資產評估師考試－《建筑工程》章節(jié)學習講義01章CPV

1、 17 / 18 講義 mp3 完整qq271674469 第一章概述第一節(jié)建設工程及其建設程序一、建設工程項目及其組成（掌握）（一）建設工程項目的概念建設工程項目是指為完成依法立項的新建、改建、擴建的各類工程而進行的、有起止日期的、達到規(guī)定要求的一組相互關聯的受控活動組成的特定過程，包括策劃、勘察、設計、采購、施工、試運行、竣工驗收和考核評價等過程。（二）建設工程項目的組成（重要）1.單項工程（1）單項工程是指在一個建設項目中，具有獨立的設計文件，竣工后可以獨立發(fā)揮設計所規(guī)定的生產能力或效益的工程。比如：學校的辦公樓、圖書館（2）是建設項目的組成部分。2.單位工程（1）單位工程是指具有獨立的

2、設計文件，可以獨立地組織施工的工程，但是竣工后通常不能獨立形成生產能力和發(fā)揮使用效力。是單項工程的組成部分；（2）進行工程成本核算的對象。3.分部工程（1）分部工程是指在單位工程中，將其按照工程部位、設備種類和型號、使用材料等不同，進行劃分所得到的工程組成部分。4.分項工程（1）分項工程是指在分部工程中，將其按照施工方法、材料、構造、規(guī)格等不同，進一步分解得到的工程的最基本構成要素。（2）計算工、料、機械消耗的基本單元。分部工程子分部工程分項工程地基有（無）支護土方、地基處理土方開挖、回填基礎混凝土基礎、砌體基礎磚砌基礎主體結構混凝土結構、砌體、鋼筋混凝土鋼筋、模板、混凝土工程裝飾裝修地面、門

3、窗、吊頂、幕墻、裱糊與軟包等水泥砂漿地面、塑鋼門窗、玻璃幕墻給排水、采暖、電氣等工程水龍頭、日光燈智能建筑工程通信網絡、辦公自動化、監(jiān)控、安全、火災及消防等二、建設工程項目分類（了解）（一）按建設性質劃分注意：1.新建項目有兩種：（1）真正的“從無到有”的新建；（2）新增加的固定資產價值超過原來的三倍。2.遷建項目不包括留在原址的部分。3.在恢復的同時進行擴建的，應視為擴建項目。（二）按用途劃分（三）按行業(yè)性質和特點劃分（四）按建設規(guī)模劃分1.更新改造項目按照投資額分為限額以上項目和限額以下項目兩類。2.能源、交通、原材料工業(yè)項目5000萬元以上，其他項目3000萬元以上為大中型項目（或限額以

4、上）項目，否則為小型（或限額以下）項目。三、工程項目建設程序（掌握）（一）策劃決策階段1.項目建議書項目建議書被批準了，不等于項目被批準，只是可以進行下面的可行性研究。2.可行性研究分兩個階段進行（1）初步可研：篩選方案，確定是否進行詳細可研；（2）詳細可研：重點財務效益、經濟效益的分析和評價；成果可行性研究報告內容。3.項目建議書和可行性研究報告審批（1）政府投資項目的審批采用直接投資和資本金注入方式的，政府投資主管部門需要從投資決策角度審批項目建議書和可行性研究報告。（2）菲政府投資項目的審批不再審批！重大項目和限制類項目從維護社會公共利益角度實行核準制，其他項目無論規(guī)模大小，均實行備案制

5、。（二）勘察設計階段1.勘察階段勘察報告主要包括：擬建場地的工程地質條件、擬建場地的水文地質條件、場地、地基的建筑抗震設計條件、地基基礎方案分析評價及相關建議、地下室開挖和支護方案評價及相關建議、降水對周圍環(huán)境的影響、樁基工程設計與施工建議、其他合理化建議等內容。2.設計階段（1）初步設計提出的總概算超過可行性研究報告投資估算的10%以上或其他主要指標需要變動時，重新報批。（2）施工圖的審查建設單位報送施工圖審查機構審查。施工圖審查機構按照有關法律、法規(guī)，對施工圖涉及公共利益、公眾安全和工程建設強制性標準的內容進行審查。審查的主要內容：是否符合工程建設強制性標準；地基基礎、主體結構的安全性；有

