門店開發(fā)選址標(biāo)準(zhǔn)

1、開發(fā)選址標(biāo)準(zhǔn)1目的保證門店開發(fā)選址的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量,指導(dǎo)開發(fā)人員進(jìn)行選址工作。2范圍商業(yè)投資公司及各省級商業(yè)公司開發(fā)人員使用。3內(nèi)容3.1連鎖店立地調(diào)查項目分析3.1.1地理位置調(diào)查；3.1.1.1在城市中的位置（附商圈分布圖）；3.1.1.2商圈內(nèi)的主要調(diào)查內(nèi)容:包括居民區(qū)、商場超市、農(nóng)貿(mào)市場、鮮肉店、學(xué)校、公園等的數(shù)量和分布，鐵路、快速路、主干道、河流、山陵等環(huán)境阻隔情況；3.1.1.3距配送中心距離。3.1.2四周交通狀況調(diào)查3.1.2.1街道性質(zhì):包括形式、寬度、方向、位置、人流量、車流量；3.1.2.2方便程度；3.1.2.2.1人行道、車行道是否有區(qū)分，隔離帶寬度，能否聚住人群；3.1

2、.2.2.2有無停車位與自行車停車位及停放數(shù)量，人員出入空間；3.1.2.3距預(yù)選店址最近的公交站牌及具體位置，主要車站每日上、下客及出入人數(shù)；3.1.2.4明顯度(廣告力度)與視覺效果。3.1.3人口狀況調(diào)查3.1.3.1小區(qū)規(guī)模、分布；3.1.3.2核心商圈、二級商圈的住戶、總?cè)藬?shù)、入住率、入住對象；3.1.3.3人口結(jié)構(gòu)比；3.1.3.4收入水平、消費習(xí)慣、民族比例；3.1.3.5住戶習(xí)慣購物地點。3.1.4店前人流測算3.1.4.1人流（含自行車）測算；3.1.4.1.1年齡、通行主體；3.1.4.1.2在門店日營業(yè)時間內(nèi)，每兩小時為一段；3.1.4.1.3以星期一到星期五為佳（上午7

3、：30-9：30,中午11：30-12：30,下午16：00-18：00）；3.1.4.1.4客流量計算方法：（早中晚三個時段人流量相加）/統(tǒng)計時間*6（因一天14個小時的營業(yè)中，客流量有高有低，根據(jù)歷史門店的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，用6個小時的時間計算一天中最大的人流量，總體誤差很?。?（5-9）的入店率（根據(jù)各省級公司門店統(tǒng)計情況，由于店前街道性質(zhì)不同，入店率基本在5-9之間浮動）；3.1.4.2車流非主要目標(biāo)群，可以忽略不計。3.1.5附近集貿(mào)市場調(diào)查3.1.5.1規(guī)模；3.1.5.2數(shù)量；3.1.5.3位置；3.1.5.4肉攤數(shù)量；3.1.5.5生鮮肉銷量；3.1.5.6生鮮肉分割情況、衛(wèi)生質(zhì)量及單

4、品價格。3.1.6競爭情況調(diào)查3.1.6.1競爭店包括超市、量販、副食品店、生鮮肉店的數(shù)量、所處位置；3.1.6.2競爭店的規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營狀況；3.1.6.3生鮮類單品價格調(diào)查、質(zhì)量情況、銷售情況。3.1.7房產(chǎn)租賃調(diào)查3.1.7.1周圍房屋租賃行情3.1.7.2房屋的可使用性（面積、結(jié)構(gòu)、水電、壓縮機位置），對房屋面積和結(jié)構(gòu)要繪制一份簡圖；3.1.7.3房屋的合法性和永久性；3.1.7.4業(yè)主的資信調(diào)查。3.1.8未來5年區(qū)域人口發(fā)展和區(qū)域規(guī)劃3.1.8.1小區(qū)開發(fā)與否（規(guī)模）；3.1.8.2房屋拆遷與否；3.1.8.3道路拓寬與否；3.1.8.4公共設(shè)施或重大建筑工程。3.1.9立地

