金華市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告（DOC 27）

1、金華市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三次住房消費(fèi)浪潮：第一次是經(jīng)濟(jì)適用房，雖緩解了住房危機(jī)，卻帶來(lái)城市的再次更新難題，也帶來(lái)眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房”的消費(fèi)浪潮。2000始，在全國(guó)樓市上便開(kāi)始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項(xiàng)目，并且都在一時(shí)間創(chuàng)造了市場(chǎng)銷售的奇跡。如果說(shuō)，此時(shí)的小戶型項(xiàng)目?jī)H是“小荷才露尖尖角”，只是對(duì)主流市場(chǎng)的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，那么，到了2002年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項(xiàng)目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價(jià)低的特點(diǎn)外，而且

2、在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對(duì)“小戶型”進(jìn)行了新的詮釋。現(xiàn)在在市場(chǎng)上較為暢銷的小戶型有別于過(guò)去觀念中的小戶型，過(guò)去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價(jià)低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場(chǎng)上走紅的小戶型其實(shí)已是兩個(gè)有所區(qū)別的概念。l什么是小戶型目前尚沒(méi)有一個(gè)明確的概念對(duì)小戶型進(jìn)行嚴(yán)格的界定，但有兩種說(shuō)法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。一種是：一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下；另一種是：?jiǎn)沃该娣e小的戶型(單套銷售面積在60平方米以下)，主要指一居室?！靶《皇Ь蛹冶貍?，巧而

3、不失布局合理”，則是小戶型的最佳闡釋。第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密戶型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主流市場(chǎng)啟動(dòng)的必然標(biāo)志。小戶型熱銷其實(shí)是個(gè)人購(gòu)房時(shí)代到來(lái)的標(biāo)志。第一章：小戶型市場(chǎng)形成的原因戶型趨小是國(guó)際住宅面積的發(fā)展趨向在日本和歐洲一些國(guó)家，在七十年代末的時(shí)候70120平方米的小戶型占了增加住宅的50，到了八十年代末的時(shí)候占了65，到了九十年代末的時(shí)候70120平方米占了80。這幾個(gè)數(shù)據(jù)不僅看出來(lái)，從七十年代以后，70120平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時(shí)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說(shuō)整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。原因非常簡(jiǎn)

4、單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個(gè)人隱私的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個(gè)很大的原因。消費(fèi)心理的變化，是使消費(fèi)面積趨小的重要原因。隨著取消福利分房后個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的到來(lái)，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。1)購(gòu)房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺薄Ｒ粋€(gè)時(shí)期以來(lái)，“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費(fèi)觀念，總以為這輩子再不會(huì)買房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，換房頻率已經(jīng)從以前的年換一次，提高到年換次甚至次了，這是個(gè)循環(huán)市場(chǎng)，總會(huì)有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到

5、位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購(gòu)買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。過(guò)渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場(chǎng)。2)消費(fèi)者對(duì)住宅功能的認(rèn)識(shí)趨于理性化。專家認(rèn)為，隨著城市功能的發(fā)展，各種市政配套和生活服務(wù)設(shè)施會(huì)越來(lái)越完備，住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢(shì)，家庭將成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。以前的住宅具有較多的非住宅功能，會(huì)客、休閑活動(dòng)都在家里，而隨著會(huì)所功能的發(fā)達(dá)，人們的交流、活動(dòng)都會(huì)移至公共空間。隨著社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)者已經(jīng)開(kāi)始逐步意識(shí)到：將來(lái)活動(dòng)空間與住宅會(huì)

6、有一個(gè)功能細(xì)分的過(guò)程。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度看，有沒(méi)有必要花錢將購(gòu)買來(lái)的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里，別的尚且不論，僅就每個(gè)月要繳交一筆按面積計(jì)價(jià)的物業(yè)管理費(fèi)用就不劃算了。3)將買房作為理財(cái)方式。觀念先進(jìn)的青年消費(fèi)者將買房作為一種理財(cái)方式。總是租房和搬家，太累了，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來(lái)房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點(diǎn)積蓄，干脆買房，既對(duì)得起自己，又方便了“存款”。沒(méi)有點(diǎn)壓力，每月也不見(jiàn)得能存下錢來(lái)，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩樂(lè)用掉了。市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化1)個(gè)人購(gòu)買和市場(chǎng)化逐步形

