海南房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

1、自2000年來(lái)連續(xù)10年房地業(yè)一路高歌，暢通無(wú)阻、雖有小風(fēng)小浪但還是造就了一批批億萬(wàn)、千萬(wàn)、百萬(wàn)富翁，也使老百姓購(gòu)房成為了奢望;自2010年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，在限貸、限購(gòu)、限價(jià)等一系列政策措施的作用下，2011年樓市成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到遏制。2012年1月31日溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議，對(duì)當(dāng)前重點(diǎn)工作部署時(shí)提到要繼續(xù)促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。2012年房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)，但在執(zhí)行細(xì)則方面進(jìn)行微調(diào)的聲音也此起彼伏。而2012年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將會(huì)發(fā)生哪些變化？這些變化又將對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？購(gòu)房時(shí)機(jī)何時(shí)出現(xiàn)？圍繞這些問(wèn)題我進(jìn)行簡(jiǎn)要剖析

2、。一、2012年調(diào)控主基調(diào)不變，存在適度微調(diào)的可能性與以往的“空調(diào)”不同，此次房地產(chǎn)調(diào)控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。作為調(diào)控最為嚴(yán)厲的北京，2011年樓市成交量大幅下降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市新建住宅成交9萬(wàn)套，較2010年下降4%，較2009年下降39%;二手房成交13.7萬(wàn)套，較2010年下降23%，較2009年下降45%。調(diào)控成果來(lái)之不易，調(diào)控成果的鞏固必然成為2012年北京市相關(guān)部門(mén)的重要工作，這也是2012年中央政府部署的重點(diǎn)工作之一。目前北京市已經(jīng)明確提出2012年將繼續(xù)“限購(gòu)”政策。2011年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)影響明顯，2010年海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46787

3、億元，2011年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資663.05億元，比上年增長(zhǎng)41.7%，占固定資產(chǎn)投資額的41.1%;全年房屋施工面積3659.88萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.6%;銷(xiāo)售面積888.19萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.9%。在房屋價(jià)格方面，海口去年12月房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲35.5%，環(huán)比上漲0.2%;三亞房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲43.35%，環(huán)比漲0.1%，兩城市房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。2011盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)業(yè)的增速卻由2010年增長(zhǎng)27.1%回落到5.0%。海南省政府秘書(shū)長(zhǎng)徐莊介紹，海南省2011年地區(qū)生產(chǎn)總值(gdp)2515.29億元，比上年增長(zhǎng)12%，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，但也存

4、在經(jīng)濟(jì)增速減緩等問(wèn)題，未完成全年預(yù)期增長(zhǎng)13%的目標(biāo)。其主要原因是國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列遏制樓市的措施，對(duì)海南房地產(chǎn)影響非常明顯，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)回落幅度較大，從而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速回落。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王志宏說(shuō)，為了促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年將繼續(xù)鼓勵(lì)支持行業(yè)協(xié)會(huì)、開(kāi)發(fā)商繼續(xù)舉辦各類(lèi)房地產(chǎn)促銷(xiāo)展銷(xiāo)活動(dòng);建立多元多層次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系，重點(diǎn)發(fā)展度假酒店、度假村、養(yǎng)生療養(yǎng)等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)業(yè);同時(shí)將完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。海南省統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)符國(guó)瑄表示，在保障房方面，去年海南開(kāi)工建設(shè)11.22萬(wàn)套保障房，竣工4.85萬(wàn)套，占計(jì)劃的119.1%;全年開(kāi)工建設(shè)面積900.01萬(wàn)平方米，占計(jì)劃總面

5、積的140.5%，其中竣工面積384.66萬(wàn)平方米，占計(jì)劃的155.9%。2012年是全面實(shí)施“十二五”規(guī)劃的第二年，是國(guó)際旅游島建設(shè)全面推進(jìn)的重要一年，省委、省政府把2012年確定為“項(xiàng)目建設(shè)年”，海南將在重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，擴(kuò)大投資方面下真功夫，2012年海南將努力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控契機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，控制普通商品住房開(kāi)發(fā)，控制岸線(xiàn)房地產(chǎn)規(guī)模，重點(diǎn)發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等高檔經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，優(yōu)化空間布局，提高檔次水平，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。加大房地產(chǎn)促銷(xiāo)力度，逐步消化保有量，爭(zhēng)取2012年房地產(chǎn)銷(xiāo)量穩(wěn)中有升，繼續(xù)發(fā)揮在穩(wěn)增長(zhǎng)中重要作用。三亞市六屆人大一次會(huì)議上，三亞市市長(zhǎng)王勇作