6、關人員簽字、蓋章；其他法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。（三）建設準備階段開工前的準備主要內容：落實征地、拆遷和平整場地，完成施工用水、電、通訊、道路等接通工作，組織選擇監(jiān)理、施工單位及材料、設備供應商，辦理施工許可證、質量監(jiān)督注冊等手續(xù)。建設單位申請開工。（四）施工階段取得施工許可證方可開工。項目新開工時間，按設計文件中規(guī)定的任何一項永久性工程第一次正式破土開槽時間而定，不需開槽的以正式打樁作為開工時間，鐵路、公路、水庫等以開始進行土石方工程作為正式開工時間。（五）生產準備階段包括：招收、培訓生產人員；組織有關人員參加設備安裝、調試、工程驗收；落實原材料供應；組建生產管理機構，健全生產規(guī)章制度等。（六

7、）竣工驗收階段分初步驗收和竣工驗收；驗收合格后，建設單位編制竣工決算。（七）考核評價階段三個方面評價：影響評價、經濟效益評價、過程評價；采用對比法。 第二節(jié)建設工程分類 一、房屋建筑工程分類（熟悉）（一）按使用功能分類（二）按房屋建筑高度分類（三）按房屋承重結構所使用的材料分類（四）按承重結構形式分類1.墻承重結構（磚混）水平樓板、梁、屋架；豎向-磚石墻；豎向墻承重！多用于低層、多層住宅。2.排架結構屋架（梁）和柱組成。特點是排架內承載力和剛度都大。多用于單層工業(yè)廠房。3.框架結構梁、板、柱組成。墻體不承重，房間劃分比較靈活。適用于要求大房間的教學樓、辦公樓等多、高層建筑。4.剪力墻結構鋼筋混

8、凝土墻體組成。墻既承受垂直力，又承受水平力。抗側移剛度大，良好的抗震性能，適用于高層住宅。因為它是墻承重，墻的限制使房間比較小。5.框架剪力墻結構多用于高層建筑和工業(yè)廠房。具有框架和剪力墻共同的優(yōu)點。6.筒體結構具有較高的抗側移剛度。用于超高層建筑。7.大跨度空間結構網架、懸索、殼體結構。多應用于大型體育場館建筑。注意：抗側移剛度：筒體剪力墻框架?？箓纫圃酱螅拐鹦栽胶?。小結：7種結構形式的定義、特點、適用。與第三、五章內容對應。二、其他土木工程分類（了解）（一）橋梁1.按使用功能劃分2.按規(guī)模劃分3.按外形和結構類型劃分（1）梁式橋由上部結構和下部結構組成，上部承重結構為梁，下部支承結構為橋

9、墩、橋臺。根據梁的結構形式的不同，又分為簡支梁、連續(xù)梁和懸臂梁。（2）拱式橋其特點是在豎向荷載作用下，除產生豎向反力外，在拱兩端還產生水平推力。（3）剛架橋橋梁的梁與墩臺連成一個剛體，整體受力。分為門式剛架橋和斜腿剛架橋。（4）斜拉橋通過高強度的斜拉纜索，把橋面梁體的荷載傳遞給索塔，索塔是承重的核心。4.按組成的材料劃分（二）隧道1.按規(guī)模劃分2.按隧道埋深劃分3.按穿越山體部位劃分4.按洞內可行駛車輛劃分（三）道路1.按等級劃分2.按使用材料劃分（四）鐵路1.按結構分2.按在路網上的作用和運量分3.按線路所處地形位置劃分4.按線路使用功能劃分第三節(jié)建設工程相關法律法規(guī)一、工程建設法律法規(guī)體系

10、（了解）（一）建設法規(guī)體系 法律形式制定機關效力法律全國人大及其常委會僅次于憲法行政法規(guī)國務院低于憲法和法律地方性法規(guī)省、自治區(qū)、直轄市及省、自治區(qū)人民政府所在地的市和經國務院批準的較大的市的人民代表大會及其常委會只在本轄區(qū)內有效、效力低于法律和行政法規(guī)行政規(guī)章部門規(guī)章國務院各部、委低于法律和行政法規(guī)地方政府規(guī)章省、自治區(qū)、直轄市及省、自治區(qū)人民政府所在地的市和經國務院批準的較大的市人民政府低于法律和行政法規(guī)，低于同級或上級地方性法規(guī)參見教材p17。（二）工程建設法律法規(guī)的實施1.建設行政執(zhí)法指建設行政主管部門和被授權或被委托的單位，依法對各項建設活動和建設行為進行檢查監(jiān)督，并對違法行為執(zhí)行行

