五星級(jí)酒店可研報(bào)告

1、比日尼斯五星級(jí)商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告比日尼斯五星級(jí)商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 目目 錄錄 第一章第一章 總總 論論.3 1.1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱.3 1.2項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況.3 1.3可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)可行性研究報(bào)告的編制依據(jù).3 1.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).4 1.5結(jié)論結(jié)論.4 第二章第二章 項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性.5 2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目建設(shè)背景.5 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性.5 第三章第三章 項(xiàng)目選址及周邊環(huán)境項(xiàng)目選址及周邊環(huán)境.7 3.1 項(xiàng)目選址及評(píng)價(jià)項(xiàng)目選址及評(píng)價(jià).7 3.2 交通環(huán)境交通環(huán)境.7 第四章第四章 項(xiàng)目定位及

2、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目定位及建設(shè)規(guī)模.8 4.1 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析.8 4.2 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模.12 4.3 項(xiàng)目功能分類項(xiàng)目功能分類.12 第五章第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃.13 5.1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo).13 5.2 建設(shè)方式建設(shè)方式.13 5.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度.14 第六章第六章 投資估算及資金計(jì)劃投資估算及資金計(jì)劃.15 6.1 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算.15 第七章第七章 經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析.17 7.17.1經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè).17 7.2經(jīng)營(yíng)管理成本預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)管理成本預(yù)測(cè).20 7

3、.3社會(huì)效益分析社會(huì)效益分析.20 第八章第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià).22 8.18.1 環(huán)境保護(hù)依據(jù)環(huán)境保護(hù)依據(jù).22 8.28.2 環(huán)境影響報(bào)告環(huán)境影響報(bào)告.22 8.38.3 環(huán)境評(píng)價(jià)環(huán)境評(píng)價(jià).23 第九章第九章 項(xiàng)目管理及勞動(dòng)衛(wèi)生安全項(xiàng)目管理及勞動(dòng)衛(wèi)生安全.24 9.19.1 項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理.24 9.29.2 勞動(dòng)衛(wèi)生安全勞動(dòng)衛(wèi)生安全.24 第十章第十章 資源節(jié)約資源節(jié)約.26 10.110.1 節(jié)能節(jié)能.26 10.210.2 節(jié)水節(jié)水.26 10.310.3 節(jié)電節(jié)電.26 第十一章第十一章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案.27 11.1 項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目管理模式.27 11.

4、211.2企業(yè)企業(yè) ciscis 品牌規(guī)劃品牌規(guī)劃.27 11.311.3 人員招募與培訓(xùn)人員招募與培訓(xùn).27 11.411.4 組織架構(gòu)設(shè)置組織架構(gòu)設(shè)置.28 11.5 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃理念項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃理念.28 11.611.6 完善的酒店設(shè)施與服務(wù)完善的酒店設(shè)施與服務(wù).29 11.7 五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)家私配備五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)家私配備.29 第十二章第十二章 研究總論研究總論.30 第一章第一章 總總 論論 1.1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱：渭南市渭富路比日尼斯酒店 項(xiàng)目地址：渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園區(qū)渭富路與工業(yè)大道十字西南片區(qū) 1.2項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 處于渭富路商業(yè)中心的中心地段，是渭富路商業(yè)

5、街規(guī)劃的核心 部分。其邊界為國(guó)德電器工業(yè)用地以東、渭富路以西、工業(yè)大道以 南、水廠用地以北，面積大約 3333 畝畝；地塊周邊將規(guī)劃有商務(wù)辦公、 大型住宅以及緊鄰的渭北產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)。本地塊上無(wú)建筑物，不存 在拆遷等，建設(shè)難度低，地理位置優(yōu)越，它的落成將成為商業(yè)中心 標(biāo)志性建筑，也將會(huì)提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體形象。 1.3可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) （1） 渭南市城市總體規(guī)劃說(shuō)明 （2） 渭北產(chǎn)業(yè)園總體開(kāi)發(fā)規(guī)劃 （3） 建筑安裝預(yù)決算定額 （4） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第二 版） （5） 旅游、飲食服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度 （6）酒店建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) （7）項(xiàng)目周邊實(shí)際調(diào)

