在房產(chǎn)測繪中關(guān)于測繪面積的質(zhì)量控制的探討

1、在房產(chǎn)測繪中關(guān)于測繪面積的質(zhì)量控制的探討 【摘要】探討房產(chǎn)測繪中關(guān)于測繪面積的質(zhì)量控制措施，針對影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的因素，討論提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的相應(yīng)對策，以保證房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量，為今后的實際工作提供參考。 【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量控制；影響因素 中圖分類號：o213.1 文獻標(biāo)識碼：a 文章編號： 隨著21世紀(jì)以來房地產(chǎn)管理事業(yè)的發(fā)展，以及住房制度、土地使用制度改革的進一步深化，人們提出了越來越高的房屋建筑面積質(zhì)量要求。房屋建筑面積在房地產(chǎn)測繪部門所測算的是作為房屋買賣的產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)。所以，房產(chǎn)測繪面積對房屋價格及相關(guān)費用均具有直接影響，廣大購房者對這個問題相當(dāng)敏感，很多

2、有關(guān)房屋的糾紛也密切聯(lián)系著房屋的建筑面積計算。因此，控制好房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，我落實測繪法、維護房產(chǎn)權(quán)利人合法利益的一件大事。 房產(chǎn)測繪的重要意義 第一，房產(chǎn)測繪是保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)。房產(chǎn)測繪與業(yè)主的切身利益直接相關(guān)，房產(chǎn)測繪的面積計算、測繪全過程、以及其測量精度均具有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)人由產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門提供法律保護的重要依據(jù)，同時也為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章占地及違章建筑提供了可靠的憑據(jù)。在核發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的過程中，這些數(shù)據(jù)是其重要組成部分，在房地產(chǎn)檔案的建立中，這些數(shù)據(jù)也是最原始的資料。第二，房產(chǎn)測繪有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序。我國建筑和房地產(chǎn)

3、業(yè)中，房屋建筑面積的多少是其最重要的指標(biāo)之一，也是最基本的房產(chǎn)測量中需要測定的要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、稅費征收、房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記、城市地價核算、房屋面積統(tǒng)計、產(chǎn)籍管理、房屋拆遷安置等中的計量單位，對于非專業(yè)人士而言，由于房屋面積的種類繁多，因此常常感覺高深莫測，尤其是在商品房買賣中，在利益的驅(qū)使下，部分開發(fā)商時常會打起面積的主意，而某些中介也總是偷換概念，對消費者造成誤導(dǎo)。因此，使得商品房銷售面積準(zhǔn)確性得到提高，使商品房買賣雙方的糾紛減少，能夠?qū)V大消費者的合法權(quán)益起到維護的作用，同時也有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序。 房產(chǎn)測繪質(zhì)量的影響原因 房產(chǎn)測繪的技術(shù)性、專業(yè)性很強，但是卻

4、沒有完善的的房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，對有些問題過于簡單的規(guī)定，跟不上設(shè)計人員理念的不斷發(fā)展和建筑形式的千變?nèi)f化，許多新問題都無法進行界定，在實際操作中常常由于無據(jù)可查而難以處理，很容易引起爭議。因此，有的大城市現(xiàn)在已經(jīng)制定了本地的房產(chǎn)測量實施細(xì)則，使其測量標(biāo)準(zhǔn)相對比較完善，但是這方面的細(xì)則絕多達數(shù)地方均沒有，從業(yè)人員及房產(chǎn)測繪單位在實際工作中的操作只能依靠自己對規(guī)范的理解而進行，這就使得測繪質(zhì)量存在很大的爭議。 在房產(chǎn)測繪中，尤其是比較復(fù)雜的建筑測繪中，數(shù)據(jù)繁多，情況復(fù)雜，計算量巨大，難以保證測繪計算人員完全不會出錯，如果不健全測繪單位的質(zhì)量保證體系，就會使質(zhì)量差錯很容易產(chǎn)生。測繪單位的管理

