宜賓機(jī)電汽配鋼材市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告

1、宜賓機(jī)電汽配鋼材市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二一二年十月一、市場(chǎng)大背景、趨勢(shì)1、2008年到2009年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)受世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，2008年下半年以來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2008年12月份全國(guó)gdp增長(zhǎng)率降到6.8%。在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策作用下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前出現(xiàn)轉(zhuǎn)好跡象，但全球性金融危機(jī)至2009年初仍未顯示觸底跡象，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響還很深刻，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也存在著不確定性，總體上2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大體存在如下趨勢(shì)：上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)低位運(yùn)行，趨于平穩(wěn)，已經(jīng)出現(xiàn)下半年回暖的跡象；國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)的自身發(fā)展的科學(xué)規(guī)律，使房地產(chǎn)的發(fā)展回歸于理性，不可能再出現(xiàn)暴漲、

2、暴利的局面，以利于房地產(chǎn)行業(yè)的持速、健康發(fā)展；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度大；房地產(chǎn)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰；暖市成為政府調(diào)控政策的主基調(diào)：降息及下調(diào)準(zhǔn)備金率；加快房地產(chǎn)融資多元化步伐；完善住房消費(fèi)政策?？傊?，2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣明顯，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是否能在2009年企穩(wěn)回升還存在著一定不確定性。受房地產(chǎn)市場(chǎng)自身規(guī)律的作用，房?jī)r(jià)有繼續(xù)下探的空間，消費(fèi)者存在觀望心理，但是受住房需求以及暖市政策的作用，房市也存在著回暖的可能。如果考慮到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要作用，政府調(diào)控政策力度加大，本年度后期市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)回暖跡象的可能性較大。2、國(guó)家大環(huán)境.出口和投資實(shí)際增速下降，導(dǎo)致2008年經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩2008我國(guó)

3、gdp增速出現(xiàn)持續(xù)下滑，初步核算，全年gdp按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)9%，比上年同期回落4個(gè)百分點(diǎn)。其中四季度經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)創(chuàng)下1999年第四季度以來(lái)的新低（6.1%）。2008年全年gdp增速已經(jīng)低于30年來(lái)的平均水平（10.2%）。從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車來(lái)看，導(dǎo)致前三季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的主要原因是出口和投資的實(shí)際增速下滑。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨動(dòng)因素顯示未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景仍不容樂觀 a、未來(lái)出口增長(zhǎng)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn) b、工業(yè)生產(chǎn)下降和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷將拉低投資增速 c、消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力不足近期一些經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最困難的時(shí)期正在過去中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)彈性仍然較大，對(duì)長(zhǎng)期內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍應(yīng)保持信心 a、

4、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持高速增長(zhǎng)提供了較大空間 b、從政策層面看，未來(lái)政府通過政策來(lái)刺激內(nèi)需的增長(zhǎng)仍有較大的潛力和彈性 c、政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資將催生增長(zhǎng)拐點(diǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將在近期回升綜合以上分析，預(yù)計(jì)由于出口將繼續(xù)下行，存貨的調(diào)整導(dǎo)致工業(yè)生產(chǎn)還將有一到兩個(gè)季度的調(diào)整期，而信貸高增長(zhǎng)對(duì)投資的推動(dòng)可能在2009年一季度后才會(huì)顯現(xiàn)，因此，預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將在2009年一季度末和二季度初開始回升。但在增速回升之后，經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)增長(zhǎng)取決于國(guó)內(nèi)信貸高速增長(zhǎng)能否保持、后續(xù)刺激經(jīng)濟(jì)的政策能否跟上以及世界經(jīng)濟(jì)是否開始復(fù)蘇等因素，預(yù)計(jì)全年信貸較難保持目前這樣的高速增長(zhǎng)、世界經(jīng)濟(jì)的前景仍不明朗，

5、因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一定的反復(fù)。專家預(yù)計(jì)2009年全年的gdp增速在8%左右3、 宜賓市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)過2008年樓市的寒冬，宜賓樓市2009年進(jìn)入整體調(diào)整期，數(shù)據(jù)顯示，三月份銷售量創(chuàng)6個(gè)月來(lái)的新高，隨著眾多樓盤的破土動(dòng)工，宜賓樓市有望在09年打一場(chǎng)翻身仗，在市場(chǎng)的建設(shè)方面政府將下大力氣進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)整。今年宜賓城區(qū)將積極推進(jìn)5個(gè)新建專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，以進(jìn)一步完善城區(qū)商貿(mào)功能，早日緩解以街為市現(xiàn)象。兩路橋大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)宜賓五金機(jī)電汽配城三水廠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)絲麗雅農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)南岸西區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。從今年起，還將啟動(dòng)2個(gè)項(xiàng)目，即位于白沙組團(tuán)的白沙專業(yè)市場(chǎng)園區(qū)，前期基礎(chǔ)和配套服務(wù)設(shè)施預(yù)計(jì)總投資3億元，正在開展前期工作

6、；白沙汽車商貿(mào)服務(wù)中心，占地675畝，預(yù)計(jì)總投資8億元，其中一期用地面積437畝，總投資5億元，現(xiàn)正在進(jìn)行招商引資洽談和論證工作。4、專業(yè)化市場(chǎng)建設(shè)的歷史背景和發(fā)展趨勢(shì) 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在國(guó)外西方主要發(fā)達(dá)國(guó)家，商品化、專業(yè)化的發(fā)展結(jié)果，已經(jīng)形成較為完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配套功能，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)已經(jīng)基本完成、完善，并形成完整的市場(chǎng)體系，這已經(jīng)在我國(guó)政府各種形式的城市建設(shè)考察中得到充分認(rèn)識(shí)、總結(jié)、明確。但是，在我國(guó)，改革開放的三十年來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步形成并走向成熟，借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，才逐步認(rèn)識(shí)到專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的重要性，特別是專業(yè)化市場(chǎng)建設(shè)對(duì)于推進(jìn)城市化建設(shè)的重要作用。在沿海經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)

