（13月）宜昌房地產(chǎn)形勢分析報告

1、宜昌市城區(qū)房地產(chǎn)形勢分析報告（2010年13月）一、城區(qū)房地產(chǎn)基本概況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2010年1-3月，宜昌市城區(qū)完成開發(fā)投資12.61億元，與去年同期基本持平。在城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資中形成住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他投資四大投資板塊。其中，商品住宅投資依然是投資重點，占70.5%，投資8.89億元，與去年同期相比下降6.12%；辦公樓投資同比上升800%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降4.37%；城市旅游地產(chǎn)等其他投資與去年同期相比增長4.67%。具體數(shù)據(jù)見表1和圖1。1城區(qū)住宅投資： 1-3月為8.89億元，比去年同期下降6.12%；2城區(qū)辦公樓投資： 1-3月為0.63億元，比

2、去年同期增長800.00%；3城區(qū)商業(yè)營業(yè)用房投資： 1-3月為1.97億元，比去年同期下降4.37%；4其他投資： 1-3月為1.12億元，比去年同期增長4.67%。表1： 1-3月宜昌城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況統(tǒng)計表類 別投資資金(億元)增幅(%)2010年1-3月2009年1-3月住宅投資8.899.47-6.12辦公樓投資0.630.07800.00商業(yè)營業(yè)用房投資1.972.06-4.37其他投資1.121.074.67合計12.6112.67-0.47資料來源：根據(jù)市統(tǒng)計局2010年第一季度統(tǒng)計報表整理圖1：2010年1-3月宜昌城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成圖資料來源：根據(jù)市統(tǒng)計局201

3、0年第一季度統(tǒng)計報表整理（二）開發(fā)企業(yè)資金來源2010年1-3月，宜昌房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資金主要來源于國內(nèi)銀行貸款、企業(yè)自籌和其他資金來源共16.04億元，與去年同期相比下降36.04%。在這些資金來源中，國內(nèi)銀行貸款3.47億元，與去年同期相比下降43.94%；企業(yè)自籌資金4.55億元，其他資金來源8.02億元。見表2。表2： 1-3月宜昌城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源統(tǒng)計表類別投資資金(億元)增幅(%)2010年1-3月2009年1-3月國內(nèi)銀行貸款3.476.19-43.94利用外資00-自籌資金4.5512.93-64.81其他資金來源8.025.9634.56合計16.0425.08-36

4、.04資料來源：根據(jù)市統(tǒng)計局2010年第一季度統(tǒng)計報表整理（三）土地情況2010年1-3月，宜昌城區(qū)住宅用地繼續(xù)承接去年下半年快速上升態(tài)勢，共成交住宅用地2筆，成交面積18.96萬，成交額3.41億元；工業(yè)用地出讓成交13筆，成交面積81.26萬，工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓成交額2.15億元；商業(yè)及辦公用地出讓成交7.81萬，成交額1.83億元，旅游用地出讓成交41.99萬，成交額3.2億元。表3：2010年1-3月宜昌城區(qū)住宅土地出讓統(tǒng)計表序號地塊位置地塊名稱用途面積（）成交價(萬元)容積率1伍家合益路88號和金龍路25號g(10)11商住112864.94110802.22宜昌市營盤路g10)12商住7

5、6712.25230002.6-3.8合計189577.1934080資料來源：宜昌市國土資源市場網(wǎng)（四）商品房建設(shè)情況1施工許可面積2010年1-3月，宜昌城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理施工許可證28件，辦理施工許可證總面積58.76萬，與去年同期相比下降6.82%（2009年1-3月辦理施工許可證總面積63.06萬）；辦理施工許可證總投資6.45億元，與去年同期相比下降5.56%（2009年1-3月辦理施工許可證總投資6.83億元）。2010年1-3月，宜昌城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理住宅建設(shè)施工許可證23件，辦理住宅施工許可證總面積45.44萬，與去年同期相比下降5.41%（2009年1-3月辦理施工

6、許可證總面積48.04萬）；辦理住宅施工許可證總投資4.67億元，與去年同期相比下降7.71%（2009年1-3月辦理住宅施工許可證總投資5.06億元），見表4、表5和圖2。表4：1-3月宜昌城區(qū)開發(fā)企業(yè)許可證辦理及投資統(tǒng)計表時 間商品房其中：住宅許可證件數(shù)（件）總投資(萬m2)許可證件數(shù)（件）總投資(萬m2)2010年1-3月286.45234.672009年1-3月516.83455.06資料來源：宜昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和夷陵區(qū)建設(shè)局表5：1-3月宜昌城區(qū)辦理施工許可證面積統(tǒng)計表項 目施工許可證面積(萬)同比增長(%)2010年1-3月2009年1-3月商品房58.7663.06-6.

