天天向上 (2)

1、華鐵天天向上銷售方案 謹呈：湖南華鐵房地產有限責任公司 二一一年三月 本提案分為如下六個部分本提案分為如下六個部分 長沙商長沙商 圈分析圈分析 片區(qū)商業(yè)片區(qū)商業(yè) 分析分析 商業(yè)定位商業(yè)定位 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 經濟估算經濟估算 營銷建議營銷建議 第一部分第一部分 長沙商圈分析長沙商圈分析 2002年初，我們曾提出過長沙商圈理論（一主五次），長沙商圈理論（一主五次），但長沙城市經歷近10年的商 圈發(fā)展與強化，特別是最近3年，我們發(fā)現(xiàn)商圈理論被快速的城市發(fā)展打破?，F(xiàn)在， 如果用傳統(tǒng)商圈理論來衡量發(fā)展中的長沙商業(yè)地產開發(fā)機會，已經不適宜了。 五一商圈五一商圈 車站商圈車站商圈 伍家?guī)X商圈伍家?guī)X商圈 溁

2、灣鎮(zhèn)商圈溁灣鎮(zhèn)商圈 袁家?guī)X商圈袁家?guī)X商圈 東塘商圈東塘商圈 研究最新的長沙城市地圖，我們不難發(fā)現(xiàn)：南北向的湘江和京廣鐵路，將長沙分成了三個 相互聯(lián)系但又相對獨立的城市帶中心城市帶、河西城市帶和東部城市帶中心城市帶、河西城市帶和東部城市帶。 這三個城市帶的軸線分別是：芙蓉路（韶山路）、金星大道和萬家麗大道。芙蓉路（韶山路）、金星大道和萬家麗大道。 我們不難發(fā)現(xiàn)，知名國際一線品牌商業(yè)，很早就布局在這些軸線的相對中心上。譬如家樂 福和沃而瑪?shù)倪x址，除了長沙傳統(tǒng)商圈五一廣場外，基本都選擇了長沙的芙蓉路（韶山 路）、萬家麗大道和金星大道。我們認為：這幾條軸線和位于軸線上的新商圈的中心或附 近，商業(yè)地產的

3、開發(fā)機會和利潤是最大的，最有潛力的。 中心城市帶是一個城市商業(yè)和文化的核心，大型商場、高端酒店和寫字樓云集，多年消費中心城市帶是一個城市商業(yè)和文化的核心，大型商場、高端酒店和寫字樓云集，多年消費 習慣的積淀，是別的商業(yè)帶無法比擬的優(yōu)勢。習慣的積淀，是別的商業(yè)帶無法比擬的優(yōu)勢。那么，另外兩個城市帶的差異化特別是商業(yè) 差異化就產生了。河西城市帶的發(fā)展基礎是大學城和麓谷開發(fā)區(qū)，引爆點卻是河西先導區(qū) 的規(guī)劃。東部城市帶的發(fā)展基礎是三湘馬王堆高橋市場群，引爆點卻是武廣高鐵那飛速奔 馳的動車。 本案本案 第二部分第二部分 片區(qū)商業(yè)項目分析片區(qū)商業(yè)項目分析 項目所處區(qū)位城南板塊 天天向上所 處城市居住城市居

4、住 中心與新興中心與新興 商業(yè)中心集商業(yè)中心集 合之地合之地，是 城南成熟板 塊高尚住區(qū) 典范。 1、片區(qū)地理分析 為了對項目所在區(qū)域房地產市場特別是南城（省府板塊）有更清晰的認識，我們 對南城（省府板塊）進行了如下劃分：把以省政府為中心，北至南二環(huán)線及勞動東 路兩側、西至湘江南路、南至暮云工業(yè)園、東至萬家麗路區(qū)域，進行如下劃分： 根據(jù)本項目所處位置，我們可以把項目劃分至省府中部板塊。省府中部板塊。 從項目的地理分析，本項目片區(qū)主要有以下幾點：從項目的地理分析，本項目片區(qū)主要有以下幾點： 隨著長沙整體經濟的發(fā)展和城區(qū)范圍的迅速擴大，本項目所在片區(qū)正日益成為長沙 城市發(fā)展的“政府重心政府重心”地