7、的地區(qū)和中心城市，專業(yè)化市場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)走過了初始的原始自然形成階段，并率先按專業(yè)化、規(guī)模化的要求進(jìn)行規(guī)劃。上海、浙江義烏、福建石獅、江蘇蘇州、成都這些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)在上世紀(jì)九十年代，已經(jīng)形成了比較健全的專業(yè)市場(chǎng)體系。具體不說(shuō)遠(yuǎn)的，就拿成都來(lái)看，專業(yè)市場(chǎng)形成的初始階段是上世紀(jì)八十年代，生資市場(chǎng)在一環(huán)路沙灣一帶，汽配市場(chǎng)在城南紅牌樓一帶，服裝小商品批發(fā)在青年路一帶，藥材經(jīng)營(yíng)在荷花池一帶，小五金在紗帽街一帶等等眾多，但是，進(jìn)入九十年代后，成都市政府充分認(rèn)識(shí)到專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)對(duì)推進(jìn)城市化建設(shè)進(jìn)程的影響，開始重新認(rèn)識(shí)專業(yè)化市場(chǎng)建設(shè)的重要性，從規(guī)劃、政策、輿論進(jìn)行引導(dǎo)、扶持專業(yè)化的市場(chǎng)建設(shè)，先后建設(shè)了紅牌樓汽

8、配市場(chǎng)、荷花池小商品批發(fā)市場(chǎng)及藥材批發(fā)市場(chǎng)、萬(wàn)貫五金機(jī)電市場(chǎng)等，這些專業(yè)市場(chǎng)對(duì)成都市的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市配套功能起到了重要作用。進(jìn)入本世紀(jì)，隨著電子化、信息化的進(jìn)程，這些專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)開始升級(jí)，信息流、物流等開始分離，這些專業(yè)市場(chǎng)正開始升級(jí)為一個(gè)符合城市定位，又能滿足城市功能配套的大展場(chǎng)和信息中心、交易中心、商務(wù)中心。如：成都市城南紅牌樓汽配市場(chǎng)就正升級(jí)為整車展示中心，武侯區(qū)與龍泉區(qū)已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，將汽配市場(chǎng)向龍泉轉(zhuǎn)移，新的市場(chǎng)已經(jīng)在2008年在龍泉區(qū)動(dòng)工新建，總投資10億元，預(yù)計(jì)2010年新的汽貿(mào)城就將投入營(yíng)運(yùn)，銷售收入將達(dá)1000億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位10萬(wàn)個(gè)；萬(wàn)貫五金機(jī)電市場(chǎng)也依托網(wǎng)絡(luò)電

9、子媒體、專業(yè)物流進(jìn)行升級(jí)成為信息、交易、商務(wù)中心。 但是，在宜賓市剛完成專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的初始自然形成階段，市委市政府、區(qū)委區(qū)政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的重要性、必要性和緊迫性，專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)落后于德陽(yáng)、綿陽(yáng)甚至同處川南的瀘州，出臺(tái)了一些扶持專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的政策措施，但收效甚微。如何整合市場(chǎng)資源，利用民間資本，推進(jìn)宜賓的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，已經(jīng)成為推進(jìn)城市化進(jìn)程的當(dāng)務(wù)之急。二、 宜賓目前五金、機(jī)電、汽配市場(chǎng)容量與市場(chǎng)飽和度分析（一）西郊-柏溪、二二四一帶、南岸、江北市場(chǎng)現(xiàn)狀情況五金機(jī)電汽配商家主要集中于翠屏區(qū)內(nèi)真武路、翠屏路、西郊直到柏溪二二四，南岸交警隊(duì)附近有約20余家汽配汽修美容商家。以西郊兩路橋?yàn)?/p>

10、界：靠市內(nèi)主要是五金機(jī)電商家；從兩路橋到二二四，主要散落的是汽配經(jīng)營(yíng)商家?；厩闆r如下：1、從目前掌握的情況來(lái)看：這部分五金機(jī)電汽配商家約占宜賓市區(qū)五金機(jī)電汽配商家的95%以上。該區(qū)域共有五金機(jī)電汽配商家共有405家，其中：汽配商家159家，五金機(jī)電商家246家，各占總量的39%和61%；2、從面積來(lái)看：這部分五金機(jī)電汽配商家營(yíng)業(yè)總面積19899平米，其中：汽配經(jīng)營(yíng)面積8662平米，占總量的43.5%，；五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)面積11237平米，占總量的56.5%；3、從經(jīng)營(yíng)的規(guī)模來(lái)看：經(jīng)營(yíng)面積在200平米以上的商家僅5家（汽配4家，五金機(jī)電1家），約占總戶數(shù)的1.2%；五家公司經(jīng)營(yíng)面積1210平米，占

11、總面積的6.1%；經(jīng)營(yíng)面積在100平米以上200平米以下的商家共有47家（汽配21家，五金機(jī)電26家），占總戶數(shù)的11.6%；47家經(jīng)營(yíng)的總面積共5330平米，占總面積的26.8%；47家商家中汽配21家的經(jīng)營(yíng)面積共2390平米，占總經(jīng)營(yíng)面積的12%；47家商家中26家五金機(jī)電商家的經(jīng)營(yíng)總面積2940平米，占總經(jīng)營(yíng)面積的14.8%；經(jīng)營(yíng)面積在50平米以上100平米以下的商家共80家（其中汽配商家37家，五金商家43家），占總戶數(shù)的19.8%。80家公司的經(jīng)營(yíng)總面積共5213平米，占總面積的26.2%；37家汽配商家經(jīng)營(yíng)面積共2548平米，占總面積的12.8%；43家五金機(jī)電商家經(jīng)營(yíng)總面積共26

