當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題和對策知識

1、當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題和對策隨著我國城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代，但尚未形成一套制度化和規(guī)范化的管理方式，為此，我搜集現(xiàn)行 物業(yè)管理糾紛中的出現(xiàn)的主要形式，并分析了物業(yè)糾紛出現(xiàn) 的原因及提出了一些切實可行的對策.一、當(dāng)前物業(yè)管理存在的主要問題（一）物業(yè)管理費糾紛。物業(yè)管理雖然是服務(wù)性行業(yè)， 但其終究是以贏利為目的，而物業(yè)管理費就成為其利潤的重 要來源。所以如果物業(yè)管理費收不上來，必定嚴(yán)重影響物業(yè) 管理企業(yè)的經(jīng)營。根據(jù)目前的實際現(xiàn)狀，小區(qū)物業(yè)管理費實 際交納的比例在 70%至 90%之間，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理 費的主要理由多為物業(yè)管理不到

2、位，監(jiān)控有死角，小區(qū)臟、 亂、差；供暖、供熱水溫度低、供應(yīng)時間短；小區(qū)內(nèi)存在業(yè) 主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設(shè)施不完備等。（二）業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區(qū) 內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，和個別損壞， 這也是物業(yè)管理中的主要問題。（三）小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛。此類糾紛主要有因 物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)道路、窨井、廣告牌、管道等管理不 善，致使業(yè)主受到人身損害而發(fā)生的糾紛。（四）無因管理糾紛。此類糾紛主要涉及物業(yè)管理企業(yè) 與小區(qū)的開發(fā)商曾簽訂過前期物業(yè)管理合同，但在業(yè)主入住 后、甚至業(yè)主委員會成立后，未能直接與業(yè)主或業(yè)主委員會 續(xù)訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追討物業(yè)管理費而

3、 發(fā)生的糾紛。（五）小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛。個別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后 擅自亂搭亂建，引起其他大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)管理 企業(yè)查處個別業(yè)主亂搭亂建行為。（六）小區(qū)公用部位的出租營利問題。此類糾紛主要發(fā) 生在小區(qū)個別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的共用 部位自用或出租用于設(shè)置廣告位等進(jìn)行營利問題。（七）小區(qū)內(nèi)停車收費糾紛。此類糾紛主要由物業(yè)管理 企業(yè)以維護小區(qū)管理秩序為由，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會規(guī) 定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費、道路維護費、 進(jìn)門費等糾紛。（八）房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主糾紛。這類糾紛主要是房地 產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中有不足的地方，在業(yè)主入住后逐一顯現(xiàn)，雖 然這是開發(fā)商遺留的問題，然而

4、往往業(yè)主在第一時間找到的 是物業(yè)服務(wù)公司二、對完善物業(yè)管理的幾點建議（一）簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同。無論是業(yè)主還是 物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把簽訂內(nèi)容權(quán)利義務(wù)、詳盡明確的物 業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè) 管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時， 應(yīng)當(dāng)切實遵循自愿、 公平、 等價有償、誠實信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)就可能發(fā)生的 爭議做出明確的規(guī)定。在確定雙方的權(quán)利義務(wù)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù) 物業(yè)管理費用的收費水平來確定物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管 理服務(wù)的水平。一切都按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理 條例來執(zhí)行（二）依法成立業(yè)主委員會。 作為小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動、 積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的

5、職權(quán)，為業(yè) 主委員會行使職權(quán)、維護業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會應(yīng) 當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī) 定行使職權(quán)。對于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)及時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng) 及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。同時物業(yè) 服務(wù)企業(yè)也要積極配合社區(qū)、業(yè)主，成立業(yè)委會，業(yè)主委員會的成立將使小區(qū)的管理步入真正科學(xué)和法制的軌道。（三）物業(yè)管理企業(yè)按照合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)。 周到的物業(yè)管理服務(wù)是每個小區(qū)業(yè)主的共同希望，物業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)在合同明確權(quán)利義務(wù)的情況下，進(jìn)一步提高物業(yè)管理 的水平，保證所提供的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到或超過物業(yè)管理的 收費水

6、平，以促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理收費的良性循環(huán)， 實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共贏的目的。（四）突出物業(yè)管理委員會的作用。根據(jù)目前物業(yè)管理 的現(xiàn)狀，個別業(yè)主在與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛時往 往處于弱勢一方。但也不可否認(rèn)，確有個別業(yè)主以個人私利 出發(fā)無理拒交物業(yè)管理費用，或無理指責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的物 業(yè)管理服務(wù)。此時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極參與個別業(yè)主與物 業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán) 利義務(wù)，以最大限度的維護小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。（五）業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的合同特別約定。根據(jù)目前 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間常見的財產(chǎn)的損失、人身傷害糾紛 等事項，應(yīng)在物業(yè)管理合同中作特別約定。

7、這種特別約定無 論對于業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)都具有積極意義，一旦因上述事項發(fā)生糾紛，雙方均可以根據(jù)合同約定來處理，避免爭論 不休的尷尬局面。我國物業(yè)管理行業(yè)自出道以來一直取得很大的成 就，對社會、經(jīng)濟、環(huán)境都做出了很大的貢獻(xiàn)，在我們的 生活中飾演著很重要的角色。然而，在物業(yè)管理的成長道 路上還存在著一些問題，。在我眼里我把一個小區(qū)比作現(xiàn) 代的北京四合院，同是一家人，要讓業(yè)主意識到雖然我們 是物業(yè)服務(wù)人員，但是整個小區(qū)是大家的，需要共同維護， 可以利用現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)與業(yè)主建立溝通平臺，讓業(yè)主了解我們 物業(yè)人員的辛苦同時，我們物業(yè)也能及時的關(guān)注業(yè)主，互 相了解互相關(guān)注，讓管理透明化，要改變只依賴于我們物 業(yè)服務(wù)人員的這種想