6、查情況 （8）其它相關(guān)資料 1.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （1）本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)： 項(xiàng) 目指 標(biāo)備 注 1：占地面積33 畝 2：總建筑面積約 10 萬(wàn)平米（含 1.5 萬(wàn)平米會(huì)展中心） 含地下人防及設(shè)備用 房 3：容積率 3.63 4：綠化率 35% 5：層數(shù) 15f 地下 1 層，地上 14 層 6：地下車(chē)位120 個(gè)每個(gè)車(chē)位占用建筑面 積 35 平米，地下室 除去設(shè)備用房等，其 他設(shè)計(jì)為車(chē)位。 （2）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資：48025 萬(wàn)元 預(yù)計(jì)建設(shè)期：2 年 1.5結(jié)論結(jié)論 渭富路商業(yè)街商務(wù)酒店即可填補(bǔ)渭南市沒(méi)有五星級(jí)酒店的市場(chǎng) 空白，引領(lǐng)和帶動(dòng)了酒店行業(yè)

7、的發(fā)展，同時(shí)也展現(xiàn)了貴賓接待，會(huì) 展，商務(wù)，休閑，餐飲的綜合功能。投資回收期為 16 年，其經(jīng)濟(jì) 效益和社會(huì)效益十分顯著。 因此，本項(xiàng)目是可行的。 第二章第二章 項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目建設(shè)背景 隨著渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃和發(fā)展，賦予了渭富路商業(yè) 中心更高的要求。作為該商業(yè)中心未來(lái)標(biāo)志性建筑，乃至渭南市酒 店行業(yè)的領(lǐng)頭羊，承載著城市旅游，休閑，會(huì)展的現(xiàn)代化高檔次消 費(fèi)需要，已成為渭富路商業(yè)中心的重點(diǎn)項(xiàng)目。 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （1）項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)本區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 本項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)收入將由住宿，娛樂(lè)，餐飲，會(huì)議及其

8、他 服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成，通過(guò)豐富多彩的服務(wù)讓賓客享受實(shí)實(shí)在在的高品位 的消費(fèi)。上述服務(wù)項(xiàng)目均是高效經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，均易獲得較好的經(jīng)濟(jì) 效益。同時(shí)，本項(xiàng)目的建設(shè)落成，可以拉動(dòng)當(dāng)?shù)睾芏嘈袠I(yè)的發(fā)展， 同時(shí)，可提供新的就業(yè)崗位，緩解就業(yè)矛盾，有利于社會(huì)和諧發(fā)展， 起到繁榮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的作用，為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境， 促進(jìn)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速崛起。 （2）本項(xiàng)目提高了渭富路商業(yè)街的整體性 作為渭富路商業(yè)街整體規(guī)劃方案，本項(xiàng)目是 cbd 中心核心部分， 也是整個(gè)產(chǎn)業(yè)園配套中不可缺少的重要組成部分。 （3）項(xiàng)目落成將帶動(dòng)本地區(qū)酒店行業(yè)發(fā)展 本項(xiàng)目建議定位為五星級(jí)多功能商務(wù)酒店。他將引進(jìn)更多先進(jìn) 的管理經(jīng)驗(yàn)以及營(yíng)銷體

9、系，也必將在同行內(nèi)產(chǎn)生很大的影響。屆時(shí) 會(huì)有更多同行取經(jīng)借鑒，完善自身管理，營(yíng)銷等體系，以帶動(dòng)本地 區(qū)酒店行業(yè)更先進(jìn)的發(fā)展。 第三章第三章 項(xiàng)目選址及周邊環(huán)境項(xiàng)目選址及周邊環(huán)境 3.1 項(xiàng)目選址及評(píng)價(jià)項(xiàng)目選址及評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位于渭北產(chǎn)業(yè)園渭富路商業(yè)街第一板塊項(xiàng)目項(xiàng)目七，該位 置是商業(yè)街核心地段，其邊界為國(guó)德電器工業(yè)用地以東、渭富路以 西、工業(yè)區(qū)以南、公服（水廠）用地以北，周邊商業(yè)配套齊全，是 酒店投資的最佳位置。 圖圖 4 41 1 : : 商業(yè)中心土地利用示意圖商業(yè)中心土地利用示意圖 3.2 交通環(huán)境交通環(huán)境 酒店位置 本項(xiàng)目在渭富路十字與工業(yè)大道十字口西南側(cè)，交通位置突然， 交通便利，距離商業(yè)

10、中心，醫(yī)療，行政都十分便捷。 第四章第四章 項(xiàng)目定位及建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目定位及建設(shè)規(guī)模 4.1 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析 （1）行業(yè)分析：本市現(xiàn)有各大酒店概況 酒店名稱酒店名稱 （星級(jí)）（星級(jí)） 類型類型房間類型房間類型會(huì)議室會(huì)議室配套配套特色特色餐飲設(shè)施餐飲設(shè)施 光明大酒店 商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間， 套房 148 間 大小共 7 個(gè) ktv 棋牌 室健身房、 乒乓球， 美容美發(fā) 等休閑娛 樂(lè)場(chǎng)所 功能齊全， 環(huán)境幽雅 宴會(huì)廳、 大餐廳和 21 個(gè)風(fēng)格 各異的餐 廳包廂 花園酒店 涉外標(biāo)間，雙 套間，豪 華大套間 共 90 間 會(huì)議室 5 個(gè) 特色餐廳， 商務(wù)中心， 美容美發(fā)， 游泳池、 網(wǎng)球場(chǎng)、 健身房 環(huán)境