7、成市場(chǎng)化的形成過(guò)程和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是不一樣的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)，比如處級(jí)干部、科級(jí)干部需要多少，而市場(chǎng)需求是真正的消費(fèi)者所需要的面積。樓市里9成以上的個(gè)人購(gòu)房者，他們花自己的錢很心疼。靠自己的實(shí)力來(lái)購(gòu)房的，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。在一個(gè)市場(chǎng)里面，或者在一個(gè)城市里面，不同層次的消費(fèi)者能拿多少錢，他買一住套房要花多少錢？這點(diǎn)決定了市場(chǎng)的產(chǎn)品。2)家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化我國(guó)經(jīng)過(guò)多年的計(jì)劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無(wú)子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至3-4人。3)置業(yè)者趨向年輕化市場(chǎng)主流購(gòu)房群體的平均年齡正在從3545歲向2535過(guò)渡，而小

8、戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時(shí)的戶型不一樣，以前分配式住宅的二居室雖然功能都有，但是設(shè)計(jì)很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過(guò)程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。由于材料技術(shù)的改進(jìn)，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。如今的小戶型雖然戶型小，但是功能很齊全、設(shè)備很完善，滿足了生活的需要。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說(shuō)有一個(gè)，只是一個(gè)小電爐就可以了，用微波爐做做早點(diǎn)就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這跟過(guò)去是不一樣的。

9、第二章：小戶型的暢銷原因分析“小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認(rèn)可并接受這些小戶型呢？”分析起來(lái)，除了小戶型的低總價(jià)外，還有包括位置、交通、投資回報(bào)率、戶型等多因素的綜合原因。1、低總價(jià)。小戶型的購(gòu)買群體是非常注重生活品質(zhì)、居住質(zhì)量的一個(gè)群體。然而，市場(chǎng)上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于通過(guò)小面積很好地控制了總價(jià)，成為買家的過(guò)渡選擇。2、交通便利。位置好，交通方便，距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近(步行時(shí)間在10分鐘之內(nèi))的小戶型項(xiàng)目比較受歡迎。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無(wú)力買車，對(duì)公共交通的依賴性比較大，這樣的小戶型

10、能夠更好地滿足其需求。3、投資回報(bào)率高。小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。對(duì)于投資型客戶來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率。由于小戶型可以用相對(duì)低的投入獲得相對(duì)高的投資回報(bào)率，往往易受投資者青睞。對(duì)于自住型客戶來(lái)說(shuō)，小戶型只是一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會(huì)或租或售，所以他們也會(huì)非常關(guān)心小戶型的投資回報(bào)率。4、戶型宜商宜住。隨著市場(chǎng)的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。宜商小戶型項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價(jià)，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。第三章：小戶型賣給什么人根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買小戶型的對(duì)象，大致可分為以下四類：第

11、一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族?！耙隆⑹?、住、行”以住為先！隨著福利分房的取消，絕大多數(shù)的單位都無(wú)法解決職工的住房問(wèn)題，對(duì)于剛踏上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，解決住的問(wèn)題，是邁進(jìn)社會(huì)的第一道難題。那些外地來(lái)打工的“漂一族”，帶著夢(mèng)想來(lái)到城市，同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力，現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距，令他們疲憊、失落；他們?cè)诔鞘欣锉疾?，也在不斷地變換著居住地場(chǎng)所；他們生活在城市里，卻始終無(wú)法融入到城市中，他們多想成為城市的“主人”，成為其中的“一份子”。住房對(duì)于他們而言，已不僅僅是解決住的問(wèn)題，而是一種心理上的“安慰”。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。第二類：?jiǎn)紊戆最I(lǐng)和年輕夫婦。如今，在金融、it、咨

12、詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無(wú)房戶中占了相當(dāng)大的比例。他們不僅沒(méi)有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購(gòu)買商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯?dú)立的空間，但收入不允許他們過(guò)多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。另外，在當(dāng)今社會(huì)里，由于種種原因出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定，觀念新穎，為了避免與父母之間因生活習(xí)慣的差異造成摩擦，多選擇單獨(dú)居住，因?yàn)闆](méi)有負(fù)擔(dān)，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時(shí)尚的小戶型。第三類：“新興而立”族。這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營(yíng)企業(yè)主。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄

13、厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于“家常便飯”，時(shí)間的重要性對(duì)他們而言已經(jīng)超過(guò)了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點(diǎn)，方便工作與生活。第四類：以投資為目的的投資客。房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn)，買房可以認(rèn)為是消費(fèi)+投資的結(jié)合體。房產(chǎn)周期長(zhǎng)，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少40年以上盈利空間。同時(shí)，隨著銀行降息，國(guó)家為鼓勵(lì)老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。目前，國(guó)內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時(shí)候，對(duì)于多數(shù)消費(fèi)者而言，首先考慮的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而不是回報(bào)率，購(gòu)買小戶型資金投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，對(duì)于購(gòu)房用于出租