7、82其中：住宅45.4448.04 -5.41資料來源：宜昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和夷陵區(qū)建設(shè)局圖2：1-3月宜昌城區(qū)開發(fā)企業(yè)許可證辦理面積對比圖(單位：萬)資料來源：宜昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和夷陵區(qū)建設(shè)局2商品房竣工面積2010年1-3月，城區(qū)辦理商品房竣工備案15個，竣工面積為21.46萬，與去年同期相比下降35.05%，見表6和圖3。表6：1-3月宜昌城區(qū)商品房竣工面積統(tǒng)計表項 目竣工面積(萬)同比增長(%)2010年1-3月2009年1-3月商品房21.4633.04-35.05其中：住宅21.4632.62-34.21資料來源：宜昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和夷陵區(qū)建設(shè)局圖3：1-3月

8、宜昌城區(qū)商品房竣工面積對比圖單位：萬資料來源：宜昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和夷陵區(qū)建設(shè)局二、商品房市場（一）商品房銷售面積2010年1-3月，城區(qū)商品房銷售面積達38.57萬，與去年同期同比上升57.24%；城區(qū)住宅銷售面積達34.63萬，與去年同期同比上升63.97%。見表7和圖4。表7： 1-3月宜昌城區(qū)商品房銷售面積對比表項 目銷售面積(萬)同比增長(%)2010年1-3月2009年1-3月商品房38.5724.5357.24其中：住宅34.6321.1263.97資料來源：宜昌房地產(chǎn)交易網(wǎng)和夷陵區(qū)房產(chǎn)管理局 注：原2009（1-3）報告銷售面積采用市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，與本表有誤差。圖4： 1-

9、3月宜昌城區(qū)商品房銷售量對比圖 單位：萬 資料來源：宜昌房地產(chǎn)交易網(wǎng)和夷陵區(qū)房產(chǎn)管理局表8：2010年1-3月宜昌城區(qū)商品房銷售面積單位：萬時 間1月2月3月商品房18.169.3611.31住宅15.808.7510.33資料來源：宜昌房地產(chǎn)交易網(wǎng)和夷陵區(qū)房產(chǎn)管理局（夷陵區(qū)數(shù)據(jù)按平均計入各月）圖5：2010年1-3月宜昌城區(qū)商品房銷售面積線圖 單位：萬 資料來源：宜昌房地產(chǎn)交易網(wǎng)和夷陵區(qū)房產(chǎn)管理局（夷陵區(qū)數(shù)據(jù)按平均計入各月）受去年11月和12月銷售面積加速上升慣性趨勢影響，2010年1月商品房和住宅銷售出現(xiàn)火爆，成交量接近一季度總成交量的一半；2月和3月雖受全國房地產(chǎn)一系列調(diào)控的影響，成交量

10、下降明顯，但每月的成交量仍然遠遠高于去年同期的水平，反映國內(nèi)外經(jīng)濟形勢不斷向好，國內(nèi)一二線城市房價高居不下，加之剛性需求，宜昌市城區(qū)房地產(chǎn)形勢不斷好轉(zhuǎn)。見表8和圖5。（二）商品房銷售額2010年1-3月，城區(qū)商品房銷售額達17.64億元，與去年同期相比上升82.61%。1-3月宜昌城區(qū)住宅銷售額達15.34億元，與去年同期同比上升106.74%。表9：1-3月宜昌城區(qū)商品房銷售額對比表項 目銷售額(億元)同比增長(%)2010年1-3月2009年1-3月商品房17.649.6682.61其中：住宅15.347.42106.74資料來源：宜昌房地產(chǎn)交易網(wǎng)和夷陵區(qū)房產(chǎn)管理局注：原2009（1-3）

11、報告銷售額采用市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，與本表有誤差。（三）商品房供銷分析2010年1-3月，全市商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售104.28萬，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售57.881萬。從供給區(qū)域來看，伍家崗區(qū)和西陵區(qū)商品房和住宅預(yù)售面積占全市預(yù)售面積的80%以上，成為宜昌市兩大最主要的商品房和住宅的供應(yīng)區(qū)域（見表10、圖6）。表10：2010年1-3月城區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況 項目區(qū)域商品房住宅預(yù)售面積（萬）比例（%）預(yù)售面積（萬）比例（%）城區(qū)104.28100.0057.88100.00西陵區(qū)46.3044.4017.5930.39伍家崗區(qū)39.8338.2032.4456.04宜昌開發(fā)區(qū)14.2113.624.057.