11、政處罰的行為。2.建設行政調解、復議和專門機關司法建設行政主管部門可進行行政調解和行政復議。國家專門司法機關，主要指人民法院可依照訴訟程序對建設活動中的爭議與違法建設行為作出審理判決。3.建設法律法規(guī)的遵守指從事建設活動的所有單位與個人。必須按照建設法律、法規(guī)等規(guī)范的要求，實施建設行為，不得違反。二、工程建設相關法律法規(guī)的主要內容（熟悉）（一）建筑法1.建筑許可（1）施工許可建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。 施工許可證的申領條件：已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經取得規(guī)劃許可證；需要拆遷的，拆

12、遷進度符合施工要求；已經確定建筑施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料；有保證工程質量和安全的具體措施；按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；建設資金已經落實；建設工期不足l年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過l年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 施工許可證的有效期限建設單位應當在領取施工許可證后的3個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關申請延期，延期以2次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或超過延期時限的，施工許可證自行廢止。 中止施工和恢復施工在建的建筑工程因故中止施工，建設單位應當在中止施工之日起

13、1個月內，向發(fā)證機關報告，并按照規(guī)定做好建設工程的維護管理工作。建設工程恢復施工時，應當向發(fā)證機關報告。中止施工滿1年的工程恢復施工前，建設單位應當報發(fā)證機關核驗施工許可證。施工許可證3個月內開工可以延期兩次停工滿1年，重新核驗開工報告6個月內開工不予延期停工的，要報告（2）從業(yè)資格 單位資質從業(yè)人員資質取得相應的執(zhí)業(yè)資格證書并注冊后，在執(zhí)業(yè)資格證書許可的范圍內從事建筑活動。2.建筑工程承包與發(fā)包（1）發(fā)包 發(fā)包方式 禁止行為提倡總承包，禁止發(fā)包單位將建設工程肢解發(fā)包；發(fā)包單位不得指定承包單位的采購（2）承包 承包資質 禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質等級許可的業(yè)務范圍； 禁止以任何形式用其他建

14、筑施工企業(yè)的名義承攬工程； 禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或個人使用本企業(yè)的資質證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。 聯合承包資質確定就低不就高法律責任連帶責任連帶責任具有如下特點： 連帶債務人的每一方都負有清償全部債務的義務； 債權人可以向其中任何一個或者多個債務人請求履行任何比例債務，債務人不得以債務人之間對債務分擔比例有約定而拒絕履行； 連帶債務人一人或多人履行了全部債務后，其他債務人對債權人的債務即行解除； 履行債務超過其應承擔份額的債務人，有權向其他債務人追償。（3）工程分包建筑工程主體結構的施工必須由總承包單位自行完成。法律責任： 總包單位按照總承包合同的約定對建設單位

15、負責 分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負責 總包單位和分包單位就分包工程對建設單位承擔連帶責任3.建筑工程監(jiān)理（1）建筑工程監(jiān)理范圍下列工程必須實行監(jiān)理： 國家重點建設工程。 大中型公用事業(yè)工程。指項目總投資額在3000萬元以上的下列工程項目：供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目；科技、教育、文化等項目；體育、旅游、商業(yè)等項目；衛(wèi)生、社會福利等項目；其他公用事業(yè)項目。 成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程。建筑面積在5萬平方米以上的住宅建設工程必須實行監(jiān)理。 利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程。 國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。指學校、影劇院、體育場館項目及項目總投資額在3000萬元以上

16、關系社會公共利益、公眾安全的基礎設施項目，如：煤炭、石油、化工、天然氣、電力、新能源等項目；鐵路、公路、管道、水運、民航以及其他交通運輸業(yè)等項目；郵政、電信樞紐、通信、信息網絡等項目；防洪、灌溉、排澇、發(fā)電、引（供）水、灘涂治理、水資源保護、水土保持等水利建設項目；道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場等城市基礎設施項目；生態(tài)環(huán)境保護項目；其他基礎設施項目。（2）建筑工程監(jiān)理的有關規(guī)定 工程監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程的承包單位以及建筑材料、建筑構配件和設備供應單位不得有隸屬關系或者其他利害關系。 工程監(jiān)理單位不得轉讓工程監(jiān)理業(yè)務。 工程監(jiān)理單位應當在其資質等級許可