14、來(lái)說(shuō)是一種穩(wěn)妥而長(zhǎng)期的投資渠道。綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于20-30歲的青年消費(fèi)者，其中又以25歲左右的消費(fèi)者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念新穎；追求時(shí)尚與個(gè)性。同時(shí)，年青女性，特別是外來(lái)尋夢(mèng)的知識(shí)女性在小戶型購(gòu)買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個(gè)人群。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨(dú)立、安全感；在現(xiàn)實(shí)層面則等同于投資意向、經(jīng)濟(jì)收益，而無(wú)論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅(jiān)挺的基礎(chǔ)。第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析前言1999年，soho的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起了一場(chǎng)波瀾壯闊的小戶型革命。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。這

15、個(gè)時(shí)期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見(jiàn)縫插針地運(yùn)用一些幾畝或10多畝的小地塊開(kāi)發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無(wú)力的奢望，而受地塊的限制，開(kāi)發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開(kāi)式廚房往往成了擺設(shè)。但畢竟小戶型亮出了自己的風(fēng)采。2000年交大第六期開(kāi)發(fā)的數(shù)碼村標(biāo)志著小戶型進(jìn)入了大社區(qū)時(shí)代，“小戶型大社區(qū)，通過(guò)良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性”的開(kāi)發(fā)模式影響了這一代小戶型。大手筆的小戶型開(kāi)發(fā)給年輕一代帶來(lái)了更多選擇住宅的機(jī)會(huì)。對(duì)于這類群體而言，家也許就是一個(gè)“睡眠場(chǎng)所”，會(huì)客、娛樂(lè)、健身、用餐、甚

16、至洗衣、洗澡都可以在社區(qū)里面完成。對(duì)他們來(lái)講，郊區(qū)的藍(lán)天碧水遠(yuǎn)不如家門口的酒吧、商廈更有吸引力。所以，這一代的小戶型空間雖小，但可以依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套，因?yàn)樾粜偷臉I(yè)主更需要大的活動(dòng)空間。以“交大數(shù)碼村”為代表的第三代小戶型是2001年最大的小戶型項(xiàng)目，占地50多畝，社區(qū)住戶500余戶，其綠化率達(dá)到40，戶型設(shè)計(jì)和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機(jī)位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過(guò)渡產(chǎn)品，迎來(lái)了成熟的開(kāi)花期。交大吾家、流星花園、宜家home、時(shí)代100、彩世界、新時(shí)空、曼哈頓、藍(lán)色加勒比等時(shí)尚小戶型逐漸被成熟的消費(fèi)者所喜愛(ài)。流星花園更不僅僅為樓盤起了一個(gè)

17、時(shí)尚的名字，更引入了一種全新而超前的小戶型開(kāi)發(fā)理念，其開(kāi)發(fā)商做的小戶型不僅僅為小戶型業(yè)主提供一個(gè)居住場(chǎng)所，更為其居住者之事業(yè)起飛搭建了一個(gè)良好平臺(tái)。隨著2002年4月19日-25日的春季房交會(huì)上小戶型項(xiàng)目的熱賣，進(jìn)一步證實(shí)了小戶型在成都市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?。?jīng)初步匯總，最新的已經(jīng)開(kāi)盤的和即將開(kāi)盤的小戶型項(xiàng)目已達(dá)30多個(gè)，這些純小戶型樓盤帶來(lái)了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的市場(chǎng)焦點(diǎn)。第一章、成都市小戶型樓盤現(xiàn)狀分析經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，成都市現(xiàn)有的最新小戶型項(xiàng)目已達(dá)34個(gè)，其中有15個(gè)樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開(kāi)盤的樓盤），有19個(gè)是已開(kāi)盤的小戶型樓盤。物業(yè)類別主要是高層、小高層?？偨ㄖ娣e達(dá)22.4萬(wàn)平方米。第

18、一節(jié)：價(jià)格分布本次統(tǒng)計(jì)的34個(gè)樓盤中價(jià)格主要分布在2000-4000元/平米，其中2000-2500元/平米、2500-3000元/平米、3000-3500元/平米、3500-4000元/平米價(jià)位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分別為7個(gè)、8個(gè)、8個(gè)和7個(gè)，高價(jià)位的4000元/平米以上的小戶型項(xiàng)目比較少，只有4個(gè)。從中可以得出成都小戶型項(xiàng)目的定價(jià)比較低，對(duì)于較年輕的客戶來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)重要的購(gòu)買因素，這也是成都小戶型呈現(xiàn)火爆跡象的一個(gè)重要因素。第二節(jié)：方位分布如上圖，小戶型在方位分布上有一個(gè)明顯的差異性，其中在市中心的樓盤最為密集，達(dá)到11個(gè)，其次是南邊和西邊，各為10個(gè)和8個(gè)，北邊有4個(gè)，東邊最少只有1個(gè)