11、優(yōu)雅， 功能齊全 大小 11 個(gè) 裝飾考究、 各具特色 的餐廳 藍(lán)寶石酒店 旅游涉 外 各類客房 共 101 間 中小型會(huì) 議中心 4 個(gè) 商務(wù)中心， ktv，桑 拿健身中 心，酒吧， 交通便利，供應(yīng)粵菜、 川菜、陜 西地方小 吃及海鮮， 野味等。 祥龍賓館 涉外豪華套房， 豪華單人 房共 96 間 中小型會(huì) 議中心 3 個(gè) 卡拉 ok、 保齡球、 茶藝，花 卉、商務(wù) 中心、祥 龍旅行社 以誠(chéng)信服 務(wù)為根， 以賓客為 本的服務(wù) 風(fēng)范 粵、川、 陜、湘、 淮陽(yáng)等精 美菜肴 郵電賓館 綜合各種檔次 客房共 70 間 大小共 4 個(gè) 餐廳, ktv，商 務(wù)中心 地段繁華，餐廳裝飾 豪華，寬 敞明亮，

12、 名廚主理， 格調(diào)別致 東府大酒店 綜合各種檔次 客房 70 余 間 大小型會(huì) 議中心 3 個(gè) 餐廳, ktv，商 務(wù)中心， 保健中心 環(huán)境優(yōu)雅, 設(shè)施一流, 神火賓館 商務(wù)豪華套房 3 套，標(biāo)準(zhǔn) 間 54 間 中、小會(huì) 議室 2 個(gè) 卡拉 ok 室、 棋牌室、 桑拿保健 中心 老字號(hào)， 有接待經(jīng) 驗(yàn) 餐飲部擁 有不同檔 次豪華雅 間 15 個(gè)， 大廳可接 待 300 多 人同時(shí)就 餐 分析結(jié)論： 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：目前渭南市只有一家四星級(jí)酒店，其余多是三星級(jí)，二 星級(jí)酒店。因此在四星級(jí)，五星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)上基本不存在，給我 們未來(lái)的項(xiàng)目提供了足夠大空間。 酒店類型，會(huì)議室規(guī)模：酒店類型，會(huì)議

13、室規(guī)模：大部分酒店以涉外，商務(wù)為主，但是由于 酒店會(huì)議室整體配套設(shè)施較低，功能少，規(guī)模小，不足以承接大型， 多功能的會(huì)議，展覽等。這也為我們的投資項(xiàng)目提供了會(huì)議發(fā)展的 空間和展開(kāi)差異化競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。 其他配套設(shè)施：其他配套設(shè)施：各酒店內(nèi)都有相關(guān)配套設(shè)施，但是配套設(shè)施檔次， 裝修風(fēng)格，以及規(guī)模參差不齊，不能夠滿足顧客的多方面需求，不 能承載一個(gè)城市的對(duì)外接待形象展示功能。 餐飲：餐飲：餐飲部有規(guī)模的酒店為之甚少，不能承辦大型餐飲活動(dòng)以及 滿足旅客對(duì)各地方不同餐飲口味的需求，尤其是基本沒(méi)有提供自助， 西餐類服務(wù)。 建筑風(fēng)貌：建筑風(fēng)貌：建筑風(fēng)貌雖當(dāng)時(shí)屬于較流行風(fēng)格，但目前無(wú)論從建筑風(fēng) 格，外觀都較落后

14、，并且酒店自身沒(méi)有主動(dòng)進(jìn)行外觀改造重新裝修， 適應(yīng)目前的發(fā)展。這樣使酒店經(jīng)營(yíng)發(fā)展會(huì)受到一定得局限性。尤其 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)外接待需求快速增長(zhǎng)，酒店的建筑風(fēng)貌對(duì) 涉外型商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)影響會(huì)越來(lái)越明顯。 特色：特色：各酒店經(jīng)營(yíng)特色不鮮明，不能夠達(dá)到讓顧客眼前一亮，永不 忘懷的效果。故本項(xiàng)目在投資建設(shè)時(shí)一定要考慮到差異化經(jīng)營(yíng)，把 酒店的特色在顧客面前表現(xiàn)的淋漓盡致，留住每一位顧客，形成更 大的顧客群體，故而爭(zhēng)取到更大的市場(chǎng)份額。 （2）市場(chǎng)分析： 案例一：政府會(huì)議選址成難題 隨著渭南市每年政府“兩會(huì)”的召開(kāi)，眾多參會(huì)者從各地縣匯集 到渭南，但是渭南市沒(méi)有一家酒店可以同時(shí)滿足“兩會(huì)”會(huì)議召開(kāi)， 參

