物業(yè)管理收費(fèi)難的問題及對策. - 副本

1、福建商學(xué)院2018屆畢業(yè)論文物業(yè)管理收費(fèi)難得原因及對策學(xué)生姓名：商惠如 學(xué)生學(xué)號 級：2015級 專 業(yè)：物業(yè)管理 指導(dǎo)教師：石慧瓊 職 稱：講師 年 月 畢業(yè)論文原創(chuàng)性聲明茲呈交的畢業(yè)論文，是本人在指導(dǎo)老師指導(dǎo)下獨立完成的。本人在畢業(yè)論文寫作中參考的其他個人或集體的研究成果，均在文中以明確方式標(biāo)明。本人依法享有和承擔(dān)由此而產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任。 聲明人（簽名）： 年 月物業(yè)管理收費(fèi)難得原因及對策 內(nèi)容摘要 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)既是保證物業(yè)管理活動正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液，也是涉及業(yè)主、物業(yè)使用人切身利益的大事，因此備受業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)注。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)下，房屋管理

2、正發(fā)生著深刻的改革。物業(yè)管理正逐步取代傳統(tǒng)、單一的公有住宅的管理模式。對于這一新事物，一方面，多數(shù)房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計劃經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)變過來；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目運(yùn)作上和物業(yè)服務(wù)公司在實施物業(yè)管理過程中，存在諸多問題和不規(guī)范的行為，因而產(chǎn)生一系列利益沖突，出現(xiàn)問題。在這之中，物業(yè)管理收費(fèi)難可以認(rèn)為是一個非常重要的問題。雖然時代在不斷發(fā)展，人們消費(fèi)觀念也在逐漸發(fā)生變化，但是這并沒有從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，物業(yè)管理費(fèi)難收取已是行業(yè)中一種司空見慣的現(xiàn)象，已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的絆腳石。關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 收費(fèi) 對策目錄一、物業(yè)管理收費(fèi)難的原因5（一）物業(yè)公司的

3、方面5（二）業(yè)主方面6（三）政府方面的原因7二、提高物業(yè)管理收費(fèi)率的對策8（一）呼吁相關(guān)部門要盡快建立健全物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)執(zhí)行的力度8（二）提高物業(yè)管理的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量8（三）在全社會進(jìn)行正面宣傳和引導(dǎo)，樹立正確的物業(yè)消費(fèi)意識9（四） 推行物業(yè)管理的先期介入9（五）物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理收費(fèi)與效益緊密相連9三、結(jié)論11致謝12參考文獻(xiàn)13一、物業(yè)管理收費(fèi)難的原因（一）物業(yè)公司的方面1、物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)質(zhì)量上不能夠滿足業(yè)主的要求。首先物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)公司還沒認(rèn)清自己的角色，其還沒有完成從管理者向服務(wù)者的轉(zhuǎn)變，以管理者的身份自居。但是物業(yè)服務(wù)公司在實際的服務(wù)過程中，卻經(jīng)

4、常出現(xiàn)難以滿足業(yè)主需求的情況。有的時候是因為業(yè)主提出的要求過于苛刻，但是更多的時候則是物業(yè)公司自身的工作人員的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力有限，在實際的工作當(dāng)中效率較低，而且不會站在業(yè)主的角度思考問題，導(dǎo)致很多時候業(yè)主的合理要求難以被滿足，在這樣的情況下，業(yè)主總會認(rèn)為自己所繳納的物業(yè)費(fèi)不值當(dāng)，同時對物業(yè)服務(wù)公司心存不難，進(jìn)而不愿意繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用。因此，由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不滿而產(chǎn)生的不配合繳納物業(yè)費(fèi)的行為成為物業(yè)服務(wù)公司收費(fèi)難的一個重要原因。2、物業(yè)服務(wù)公司受到開發(fā)的牽連。有些開發(fā)商遺留問題多，物業(yè)管理公司受到牽連。開發(fā)商把建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題及給業(yè)主言過其買的承諾遺留給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。主要包括