5、水平、資質(zhì)等級、從業(yè)人員的技術(shù)水平，均會對測繪成果質(zhì)量造成一定的影響。 提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的措施 3.1遵守一級驗收、二級檢查制度 在全面互檢、自查的基礎(chǔ)上，由公司測繪作業(yè)組的兼職或?qū)Ｂ殭z查人員進行產(chǎn)品的過程檢查，然后參照相關(guān)資料，由專職檢查人員和質(zhì)量檢查小組對測繪成果實行最終檢查，委托單位組織在檢查無誤之后進行最終驗收。在檢查過程中，主要的相關(guān)規(guī)定有：各級驗收檢查工作必須獨立進行，不能夠替代和省略。檢查過程中如果發(fā)現(xiàn)分?jǐn)偡桨富蛎娣e計算口徑等特殊問題沒有詳細(xì)說明或與相關(guān)規(guī)定有不符合的情形時，要及時提出處理意見，會辦簽字進行確認(rèn)之后才能夠進行重新辦理。公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要全面審查提交的圖紙、成果

6、、質(zhì)檢單等，如果發(fā)現(xiàn)問題要及時予以改正。公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員對房產(chǎn)測繪中出現(xiàn)的典型案例，要定期進行分析、討論、總結(jié)，以提高測繪成果的質(zhì)量和測繪人員業(yè)務(wù)水平。如果對處理質(zhì)量問題的意見存在分歧時，由專職質(zhì)量檢查人員認(rèn)定一級檢查的問題，由總工辦裁定或提交隊領(lǐng)導(dǎo)會辦解決二級檢查之后的問題。對測繪單項產(chǎn)品質(zhì)量等級進行確定，并附于測繪檔案中。各個作業(yè)組之間應(yīng)在每個項目野外作業(yè)結(jié)束之前進行野外互檢，確保無誤之后方可結(jié)束野外作業(yè)，需要不定期的由技術(shù)部門組織對測繪產(chǎn)品進行野外抽查，并記錄好。 3.2控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量 在預(yù)測算房產(chǎn)項目建筑面積的時候，建筑施工圖必須由委托方提供經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的圖紙，

7、在實測房產(chǎn)面積時，房屋竣工圖應(yīng)由委托方提供，如果有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)聯(lián)系單或變更圖紙。所提供的圖紙必須包括建筑立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗及陽臺大樣圖等一整套完整的建筑圖紙，應(yīng)盡可能詳細(xì)，在測繪過程中以便進行相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)的查閱。收件資料中必須包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、建筑總平面圖、建設(shè)工程施工許可證、設(shè)計部門出具的用房功能部位及房屋配套設(shè)施、地名辦出具的幢號及門牌號批準(zhǔn)文件等。 3.3房產(chǎn)面積測繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制 對于房產(chǎn)測繪機構(gòu)來說，房產(chǎn)面積測繪在增加經(jīng)濟收入的同時，也增加了所承擔(dān)的責(zé)任。工作如果發(fā)生了疏忽錯誤，對于日益高漲的房價，其造成的損失是巨大的。在房屋面積測

8、繪各環(huán)節(jié)中，應(yīng)做到四個準(zhǔn)確：房屋套型邊長數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確；房屋計算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確；房屋面積計算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確；房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確。 3.4控制測量的精度 一般規(guī)定末級控制點的點位中誤差不超過0.05m，相鄰點間的間距中誤差當(dāng)相鄰點為獨立觀測量時可計算為0.05m。因此，首先要建立一個有一定密度的、高精度的、高質(zhì)量、物定可品的、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)。 3.5生產(chǎn)過程控制采用工作流程技術(shù)而實現(xiàn) 管理系統(tǒng)中該技術(shù)是核心技術(shù)，其控制、監(jiān)督、協(xié)調(diào)整個業(yè)務(wù)過程的完成和規(guī)范，并跟蹤信息流。為適應(yīng)房產(chǎn)測繪工作的規(guī)范化、制度化和流程化，為了更好地控制過程，采用流程化管理軟件，根崗位職責(zé)進行角色賬號密碼登陸、權(quán)限設(shè)置，保證在系統(tǒng)監(jiān)控之下進行各項業(yè)務(wù)操作，各環(huán)節(jié)均會記錄下操作時間、人員姓名、機器號，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)生產(chǎn)的圖形數(shù)據(jù)安全和過程控制。 討論 只有按照國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量監(jiān)督、管理房屋建筑面積測繪工作，才能切實提高房產(chǎn)測繪水平，才能促進測繪事業(yè)不斷向科學(xué)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化發(fā)展。 參考文獻： 1韋學(xué)麗.淺談房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制j.企業(yè)經(jīng)濟.2010，13(3):231 2周天平.淺析房產(chǎn)面