15、會(huì)者住宿的問(wèn)題。參會(huì)者不得不這幾天分散在室內(nèi)各大酒店住宿， 每天清晨在集中到選定的會(huì)議中心開(kāi)會(huì)，增加了會(huì)議組織難度，也 給參會(huì)人員帶來(lái)了極大的不便每年政府的會(huì)議很多，這也只是 其中的一個(gè)縮影，然而渭南市卻沒(méi)有一家酒店可以承接政府的大中 型會(huì)議，也只是一個(gè)縮影。每年在渭南有大大小小的經(jīng)銷商會(huì)議， 企業(yè)商務(wù)會(huì)議，這么大的市場(chǎng)空間，卻很難有酒店去承接。這也為 本項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展提供了很大的空間。 案例二：外地旅游觀光客 渭南市周邊旅游景點(diǎn)眾多，馳名中外。隨著渭南市大力發(fā)展旅 游業(yè)，渭南市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店業(yè)的發(fā) 展。但是很多中高端游客來(lái)到渭南，卻很少有酒店可以滿足這類游 客的多方

16、面需求。 案例三：外地客商 渭南市蒲城有國(guó)家級(jí)小型飛機(jī)制造基地，主要民用。國(guó)內(nèi)眾多 富商會(huì)來(lái)參觀選擇購(gòu)買(mǎi)。這些富商對(duì)生活品質(zhì)要求極高，而住宿， 休閑，娛樂(lè)也是必須的消費(fèi)配套。然而本地酒店目前的檔次以及相 關(guān)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這類客商的需求，也使本市流失了更多消費(fèi)顧 客。 案例四：外地投資商 隨著渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)和政策優(yōu)惠，很多外地投資商會(huì) 來(lái)到渭南市及周邊進(jìn)行項(xiàng)目考察。他們考察的范圍不光是項(xiàng)目本身， 還有軟環(huán)境，以及未來(lái)有可能舉辦展會(huì)，商務(wù)談判，會(huì)議的選址問(wèn) 題。本市高檔次酒店幾乎沒(méi)有，作為渭南市開(kāi)發(fā)的整體配套設(shè)施， 它的投資開(kāi)發(fā)勢(shì)在必行。 由此看出，目前市場(chǎng)上的酒店無(wú)論星級(jí)檔次，還是配套

17、設(shè)施方 面都不能夠滿足現(xiàn)代化旅游，商務(wù)會(huì)議，會(huì)展，政府接待等多方面 高層次需要，這也同事為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了可發(fā)展的思路。 （3）本項(xiàng)目定位為:五星級(jí)商務(wù)酒店 （4）功能定位:以住宿為主，商務(wù)會(huì)議，會(huì)展為核心業(yè)務(wù)的多功能 商務(wù)酒店。 （5）形象定位：渭北商業(yè)園渭富路商業(yè)街標(biāo)志性建筑。建筑風(fēng)格與 商業(yè)街整體風(fēng)格協(xié)調(diào)，統(tǒng)一，突出大方，高檔次的建筑特征。 圖圖 4-1 五星級(jí)商務(wù)酒店效果圖五星級(jí)商務(wù)酒店效果圖 4.2 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項(xiàng)目定位及功能劃分，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)建筑面積：10 萬(wàn)平米， 包含單獨(dú) 1.5 萬(wàn)平米的會(huì)展中心。 （地上 78461.54 平米，地下 6538.46 平米）

18、 4.3 項(xiàng)目功能分類項(xiàng)目功能分類 本項(xiàng)目總建筑面積約 85000 平方米，其中： 客房部分客房部分：42500 平方米，占總建筑面積的 50%，客房設(shè)置包括 單人間，豪華單人間，標(biāo)準(zhǔn)間，豪華標(biāo)準(zhǔn)間，標(biāo)準(zhǔn)套房，豪華套房 等。 公用設(shè)施部分：公用設(shè)施部分：36040 平方米，占總建筑面積的 42.4%，包括大 堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消 防樓梯和商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)， 康體中心、健身房，棋牌室等。 地下室部分：地下室部分：6538.46 平方米，占總建筑面積的 7.6%，包括： 停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。 第五章第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)

