[房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析]房地產(chǎn)估價案例與分析模擬17

1、房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價案例與分析模擬17房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價案例與分析模擬17房地產(chǎn)估價案例與分析模擬17一、問答題問題:1. 甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/m2，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為3900元/m2。拍賣行據(jù)此進行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/m2，其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/m2一售而空

2、。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當(dāng)時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/m2，遠低于其當(dāng)時投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。請問：乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?答案:乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有以下幾點。 (1)拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。 (2)為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。 (3)拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當(dāng)時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導(dǎo)致成交價格較低。

3、 (4)整個別墅區(qū)在一期工程竣工與二期工程竣工時的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語。 (5)2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。知識點：房地產(chǎn)糾紛估價 問題:2. 某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6000m2，竣工日期為1980年5月?，F(xiàn)委托某估價公司評估其轉(zhuǎn)讓價格，請問該估價公司應(yīng)搜集哪些資料?答案:(1)對該地區(qū)房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。

4、(2)有關(guān)估價對象的實物、權(quán)益、區(qū)位等資料。 (3)了解城市規(guī)劃是否允許該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途。 (4)如果城市規(guī)劃允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途，需了解商業(yè)用途下類似房地產(chǎn)的租金、售價等資料。 (5)改變用途所需投入的改建費用等資料。 (6)如果是劃撥土地，還需要收集應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金、土地收益金的標(biāo)準(zhǔn)等資料。知識點：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 問題:3. 甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問： (1)針對該類拆遷估價，在估

5、價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)? (2)裝修補償應(yīng)如何確定? (3)對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理? 答案:(1)估價程序上應(yīng)特殊注意：被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作。并在報告中作出相應(yīng)說明；估價機構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明；公示期滿后，估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。 (2)房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構(gòu)確定。 (3)拆遷估價不考慮的房屋租賃因素的影響。知識點：城市房屋拆遷估價 二、單項選擇題(每小題的備選

6、答案中只有一個最符合題意) 某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。 1. 以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為 。A.市場價格上升B.市場價格下降C.市場價格不變D.市場價格變化不確定答案:D解析 商業(yè)房地產(chǎn)的估價2. 以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為 。A.市場價格上升B.市場價格下降C.市場價格不變D.市場價格變化不確定答案:B解析 商業(yè)房地產(chǎn)的估價3. 2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價格進行評估，估價人員收集了若干臨該道

7、路的底層商業(yè)用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距估價時點不應(yīng)超過 。A.6個月B.9個月C.1年D.2年答案:A解析 商業(yè)房地產(chǎn)的估價 某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。 4. 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽

8、命應(yīng) 。A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算B.按建筑物耐用年限計算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算D.按建筑物已使用年限計算答案:A解析 房地產(chǎn)抵押價值評估5. 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )。A.收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算B.估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料答案:C解析 房地產(chǎn)抵押價值評估6. 估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%，且預(yù)測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)

9、快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是 萬元。A.2800B.2940C.4000D.4200答案:C解析 房地產(chǎn)抵押價值評估7. 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不再次設(shè)立抵押權(quán)B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保C.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若

10、對抵押物，拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)D.該500萬元可再次抵押答案:B解析 房地產(chǎn)抵押價值評估 某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)，抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。 8. 針對以上情況，在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?。A.將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告B.將兩個廠區(qū)視為兩個

11、估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告C.兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告D.視委托人要求進行估價并出具估價報告答案:B解析 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估9. 委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認(rèn)為 。A.可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價B.只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價答案:B解析 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估10. 對乙廠區(qū)的土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是 。A.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值B.按出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用

12、權(quán)出讓金C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金D.用假設(shè)開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費答案:B解析 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估三、指錯題問題:1. 2001置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托人 置業(yè)公司，法定代表人：，住所：市路號。 二、估價機構(gòu) 房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：，住所：市路號。 三、估價對象 置業(yè)公司一年前奉上級集團公司指示，兼并集團內(nèi)工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于市路號，四至范圍，總占地面積12000m2，土地級別為該市一級地二類區(qū)。經(jīng)上

13、級集團公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800m2建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物，新建一棟建筑面積為18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價對象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。 四、估價目的 為抵押貸款提供依據(jù)。 五、估價時點 經(jīng)委托人和估價機構(gòu)確認(rèn)，估價時點為2001年6月30日。 六、價值定義(略) 七、估價依據(jù)(略) 八、估價原則(略) 九、估價方法 根據(jù)估價對象的特點和該市房地產(chǎn)市場的實際狀況，對超市和在建寫字樓分別估價。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實例較多，對超市采用比較法進行估價；對在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進行估價，其中對開發(fā)完成后的價值因市場的寫字樓出租經(jīng)營較多，采用收益法估價，

14、然后測算未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價值。 十、估價結(jié)果 經(jīng)過科學(xué)、客觀、嚴(yán)密的估價計算，本報告確認(rèn)估價對象的價值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)，其中超市的總價值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整)，單價為每平方米建筑面積9430元；在建寫字樓的總價值9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整)。 十一、估價人員(略) 十二、估價作業(yè)日期 2001年6月30日至2001年7月5日 十三、估價報告的有效期(略) 置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、估價對象狀況分析 置業(yè)公司兼并集團內(nèi)工廠所得的房地產(chǎn)總占地面積為12000m

