上市公司凈資產(chǎn)評(píng)估方法.doc

1、評(píng)估方法 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法有三種，即市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或 類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。能夠采用市場(chǎng)法評(píng)估的基本前 提條件是需要存在一個(gè)該類資產(chǎn)交易十分活躍的公開市場(chǎng)。收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的 一種評(píng)估方法。收益法的基本原理是任何一個(gè)理智的購買者在購買一項(xiàng)資 產(chǎn)時(shí)所愿意支付的貨幣額不會(huì)高于所購置資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報(bào)。 運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的前提條件是預(yù)期收益可以量化、預(yù)期收益年限 可以預(yù)測(cè)、與折現(xiàn)密切相關(guān)的預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法，先前被稱作為單項(xiàng)

2、資產(chǎn)加總法、成本法等，最近被稱為資產(chǎn) 基礎(chǔ)法。這一方法的本質(zhì)是以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對(duì)委估企業(yè)所有 可辨認(rèn)的資產(chǎn)和負(fù)債逐一按其公允價(jià)值評(píng)估后代數(shù)累加求得總值，并認(rèn)為 累加得出的總值就是企業(yè)整體的市場(chǎng)價(jià)值。資本市場(chǎng)的大量案例證明了在 一定條件下，在一定的范圍內(nèi)，以加總的結(jié)果作為企業(yè)的交易價(jià)值是被市 場(chǎng)所接受的。正確運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵首先在于對(duì)每一可 辨認(rèn)的資產(chǎn)和負(fù)債以其對(duì)企業(yè)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)給出合理的評(píng)估值。三種基本方法是從不同的角度去衡量資產(chǎn)的價(jià)值，它們的獨(dú)立存在說明不 同的方法之間存在著差異。三種方法所評(píng)估的對(duì)象并不完全相同，三種方 法所得到的結(jié)果也不會(huì)相同。某項(xiàng)資產(chǎn)選用何種

3、或哪些方法進(jìn)行評(píng)估取決于評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、市場(chǎng)條件、掌握的數(shù)據(jù)情況等等諸多因素，并且還受制于人們的價(jià)值觀。本次評(píng)估目的為資產(chǎn)置換，評(píng)估對(duì)象實(shí)為XX的資產(chǎn)凈值（全部資產(chǎn)-負(fù)債），并不是通常意義上所說股東全部權(quán)益，且該資產(chǎn)凈值的盈利能力較差，根據(jù)審計(jì)報(bào)告顯示 XX 2013、2014 2015年度的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別為-82,344.76 萬元、-1,408.07 萬元和-4,480.95 萬元，結(jié)合以上情況，評(píng)估人員認(rèn)為本次評(píng)估不適合采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn) 行評(píng)估，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)該資產(chǎn)凈值進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)基礎(chǔ)法有關(guān)各科目評(píng)估方法的簡(jiǎn)介（一）流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，在一年或超過一

4、年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)。1、貨幣資金的評(píng)估貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金，貨幣資金一般按核實(shí)調(diào)整后的賬面價(jià)值作為該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)值。對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)，倒推出評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際庫存數(shù)作為評(píng)估值。對(duì)銀行存款和其他貨幣資金查閱銀行存款對(duì)賬單、銀行存款余額調(diào)節(jié)表，人民幣賬戶按核實(shí)調(diào)整后的賬面值作為評(píng)估 值。2、應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估 由企業(yè)會(huì)計(jì)人員出示應(yīng)收票據(jù)或已兌現(xiàn)的憑證， 核對(duì)票面金額、 出票日期、 出票單位及利息率等，以此確定評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)收票據(jù)的存在性及會(huì)計(jì)記錄 的準(zhǔn)確性。3、應(yīng)收款項(xiàng)（應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款和預(yù)付賬款）的評(píng)估借助于歷史資料和評(píng)估中調(diào)查了解的情況，通過核對(duì)明細(xì)賬，發(fā)詢證函或

5、 執(zhí)行替代程序?qū)Ω黜?xiàng)明細(xì)予以核實(shí)。根據(jù)每筆款項(xiàng)可收回的數(shù)額確定評(píng)估 值。在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)收回的可能性確定評(píng)估值。評(píng)估人員 借助于歷史資料和目前調(diào)查情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng) 回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。對(duì)于有充分理由相信全 部能收回的， 按核實(shí)后的賬面值評(píng)估； 符合有關(guān)管理制度規(guī)定應(yīng)予核銷的、 包括應(yīng)計(jì)入損益的費(fèi)用支出， 或有明顯跡象表明無法收回的， 按零值評(píng)估 將各種情況計(jì)算結(jié)果匯總即得出全部應(yīng)收款項(xiàng)的評(píng)估現(xiàn)值。4、存貨存貨的評(píng)估原則上分為兩大類，一類是為產(chǎn)品生產(chǎn)或管理所需的物資，例 如原材料、低值易耗品等；一類是處于生產(chǎn)流程中的半成品和產(chǎn)成品。