5、：（1）對開發(fā)商建筑質(zhì)量有意見。建筑質(zhì)量問題已成為社會高度關(guān)注的焦點，有些建筑質(zhì)量問題，直接造成物業(yè)管理先天不足，物業(yè)服務(wù)不能到位。例如，保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用，前期規(guī)劃的綠地不能達(dá)標(biāo)，停車場不能正常使用等。 （2）對開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)有意見。為迎合消費(fèi)者和加快樓盤的銷售，開發(fā)商往往夸大宣傳，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾。待業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)實現(xiàn)情況與承諾差距甚遠(yuǎn)，而物業(yè)管理公司無力兌現(xiàn)承諾。面對這些問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往是心有余而力不足，不能從根本上解決業(yè)主面臨的問題，加之業(yè)主對物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間相互獨立的關(guān)系不是很了解，從而錯誤地把矛頭指向物業(yè)管理公司，于是就成為物業(yè)服務(wù)

6、公司收費(fèi)難的又一原因。 3、物業(yè)管理收費(fèi)不合理、不公開、不規(guī)范。物業(yè)公司的沒有說明物業(yè)公司需要投入多少的資金和人員在管理和服務(wù)上，物業(yè)公司在收費(fèi)上應(yīng)該要按照一些相關(guān)的規(guī)定來實行明碼進(jìn)行標(biāo)價，應(yīng)該遵循公平和公開的原則，做到價格合理、內(nèi)容要真實、標(biāo)識和標(biāo)示要醒目、字跡還要清晰。但是在實際的管理中，很多別墅和居民小區(qū)中的物業(yè)公司沒有把這些收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)的項目進(jìn)行透明和公開化，因此導(dǎo)致了一部分業(yè)主以物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)亂、不公開為理由拒絕交物業(yè)管理費(fèi)。（二）業(yè)主方面1、業(yè)主消的觀念不當(dāng)。有些業(yè)主不了解物業(yè)管理的買質(zhì)和內(nèi)涵。由于部分業(yè)主對物業(yè)管理這種受客戶的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其

7、設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)的管理形式和物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成不甚了解，在物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念上存在偏差，直接影響了物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。還有一部分業(yè)主的觀念里，物業(yè)公司就該什么都做，管家也要什么都會，小區(qū)里面的大事小事一切都要包攬，一切事務(wù)都應(yīng)管好。比如樓上業(yè)主在裝修期間引起廁所、廚房漏水、滲水、其他住戶在裝修時發(fā)出來噪音噪聲一系列的問題，業(yè)主都有可能把罪都?xì)w究與物業(yè)服務(wù)公司，就說物業(yè)服務(wù)公司管理不當(dāng)，管理失職，因此拒絕交管理費(fèi)用。 2、業(yè)主經(jīng)濟(jì)困難?，F(xiàn)在的社會，雖然絕大部分人步入了小康，但是也存在著小部分的人，

8、雖然買上了房子，但是無能力支付物業(yè)費(fèi)也有，例如在城中村小區(qū)，他們的房子絕大多數(shù)是因為拆遷占地而獲得的賠償，而不是通過自己的奮斗購買的，在這些小區(qū)中有一部分人因為失業(yè)、下崗、做生意虧本等一系列因素，導(dǎo)致了客觀上失去了支付的能力。而這些人就會在自己的心理理所當(dāng)然將自己定位為社會的弱勢群體，認(rèn)為政府應(yīng)該對他們給予特殊照顧，所以政府也應(yīng)該為他們的物業(yè)費(fèi)負(fù)責(zé)，不需要他們自己的繳納物業(yè)費(fèi)，因此就產(chǎn)生了不想繳納物業(yè)費(fèi)的心理。3、業(yè)主長期沒有居住。在多層住宅中，很多業(yè)主有很多套房子，不少業(yè)主還是投資客。而這些業(yè)主在購買了房子以后，很少用于自己居住，往往都將其出租給他們或者空置在那里，也有一些業(yè)主是因為工作或其