12、65平米，占總面積的13.4%；經(jīng)營(yíng)面積在50平米以下的商家共273家（其中汽配商家97家，五金機(jī)電商家176家），占總戶數(shù)的67.4%；經(jīng)營(yíng)面積共8146平米，占總面積的40.9%。其中：97家汽配經(jīng)營(yíng)商家經(jīng)營(yíng)面積共2714平米，占總面積的13.6%；176家五金機(jī)電商家經(jīng)營(yíng)總面積5432平米，占經(jīng)營(yíng)總面積的27.3%。4、從經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)來(lái)看：汽配經(jīng)營(yíng)商家大多數(shù)是零部（配）件經(jīng)營(yíng)與維修相結(jié)合，即：既給維修點(diǎn)供貨，又同時(shí)經(jīng)營(yíng)維修業(yè)務(wù)；而五金機(jī)電商家則基本沒有經(jīng)營(yíng)維修業(yè)務(wù)。5、從經(jīng)營(yíng)的范圍來(lái)看：汽配經(jīng)營(yíng)商家經(jīng)營(yíng)的零部件涵蓋了幾乎國(guó)產(chǎn)各個(gè)廠家各型號(hào)高中低檔車，進(jìn)口車主要為中低檔車型；五金機(jī)電商家的經(jīng)

13、營(yíng)范圍來(lái)看：主要集中于為食品業(yè)、機(jī)械加工、造紙、礦山設(shè)備、農(nóng)用機(jī)械以及汽車美容服務(wù)所需設(shè)備服務(wù)，明顯地是與宜賓九縣一區(qū)的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)以及煤礦有直接聯(lián)系，他們主要為宜賓市的五糧液、絲麗雅、天原以及兩個(gè)紙廠、驚雷科技、812廠、799廠、899廠、機(jī)械加工、汽車維修美容、煤礦等的需要具有直接聯(lián)系，以上這些企業(yè)的日常維修需求是五金機(jī)電商家的主要服務(wù)對(duì)象。6、從市場(chǎng)調(diào)查中與商家交流的信息來(lái)看：不管是汽配經(jīng)營(yíng)商家，還是五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)商家，本地人比較少，初略估計(jì)在5%左右，大部分均是外地商家，又以福建、溫州、廣東、河北商人居多；福建商人又大多經(jīng)營(yíng)五金、汽配，浙江溫州商人以經(jīng)營(yíng)電器、小型設(shè)備的居多，廣東

14、商人以經(jīng)營(yíng)高壓電器成套設(shè)備的居多，河北商人以經(jīng)營(yíng)機(jī)械設(shè)備備品備件的居多；他們的客戶主要集中在宜賓九縣一區(qū)，少量云南昭通、貴州大方一帶的客戶；他們已經(jīng)有思想準(zhǔn)備，知道西郊現(xiàn)在以街為市肯定時(shí)間長(zhǎng)不了，政府出面管是早遲的事，對(duì)城管、交警、環(huán)衛(wèi)等部門怨言較多，大多希望規(guī)范市場(chǎng)，但同時(shí)在新建市場(chǎng)時(shí)服務(wù)配套，如：物流、金融、生活等；大部分商家不需要展場(chǎng)，但約有5%左右的小型成套設(shè)備經(jīng)營(yíng)商家需要在室外有25平米左右展場(chǎng)，并且希望展場(chǎng)在方便裝卸的地方；90%以上商家需要在附近有庫(kù)房，并且以一樓為最佳，60%左右的商家也可在二樓設(shè)庫(kù)房，僅有約20%左右商家只能將庫(kù)房設(shè)在一樓，大多數(shù)商家不愿將庫(kù)房設(shè)在地下室；據(jù)調(diào)

15、查多個(gè)商家推測(cè)，在這部分商家中，有意向也有能力購(gòu)買商鋪的占20%-30%，大部分商家持觀望態(tài)度，只要政府的措施得力，優(yōu)惠政策到位，能夠形成五金機(jī)電汽配市場(chǎng)氛圍，他們?cè)敢庾赓U。他們現(xiàn)在的門面租金價(jià)格在80-120元平米，庫(kù)房租金價(jià)格8-17元平米，希望租金價(jià)格不要高于現(xiàn)在的價(jià)格。7、從產(chǎn)品出現(xiàn)的頻率來(lái)看：汽配商家中最多的依次是：輪胎（米其林、瑪吉斯、韓泰）、發(fā)動(dòng)機(jī)配件（康明斯、斯太爾）、潤(rùn)滑油（統(tǒng)一、昆侖、雷爾夫）、其他各種車型配件零部件；五金機(jī)電商家中最多的依次是：線材線纜（德陽(yáng)文昌宮、旌東）、teba特變電工產(chǎn)品（德力西、正泰電器）、軸承（哈爾濱、瓦房店）、各種泵閥、電動(dòng)工具量具刃具、礦用防

16、爆電工產(chǎn)品等。上述市場(chǎng)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，商鋪沿街經(jīng)營(yíng)，以街代市，散、小、差，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)境雜、亂、臟，缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，嚴(yán)重影響了宜賓的城市形象，同時(shí)也制約著宜賓工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)隨著宜賓市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，受地理位置的限制，市場(chǎng)商家經(jīng)營(yíng)無(wú)法擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。建設(shè)專業(yè)的五金機(jī)電汽配鋼材市場(chǎng)，已成為改善宜賓市的市容市貌，提升城市品位的當(dāng)務(wù)之急。（二）、專業(yè)市場(chǎng)容量與市場(chǎng)飽和度對(duì)比分析五金機(jī)電汽配市場(chǎng)將對(duì)宜賓市經(jīng)濟(jì)特別是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到有力的支撐作用。根據(jù)考察調(diào)研，成都僅萬(wàn)貫五金機(jī)電市場(chǎng)的面積就超過30萬(wàn)平米；即使按同等的二級(jí)城市德陽(yáng)、綿陽(yáng)比，德陽(yáng)恒大五金機(jī)電市場(chǎng)總建筑面積就達(dá)4萬(wàn)多平米，綿陽(yáng)五金機(jī)電城的

17、總建筑面積就達(dá)10萬(wàn)平米。而宜賓目前的五金機(jī)電市場(chǎng)尚不到2萬(wàn)平米，可見，目前宜賓的五金機(jī)電汽配市場(chǎng)容量遠(yuǎn)不能滿足支撐宜賓經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，已經(jīng)對(duì)宜賓經(jīng)濟(jì)的可持速發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、健康發(fā)展起到制約、阻礙作用。僅目前掌握的405家五金機(jī)電汽配商家，如按照每戶商家平均需要商鋪80平米、庫(kù)房及辦公場(chǎng)所160平米測(cè)算，就需要商鋪面積約32000平米，辦公及庫(kù)房面積64000平米。按照我公司和自貢遠(yuǎn)達(dá)公司的初步規(guī)劃，即使宜賓機(jī)電汽配鋼材城全部建成投入營(yíng)運(yùn)，商鋪、辦公及庫(kù)房面積約65000平米，仍不能完全滿足五金機(jī)電汽配鋼材市場(chǎng)的需要，只能對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)需要起到緩解作用。三、市場(chǎng)與純商住小區(qū)開發(fā)周期的區(qū)別1、

