五星級酒店可研報告

1、比日尼斯五星級商務(wù)酒店可行性研究報告比日尼斯五星級商務(wù)酒店可行性研究報告 目目 錄錄 第一章第一章 總總 論論.3 1.1項目名稱項目名稱.3 1.2項目概況項目概況.3 1.3可行性研究報告的編制依據(jù)可行性研究報告的編制依據(jù).3 1.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要經(jīng)濟技術(shù)指標.4 1.5結(jié)論結(jié)論.4 第二章第二章 項目項目建設(shè)背景及必要性項目項目建設(shè)背景及必要性.5 2.1 項目建設(shè)背景項目建設(shè)背景.5 2.2 項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)的必要性.5 第三章第三章 項目選址及周邊環(huán)境項目選址及周邊環(huán)境.7 3.1 項目選址及評價項目選址及評價.7 3.2 交通環(huán)境交通環(huán)境.7 第四章第四章 項目定位及

2、建設(shè)規(guī)模項目定位及建設(shè)規(guī)模.8 4.1 項目定位分析項目定位分析.8 4.2 項目建設(shè)規(guī)模項目建設(shè)規(guī)模.12 4.3 項目功能分類項目功能分類.12 第五章第五章 項目開發(fā)建設(shè)及實施計劃項目開發(fā)建設(shè)及實施計劃.13 5.1 項目主要經(jīng)濟指標項目主要經(jīng)濟指標.13 5.2 建設(shè)方式建設(shè)方式.13 5.3 項目開發(fā)實施進度項目開發(fā)實施進度.14 第六章第六章 投資估算及資金計劃投資估算及資金計劃.15 6.1 項目投資估算項目投資估算.15 第七章第七章 經(jīng)濟效益及社會效益分析經(jīng)濟效益及社會效益分析.17 7.17.1經(jīng)營收入預(yù)測經(jīng)營收入預(yù)測.17 7.2經(jīng)營管理成本預(yù)測經(jīng)營管理成本預(yù)測.20 7

3、.3社會效益分析社會效益分析.20 第八章第八章 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價.22 8.18.1 環(huán)境保護依據(jù)環(huán)境保護依據(jù).22 8.28.2 環(huán)境影響報告環(huán)境影響報告.22 8.38.3 環(huán)境評價環(huán)境評價.23 第九章第九章 項目管理及勞動衛(wèi)生安全項目管理及勞動衛(wèi)生安全.24 9.19.1 項目管理項目管理.24 9.29.2 勞動衛(wèi)生安全勞動衛(wèi)生安全.24 第十章第十章 資源節(jié)約資源節(jié)約.26 10.110.1 節(jié)能節(jié)能.26 10.210.2 節(jié)水節(jié)水.26 10.310.3 節(jié)電節(jié)電.26 第十一章第十一章 項目經(jīng)營方案項目經(jīng)營方案.27 11.1 項目管理模式項目管理模式.27 11.

4、211.2企業(yè)企業(yè) ciscis 品牌規(guī)劃品牌規(guī)劃.27 11.311.3 人員招募與培訓人員招募與培訓.27 11.411.4 組織架構(gòu)設(shè)置組織架構(gòu)設(shè)置.28 11.5 項目經(jīng)營策劃理念項目經(jīng)營策劃理念.28 11.611.6 完善的酒店設(shè)施與服務(wù)完善的酒店設(shè)施與服務(wù).29 11.7 五星級酒店標準室內(nèi)家私配備五星級酒店標準室內(nèi)家私配備.29 第十二章第十二章 研究總論研究總論.30 第一章第一章 總總 論論 1.1項目名稱項目名稱 項目名稱：渭南市渭富路比日尼斯酒店 項目地址：渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園區(qū)渭富路與工業(yè)大道十字西南片區(qū) 1.2項目概況項目概況 處于渭富路商業(yè)中心的中心地段，是渭富路商業(yè)