5、調(diào)查結(jié)果3.1.9.1立地調(diào)查的主要依據(jù)分析；3.1.9.2不利因素分析；3.1.9.3經(jīng)營效益分析；3.1.9.3.1營業(yè)額預(yù)算，包括客流量和客單價?？土髁堪礌I業(yè)時間內(nèi)店前人流的5%-9%的入店率；客單價參照同城或同省歷史數(shù)據(jù)；3.1.9.3.1.2經(jīng)營費用預(yù)算，包括固定費用和變動費用。設(shè)備和裝修費參照標(biāo)準(zhǔn)，變動費用參照財務(wù)數(shù)據(jù)；3.1.9.3.1.3毛利率參照財務(wù)制定的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)；3.1.9.3.1.4預(yù)算盈虧平衡點和該店的投資預(yù)算盈虧平衡點計算公式：月經(jīng)營費用/30天/毛利率*1.15；3.1.9.4后期工作建議：3.1.9.4.1賣場布局，根據(jù)預(yù)測銷量，建議收銀機數(shù)量及柜臺長度等；3.1

6、.9.4.2商品結(jié)構(gòu)大類；3.1.9.4.3開業(yè)后宣傳促銷策略；3.1.10開發(fā)報告的注意事項；3.1.10.1以預(yù)選店址為核心走訪周邊3-5分鐘的商圈半徑，通過走訪實地了解居民的分布情況，了解商超肉店等競爭對手的經(jīng)營情況，了解附近的商業(yè)氛圍等。在確定商圈半徑時要學(xué)習(xí)借助城市路標(biāo)計算商圈距離，如街燈、電線桿等；3.1.10.2要善于向政府單位了解商圈情況，如到統(tǒng)計局、街道辦事處、居委會等調(diào)查商圈內(nèi)住戶和商業(yè)競爭情況；3.1.10.3店前人流是預(yù)算客流量的關(guān)鍵要素，開發(fā)人員務(wù)必要真實詳盡的統(tǒng)計店前人流量。交通主干道次干道，中間有隔離帶或者對面行人不便于入店的，店對面的行人可以忽略不計；小區(qū)主干道

7、和行人方便兩邊穿插的次干道，要統(tǒng)計路兩邊的行人。3.2商圈平面圖繪制標(biāo)準(zhǔn)圖例：北交通主干道超市公共場所交通次干道交通次干道公共場所居民區(qū)居民區(qū)小區(qū)主干道小路企事業(yè)單位菜市場*公寓學(xué)校商圈半徑鹵肉店人流方向公共場所預(yù)選店址居民區(qū)河 流3.2.1商圈內(nèi)基本符號3.2.1.1“ ”表示預(yù)選店址。3.2.1.2“ ” 表示競爭對手鹵肉店。3.2.1.3“ ” 表示菜市場。居民區(qū)3.2.1.4 表示居民區(qū)。3.2.1.5 “ ” 表示交通主干道；“ ” 表示交通次干道；“ ” 表示小區(qū)主干道；“ ” 表示巷子、胡同。3.2.1.6“ ” 表示商圈及商圈半徑。3.2.1.7“ ” 表示道路轉(zhuǎn)盤、環(huán)行過街天

8、橋。3.2.1.8“ ” 表示過街天橋。3.2.1.9“ ” 表示人流方向。3.2.1.10“ 北 ” 表示商圈圖的方向。3.2.1.11“ 左或右” 表示預(yù)選店址左右相臨店鋪的經(jīng)營形態(tài)，除超市、便利店、肉店、百貨商場外。3.2.1.12“ ” 表示公共場所、企事業(yè)單位。3.2.1.13“ ” 表示學(xué)校、幼兒園。3.2.1.14“ ” 表示河流。3.3連鎖店開發(fā)報告格式*省*市預(yù)選連鎖店開發(fā)報告報告人復(fù)核人時間城市門店距配送中心距離、路況店號具體位置連鎖店類型出租方聯(lián)系人電話承租方電話租賃面積（m2）月租金(元)轉(zhuǎn)讓費（元）房屋有無產(chǎn)權(quán)糾紛或拆除規(guī)劃5 付租方式（有無發(fā)票）租賃年限壓縮機放置位

9、置電力負(fù)荷（有無三相電）評分結(jié)果投資分析效益分析建店小組評審各部門評審 商業(yè)公司總經(jīng)理3.4預(yù)選店址綜合評分表預(yù)選店址綜合評分表預(yù)選店址綜合評分表區(qū)域評分時間位置評分費用一、商圈環(huán)境(4) 得 分六、商圈平衡破壞（3） 得 分1區(qū)域別：29有無其他替代門店：2道路別：30與其他雙匯店的關(guān)系：3生存條件：31受影響的店數(shù)：4標(biāo)識清晰度：七、營業(yè)額預(yù)測 （15） 得 分5四周環(huán)境狀況：32與平均營業(yè)額對比：二、交通體系(6) 得 分八、盈虧平衡分析（15） 得 分6街道性質(zhì)：33與平均盈虧平衡點的對比：7有無停車位：34費用標(biāo)準(zhǔn)分析：8有無路燈照明：九、發(fā)展趨勢（4） 得 分9有無站牌：35人口成

