[管理制度]商品房出入庫(kù)管理辦法

1、管理制度 ）商品房出入庫(kù)管理辦法商品房出入庫(kù)管理辦法第壹章總則第一條 為規(guī)范商品房出入庫(kù)管理，確保資產(chǎn)完整，制定本辦 法。第二條 大連億達(dá)投資 XX 公司（以下簡(jiǎn)稱“投資公司”）所屬 房地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅、公建等產(chǎn)品（以下簡(jiǎn)稱商品房）出入庫(kù)的 管理均執(zhí)行本辦法。第二章面積及售價(jià)確定第三條 面積1、開發(fā)部門提供項(xiàng)目施工圖，且召集預(yù)算、工程、運(yùn)營(yíng)等關(guān)聯(lián) 部門共同會(huì)審圖紙，確定樓號(hào)、房號(hào)、物業(yè)用途及功能定位，經(jīng)公 司總經(jīng)理辦公會(huì)通過(guò)后，報(bào)投資公司總裁辦公會(huì)審定。2、預(yù)算部門依據(jù)已確定的圖紙，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定計(jì)算開發(fā)項(xiàng) 目的總面積、銷售面積（含分?jǐn)偯娣e）及不可銷售面積，且確定單 位面積。3、營(yíng)銷部依據(jù)

2、圖紙及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定于預(yù)算部門計(jì) 算面積的基礎(chǔ)上進(jìn)行復(fù)核和計(jì)算，且負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)測(cè)繪中心提前 進(jìn)行面積預(yù)測(cè)。4、營(yíng)銷部將預(yù)算部門和營(yíng)銷部測(cè)算的面積和房地產(chǎn)測(cè)繪中心預(yù)測(cè)的面積核定后提交總經(jīng)理辦公會(huì)，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò),報(bào)投資公司市場(chǎng)部、業(yè)務(wù)部審核，經(jīng)投資公司總裁批準(zhǔn)后填制期房預(yù)訂 表。5、期房建設(shè)過(guò)程中，面積發(fā)生變化要及時(shí)按照之上程序進(jìn)行面 積的重新測(cè)算和審批。第四條 價(jià)格1、預(yù)算部門于商品房預(yù)訂或預(yù)售前，負(fù)責(zé)做出直接成本的投資 預(yù)算和直接成本的單位造價(jià)。2、財(cái)務(wù)部于預(yù)算部門提供的直接成本預(yù)算的基礎(chǔ)上，對(duì)間接費(fèi) 用（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金等）進(jìn)行預(yù)算 且匯總后預(yù)

3、測(cè)開發(fā)項(xiàng)目的總投資及收益情況，對(duì)可售商品房的單位 造價(jià)及利潤(rùn)做出分析方案，為確定預(yù)訂或預(yù)售價(jià)格提供依據(jù)。3 、營(yíng)銷部依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，向總經(jīng)理辦公會(huì)提交訂價(jià)初步方案。4、總經(jīng)理辦公會(huì)依據(jù)預(yù)算部門、財(cái)務(wù)部的成本分析及營(yíng)銷部的 售價(jià)方案進(jìn)行討論 ,通過(guò)后報(bào)投資公司市場(chǎng)部審核，市場(chǎng)部審核同意 后報(bào)投資公司總裁批準(zhǔn)，各公司董事會(huì)通過(guò)后，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)將投資 公司總裁批準(zhǔn)的價(jià)格填制商品房售價(jià)表（壹式倆份，運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)各壹 份）。5、營(yíng)銷部于實(shí)際銷售過(guò)程中要根據(jù)市場(chǎng)情況，及時(shí)向總經(jīng)理、 總裁方案市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反映。6、涉及商品房特殊訂價(jià)，必須由營(yíng)銷部按照商品房特價(jià)審批程 序，報(bào)請(qǐng)投資公司總裁批準(zhǔn)后方可辦理。第三章期房預(yù)