18、市場(chǎng)的專業(yè)性較強(qiáng)、招商面窄、集中度高由于專業(yè)市場(chǎng)針對(duì)性強(qiáng)，同類產(chǎn)品集中度高，市場(chǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的專業(yè)性也強(qiáng)，與商住所面向的全社會(huì)剛性需求不同，市場(chǎng)的形成、商氣的聚集需要時(shí)間，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行培育，更需要政府的扶植，需要政府的政策、輿論、規(guī)劃等各方面、各種渠道的引導(dǎo)，這就為項(xiàng)目開發(fā)后的招商、出售帶來(lái)局限性。一般專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)、開發(fā)到出售之前，就存在三到五年的市場(chǎng)培植期，到市場(chǎng)已經(jīng)基本成熟后才開始出售。而純商住小區(qū)的開發(fā)則在建設(shè)到一定階段就可以開始預(yù)售，到小區(qū)完成建設(shè)時(shí)，銷售工作基本已經(jīng)結(jié)束。這就是說(shuō)，除開建設(shè)時(shí)間，市場(chǎng)建設(shè)開發(fā)要比純商住建設(shè)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)三到五年。2、市場(chǎng)的投資成本高，開發(fā)周期長(zhǎng)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)

19、目的利潤(rùn)形成必須在市場(chǎng)銷售基本結(jié)束以后，按照專業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)作周期和模式，需要經(jīng)過招商市場(chǎng)培育、規(guī)范銷售，除開建設(shè)時(shí)間，市場(chǎng)建設(shè)開發(fā)就比純商住項(xiàng)目周期長(zhǎng)35年，前期投入的運(yùn)營(yíng)成本以及物業(yè)積壓的資金利息相當(dāng)大，扣除此部分支出，市場(chǎng)的實(shí)際不能為開發(fā)商帶來(lái)利潤(rùn)，而且市場(chǎng)能否集聚商氣，形成市場(chǎng)氛圍，開發(fā)商還承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)建設(shè)更多的是社會(huì)效益。所以需要政府的關(guān)懷，給予市場(chǎng)建設(shè)在政策上的扶持、引導(dǎo)、培育。3、市場(chǎng)的專業(yè)特征明顯，對(duì)開間、進(jìn)深、層高都有不同的要求由于專業(yè)市場(chǎng)的類別不同，業(yè)態(tài)也各異，所以對(duì)門面開間進(jìn)深都與傳統(tǒng)的商住有較大的差別。商鋪的開間、進(jìn)深、層高需求都比較大和特殊，需要結(jié)合經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)

20、品特點(diǎn)進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，有的甚至還需要展場(chǎng)。這就與普通商住小區(qū)的設(shè)計(jì)存在明顯的區(qū)別。4、需要有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)與普通商住的直接銷售有較大的區(qū)別，在市場(chǎng)氛圍沒有形成以前，專業(yè)市場(chǎng)基本無(wú)法出售，在市場(chǎng)建成后，就需要大力培育市場(chǎng)，引導(dǎo)傳統(tǒng)市場(chǎng)向新的市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)基本正常后再進(jìn)行銷售。由于開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)的特殊性、專業(yè)性，以及開發(fā)初始階段需要進(jìn)行市場(chǎng)的招商、營(yíng)運(yùn)，就需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商業(yè)營(yíng)運(yùn)，對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性要求較高，特別是要求對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的管理、營(yíng)運(yùn)要非常的熟悉。四、借鑒周邊二級(jí)城市專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)1、借鑒成陽(yáng)、德陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)管理模式（1）成都萬(wàn)貫五金機(jī)電汽配城成都萬(wàn)貫

21、五金機(jī)電汽配城是由開發(fā)商建立并獨(dú)自管理的一家專業(yè)市場(chǎng)。該市場(chǎng)分幾期建成，一期于2003年開業(yè)，市場(chǎng)總占地2平方公里，該市場(chǎng)土地價(jià)格為15萬(wàn)元/畝，其中：五金機(jī)電市場(chǎng)為500余畝左右，總投資約15億，其余為商務(wù)公寓和裝飾建材市場(chǎng)，是西部地區(qū)規(guī)模最大、口岸最好、規(guī)劃最合理、配套最優(yōu)、服務(wù)最佳、最具品質(zhì)的政府重點(diǎn)扶持的專業(yè)市場(chǎng)。在政策扶持上，成都金牛區(qū)政府通過規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，參照基礎(chǔ)地價(jià)的基礎(chǔ)上比照工業(yè)用地以15萬(wàn)元/畝左右的地價(jià)供給開發(fā)企業(yè)，并為開發(fā)企業(yè)解決好交通、用電等配套設(shè)施，減免市場(chǎng)建設(shè)的配套費(fèi)、稅費(fèi)，積極引導(dǎo)輿論幫助企業(yè)進(jìn)行宣傳。區(qū)政府對(duì)搬遷進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)的商戶實(shí)行第一年?duì)I業(yè)期內(nèi)減免增值

22、稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅。另外金牛區(qū)政府還根據(jù)開發(fā)企業(yè)自身的情況，一企一策，出臺(tái)了一些針對(duì)性的政策給予扶持，有效地解決了市場(chǎng)建設(shè)中遇到的各種困難和矛盾，至今仍為企業(yè)建立好專業(yè)市場(chǎng)起著重要的支持作用。萬(wàn)貫五金機(jī)電市場(chǎng)的成功建設(shè)，疏解了成都市一環(huán)路西郊舊城改造的壓力，徹底改變了原成都市一環(huán)路沙灣一帶的市容市貌?，F(xiàn)市場(chǎng)內(nèi)所有門面全部出租，招租入住商戶15000戶，門面租金在200-600元/平米左右。2008年創(chuàng)造稅收為6000萬(wàn)元，創(chuàng)造出至少10萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。（2）德陽(yáng)恒大五金機(jī)電城德陽(yáng)恒大五金機(jī)電城是一家專業(yè)從事五金機(jī)電、建材專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商家，公司總部在上海，在全國(guó)各地建立了十多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，且規(guī)

