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文檔簡介
1、房屋出租的納稅籌劃企業(yè)將閑置的房屋對外出租, 現(xiàn)已成為一種普遍的投資方式。 房屋出租業(yè)務(wù)主要應(yīng)納營 業(yè)稅和房產(chǎn)稅。具體規(guī)定為: 按租金收入的 5計(jì)算繳納營業(yè)稅; 按租金收入的 12計(jì)算繳 納房產(chǎn)稅??梢?,房產(chǎn)稅與營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)都是租金收入,有一定的重復(fù)性。因此,可以 對企業(yè)房屋出租業(yè)務(wù)進(jìn)行綜合籌劃,以減輕納稅人的稅負(fù)。一、合理分解租金收入企業(yè)將房屋對外出租收取的租金直接關(guān)系到應(yīng)繳納的營業(yè)稅、 房產(chǎn)稅, 租金收入高則承 擔(dān)的稅負(fù)重: 企業(yè)應(yīng)盡量降低租金收入, 或者將租金收入以其他收入形式表現(xiàn), 這樣就能有 效地減輕企業(yè)稅負(fù)。例 1:某企業(yè)是增值稅一般納稅人。該企業(yè)1999 年將位于市區(qū)的房屋一
2、幢出租給某商貿(mào)公司,租金為每年 150萬元,租期為 5 年,租金中包含簡單家具、空調(diào)的使用費(fèi)以及電話 費(fèi)、水電費(fèi)。該企業(yè)當(dāng)年購家具、空調(diào)等15萬元 (不含稅價(jià),下同 )用于該出租房預(yù)計(jì)使用年限為 5年。另外,當(dāng)年為出租房支付電話費(fèi)6萬元、水費(fèi) 4萬元(不含稅價(jià) )、電費(fèi) 6萬元(不含稅價(jià) )。根據(jù)增值稅暫行條例的規(guī)定,購進(jìn)固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣; 用于非應(yīng)稅項(xiàng)目 的購進(jìn)貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額也不得抵扣。因此該企業(yè)當(dāng)年購置家具、空調(diào)等開支的 15 萬元不得 抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,購置家具、空調(diào)等的購進(jìn)成本為17. 55萬元(15+15 X 17% );家具、空調(diào)等年均使用成本為 3. 51萬元(17. 55
3、- 5);水電費(fèi)為11. 54萬元(4+4x13% +6+6 X 17%)。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定,該企業(yè)房屋租賃行為應(yīng)納營業(yè)稅=150 X 5% =7 . 5(萬元),應(yīng)納房產(chǎn)稅=150 X 12% =18(萬元),應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi) 附加=7 . 5X( 7% +3 % )=0.75(萬元)。假定房屋年使用成本為C,則該企業(yè)當(dāng)年房屋出租成本為房屋年使用成本、固定資產(chǎn)使用成本、水電費(fèi)、電話費(fèi)以及應(yīng)納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加之和: 房屋出租成本 =C+3.51+11.54+6+7.5+18+0.75=C+47 3(萬元 ) ,房屋出租業(yè)務(wù)稅前收益 =
4、150-C-47.3=102.7-C(萬元)。納稅籌劃:該企業(yè)與商貿(mào)公司分別簽訂房屋租賃合同、轉(zhuǎn)售家具空調(diào)合同、電話費(fèi)水 電費(fèi)代理合同,并對以上業(yè)務(wù)分別核算。家具、空調(diào)按分期付款方式,以20 萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣給商貿(mào)公司商貿(mào)公司每年付款 4 萬元,分 5 年全部付清,電話費(fèi)、水電費(fèi)由商貿(mào)公司自行承擔(dān),但由該企業(yè)代為繳納,并按電話費(fèi)、水電費(fèi)的50收取服務(wù)費(fèi)。當(dāng)年商貿(mào)公司承擔(dān)電話費(fèi) 6 萬元,該企業(yè)向商貿(mào)公司收取電話服務(wù)費(fèi) 3 萬元。當(dāng)年商貿(mào)公司承擔(dān)水費(fèi) 4.52 萬元(4+4 X 13%),該企業(yè)向商貿(mào)公司收取水費(fèi)代理服務(wù)費(fèi)2.26萬元。當(dāng)年商貿(mào)公司承擔(dān)電費(fèi)7. 02萬元(6+ 6 X 17% ),