12、00夷陵區(qū)3.943.783.806.57資料來源：宜昌房地產(chǎn)交易網(wǎng)整理，夷陵區(qū)數(shù)據(jù)根據(jù)夷陵區(qū)房產(chǎn)網(wǎng)整理。圖6： 2010年1-3月城區(qū)商品房分區(qū)供應(yīng)圖表11：2010年1-3月城區(qū)各區(qū)商品房、住宅實際銷售情況 項目區(qū)域商品房住宅銷售面積（萬）比例（%）銷售面積（萬）比例（%）西陵區(qū)11.6231.309.8729.65伍家崗區(qū)11.4230.7611.0733.25宜昌開發(fā)區(qū)5.6915.325.1515.47夷陵區(qū)8.422.627.221.63資料來源：宜昌房地產(chǎn)交易網(wǎng)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理；夷陵區(qū)數(shù)據(jù)來源于夷陵區(qū)房產(chǎn)網(wǎng)。圖7：2010年1-3月城區(qū)商品房分區(qū)銷售圖2010年1-3月商品房累計供

13、銷比為2.8：1（期間商品房預(yù)售面積：期間商品房銷售面積），從分區(qū)對比分析來看，供銷差距最大的區(qū)域是西陵區(qū)和伍家區(qū)，供銷差距最小的區(qū)域是夷陵區(qū)，從供銷比例指標(biāo)可以印證夷陵區(qū)房價上漲的事實。各區(qū)供銷比指標(biāo)見表12。表12：2010年1-3月宜昌市各區(qū)供售對比 單位：倍數(shù)區(qū)域項目西陵區(qū)伍家崗區(qū)東山開發(fā)區(qū)夷陵區(qū)商品房3.983.492.500.47資料來源：宜昌房地產(chǎn)交易網(wǎng)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理；夷陵區(qū)數(shù)據(jù)來源于夷陵區(qū)房產(chǎn)網(wǎng)。（四）商品房銷售價格分析2010年1-3月宜昌城區(qū)住宅平均價格總的趨勢是穩(wěn)中有升，西陵區(qū)住宅均價為4300元/，伍家崗區(qū)住宅均價為5400元/，東山開發(fā)區(qū)和夷陵區(qū)住宅均價為3800元/

14、，；從分月價格走勢圖來看，第一季度宜昌城區(qū)各區(qū)住宅銷售價格，在去年底價格增長走勢基礎(chǔ)上繼續(xù)呈逐月上升的趨勢，夷陵區(qū)和伍家崗區(qū)住宅均價上漲較明顯（見表13、圖8和圖9）。圖8：2010年1-3月城區(qū)各區(qū)住宅均價柱狀圖(元/)資料來源：宜昌房地產(chǎn)交易網(wǎng)銷售價格整理，夷陵區(qū)數(shù)據(jù)來源于夷陵區(qū)房產(chǎn)網(wǎng)。表13：2009-2010年城區(qū)各區(qū)住宅平均價格表(元/) 各區(qū) 均價 月份西陵區(qū)伍家區(qū)開發(fā)區(qū)夷陵區(qū)2009年10月4464.34729.52694.8260011月4874.44412.53186.9260012月4965.64147.03437.426002010年1月4129.15290.63887.

15、93888.92月4152.05409.23974.63888.93月4899.05452.43563.63888.9圖9：2010年1-3月城區(qū)各區(qū)住宅平均價格走勢圖(元/) 資料來源：宜昌房地產(chǎn)交易網(wǎng)銷售價格整理。（五）商品房購房對象分析2010年1-3月，宜昌市城區(qū)商品住房銷售以本市居民購買為主。從回收的協(xié)會會員單位填報的問卷顯示，城區(qū)居民購買占81.5%，縣市以及外地居民購買占18.5%，與去年同期相比宜昌城區(qū)以外的居民購買量增長12.1%，如圖10所示。圖10：2010年1-3月宜昌城區(qū)商品房購房對象結(jié)構(gòu)圖三、二手房市場2010年1-3月宜昌城區(qū)二手房成交套數(shù)1116套，成交面積9.