23、模較大，在德陽(yáng)的專業(yè)市場(chǎng)為500畝左右，其中五金機(jī)電城為70多畝，建材裝飾城為160多畝，另外250多畝用于木材石材市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)用地?？偨ㄖ娣e25萬(wàn)平米超大規(guī)模，是德陽(yáng)唯一綜合性、現(xiàn)代化五金機(jī)電、裝飾建材大賣場(chǎng)，已成為德陽(yáng)中心物流商貿(mào)區(qū)的核心市場(chǎng)。五金機(jī)電城總建筑面積4萬(wàn)多平米，規(guī)劃主要為以二層商業(yè)為主，局部三層，外立面造型及設(shè)計(jì)比較美觀，規(guī)劃合理。德陽(yáng)市委書記親自掛帥招商，引進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)營(yíng)運(yùn)商。規(guī)劃先行，按德陽(yáng)中國(guó)西部重裝之城的城市定位提前規(guī)建設(shè)五金機(jī)電市場(chǎng)，并參照工業(yè)用地性質(zhì)以12萬(wàn)元/畝的土地價(jià)格供給土地。為市場(chǎng)建設(shè)配套搬遷，市政府預(yù)先修了安置房解決搬遷，并將市場(chǎng)建設(shè)的配套費(fèi)減免了

24、一半，為開發(fā)企業(yè)減輕了前期的成本負(fù)擔(dān)。整個(gè)市場(chǎng)建設(shè)引進(jìn)開發(fā)商簽約到市場(chǎng)建成投入營(yíng)運(yùn)，僅用十一個(gè)月時(shí)間。德陽(yáng)政府對(duì)搬遷進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶采取了補(bǔ)助2000-5000元/戶（根據(jù)經(jīng)營(yíng)面積大小不等給予補(bǔ)助），且實(shí)行試營(yíng)業(yè)一年，一年內(nèi)免征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，第二年減半征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等。德陽(yáng)五金機(jī)電市場(chǎng)于二oo八年七月營(yíng)業(yè)，半年時(shí)間，商鋪已全面出租，無(wú)一空置，經(jīng)營(yíng)商家較多且經(jīng)營(yíng)狀況較好，現(xiàn)商家排隊(duì)等候進(jìn)場(chǎng)。市場(chǎng)共有門面400多間，商戶210多戶，創(chuàng)造出就業(yè)崗位2000余個(gè)。專業(yè)化市場(chǎng)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，極大地推進(jìn)了德陽(yáng)市的工業(yè)要素和流通要素向產(chǎn)業(yè)化、集群化發(fā)展，零距離對(duì)接德陽(yáng)重裝之城

25、的上千家工業(yè)企業(yè)，為德陽(yáng)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要作用。2、 遠(yuǎn)達(dá)與裕川公司共同成立運(yùn)營(yíng)公司對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)管理 四川遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)是一家以地產(chǎn)開發(fā)為導(dǎo)向的大型綜合型實(shí)業(yè)公司。遠(yuǎn)達(dá)房產(chǎn)累計(jì)開發(fā)量100多萬(wàn)平米，開發(fā)項(xiàng)目曾獲國(guó)、省及市級(jí)多項(xiàng)殊榮，其品牌度得到社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可，被評(píng)為四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“綜合實(shí)力100強(qiáng)”和“企業(yè)最佳效益100強(qiáng)”。15年地產(chǎn)開發(fā)歷程，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)，先后開發(fā)富順遠(yuǎn)達(dá)商業(yè)步行街、遠(yuǎn)達(dá)港灣、尚東國(guó)際等商業(yè)項(xiàng)目。至今各項(xiàng)目穩(wěn)步運(yùn)營(yíng)，無(wú)論經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者都保持著相當(dāng)好的評(píng)價(jià)。多年來(lái)，吸收了一大批專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人士，此次宜賓機(jī)電汽配鋼材城，我們將攜一流的商業(yè)地

26、產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理念，為宜賓帶來(lái)全新的體驗(yàn)。此次遠(yuǎn)達(dá)公司與裕川公司在2009年一舉拿下d-03-02和d-03-01地塊，專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)將再次成功經(jīng)營(yíng)運(yùn)作宜賓第一個(gè)專業(yè)五金機(jī)電汽配專業(yè)市場(chǎng)。為此我公司多次指派專業(yè)人員走訪成都、德陽(yáng)、重慶等大城市，深入與該地的專業(yè)市場(chǎng)商家和運(yùn)營(yíng)商交流，學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)多次對(duì)成功的市場(chǎng)進(jìn)行考察調(diào)研、對(duì)商家進(jìn)行走訪、對(duì)招商政策進(jìn)行調(diào)查，從而總結(jié)了一套較為完善的五金機(jī)電汽配市場(chǎng)管理模式，結(jié)合自身情況借鑒、整合、創(chuàng)新，力求將五金機(jī)電汽配市場(chǎng)打造成為宜賓第一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的典范。五、宜賓迫切需要建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)1、目前市場(chǎng)散、小、差的現(xiàn)狀宜賓市五金機(jī)電汽配經(jīng)營(yíng)商

27、家主要散落于翠屏區(qū)內(nèi)真武路、翠屏路、西郊直到柏溪二二四，綿延近十華里，南岸交警隊(duì)附近有約20余家汽配汽修美容商家。以西郊兩路橋?yàn)榻纾嚎渴袃?nèi)主要是五金機(jī)電商家；從兩路橋到二二四，主要的是汽配經(jīng)營(yíng)商家。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料，有405家商戶。經(jīng)營(yíng)面積最大的不到300平米，最小的僅10來(lái)平米，經(jīng)營(yíng)面積在100平米以上的不到15%。405家商家商鋪經(jīng)營(yíng)面積不到2萬(wàn)平米，平均每戶不足50平米。上述市場(chǎng)屬自然形成，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，商鋪沿街經(jīng)營(yíng)，以街代市，基本沒有形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)，市場(chǎng)非常雜、亂、臟，與宜賓旅游城市的形象不相匹配。2、現(xiàn)有市場(chǎng)對(duì)宜賓城市環(huán)境的影響宜賓市現(xiàn)有五金機(jī)電汽配市場(chǎng)自然形成后，給宜賓市的城市形象造成