5、帶地帶，與各城區(qū)中心地帶的距離幾乎相等，與新型成熟商新型成熟商 業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)距離較近，且交通條件較好，必將成為城市發(fā)展的優(yōu)先地段 消費群最大化消費群最大化，由于項目所在片區(qū)位于兩大商業(yè)帶的中間點，從而實現(xiàn)了項目消費 群商圈跨越，形成項目消費群的最大化 帶動效應明顯，由于芙蓉路南、韶山路南片區(qū)是目前長沙市全力發(fā)展振興的區(qū)域， 其整個商業(yè)構造及消費群上都會趨向于年輕、生活化、時尚化；項目片區(qū)由于地理 上的因素，對項目未來的發(fā)展具有較明顯的帶動作用。 2、南區(qū)商圈分析 以嘉信茂廣場為核心，通過大型超市（沃爾瑪）聚集人氣，帶動周邊商業(yè)人氣，周邊 臨街門面業(yè)態(tài)多樣，以服裝、餐飲為主。 （1）雨花亭商圈）雨花

6、亭商圈： 商圈雨花亭商圈（臨韶山路） 參考性物業(yè)云鼎公館（在建） 商業(yè)面積約6000裙樓商業(yè) 單層：約1200 平米 售價首層：3萬/；2層：1萬/ ；35層：60009000元/ 租金水平首層： 150200元/月/；25層：4080元/月/ 主要業(yè)態(tài)銀行、品牌專賣店、證券公司、中西餐廳、美容等 商業(yè)規(guī)劃首層為150300 臨街商鋪，25層為整層主力商家 銷售/招商率100%銷售，80%以上面積實現(xiàn)預約招商 嘉信茂嘉信茂 沃爾瑪沃爾瑪 融 科融 科 三三 萬英尺萬英尺 云鼎云鼎 公館公館 經過長期的發(fā)展后，促漸成為長沙最專業(yè)的家具市場之一。業(yè)態(tài)主要為家具、布藝為 主，同時井灣商圈僅靠長沙南大

7、學城，常駐人口多。吸引了像家樂福、大潤發(fā)、新一 佳一批知名超市入住。 （2）木蓮沖、井灣商圈）木蓮沖、井灣商圈： 商圈井灣木蓮沖商圈（臨韶山路） 代表性物業(yè)恒盛世家（韶山路和木蓮沖路交匯處） 商業(yè)規(guī)模約30000裙樓商業(yè) 1、2層：各約12000 平米 售價開發(fā)商未對外銷售，價格未定 租金水平 首層街鋪： 80300元/月/；2層：3050元/月/ 主要業(yè)態(tài) 大潤發(fā)超市、肯德基、中西餐廳、健身、早教中心品 牌專賣店等 商業(yè)規(guī)劃 首層為主力店+30200 臨街商鋪，2、3層分為 幾部分作為次主力店 銷售/招商率未銷售，100%實現(xiàn)招商 家樂福家樂福 大潤發(fā)大潤發(fā) 山水洲城山水洲城 新一佳新一佳

8、加加大街加加大街 商圈井灣木蓮沖商圈（臨韶山路） 代表性物業(yè)加加大商業(yè)街（韶山路） 商業(yè)規(guī)模約6000裙樓商業(yè)，主要為一樓街鋪 售價1.83.8萬/平方米 租金水平首層街鋪： 5090元/月/ 主要業(yè)態(tài)服裝店、中西餐廳、品牌專賣店。 商業(yè)規(guī)劃學區(qū)型步行街鋪，首層30120 街區(qū)門店 銷售/招商率100%銷售，80%實現(xiàn)招商 商圈井灣木蓮沖商圈（臨韶山路） 參考性物業(yè)山水洲城底商（友誼路） 商業(yè)規(guī)模約40005000裙樓底商（可隔兩層） 售價 開發(fā)商已售完，二手市場價格約1800020000元/ 租金水平首層街鋪： 50100元/月/ 主要業(yè)態(tài)品牌專營店、小型超市、干洗店、中介門店等 商業(yè)規(guī)劃純

9、商業(yè)底商 銷售/招商率完全銷售，90%以上實現(xiàn)招商 占據(jù)南城核心位置，在原有以汽車南站為中心的市場群商業(yè)的基礎上，新增通程商業(yè)廣 場、步步高百貨、紅星美凱龍等知名商家，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?（3 3）紅星、湘府路商圈）紅星、湘府路商圈： 通程商業(yè)廣場步步高 紅 星 美 凱 龍 標志商業(yè)中心 商圈紅星湘府路商圈（韶山路+省府路） 代表性物業(yè)通程商業(yè)廣場（韶山路和省府路交匯處） 商業(yè)規(guī)模約65000 售價開發(fā)商未對外銷售，價格未定 租金水平主要采取自營及扣點方式獲取收益 主要業(yè)態(tài)四星級酒店+商業(yè)廣場+生活超市 商業(yè)規(guī)劃 40000百貨+10000超市+4000電器賣場+約 20000四星商務酒店 銷