19、。市中心因其獨(dú)特的地理環(huán)境，交通條件優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購(gòu)物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。城南除了擁有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學(xué)、信息工程學(xué)院等高校以及科技一條街等地方聚集了大量的高技術(shù)人才，這些人的特點(diǎn)是年輕、高學(xué)歷、高收入和追求獨(dú)立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國(guó)內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場(chǎng)。時(shí)代100、科華之星、曼哈頓、藍(lán)色加勒比、彩世界、武城自由度等項(xiàng)目就是城南小戶型的代表。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來(lái)了小

20、戶型的崛起。城北的西南交通大學(xué)帶來(lái)的學(xué)術(shù)氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大吾家等項(xiàng)目的成型。第三節(jié)：環(huán)域的方向細(xì)分表府河內(nèi)一環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)東/100南/154西/026北/013合計(jì)112813按上表可知，三環(huán)內(nèi)的小戶型項(xiàng)目最多，達(dá)到13個(gè)，其次是府河內(nèi)11個(gè)，二環(huán)內(nèi)8個(gè)，對(duì)于方向性上的解釋是：二環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在南邊5個(gè)，三環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在西邊6個(gè)。第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析最近對(duì)成都市的小戶型潛在消費(fèi)者的抽樣調(diào)查顯示，他們對(duì)小戶型的需求狀況為：第一節(jié)、戶型面積需求50平方米以上面積的房子最受歡迎。消費(fèi)者選擇50平方米左右面積的占到68以上。雖然被調(diào)查者中的大部分處于單身

21、、獨(dú)居或未婚狀態(tài)，但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個(gè)人的居住要求，其中選擇60平方米以上房子的還要多一些。而作為投資的考慮，主要選擇30平方米50平方米的房子。第二節(jié)、戶型功能需求房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因?yàn)槊娣e小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)被80的被調(diào)查者全選中，只有個(gè)別的調(diào)查者認(rèn)為沒(méi)有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐?？梢?jiàn)，消費(fèi)者比較接受肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。第三節(jié)、裝修需求精裝修是首選。在價(jià)格合適的情況下，有83的被調(diào)查希望購(gòu)買的小戶型房子是精裝修房，他們認(rèn)為房子的總面積小，但裝修程序照樣是不會(huì)少的。另外，在付過(guò)首付款后，裝修也可以計(jì)入總價(jià)享受按揭，省去一次裝修的

22、總付款資金壓力。第四節(jié)、環(huán)境配套需求附近有無(wú)商場(chǎng)最受關(guān)注。被調(diào)查者對(duì)生活配套的要求，首先選擇的是商場(chǎng)，占到總數(shù)的90多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問(wèn)卷的對(duì)象的年齡段有關(guān)。小戶型的住戶要“純”。被調(diào)查者認(rèn)為，自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。而且最好是比較安靜的住家戶，因?yàn)樘岬叫粜?，人們往往覺(jué)得住的人群一定是比較雜的，所以對(duì)于安靜度的關(guān)注就十分強(qiáng)烈。第五節(jié)、物管需求調(diào)查顯示小戶型購(gòu)買者物管服務(wù)要求較高，對(duì)日常服務(wù)追求清潔、時(shí)效。20世紀(jì)70年代出生的這個(gè)群體，對(duì)于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化，他們不再單純用房屋的面積來(lái)衡量居住的舒適性。如果有固定的一

23、筆錢用來(lái)買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。所有的被調(diào)查者認(rèn)為公共區(qū)域的清潔十分必要。有近一半的被調(diào)查者有24小時(shí)送餐服務(wù)、進(jìn)房打掃衛(wèi)生、代購(gòu)物品服務(wù)、定時(shí)喚醒服務(wù)的要求。這和被調(diào)查者的收入多少有密切關(guān)系，收入越高要求服務(wù)的種類越多。第三章、成都市小戶型典型項(xiàng)目介紹曼哈頓開(kāi)發(fā)商：成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)：空之間設(shè)計(jì)事務(wù)所投資商：成都博瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所現(xiàn)場(chǎng)地址：人民南路四段華能大廈旁總建面積（萬(wàn)m2）項(xiàng)目構(gòu)成配套起價(jià)均價(jià)戶型區(qū)間3.401棟14層高層7100m2會(huì)所3200元/m