6、的政府工作報(bào)告指出，五年來(lái)全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)17.9%。今后的5年，三亞將著力保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加大商業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)辦公地產(chǎn)發(fā)展力度，嚴(yán)格控制濱海一線(xiàn)住宅建設(shè)，三亞普通住宅“大限”或至。盡管房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)未變，但調(diào)控政策仍存在適度微調(diào)的可能性，原因主要有三點(diǎn)：一是、海南國(guó)際旅游島建設(shè)離不開(kāi)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，離不開(kāi)島外資金的流入，企業(yè)在承受資金壓力的同時(shí)，海南省各級(jí)政府也在承受經(jīng)濟(jì)下行的壓力。二是、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的巨大不確定性增加了2012年經(jīng)濟(jì)下行的壓力，而考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用，不排除對(duì)現(xiàn)行調(diào)控措施進(jìn)行微調(diào)的可能性;三是、現(xiàn)行的調(diào)控措施在打擊投資投機(jī)需求的同時(shí)，也

7、不可避免地誤傷了剛需和改善型需求等自住需求。從這點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策也存在微調(diào)的必要性，比如首套房利率和首付成數(shù)回歸優(yōu)惠，既符合房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，同時(shí)也有助于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”; 海口市產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法于2012年2月1日起施行，具分析?？谕瞥龊？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法的目的是為了?？谧≌N(xiāo)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，海南原本就在大搞旅游地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店是一個(gè)折中做法，一種變相的松動(dòng);直接說(shuō)松動(dòng)，在風(fēng)口浪尖上;直接搞酒店，不一定有那么賺錢(qián)，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運(yùn)而生，其實(shí)就是一種變相的酒店住宅或住宅酒店而已。二、銀行壓力與信貸松動(dòng)住建部曾在2011年底表示嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證首次購(gòu)房

8、家庭貸款需求，該表態(tài)隨后引發(fā)市場(chǎng)對(duì)首套房利率放松的猜測(cè)。住建部和央行連續(xù)釋放滿(mǎn)足首套房貸款需求的信號(hào)之下，市場(chǎng)對(duì)于首套房利率放開(kāi)的預(yù)期也在增加。2012年金融市場(chǎng)工作座談會(huì)上，央行行長(zhǎng)助理郭慶平指出，2012年金融市場(chǎng)工作要圍繞“穩(wěn)中求進(jìn)”的主基調(diào)和穩(wěn)健貨幣政策基本要求展開(kāi)。在房貸方面，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，切實(shí)支持保障性安居工程建設(shè)。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭貸款需求。2月7日從中國(guó)銀行某支行了解到只要在該行存有金融資產(chǎn)50萬(wàn)以上，就能享受8.5折的首套房貸款利率優(yōu)惠。所謂金融資產(chǎn)，是指存款、理財(cái)產(chǎn)品、基金等。中國(guó)銀行上述支行規(guī)定，客戶(hù)若存有金融資產(chǎn)50萬(wàn)以上

9、，就能享受首套房貸款利率8.5折優(yōu)惠;如果存30萬(wàn)40萬(wàn)，則是9折;10萬(wàn)30萬(wàn)，為9.5折;10萬(wàn)以下的話(huà)，則是基準(zhǔn)利率。并非所有銀行都有同樣措施，在首套房貸款利率方面，中信銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%，深發(fā)展上浮10%，郵儲(chǔ)銀行則上浮15%。二套房貸款利率方面，中行為基準(zhǔn)利率的1.1倍，有金融資產(chǎn)也不能下調(diào)。其他銀行二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%至15%不等。每家銀行都不一樣，有的銀行資金寬裕就不需要這樣，堅(jiān)信2012開(kāi)發(fā)商、政府日子不好過(guò)、銀行的日子也不好過(guò)，信貸松動(dòng)勢(shì)在必行。三、2012年上半年房?jī)r(jià)下行壓力較大，下半年成交量將會(huì)漸趨穩(wěn)定在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前

10、所未有的調(diào)整。2012年1月海南商品房市場(chǎng)共簽約2753套，環(huán)比上月減少了113套，簽約面積260230.51，環(huán)比下降3.60%，簽約均價(jià)14664.76元/，環(huán)比上漲32.93%;量跌價(jià)漲成為事實(shí)。2012年1月三亞商品房簽約112184占全省簽約總量的43%排名第一，海口簽約102051占全省的39%排名第二，瓊海簽約15912占全省6%排名第三，文昌簽約14074占全省6%排名第四，其他依次為陵水4091占2%，五指山3289、定安2988、保亭2602各占1%。 簽約面積環(huán)比增加的市縣有5個(gè)，分別是：定安48.09%、三亞44%、保亭13%、萬(wàn)寧8%、文昌4%;簽約面積環(huán)比減少的市縣