5、該企業(yè)向商貿(mào)公司收取電費(fèi)代理服務(wù)費(fèi)3. 51萬元。以上項(xiàng)目收取費(fèi)用后, 為保證租賃方和承租方雙方的利益, 房 屋租賃價(jià)格按前述 150萬元扣除以上費(fèi) 用后收取,以使承租方總支出不變。房屋租賃價(jià)格 =150-4-(6+3)一(4.52+2.26一(7.02+3.51)= 119. 69(萬元)。這種方案下,企業(yè)購進(jìn)的家具、 空調(diào)的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣, 則家具、 空調(diào)當(dāng)年使用成本為3 萬元(15 -5)。l 這樣,該企業(yè)的房屋租賃行為應(yīng)納營業(yè)稅 =119. 69X 5% =5.984 (萬元 ),應(yīng)納房產(chǎn)稅=1 19.69X 1 2% =1 4.3628(萬元) ,電話費(fèi)、水電費(fèi)、代理服務(wù)費(fèi)收入應(yīng)納營
6、業(yè)稅 =(3+2.26+3.51)X 5% =0.4385(萬元),應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=(5.984+0. 4385)X 10% =0. 642 3(萬元),轉(zhuǎn)售家具、空調(diào)應(yīng)納增值稅=4 X 17% -15X 17%- 5=0.17(萬元)。家具、 空調(diào)的進(jìn)項(xiàng)稅額分 5 年抵扣完畢。 則:房屋出租成本 =房屋年使用成本 +固定資 產(chǎn)使用成本+應(yīng)納營業(yè)稅+應(yīng)納房產(chǎn)稅+應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=c+3+(5.9845+0 .4385)+14 .3628+0 .6423 =C+24.4281(萬元),服務(wù)出租及相關(guān)收入=119 69+4+3+2.26+3.51=132 46( 萬
7、元 ) , 房 屋 出 租 業(yè) 務(wù) 稅 前 收 益 =132.46-(C+24.4281)=108.0319-C(萬元)。從以上分析可以看出,籌劃前的方案中該企業(yè)與商貿(mào)公司僅簽訂一個(gè)房屋租賃合同, 租賃收入包含了水電費(fèi)、 電話費(fèi)、家具空調(diào)使用費(fèi)等,租賃價(jià)格高故企業(yè)承擔(dān)了較高的營 業(yè)稅、 房產(chǎn)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加同時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣?;I劃后的方案中該 企業(yè)將各種收入與房屋出租收入分開核算, 在實(shí)際收入不變的情況下, 降低了房屋出租的名 義收入,降低了應(yīng)納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建沒稅和教育費(fèi)附加額,同時(shí)固定資產(chǎn)通過 轉(zhuǎn)售, 使進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣,降低了應(yīng)納增值稅額從綜合效果看,籌劃后的
8、方案減輕了企 業(yè)的稅負(fù),增加了企業(yè)的稅前收益5.3319萬元(108.0319-102.7)。二、變房屋出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)企業(yè)以房地產(chǎn)投資最常見的方式有兩種: 出租取得租金收入; 以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利 潤這兩種方式所涉及的稅種及稅負(fù)各不相同。企業(yè)將房屋對外出租,按規(guī)定應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加, 之后還要繳納企業(yè)所得稅,稅負(fù)較重:如果將房屋對外投資入股,參與被投資方利潤分配, 共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,投資方不僅可以不繳納營業(yè)稅和教育費(fèi)附加,也不用按12的高稅率繳納房產(chǎn)稅,雖然被投資方要按房產(chǎn)計(jì)稅余值的1 2繳納房產(chǎn)稅,但相比之下,這樣計(jì)算的房產(chǎn)稅要少得多十投資利潤是被投資方的稅