15、2，其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層高3.8m，建筑面積7800m2。其余建筑物為倉庫、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)房各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200m2、3800m2、430m2、120m2。置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，經(jīng)上級集團公司批準(zhǔn)，對估價對象房地產(chǎn)進行了用途改造，將主廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場地建造一幢建筑面積為18000m2的寫字樓(實物情況略)，擬對外出租經(jīng)營。目前寫字樓主體完工，正在進行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計一年后建成投入使用。 估價對象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達狀況好，公交線路

16、多，市政設(shè)施齊全適宜于商場和寫字樓經(jīng)營，置業(yè)公司進行用途改造后，商業(yè)價值可獲得大幅度提高。 二、市場背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估價方法選用 根據(jù)估價對象的特點和該市房地產(chǎn)市場的實際狀況，本報告對估價對象采用不同的估價方法。對超市部分采用比較法進行估價，對寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進行估價，其中對開發(fā)完成后的價值采用收益法估價，然后測算未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，予以扣除，以此估算在建寫字樓的價值。 五、估價測算過程 (一)超市的估價 選取的三宗類似商業(yè)房地產(chǎn)交易資料如下(交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細分析略)： 可比實例 實例A 實例B 實例C 成交價格 人民幣9300元

17、/m2 人民幣6300元/m2 美元1350元/m2 成交面積(m2) 6900 240 8600 成交日期(年.月.日) 2001.5.30 2001.6.23 2000.12.28 交易情況 拍賣 正常 正常 房地產(chǎn)狀況 0% -25% +10% 注 表內(nèi)面積均為建筑面積。 根據(jù)可比實例，搜集的其他相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢。2000年12月28日美元與人民幣的匯價為1:8.3，2001年6月30日為1:8.27。 1比準(zhǔn)價格A=9300100/100(1+0.5%)100/100=9347(人民幣

18、：元/m2)。 2比準(zhǔn)價格B=6300100/100(1+0.5%)2100/(100-25)=8484(人民幣：元/m2)。 3比準(zhǔn)價格C=13508.27100/100(1+0.5%)6100/110=10458(人民幣：元/m2)。 式中可比實例C因區(qū)域等狀況較好，根據(jù)以往經(jīng)驗增加10個分值。 4估價結(jié)果：根據(jù)上述可比實例的修正，采用簡單算術(shù)平均，得出估價對象的單價=(9347+8484+10458)3=9430(元/m2)，總價=94307800=7355(萬元)。 (二)在建寫字樓的估價 1首先測算該寫字樓開發(fā)完成后的價值。根據(jù)設(shè)計，估價對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為13500

19、m2。因尚未發(fā)生實際收益，估價人員調(diào)查搜集了相鄰?fù)纫?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可出租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運營費用占有效毛收入的55%。 年有效毛收入=135003001.28.27(1-20%)=3215(萬元)。 年運營費用=321555%=1768(萬元)。 凈收益=有效毛收入-運營費用=3215-1768=1447(萬元)。 收益年期取50年。 資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%。 根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率保持穩(wěn)定的趨勢考慮，代入下列公式計算： 式中 V房地產(chǎn)價值； a年凈收益

20、； r資本化率； n收益年期。 根據(jù)上述分析測算，估價對象可經(jīng)營使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價格為14183萬元(人民幣)。 2測算未來還需發(fā)生的各項成本及稅費等。根據(jù)該市的客觀情況，對其在建寫字樓進行測算評估。 (1)續(xù)建工程費及管理費等。裝修工程費1800萬元，設(shè)備及安裝工程費1190萬元，室外工程費350萬元，管理費等150萬元，合計3490萬元。 (2)投資利息。當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85%，續(xù)建期為1年，則投資利息=3490(1+5.85%)0.5-1=101(萬元)。 (3)銷售稅費。當(dāng)?shù)氐匿N售稅費率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格的6%，則銷售稅費=141836%=851(萬元)。 3在建寫字樓的評估

21、價值?？們r值=14183-3490-101-851=9741(萬元)。 六、估價結(jié)果 按上述分析測算，估價對象超市部分單價為9430元/m2，總價值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整)；在建寫字樓部分總價值為9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整)。估價對象總價值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)。 答案:(1)缺少土地使用性質(zhì)描述。 (2)缺少產(chǎn)權(quán)描述。 (3)沒有說明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。 (4)可比實例A為拍賣，其交易情況一般需修正。 (5)可比實例B交易日期修正錯了。 (6)可比實例B可比性差，修正幅度超過20%，面積與估價對象差

22、別太大。 (7)可比實例C選用匯率錯誤。 (8)收益年限不應(yīng)選取50年。 (9)收益法只選擇一個參照物，客觀性不夠。 (10)全年收益天數(shù)按300天計算錯誤。 (11)確定資本化率不能只參照一個實例。 (12)比準(zhǔn)價格應(yīng)為收益價格。 (13)未來發(fā)生的投資利息中應(yīng)包括在建工程投資的利息。 (14)未來發(fā)生的利潤未計算。 (15)超市應(yīng)優(yōu)先選用收益法估價。 (16)區(qū)域因素和個別因素描述不夠具體。解析 房地產(chǎn)估價報告構(gòu)成要素及其寫作 四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤問題:1. 注表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價對象為基準(zhǔn)給出的，正(負(fù))僵表不司比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。 當(dāng)?shù)?003年18月房地產(chǎn)價格定基指數(shù)為：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比準(zhǔn)價格計算如下。 1交易日期修正系數(shù)。 (1)KA=99.7%。 (2)KB=99.0%。 (3)Kc=99.2%。 2求取