成都空港項目可研報告（佳德）

1、成都航空物流園國際快件中心及口岸聯(lián)檢樓項目可行性研究報告成都空港物流投資有限公司2007年4月成都航空物流園國際快件中心及口岸聯(lián)檢大樓項目 成都空港物流投資有限公司目 錄一、總論二、項目實施及承辦企業(yè)基本情況三、項目提出背景及建設的重要性四、項目功能及建設規(guī)模五、建設場地簡況六、建設方案七、環(huán)境影響評價八、勞動安全衛(wèi)生與消防九、項目能耗與節(jié)能措施十、組織機構與人力資源十一、項目實施進度十二、投資估算十三、財務評價十四、項目風險分析一、 總 論1、 項目名稱、地址： 項目名稱：成都航空物流園國際快件中心及口岸聯(lián)檢大樓項目 項目地點：四川省成都市雙流縣東升鎮(zhèn)航空物流園內(nèi)2、 編制單位成都空港物流投

2、資有限公司3、 編制依據(jù)： 成都空港物流投資有限公司及其母公司對于物流園區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗； 成都航空物流園管委會與成都空港物流投資有限公司簽訂的投資協(xié)議； 國家及地方的有關政策、法規(guī)、規(guī)范； 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)； 企業(yè)提供的有關資料和要求等；本報告的編制范圍主要包括：項目功能、建設目的和擬建規(guī)模、初步建設方案，投資估算和財務分析。4、項目概況本項目為成都空港物流投資有限公司投資建設。項目的經(jīng)營模式以物業(yè)出租、物業(yè)服務為主，同時提供一定的物流服務。根據(jù)項目運營經(jīng)濟效益測算，預計項目投資回收周期約為9年。本項目建設期約為6個月： 2007年4月5月：項目立項及勘查、設計、招標工作，完成項目報批

3、報建； 2007年6月中旬：進場施工； 2007年6月10月：完成主要建筑物的結(jié)構、裝修、設備安裝； 2007年10月：完成廠區(qū)內(nèi)道路、綠化及管線施工； 2007年11月中旬：項目竣工驗收，投入使用1）擬建主要建筑物建設項目凈總用地面積約78畝，擬建建筑物建筑面積約25400平方米，容積率為0.49，綠化率為15。項目建筑面積（平方米）層數(shù)結(jié)構倉庫128801層輕鋼行政辦公樓50005層混凝土框架口岸辦公樓50005層混凝土框架聯(lián)檢大廳20001層輕鋼門衛(wèi)輔助用房5201層混凝土框架合計25400 2）項目投資總額及投資強度本項目總投資約為8000萬元，超出注冊資本部分，由投資方自籌建設資金。

4、項目投資強度約為 80萬元/畝，符合政府要求。3）主要財務評價數(shù)據(jù)及指標：項目財務數(shù)據(jù)營業(yè)收入(萬元)1123營業(yè)稅金及附加(萬元)61.8利潤總額(萬元)603所得稅(萬元)150凈利潤(萬元)453年平均投資回報率11.03%年平均投資利稅率10.51%項目投資回收期9年5、結(jié)論隨著國內(nèi)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國內(nèi)外交往的日益增多，目前國內(nèi)西南地區(qū)的航空快件市場迅速發(fā)展，成都雙流機場的口岸聯(lián)檢事務也不斷增加。本項目立足于航空快件與海關口岸聯(lián)檢，為以上功能提供物業(yè)的開發(fā)建設和物業(yè)服務，具有積極的社會效益和良好的經(jīng)濟效益。二、項目實施及承辦企業(yè)基本情況1、項目建設單位：成都空港物流投資有限公司2、建設

5、單位法人代表：徐永新3、建設單位簡介：成都空港物流投資有限公司是由佳德物流投資有限公司（jade ag logistics investment limited）投資設立的專注于成都及西南區(qū)域物流倉儲設施投資、開發(fā)、建設、經(jīng)營的專業(yè)公司。佳德物流投資有限公司（jade ag logistics investment limited）是一家專業(yè)從事物流設施投資開發(fā)的外資企業(yè)，其在中國大陸的市場目標是：專注于交通、運輸和倉儲領域，專業(yè)從事基礎設施的投資與開發(fā)，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。公司擁有一支完整的精英團隊：核心成員主要由投資專家、物流專家、冷鏈專家、工程專家和客戶經(jīng)理組成，他們分別來自于海外金融機構

