資本杠桿開啟物管公司幾何級發(fā)展模式――由長城物業(yè)橫向整合資源并購福州名城物業(yè)事件引發(fā)的思考

1、運用資本杠桿開啟物管公司幾何級發(fā)展模式由長城物業(yè)橫向整合資源并購福州名城物業(yè)事件引發(fā)的思考編者按：深圳作為我國內(nèi)地物業(yè)管理的發(fā)祥地和領(lǐng)頭羊，憑借毗鄰香港的地域優(yōu)勢，通過借鑒香港的物業(yè)管理模式和經(jīng)驗，加上自身的持續(xù)創(chuàng)新，譜寫了我國物業(yè)管理發(fā)展史上最為絢麗的篇章，涌現(xiàn)出了一大批名動全國的一流物業(yè)管理企業(yè)。近年來，占領(lǐng)管理制高點的深圳品牌物業(yè)管理企業(yè)一路北伐、西進，在全國不斷擴張管理版圖。在今年國慶前后業(yè)界有消息傳出，福建的房地產(chǎn)開發(fā)巨頭名城地產(chǎn)（福建）有限公司將對旗下的福州名城物業(yè)進行資產(chǎn)重組，一時間福州本土知名物管企業(yè)及深圳數(shù)家老牌物管企業(yè)聞風(fēng)而動，競相參與并購。據(jù)來自被并購方的傳聞，深圳某知名

2、品牌物管企業(yè)憑借自身的雄厚實力與專業(yè)并購經(jīng)驗，已搶得先機，將與名城地產(chǎn)（福建）有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，入主福州名城物業(yè)。而一旦此次并購活動成功，在福州物管市場無疑將引發(fā)一場地震，市場格局將被徹底顛覆，新入主的物管企業(yè)將執(zhí)福州物管市場之牛耳。在此次物管企業(yè)并購事件之前，深圳已有過花樣年物業(yè)管理公司操盤的并購案例，但那僅僅是針對單個項目，市場影響力有限。而此次由深圳知名老牌物管企業(yè)對福州名城物業(yè)實施并購后將接管原物業(yè)公司的所有項目，并與原控股的開發(fā)商名稱地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。并購是合并（兼并）和收購的簡稱，是企業(yè)在提高效益、謀求發(fā)展的需求下，實現(xiàn)增強競爭力、提高市場占有率或進入新領(lǐng)域的一個有效途

3、徑。并購不是一個新鮮的概念，聯(lián)想集團收購ibm全球pc業(yè)務(wù)、上汽集團收購韓國雙龍汽車、tcl聯(lián)姻法國湯姆遜等，都是大家耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)并購經(jīng)典案例，但是，并購對物業(yè)管理行業(yè)來講仍然是個全新的課題。物管企業(yè)因其自身業(yè)務(wù)特質(zhì)及行業(yè)相關(guān)背景因素，在并購活動中難以模仿其它行業(yè)的并購經(jīng)驗，并存在大量的難點與新課題。本文將全面披露長城物業(yè)對福州名城物業(yè)的并購過程，籍此引發(fā)業(yè)內(nèi)人士對這一課題更多的關(guān)注與探討，在行業(yè)發(fā)展思考中多一種思路。第一部分：并購事件回放一、深圳品牌物管企業(yè)再掀內(nèi)地“圈地運動”11月10日下午，福州名城物業(yè)并購事件的謎底終于揭曉。名城地產(chǎn)（福建）有限公司與深圳市長城物業(yè)管理股份有限公司（以

4、下簡稱長城物業(yè)）聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，并在會上簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，對福州名城物業(yè)管理有限公司進行資產(chǎn)重組。重組后，名城物業(yè)將由原來的三方控股變成兩方控股，長城物業(yè)取得對名城物業(yè)的控股權(quán)，并將在未來幾個月內(nèi)全面接管名城物業(yè)及其所管項目。雙方簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議標(biāo)志著長城物業(yè)正式取得了對名城物業(yè)的控股權(quán)，成功入主名城物業(yè)。長城物業(yè)此舉無疑又在福州掀起了“圈地運動”，并有望通過此次并購成為福建的龍頭物管企業(yè)。筆者了解到，名城物業(yè)依托實力雄厚的品牌地產(chǎn)企業(yè)名城地產(chǎn)，擁有“大名城”、“時代名城”、“江南名城”、 “利偉商廈”、“名城港灣”等多個項目的物業(yè)管理權(quán)，管理面積超過100萬平方米。長城物業(yè)公司在名城物