9、后利潤.如果投資方與被投資方適用的企業(yè)所得稅稅率相同, 就不用再繳納企業(yè)所得稅。因此, 通過將房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為投資業(yè)務(wù),可 以有效地降低企業(yè)稅負(fù)。例 2:2003年華中房地產(chǎn)公司將開發(fā)的店面出租給某貿(mào)易公司,租期6 年,年租金 100萬元 (由貿(mào)易公司稅前支付 ):當(dāng)年該房地產(chǎn)公司應(yīng)納房產(chǎn)稅=100xl2 =12(萬元),應(yīng)納營業(yè)稅=100x5 % =5(萬元),應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=5x10 % =0.5(萬元),房地產(chǎn)公司稅后凈收益:(100-12-5-0.5% (1-33% )=55.275(萬元)。在此方案中,因?yàn)樽饨鸶撸?房地產(chǎn)公司繳納的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅都很高, 另外還要繳
10、納城 市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 而對于承租方即貿(mào)易公司, 其稅前支付的租金可以抵減所得稅, 貿(mào)易公司稅后凈支出=100x(1-33 % )=67(萬元)。納稅籌劃: 變出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)公司與貿(mào)易公司商定將房屋作價(jià) 1 000萬元, 作為對貿(mào)易公司的投資入股,貿(mào)易公司每年對房地產(chǎn)公司進(jìn)行利潤分紅,稅后分配紅利67萬元(相當(dāng)于稅前利潤 100萬元)。這項(xiàng)籌劃對于房地產(chǎn)公司和貿(mào)易公司都會(huì)產(chǎn)生減輕稅負(fù)的 影響:對于房地產(chǎn)公司:假定房地產(chǎn)公司和貿(mào)易公司均適用33%的企業(yè)所得稅稅率,按規(guī)定房地產(chǎn)公司以房屋投資入股獲取的投資收益不用繳納企業(yè)所得稅,也不用繳納營業(yè)稅、 房產(chǎn)稅,則該業(yè)務(wù)的稅后凈收
11、益為 67萬元,這比籌劃前的方案增加了稅后凈收益11725萬元(67-55275)。對于貿(mào)易公司:以支付租金的方式使用房產(chǎn), 每年支付租金 100萬元, 這部分租金是準(zhǔn) 予稅前扣除的,相當(dāng)于減少稅后凈收益為 67 萬元。以接受投資的方式使用房產(chǎn),貿(mào)易公司 每年按房屋計(jì)稅余值的1 . 2%繳納房產(chǎn)稅,應(yīng)納房產(chǎn)稅=1 000x(1-30% )X 1. 2% =8 . 4(萬元)。84 萬元的房產(chǎn)稅可以稅前扣除,另外,貿(mào)易公司在稅后支付紅利67萬元,因此,貿(mào)易公司稅后凈支出=8 . 4x(1-33% )+67=72 . 628(萬元)。這比籌劃前的方案多減少了稅后凈收益5628萬元(72628-67
12、)。對比兩方案可以發(fā)現(xiàn), 變房屋租賃業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)后, 房地產(chǎn)公司規(guī)避了營業(yè)稅、 房產(chǎn) 稅,得到了較大的經(jīng)濟(jì)利益。 雖然貿(mào)易公司減少了一部分稅后凈收益, 但是遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)公司增加的稅后凈收益。 如果房地產(chǎn)公司讓一部分利給貿(mào)易公司, 這個(gè)矛盾是可以解決的。 比 如貿(mào)易公司每年對房地產(chǎn)公司稅后分配紅利 61 372 萬元,則接受投資方稅后凈支出總額 仍為 67 萬元,而投資方的稅后凈收益為61 372 萬元,與房屋出租相比,稅后凈收益增加6.097萬元 (61.372-55.275)。所以, 變房屋出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)只要籌劃得當(dāng), 是可以使房屋的提供方和需求方都受 益的。 三、變房屋出租業(yè)務(wù)為承包