6、委 估的存貨主要包括原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、委外加工物資、產(chǎn)成品和在產(chǎn) 品等。依據(jù)資產(chǎn)占有方提供的存貨清單，我們核實(shí)了有關(guān)的購置發(fā)票和會(huì) 計(jì)憑證，對(duì)各類存貨進(jìn)行了盤點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)勘察了存貨的倉儲(chǔ)情況，了解了倉 庫的保管、內(nèi)部控制制度。在此基礎(chǔ)上，我們對(duì)委托評(píng)估的原材料、在庫 周轉(zhuǎn)材料、委外加工物資、產(chǎn)成品和在產(chǎn)品等分別進(jìn)行評(píng)估。產(chǎn)品生產(chǎn)所 需的物資以其重置價(jià)值為基礎(chǔ)，而產(chǎn)成品或各種形式的在產(chǎn)品的評(píng)估則以 變現(xiàn)（銷售）所得為基礎(chǔ)。（1）外購材料（原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料）的評(píng)估：外購原材料的評(píng)估以現(xiàn)行市場(chǎng)售價(jià)為基礎(chǔ)。按清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行 市場(chǎng)購買價(jià)，再考慮合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗(yàn)收整理入庫費(fèi)等合理費(fèi)用后

7、 得出評(píng)估值。對(duì)于存在有毀損、銹蝕、超儲(chǔ)呆滯情況的原材料，我們?cè)诔?分考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值后確定其評(píng)估值。（2）產(chǎn)成品的評(píng)估：根據(jù)產(chǎn)成品的市場(chǎng)適銷程度，將產(chǎn)成品劃分為暢銷產(chǎn)品、正常銷售產(chǎn)品、 勉強(qiáng)銷售產(chǎn)品和滯銷積壓產(chǎn)品。依據(jù)產(chǎn)成品銷售成本率、銷售費(fèi)用率及相 關(guān)的稅費(fèi)率，以完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)每一產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售情況，決定是 否加上適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)或是要低于成本，分別確定評(píng)估計(jì)算公式進(jìn)行評(píng)估。本 項(xiàng)評(píng)估所涉及的產(chǎn)成品均屬正常銷售產(chǎn)品。（3）在產(chǎn)品的評(píng)估：原材料一旦進(jìn)入生產(chǎn)流程后就開始了企業(yè)產(chǎn)品利潤(rùn)的累積，我們根據(jù)不 同產(chǎn)品、不同生產(chǎn)階段料、工、費(fèi)的組成特點(diǎn)，以在產(chǎn)品核實(shí)后的成本和 完工約當(dāng)量為依

8、據(jù)，確定每一在產(chǎn)品所應(yīng)當(dāng)增加的適當(dāng)利潤(rùn)。5、劃分為持有待售的資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的非流動(dòng)資產(chǎn)（包括固定資產(chǎn)）應(yīng)當(dāng)劃分為持有待售：企業(yè)已經(jīng)就處置該資產(chǎn)做出了決議；企業(yè)已經(jīng)與受讓方簽訂了不可撤銷的銷售協(xié)議；該轉(zhuǎn)讓將在一年內(nèi)完成。本次直接按雙方簽訂的售價(jià)確定其評(píng) 估值。6 、其他流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估委估的其他流動(dòng)資產(chǎn)為預(yù)交的所得稅，評(píng)估人員通過查閱了企業(yè)的所得稅 納稅申報(bào)表等方法來確定評(píng)估值。（二）非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估1、長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估長(zhǎng)期投資作為一種企業(yè)資產(chǎn)，它是以對(duì)其他企業(yè)擁有一定的權(quán)益而存在的，因而對(duì)長(zhǎng)期投資的評(píng)估主要是對(duì)該項(xiàng)投資所代表的權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期投資權(quán)益的評(píng)估應(yīng)當(dāng)使用收益現(xiàn)值法。但是

9、由于我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)口徑不一，收益現(xiàn)值法各種參數(shù)的選取有較大的不確定性，因而目前通常還是用 資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)長(zhǎng)期投資進(jìn)行評(píng)估：其他長(zhǎng)期投資的評(píng)估值為投資單位在被投資單位中按股權(quán)比例所占有的凈資產(chǎn)額：對(duì)非控股的長(zhǎng)期投資，被投資單位凈資產(chǎn)額直接引用被投資單位評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)；對(duì)控股的長(zhǎng)期投資，凈資產(chǎn)額為對(duì)被投資單 位進(jìn)行整體評(píng)估后的凈資產(chǎn)評(píng)估值。2、房屋建筑物的評(píng)估房屋（和土地）的評(píng)估可以采用多種方法進(jìn)行，可以將房屋和土地合在一 起作為不可分割的整體進(jìn)行評(píng)估，也可以將房屋和土地分開，分別地進(jìn)行 評(píng)估。具體采用何種方法，取決于房地資產(chǎn)的用途、評(píng)估目的、所掌握的 資料等。委估房地產(chǎn)為揚(yáng)中宜禾路工業(yè)廠房以