10、長率：10路寬：36社區(qū)成長率：三、住戶情況（16） 得 分37社區(qū)受到嚴(yán)重破壞：一票否決11住戶密度：十、店址基本條件（17） 得 分12年齡層：38房租：13收入：39面積及結(jié)構(gòu)：14職業(yè)類別：40門頭寬度：15消費習(xí)慣：41電力增容：16店前人流：42房屋有否改建：四、競爭活動（10） 得 分43房租、水電發(fā)票：17商圈飽和度：44轉(zhuǎn)讓費：18超市數(shù)目：45房屋安全性、長久性 一票否決19營業(yè)面積：實際得分：20有無生鮮優(yōu)勢：彈性給分：21賣場布局：22商品結(jié)構(gòu)：預(yù)選店址綜合得分：23收銀臺數(shù)：五、商圈障礙公共場所（10） 得 分與門店平均得分相比：24500米內(nèi)有障礙：評語：評分人：2

11、5接近不良建筑：26人為障礙因素：27地形障礙：28匯集客流的場所：3.5預(yù)選店址平面草圖預(yù)選店址平面草圖 5.5m3.7預(yù)選店址評分表明細(xì)預(yù)選店址評分標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域評分時間位置評分費用一、商圈環(huán)境(4分) 得分1區(qū)域別：住宅區(qū)加1分商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)加0.5分其它0分2道路別：交匯和三角地加1分道路中間加0.5分其它0分3生存條件：優(yōu)加1分尚可加0.5分一般0分4標(biāo)識清晰度：良好加0.5分一般0分5四周環(huán)境狀況：良好加0.5分一般加0分二、交通體系(6分) 得分6街道性質(zhì)：交通主干道加1.5分交通次干道（有隔離欄）加2分交通次干道（無隔離欄）加3分小區(qū)交通主干道加3分步行街加1分單行道加2分不符合以上

12、條件0分7有無停車位：店前有停車位（寬4米以上）加1.5分無停車位0分8有無路燈照明：有加0.5分無0分9有無站牌：有加0.5分無0分10路寬：能并行兩輛汽車約6米加0.5分一般0分三、住戶情況（16分） 得分11住戶密度：8000戶以上 (一級市場 )1萬戶以上（二、三級市場）加6分6000-8000戶（一級市場）8000-1萬戶（二、三級市場）加4分3000-6000戶（一級市場）4000-8000戶（二、三級市場）加3分3000戶以下（一級市場）4000戶以下（二、三級市場）0分12年齡層：中老年占60以上加0.5分青年占60以上0分13收入：平均月收入1000元以上加2分14職業(yè)類別：

13、（入住對象）老城住戶占80以上加1.5分行政事業(yè)單位居民占60以上加3分效益較好的廠礦企業(yè)單位居民占60以上加2分效益較差廠礦企業(yè)單位居民占60以上加1.5分不符合以上條件0分15消費習(xí)慣：生活習(xí)慣以豬肉為主，消費意識好加0.5分不符合以上條件0分16店前人流：門店平均日客流量的59預(yù)估為入店客源等于或高于門店日平均客流量者加5分比門店日平均客流量少20以下者加3分不符合以上條件0分四、競爭活動（10分） 得分17商圈飽和度：一般加0.5分不飽和加2分飽和0分18競爭店數(shù)目：3家競爭店以下（包括3家）加2分超過3家競爭店0分19競爭店營業(yè)面積：合計不超過10平方米加1分合計超過100平方米0分

14、20有無品種優(yōu)勢：主要競爭對手經(jīng)營品種少于我公司加2分主要競爭對手經(jīng)營品種多于我公司0分21賣場布局：主要競爭對手賣場布局差加1分主要競爭對手賣場布局好0分22商品結(jié)構(gòu)：主要競爭對手商品種類不豐富加1分主要競爭對手商品種類豐富0分23收銀臺數(shù)：主要競爭對手人數(shù)3以下加1分主要競爭對手人數(shù)3以上0分五、商圈障礙公共場所（10分） 得分24500米內(nèi)有障礙：500米內(nèi)無障礙物破壞商圈20以上，如河流、鐵路破壞商圈客流動向加1分500米內(nèi)有障礙物破壞商圈0分25不良建筑：普通醫(yī)院100米外、加油站50米外、公共廁所100米外、污染性企業(yè)200米外加1分不符合以上條件0分26人為障礙因素：無攤販占道經(jīng)