19、目開(kāi)發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃 5.1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目指 標(biāo)備 注 1：占地面積33 畝 2：總建筑面積約 10 萬(wàn)平米（含 1.5 萬(wàn)平米會(huì)展中心） 含地下人防及設(shè)備用 房 3：容積率 3.63 4：綠化率 35% 5：層數(shù) 12f 地下 1 層，地上 11 層 6：地下車(chē)位120 個(gè)每個(gè)車(chē)位占用建筑面 積 35 平米，地下室 除去設(shè)備用房等，其 他設(shè)計(jì)為車(chē)位。 5.2 建設(shè)方式建設(shè)方式 擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該項(xiàng)目工程能力的建筑商，以公開(kāi) 招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且 業(yè)績(jī)突出，信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。 切實(shí)貫徹“百年

20、大計(jì)，質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國(guó)家質(zhì)量振興綱 要和建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 ，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理， 使建設(shè)工程質(zhì)量水平過(guò)硬，業(yè)績(jī)卓著。 此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向國(guó)內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施 公開(kāi)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過(guò) 程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效，合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期，成本， 質(zhì)量。 5.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年。充分考慮到項(xiàng)目土地征用，項(xiàng)目建設(shè)等實(shí)施 實(shí)際情況和項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，爭(zhēng)取項(xiàng)目社會(huì)效益放大，保證項(xiàng)目順 利按計(jì)劃快遞完成整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作。 具體工程進(jìn)度如下圖所示,工程年限為 2 年，以 2009 年 3 月份為

21、例 第六章第六章 投資估算及資金計(jì)劃投資估算及資金計(jì)劃 6.1 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算 總投資估算及構(gòu)成=土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建筑安 裝工程費(fèi)+公共配套費(fèi)+管理費(fèi)+銷售及推廣費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 本項(xiàng)目總投資估算為 48025 萬(wàn)元，詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表。 項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目投資估算表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目單價(jià)單價(jià)數(shù)量數(shù)量小計(jì)（萬(wàn)元）小計(jì)（萬(wàn)元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 1 土地費(fèi)用土地費(fèi)用萬(wàn)元萬(wàn)元 33 畝畝 以政府實(shí)際地價(jià) 為準(zhǔn) 1.1 出讓金 萬(wàn)元萬(wàn)元 畝畝 1.2 契稅 元元 2 2 前期費(fèi)用前期費(fèi)用 2600.862600.86 2.1 城建費(fèi)用 2285.76 2

22、.1.1 市政公用設(shè)施 配套費(fèi) 150 元元 1000001500 陜價(jià)行發(fā) 90 號(hào) 2.1.2 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 0.10%19200 萬(wàn)萬(wàn) 元元 19.2 陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā) 2001113 號(hào)， 基數(shù)為建安費(fèi) 2.1.3 老保統(tǒng)籌費(fèi) 3.55%19200 萬(wàn)萬(wàn) 元元 681.6 陜政發(fā)1995 389 號(hào)，基數(shù)為 建安費(fèi) 2.1.4 定額編制管理 費(fèi) 0.13%19200 萬(wàn)萬(wàn) 元元 24.96 陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā) 2001113 號(hào)， 基數(shù)為建安費(fèi) 2.1.5 新型墻體材料 專項(xiàng)費(fèi) 6 元元 10000060 陜政發(fā)199860 號(hào) 2.2 前期工程費(fèi)工 程 315.1 2.2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 25 元元

23、 100000250 25 元/平方米 2.2.2 地質(zhì)勘探測(cè)繪 費(fèi) 0.15%19200 萬(wàn)萬(wàn) 元元 32.55 建安費(fèi)用 0.15% 2.2.3 可行性研究費(fèi) 0.15%19200 萬(wàn)萬(wàn) 32.55 建安費(fèi)用 0.15% 元元 3 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 250250 3.1 供水、電、氣 管道及道路等 工程 25 元元 100000250 紅線范圍內(nèi)供水、 供電、供氣、道 路、綠化、排污、 排洪、電訊、環(huán) 衛(wèi)等 4 4 建筑安裝工程建筑安裝工程 費(fèi)費(fèi) 1920019200 包括土建工程、 簡(jiǎn)單裝飾工程、 水電安裝、弱電、 設(shè)備、配電箱等 內(nèi)容 4.1 土建費(fèi)用 1600 元元 1000