5、街規(guī)劃的核心 部分。其邊界為國德電器工業(yè)用地以東、渭富路以西、工業(yè)大道以 南、水廠用地以北，面積大約 3333 畝畝；地塊周邊將規(guī)劃有商務(wù)辦公、 大型住宅以及緊鄰的渭北產(chǎn)業(yè)園管委會。本地塊上無建筑物，不存 在拆遷等，建設(shè)難度低，地理位置優(yōu)越，它的落成將成為商業(yè)中心 標志性建筑，也將會提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體形象。 1.3可行性研究報告的編制依據(jù)可行性研究報告的編制依據(jù) （1） 渭南市城市總體規(guī)劃說明 （2） 渭北產(chǎn)業(yè)園總體開發(fā)規(guī)劃 （3） 建筑安裝預(yù)決算定額 （4） 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （第二 版） （5） 旅游、飲食服務(wù)企業(yè)財務(wù)制度 （6）酒店建設(shè)項目市場發(fā)展前景預(yù)測 （7）項目周邊實際調(diào)

6、查情況 （8）其它相關(guān)資料 1.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要經(jīng)濟技術(shù)指標 （1）本項目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標： 項 目指 標備 注 1：占地面積33 畝 2：總建筑面積約 10 萬平米（含 1.5 萬平米會展中心） 含地下人防及設(shè)備用 房 3：容積率 3.63 4：綠化率 35% 5：層數(shù) 15f 地下 1 層，地上 14 層 6：地下車位120 個每個車位占用建筑面 積 35 平米，地下室 除去設(shè)備用房等，其 他設(shè)計為車位。 （2）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 預(yù)計項目總投資：48025 萬元 預(yù)計建設(shè)期：2 年 1.5結(jié)論結(jié)論 渭富路商業(yè)街商務(wù)酒店即可填補渭南市沒有五星級酒店的市場 空白，引領(lǐng)和帶動了酒店行業(yè)

7、的發(fā)展，同時也展現(xiàn)了貴賓接待，會 展，商務(wù)，休閑，餐飲的綜合功能。投資回收期為 16 年，其經(jīng)濟 效益和社會效益十分顯著。 因此，本項目是可行的。 第二章第二章 項目項目項目建設(shè)背景及必要性項目建設(shè)背景及必要性 2.1 項目建設(shè)背景項目建設(shè)背景 隨著渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃和發(fā)展，賦予了渭富路商業(yè) 中心更高的要求。作為該商業(yè)中心未來標志性建筑，乃至渭南市酒 店行業(yè)的領(lǐng)頭羊，承載著城市旅游，休閑，會展的現(xiàn)代化高檔次消 費需要，已成為渭富路商業(yè)中心的重點項目。 2.2 項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)的必要性 （1）項目建設(shè)將促進本區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展 本項目建成后的營業(yè)收入將由住宿，娛樂，餐飲，會議及其

8、他 服務(wù)項目構(gòu)成，通過豐富多彩的服務(wù)讓賓客享受實實在在的高品位 的消費。上述服務(wù)項目均是高效經(jīng)濟的項目，均易獲得較好的經(jīng)濟 效益。同時，本項目的建設(shè)落成，可以拉動當?shù)睾芏嘈袠I(yè)的發(fā)展， 同時，可提供新的就業(yè)崗位，緩解就業(yè)矛盾，有利于社會和諧發(fā)展， 起到繁榮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟的作用，為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境， 促進區(qū)內(nèi)經(jīng)濟的快速崛起。 （2）本項目提高了渭富路商業(yè)街的整體性 作為渭富路商業(yè)街整體規(guī)劃方案，本項目是 cbd 中心核心部分， 也是整個產(chǎn)業(yè)園配套中不可缺少的重要組成部分。 （3）項目落成將帶動本地區(qū)酒店行業(yè)發(fā)展 本項目建議定位為五星級多功能商務(wù)酒店。他將引進更多先進 的管理經(jīng)驗以及營銷體

9、系，也必將在同行內(nèi)產(chǎn)生很大的影響。屆時 會有更多同行取經(jīng)借鑒，完善自身管理，營銷等體系，以帶動本地 區(qū)酒店行業(yè)更先進的發(fā)展。 第三章第三章 項目選址及周邊環(huán)境項目選址及周邊環(huán)境 3.1 項目選址及評價項目選址及評價 項目位于渭北產(chǎn)業(yè)園渭富路商業(yè)街第一板塊項目項目七，該位 置是商業(yè)街核心地段，其邊界為國德電器工業(yè)用地以東、渭富路以 西、工業(yè)區(qū)以南、公服（水廠）用地以北，周邊商業(yè)配套齊全，是 酒店投資的最佳位置。 圖圖 4 41 1 : : 商業(yè)中心土地利用示意圖商業(yè)中心土地利用示意圖 3.2 交通環(huán)境交通環(huán)境 酒店位置 本項目在渭富路十字與工業(yè)大道十字口西南側(cè)，交通位置突然， 交通便利，距離商業(yè)