15、營、電力設(shè)施加1分有攤販占道經(jīng)營、電力設(shè)施0分27地形障礙：無道路上下坡等加0.5分有道路上下坡0分28匯集客流的場所：臨近菜市場主要出入口100米內(nèi)加5分臨近菜市場主要出入口100-300米加2分臨近幼兒園、小學(xué)校50米內(nèi)加1分臨近城市廣場加0.5分臨近蛋糕房30米以內(nèi)加0.5分不符合以上條件0分六、商圈平衡破壞（3分） 得分29有無其他替代門店：無其他替代門店：加0.5分無其他更佳替代門店加1分不符合以上條件0分30與其他雙匯連鎖店的關(guān)系：與其他雙匯連鎖店距800米外（一級市場）與其他雙匯連鎖店距1000米外（二、三級市場）加1分與其他雙匯店距800米內(nèi)0分31受影響競爭店數(shù)：3家及3家店

16、以下加1分3家以上3家店以上0分七、營業(yè)額預(yù)測 （15分） 得分32與平均營業(yè)額對比：預(yù)估營業(yè)額等于或高于該地區(qū)平均數(shù)加15分預(yù)估營業(yè)額每低于該地區(qū)平均數(shù)10者減少3分八、盈虧平衡分析（15分） 得分33與平均盈虧平衡點的對比：盈虧平衡點等于或低于該地區(qū)平均數(shù)加10分盈虧平衡點每高于該地區(qū)平均數(shù)10者減少2分34費用標(biāo)準(zhǔn)分析：固定費用低于平均數(shù)加5分固定費用每高于平均數(shù)10減少1分九、發(fā)展趨勢（4分） 得分35人口成長率：居民戶數(shù)今后會有500戶以上增加者加2分不會增加0分36社區(qū)成長率：社區(qū)保持穩(wěn)定及逐步成長者加2分不能保證0分37社區(qū)受到嚴(yán)重破壞：城區(qū)改造減少客源30以上者一票否決十、店址

17、基本條件（17分） 得分38房租（含稅價）：此房租賃價格低于門店平均房屋租賃價格10以上加7分在門店平均房租價格上下10內(nèi)加3分不符合以上條件0分39面積及結(jié)構(gòu)：房屋的建筑面積80-120平方（一級市場）房屋的建筑面積80-150平方（二級、三級市場）加2分全框架結(jié)構(gòu)加1分不符合以上條件0分40門頭寬度：店頭寬度三間門簾以上（約9米）加2分店頭寬度兩間-三間門簾加1分不符合以上條件0分41電力增容：現(xiàn)店址能滿足電力需要加1分不符合以上條件0分42房屋有否改建：地板、天花板不需改建加0.5分櫥窗不需改建加0.5分不符合以上條件0分43房租發(fā)票能夠開具正規(guī)房租發(fā)票加1分不符合以上條件0分44轉(zhuǎn)讓費

18、：無轉(zhuǎn)讓費加1.5分每增加5000元轉(zhuǎn)讓費減少0.5分45房屋安全性、長久性：有拆遷的危險、有法律糾紛或房東不明確一票否決實際得分：彈性給分：預(yù)選店址綜合得分：與門店平均得分相比：評語：評分人：評分表說明序號內(nèi)容1宋一品連鎖店預(yù)選店址綜合評分表制定意義在于盡可能多的把選址的標(biāo)準(zhǔn)和條件量化考核，便于公司通過數(shù)字管理選址的質(zhì)量和科學(xué)性。2預(yù)選店址評分表共分10個大項，45個小項，最高分值100分。在45個小項里，依據(jù)占店址的重要程度給于不同的分值。每個小項最低分為0分，不得出現(xiàn)負(fù)分。其中第37和45項為一票否決。45個小項的得分為實際得分。3為修正個別項目在打分時可能產(chǎn)生的誤差，在綜合評分表中有一項目為“彈性給分”，分值為0-5分，通過該分值加以修正，使得店址的最終得分能夠比較客觀的反映店址的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。該項分值必須有文字說明。4該店址的