10、售/招商率未銷售，100%實現(xiàn)招商 商圈紅星湘府路商圈（韶山路+省府路） 代表性物業(yè)標志商業(yè)中心（省府路天心區(qū)政府旁邊） 商業(yè)規(guī)模約30000，單層約10000 售價1層街鋪1.52.5萬/ ，2層商業(yè)60008000元/ 租金水平1層街鋪80120元/月/ ，二層商業(yè)3040元/月/ 主要業(yè)態(tài) 大型超市、中西餐廳、酒摟、美容美發(fā)、茶業(yè)、及社區(qū) 生活配套 商業(yè)規(guī)劃 負1樓、1樓、2樓共三層裙樓商業(yè)、以大型超市為主力店、 圍繞社區(qū)四周設置臨街中小門店 銷售/招商率1層街鋪100%銷售，90%以上商業(yè)面積實現(xiàn)招商 由于居住習慣影響，南芙蓉路以酒店、餐飲為主，臨街商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，整個 商業(yè)帶還沒有真正

11、的核心。相對了韶山路，芙蓉南路的商業(yè)影響力偏弱。 （4）芙蓉南路商業(yè)帶）芙蓉南路商業(yè)帶： 商圈芙蓉南路商業(yè)帶 參考性物業(yè)新芙蓉之都（芙蓉路與新建西路交匯處） 商業(yè)面積約12000裙樓商業(yè) 單層：約4000 平米 售價首層：3.5萬/；2層：9000/ ；3層：7000元/ 租金水平首層： 100160元/月/；23層：4060元/月/ 主要業(yè)態(tài) 銀行、品牌專賣店、中西餐廳、美容、中西餐廳、足浴、休閑、 培訓中心、美容美發(fā)、特色門店等 商業(yè)規(guī)劃街鋪主要采用1、2樓連體銷售及招商，臨芙蓉路設置主力店 銷售/招商率30%銷售，40%以上面積實現(xiàn)預約招商 天天 虹虹 百百 貨貨 新新 芙芙 蓉蓉 之之

12、 都都 城市主干道旁，可實現(xiàn) 快速連接韶山路、芙蓉 路，擁有地鐵（規(guī)劃） 及7、102、103、107、 123、137、152、120、 502、602、801、134、 147、603、805等多路 公交車及規(guī)劃中的地鐵1 號線通往全城，交通十 分便利。 項目位置 3、本項目分析 片區(qū)自身位置具有優(yōu)越性，兩大行政中心辦公機構、周邊數(shù)十家電力企業(yè)和電力管理機構 以及南城高檔住宅片區(qū)帶來的數(shù)十萬固定居住群；處于芙蓉路和韶山路中間，借勢于兩條 商業(yè)主干道，同時又有相對獨立性，進而形成項目不可取代的自然及地理優(yōu)勢。 天天向上天天向上 優(yōu)勢：優(yōu)勢： 片區(qū)固定人口數(shù)十萬人，相鄰兩大行政辦公機構，數(shù)十家

13、電力企業(yè)和電 力 管理機構 周邊緊鄰項目無大型商業(yè) 片區(qū)與韶山路、芙蓉路的相對距離，使本項目形成相對獨立區(qū)域 項目外部交通便利林大路、友誼路、木蓮路、韶山路圍合而成 項目昭示性良好商鋪主力臨林大路、木蓮路 劣勢：劣勢： 周邊商業(yè)氛圍弱 當前周邊人流量少，人氣不足，租金處于城市洼地 與韶山、芙蓉路兩條商業(yè)傳統(tǒng)干線有一定距離 機會：機會： 長沙經濟的迅猛發(fā)展 長沙城市的南向擴張 片區(qū)住宅的持續(xù)開發(fā)，潛在消費力強 威脅：威脅： 長沙城區(qū)惡劣的商業(yè)競爭環(huán)境 未來片區(qū)商業(yè)供應量的不確定性 周邊項目的底商或大商場的分流 項目最大優(yōu)勢是兩大行政中心辦公機構、周邊數(shù)十家電力企業(yè)和兩大行政中心辦公機構、周邊數(shù)十