28、極大影響。主要體現(xiàn)在兩方面：一方面，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)境雜、亂、臟，以街為市必然形成物流、人流、車流混雜，貨物亂堆亂放，車輛隨處停靠，形成安全隱患，環(huán)境衛(wèi)生成為老大難問題，市政府多次整頓，雖略有好轉(zhuǎn)，但多次整改多次反復(fù)，已經(jīng)成為一個(gè)棘手的問題；另一方面，缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，沒有形成有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，產(chǎn)品檔次魚龍混雜，參差不齊，質(zhì)量問題互相扯皮推諉，嚴(yán)重影響宜賓市的城市形象，降低了宜賓市的城市品位。這樣的市場(chǎng)環(huán)境與宜賓市城市化建設(shè)，宜賓市的城市地位極不相稱，嚴(yán)重制約了宜賓經(jīng)濟(jì)的更快更好發(fā)展，同時(shí)隨著宜賓市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，受地理位置的限制，市場(chǎng)商家經(jīng)營(yíng)無(wú)法擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。建設(shè)專業(yè)的五金機(jī)電汽配鋼材市場(chǎng)，已

29、成為改善宜賓市的市容市貌，提升城市品位的當(dāng)務(wù)之急。3、專業(yè)化市場(chǎng)建立的好處專業(yè)化市場(chǎng)建設(shè)屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，各地市政府包括宜賓市、區(qū)兩級(jí)政府對(duì)此極為重視，先后出臺(tái)了多個(gè)扶持專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的政策措施。專業(yè)化市場(chǎng)的規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，極大地推進(jìn)了城市的工業(yè)要素和流通要素向產(chǎn)業(yè)化、集群化發(fā)展，零距離對(duì)接城市的上千家工業(yè)企業(yè)，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的促進(jìn)作用；對(duì)于完善城市服務(wù)配套功能，改善城市形象，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，解決、緩解就業(yè)壓力，培植增加稅源，將起到極大地推動(dòng)和促進(jìn)作用。對(duì)于提升了城市的整體形象，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，完善市場(chǎng)功能，夯實(shí)城市管理基礎(chǔ)，提升商業(yè)層次和城市品位，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力和保證

30、城市可持續(xù)發(fā)展，都具有十分重要的作用，為宜賓市工業(yè)經(jīng)濟(jì)騰飛打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，對(duì)于將宜賓市建設(shè)成為中國(guó)西南部第五個(gè)特大城市將起到重要作用。六、遠(yuǎn)達(dá)與裕川合力對(duì)五金、機(jī)電、汽配、鋼材市場(chǎng)的規(guī)劃情況1、遠(yuǎn)達(dá)公司專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃容量規(guī)劃用地面積37194平米，容積率1.49，建筑密度44.9%，綠地率15.01%，建筑基底面積16700.1平米?？偨ㄖ娣e72505.31平米，其中，地上面積55743.4平米，地下建筑16761.91。規(guī)劃五金機(jī)電鋼材市場(chǎng)為面積約為25055.52平米，綜合商業(yè)樓12000平米，商業(yè)小戶型約18687.88平米。2、裕川公司專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃容量規(guī)劃用地面積29636，容積率1

31、.49，建筑密度44.48%，綠地率15%，建筑基底面積13180.88平米?？偨ㄖ娣e44345.13平米，其中，規(guī)劃汽配市場(chǎng)建筑面積15357.5平米，五金市場(chǎng)建筑面積5053.9平米，商業(yè)小戶型23642.97平米，公廁建筑面積80平米，物管建筑面積209.96平米。綜合遠(yuǎn)達(dá)與裕川的規(guī)劃市場(chǎng)容量，專業(yè)市場(chǎng)總建筑面積約 58000平米，而宜賓目前西郊、二二四、南岸、江北這些零散的五金機(jī)電汽配鋼材市場(chǎng)現(xiàn)有容量就有約11萬(wàn)平米，五金機(jī)電汽配的商家需求量相當(dāng)大，因此，我們市場(chǎng)容量的大小也僅僅只能滿足部分商家的需求，隨著今后宜賓的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展，將還需要建設(shè)更多的專業(yè)市場(chǎng)才能滿足城市配套的需求。七

32、、根據(jù)成本測(cè)算及投資回報(bào)分析1、 項(xiàng)目成本測(cè)算及分析d-03-02地塊成本分析用途：專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)將d-03-02地塊作為專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)，占地面積為37194平米（55.78畝）一、專業(yè)市場(chǎng)+商品房開發(fā)成本利潤(rùn)分析1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：規(guī)劃用地面積37194平米，容積率1.49，建筑密度44.9%，綠地率15.01%，建筑基底面積16700.1平米?？偨ㄖ娣e72505.31平米，其中，地上面積55743.4平米，地下建筑16761.91。規(guī)劃五金機(jī)電鋼材市場(chǎng)為面積約為25055.52平米，綜合商業(yè)樓12000平米，商業(yè)小戶型約18687.88平米。土地價(jià)格：74萬(wàn)/畝，1110元/平米計(jì)。2、項(xiàng)目成

33、本分析項(xiàng) 目 名 稱面積單 價(jià)金 額備 注土地測(cè)量費(fèi)（交地放線）37194.00 1.20 44632.80 按土地面積計(jì)規(guī)劃測(cè)量費(fèi)（方格網(wǎng)等）37194.00 1.20 44632.80 按土地面積計(jì)設(shè)計(jì)費(fèi)55743.40 30.00 1672302.00 總建筑面積含地下（包括概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案占7%；報(bào)批方案占10%；景觀設(shè)計(jì)方案占3%；施工圖設(shè)計(jì)方案占80%）廣告費(fèi)180735349.00 0.03 5422060.47 專業(yè)市場(chǎng)按總銷售額3%計(jì)噪音排污費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)55743.40 2.00 111486.80 按地上建筑面積計(jì)白蟻費(fèi)55743.40 1.50 83615.10 *散裝水