4、訂及銷售第五條 預(yù)訂期房1、客戶簽訂商品房認(rèn)購(gòu)單且到財(cái)務(wù)部交齊定金后，營(yíng)銷部才可 預(yù)留房號(hào)，納入期房預(yù)訂管理。2、每月末或調(diào)價(jià)前，財(cái)務(wù)部依據(jù)定金交納情況，將期房預(yù)訂情 況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，且將統(tǒng)計(jì)結(jié)果及時(shí)報(bào)送營(yíng)銷部、總經(jīng)理及投資公司市 場(chǎng)部、計(jì)財(cái)部、投資公司總裁。3、每月末或調(diào)價(jià)前，營(yíng)銷部依據(jù)財(cái)務(wù)部提供的定金交納情況， 填制期房的預(yù)訂及待訂情況統(tǒng)計(jì)表，且及時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理及 投資公司市場(chǎng)部、計(jì)財(cái)部、投資公司總裁。第六條 銷售期房1、營(yíng)銷部按照投資公司商品房銷售合同管理規(guī)定的規(guī)定和 客戶簽訂商品房銷售合同，合同會(huì)簽后，由財(cái)務(wù)部審核蓋合同章納 入期房銷售管理；2、營(yíng)銷部依據(jù)合同條款規(guī)定負(fù)責(zé)及時(shí)回款，財(cái)

5、務(wù)部對(duì)回款情況 進(jìn)行檢查督辦；3、每月末或調(diào)價(jià)前，財(cái)務(wù)部依據(jù)銷售合同，將期房收款情況進(jìn) 行統(tǒng)計(jì)，且將統(tǒng)計(jì)結(jié)果及時(shí)報(bào)送營(yíng)銷部、總經(jīng)理及投資公司市場(chǎng) 部、計(jì)財(cái)部、投資公司總裁。4、每月末或調(diào)價(jià)前，營(yíng)銷部依據(jù)財(cái)務(wù)部提供的期房收款情況， 填制期房已銷售及待售情況統(tǒng)計(jì)表，且及時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理及 投資公司市場(chǎng)部、計(jì)財(cái)部、投資公司總裁。5、已簽訂商品房銷售合同且繳納部分房款后，財(cái)務(wù)部應(yīng)將已收 的“部分房款”納入“預(yù)收賬款”核算。第四章商品房入庫(kù)第七條 經(jīng)驗(yàn)收合格辦完竣工手續(xù)的商品房，必須辦理入庫(kù)手 續(xù)，納入庫(kù)存商品房管理。1、預(yù)算部門依據(jù)實(shí)際竣工圖紙，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定計(jì)算開發(fā)項(xiàng) 目的最終總面積、銷售面積

6、（含可分?jǐn)偯娣e）及不可銷售面積，且 確定單位面積。2、營(yíng)銷部于預(yù)算部門計(jì)算面積的基礎(chǔ)上進(jìn)行復(fù)核和計(jì)算，且將 復(fù)核計(jì)算后的面積等關(guān)聯(lián)資料送交房地產(chǎn)測(cè)繪中心進(jìn)行面積最終測(cè) 算，確定最終可銷售單位面積。3、營(yíng)銷部于收到竣工驗(yàn)收方案后，依據(jù)房屋測(cè)繪方案書填制商 品房入庫(kù)單（壹式三份，分別由財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、物業(yè)管理部門留 存），且負(fù)責(zé)辦理商品房的入庫(kù)手續(xù)。4 、財(cái)務(wù)部于項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，按照“土地征用及動(dòng)遷補(bǔ)償 費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、 “公共配套設(shè)施費(fèi)”、“開發(fā)間接費(fèi)”等項(xiàng)目進(jìn)行成本歸集，確認(rèn) 已發(fā)生的實(shí)際成本。于工程竣工驗(yàn)收后，匯總預(yù)算部門提供的預(yù)提 成本確認(rèn)整個(gè)開發(fā)

7、項(xiàng)目的完 全成本，且按照可銷售面積分?jǐn)偼耆杀?，確定單位造價(jià)。待整個(gè) 工程項(xiàng)目決算后，調(diào)整成本差異。財(cái)務(wù)部辦理開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)（即將 開發(fā)成本完整地結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品），建立開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬。第五章商品房出庫(kù)管理第八條 銷售出庫(kù)1、客戶和營(yíng)銷部簽訂購(gòu)房合同后，按合同規(guī)定到財(cái)務(wù)部辦理交 款；財(cái)務(wù)部于客戶交清房款后（含氣源費(fèi)），開具商品房銷售發(fā) 票，同時(shí)保留商品房購(gòu)房合同壹份。2、營(yíng)銷部于接到財(cái)務(wù)部收齊房款的通知后會(huì)同物業(yè)單位審核確 認(rèn)客戶交清其余款項(xiàng)（取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等）后，開具商品房出庫(kù)單 （壹式三份，運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、物業(yè)各壹份）；商品房出庫(kù)單由財(cái)務(wù)部 蓋章后生效。第九條 調(diào)、換、退房出庫(kù)調(diào)、換、退房指客戶已