24、00 16000 1600*規(guī)劃建筑 面積 4.2 安裝費(fèi)用 320 元元 100000 3200 320*規(guī)劃建筑面 積 5 5 公共配套費(fèi)及公共配套費(fèi)及 綠化綠化 14.214.2 5.1 綠化及小品 200 元元 710 14.2 按 35%的綠化率 計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)按 200 元/m2 6 6 管理費(fèi)管理費(fèi) 2.00%19200 萬(wàn)萬(wàn) 元元 384384 取 1-5 項(xiàng)之和的 2%(含監(jiān)理費(fèi)） 7 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3.00%19200 萬(wàn)萬(wàn) 元元 576576 取 3-6 項(xiàng)之和的 3% 8 8 裝修費(fèi)用裝修費(fèi)用25002500 元元/ /平米平米 1000002500025000

25、 合計(jì)合計(jì) 4802548025 總投資分?jǐn)偟娇?建筑面積單方成 本為 4802.5 元/ 平米 第七章第七章 經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析 7.17.1 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目為渭南市第一家五星級(jí)商務(wù)酒店，并且建設(shè)在渭北產(chǎn)業(yè) 園渭富路商業(yè)街。收入主要以住宿，餐飲，休閑，娛樂(lè)，會(huì)議，大 中型會(huì)展為主。若酒店采用主要收入部分自營(yíng)，其他部分分包形式 經(jīng)營(yíng)管理。 根據(jù)目前渭南市酒店基本收入情況進(jìn)行預(yù)算： （1）住宿：380 元/天*180*365*50%=1248.3 萬(wàn)元 （2）餐飲 中餐廳：中餐廳： 項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù) 面積 2000 m2 大廳250 位 包房10-20

26、 間 年收入547.5 萬(wàn)元 月收入56.625 萬(wàn)元 日收入1.52 萬(wàn)元 日人流150-200 人（包括午、晚餐） 平均消費(fèi)100 元/人 宴會(huì)廳：宴會(huì)廳： 項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù) 面積 1000 m2 宴會(huì)廳 1000 m2 功能廳 600 m2 廚房 400 m2 年收入57 萬(wàn)元 月收入4.75 萬(wàn)元 日收入0.1586 萬(wàn)元 宴會(huì)廳出租 每周 1 天 每天租金收入為 6000-8000 元 宴會(huì)用餐每周 1 次，每次 5 席，1000 元/席 西餐廳西餐廳 項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù) 面積 1000 m2 年收入318.7 萬(wàn)元 月收入26.6 萬(wàn)元 日收入0.89 萬(wàn)元 日人流50 人/日 平均

27、消費(fèi)178 元/人 （3）餐飲、娛樂(lè)、康體營(yíng)業(yè)預(yù)算依據(jù) 康體中心康體中心 面積面積 6000m2 項(xiàng)目項(xiàng)目年收入（萬(wàn)元）年收入（萬(wàn)元）月收入（萬(wàn)元）月收入（萬(wàn)元）日收入（元）日收入（元） 會(huì)員消費(fèi) 144124000 spa273227604 按摩 350299733 足浴 766.32100 美發(fā) 7.36000200 會(huì)員消費(fèi) 38432 日人流250 人/日 娛樂(lè)中心娛樂(lè)中心 項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù) 面積 3000 m2 包房50 間 大廳200 位 演藝吧100 位 年收入 912 萬(wàn)元 月收入76 萬(wàn)元 日收入2.5 萬(wàn)元 日人流450 人/日 平均消費(fèi)80 元/人 （4）會(huì)展服務(wù)：180

28、 萬(wàn)元/年 （5）會(huì)議：120 萬(wàn)元/年 （6）會(huì)員費(fèi)：100 萬(wàn)元/年 （7）其他收入：80 萬(wàn)元/年 上述預(yù)測(cè)總計(jì)：4797.8 萬(wàn)元/年 7.2 經(jīng)營(yíng)管理成本預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)管理成本預(yù)測(cè) 根據(jù)客房收入與餐飲，娛樂(lè)項(xiàng)目的平均毛利率計(jì)算： 經(jīng)營(yíng)成本=4797.8*40%=1919.12 萬(wàn)元 7.3 社會(huì)效益分析社會(huì)效益分析 （1）帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等 行業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大，是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn) 業(yè)。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展對(duì)我國(guó) gdp 增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率達(dá)到 1.4 個(gè)百分點(diǎn)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將直接帶 動(dòng)周邊地區(qū)