24、23500元/m23090m2其它費(fèi)用天然氣配套費(fèi)光纖入網(wǎng)費(fèi)一戶一表物管費(fèi)維修基金5500元/戶120元/戶400元/戶1.8元/平方米總房款的1.5%小區(qū)配套恒溫游泳池、頂層會(huì)所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面開(kāi)盤主題：1）生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅！2）顛覆市中心小戶型缺憾！3）市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！4）不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！項(xiàng)目賣點(diǎn)：1）時(shí)尚外觀、酒店式物管、頂層會(huì)所平臺(tái)，居家、投資、辦公皆宜。2）每?jī)蓪釉O(shè)有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。3）框剪結(jié)構(gòu)，向上或向下復(fù)式設(shè)計(jì)，4.95米層高，雙面采光、打造“空中小別墅”

25、概念。4）銷售面積與實(shí)得面積比率約為1：1.3，項(xiàng)目性價(jià)比較高。5）5米寬景觀過(guò)廊，突破了原有的1.5-2米寬的普通型過(guò)道。消費(fèi)者構(gòu)成情況：該項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念新穎，是成都市“第二代小戶型”的代表之作，主要針對(duì)25-35歲都市青年白領(lǐng)一族，并由于其時(shí)尚的外觀和戶型設(shè)計(jì)以及“明星”廣告效應(yīng)的影響，受到眾多女性消費(fèi)者的青睞。從銷售狀況看，有30%的消費(fèi)者購(gòu)買目的是投資或辦公。精品戶型：37平方米一室一廳一衛(wèi)、75/83.7平方米兩室兩廳兩衛(wèi)異型框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無(wú)梁無(wú)柱，有效增加實(shí)用空間；銷售面積37平方米戶型，實(shí)得面積48.39平方米，銷售面積75和83.7平方米戶型實(shí)得面積分別為100和107平方

26、米，有效增加性價(jià)比；層高4.95米，室內(nèi)空間更為開(kāi)闊，4.3米觀景窗，時(shí)尚、氣派。37平方米一室一廳一衛(wèi)75平方米兩室兩廳兩衛(wèi)u藍(lán)色加勒比開(kāi)發(fā)商：成都和駿科技實(shí)業(yè)有限公司管理商：成都嘉寶管理顧問(wèn)有限公司現(xiàn)場(chǎng)地址：成都市科華北路143號(hào)（亞泰廣場(chǎng)斜對(duì)面）規(guī)劃用地面積（畝）總建筑面積綠地率建筑密度總層數(shù)9.51.7萬(wàn)m233%39%7層（1-2f/3-7f）公寓總戶數(shù)商鋪戶數(shù)商鋪面積區(qū)間公寓面積區(qū)間地下車位數(shù)2687437-316m235m2左右約50個(gè)價(jià)格情況（精裝修）公寓：（起價(jià)）3700元/m2，（均價(jià)）3800元/m2商鋪價(jià)格：4580-15800元/m2項(xiàng)目定位：青春派商業(yè)空間，solo

27、單飛寓所。典型特色：集青春、時(shí)尚、亮麗、浪漫和異國(guó)情調(diào)于一體的街區(qū)型開(kāi)放式商業(yè)空間。廣告特點(diǎn)：短期集中投放，主打投資牌，以低售價(jià)、高回報(bào)吸引消費(fèi)者。該項(xiàng)目臨近高校，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，于2002年6月8日開(kāi)盤，在為期一周的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)公寓銷售100%，商鋪銷售超過(guò)90%的佳績(jī)，開(kāi)創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售奇跡，實(shí)現(xiàn)了小項(xiàng)目“短、平、快”的操作模式。消費(fèi)者主要集中于25-35歲的都市白領(lǐng)和公務(wù)員，投資者占有近40%的比例，有顧客一次購(gòu)買了10套公寓。項(xiàng)目賣點(diǎn)：1）“拒絕把我的青春，寄放在別人的房子里”2）好口岸，低價(jià)格，旺鋪投資的良機(jī)！3）強(qiáng)大的商業(yè)功能為成熟社區(qū)錦上添花。4）科華路上旺鋪，只需4

28、580元/平米起。5）“微戶型”設(shè)計(jì)，輕松付款，長(zhǎng)期回報(bào)。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：設(shè)計(jì)大膽、獨(dú)特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢(shì)，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價(jià)值；消費(fèi)群體劃分明確，戶型設(shè)計(jì)和面積配比具有很強(qiáng)的針對(duì)性；入市時(shí)機(jī)把握較準(zhǔn)，推廣過(guò)程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。u國(guó)際花園開(kāi)發(fā)商：成都市武侯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司投資商：林鳳集團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)地址：肖價(jià)河沿街成都幼師斜對(duì)面總占地建面積（畝）項(xiàng)目構(gòu)成起價(jià)最高價(jià)均價(jià)戶型區(qū)間8014棟小高層2280元/m23000元/m22680元/m230200余m2其它費(fèi)用天然氣配套費(fèi)光纖入網(wǎng)費(fèi)物管費(fèi)維修基金免免一元/