34、泥費(fèi)55743.40 1.00 55743.40 *外墻材料專項(xiàng)基金55743.40 7.00 390203.80 *審圖費(fèi)55743.40 1.00 55743.40 *配套費(fèi)55743.40 35.00 1951019.00 *江北按35元/m2計(jì)地勘費(fèi)55743.40 2.00 111486.80 按地上建筑面積計(jì)質(zhì)檢費(fèi)55743.40 1.50 83615.10 *水、電（安裝、費(fèi)）55743.40 152.00 8472996.80 按地上建筑面積計(jì)水電：室內(nèi)外水電安裝費(fèi)用、變電設(shè)備、水電入戶等綜合費(fèi)用閉路（安裝、費(fèi)）55743.40 5.00 278717.00 按地上建筑面積計(jì)天

35、然氣費(fèi)540.00 3450.00 1863000.00 按戶數(shù)計(jì)算沼氣攤銷55743.40 7.00 390203.80 按地上建筑面積計(jì)消防（安裝、費(fèi)）55743.40 22.00 1226354.80 按地上建筑面積計(jì)智能配套55743.40 10.00 557434.00 按地上建筑面積計(jì)人防費(fèi)（費(fèi)）55743.40 15.00 836151.00 *綠化景觀費(fèi)用55743.40 20.00 1114868.00 防雷檢測(cè)55743.40 1.00 55743.40 按地上建筑面積計(jì)空氣檢測(cè)55743.40 1.00 55743.40 按地上建筑面積計(jì)三通一平55743.40 20.0

36、0 1114868.00 工程提供數(shù)據(jù)專業(yè)市場(chǎng)框架72505.31 930.00 67429938.30 根據(jù)純多層框架土建造價(jià)成本測(cè)算管理費(fèi)（行政人員）55743.40 60.00 3344604.00 按地上建筑面積計(jì)初始面積測(cè)算55743.40 0.30 16723.02 按地上建筑面積計(jì)審計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)代理費(fèi)55743.40 2.50 139358.50 *測(cè)繪費(fèi)（每戶竣工面積實(shí)測(cè)）55743.40 2.00 111486.80 按地上建筑面積計(jì)竣工現(xiàn)狀測(cè)繪費(fèi)(國(guó)土地辦證)55743.40 0.80 44594.72 按地上建筑面積計(jì)定額測(cè)定費(fèi)67429938.30 0.0014 944

37、01.91 按土建總造價(jià)計(jì)檔案管理費(fèi)、組卷費(fèi)67429938.30 0.0012 80915.93 按土建總造價(jià)計(jì)監(jiān)理費(fèi)55743.40 5.00 278717.00 *土地費(fèi)用37194.00 1110.00 41285340.00 以起拍價(jià)74萬(wàn)元/畝計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加稅：住宅、門面、車庫(kù)180735349.00 0.05 9759708.85 按實(shí)際銷售額計(jì)交土地契稅41285340.00 0.04 1651413.60 按土地費(fèi)總額計(jì)交土地增值稅180735349.00 0.01 1807353.49 按實(shí)際銷售收入計(jì)交土地交易費(fèi)41285340.00 0.01 412853.40 按土

38、地款總額計(jì)交轉(zhuǎn)移登記費(fèi)180735349.00 0.01 1355515.12 門面、旅館按銷售額計(jì)交銀行貸款資金利息80000000.00 0.17 13920000.00 向銀行貸款8000萬(wàn)，按2年計(jì)利息，每年按8.72%計(jì)代建道路成本11200.00 350.00 3920000.00 按道路面積(350元/平米）未包括瀝青混凝土面層代建公共綠地及臨時(shí)綠化用地成本32000.00 250.00 8000000.00 按綠化用地面積（250元/平米）成本合計(jì)179645546.30 每平米攤銷成本3222.72 按總建筑面積分?jǐn)傢?xiàng)目總投資約1.8億元，銀行貸款8000萬(wàn)，自籌資金1億元，

39、其中自有資金4000萬(wàn)元。2、 投資回報(bào)按全部實(shí)現(xiàn)銷售測(cè)算利潤(rùn)專業(yè)套型（一層、二層、三層）11689.58535062539253.00按門面均價(jià)計(jì)算11689.58250029223950.00按門面均價(jià)計(jì)算1676.3623003855628.00按門面均價(jià)計(jì)算商業(yè)小戶型（一層單列；二六層）18687.88235043916518.00綜合商業(yè)樓12000250030000000按門面均價(jià)計(jì)算住宅00地下車位數(shù)2804000011200000.00地下車位按4萬(wàn)元/個(gè)銷售收入合計(jì)180735349利潤(rùn)1089802.70利潤(rùn)率0.61%結(jié)論：按照江北區(qū)域的現(xiàn)有市場(chǎng)住房銷售價(jià)格和江北建材城銷

40、售等周邊門面銷售均價(jià)測(cè)算，專業(yè)市場(chǎng)一層按5350元/平米均價(jià)預(yù)測(cè)，二層按2500元/平米計(jì)，小戶型一層按2300元/平米計(jì)，項(xiàng)目銷售收入合計(jì)1.80735億元，利潤(rùn)約108.98萬(wàn)元，利潤(rùn)率0.61%。 專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)是城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，屬于完善城市配套功能。按照專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)、開發(fā)特點(diǎn)，市場(chǎng)建成投入營(yíng)運(yùn)后，需要三至五年的市場(chǎng)扶植期，在這個(gè)期間，市場(chǎng)資產(chǎn)基本無(wú)法出售，引進(jìn)的商家根本無(wú)法收到租金，這樣就需要占用開發(fā)商較大資金，并付出管理、營(yíng)運(yùn)成本以及融資成本。具體本項(xiàng)目市場(chǎng)培育期的費(fèi)用測(cè)算如下：我公司三年市場(chǎng)培育期將承擔(dān)的成本根據(jù)成都、德陽(yáng)、綿陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)投資回報(bào)來(lái)看，專業(yè)市場(chǎng)的投資回報(bào)相