9、他原因長期外出，不在本小區(qū)居住。而在租賃房子的過程中，和租賃人沒有協(xié)商好物業(yè)費(fèi)的繳納問題，合同也沒有說明物業(yè)費(fèi)的問題，所以物業(yè)公司沒辦法向住戶收取物業(yè)費(fèi)用，有的時候則是找不到業(yè)主，無奈最后也沒辦法及時的收到物業(yè)費(fèi)。4、 業(yè)主的集體觀念比較差許多業(yè)主沒有意識到交物業(yè)費(fèi)不僅是維護(hù)自己的利益，也是維護(hù)整個小區(qū)的集體利益?，F(xiàn)在的事實是如果有人不交物業(yè)費(fèi)，馬上就會有人效仿，也不交物業(yè)費(fèi)。這樣發(fā)展下去真正吃虧的還是廣大業(yè)主。 目前有的物業(yè)管理項目還存在“誰開發(fā)，誰管理”的模式，由開發(fā)商直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)公司，一旦確定則可以成為永久。在法規(guī)法令還不夠完善的今天，若開發(fā)商缺乏自律或自身經(jīng)營發(fā)生困難的前提下，往

10、往會損害業(yè)主的利益。例如開發(fā)商往往拖欠、挪用或不按規(guī)定繳納維修基金。雖說業(yè)主委員會是小區(qū)的主人，但成立了“實質(zhì)”意義上的業(yè)主委員會的項目比例還相當(dāng)小，即使是成立了業(yè)主委員會，這種松散的群眾自治組織也不能有效行使自主權(quán)。（三）政府方面的原因1、法律法規(guī)不健全因為我國的物業(yè)服務(wù)公司起步的相對較晚，所以與之相配套額度法律和法規(guī)需要做進(jìn)一步的完善，物業(yè)收費(fèi)遇難題，收繳遇到阻力的時候，想引用法律法規(guī)都無從下手，耗時也長，效果也不好。就是因為這樣。有的物業(yè)公司就放棄收繳，最后形成壞賬。2、對物業(yè)服務(wù)行業(yè)重視不夠目前中國服務(wù)行業(yè)的發(fā)展相對比較滯后，原因很多，人民的平均發(fā)展水平比較低一些，城市化的發(fā)展目標(biāo)沒有

11、實現(xiàn)，有一些的地方政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展不夠重視，太過于看中制造業(yè)。服務(wù)業(yè)的現(xiàn)在的體制也存在太多的障礙。二、提高物業(yè)管理收費(fèi)率的對策筆者認(rèn)為，要解決物業(yè)收費(fèi)難的問題，不是物業(yè)公司自身能夠做到的，這必須借助政府的力量，讓政府干預(yù)，制定條例，改變游戲規(guī)則。先付物業(yè)管理費(fèi)用，再享受服務(wù)，讓現(xiàn)在物業(yè)公司追著業(yè)主要錢，變成業(yè)主主動給物業(yè)公司交錢，這樣對物業(yè)公司和業(yè)主都有約束力。因為畢竟物業(yè)公司面對的是成千上百的業(yè)主，而業(yè)主只面對一個物業(yè)公司。這樣，物業(yè)公司不再因為業(yè)主不交費(fèi)用處于被動狀態(tài)采取過激行為，業(yè)主也可以定時享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（一）呼吁相關(guān)部門要盡快建立健全物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)執(zhí)行的力度要靈活利用

12、法律武器來維護(hù)自身的權(quán)益和尊嚴(yán)，在社區(qū)的管理中遇到收費(fèi)的問題，要有禮貌有禮節(jié)，要勇于依照法律辦事情，對之前多次溝通過依然不交、欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，特別是故意惡意不交欠費(fèi)的業(yè)主可以提出法律訴訟，在訴訟前，最好跟業(yè)主再進(jìn)行溝通，協(xié)商，仍然無效，再通過法律的途徑提起訴訟，通過法律的手段維護(hù)合法的權(quán)益。（二）提高物業(yè)管理的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量1、提高服務(wù)人員的服務(wù)水平。服務(wù)是一個企業(yè)的品質(zhì)，當(dāng)我們把服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)的品質(zhì)做好的時候，隨之也提升了公司的知名度。從物業(yè)管理工作角度來說，要提高物業(yè)服務(wù)的管理質(zhì)量，第一就是要有服務(wù)的意識。主動的服務(wù)意識，要以業(yè)主的角度去看事情，積極主動的去幫助業(yè)主，盡自己最大的努