29、m2總房款的1.5%小區(qū)配套國(guó)際會(huì)所、景觀游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂(lè)園、幼兒園項(xiàng)目賣點(diǎn)：1)二環(huán)路內(nèi)規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團(tuán)上市公司背景，發(fā)揮品牌號(hào)召力；2)“小戶型社區(qū)”。占地80畝，30-100平方米的戶型占有60%以上的比例。3)“國(guó)際化”口號(hào)。以“國(guó)際化”為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)體系；30-200余平方米多種戶型面積，適合不同年齡、不同收入水平消費(fèi)者的需要，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群體，通過(guò)不同人群的互融體現(xiàn)“國(guó)際”二字的包容性；建筑配套設(shè)施“現(xiàn)代化”。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：從該項(xiàng)目的占地規(guī)模和戶型配比來(lái)看，能夠支撐其“小戶型社區(qū)”這一賣點(diǎn)，但“國(guó)際化”口號(hào)

30、，較為空洞，缺少實(shí)質(zhì)支撐。尤其是在配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面缺少吸引小戶型消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，使這一賣點(diǎn)缺乏足夠支撐。部分單元一梯六戶的設(shè)計(jì)，使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到影響，戶型設(shè)計(jì)差，實(shí)用性不強(qiáng)。時(shí)代100位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟6層弧形低層5米架空?qǐng)@林，締造五度空間園林，綠化加設(shè)空中花園，增加垂直綠化及陽(yáng)光花房，總用地面積5019平米，總建筑面積32796平米?？倯魯?shù)272戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。引進(jìn)世界級(jí)名師巴馬丹拿公司擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，2002年1月24日，中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒布時(shí)代100項(xiàng)目作為成都“國(guó)家數(shù)字社區(qū)示范工程樣板摟”。武城自

31、由度位于漿洗街，距市中心天府廣場(chǎng)不足2公里，具有小天竺小區(qū)居家配套完備，衣冠廟傳統(tǒng)商業(yè)口岸優(yōu)勢(shì)，四川大學(xué)、華西醫(yī)大共同托舉。占地:9861.87平方米，建筑面積:64394平方米，住宅面積:38896平方米，商建面積:8346平方米，辦公面積:1152平方米，建筑密度:40.97%，容積率:4.90，綠地率:27.7，停車位:490總戶數(shù):624戶模塊化戶型組合,由基本型一層12戶小戶型可輕松發(fā)展為一層6戶的發(fā)展型,讓實(shí)用實(shí)在的70平方米兩口之家瞬間升級(jí)為140平米。宜家.home位于成都市府河內(nèi)環(huán)線東安北街段，居市區(qū)內(nèi)環(huán)線東安北路段路旁，隔河相對(duì)繁華望平街。站在落地觀窗前，樓下即是河濱綠化帶

32、與府河，左近更有猛追灣游泳場(chǎng)、活水公園與河濱公園，綠水清風(fēng)，空氣清新。5幢小高層電梯公寓作為聯(lián)體排列，樓層分別為7、8、9、10、11，形成退合式屋頂花園，總用地面積：2987.92平方米,住宅總戶數(shù)：202戶,總建筑面積：14218.75平方米,地下車庫(kù)面積：2296.9平方米,住宅面積：10086.68平方米,地下自行車庫(kù)面積：243.67平方米,綠化率：35%流星花園地處成都市中心天仙橋北街、東風(fēng)大橋與東門大橋之間，緊臨府南河畔，背依大慈寺商業(yè)文化中心（規(guī)劃中），左鄰總府花園、右舍soho?？偨ㄖ娣e45000平方米，分a、b兩座；16層以30至70平方米為主的精品小戶型電梯公寓，分平層

33、和躍層結(jié)構(gòu)；設(shè)有兩層地下停車場(chǎng)。配套設(shè)施每戶預(yù)留光纖電視、電話及寬帶接口，統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位，6部名牌電梯，紅外報(bào)警系統(tǒng)、24小時(shí)電視監(jiān)控以及立體背景音樂(lè)社區(qū)內(nèi)1700平方米的中心綠化采用獨(dú)特的互動(dòng)式景觀設(shè)計(jì)。700平方米室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、書(shū)吧為你提供生活休閑空間?？偢飿I(yè)提供星級(jí)酒店式物業(yè)管理。附一：春季房交會(huì)小戶型統(tǒng)計(jì)分析主力戶型40-80的小戶型項(xiàng)目在2002年春季交易會(huì)上出現(xiàn)了爆棚現(xiàn)象，合計(jì)有17個(gè)小戶型樓盤，占總參展樓盤（除郊縣樓盤）的36%，小戶型緣何受到開(kāi)發(fā)商的青睞？一方面，小戶型住宅物業(yè)的總價(jià)低、受眾面較廣。另一方面，隨著wto的加入，成都作為西部的中心將增加一大批年輕白領(lǐng)人士，小戶