5、業(yè)進行資產(chǎn)重組之際，順勢并購該公司，成為名城地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作方，開深圳物管企業(yè)與內(nèi)地品牌地產(chǎn)商“捆綁式”戰(zhàn)略合作之先河?？陀^地看，長城物業(yè)并購名城物業(yè)這步棋不但鞏固了其在福州物管市場的地位，而且有可能全面領(lǐng)跑整個福建省的物業(yè)管理市場。二、并購方與被并購方的背景介紹（一）點擊并購方長城物業(yè) 長城物業(yè)創(chuàng)立于1987年，為國家首批一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，深圳首批甲級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)任中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位、深圳市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。其全委托管理及咨詢管理面積已達(dá)到1400萬平方米，管理類型包括多/高層商住樓、別墅、服務(wù)式公寓、寫字樓、商場、市政公建、高等院校、大型社區(qū)等，形成了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元

6、化的、龐大的專業(yè)服務(wù)體系，業(yè)務(wù)遍及全國20余個省、直轄市。長城物業(yè)已發(fā)展成為擁有深圳、北京、天津、福州、成都、合肥、南昌、大連、上海等9家區(qū)域分公司和電梯工程、環(huán)境工程、智能化系統(tǒng)、樓宇科技、停車場建設(shè)管理等5個成員企業(yè)的全國性物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)。2003年，長城物業(yè)在福州世茂外灘花園物業(yè)管理公開招標(biāo)中一舉奪標(biāo)，并以此為契機打開了福州物管市場。通過精心管理及酒店式服務(wù)模式的推行，長城物業(yè)將福州世茂外灘花園（超高層）打造成了福州高端物業(yè)管理的精品典范，樹立了良好的社會聲譽。（二）點擊被并購方名城物業(yè)名城地產(chǎn)（福建）有限公司是由香港、印尼、新加坡等財團共同出資經(jīng)福建省外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)于2001年成立并擁

7、有房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)的外商獨資企業(yè)，主要從事全國范圍內(nèi)的綜合房地產(chǎn)開發(fā)，同時涉足化工、酒店等行業(yè)。現(xiàn)已成立了“福州東福實業(yè)發(fā)展有限公司”、“福州東星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”、“名城地產(chǎn)（福州）有限公司”、“名城地產(chǎn)（合肥）有限公司”、和“名城化工（福州）有限公司”、“福州名城物業(yè)管理有限公司”、“福州名城酒店管理有限公司”、“廣東東莞新都電子有限公司”、“三力電子（東莞）有限公司”等多家獨資企業(yè)，目前擁有集團凈資產(chǎn)逾30億人民幣，員工總數(shù)逾8000人，行業(yè)集電子、化工、機電及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。福州名城物業(yè)管理有限公司正式成立于2003年1月，是名城地產(chǎn)（福建）有限公司的全資子公司。名城物業(yè)引進香港英

8、家皇道物業(yè)管理的先進理念，對名城地產(chǎn)所開發(fā)的高檔物業(yè)進行一體化的物業(yè)管理。三、并購流程長城物業(yè)最初提出了三種合作方案，即顧問咨詢、共同注冊成立新公司以及并購。經(jīng)過雙方反復(fù)磋商，認(rèn)為并購是有利于雙方長期發(fā)展的最佳合作模式，并最終達(dá)成并購協(xié)議。（一）長城物業(yè)擴張版圖 名城地產(chǎn)（福建）有限公司名城物業(yè)長城物業(yè)收購控股印尼、香港僑資福州東福實業(yè)發(fā)展有限公司狀況新加坡某財團（二）并購后的名城物業(yè)名城物業(yè)長城物業(yè)占70股權(quán)名城地產(chǎn)占30股權(quán) 運作成熟（預(yù)計1至3年）后長城物業(yè)控股100 （三）長城物業(yè)并購名城物業(yè)16步曲簽訂合同 名城開戶 長城物業(yè)支付并購款 名城地產(chǎn)提供保函 雙方成立聯(lián)合工作小組進駐 會