10、中心，醫(yī)療，行政都十分便捷。 第四章第四章 項目定位及建設(shè)規(guī)模項目定位及建設(shè)規(guī)模 4.1 項目定位分析項目定位分析 （1）行業(yè)分析：本市現(xiàn)有各大酒店概況 酒店名稱酒店名稱 （星級）（星級） 類型類型房間類型房間類型會議室會議室配套配套特色特色餐飲設(shè)施餐飲設(shè)施 光明大酒店 商務(wù)標準間， 套房 148 間 大小共 7 個 ktv 棋牌 室健身房、 乒乓球， 美容美發(fā) 等休閑娛 樂場所 功能齊全， 環(huán)境幽雅 宴會廳、 大餐廳和 21 個風格 各異的餐 廳包廂 花園酒店 涉外標間，雙 套間，豪 華大套間 共 90 間 會議室 5 個 特色餐廳， 商務(wù)中心， 美容美發(fā)， 游泳池、 網(wǎng)球場、 健身房 環(huán)境

11、優(yōu)雅， 功能齊全 大小 11 個 裝飾考究、 各具特色 的餐廳 藍寶石酒店 旅游涉 外 各類客房 共 101 間 中小型會 議中心 4 個 商務(wù)中心， ktv，桑 拿健身中 心，酒吧， 交通便利，供應(yīng)粵菜、 川菜、陜 西地方小 吃及海鮮， 野味等。 祥龍賓館 涉外豪華套房， 豪華單人 房共 96 間 中小型會 議中心 3 個 卡拉 ok、 保齡球、 茶藝，花 卉、商務(wù) 中心、祥 龍旅行社 以誠信服 務(wù)為根， 以賓客為 本的服務(wù) 風范 粵、川、 陜、湘、 淮陽等精 美菜肴 郵電賓館 綜合各種檔次 客房共 70 間 大小共 4 個 餐廳, ktv，商 務(wù)中心 地段繁華，餐廳裝飾 豪華，寬 敞明亮，

12、 名廚主理， 格調(diào)別致 東府大酒店 綜合各種檔次 客房 70 余 間 大小型會 議中心 3 個 餐廳, ktv，商 務(wù)中心， 保健中心 環(huán)境優(yōu)雅, 設(shè)施一流, 神火賓館 商務(wù)豪華套房 3 套，標準 間 54 間 中、小會 議室 2 個 卡拉 ok 室、 棋牌室、 桑拿保健 中心 老字號， 有接待經(jīng) 驗 餐飲部擁 有不同檔 次豪華雅 間 15 個， 大廳可接 待 300 多 人同時就 餐 分析結(jié)論： 星級標準：星級標準：目前渭南市只有一家四星級酒店，其余多是三星級，二 星級酒店。因此在四星級，五星級酒店的競爭上基本不存在，給我 們未來的項目提供了足夠大空間。 酒店類型，會議室規(guī)模：酒店類型，會議

13、室規(guī)模：大部分酒店以涉外，商務(wù)為主，但是由于 酒店會議室整體配套設(shè)施較低，功能少，規(guī)模小，不足以承接大型， 多功能的會議，展覽等。這也為我們的投資項目提供了會議發(fā)展的 空間和展開差異化競爭的機會。 其他配套設(shè)施：其他配套設(shè)施：各酒店內(nèi)都有相關(guān)配套設(shè)施，但是配套設(shè)施檔次， 裝修風格，以及規(guī)模參差不齊，不能夠滿足顧客的多方面需求，不 能承載一個城市的對外接待形象展示功能。 餐飲：餐飲：餐飲部有規(guī)模的酒店為之甚少，不能承辦大型餐飲活動以及 滿足旅客對各地方不同餐飲口味的需求，尤其是基本沒有提供自助， 西餐類服務(wù)。 建筑風貌：建筑風貌：建筑風貌雖當時屬于較流行風格，但目前無論從建筑風 格，外觀都較落后