14、家電力企業(yè)和 電力管理機構以及南城高檔住宅片區(qū)帶來的數(shù)十萬固定居住群電力管理機構以及南城高檔住宅片區(qū)帶來的數(shù)十萬固定居住群； 如何吸引片區(qū)人群？如何滿足片區(qū)人群？如何留住片區(qū)人群？ 是本項目立足之本 項目最大的威脅是城區(qū)龐大的商業(yè)面積供應和殘酷慘烈的 商業(yè)競爭現(xiàn)實；如何形成獨特的商業(yè)定位和商業(yè)形象？如如何形成獨特的商業(yè)定位和商業(yè)形象？如 何在城區(qū)眾多的競爭者中脫穎而出占有一席之地？如何形何在城區(qū)眾多的競爭者中脫穎而出占有一席之地？如何形 成其他項目無法超越的壁壘？成其他項目無法超越的壁壘？ 是本項目持續(xù)發(fā)展的核心競爭力 在區(qū)域內體量及區(qū)位的絕對優(yōu)勢，突破現(xiàn)有商業(yè)氛圍不濃厚這一弱勢， 本項目有必

15、要社區(qū)社區(qū)片區(qū)片區(qū)，走向由： 社區(qū)裙樓底商社區(qū)裙樓底商 片區(qū)商業(yè)中心片區(qū)商業(yè)中心 第三部分第三部分 商業(yè)定位商業(yè)定位 實現(xiàn)“商業(yè)商業(yè)商務商務生活生活”的 1 1、環(huán)境優(yōu)雅，鬧中取靜，交通易達，停車方便的商業(yè)；、環(huán)境優(yōu)雅，鬧中取靜，交通易達，停車方便的商業(yè)； 2 2、商業(yè)建筑面積集中，街鋪面積適中，商業(yè)定位合理。、商業(yè)建筑面積集中，街鋪面積適中，商業(yè)定位合理。 連動效應，覆蓋南城連動效應，覆蓋南城 通過對商業(yè)市場、項目條件和發(fā)展目標的分析，本項目定位于： 以中高檔餐飲和休閑商業(yè)為核心、倡導都市社以中高檔餐飲和休閑商業(yè)為核心、倡導都市社 群片區(qū)休閑生活文化的區(qū)域商業(yè)中心群片區(qū)休閑生活文化的區(qū)域商業(yè)

16、中心 本項目將成為 南城行政辦公的商務應酬場所南城行政辦公的商務應酬場所 南城常駐人口的家庭生活天地南城常駐人口的家庭生活天地 商業(yè)地產開發(fā)商業(yè)地產開發(fā)首先要考慮周邊消費群體的支持體系，包括周邊人 口規(guī)模、收入消費水平、消費習慣、職業(yè)與知識結構； 再次強調：再次強調： 商業(yè)地產的規(guī)模與規(guī)劃是由城市區(qū)域性需求所決定的。 （1 1）項目目周邊）項目目周邊1.5-21.5-2公里近公里近1010萬的高端消費群萬的高端消費群該部分消費群以家庭消費為主， 年齡介乎2545歲之間，整體消費能力較高，對于大型中式酒樓及特色餐飲的消費 需求較大。 四大高端消費群、鼎立支持項目發(fā)展 （2）行政機關、事業(yè)單位公務

17、消費）行政機關、事業(yè)單位公務消費該部分消費群的消費能力較高，并對產品 的消費檔次、特色要求較高，消費類型主要包括公務接待、公務員個人消費等。 （3）業(yè)務類消費群）業(yè)務類消費群該部分消費群是指進入項目周邊政府機關、事業(yè)單位、商務 機構辦事消費群，包括商務洽談人士、公務人士等。 （4 4）商務消費群）商務消費群指酒店、家居商務接待，預計項目周邊年商務客流量約在10萬 左右，該部分消費群具有消費高的消費能力，同時在品位、檔次及特色要求也相對 較高，對項目的發(fā)展也將起到一定的積極作用。 （1）本項目處于兩大商業(yè)帶內，兩大商業(yè)帶的持續(xù)繁榮須有新的商業(yè)形態(tài) 與之配合； （2）南城大力開發(fā)、省府重心、市政配