16、38萬，；其中，住宅成交套數(shù)1091套，成交面積8.95萬。去年末受各種優(yōu)惠政策即將叫停傳言影響，很多購房人搶搭“末班車”，出現(xiàn)銷售井噴，部分需求得以提前釋放，今年一季度二手房成交套數(shù)比去年最后一個月的成交套數(shù)還低，總體趨勢來看呈下降趨勢，3月份二手房市場有所轉(zhuǎn)暖。見表14。表14：2009-2010年城區(qū)二手房交易對比表時間09年10月09年11月09年12月10年1月10年2月10年3月成交套數(shù)8305711369475255386成交面積（萬）6.915.2211.413.882.23.3說明：因二手房統(tǒng)計口徑從去年第三季度開始發(fā)生變化，未進行交易結(jié)算的二手房不再進行交易統(tǒng)計，加之二手房

17、價格的真實性一致備受質(zhì)疑，所以，該報告沒有做數(shù)據(jù)對比分析。四、經(jīng)濟適用住房和廉租住房宜昌城區(qū)住房保障在去年取得了穩(wěn)步、快速發(fā)展，今年還將進一步加大住房保障工作力度，健全住房保障體系。目前在建的民欣家園、民益家園經(jīng)濟適用住房小區(qū)年內(nèi)能提供1500套到2000套經(jīng)濟適用住房，在此基礎(chǔ)上，2010年宜昌城區(qū)還將建一個規(guī)模最大、配套房數(shù)最多的經(jīng)濟房小區(qū)，目前該經(jīng)濟適用住房小區(qū)已開始進行前期規(guī)劃。擴大廉租房保障范圍，讓廉租房政策惠及更多的低收入家庭，宜昌城區(qū)廉租住房申請“門檻”再次降低，將把人均住房建筑面積15平方米以下、家庭人均月收入500元以下的低收入住房困難家庭納入廉租房保障范圍。同時將新增廉租房

18、租金補貼1000戶，新增廉租房實物配租1300套，幫助更多的困難群眾改善居住條件。五、房地產(chǎn)市場運行特點與說明隨著“國十一條”出臺（國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知），央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行收緊二套房貸款政策，一些地方監(jiān)管部門也推行了樓市新政等，這一系列政策密集作用于房地產(chǎn)市場，使得一些城市出現(xiàn)了價格橫盤整理、成交量萎縮的局面。在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，政府打擊“囤地”、清理閑置土地的力度也明顯增強，北京、南京的國土部門先后宣布收回 “地王級”住宅用地，并沒收數(shù)億元保證金。在遏制房價過快上漲、維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的政策導(dǎo)向下，迎來宜昌房地產(chǎn)市場2010年的開局。2010年1-3月

19、，受宏觀調(diào)控的影響，宜昌市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金緊張，商品房竣工面積大幅減少，房價平穩(wěn)上升，一季度宜昌城區(qū)房地產(chǎn)市場運行的特點具體表現(xiàn)為：（一）商品房成交量增長明顯，價格平穩(wěn)上升2010年1-3月，城區(qū)商品房銷售面積達38.57萬，與去年同期同比上升57.24%；城區(qū)住宅銷售面積達34.63萬，與去年同期同比上升63.97%。從分月價格走勢來看，第一季度宜昌城區(qū)各區(qū)住宅銷售價格，在去年底價格增長走勢基礎(chǔ)上繼續(xù)呈逐月平穩(wěn)上升的趨勢，夷陵區(qū)和伍家崗區(qū)住宅均價上漲較明顯。1月城區(qū)住宅平均價格4300元，2月城區(qū)住宅平均價格4490元，3月城區(qū)住宅平均價格4550元，一季度住宅均價平均上漲5.8%。說

20、明：受去年11月和12月銷售面積加速上升慣性趨勢影響，2010年1月商品房和住宅銷售出現(xiàn)火爆，成交量接近一季度總成交量的一半；2月和3月雖受全國房地產(chǎn)一系列調(diào)控的影響，成交量下降明顯，但每月的成交量仍然遠遠高于去年同期的水平。隨著全國一季度企業(yè)家信心指數(shù)和全國企業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)上升，部分地區(qū)還出現(xiàn)用工荒，反映宏觀經(jīng)濟形勢繼續(xù)在向良性方向發(fā)展，國內(nèi)一二線城市成交量雖出現(xiàn)萎縮，但房價高居不下，加之剛性需求，宜昌市城區(qū)房地產(chǎn)走勢趨向良性發(fā)展。（二）開發(fā)企業(yè)資金緊張，開發(fā)意愿受到影響2010年1-3月，宜昌市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資金16.04億元，比去年同期相比下降36.04%。資金主要來源于其他資金來