14、，并且酒店自身沒有主動進行外觀改造重新裝修， 適應(yīng)目前的發(fā)展。這樣使酒店經(jīng)營發(fā)展會受到一定得局限性。尤其 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，對外接待需求快速增長，酒店的建筑風貌對 涉外型商務(wù)酒店經(jīng)營影響會越來越明顯。 特色：特色：各酒店經(jīng)營特色不鮮明，不能夠達到讓顧客眼前一亮，永不 忘懷的效果。故本項目在投資建設(shè)時一定要考慮到差異化經(jīng)營，把 酒店的特色在顧客面前表現(xiàn)的淋漓盡致，留住每一位顧客，形成更 大的顧客群體，故而爭取到更大的市場份額。 （2）市場分析： 案例一：政府會議選址成難題 隨著渭南市每年政府“兩會”的召開，眾多參會者從各地縣匯集 到渭南，但是渭南市沒有一家酒店可以同時滿足“兩會”會議召開， 參

15、會者住宿的問題。參會者不得不這幾天分散在室內(nèi)各大酒店住宿， 每天清晨在集中到選定的會議中心開會，增加了會議組織難度，也 給參會人員帶來了極大的不便每年政府的會議很多，這也只是 其中的一個縮影，然而渭南市卻沒有一家酒店可以承接政府的大中 型會議，也只是一個縮影。每年在渭南有大大小小的經(jīng)銷商會議， 企業(yè)商務(wù)會議，這么大的市場空間，卻很難有酒店去承接。這也為 本項目的市場發(fā)展提供了很大的空間。 案例二：外地旅游觀光客 渭南市周邊旅游景點眾多，馳名中外。隨著渭南市大力發(fā)展旅 游業(yè)，渭南市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店業(yè)的發(fā) 展。但是很多中高端游客來到渭南，卻很少有酒店可以滿足這類游 客的多方

16、面需求。 案例三：外地客商 渭南市蒲城有國家級小型飛機制造基地，主要民用。國內(nèi)眾多 富商會來參觀選擇購買。這些富商對生活品質(zhì)要求極高，而住宿， 休閑，娛樂也是必須的消費配套。然而本地酒店目前的檔次以及相 關(guān)配套遠遠不能滿足這類客商的需求，也使本市流失了更多消費顧 客。 案例四：外地投資商 隨著渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和政策優(yōu)惠，很多外地投資商會 來到渭南市及周邊進行項目考察。他們考察的范圍不光是項目本身， 還有軟環(huán)境，以及未來有可能舉辦展會，商務(wù)談判，會議的選址問 題。本市高檔次酒店幾乎沒有，作為渭南市開發(fā)的整體配套設(shè)施， 它的投資開發(fā)勢在必行。 由此看出，目前市場上的酒店無論星級檔次，還是配套

17、設(shè)施方 面都不能夠滿足現(xiàn)代化旅游，商務(wù)會議，會展，政府接待等多方面 高層次需要，這也同事為本項目的開發(fā)提供了可發(fā)展的思路。 （3）本項目定位為:五星級商務(wù)酒店 （4）功能定位:以住宿為主，商務(wù)會議，會展為核心業(yè)務(wù)的多功能 商務(wù)酒店。 （5）形象定位：渭北商業(yè)園渭富路商業(yè)街標志性建筑。建筑風格與 商業(yè)街整體風格協(xié)調(diào)，統(tǒng)一，突出大方，高檔次的建筑特征。 圖圖 4-1 五星級商務(wù)酒店效果圖五星級商務(wù)酒店效果圖 4.2 項目建設(shè)規(guī)模項目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項目定位及功能劃分，該項目預(yù)計建筑面積：10 萬平米， 包含單獨 1.5 萬平米的會展中心。 （地上 78461.54 平米，地下 6538.46 平米）