18、套建設、大型住宅區(qū)的規(guī)劃等證明政 府對本區(qū)域的重視程度較高，為發(fā)展商業(yè)增添了砝碼； （3）長沙市2009社會消費品零售總額1517億元，增長19.2%，增速度遠高 于周邊其它中心城市，長沙市民的消費傾向與長沙經濟的高速發(fā)展，從長 遠來看，將帶來無限商機。 項目周邊緊鄰商業(yè)在功能上現(xiàn)均處于單一狀態(tài)，片區(qū)現(xiàn)狀、人流及市場 格局注定了本項目不可能走大眾化商業(yè)道路，應在功能上有一定的新穎 度，以此來獲得市場空白點； 以中高檔特色餐飲、金融網(wǎng)點、酒店、娛樂、購物為主體從業(yè)態(tài)形式來看，能形 成一定消費新體驗，形成LIVING MALL其將作為一部分特定消費群體的最佳選擇， 有助于本項目跳出老城區(qū)，走向大長

19、沙。 天天向上天天向上 本項目自身已經形成一定規(guī)模，極形成一定規(guī)模，極 好的交通通達性和三面臨街帶來的好的交通通達性和三面臨街帶來的 極佳展示性極佳展示性，已奠定了一定基礎； 根據(jù)項目定位再對項目后續(xù)商業(yè)進 行合理的規(guī)劃功能分割及形象提升， 有在業(yè)態(tài)功能上實現(xiàn)創(chuàng)新，達到 LIVING MALL街區(qū)的現(xiàn)實基礎。 （1）建設商業(yè)街要尊重市場規(guī)律，它歸根到底是一個市場問題， 而不是城市建設問題; （2）本項目從市場競爭態(tài)勢、市場需求、市場發(fā)展趨勢及本項目 具體規(guī)劃條件綜合考慮。 本項目商業(yè)建議以中高檔特色餐飲、金融網(wǎng)點、購物娛樂為主體，本項目商業(yè)建議以中高檔特色餐飲、金融網(wǎng)點、購物娛樂為主體， 并兼

20、有休閑娛樂功能和觀光價值的并兼有休閑娛樂功能和觀光價值的LIVING MALLLIVING MALL街區(qū)也是市場選街區(qū)也是市場選 擇的結果。擇的結果。 釋義：本案商業(yè)走勢的兩個方向釋義：本案商業(yè)走勢的兩個方向“區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心”、“生活配套生活配套” 南城新中心南城新中心 生活新配套生活新配套 一類客戶一類客戶 中端長線投資客戶為主要投資客戶群 體，約占客戶量70% 主要包括企事業(yè)高管、專業(yè)商鋪投資者、投資機 構、私營業(yè)主、政府公務員及周邊具有投資能力 的居民等。 （商鋪銷售客戶定位）（商鋪銷售客戶定位） 1 1、一樓街鋪客戶定位、一樓街鋪客戶定位 二類客戶二類客戶 自購自營客戶為輔助

21、投資客戶群體， 約占客戶量20% 主要包括零售業(yè)私營業(yè)主、連鎖機構、金融機構 等。 三類客戶三類客戶 其他投資客戶，約占客戶量的10% 如灰色收入者、礦老板、返鄉(xiāng)養(yǎng)老族、隨機投資 者等。 產品特征：投資額在產品特征：投資額在100100萬萬300300萬臨街商鋪萬臨街商鋪 客戶群體客戶群體： （1）3045歲社會精英階層，具備一定投資經驗，一般具有較高學歷及穩(wěn)定收入； （2）客戶思想冷靜、精打細算，有自己的思維模式，堅持自己的判斷，形成自己的判斷 標準； （3）不輕易相信發(fā)展商的任何承諾，也不輕易為各種蠅頭小利所動； （4）具有較強項目前景判斷及市場分析能力，對于項目過度包裝反而持謹慎態(tài)度；

22、（5）以收租及財產保值/增值為主要的投資目的； （6）一類客戶多選擇按揭或分期付款，善于以小博大及分散投資風險；二、三類客戶多 選擇一次性付款。 一類客戶一類客戶 高端長線投資客戶 約占客戶量的60% 主要包括不動產投資機構、專業(yè)商鋪投資者、企 業(yè)主、商業(yè)運營機構、外資、礦老板等。 產品特征：投資額在產品特征：投資額在500500萬萬800800萬商業(yè)裙樓萬商業(yè)裙樓 二類客戶二類客戶 自購自營客戶 約占客戶量40% 主要包括大型連鎖企業(yè)、私營企業(yè)、私營業(yè)主、 金融機構、社團等。 客戶群體客戶群體： （1） 多為專業(yè)性投資機構及連鎖企業(yè)，具備豐富投資經驗，資金雄厚； （2）投資目的性明確，有細致