29、的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增 加地方財(cái)政收入。 （2）創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理采用委托物業(yè)公司管理，可增加十多個(gè)物業(yè)管 理崗位。在商業(yè)部分加大招商力度，可吸納更多的人員就業(yè)。在陜 西就業(yè) （3）優(yōu)化渭北產(chǎn)業(yè)園投資環(huán)境 目前渭北產(chǎn)業(yè)園正處于發(fā)展階段，各大企業(yè)紛紛入駐，對(duì)于商 務(wù)，會(huì)議等日常活動(dòng)日益頻繁，本項(xiàng)目更加為企業(yè)提供了商務(wù)便利， 優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)園投資環(huán)境。 （4）進(jìn)一步促進(jìn)渭富路商業(yè)街配套完善 一個(gè)完善的商業(yè)街，他的各項(xiàng)功能是不可或缺的，作為商業(yè)街 的標(biāo)志性建筑，五星級(jí)商務(wù)酒店，在功能上功能配套上起到至關(guān)重 要的作用，使渭富路商業(yè)街配套更加完善。 第八章第八章 環(huán)境影響

30、評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 8.18.1 環(huán)境保護(hù)依據(jù)環(huán)境保護(hù)依據(jù) 依據(jù)規(guī)范：建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令 253 號(hào)） 、 建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收管理辦法等。 8.28.2 環(huán)境影響報(bào)告環(huán)境影響報(bào)告 (1)項(xiàng)目建設(shè)地周邊環(huán)境狀況 本項(xiàng)目地址位于渭富路商業(yè)街中心地帶，西邊有已投入使用的 工業(yè)區(qū)和行政區(qū)，辦公居多。在施工階段會(huì)對(duì)周邊辦公做成影響， 比如：交通、噪音、粉塵、建筑垃圾、高空作業(yè)等；以及在建設(shè)后 期對(duì)周邊環(huán)境的影響，比如：廢水、廢棄、固體垃圾等；環(huán)境保護(hù) 任務(wù)嚴(yán)峻，需嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)依據(jù) (2)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)周?chē)h(huán)境的影響及采取的相應(yīng)措施 在項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)，我們認(rèn)真貫徹國(guó)家及省市區(qū)有關(guān)節(jié)能減

31、排 的文件精神，做到周密計(jì)劃、充分論證、嚴(yán)格管理、注重落實(shí)。 在項(xiàng)目準(zhǔn)備前期，我們通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選用具備專項(xiàng)資質(zhì)、企 業(yè)信譽(yù)好、管理能力強(qiáng)的企業(yè)，進(jìn)行拆遷，做到現(xiàn)場(chǎng)清潔；不污染 周?chē)值篮途用癍h(huán)境衛(wèi)生，杜絕灰塵、噪音等污染。 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，委托專業(yè)設(shè)計(jì)院，從節(jié)能減排的角度在設(shè)計(jì) 過(guò)程中，選用節(jié)能設(shè)備、環(huán)保材料，整體建筑要求冬季保溫性好、 夏季隔熱性好，保證投入使用過(guò)程中，降低能耗，節(jié)約資源。 在施工階段，我們按照相關(guān)要求，在施工管理過(guò)程中，優(yōu)化施 工組織設(shè)計(jì)，降低能耗、減少施工污水、噪音、粉塵的污染排放， 按照安全文明工地要求，嚴(yán)格管理。 在項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)過(guò)程中嚴(yán)格按以下措施嚴(yán)格控制各類污染：

32、 a、廢水 本項(xiàng)目建成后的廢水主要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后 排入城市污水管網(wǎng)。 b、廢氣 本項(xiàng)目用氣為天然氣，天然氣是一種潔凈的燃料，基本無(wú)污染物 排放，尾氣經(jīng)煙囪排入大氣，不造成對(duì)環(huán)境的污染。 c、固體垃圾 固體垃圾主要來(lái)源于樓宇辦公、生活垃圾。辦公及生活產(chǎn)生的固 體垃圾、廢棄物經(jīng)專人收集后，送往垃圾站分類堆放，定期清運(yùn)處 理。 d、綠化措施 綠化既可以美化環(huán)境，又可以起到隔音防塵、調(diào)節(jié)溫度、吸收 co2 等多種作用。本項(xiàng)目在與之相鄰的建筑間進(jìn)行綠化，在道路兩 側(cè)種植行道樹(shù)及綠化隔離帶，以營(yíng)造舒適優(yōu)美的環(huán)境。 8.38.3 環(huán)境評(píng)價(jià)環(huán)境評(píng)價(jià) 鑒于本項(xiàng)目所處環(huán)境，其開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，環(huán)