18、 4.3 項目功能分類項目功能分類 本項目總建筑面積約 85000 平方米，其中： 客房部分客房部分：42500 平方米，占總建筑面積的 50%，客房設(shè)置包括 單人間，豪華單人間，標準間，豪華標準間，標準套房，豪華套房 等。 公用設(shè)施部分：公用設(shè)施部分：36040 平方米，占總建筑面積的 42.4%，包括大 堂、走廊、機電設(shè)備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消 防樓梯和商務(wù)中心、會議室、餐廳、便利店、室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場， 康體中心、健身房，棋牌室等。 地下室部分：地下室部分：6538.46 平方米，占總建筑面積的 7.6%，包括： 停車場、倉庫等。 第五章第五章 項目開發(fā)建設(shè)及實施計劃項

19、目開發(fā)建設(shè)及實施計劃 5.1 項目主要經(jīng)濟指標項目主要經(jīng)濟指標 項 目指 標備 注 1：占地面積33 畝 2：總建筑面積約 10 萬平米（含 1.5 萬平米會展中心） 含地下人防及設(shè)備用 房 3：容積率 3.63 4：綠化率 35% 5：層數(shù) 12f 地下 1 層，地上 11 層 6：地下車位120 個每個車位占用建筑面 積 35 平米，地下室 除去設(shè)備用房等，其 他設(shè)計為車位。 5.2 建設(shè)方式建設(shè)方式 擬采取面向省內(nèi)外具有承擔該項目工程能力的建筑商，以公開 招標的方式進行招標。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且 業(yè)績突出，信譽與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔該項目的工程建設(shè)。 切實貫徹“百年

20、大計，質(zhì)量第一”的方針，落實國家質(zhì)量振興綱 要和建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 ，促進建筑施工企業(yè)加強質(zhì)量管理， 使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績卓著。 此項目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向國內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實施 公開招標，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施工程全過 程的監(jiān)督，以保證科學有效，合理公正的控制項目建設(shè)工期，成本， 質(zhì)量。 5.3 項目開發(fā)實施進度項目開發(fā)實施進度 項目建設(shè)期為 2 年。充分考慮到項目土地征用，項目建設(shè)等實施 實際情況和項目抗風險能力，爭取項目社會效益放大，保證項目順 利按計劃快遞完成整個項目開發(fā)運作。 具體工程進度如下圖所示,工程年限為 2 年，以 2009 年 3 月份為

21、例 第六章第六章 投資估算及資金計劃投資估算及資金計劃 6.1 項目投資估算項目投資估算 總投資估算及構(gòu)成=土地費用+前期費用+基礎(chǔ)設(shè)施費+建筑安 裝工程費+公共配套費+管理費+銷售及推廣費+財務(wù)費+不可預(yù)見費 本項目總投資估算為 48025 萬元，詳見項目投資估算表。 項目投資估算表項目投資估算表 序號序號項目項目單價單價數(shù)量數(shù)量小計（萬元）小計（萬元）取費標準及備注取費標準及備注 1 1 土地費用土地費用萬元萬元 33 畝畝 以政府實際地價 為準 1.1 出讓金 萬元萬元 畝畝 1.2 契稅 元元 2 2 前期費用前期費用 2600.862600.86 2.1 城建費用 2285.76 2

22、.1.1 市政公用設(shè)施 配套費 150 元元 1000001500 陜價行發(fā) 90 號 2.1.2 質(zhì)量監(jiān)督費 0.10%19200 萬萬 元元 19.2 陜價費調(diào)發(fā) 2001113 號， 基數(shù)為建安費 2.1.3 老保統(tǒng)籌費 3.55%19200 萬萬 元元 681.6 陜政發(fā)1995 389 號，基數(shù)為 建安費 2.1.4 定額編制管理 費 0.13%19200 萬萬 元元 24.96 陜價費調(diào)發(fā) 2001113 號， 基數(shù)為建安費 2.1.5 新型墻體材料 專項費 6 元元 10000060 陜政發(fā)199860 號 2.2 前期工程費工 程 315.1 2.2.1 規(guī)劃設(shè)計費 25 元元

23、 100000250 25 元/平方米 2.2.2 地質(zhì)勘探測繪 費 0.15%19200 萬萬 元元 32.55 建安費用 0.15% 2.2.3 可行性研究費 0.15%19200 萬萬 32.55 建安費用 0.15% 元元 3 3 基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費 250250 3.1 供水、電、氣 管道及道路等 工程 25 元元 100000250 紅線范圍內(nèi)供水、 供電、供氣、道 路、綠化、排污、 排洪、電訊、環(huán) 衛(wèi)等 4 4 建筑安裝工程建筑安裝工程 費費 1920019200 包括土建工程、 簡單裝飾工程、 水電安裝、弱電、 設(shè)備、配電箱等 內(nèi)容 4.1 土建費用 1600 元元 1000