11、有4個(gè)，降幅分別為：陵水下降13%、海口下降22%、五指山下降47%、瓊海下降50%。本月三亞商品房簽約均價(jià)24457.48元/排名第一，其次為陵水簽約均價(jià)21277.25元/，瓊海簽約均價(jià)9363.22元/排名第三，保亭簽約均價(jià)8038.22元/排名第四，萬(wàn)寧6750.18元/排名第五，其余：?？?711.02元/、五指山6460.04元/、文昌5561.88元/、定安3556.78元/。 本月有4個(gè)市縣均價(jià)上漲，瓊海漲幅最高達(dá)29.10%，三亞漲幅27.06%排名第二，其余為保亭7.69%、五指山1.84%;均價(jià)下降的市縣有5個(gè)，定安下降16.62%、陵水下降15.06%、?？谙陆?.72

12、%。2012年1月海口商品房市場(chǎng)共簽約964套，環(huán)比上月減少224套，簽約面積102051.13，環(huán)比下降21.81%，簽約均價(jià)6711.02元/，環(huán)比下跌9.72%。2012年1月三亞商品房市場(chǎng)共簽約1153套，環(huán)比上月增加287套，簽約面積112183.86，環(huán)比增加43.93%，簽約均價(jià)24457.48元/，環(huán)比上漲27.06%。海南島經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，在2010年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涌動(dòng)新一輪熱潮、住宅銷(xiāo)售形勢(shì)一片火爆之際，有人預(yù)計(jì)好景長(zhǎng)不了，事實(shí)則證明他們的預(yù)言不準(zhǔn)。2011年海南全省房屋銷(xiāo)售誰(shuí)最牛？?？谑?，省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2011年，全省共銷(xiāo)售各類(lèi)房屋888.19萬(wàn)平方米，比2010年的8

13、54.73萬(wàn)平方米增加33.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額759.27億元，比2010年的734.09億元增加25.18億元，同比增長(zhǎng)3.4%。在全部十八個(gè)市縣中，年銷(xiāo)售面積在50萬(wàn)平方米以上的市縣依次是?？谑?、三亞市、瓊海市、文昌市、澄邁縣、陵水縣，全年分別銷(xiāo)售225.55、163.69、112.44、81.92、81.84、52.19萬(wàn)平方米。 2011年是海南房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資水漲船高，增速也很快。在全省十八個(gè)市縣中，有七個(gè)市縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成倍數(shù)增長(zhǎng)，依次是臨高縣、白沙縣、儋州市、屯昌縣、瓊中縣、保亭縣、萬(wàn)寧市，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別較上年增長(zhǎng)5.4、

14、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1倍。 2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模居全省前五位的市縣依次是三亞市、?？谑小⒘晁h、瓊海市、澄邁縣，全年分別完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.85億元，較上年分別增長(zhǎng)34.6%、39.8%、59.3%、21.3%、13.4%。 2011年全省共完成固定資產(chǎn)投資1611.41億元，比上年增長(zhǎng)36.2%，在列入統(tǒng)計(jì)的十九個(gè)投資行業(yè)中，投資增長(zhǎng)最快的建筑業(yè)，全年實(shí)際完成投資37.44億元，較上年的增幅達(dá)3.2倍，居十九個(gè)行業(yè)之首。居二至五位的依次是采礦業(yè)、科研技術(shù)服務(wù)及地質(zhì)勘查業(yè)、衛(wèi)生社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟

15、件業(yè)，較上年的增幅分別為2.4倍、1.3倍、99.7%、78.3%。而投資規(guī)模最大的前五個(gè)行業(yè)依次是房地產(chǎn)業(yè)、住宿餐飲業(yè)、制造業(yè)、電氣燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，全年分別完成投資746.66、148.41、132.84、119.59、108.02億元，也是五個(gè)投資過(guò)百億元的行業(yè)。 從整體上看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氣氛已經(jīng)形成，限購(gòu)繼續(xù)、調(diào)控大環(huán)境未變的情況下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷不太可能出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變，因此我認(rèn)為2012年上半年海南房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較大的壓力，而隨著市場(chǎng)的發(fā)展、房?jī)r(jià)的調(diào)整、調(diào)控政策的微調(diào)，2012年10月份以后海南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定，對(duì)于投資度假置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，2012年二季度末三季度初或是個(gè)不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)機(jī)。 海南房地產(chǎn)屬于旅游地產(chǎn)，非硬性需求，即旅游、投資、度假養(yǎng)老為一體的復(fù)合式地產(chǎn);大海、沙灘、空氣