34、型作為過(guò)渡性住宅的價(jià)值更適宜創(chuàng)業(yè)階段的年輕人和普通工薪階層，也隨著人口的老齡化（據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都市有近300萬(wàn)的60歲以上老年人），部分老年人更希望有自己的一個(gè)花費(fèi)不大，配套齊全的小空間。又因?yàn)榍捌诘囊恍┬粜晚?xiàng)目如花樣年華、錦宏麗景等的斷銷，證明了市場(chǎng)上對(duì)于小戶型的需求巨大。因此，小戶型的預(yù)期市場(chǎng)潛力很大。目前成都市小戶型住宅物業(yè)分布的特點(diǎn)：1、周邊交通便捷；2、目標(biāo)客戶群集中區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)、白領(lǐng)聚集區(qū)等。87被調(diào)查者選擇小戶型有一些缺陷。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)考慮重新置業(yè)，以小換大來(lái)改善居住條件。幾乎所有的調(diào)查者都認(rèn)為，小戶型住房必須有便捷的公共交通。作為投資，便捷的交通也是房子出租的一個(gè)亮點(diǎn)

35、。購(gòu)買的房子主要是先住后置換70的被調(diào)查者選擇買下小戶型的房子后，住一段時(shí)間再進(jìn)行置換。如果作為投資往往會(huì)考慮以租養(yǎng)房的方式，打算先買斷再出租的也不少。附二：成都市主要小戶型項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱位置方位總建面（萬(wàn)戶數(shù)在售類別均價(jià)戶型區(qū)間狀態(tài)財(cái)經(jīng)商業(yè)街區(qū)西南財(cái)大正門西三環(huán)內(nèi)1.5148多層,小高層,營(yíng)業(yè)2150-6166(營(yíng)）43-143期房交大靚典西南農(nóng)機(jī)市場(chǎng)旁西二環(huán)內(nèi)2.30242多層235052-92形象展示智業(yè)逸景羊西線蜀漢中路西三環(huán)內(nèi)2.1108小高層238055-130形象展示佳利花園衣冠廟立交橋旁南二環(huán)內(nèi)3.30/多層238030-135形象展示草堂柳苑天籟村二環(huán)路西一段西二環(huán)內(nèi)1.

36、6242小高層255051-77形象展示庭芳苑營(yíng)門口派出所附近西三環(huán)內(nèi)0.7108多層210048-89現(xiàn)房藍(lán)色空間交大路北三環(huán)內(nèi)7.00700多層220069-210期房新時(shí)空九三路南二環(huán)內(nèi)0.3177小高層250030-70期房交大吾家交大路北三環(huán)內(nèi)6.40738多層2608期房武城自由度漿洗街南二環(huán)內(nèi)6.40624高層null40-70形象展示金港空中花園二環(huán)路西三段西三環(huán)內(nèi)1.3135小高層258048-172期房科華之星腫瘤醫(yī)院旁南三環(huán)內(nèi)2/高層258053-106形象展示麗景華庭大石西路西延線西三環(huán)內(nèi)6.73/小高層270050-170形象展示維達(dá)北苑解放路一段94-116號(hào)北二環(huán)

37、內(nèi)1.80107小高層280029-109現(xiàn)房嘉洲華府美華居喜瑪拉雅大酒店對(duì)面北三環(huán)內(nèi)1.4129小高層270032-52現(xiàn)房城市物語(yǔ)21世紀(jì)花園對(duì)面西三環(huán)內(nèi)1.60345小高層348032-55期房時(shí)代天驕太升北路64號(hào)-府河內(nèi)4.00552高層340029-69期房宜家.home東安北街-府河內(nèi)1.50202小高層310035-140形象展示世紀(jì)太升太升南路-府河內(nèi)3.50172高層340029-109期房芳草地金雍閣錦繡花園旁南三環(huán)內(nèi)1.3/高層308047-173形象展示梧桐世家永豐路玉林小區(qū)南二環(huán)內(nèi)3.8/小高層330048-154形象展示經(jīng)典坐標(biāo)紅星路口-府河內(nèi)3.40195高層、