21、源、國內(nèi)銀行貸款和企業(yè)自籌等。在這些資金來源中，國內(nèi)銀行貸款3.47億元，與去年同期相比下降43.94%，企業(yè)自籌資金4.55億元，與去年同期相比下降64.81，其他資金來源8.02億元，與去年同期相比增長34.56%。2010年1-3月，宜昌市城區(qū)完成開發(fā)投資12.61億元，比去年同期基本持平。在城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅投資依然是投資重點，占70.5%，投資8.89億元，與去年同期相比下降6.12%；辦公樓投資同比上升800%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降4.37%；城市旅游地產(chǎn)等其他投資與去年同期相比增長4.67%。2010年1-3月，宜昌城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理施工許可證28件，辦理施工許

22、可證總面積58.76萬，與去年同期相比下降6.82%。說明： 從“國四條”、“五部委打擊囤地的通知”，到“國十一條”，圍繞抑制投資投機性購房需求，中央在信貸、稅收、土地出讓和管理、商品房銷售、外資購房等多個環(huán)節(jié)提出緊縮方針或措施，受此影響宜昌城區(qū)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得貸款、自籌資金的數(shù)額出現(xiàn)大幅下降。一季度其他資金來源（主要由定金、預(yù)付款等組成）比去年同期增加2.06億元，增長迅速，反映宜昌購房者對房地產(chǎn)市場前景預(yù)期樂觀，從而緩解了開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面。（三）商品房累計供銷比回升，供需不平衡得以緩解2010年1-3月商品房累計供銷比為2.8：1（期間商品房預(yù)售面積：期間商品房銷售面積），而200

23、9年1-9月商品房累計供銷比為1.06：1，到2009年年底宜昌城區(qū)商品房累計供銷比下降為0.83：1，反映目前宜昌城區(qū)商品房供不應(yīng)求的局面得以緩解。但同時值得關(guān)注的是夷陵區(qū)一季度商品房累計供銷比只有0.47：1，出現(xiàn)宜昌城區(qū)近幾年最低水平，從夷陵區(qū)一季度商品房均價大幅上漲也得以應(yīng)征。說明：在一二線城市房地產(chǎn)市場火爆的帶動下，去年宜昌城區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一片喜氣景象，尤其下半年成交量持續(xù)放大，加上房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較長，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。進入2010年后，隨著中央抑制投資投機性購房需求一系列政策的出臺，外圍多個重點城市的一、二手房成交量降幅較大，加之壓抑的剛性需求去年底得以部分釋放，

24、今年一季度成交量雖比去年同期增加，但與上一季度相比出現(xiàn)明顯的下降，下降達36.31%，供需矛盾得以緩解。從商品房與住宅逐月銷售面積走勢來看，與全國市場一樣，總趨勢呈現(xiàn)逐月萎縮態(tài)勢。但2010年一季度竣工面積只有21.46萬，與去年同期相比下降35.05%，且竣工面積也小于商品房銷售面積（38.57萬），可以預(yù)判宜昌城區(qū)商品房供需矛盾的緩解是暫時的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)放眼未來，從宜昌未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的層面，積極調(diào)整結(jié)構(gòu)、增加供給。（四）部分優(yōu)惠政策終止，二手房市場成交大幅縮減隨著二手房交易減免營業(yè)稅于去年底到期，減免優(yōu)惠政策終止，宜昌城區(qū)二手房市場成交出現(xiàn)大幅萎縮。2010年1-3月宜昌城區(qū)二手房成交套數(shù)1116套，成交面積9.3萬，其中，住宅成交套數(shù)1091套，成交面積8.95萬。從去年11月至今，宜昌城區(qū)二手房市場成交套數(shù)呈逐月下降趨勢，與去年12月成交量相比下降達70%以上。去年末受各種優(yōu)惠政策即將叫停傳言影響，很多購房人搶搭“末班車”，出現(xiàn)銷售井噴，部分需求得以提前釋放，今年一季度二手房成交套數(shù)比去年最后一個月的成交套數(shù)還低。說明：一是在利好政策與輿論導(dǎo)向的刺激下，部分剛性需求已提前釋放，影響到二手房市場的消費；二是政策優(yōu)惠的到期，在政策走向尚未完全明朗的年初，購房者的觀望情緒加重；三是營業(yè)稅政策