9、計師事務(wù)所進場審計 確定資產(chǎn)剝離方案 完成資產(chǎn)剝離 長城物業(yè)驗收 名城地產(chǎn)注資 驗資報告 召開股東大會成立董事會 聯(lián)合工作小組辦理工商變更 印章交接 并購?fù)瓿擅髻徍蟮墓久Q仍保留名城二字，待新公司運作成熟后由長城物業(yè)對其再行更名。當(dāng)長城物業(yè)100控股后，還會進一步把名城物業(yè)和長城物業(yè)福州分公司進一步內(nèi)部整合。第二部分：并購動因分析 一、被并購方動因分析：名城地產(chǎn)甘心割讓物管子公司的n個理由名城物業(yè)受名城地產(chǎn)委托為其管理所開發(fā)的項目，在福州已頗具規(guī)模。其管理的樓盤在福州有著較高的知名度，樓盤質(zhì)素較高。內(nèi)部管理團隊構(gòu)建成熟，管理思路清晰，奉行“更標(biāo)準(zhǔn)、更專業(yè)、更完善、更貼心”的企業(yè)精神及專業(yè)服務(wù)

10、，建立了完善的質(zhì)量管理體系，所管理的物業(yè)、服務(wù)滿意率達(dá)90以上?？陀^而言，有上級地產(chǎn)公司源源地不斷提供新開發(fā)樓盤，內(nèi)部自身管理也頗具水準(zhǔn)，這樣的物業(yè)管理企業(yè)是大有可為。為何名城地產(chǎn)甘愿出讓物管子公司？新聞發(fā)布會當(dāng)天，福建當(dāng)?shù)孛襟w一片質(zhì)疑：“名城人”都傻了嗎？作為在福建位居三甲的一流開發(fā)商，名城地產(chǎn)此舉著實讓人疑惑不已。在人們眼里，名城地產(chǎn)這無疑是把口袋里的錢送給長城物業(yè)以名城地產(chǎn)的開發(fā)量，按名城物業(yè)的經(jīng)營狀況，“名城”旗下項目的物業(yè)管理絕對是塊上好的肥肉?！爸挥懈鼘Ｗ?，才能更專業(yè)?！泵瞧髽I(yè)集團主席俞培俤是如此回答公眾的疑問的。名城地產(chǎn)這樣做是為了全面提升旗下項目的物業(yè)管理水平。更重要的是名城

11、地產(chǎn)也可以由此解脫出來，以更充沛的精力、更專注地開發(fā)地產(chǎn)項目，把“名城”項目的品質(zhì)再提升一個檔次。具體來說名城地產(chǎn)的被并購意愿基于如下五個主要因素。動因之一：看中長城物業(yè)的品牌優(yōu)勢根據(jù)第三方中介機構(gòu)的測評數(shù)據(jù)顯示，長城物業(yè)的公眾知名度、公眾美譽度連續(xù)于2002至2005四年在深圳業(yè)內(nèi)排名前列。而市場熱效更彰顯出長城物業(yè)的品牌優(yōu)勢，從當(dāng)年奪標(biāo)建設(shè)部組織的全國第一標(biāo)回龍觀文化居住區(qū)開始，長城物業(yè)在北京的管理面積已經(jīng)超過300萬平方米，在北京成功地創(chuàng)造了“深圳速度”，成為深圳物管企業(yè)中最為成功的“北伐”企業(yè)。同時，長城物業(yè)還與北京天鴻集團、北京首創(chuàng)置業(yè)、北京當(dāng)代集團、天津泰達(dá)集團、上海世茂集團等多家

12、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)巨頭建立了長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，發(fā)展成為布局全國的集團化物管企業(yè)。為業(yè)誠信、品質(zhì)卓越、品牌優(yōu)勢、低調(diào)務(wù)實，加上深圳物管20強的榮譽見證，這也正是名產(chǎn)地產(chǎn)青睞長城物業(yè)的原因。 動因之二：看中長城物業(yè)的體制優(yōu)勢據(jù)資料記載，早在1998年長城物業(yè)就率先在業(yè)內(nèi)進行了內(nèi)部職員持股改制的嘗試，成為一家產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰、內(nèi)部管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)。2003年6月，長城物業(yè)又再一次對公司進行了徹底的股份制改造，從而成為國內(nèi)業(yè)界第一家真正意義上的股份有限公司。動因之三：看中長城物業(yè)的專業(yè)運營優(yōu)勢1、顧客滿意經(jīng)營原理。長城物業(yè)將“顧客滿意經(jīng)營”作為核心價值觀，并列入公司行動綱領(lǐng)。充分體現(xiàn)了以客為尊的服