24、00 16000 1600*規(guī)劃建筑 面積 4.2 安裝費用 320 元元 100000 3200 320*規(guī)劃建筑面 積 5 5 公共配套費及公共配套費及 綠化綠化 14.214.2 5.1 綠化及小品 200 元元 710 14.2 按 35%的綠化率 計算，標準按 200 元/m2 6 6 管理費管理費 2.00%19200 萬萬 元元 384384 取 1-5 項之和的 2%(含監(jiān)理費） 7 7 不可預(yù)見費不可預(yù)見費 3.00%19200 萬萬 元元 576576 取 3-6 項之和的 3% 8 8 裝修費用裝修費用25002500 元元/ /平米平米 1000002500025000

25、 合計合計 4802548025 總投資分攤到總 建筑面積單方成 本為 4802.5 元/ 平米 第七章第七章 經(jīng)濟效益及社會效益分析經(jīng)濟效益及社會效益分析 7.17.1 經(jīng)營收入預(yù)測經(jīng)營收入預(yù)測 本項目為渭南市第一家五星級商務(wù)酒店，并且建設(shè)在渭北產(chǎn)業(yè) 園渭富路商業(yè)街。收入主要以住宿，餐飲，休閑，娛樂，會議，大 中型會展為主。若酒店采用主要收入部分自營，其他部分分包形式 經(jīng)營管理。 根據(jù)目前渭南市酒店基本收入情況進行預(yù)算： （1）住宿：380 元/天*180*365*50%=1248.3 萬元 （2）餐飲 中餐廳：中餐廳： 項目項目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù) 面積 2000 m2 大廳250 位 包房10-20

26、 間 年收入547.5 萬元 月收入56.625 萬元 日收入1.52 萬元 日人流150-200 人（包括午、晚餐） 平均消費100 元/人 宴會廳：宴會廳： 項目項目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù) 面積 1000 m2 宴會廳 1000 m2 功能廳 600 m2 廚房 400 m2 年收入57 萬元 月收入4.75 萬元 日收入0.1586 萬元 宴會廳出租 每周 1 天 每天租金收入為 6000-8000 元 宴會用餐每周 1 次，每次 5 席，1000 元/席 西餐廳西餐廳 項目項目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù) 面積 1000 m2 年收入318.7 萬元 月收入26.6 萬元 日收入0.89 萬元 日人流50 人/日 平均

27、消費178 元/人 （3）餐飲、娛樂、康體營業(yè)預(yù)算依據(jù) 康體中心康體中心 面積面積 6000m2 項目項目年收入（萬元）年收入（萬元）月收入（萬元）月收入（萬元）日收入（元）日收入（元） 會員消費 144124000 spa273227604 按摩 350299733 足浴 766.32100 美發(fā) 7.36000200 會員消費 38432 日人流250 人/日 娛樂中心娛樂中心 項目項目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù) 面積 3000 m2 包房50 間 大廳200 位 演藝吧100 位 年收入 912 萬元 月收入76 萬元 日收入2.5 萬元 日人流450 人/日 平均消費80 元/人 （4）會展服務(wù)：180

28、 萬元/年 （5）會議：120 萬元/年 （6）會員費：100 萬元/年 （7）其他收入：80 萬元/年 上述預(yù)測總計：4797.8 萬元/年 7.2 經(jīng)營管理成本預(yù)測經(jīng)營管理成本預(yù)測 根據(jù)客房收入與餐飲，娛樂項目的平均毛利率計算： 經(jīng)營成本=4797.8*40%=1919.12 萬元 7.3 社會效益分析社會效益分析 （1）帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等 行業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大，是促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn) 業(yè)。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前房地產(chǎn)發(fā)展帶動其他行業(yè)發(fā)展對我國 gdp 增長的間接貢獻率達到 1.4 個百分點。本項目的開發(fā)將直接帶 動周邊地區(qū)