10、及外購的商品住宅，揚(yáng)中工業(yè)廠房為 企業(yè)自建自用，商品住宅均為外購。商品住宅銷售及出租狀況較為普遍，周邊也存在較多的租售案例，在交易 活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，通過對(duì)大量類似物業(yè)的交易價(jià)格進(jìn)行分析調(diào)整，可 以很好地反映委估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值；揚(yáng)中工業(yè)廠房租售情況較少，當(dāng)?shù)赜?較多的工業(yè)土地開發(fā)數(shù)據(jù)，成本、稅費(fèi)構(gòu)成較為明晰。故本項(xiàng)評(píng)估對(duì)工業(yè) 廠房以房地分估，房屋采用成本法，外購商品房采用比較法。3、設(shè)備的評(píng)估機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、車輛的評(píng)估以現(xiàn)行市場(chǎng)售價(jià)為基礎(chǔ)。評(píng)估值二重置全價(jià)X成新率機(jī)器設(shè)備評(píng)估時(shí)首先根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的機(jī)器、電子設(shè)備和車輛等清查 評(píng)估明細(xì)表所列示的內(nèi)容，通過對(duì)有關(guān)合同、法律權(quán)屬證明及會(huì)計(jì)憑

11、證、 設(shè)備臺(tái)帳的審查來核實(shí)其產(chǎn)權(quán)。重置全價(jià)是指在現(xiàn)時(shí)條件下，重新購置、建造或形成與評(píng)估對(duì)象完全相同 或基本類似的全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需花費(fèi)的全部費(fèi)用。國(guó)產(chǎn)設(shè)備的重置全 價(jià)以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)同類型設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)為基礎(chǔ)，再加上有關(guān)的合理費(fèi)用。根 據(jù)國(guó)務(wù)院的決定， 自 2009 年 1 月 1 日起，在全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革 一般納稅人購買的機(jī)器設(shè)備可以抵扣增值稅。本項(xiàng)評(píng)估中有關(guān)重置全價(jià)均 不包含可抵扣的增值稅。對(duì)無法詢價(jià)及查閱到價(jià)格的設(shè)備，用類似設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)加以確定。進(jìn)口 設(shè)備的重置全價(jià)以到岸價(jià)為基礎(chǔ)，再加上其他必要的合理費(fèi)用。成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置全價(jià)的比率。成新率用 年限法、分部

12、件打分法或是兩者的結(jié)合予以確定。在成新率的分析計(jì)算過 程中，充分注意設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造、實(shí)際使用、維護(hù)、修理、改造情況， 充分考慮設(shè)計(jì)使用年限、物理壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、現(xiàn)有性能、運(yùn)行狀態(tài)和技 術(shù)進(jìn)步等因素的影響。對(duì)于車輛則嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。將重置全價(jià)與成新率相乘，得出設(shè)備重置凈價(jià)的評(píng)估值。4 、在建工程的評(píng)估 一般說來，在建工程的賬面價(jià)值基本反映了企業(yè)對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)享有的真正權(quán)利。因?yàn)樵谄髽I(yè)支付工程款大于工程形象進(jìn)度的情況下，部分屬于預(yù)付性質(zhì)，待工程完工決算后可少支付；支付的款項(xiàng)等于形象進(jìn)度的情況下，賬面價(jià)值反映了工程的實(shí)際價(jià)值；如果支付的款項(xiàng)小于工程的形象進(jìn)度，說明企業(yè)存在欠款，

13、待完工決算后必需多支付。評(píng)估中根據(jù)工程建設(shè)至評(píng)估 基準(zhǔn)日企業(yè)實(shí)際支付的款項(xiàng)，進(jìn)行材料價(jià)格等因素的調(diào)整后，加計(jì)資金成 本后得出評(píng)估值。5、無形資產(chǎn)的評(píng)估委估的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)，評(píng)估人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的實(shí) 際情況、特點(diǎn)和委托方提供的有關(guān)資料，并進(jìn)行了實(shí)地勘察及大量的周邊 市場(chǎng)調(diào)查。由于目前經(jīng)營(yíng)性用地均采用招拍掛形式出讓，因此市場(chǎng)上有較 多類似土地的成交案例，故可以運(yùn)用比較法進(jìn)行估算；鎮(zhèn)江已于 2014 年 頒布鎮(zhèn)江市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)，故鎮(zhèn)江大港住宅用地除比較法以外， 同時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。比較法是指根據(jù)替代原理，選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈，條件類似或 使用價(jià)值相似的若干土地交易案例作為比較實(shí)例， 就交易情況、 交易日期、 區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)比較實(shí)例進(jìn)行 修正，從而確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法?；居?jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象比準(zhǔn)地價(jià)=交易實(shí)例地價(jià)X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)X容積率修正基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，按 照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本公式為：P=P0 x Ry X