13、力滿足業(yè)主的需求，幫助業(yè)主解決力所能及的困難。把業(yè)主當(dāng)成服務(wù)的對象又是朋友的意識，在工作中保持好的心態(tài)，要讓所有的員工心情愉悅，以一種好的狀態(tài)去面向?qū)I(yè)主，為業(yè)主提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量。切實加強(qiáng)員工的服務(wù)意識不斷強(qiáng)化員工的心態(tài)，讓他們把業(yè)主家的事當(dāng)成自己的事，使物業(yè)服務(wù)公司跟業(yè)主成為一家人，讓每一位業(yè)主都真實的感受到物業(yè)服務(wù)公司是在盡心的為他們服務(wù)。要想達(dá)到這一要求，就需要物業(yè)服務(wù)公司在招聘和培訓(xùn)工作人員兩個環(huán)節(jié)煞費(fèi)苦心。第一，對于照片環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)公司要制定嚴(yán)格的招聘要求，對各位前去面世或者參加考核的人進(jìn)行層層選拔，擇優(yōu)錄取，這是保障工作人員服務(wù)水平的根本措施。第二，重視對現(xiàn)有員工展開針對性

14、培訓(xùn)，不斷提高他們的業(yè)務(wù)水平。2、制定嚴(yán)格的規(guī)章制度。明確崗位職責(zé)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的行為，建立并落實責(zé)權(quán)利相結(jié)合的質(zhì)量責(zé)任制，實行有效的監(jiān)督和考核。物業(yè)管理工作難度較大，矛盾較多，面對這些物業(yè)管理公司決不能忽視物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理公司在保證良好服務(wù)的同時，應(yīng)在所管轄的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)積極拓展其他有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營項目，努力增加收益，減輕自身負(fù)擔(dān)。做到收支平衡，維持企業(yè)的正常運(yùn)行，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理能夠有規(guī)范性的文件指導(dǎo)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量。（三）在全社會進(jìn)行正面宣傳和引導(dǎo)，樹立正確的物業(yè)消費(fèi)意識 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會要借助各種媒體，采用多種方

15、式，對業(yè)主和客戶，從行業(yè)法規(guī)和法律知識普及方面入手，廣泛宣傳，提高社會對行業(yè)的認(rèn)知度，讓業(yè)主理解買行市場化、專業(yè)化、社會化物業(yè)管理的優(yōu)越性和必然性，理解物業(yè)服務(wù)對物業(yè)保值增值、提高生活品質(zhì)的重要性，使居民樹立”花錢買服務(wù)“的正確消費(fèi)觀念。（四） 推行物業(yè)管理的先期介入物業(yè)項目先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費(fèi)的困難。當(dāng)前，政府應(yīng)盡快出臺物業(yè)管理的先期介入制度。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，就將物業(yè)委托給中標(biāo)的物業(yè)管理公司，讓其參入物業(yè)的設(shè)計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，為日后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。先期介入的物業(yè)管理公司由開發(fā)商選聘，管理費(fèi)用也由開發(fā)商支付。雖然開

16、發(fā)商支付了一定的費(fèi)用，增加了開發(fā)成本，但卻有效解決了人們購房最為關(guān)心的兩個問題：一是住宅質(zhì)量，二是物業(yè)管理問題。待業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定續(xù)聘或解聘原由開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司。這樣，物業(yè)管理公司既有一定的利益，又有責(zé)任，同時還有被解聘的風(fēng)險，物業(yè)管理公司就有了發(fā)展的動力。（五）物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理收費(fèi)與效益緊密相連所謂一分價錢一分貨，每一個業(yè)主都期望也有權(quán)利在其繳納管理費(fèi)的同時得到更高的回報和滿意的服務(wù)，而每一個物業(yè)管理服務(wù)過程中付出辛苦與熱情的物業(yè)管理公司也都將從汗水和笑容中收獲到應(yīng)得的報償，所以作為業(yè)主、住戶有理由要求物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是質(zhì)價相符。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)