23、的投資要求和專業(yè)的風險控制能力； （3）談判能力強，談判周期長，附加條件多，對價格非常敏感，追求利益最大化； （4）具有很強項目前景判斷及市場分析能力，不太關注開發(fā)商對產品的包裝； （5） 以獲取穩(wěn)定租金收益及物業(yè)升值為主要的投資目的； （6）個人客戶多選擇按揭付款，公司客戶多選擇一次性付款。 第四部分第四部分 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 柒拾年觀點：柒拾年觀點： 4、而對于位于非核心區(qū)或缺少文脈依托的大型商業(yè)項目，適當在規(guī)劃 設計中突出地域特點，樹立典型建筑物、標志性景觀，也能增加自身吸 引力。 3、只有把消費者先吸引過來，才能產生消費行為，才能體現(xiàn)和提高共 商業(yè)價值。 2、商業(yè)項目不僅是個消費場所，

24、也是體驗建筑文化、民族風俗、滿足 精神需求的場所，對更多人群形成強大的吸引力和認同感。 1、商業(yè)地產項目大多位于舊城區(qū)人口稠密地段，城市的建筑風貌和文 脈特征體現(xiàn)，能形成市場差異化、特色化競爭力。 只有這兩個原則有機結合，才能保證項目招商的順利，才能保證商鋪銷只有這兩個原則有機結合，才能保證項目招商的順利，才能保證商鋪銷 售的價值，才能保證商業(yè)經營的繁榮！。售的價值，才能保證商業(yè)經營的繁榮！。 規(guī)劃核心原則 此類地段，務必要把握商業(yè)的兩個原則。此類地段，務必要把握商業(yè)的兩個原則。 南城最集中的政務區(qū)與高檔社區(qū)的生活配套商業(yè)！偏重于餐飲，休閑，南城最集中的政務區(qū)與高檔社區(qū)的生活配套商業(yè)！偏重于餐

25、飲，休閑， 高端購物。高端購物。 充分利用本項目的商業(yè)集中與充分利用本項目的商業(yè)集中與2 2、3 3樓的大面積商業(yè)體，圍繞主題招商樓的大面積商業(yè)體，圍繞主題招商5-5- 7 7家中型主力店。以主力店的吸客效應，做旺項目家中型主力店。以主力店的吸客效應，做旺項目1 1樓商業(yè)街！樓商業(yè)街！ 1 1、保證一樓作為整個項目商業(yè)核心位置的價值最大化實現(xiàn)，達到一樓、保證一樓作為整個項目商業(yè)核心位置的價值最大化實現(xiàn)，達到一樓 全全 部銷售無抗性；部銷售無抗性； 2 2、保證二、三樓業(yè)態(tài)經營商家的最大化利用價值，達到招商成功無障、保證二、三樓業(yè)態(tài)經營商家的最大化利用價值，達到招商成功無障 礙。礙。 操作核心原

26、則 第五部分第五部分 經濟估算經濟估算 面積面積均價均價總價估算總價估算 4-17層公寓約120007500元/約9000萬元 1-3層商業(yè)約780015385元/約1.2億元 總計約2.1億元 面積面積均價均價總價估算總價估算 4層公寓約857.147200元/約6171408元 5層公寓約857.147250元/ 6層公寓約857.147300元/ 7層公寓約857.147350元/ 8層公寓約857.147400元/ 9層公寓約857.147450元/ 10層公寓約857.147500元/ 11層公寓約857.147550元/ 12層公寓約857.147600元/ 13層公寓約857.1

27、47650元/ 14層公寓約857.147700元/ 15層公寓約857.147750元/ 16層公寓約857.147800元/ 17層公寓約857.147850元/ 總計約12000 面積面積均價均價總價估算總價估算 1層商業(yè)約260032000元/約8320萬元 2層商業(yè)約26009000元/約2340萬元 3層商業(yè)約26007500元/約1950萬元 總計約1.2億元 方案一方案一方案二方案二方案三方案三 1層商業(yè)面積約7000約7000約7000 2層商業(yè)面積約5000約5400約5400 3層商業(yè)面積約1400約1800約3500 總商業(yè)面積約13400約14200約15900 1層商鋪均價16000元/15500元/17000元/ 2層商鋪均價7000元/7000元/7000元/ 3層商鋪均價6000元/6000元/6000元/ 銷售