29、的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，增 加地方財政收入。 （2）創(chuàng)造就業(yè)機會 本項目經(jīng)營管理采用委托物業(yè)公司管理，可增加十多個物業(yè)管 理崗位。在商業(yè)部分加大招商力度，可吸納更多的人員就業(yè)。在陜 西就業(yè) （3）優(yōu)化渭北產(chǎn)業(yè)園投資環(huán)境 目前渭北產(chǎn)業(yè)園正處于發(fā)展階段，各大企業(yè)紛紛入駐，對于商 務(wù)，會議等日?；顒尤找骖l繁，本項目更加為企業(yè)提供了商務(wù)便利， 優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)園投資環(huán)境。 （4）進一步促進渭富路商業(yè)街配套完善 一個完善的商業(yè)街，他的各項功能是不可或缺的，作為商業(yè)街 的標志性建筑，五星級商務(wù)酒店，在功能上功能配套上起到至關(guān)重 要的作用，使渭富路商業(yè)街配套更加完善。 第八章第八章 環(huán)境影響

30、評價環(huán)境影響評價 8.18.1 環(huán)境保護依據(jù)環(huán)境保護依據(jù) 依據(jù)規(guī)范：建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例（國務(wù)院令 253 號） 、 建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收管理辦法等。 8.28.2 環(huán)境影響報告環(huán)境影響報告 (1)項目建設(shè)地周邊環(huán)境狀況 本項目地址位于渭富路商業(yè)街中心地帶，西邊有已投入使用的 工業(yè)區(qū)和行政區(qū)，辦公居多。在施工階段會對周邊辦公做成影響， 比如：交通、噪音、粉塵、建筑垃圾、高空作業(yè)等；以及在建設(shè)后 期對周邊環(huán)境的影響，比如：廢水、廢棄、固體垃圾等；環(huán)境保護 任務(wù)嚴峻，需嚴格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)依據(jù) (2)建設(shè)項目對周圍環(huán)境的影響及采取的相應(yīng)措施 在項目建設(shè)周期內(nèi)，我們認真貫徹國家及省市區(qū)有關(guān)節(jié)能減

31、排 的文件精神，做到周密計劃、充分論證、嚴格管理、注重落實。 在項目準備前期，我們通過公開招標，選用具備專項資質(zhì)、企 業(yè)信譽好、管理能力強的企業(yè)，進行拆遷，做到現(xiàn)場清潔；不污染 周圍街道和居民環(huán)境衛(wèi)生，杜絕灰塵、噪音等污染。 在項目設(shè)計階段，委托專業(yè)設(shè)計院，從節(jié)能減排的角度在設(shè)計 過程中，選用節(jié)能設(shè)備、環(huán)保材料，整體建筑要求冬季保溫性好、 夏季隔熱性好，保證投入使用過程中，降低能耗，節(jié)約資源。 在施工階段，我們按照相關(guān)要求，在施工管理過程中，優(yōu)化施 工組織設(shè)計，降低能耗、減少施工污水、噪音、粉塵的污染排放， 按照安全文明工地要求，嚴格管理。 在項目建成運營過程中嚴格按以下措施嚴格控制各類污染：

32、 a、廢水 本項目建成后的廢水主要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后 排入城市污水管網(wǎng)。 b、廢氣 本項目用氣為天然氣，天然氣是一種潔凈的燃料，基本無污染物 排放，尾氣經(jīng)煙囪排入大氣，不造成對環(huán)境的污染。 c、固體垃圾 固體垃圾主要來源于樓宇辦公、生活垃圾。辦公及生活產(chǎn)生的固 體垃圾、廢棄物經(jīng)專人收集后，送往垃圾站分類堆放，定期清運處 理。 d、綠化措施 綠化既可以美化環(huán)境，又可以起到隔音防塵、調(diào)節(jié)溫度、吸收 co2 等多種作用。本項目在與之相鄰的建筑間進行綠化，在道路兩 側(cè)種植行道樹及綠化隔離帶，以營造舒適優(yōu)美的環(huán)境。 8.38.3 環(huán)境評價環(huán)境評價 鑒于本項目所處環(huán)境，其開發(fā)建設(shè)過程中，環(huán)