17、的監(jiān)理范圍內，承擔工程監(jiān)理業(yè)務。 建筑工程監(jiān)理依據：法律、行政法規(guī)及有關的技術標準、設計文件和建筑工程承包合同。 工程監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準和合同約定的，有權要求建筑施工企業(yè)改正。 工程監(jiān)理人員發(fā)現工程設計不符合建設工程質量標準或者合同約定的質量要求的，應當報告建設單位要求設計單位改正。（3）監(jiān)理內容施工質量、建設工期、建設資金。4.建筑安全生產管理（1）施工現場的安全由建筑施工企業(yè)負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現場的安全生產管理。（2）涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程，建設單位應當在施工前委托原設計單

18、位或者具有相應資質條件的設計單位提出設計方案；沒有設計方案的，不得施工。5.建筑工程質量管理（1）勘察、設計、施工企業(yè)：對各自負責的質量負責；（2）竣工驗收后：建筑工程實行質量保修制度。（二）城市房地產開發(fā)經營管理條例城市房地產開發(fā)經營管理條例中的房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。1.房地產開發(fā)建設（1）房地產開發(fā)用地以出讓或劃撥方式取得?？h級以上規(guī)劃行政主管部門和房地產開發(fā)主管部門提出出讓或劃撥的依據。（2）房地產開發(fā)項目的建設資本金制度：資本金占項目總投資的比例不得低于35%；（3）竣工驗收

19、向項目所在地縣級以上房地產開發(fā)主管部門提出驗收申請。綜合驗收： 城市規(guī)劃設計條件的落實情況； 城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況； 單項工程的工程質量驗收情況： 拆遷安置方案的落實情況； 物業(yè)管理的落實情況。2.房地產經營（1）商品房的預售 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。（2）商品房銷售房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證

20、書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。預售房購買人自商品房交付使用之日起、現房購買人自銷售合同簽訂之日起90天內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。（三）建設工程質量管理條例1.建設單位的質量責任和義務（1）依法對工程進行發(fā)包的責任（2）依法對材料設備招標的責任（3）提供原始資料的責任（4）不得干預投標人的責任（5）送審施工圖的責任（6）依法委托監(jiān)理的責任（7）確保提供的物資符合要求的責任（8）不得擅自改變主體和承重結構進行裝修的責任（9）依法組織竣工驗收的責任（1

21、0）移交建設項目檔案的責任 2.勘察、設計單位的質量責任和義務（1）依法承攬工程的責任 （2）執(zhí)行強制性標準的責任（3）除有特殊要求的建筑材料、專用設備、工藝生產線等外，設計單位不得指定生產廠、供應商。（4）設計單位應當就審查合格的施工圖設計文件向施工單位作出詳細說明，并參與建設工程質量事故分析，對因設計造成的質量事故，提出相應的技術處理方案。3.施工單位的質量責任和義務（1）依法承攬工程的責任（2）建立質量保證體系的責任（3）分包單位保證工程質量的責任（4）按圖施工的責任（5）對建筑材料、構配件和設備進行檢驗的責任（6）對施工質量進行檢驗的責任（7）見證取樣的責任（8）返修保修的責任4.工程

22、監(jiān)理單位的質量責任和義務（1）依法承攬業(yè)務的責任 （2）獨立監(jiān)理的責任（3）依法監(jiān)理的責任（4）確認質量和應付工程款的責任 未經監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序的施工。 未經總監(jiān)理工程師簽字，建設單位不撥付工程款，不進行竣工驗收。5.建設工程質量保修建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。（1）保修期限自竣工驗收合格之日起計算。 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工

23、程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期； 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 （2）保修責任建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。（四）國有土地上房屋征收與補償條例（新變化）1.房屋征收（1）征收的情形 國防和外交的需要； 由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要； 由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； 由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要； 由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關

24、規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。（2）征收要求 符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。 擬定并公布征收補償方案。 征求意見期限不得少于30日；召開聽證會。 進行社會穩(wěn)定風險評估。 經政府常務會議討論決定。 落實征收補償費用。 足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。 公告征收決定。 公告需載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。 房屋征收部門應當將前款所列事項書面

25、通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。2.補償（1）補償內容 被征收房屋價值的補償對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。 因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（2）被征收房屋價值的

26、確定被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。（3）補償方式被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。（4）補償范圍拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。（5）補償協議補償協議內容包括：補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費