13、務(wù)意識并深刻詮釋了在服務(wù)提供過程中體現(xiàn)出來的公司利益與業(yè)主利益的內(nèi)在聯(lián)系。2、四系運營模式驅(qū)動價值提升。在“顧客滿意經(jīng)營”核心價值觀的指引下，長城物業(yè)建立了內(nèi)含四個子體系并相互作用的運營模式。長城物業(yè)的運營是以公司理念為指導(dǎo)，制訂公司發(fā)展規(guī)劃；以公司規(guī)劃為藍(lán)本，驅(qū)動公司行動；以公司行動結(jié)果，體現(xiàn)公司理念。長城物業(yè)通過其運營模式在三級組織架構(gòu)上的高效運營，為顧客、股東、職員、社會以及其他相關(guān)方實現(xiàn)價值的持續(xù)提升。3、五維度、四層次，構(gòu)建卓越運營平臺。長城物業(yè)在業(yè)內(nèi)率先導(dǎo)入卓越績效管理模式，以gb/t19580卓越績效評價準(zhǔn)則為依據(jù)，融入了平衡計分卡的管理思想，構(gòu)建了b版管理體系（ccpm運營體系

14、）。包括行政資源、人力資源、流程資源、客戶資源、財務(wù)資源等五個維度的立體式的ccpm運營體系文件框架。4、打造高績效團隊，提供高品質(zhì)專業(yè)服務(wù)。長城物業(yè)通過打造高績效職業(yè)經(jīng)理人團隊，實現(xiàn)人力資源增值和效能最大化，提高了工作團隊的專業(yè)素質(zhì)，進而提升了服務(wù)的專業(yè)水準(zhǔn)。5、專業(yè)服務(wù)提供。長城物業(yè)為形成行業(yè)專業(yè)競爭優(yōu)勢，利用資源整合的方式，注入了更多的物業(yè)管理服務(wù)集成商元素。在全國業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，以統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一服務(wù)流程、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并通過“客戶服務(wù)中心”集成所有服務(wù)項目，省去紛繁蕪雜的中間環(huán)節(jié)，為業(yè)主提供“一站式”服務(wù)，成為業(yè)主排憂解難的終點站和品牌服務(wù)的連鎖店。6、構(gòu)建閉環(huán)的品質(zhì)改進程序。服務(wù)品質(zhì)是實現(xiàn)

15、“顧客滿意經(jīng)營”的保障?；诜N認(rèn)識，長城物業(yè)傾力打造了質(zhì)量管理體系并不斷優(yōu)化。自1997年獲得iso9002質(zhì)量保證體系的國際認(rèn)證后，長城物業(yè)又先后于2001年獲得了iso9001：2000版的換版認(rèn)證，2002年獲得了iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)健康安全體系的認(rèn)證，率先建立了三位一體的管理體系。7、控股專業(yè)公司為物管服務(wù)提供專業(yè)支持。長城物業(yè)控股了五家專業(yè)公司，分別是深圳市長城樓宇科技有限公司、深圳市長城電梯工程有限公司、深圳市長城環(huán)境工程有限公司、深圳市長城智能化工程有限公司、深圳市長城停車場管理建設(shè)有限公司?？毓蓪I(yè)公司為長城物業(yè)的管理服務(wù)品質(zhì)提供了技術(shù)保障。動

16、因之四：看中長城物業(yè)的成本管理優(yōu)勢1、“結(jié)果驅(qū)動過程”，提升成本管理的含金量通過對各項業(yè)務(wù)流程進行重新檢討和完善，長城物業(yè)創(chuàng)立了以流程管理為核心的企業(yè)內(nèi)部管理運作機制。圍繞顧客需求，對兼顧流程運作的管理成本進行流程再造并不斷完善，有效降低流程管理成本。2、預(yù)算管理，全面掌控成本支出，提升成本管理的有效性長城物業(yè)利用預(yù)算管理系統(tǒng)（bm）進行預(yù)算定額設(shè)置、審批匯總、預(yù)決算分析等為公司的成本管理提供數(shù)據(jù)支持。通過定期分析公司各預(yù)算單位的預(yù)算數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)的偏離，對分析期的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、預(yù)算執(zhí)行情況、獲利能力及其結(jié)構(gòu)合理性和發(fā)展趨勢進行動態(tài)比較和評價，分析盈利變動的過程及主、客觀原因，找出公司經(jīng)