33、境保護壓力比較大， 所以要嚴格執(zhí)行相關(guān)環(huán)?？刂乒芾硪?guī)范及上述相關(guān)保護措施，力爭 環(huán)境評價達標，為區(qū)域綜合發(fā)展規(guī)劃樹立良好形象。 第九章第九章 項目管理及勞動衛(wèi)生安全項目管理及勞動衛(wèi)生安全 9.19.1 項目管理項目管理 本項目建設(shè)管理由中標的建設(shè)公司開發(fā)建設(shè)，項目管理由工程 項目管理理論和經(jīng)驗豐富的項目管理公司，實行項目管理服務(wù)。從 選址地塊建筑物拆除、場地“三通一平” 、項目報建、工程勘察設(shè)計 監(jiān)理、工程招標、造價咨詢、工程監(jiān)理以及項目建設(shè)過程管理和后 評價做全面的管理服務(wù)，保證該項目的順利實施。 嚴格按照中華人民共和國合同法 、 中華人民共和國建筑法 、 中華人民共和國工程招投標法等法律法

34、規(guī)，省市區(qū)的地方性法 規(guī)文件辦事，在項目建設(shè)過程中，杜絕腐敗事件的發(fā)生。 9.29.2 勞動衛(wèi)生安全勞動衛(wèi)生安全 本項目嚴格遵循國家標準、規(guī)范中有關(guān)安全衛(wèi)生和勞動保護的要 求和規(guī)定，確保工程建成后有安全的操作環(huán)境和良好的勞動條件， 保護職工的安全和健康。 a、本項目在樓宇內(nèi)設(shè)置嚴禁吸煙和設(shè)有防火的標志，同時要求 設(shè)安全通道標志，對各種電器設(shè)備的金屬外殼、電纜保護網(wǎng)管均與 接地裝置連接，電源進線處設(shè)過電壓保護，插座、供電設(shè)備設(shè)漏電 保護裝置，以保障設(shè)備的安全運行和操作人員的安全。 b、對建筑物按防雷設(shè)計規(guī)范，采用相應(yīng)的保護措施。對室內(nèi)的 金屬管道設(shè)置防雷感應(yīng)和靜電危害的接地保護措施。 c、建筑裝

35、飾材料選擇綠色環(huán)保型產(chǎn)品，工作場所設(shè)置通風換氣 系統(tǒng)，以保證工作人員有良好的工作環(huán)境。 d、對員工定期進行體檢，按時發(fā)放員工勞保用品。 第十章第十章 資源節(jié)約資源節(jié)約 落實節(jié)約資源和保護環(huán)境是基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出、 低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟體系和資源節(jié)約型、 環(huán)境友好型社會。本項目能耗主要來源于商業(yè)運營。項目的節(jié)能降 耗工作主要著力于建筑節(jié)能、日常節(jié)水、節(jié)約用電等方面。 10.110.1 節(jié)能節(jié)能 嚴格執(zhí)行民用建筑節(jié)能管理規(guī)定中的相關(guān)規(guī)定，盡可能采 用新技術(shù)、新材料，堅決貫徹國家節(jié)能降耗政策方針。 10.210.2 節(jié)水節(jié)水 水是基礎(chǔ)性的自然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源。本項

36、目在建設(shè)和運 營中，嚴格按照中國節(jié)水技術(shù)政策大綱以及陜西省政府 2004 年 4 月頒布實施的陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省行業(yè)用水定額 的通知的精神，根據(jù)渭南市行業(yè)用水標準，本項目應(yīng)采取有效的 節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。在日常管理和工作崗位中實行經(jīng)濟 目標責任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 10.310.3 節(jié)電節(jié)電 (1)采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、 配光合理的燈具及綠化照明設(shè)施等。 (2)采用建設(shè)部推薦的中央空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品。 (3)采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。 (4)制定節(jié)電管理制度。 第十一章第十一章 項目經(jīng)營方案項目經(jīng)營方案 11.1 項目管理模式項目管理模式 模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系。 模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團體來獲 得一些支持。 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理。 模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加 入一個更大的酒店品牌集團。 模式五：委托管理特許經(jīng)營的雙重運作。 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理。 投資人可根據(jù)自身實際情況，選擇項目管理模式。