38、營(yíng)業(yè)350048-200期房藍(lán)色港灣天祥街東一環(huán)內(nèi)2.90219高層310050-230期房曼哈頓錦繡花園對(duì)面南三環(huán)內(nèi)3.4/高層340023-118期房時(shí)代100金華幼師旁南一環(huán)內(nèi)3/高層380060-230期房成都現(xiàn)代城錦里西路-府河內(nèi)8.90/高層350045-220期房流星花園天仙橋街soho旁-府河內(nèi)4.50/高層350030-126形象展示玉林風(fēng)景線芳草街6號(hào)南二環(huán)內(nèi)0.80/小高層320035-92形象展示新綠季節(jié)彩世界新光路88號(hào)南三環(huán)內(nèi)1.20/小高層310039-88形象展示萊茵家園武侯大街與內(nèi)環(huán)線交匯處-府河內(nèi)1.30120高層300070-150形象展示麗陽(yáng)天下二期人南

39、路與一環(huán)路交匯處-府河內(nèi)3.50432高層404045-110形象展示新中心都市驛站鹽市口旁-府河內(nèi)2.80461高層437032-100現(xiàn)房錦江賓館瑞景商務(wù)樓永陵路與西安路交匯處-府河內(nèi)1.70187高層null40-60期房成都國(guó)際公寓合江亭旁-府河內(nèi)2.80120小高層寫字500041-164現(xiàn)房第三部分：小戶型的發(fā)展趨勢(shì)小戶型住宅作為投資及過(guò)渡居住的住宅品種，在未來(lái)的發(fā)展方向上將表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、開(kāi)發(fā)具有一定規(guī)模居住小區(qū)隨著城市化水平的提高、舊城改造的加快，市中心可供開(kāi)發(fā)的土地，尤其是可供規(guī)模性開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，許多小戶型項(xiàng)目都是迫于地塊規(guī)模的限制，為了盡快取得效益，采取“短、

40、平、快”的操作模式而定位的。因此，這些項(xiàng)目以單體建筑為主，規(guī)模小、配套少，為居住者提供的生活外延性服務(wù)較少，更談不上環(huán)境景觀。規(guī)?；_(kāi)發(fā)小戶型項(xiàng)目具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：1）規(guī)模的擴(kuò)大，令開(kāi)發(fā)商有足夠地空間進(jìn)行環(huán)境與景觀的營(yíng)造，同時(shí)有針對(duì)性地為消費(fèi)者提供必要的配套，如休閑場(chǎng)所、體育設(shè)施、兒童活動(dòng)空間等,既滿足了消費(fèi)者多層次的需要，又提升了項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。2）居住群體的擴(kuò)大，為配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、使用提供了強(qiáng)力支撐，既有利于配套設(shè)施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。3）產(chǎn)品種類、戶型配比更為豐富，擴(kuò)大了購(gòu)買群體。一方面降低了項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也滿足了不同層次消費(fèi)者的需求。比如那些希望與父母臨近居住的消

41、費(fèi)者，便可以在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)選擇一套40-50平米的小戶型滿足自己居住的需要，再選擇一套80平米的住房滿足父母居住的需要，既方便了兩代人之間的照應(yīng)，又避免了由于生活觀念差異帶來(lái)的不便。而這里指的較大規(guī)模也有一定的限度，大約在6萬(wàn)平方米左右比較合適。二、小房型、大空間，嚴(yán)重依賴社區(qū)服務(wù)今后住宅的發(fā)展趨勢(shì)是生活與居住相分離，住房功能趨于單一，更多的是滿足居住的問(wèn)題。年輕人又是最活躍的一個(gè)群體，下班后總是不喜歡窩在自己房子里，缺少交流的空間，另外，由于工作時(shí)間緊迫，日常生活的其它部分必須依賴社區(qū)服務(wù)來(lái)分擔(dān)。因此，項(xiàng)目配套設(shè)施必須要盡可能周全，滿足居住者的需求，可以考慮增設(shè)業(yè)主專用酒吧、健身房、郵局、24小時(shí)便利店、中西餐館、洗衣房、美容美發(fā)廳、書(shū)吧等設(shè)施，并且要收費(fèi)合理，符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。三、面積小、功能全、設(shè)計(jì)更為合理房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍然是產(chǎn)品。一方面消費(fèi)者的成熟，令小戶型的設(shè)計(jì)將越來(lái)越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設(shè)計(jì)行業(yè)。住宅設(shè)計(jì)的差異性、個(gè)性化特征也越來(lái)越明顯，使戶型設(shè)計(jì)必然具有超前意識(shí)，不能只看眼前的市場(chǎng)主流，而要注重主導(dǎo)居住品位的設(shè)計(jì)方向。i.目前小戶