17、營的薄弱環(huán)節(jié)，尋找降低成本、增加盈利的有效途徑。3、目標(biāo)管理，提升成本管理的計劃性為了確保公司發(fā)展規(guī)劃的實現(xiàn)，長城物業(yè)全面推行目標(biāo)管理（mbo）。通過“層層分解、逐級落實”的方式，將公司的年度績效計劃目標(biāo)展開到總部各部門、各分公司及各管理處，并通全面的績效評估，合理控制成本。4、質(zhì)量成本雙否決，提高成本管理績效服務(wù)品質(zhì)與管理成本是長城物業(yè)打造核心競爭力的兩個主要方面。在保障高品質(zhì)服務(wù)的同時，必須兼顧管理成本。由于內(nèi)部職員持股股份比例達(dá)到67.8，長城物業(yè)在成本管理方面創(chuàng)造了“千元概念”，即“企業(yè)每支出1000元，就意味著有678元是從職員的腰包里拿出來的”。長城物業(yè)創(chuàng)造性地導(dǎo)入了質(zhì)量成本雙否決

18、機制，引入質(zhì)量成本概念，把質(zhì)量投入與質(zhì)量損失聯(lián)系起來，從經(jīng)濟的角度反映（質(zhì)量）管理體系的運行情況，降低內(nèi)外部損耗。5、數(shù)字化遠(yuǎn)程管理，提高成本管理效率性通過多年的摸索、創(chuàng)新與不斷的努力，長城物業(yè)先后研制開發(fā)了crm（客戶關(guān)系管理軟件系統(tǒng)）、oa（辦公自動化軟件系統(tǒng)）、hrm（人力資源管理軟件系統(tǒng)）、mm（物料管理軟件系統(tǒng)）、pfm（物業(yè)收費系統(tǒng)）、bm（預(yù)算管理軟件系統(tǒng)）、fim（財務(wù)信息系統(tǒng)）和設(shè)施設(shè)備管理軟件系統(tǒng)等八套大規(guī)模的集中管理模式的自動化遠(yuǎn)程管理系統(tǒng)（見上圖）。實現(xiàn)了信息化管理，數(shù)據(jù)實時共享、內(nèi)部通訊、無紙辦公和遠(yuǎn)程辦公等功能，真正實現(xiàn)“足不出室”的網(wǎng)上辦公。這八套遠(yuǎn)程管理系統(tǒng)充分

19、融入了當(dāng)代最新的“知識管理、協(xié)同辦公”的第三代“辦公自動化”理念，注入了長城物業(yè)20來年的管理經(jīng)驗，是真正實用的、全面支持中文應(yīng)用的、先進完整的知識管理解決方案。6、零庫存直接降低管理成本長城物業(yè)通過構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的物流鏈虛擬倉庫，來實現(xiàn)物料的快速流通和物料消耗的最小化。綜合事務(wù)部通過基于局域網(wǎng)平臺的物料管理系統(tǒng)，對管理處物料的年度采購計劃、價格、數(shù)量、品牌、供應(yīng)商、安全存量等實施遠(yuǎn)程監(jiān)控。物料管理系統(tǒng)的應(yīng)用實現(xiàn)了物料的零庫存運作，直接降低了經(jīng)營成本。同時，嚴(yán)格控制工程項目的立項、招標(biāo)、預(yù)算、施工、決算、審計及付款七道關(guān)口，并強化對供應(yīng)商的評估管理，有效降低了運營成本。動因之五：看中長城物業(yè)的大盤

20、管理優(yōu)勢長城物業(yè)的物管服務(wù)類型包括：別墅、寫字樓、商場、酒店公寓、政府物業(yè)、高等院校、超高層商住區(qū)、超大型社區(qū)等，其中各分公司管理的高端物業(yè)在所在區(qū)域樹立了標(biāo)桿價值和作用。除此之外，還有天津金融街、天津誠基經(jīng)貿(mào)中心、天津大學(xué)城、呼和浩特波士名人國際大廈、江蘇曼哈頓廣場、長沙金鷹城圣爵菲斯等眾多高檔物業(yè)，體現(xiàn)了長城物業(yè)不懈的努力和創(chuàng)新。二、并購方動因分析：長城物業(yè)并購名城物業(yè)贏在何處企業(yè)并購活動都具有一定的風(fēng)險，并購方對并購對象的價值評估及利好因素估量的準(zhǔn)確性都是并購成本的關(guān)鍵點。促使長城物業(yè)做出并購名城物業(yè)決定的主要因素如下：1、 福州是福建的省會城市，符合長城物業(yè)既定的市場發(fā)展策略立足省會城