41、對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)較慢，且前三年屬于市場(chǎng)培育期，很難實(shí)現(xiàn)銷售，且前三年一般給商家提供免租期。因此，在前三年我公司將承擔(dān)除商業(yè)小戶型全部銷售后的建設(shè)成本10681萬(wàn)元，還要承擔(dān)此三年付出的管理成本、招商運(yùn)營(yíng)成本、占用資金利息成本。三年招商人員工資成本：5個(gè)人招商人員平均6萬(wàn)元/年，三年為72萬(wàn)元三年招商人員福利、統(tǒng)籌、公積成本：5個(gè)人招商人員平均2.4萬(wàn)元/年，三年為28.8萬(wàn)元三年辦公費(fèi)用成本（差旅費(fèi)、接待費(fèi)等）8萬(wàn)元/年，三年24萬(wàn)元。三年招商廣告宣傳成本：以6萬(wàn)元/月，一年72萬(wàn)廣告費(fèi)，三年廣告費(fèi)用為：216萬(wàn)元按商業(yè)小戶型全部銷售，專業(yè)市場(chǎng)三年的培育期無(wú)法銷售計(jì)算占用資金利息三年市場(chǎng)培育期將占

42、用我公司資金8000萬(wàn)元，屬于銀行貸款。由于修建時(shí)間為一年，建成后兩年占用資金利息按年利率8.72%，利息為：1395萬(wàn)元，第三年按年利率12%計(jì)算為960萬(wàn)元，利息共為：2093萬(wàn)元。三年占用資金我公司須支付的成本為：2093萬(wàn)元 可見：公司在三年的市場(chǎng)扶植期將承擔(dān)的招商運(yùn)營(yíng)管理成本、招商宣傳費(fèi)用以及三年占用資金利息成本近2500萬(wàn)元，以項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)，根本無(wú)法承擔(dān)這個(gè)費(fèi)用，需要政府在政策上予以扶持。3、建議政府扶持專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)給予的扶持政策宜賓的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)對(duì)比成都萬(wàn)貫五金機(jī)電城、德陽(yáng)恒大五金機(jī)電城的建設(shè)，最大的不同在于：成都、德陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)開發(fā)企業(yè)是以15萬(wàn)/畝左右，參照工業(yè)用地性質(zhì)取得

43、建設(shè)用地，而宜賓是按照商住用地拍賣土地，兩者土地成本差距非常大。僅以我們兩公司擬建的五金機(jī)電汽配鋼材市場(chǎng)為例，按照商住建設(shè)用地，取得220畝土地就多承擔(dān)開發(fā)成本約1.2億元，極大地增加了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的初期給企業(yè)帶來(lái)很大的困難。參照成都、德陽(yáng)市、區(qū)兩級(jí)政府支持市場(chǎng)建設(shè)的政策，對(duì)比宜賓市、區(qū)兩級(jí)政府出臺(tái)的政策，我們建議：政府落實(shí)宜賓市、區(qū)已經(jīng)有的政策之外，還應(yīng)本著“一企一策，放水養(yǎng)魚，培植稅源”的原則來(lái)引導(dǎo)、扶持專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)。建議給予遠(yuǎn)達(dá)公司和裕川集團(tuán)以下政策，或幫助落實(shí)以下政策：積極支持新建專業(yè)市場(chǎng)的企業(yè)，建議區(qū)政府落實(shí)或幫助企業(yè)落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的扶持政策：請(qǐng)參照翠委發(fā)（2008）第2

44、6號(hào)文件精神，對(duì)新建專業(yè)市場(chǎng)給予投資總額的3%財(cái)政補(bǔ)助；請(qǐng)參照宜府辦發(fā)200780號(hào)文件精神：請(qǐng)求給予新建專業(yè)市場(chǎng)的兩個(gè)企業(yè)各8000萬(wàn)元兩年貸款貼息；請(qǐng)參照宜府辦發(fā)200780號(hào)文件精神：請(qǐng)求幫助落實(shí)將屬于市級(jí)收入的城建配套費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、異地綠化費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、散裝水泥基金等規(guī)費(fèi)減半征收；自貢遠(yuǎn)達(dá)公司作為外來(lái)企業(yè)，本項(xiàng)目應(yīng)列為宜賓市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，享受相應(yīng)招商優(yōu)惠條件。按照一企一策，放水養(yǎng)魚的原則，支持專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，引導(dǎo)市區(qū)沿街五金、機(jī)電、汽配、鋼材經(jīng)營(yíng)商家向?qū)I(yè)市場(chǎng)集中。建議區(qū)政府給予新建專業(yè)市場(chǎng)的企業(yè)和入住專業(yè)市場(chǎng)的商戶以下政策：按新建專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)的

45、納稅區(qū)政府財(cái)政分成所得的80%，返還企業(yè)，專項(xiàng)安排用于補(bǔ)貼該項(xiàng)目的建設(shè)；按新建市場(chǎng)建設(shè)上繳的城市建設(shè)配套費(fèi)區(qū)政府財(cái)政所得，全部返還企業(yè)，專項(xiàng)安排用于補(bǔ)貼新建市場(chǎng)的建設(shè)；凡商家從沿街鋪遷入專業(yè)商品市場(chǎng)的，請(qǐng)區(qū)政府給予每個(gè)商家或經(jīng)營(yíng)者一次性補(bǔ)貼4000-5000元；給予市場(chǎng)三年的扶植期。第一年試營(yíng)業(yè)期，入住市場(chǎng)的商家繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅區(qū)政府財(cái)政所得部分，全部返還補(bǔ)貼給予商家或經(jīng)營(yíng)者；第二年，入住市場(chǎng)的商家繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅區(qū)政府財(cái)政所得部分的60%，返還補(bǔ)貼給予商家或經(jīng)營(yíng)者；第三年，入住市場(chǎng)的商家繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅區(qū)政府財(cái)政所得部分的30%，返還補(bǔ)貼給予商家或經(jīng)營(yíng)者；對(duì)于入住市場(chǎng)的商家需要在區(qū)工商局辦理變