33、境保護(hù)壓力比較大， 所以要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)環(huán)?？刂乒芾硪?guī)范及上述相關(guān)保護(hù)措施，力爭(zhēng) 環(huán)境評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)，為區(qū)域綜合發(fā)展規(guī)劃樹(shù)立良好形象。 第九章第九章 項(xiàng)目管理及勞動(dòng)衛(wèi)生安全項(xiàng)目管理及勞動(dòng)衛(wèi)生安全 9.19.1 項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目建設(shè)管理由中標(biāo)的建設(shè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目管理由工程 項(xiàng)目管理理論和經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目管理公司，實(shí)行項(xiàng)目管理服務(wù)。從 選址地塊建筑物拆除、場(chǎng)地“三通一平” 、項(xiàng)目報(bào)建、工程勘察設(shè)計(jì) 監(jiān)理、工程招標(biāo)、造價(jià)咨詢、工程監(jiān)理以及項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程管理和后 評(píng)價(jià)做全面的管理服務(wù)，保證該項(xiàng)目的順利實(shí)施。 嚴(yán)格按照中華人民共和國(guó)合同法 、 中華人民共和國(guó)建筑法 、 中華人民共和國(guó)工程招投標(biāo)法等法律法

34、規(guī)，省市區(qū)的地方性法 規(guī)文件辦事，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，杜絕腐敗事件的發(fā)生。 9.29.2 勞動(dòng)衛(wèi)生安全勞動(dòng)衛(wèi)生安全 本項(xiàng)目嚴(yán)格遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范中有關(guān)安全衛(wèi)生和勞動(dòng)保護(hù)的要 求和規(guī)定，確保工程建成后有安全的操作環(huán)境和良好的勞動(dòng)條件， 保護(hù)職工的安全和健康。 a、本項(xiàng)目在樓宇內(nèi)設(shè)置嚴(yán)禁吸煙和設(shè)有防火的標(biāo)志，同時(shí)要求 設(shè)安全通道標(biāo)志，對(duì)各種電器設(shè)備的金屬外殼、電纜保護(hù)網(wǎng)管均與 接地裝置連接，電源進(jìn)線處設(shè)過(guò)電壓保護(hù)，插座、供電設(shè)備設(shè)漏電 保護(hù)裝置，以保障設(shè)備的安全運(yùn)行和操作人員的安全。 b、對(duì)建筑物按防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，采用相應(yīng)的保護(hù)措施。對(duì)室內(nèi)的 金屬管道設(shè)置防雷感應(yīng)和靜電危害的接地保護(hù)措施。 c、建筑裝

35、飾材料選擇綠色環(huán)保型產(chǎn)品，工作場(chǎng)所設(shè)置通風(fēng)換氣 系統(tǒng)，以保證工作人員有良好的工作環(huán)境。 d、對(duì)員工定期進(jìn)行體檢，按時(shí)發(fā)放員工勞保用品。 第十章第十章 資源節(jié)約資源節(jié)約 落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境是基本國(guó)策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出、 低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、 環(huán)境友好型社會(huì)。本項(xiàng)目能耗主要來(lái)源于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目的節(jié)能降 耗工作主要著力于建筑節(jié)能、日常節(jié)水、節(jié)約用電等方面。 10.110.1 節(jié)能節(jié)能 嚴(yán)格執(zhí)行民用建筑節(jié)能管理規(guī)定中的相關(guān)規(guī)定，盡可能采 用新技術(shù)、新材料，堅(jiān)決貫徹國(guó)家節(jié)能降耗政策方針。 10.210.2 節(jié)水節(jié)水 水是基礎(chǔ)性的自然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源。本項(xiàng)

36、目在建設(shè)和運(yùn) 營(yíng)中，嚴(yán)格按照中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱以及陜西省政府 2004 年 4 月頒布實(shí)施的陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省行業(yè)用水定額 的通知的精神，根據(jù)渭南市行業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目應(yīng)采取有效的 節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。在日常管理和工作崗位中實(shí)行經(jīng)濟(jì) 目標(biāo)責(zé)任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 10.310.3 節(jié)電節(jié)電 (1)采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、 配光合理的燈具及綠化照明設(shè)施等。 (2)采用建設(shè)部推薦的中央空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品。 (3)采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。 (4)制定節(jié)電管理制度。 第十一章第十一章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 11.1 項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目管理模式 模式一：投資者自己經(jīng)營(yíng)、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系。 模式二：投資者自己管理經(jīng)營(yíng)，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來(lái)獲 得一些支持。 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理。 模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理飯店，但是通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，加 入一個(gè)更大的酒店品牌集團(tuán)。 模式五：委托管理特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作。 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理。 投資人可根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇項(xiàng)目管理模式。