6、、跨國設備制造商、大型物流企業(yè)集團、專業(yè)設計與工程單位等，大多具有碩士（博士）學歷和豐富的涉外工作經(jīng)歷。在過去的20年里，中國經(jīng)濟經(jīng)歷了快速發(fā)展，中國的物流市場同樣是方興未艾。有鑒于此，佳德物流投資有限公司（jade ag logistics investment limited）希望專注于中國市場、專注于中國物流行業(yè)，憑籍自己的資本實力、豐富的實踐經(jīng)驗、優(yōu)秀的管理團隊，穩(wěn)健的經(jīng)營理念，通過開放的戰(zhàn)略合作，在中國開展卓有成效的長期投資活動，與全國各地的合作伙伴一起，共同創(chuàng)造中國物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮。三、項目提出背景及建設的重要性項目提出背景為建設中國西南地區(qū)的國際樞紐機場和國際航空物流樞紐，成

7、都市政府在雙流國際機場規(guī)劃設立了成都航空港物流園區(qū)，該園區(qū)是四川省及成都市重點建設項目，規(guī)劃總面積約為6平方公里，分為物流區(qū)(保稅物流園區(qū)、非保稅物流園區(qū))、商業(yè)區(qū)、整合商區(qū)等。園區(qū)將充分利用雙流國際機場的規(guī)模優(yōu)勢和航空運輸高增長性帶來的機遇，為成都進出口貨物集散和中外客商國內(nèi)外采購、分銷提供物流平臺。園區(qū)已具備樞紐機場、完善的交通網(wǎng)絡、良好的產(chǎn)業(yè)基礎和經(jīng)濟基礎等打造“臨空經(jīng)濟”區(qū)的必備條件，為建設全國一流、 國際知名的區(qū)域性物流樞紐提供了必備的硬件條件。因此依托航空運輸優(yōu)勢，重點吸引國際國內(nèi)著名快遞公司的入駐，提供報關、安檢、檢驗檢疫等“一站式”服務，將大大提高快件的通關速度及操作效率。同時

8、通過建設高品質(zhì)的海關監(jiān)管倉儲設施，可以為眾多國內(nèi)外企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的物流服務。項目建設的必要性佳德物流投資有限公司憑借自身行業(yè)優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢，引入先進的航空物流園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，根據(jù)航空物流園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和國際客戶的需求，在園區(qū)內(nèi)投資建設高品質(zhì)的航空快件分揀中心、貨物監(jiān)管庫以及口岸聯(lián)檢辦公設施，滿足國際國內(nèi)客戶的要求。四、項目功能及建設規(guī)模1、項目功能 為國際航空快件公司提供快件分揀中心物流設施和相關服務； 為海關辦理口岸聯(lián)檢提供聯(lián)檢和辦公物業(yè)設施及相關服務； 為其他客戶提供倉儲服務；2、項目建設規(guī)模建設項目總用地面積約為98畝（含代征地面積），規(guī)劃建筑面積25,400平方米，容積率約為0.

9、49，綠化率為15。項目建筑面積（平方米）層數(shù)結(jié)構倉庫12,8801層輕鋼行政辦公樓5,0005層混凝土框架口岸辦公樓5,0005層混凝土框架聯(lián)檢大廳2,0001層輕鋼門衛(wèi)輔助用房5201層混凝土框架合計25,400五、建設場地簡況1、地理位置、交通及基礎設施1）地理位置本項目選址與成都市雙流縣東升鎮(zhèn)航空物流園區(qū)內(nèi)，西鄰四川客車廠，北鄰大件路，南接規(guī)劃道路，東鄰川齒路。成都作為四川省及西南地區(qū)重要的科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，具有發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的有利條件和突出優(yōu)勢。雙流縣三面環(huán)繞成都，距成都市中心城區(qū)10公里，區(qū)域內(nèi)的雙流國際機場是全國第5大國際航空港，成昆鐵路橫貫南北，境內(nèi)設有白家

