”為主體的市體育中心；大力推進(jìn)西游記文化主題樂(lè)園、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

34、園、休閑廣場(chǎng)、生態(tài)綠園等文化娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)；超前謀劃商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、中小學(xué)校等綜合配套服務(wù)項(xiàng)目；進(jìn)一步完善“四縱四橫”主路網(wǎng)框架等南北通暢、東西貫通的市政道路和公共基礎(chǔ)設(shè)施。通過(guò)三到五年時(shí)間，逐步建成“七校一所”、產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)中心等教育研發(fā)機(jī)構(gòu)，形成以教育、技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐的科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)；依托國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，逐步形成功能配套齊全、環(huán)境和諧宜人、城市特色鮮明的創(chuàng)意型兩型社區(qū)（環(huán)境友好型和生態(tài)節(jié)約型），建成以生態(tài)、人文、高尚居住為主體，融合高教科研、文化體育、旅游休閑、商務(wù)金融、行政辦公等多功能于一體的具有國(guó)際水準(zhǔn)的城市功能拓展新區(qū)；最終將園區(qū)建成連接新海城區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)及連云新城的紐帶、國(guó)際

35、性海濱特大城市的引領(lǐng)區(qū)，使之成為連云港市的高級(jí)人才培養(yǎng)基地、科技研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力源。未來(lái)科教園區(qū)將打造成：彰顯西游特色，打造生態(tài)之城，通過(guò)旅游文化帶動(dòng)園區(qū)的發(fā)展2、新浦房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1）板塊供需走勢(shì)連云港市四大分區(qū)2010年1-8月商品房、商品住房批準(zhǔn)預(yù)售和月末累計(jì)可售數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到8月，新浦區(qū)、連云區(qū)、海州區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)商品房月末累計(jì)可售面積分別為115.1萬(wàn)，50.41萬(wàn)，20.7萬(wàn)和21.18萬(wàn)，同期新浦區(qū)、連云區(qū)、海州區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)商品住房月末累計(jì)可售面積分別為65.4萬(wàn)、33.53萬(wàn)、12.8萬(wàn)和14萬(wàn)。2）新浦區(qū)月度供需走勢(shì)新政之后成交量逐月銳減，平均月度

36、成交僅6萬(wàn)平米，環(huán)比09年下降50%以上數(shù)據(jù)來(lái)源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)3）板塊劃分新浦區(qū)按區(qū)域?qū)傩苑譃闁|、北、西、中四個(gè)片區(qū)以及新城區(qū)、宋跳共6個(gè)區(qū)4）本案3公里項(xiàng)目分析 本地塊位于花果山鄉(xiāng)，在寧連高速公路以東，因?yàn)榻缍ū景父?jìng)爭(zhēng)主要以區(qū)域性為主，包括淮連高速附近、花果山區(qū)域、連徐高速沿線等區(qū)域；項(xiàng)目總建（萬(wàn)）容積率產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格在售價(jià)格主力戶型蘭若嶺秀15.21.68多層現(xiàn)代簡(jiǎn)約400060-90|90-120|120-144連眾濱海名都201.79多層住宅: 85%現(xiàn)代350090-120 旺旺家園14.41.85多層住宅: 90%現(xiàn)代320060-90|90-120|120-144 千葉花園32.81.23多層住宅: 85%現(xiàn)代400060-150東方之珠931.79單身公寓，高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約325060以下|60-90|90-120開(kāi)成高爾夫國(guó)際社區(qū)500.58別墅地中海8000144-200|200以上龍禧深藍(lán)公寓3.963.96酒店式公寓現(xiàn)代540050-80平方米