住宅需求類型及其影響因素分析

1、住宅需求類型及其影響因素分析 【摘 要】住宅需求分類是進行房地產市場研究的基礎，不同類型的需求有著不同的特點，其主要影響因素也是不同的，本文根據住宅需求的動因以及目的不同對住宅需求進行了分類，并對住宅需求影響因素進行了分析。 【關鍵詞】住宅需求；類型；影響因素 市場細分（market segmentation）是企業(yè)根據消費者需求的不同，把整個市場劃分成不同的消費者群的過程。其客觀基礎是消費者需求的異質性。通過對住宅需求類型的劃分，分析住宅需求的主要影響因素，可以更好地了解房地產市場，更好地進行住宅市場調查、需求預測，合理安排住宅市場開發(fā)，對促進房地產市場健康發(fā)展具有重要意義。 一、住宅需求類

2、型的劃分 根據住宅需求的動因以及目的不同對住宅需求進行了分類，如圖1。 1、主動需求和被動需求 所謂被動需求是指由于舊城區(qū)改造和市政建設工程需要，引致動拆遷戶安置性的購房需求。1而主動需求是指新增家庭的住房需求（包括遷移人口的住宅需求和原有城鎮(zhèn)人口新增家庭的住宅需求），以及原有城鎮(zhèn)人口為改善居住條件而產生的需求和投資需求。 2、從需求目的出發(fā)區(qū)分的居住需求和投資需求。 住宅的居住需求是指以居住使用為目的。住宅的投資需求是指，取得住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住為目的，而是把住宅作為資產進行投資，以保值和增值尤其是增值為目的。這兩種需求有時是重疊的，既有居住又有保值和增值功能，但是，絕大部

3、分人取得住宅是以居住為直接目的的，即使稍帶保值和增值目的，只是作為家庭財富的存量，隨著時間的推延，自然地被動地保值和增值，而沒有多余的住宅投人經營性交易（如出租、買賣），通過經營手段賺取利潤。投資需求不僅直接以保值、增值為目標，而且是主動地以經營性交易手段，取得利潤。居住需求和投資需求是互相影響的。首先居住需求制約投資需求，沒有居住需求，投資需求就會毫無出路，失去了取得利潤的源泉。同時，投資需求也影響居住需求。投資需求的話躍，為居住需求的滿足創(chuàng)造條件。 中國近50年的住宅發(fā)展歷程表明，城市居民的居住需求在前30一40年中，總體上只得到低水平的滿足.而投資需求幾乎沒有。只是在90年代開始，在市場

4、經濟和對外開放較為充分的沿海城市，投資需求才有所表現(xiàn)。隨著住宅市場的活躍，城市居民對住宅的投資需求將會有所發(fā)展。 3、從居住目的出發(fā)區(qū)分的簡單住宅需求和擴大住宅需求： 簡單住宅需求是指為滿足人的生存、生理和社會道德要求的住宅需求，或者可以稱之為住宅的基礎需求。其中，不同的要求有不同的內容。生存需求就是為了生命的保存和延續(xù)，因此要有煮食、睡覺的空間，要抵御自然界和外敵對自己的侵擾，要有最低限度的居住條件。這種需求對住宅的一般物質要求是：有一定的空間并同外界明顯隔斷、遮風避雨并抵擋通常程度的自然災害等。生理需求和社會道德需求有所區(qū)別但又是不可分的，如由于男女性別上的差異、老少年份上的差異、婚姻與否

5、的差異，就要求成年男女分開居住，夫妻同其他成年人或成年子女分開居住，老年人同下一代分開居住等。這些需求對住宅的一般物質要求是，住宅內部能相對地互相分隔。同上述生存、生理和社會道德需求相適應，還包含了居住者基本消費活動產生的住宅需求如存放各種生活用品，家人或親友的集合。這些需求對住宅的一般物質要求是，住宅內部要有相對寬松的空間。 住宅居住的擴大需求是指人在滿足了住宅生存、生理和社會道德的簡單需求以后，隨著收入的不斷提高，進而提出了為滿足人類自身進一步發(fā)展和享受的需求，這種需求我們稱之為住宅的擴大需求，或擴大的住宅需求。其中.進一步發(fā)展的需求，是指人的體力發(fā)展和精神發(fā)展，精神發(fā)展又包括智力發(fā)展和道

6、德發(fā)展。為了這些發(fā)展，對住宅就要求有較為寬松的空間、較為良好的小區(qū)環(huán)境、較為良好的住宅內部組合和設施，如住宅內要有充分的房間數(shù)，以獨立安排廚房、衛(wèi)生、會客室、書房學習空，設施完整有良好的燃氣供應、暖氣供應和通風等等，以便人住者良好的休息、學習、聯(lián)絡、休閑和聚合2。 二、住宅需求影響因素 影響住宅消費需求的因素很多，但歸納起來不外是3個大的方面：經濟因素、社會因素和行政因素。經濟因素是影響消費需求的具有決定作用的物質因素，社會因素是影響消費需要的一種復雜的、綜合性因素。行政因素主要是相關制度、政策的影響。經濟因素主要包括消費者貨幣收入水平、住宅價格水平、利率水平等。社會因素主要包括人口、家庭因素