10、、公興兩大貨站，川藏公路、成樂大件路、成雅高速路、成都外環(huán)高速路、國道213線穿越全境。2）交通雙流航空物流中心將依托雙流機場航空港，以國內(nèi)50多條航線、機場高速、三環(huán)路、成都市高速公路交通網(wǎng)為物流通道，在機場附近地區(qū)規(guī)劃建設雙流航空物流中心，形成以航空公路聯(lián)運為主，發(fā)展航空快遞貨物運輸、快速貨物配送、鮮活貨物快運為主的航空專業(yè)型物流中心。 雙流航空物流園區(qū)與成都主要物流園區(qū)、高新區(qū)之間的道路聯(lián)系：依靠大件路與新雙華路，連接成雅高速公路以及三四環(huán)快速路，進入成都高速公路網(wǎng)的其他通道。項目距主要道路距離為： 距 公里成樂高速路 3成雅高速路 3成都外環(huán)高速 3成都三環(huán)路 5川藏公路 4大件路 0

11、天府大道 5白家火車貨運站 4 3）基礎設施項目現(xiàn)場地表相對平整，現(xiàn)有配套設施有飲用水處理廠，污水處理廠，供電廠和電信交換中心。 飲用水處理廠能夠每天供應160，000立方米的飲用水。 電信交換中心可以容納5000條電話線和480x3mbps的adsl任務。 距離開發(fā)區(qū)10公里的處，雙流縣規(guī)劃局擬建一個污水處理站。 220千伏變電站一座，110千伏變電站兩座。2、 自然與氣候條件成都市屬亞熱帶濕潤季風氣候區(qū),氣候溫和、四季分明、無霜期長、雨量充沛、日照較少。本項目位于成都市中心區(qū)南部，地質(zhì)狀況良好，基巖面起伏平衡，無斷裂帶，地質(zhì)情況可以滿足一般工業(yè)，民用建筑工程需要。3、抗震要求 根據(jù)國家及四

12、川省政府有關規(guī)定，本項目抗震設計要求為七度。 六、建設方案1. 設計目標總圖平面布置根據(jù)地塊形狀進行總體規(guī)劃，航空快件倉儲設施滿足建筑防火、貨物裝卸、倉庫通風采光、城市規(guī)劃等要求?？诎堵?lián)檢建筑物滿足海關日常檢驗和辦公的要求。2、設計規(guī)范 建筑設計防火規(guī)范（gbj16-87-2002）； 建筑結(jié)構荷載規(guī)范（gb50009-2002）； 建筑地基基礎設計規(guī)范（gb50007-2002）； 建筑樁基技術規(guī)范（jgj94-94）； 混凝土結(jié)構設計規(guī)范（gb50010-2002）； 建筑抗震設計規(guī)范（gb11-2002）； 鋼結(jié)構設計規(guī)范（gb50017-2003）；注：暫缺地址勘探資料3、 總平面布置

13、本方案將口岸聯(lián)檢樓、行政辦公樓合為一體，呈 l=字形集中布置在用地西北角，獨立形成辦公區(qū)，在北面大件路設開口，該區(qū)通過場區(qū)內(nèi)西側(cè)8m寬雙車道與南面規(guī)劃道路相連。南側(cè)用地為貨車檢驗場，貨車檢驗出入口和倉庫進貨出入口設于南面規(guī)劃路，使得貨車流線與辦公流線分流更為明確、安全。 西南部區(qū)域設置貨車檢驗場，可停大貨車72輛。用地東區(qū)南北向布置倉庫兩棟，設環(huán)形車道，開口設于南側(cè)規(guī)劃道路?；九c西區(qū)獨立開來，自成一體。在場地偏僻處設置垃圾站，配電室設于綜合樓首層，消防水泵房設于口岸聯(lián)檢樓地下室。貨車檢驗場及庫房區(qū)與辦公區(qū)之間設置3m高鐵絲網(wǎng)，場地周邊設3m高金屬圍墻?？诎堵?lián)檢樓、行政辦公樓形成獨立的辦公區(qū)，