8、經(jīng)購(gòu)買且辦理商品房出庫(kù)手續(xù)后，因各 種原因預(yù)調(diào)換或退房的行為。調(diào)、換、退房辦理出庫(kù)的具體流程：1、營(yíng)銷部為客戶辦理調(diào)整或補(bǔ)充協(xié)議；2、客戶到財(cái)務(wù)部辦理交退款手續(xù)；3、營(yíng)銷部審核客戶交、退款手續(xù)無(wú)誤后，負(fù)責(zé)填制商品房退庫(kù) 單且重新辦理新的商品房出庫(kù)單。第十條 以房抵款出庫(kù)以房抵款銷售必須附有以房抵款合同、協(xié)議等，相應(yīng)的以房抵 款手續(xù)完備后（參照各單位商品房銷售管理辦法），方可按照商品 房正常銷售程序辦理出庫(kù)。第十一條 商品房出庫(kù)核算財(cái)務(wù)部根據(jù)商品房出庫(kù)單和商品房銷售發(fā)票，填制商品房出庫(kù) 財(cái)務(wù)憑據(jù)，登記開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，確認(rèn)營(yíng) 業(yè)收入。第十二條 為了保證庫(kù)存商品房的完整，做到賬

9、實(shí)相符，營(yíng)銷部 和財(cái)務(wù)部要定期進(jìn)行商品房統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬對(duì)賬和商品房實(shí)物清查盤點(diǎn)。商品房出入庫(kù)管理過(guò)程中，各部門的責(zé)任如下： 壹、預(yù)算部門對(duì)下列事項(xiàng)負(fù)責(zé)： 1、于期房預(yù)訂或預(yù)售前依據(jù)圖紙及國(guó)家有關(guān)規(guī)定，于內(nèi)部先測(cè)算預(yù) 訂或預(yù)售面積； 2、負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目直接成本總額及直接成本單位造價(jià)的測(cè)算；3、房屋竣工后，計(jì)算最終商品房的銷售面積。二、工程部門對(duì)下列事項(xiàng)負(fù)責(zé)： 1、對(duì)入庫(kù)商品房的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。2 、對(duì)出庫(kù)商品房的質(zhì)量及售后保修負(fù)責(zé)。三、營(yíng)銷部對(duì)下列事項(xiàng)負(fù)責(zé)：1、于期房預(yù)訂或預(yù)售前依據(jù)圖紙及國(guó)家有關(guān)規(guī)定，于預(yù)算部門測(cè)算 的基礎(chǔ)上，復(fù)核和測(cè)算預(yù)訂或預(yù)售面積，且負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)測(cè)繪中 心提前進(jìn)行面積預(yù)測(cè)；2、房屋

10、竣工后，計(jì)算最終商品房銷售面積；3、辦理由房地產(chǎn)測(cè)繪中心出具的房屋測(cè)繪方案；4、準(zhǔn)確填制商品房入庫(kù)單，統(tǒng)計(jì)匯總商品房入庫(kù)情況；簽訂房屋銷 售合同，按程序填制商品房出庫(kù)單；根據(jù)入庫(kù)單、出庫(kù)單建立商品 房入庫(kù)、出庫(kù)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，保證商品房庫(kù)存情況真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；5、每月末根據(jù)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬填制商品房庫(kù)存及銷售情況統(tǒng)計(jì)表，且和財(cái) 務(wù)部進(jìn)行對(duì)賬，確保營(yíng)銷部的統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬和財(cái)務(wù)部的庫(kù)存商品賬賬相 符；6、定期和財(cái)務(wù)部進(jìn)行商品房實(shí)物盤點(diǎn)，確認(rèn)商品房庫(kù)存實(shí)際情況，確保商品房賬實(shí)相符。四、財(cái)務(wù)部對(duì)下列事項(xiàng)負(fù)責(zé)：1、于期房預(yù)訂或預(yù)售前，制訂開發(fā)項(xiàng)目的總體投資收益及單位 成本、利潤(rùn)情況的測(cè)算；2、按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和財(cái)務(wù)制度的要求準(zhǔn)確進(jìn)行期房預(yù)訂、預(yù)售帳務(wù) 處理，及時(shí)統(tǒng)計(jì)期房預(yù)訂、預(yù)售收款及庫(kù)存情況，且將統(tǒng)計(jì)結(jié)果報(bào) 送營(yíng)銷部及總經(jīng)理；3 、準(zhǔn)確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，依據(jù)營(yíng)銷部填制的商品房