7、。如圖2所示。 1、住宅需求的影響因素分析 影響住宅需求的主要影響因素包括人口和家庭因素、消費者收入和財富、住宅價格、利率以及政府相關政策等因素。 1.1人口和家庭對住宅需求的影響 住宅是供人居住的，居住用地與人口直接相關。人口的增長必然導致對住宅需求的增長，人口減少必然導致對住宅需求的減少。城市住宅需求預測公式：hi=fijifi-1ji-1+ ci式中：hi表示第i年的新增住宅建筑面積；fi表示第i年的非農業(yè)總人口；ji表示第i年的人均住宅建筑面積；ci指第i年拆遷的住宅建筑面積，就是對該指導思想的充分體現(xiàn)3。在計劃經濟時代，中國城鎮(zhèn)住宅的建設就是依據這個思路進行的。在當時，該思想與住宅的

8、低租金制是相適應的，限制了城鎮(zhèn)居民住宅需要的過度膨脹。然而，隨著住宅市場化改革的不斷推進，僅僅根據人口數(shù)量進行預測顯然是不科學的，還需考慮到居民的支付能力即住宅的價格和家庭的收入。在影響住房需求的人口因素中，除了人口總量因素外，人口的結構因素也會影響住房需求，人口的結構特征主要指人口的年齡結構、收入結構、職業(yè)結構、性別構成等。 住宅是作為一個單元供家庭使用的。這里的家庭既包括婚姻血緣關系，也包括非婚姻血緣關系，是一個為滿足居住需要而組成的生活單元。隨著經濟社會的發(fā)展以及人們思想觀念的轉變，家庭規(guī)模逐漸小型化，從而引起住房需求的增加。 1.2收入和財富對住宅需求的影響 一種商品的需求數(shù)量是指消費

9、者在一定的時期內在各種可能的價格下愿意而且能夠購買的該商品的數(shù)量。根據定義，如果消費者對某種商品只有購買的欲望而沒有購買的能力，就不能算作需求。所以說收入和財富是形成住房需求的必要條件。 城鎮(zhèn)居民的收入和財富對住宅需求有正的影響，即收入、財富增加，住房需求增加；收入、財富減少，住房需求減少，符合一般的收入需求規(guī)律。我們常常用住宅需求的收入彈性來描述住房需求變化對收入變化的敏感程度。 在我國，隨著住房價格的不斷上漲和消費觀念的轉變，居民逐漸接受了貸款買房方式，利用家庭財富（通常是一段時間收入的積累）來進行首付款的支付，而抵押貸款的償還則是通過收入來完成的。從而在兩方面限制了住房需求，一方面是家庭

10、財富對首付款的限制，另一方面是收入對償還貸款能力的限制。 1.3住宅價格對住宅需求的影響 一般情況下，住宅價格上升，需求減少，價格降低，需求增加。住宅需求同住宅價格的變化呈反方向運動。但是，由于住宅具有增值性，在人們預期住宅價格會進一步上升的情況下，隨著住宅價格的上升，需求會增加；同樣，價格下降，如果人們預期住宅會貶值的話，需求則會減少。 在討論住宅價格對于住宅需求的影響程度時，我們通常會利用彈性系數(shù)這一概念。彈性系數(shù)是指，隨著自變量發(fā)生一個百分比的變化，應變量相應產生的百分比變化的多少，表示應變量對自變量變化的敏感程度。如果絕對值大于0小于1表示應變量缺乏彈性，即對自變量變化的反應不敏感；如

11、果絕對值大于1表示應變量富有彈性，即對自變量變化的反應敏感。 西方學者對住宅價格彈性做了大量的研究：洛森1979年得出的住宅需求價格彈性系數(shù)為-0.67，馬科雷和特納1981年得出的住宅需求價格彈性為0.894。king1980年得出的住宅價格彈性在-0.4和-0.5之間5。meen1992年得出的住宅價格彈性在-0.5和-0.8之間6。根據以上研究結果可以看出：住宅的價格彈性是比較缺乏的。 1.4利率對住宅需求的影響 利率對住宅需求的影響是復雜的。在短期內：當利率降低時，居民的存款利息也會降低，這將會促使居民增加消費和其他投資；存款利率的減低同時也伴隨著居民購房貸款利息的降低，意味著居民購房

12、成本的降低；再者，利率的降低同樣也會使住宅開發(fā)者的貸款成本降低，從而使住宅價格也可能隨之降低。以上三個方面都將會增加居民的住宅需求。 利率對住宅需求的中長期影響，一般認為比較微弱，甚至認為，利率的變動不會改變住宅需求。利率的變動實際上是對通貨膨脹的預期，當通貨膨脹的預期提高時，利率將上升，但同時伴隨著居民對收入和家庭財富提高的預期，有時收入和家庭財富與利率可能同比例增長，那么居民的購房負擔不會加重，不會減少住宅需求。利率下降亦是如此。 1.5政府相關政策對住宅需求的影響 政府的住房政策對住宅需求有重大的復雜的影響。在中國，無論是計劃經濟時代的行政性計劃分配，還是現(xiàn)在實行的市場調節(jié)與保障調節(jié)相結

13、合，住房政策都是影響住房需求的重要因素。住房政策既可能是純粹行政性的，也可能是行政手段和經濟手段的結合。 當住房政策寬松時，即有利于居民的到住房時，住房需求增加；當住房政策緊縮時，住宅需求減少。 參考文獻： 1上海市房產經濟學會課題組.住宅市場消費需求的決定因素與供給結構.住宅科技，2004，2：9-10. 2張泓銘.住宅經濟學.上海：上海財經大學出版社，1998. 3劉德秋，邵建峰，田傳浩，賈生華.城市經營性建設用地需求預測方法與供應計劃的制定以浙江省紹興市為例.杭州師范學院學報，2001，9：44-48. 5蔡德容.中國住宅住房-理論、實踐與改革思路.北京：中國統(tǒng)計出版社，1991. 6mervyn a. king.an econometric model of tenure choice and demand for housing as a joint decision，jou