14、直接朝向大件路開口。該區(qū)內(nèi)設雙車道環(huán)形通道，南面另設8m寬車道與南面規(guī)劃路相連。倉庫及貨車檢驗場設置環(huán)形雙行車道，道路寬度均6m，出入口設于南側(cè)，便于交通流暢且管理方便。貨車進出口位于南向中部臨街處，進入檢驗場停車檢驗去聯(lián)檢大廳獲取通行證開往機場。4、主要建筑物的建設方案1）口岸聯(lián)檢辦公樓及行政辦公樓平面呈l字形布置，一翼布置口岸聯(lián)檢樓，一翼為行政辦公樓，中間部分為綜合服務廳，內(nèi)設郵局、銀行、代辦機構等。主入口設在主體西北拐角處。主入口門廳兩側(cè)分設四部電梯、樓梯間及衛(wèi)生間。門廳一側(cè)直通行政辦公樓，一側(cè)直接進入報關大廳，正對門廳入口是服務大廳。北翼部分為行政辦公樓，與西側(cè)的口岸聯(lián)檢樓完全獨立開，

15、自成一體，每層設置有大開間綜合辦公室。西翼部分為口岸聯(lián)檢樓，首層設置海關大廳和商檢大廳及相關扶助用房。二層五層均為辦公用房，每層均設置12個會議室，每個會議室面積約6080m2。每層設兩個領導辦公室，均自帶衛(wèi)生間及休息室，每個帶休息間辦公室面積約80120 m2。首層布置有門廳、聯(lián)檢大廳、服務大廳等大空間，層高為4.8m，給大廳以敞亮的感覺。以上二層五層辦公部分層高3.6m。2）快件中心及二級監(jiān)管倉庫為兩棟相同的建筑單體。南北向布置，西面設置夾層辦公，辦公面積493 m2，庫房為兩跨27m，柱距9m。南北兩面每開間設貨車出入口，倉庫凈高10m。每棟倉庫建筑面積6276.5m2。庫房內(nèi)南北向設置

16、一道防火墻，將倉庫分為兩個防火分區(qū)。結(jié)構形式為輕鋼門式鋼架結(jié)構，外圍護為灰色彩鋼板。七、 環(huán)境影響評價1. 建設項目執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標準及排放標準 地表水環(huán)境質(zhì)量標準（gb3838-2002）標準； 環(huán)境空氣質(zhì)量標準（gb3095-96）二級標準； 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（gb3096-93）三類標準；2、建設項目執(zhí)行的污染物排放標準 大氣污染物綜合排放標準； 工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準（gb12348-90）三類標準； 成都市水污染物排放標準（試行）； 成都市廢氣排放標準（試行）；3、場址環(huán)境條件本項目所在地位于成都市雙流縣東升鎮(zhèn)成都航空物流園區(qū)。擬建項目占地約100畝，雙流縣是全國綜合經(jīng)濟實力“百強

17、縣”，是四川省綜合經(jīng)濟實力“十強縣”，目前已經(jīng)連續(xù)十年位居榜首，定位為“中國西部航都、成都南部新城”，是四川省經(jīng)濟增長最具活力、投資環(huán)境最優(yōu)的地區(qū)之一。該地塊交通條件好，地理位置優(yōu)越。4、本項目建設和生產(chǎn)運營對環(huán)境的影響本項目是以航空快件倉儲的一個物流中心。項目主要建設內(nèi)容有：航空快件倉儲和海關辦公。本項目在建設施工過程中會產(chǎn)生一定的噪音和局部塵土，當項目結(jié)構和外裝修結(jié)束，這些影響將不再存在，對當?shù)丨h(huán)境不會造成影響。在項目建成運營期間，可能產(chǎn)生的污染物/源主要有污水、廢氣、噪聲和生活垃圾。擬采取處理方式為： 生活污水經(jīng)過化糞池沉淀后，由污水管道收集進入生活污水處理池，經(jīng)過處理后達標排入市政下水

18、道。 對于汽車廢氣的環(huán)境處理要求：進入場區(qū)的汽車必須安裝汽車尾氣凈化器。 對于生活垃圾和不可回收利用的固體廢棄物，擬采用？形垃圾桶集中收集，每天定時由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一集中處理。 場區(qū)道路、堆場在裝卸作業(yè)以及汽車行駛時將產(chǎn)生揚塵，因此，在晴天清掃前用灑水車先灑水后清掃，以減少二次揚塵，并根據(jù)氣候變化決定灑水及清掃次數(shù)。5、環(huán)境影響評價本項目主要污染源是生活污水、廢氣以及少量設備的噪音和生活垃圾，沒有其他的污染源。本項目對于環(huán)境的輕微影響將通過以上針對性措施解決，項目建設期中將嚴格執(zhí)行項目建設 “三同時”的規(guī)定，落實污染治理措施。八、勞動安全衛(wèi)生與消防1. 危害因素和危害程度本項目屬物流儲運中轉(zhuǎn)配送以