17、遵循合理、公開以及服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。也就是必須遵循物業(yè)管理質(zhì)價相符的原則，才能夠在愈來愈激烈的物業(yè)管理競爭市場中站得住，走得穩(wěn)。物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格站在全體業(yè)主的立場上，向廣大業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高自身的服務(wù)意識，端正從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度，并牢固樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨和理念，方能在物業(yè)管理市場的激烈競爭中取得優(yōu)勢并保持不敗。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主、住戶，業(yè)主大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商、物業(yè)管理公司利益的敏感問題。物業(yè)管理公司要強(qiáng)化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機(jī)制，使收費(fèi)與提供的服務(wù)相符合。要加強(qiáng)收費(fèi)的內(nèi)外監(jiān)督，加強(qiáng)財務(wù)審計和成本核算，規(guī)范收費(fèi)行為。公開服務(wù)項目，服務(wù)

18、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，接受業(yè)主、住戶，業(yè)主大會及業(yè)主委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。三、結(jié)論在物業(yè)服務(wù)管理中，業(yè)主都是希望能花最少的錢，得到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)公司的也是希望能把公司的利潤最大化，兩方在利益上雖然有一定的差異，但是最終得目標(biāo)是一致的，要處理好物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主的之間的糾紛，除了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的努力，要明確自己的定位，看清共同的利益，都是之關(guān)重要的。解決好一切物業(yè)管理收費(fèi)難得一系列問題，也有利于工作更好的開展。隨著現(xiàn)在社會的不斷發(fā)展，人們的生活水平也在不斷的提高，相信在未來的工作中，我們只要不斷的總結(jié)工作中遇到的各種難題，總結(jié)經(jīng)驗，不斷的探索，把服務(wù)的品質(zhì)提高，相信隨著物

19、業(yè)法律法規(guī)的完善，隨著人們消費(fèi)水平的提高，文化程度日益提升，必定會有越來越多的人能夠理解和支持物業(yè)服務(wù)人員的工作，我們也在期待這這一天的到來。致謝一轉(zhuǎn)眼，大學(xué)四年就這么結(jié)束了，一切仿佛就在昨天，與老師同學(xué)相處的往事一幕幕，最后好像只剩這篇論文收尾。我首先要感謝的是學(xué)校，是學(xué)校給予了我學(xué)習(xí)的機(jī)會，讓我可以向不同科任老師學(xué)習(xí)多領(lǐng)域的相關(guān)專業(yè)知識，這為我論文的創(chuàng)作打下了良好的基礎(chǔ)。其次要感謝的是我的同學(xué)們，大家都是第一次撰寫畢業(yè)論文，許多地方不懂在所難免，但是有了同學(xué)的互幫互助，所有問題就能迎刃而解，這樣一段特殊的奮斗記憶也讓人終生難忘。在本篇論文的創(chuàng)作過程中，我最要感謝的就是我的指導(dǎo)老師石慧瓊老師，她從我的論文選題、開題報告到內(nèi)容大綱再到初稿審查與格式的調(diào)整，都耐心的指導(dǎo)我，與我交流溝通，向我提出相關(guān)建議便于我進(jìn)一步的修改。老師的細(xì)心與嚴(yán)謹(jǐn)深深的打動了我，給予了我啟迪，使我的思維和視野更加寬廣，讓我想要學(xué)習(xí)更多相關(guān)專業(yè)的知識來豐富自己的認(rèn)識。這篇文章得以完成，離不開老師的指導(dǎo)和支持，離不開所有授予我知識的各專業(yè)老師，沒有他們，我根本完成不了這樣一項學(xué)術(shù)任務(wù)。感激之情溢于言表的同時，