13、業(yè)務(wù)房產(chǎn)稅的計(jì)算分從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房屋租金普遍偏高,而如果房屋是以前年度修建的 則其賬面原值很低, 這樣 就造成了兩種計(jì)稅方法下稅負(fù)不均的現(xiàn)象。 “出租”房屋要比“自營”房屋的稅負(fù)重,那么 如何將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為,以減輕企業(yè)稅負(fù)呢 ?根據(jù)關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 (財(cái)稅200316 號)的規(guī)定,雙方簽訂承包、租 賃合同,將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃,出包、出租者向承包、承租者收取的承包費(fèi)、 租賃費(fèi)按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅, 出包方收取的承包費(fèi)凡同時(shí)符合以下三個(gè)條件的, 屬 于企業(yè)內(nèi)部分配行為不征收營業(yè)稅: 承包方以出包方名義對外經(jīng)營,
14、由出包方承擔(dān)相關(guān)的 法律責(zé)任; 承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算; 出包方與承包方的利益 分配是以出包方的利潤為基礎(chǔ)的。如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證,將房屋承租人聘為經(jīng)營者,將房 屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去, 收取承包收入, 那么原有的房產(chǎn)就可以按從價(jià) 計(jì)征方法征收房產(chǎn)稅, 這樣可以避免較高的房產(chǎn)稅, 也可以避免營業(yè)稅及其附加稅, 從而可 以減輕企業(yè)稅負(fù)。例 3:B 賓館將其所屬的一棟酒樓出租,該酒樓房產(chǎn)原值為200 萬元,職工張某經(jīng)過競標(biāo)以年租金 30 萬元獲得 5 年承租權(quán),按雙方事先約定,張某在財(cái)務(wù)上獨(dú)立核算,享有獨(dú)立 的生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)。 通過納稅籌劃
15、, 賓館要求張某不辦理獨(dú)立經(jīng)營執(zhí)照, 只辦理分支機(jī)構(gòu)稅務(wù)登 記,改上繳租金為上繳利潤,仍以賓館的名義對外經(jīng)營。這樣籌劃的依據(jù)為: 稅法對特定經(jīng)營行為納稅義務(wù)人的界定, 是以當(dāng)事人是否領(lǐng)取營業(yè) 執(zhí)照為標(biāo)準(zhǔn)的。 關(guān)于企業(yè)出租不動(dòng)產(chǎn)取得的固定收入征收營業(yè)稅問題的批復(fù)(國稅函200178號 )規(guī)定,企業(yè)以承包或承租形式將資產(chǎn)提供給內(nèi)部職工和其他人員經(jīng)營,企業(yè)不提供產(chǎn)品、資金,只提供門面、貨柜及其他資產(chǎn),并收取固定的管理費(fèi)、利潤或其他名目的價(jià) 款的,如果承包者或承租者向工商部門領(lǐng)取了分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照或個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照, 屬 于企業(yè)向分支機(jī)構(gòu)或個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)和其他資產(chǎn), 企業(yè)向分支機(jī)構(gòu)和個(gè)體工商戶收取 的全部價(jià)款,不論其名稱如何 均屬于從事租賃業(yè)務(wù)取得的收入, 應(yīng)繳納營業(yè)稅、 城市維護(hù) 建設(shè)稅和教育費(fèi)附加, 屬房屋出租的還應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。 而如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類 型的營業(yè)執(zhí)照, 則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名目的價(jià)款, 均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為, 不屬于租賃行為。本例中如張某領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照獨(dú)立經(jīng)營,則每年賓館應(yīng)納房產(chǎn)稅=30x12 =3 6(萬元 ),應(yīng)納
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