19、及口岸聯(lián)檢性質(zhì)的商貿(mào)建設項目。項目本身不加工、不生產(chǎn)產(chǎn)品。倉儲轉(zhuǎn)運的航空快件對人體和周圍環(huán)境不存在危害。海關口岸聯(lián)檢的辦公場所也不存在對于人體和周圍環(huán)境有危害的設施設備。2、安全衛(wèi)生措施場地內(nèi)部的主干道路6-12米，呈環(huán)形布置。場區(qū)內(nèi)限速行駛，并在適當位置設立行駛警示牌以及車道指示牌 各個建筑物的出入口以及樓梯間設計安裝有應急照明指示燈或發(fā)光指示牌。 各個功能區(qū)按照國家標準設置生活衛(wèi)生設施和休息區(qū)域。 各個辦公、休息、培訓區(qū)域夏季采用空調(diào)防暑降溫，并兼顧制冷效率與環(huán)境保護。適合采用中央空空調(diào)的建筑物優(yōu)先采用中央空調(diào)。3、消防消防將按照國家規(guī)范設置安全防火系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓、自動噴淋

20、系統(tǒng)、化學滅火裝置、建筑防煙、排煙等設施設備。具體遵守的規(guī)范包括： 建筑設計防火規(guī)范（gbj16-87）2001年版； 中華人民共和國消防法； 建筑滅火器配置設計規(guī)范（gbj140-90）1997年版； 自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范（gb50084-2001）。九、項目能耗與節(jié)能措施1. 項目的生產(chǎn)性質(zhì)與能耗分析本項目主要從事的是航空快件中轉(zhuǎn)配送和口岸聯(lián)檢辦公功能。運營過程中主要使用電能和自來水。本項目供電的能耗（包括動力、空調(diào)、通風系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電聲系統(tǒng)等）。按照規(guī)劃的建筑規(guī)?？傆秒?00-800kw，其中空調(diào)與照明系統(tǒng)占能耗的比例較大。2、節(jié)能節(jié)水措施建設項目的節(jié)能重點是建筑（海關辦公樓和航

21、空快件倉儲設施）節(jié)能，包括動力照明系統(tǒng)、空調(diào)通風系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等。項目的節(jié)能節(jié)水措施有以下重點： 嚴格執(zhí)行有關建筑節(jié)能技術標準，使用新型建筑材料和高效保溫材料。 采用最佳總體平面布置和合理的車流、物流、人流流向，減少車輛在場內(nèi)迂回。 根據(jù)實際情況選用能效高的空調(diào)系統(tǒng)。 選用高效、長壽、節(jié)能的光源和燈具以及多組合開關、分區(qū)、分功能控制，按實際需要進行開關。 在設計上采用合理的窗墻比，以便利于自然通風和采光， 倉儲倉庫屋面采用不低于國家標準的保溫隔熱措施，并考慮采光功能。 建筑物主要朝向面對主導風向。 對于建設項目中單體建筑分別安裝水表進行計量，核定用水標準，以節(jié)約用水。十、組織機構與人力資源1、組織機構成都空港物流投資有限公司的經(jīng)營管理實行總經(jīng)理負責制，下設工程部和管理部。企業(yè)組織機構見圖?？偨?jīng)理董事會管理部工程部2、人力資源配置本項目人力資源配置將根據(jù)具體情況，按部門職能、工作范圍設置管理人員和其他人員。十一、項目實施進度1、項目建設期與項目運營期本項目建設期約為6個月，從2007年6月-2007年11月，預計2007年11月投入使用2、項目進度計劃 2007年4月5月：項目立項及勘查、設計、招標工作，完成項目報批報建； 2007年6月中旬：進場施工； 2007年6月10月：完成主要建筑物的結(jié)構、裝