21、市，做強做大，不斷切入周邊物管市場。這是實施并購的先決條件。2、 福州的地產(chǎn)市場處于大幅增量發(fā)展階段，為物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；l(fā)展提供了市場基礎(chǔ)。3、 福州當(dāng)?shù)氐奈锕芟M市場已基本成熟。物業(yè)管理服務(wù)深入人心，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)為物業(yè)保值增值的功效獲得普遍認(rèn)同，物業(yè)管理費用交納情況較好，管理服務(wù)費用價格適宜。4、名稱地產(chǎn)實力強勁，并有長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光。這是長城物業(yè)并購名城物業(yè)最重要的因素。名城地產(chǎn)在福建的知名度非常高，走高檔開發(fā)路線。此外，名城地產(chǎn)的計劃開放量非常大而且穩(wěn)定。其土地儲備量非常可觀，項目的年開發(fā)量在福建穩(wěn)居三甲前列。第三部分：并購效益分析 一、名城地產(chǎn)剝離物管，專注地產(chǎn)開發(fā)隨著住宅消

22、費市場的逐漸成熟，物業(yè)管理服務(wù)的重要性也日益凸現(xiàn)。業(yè)主在買房后長達(dá)幾十年的生活里，究竟能享受到怎樣的物業(yè)管理服務(wù)？購買的物業(yè)能否保值增值？這不僅是置業(yè)者非常關(guān)心的問題，更是一個對業(yè)主、對社會負(fù)責(zé)任的開發(fā)商所必須回答的問題。地產(chǎn)開發(fā)商不僅要開發(fā)一流的產(chǎn)品，還要讓業(yè)主享受到一流的服務(wù)。名城地產(chǎn)奉行“誠信經(jīng)營、品牌經(jīng)營”的戰(zhàn)略。除立足福建本土之外，還將陸續(xù)在上海、山東、湖南等省市投資30億元人民幣，在全國范圍內(nèi)發(fā)展“名城地產(chǎn)”連鎖公司，以每年不低于100萬平方米的開發(fā)量、不低于 35億元人民幣的銷售額打造一個中國房地產(chǎn)的新航母。如此快速的、高品質(zhì)的推盤量，使得名城地產(chǎn)必須對其核心競爭力的價值取向作出

23、抉擇?；趯Ｗ⒂诘禺a(chǎn)開發(fā)，進一步打造和提升名城地產(chǎn)的核心競爭力的考慮，名城地產(chǎn)決定將下屬的名城物業(yè)進行資產(chǎn)重組，引進品牌物管企業(yè)作為戰(zhàn)略合作伙伴，全面提升旗下物業(yè)的管理服務(wù)水平。經(jīng)過多方考察與慎重考量，名城地產(chǎn)將目標(biāo)鎖定在長城物業(yè)。長城物業(yè)在福州的超高層高檔住宅世茂外灘花園的管理服務(wù)中體現(xiàn)出了相當(dāng)高的專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，其星級酒店式物業(yè)管理服務(wù)模式深得業(yè)主好評。加之長城物業(yè)是業(yè)內(nèi)首家物業(yè)管理股份有限公司，勝利的天平自然向長城物業(yè)傾斜。二、長城物業(yè)資本運營，擴張市場版圖物業(yè)管理是微利行業(yè)，物管公司要取得良性發(fā)展必須要依托品牌求規(guī)模化發(fā)展。在此次名城物業(yè)資產(chǎn)重組之際，長城物業(yè)順勢并購名城物業(yè)，成為名城地

24、產(chǎn)的戰(zhàn)略合作方，開深圳物管企業(yè)與內(nèi)地品牌地產(chǎn)商“捆綁式”戰(zhàn)略合作之先河。從市場效益來看，此舉不但鞏固了長城物業(yè)在福州物管市場的地位，更有望通過并購后的項目運作成為在福建的龍頭物管企業(yè)。三、強強聯(lián)手合作共贏，示范分業(yè)經(jīng)營目前，名城地產(chǎn)與長城物業(yè)已經(jīng)達(dá)成了戰(zhàn)略合作的框架協(xié)議，在接下來的幾周內(nèi)將有更多的動作浮出水面。雙方將加快并購合作的步伐，完成資產(chǎn)重組及工商變更等程序，對雙方資源進行全面整合。名城地產(chǎn)與長城物業(yè)的強強聯(lián)合無疑會營造出企業(yè)、業(yè)主、社會三方共贏的局面。雙方通過優(yōu)勢互補型合作，將強勢提升在各自領(lǐng)域的競爭力，并為將來的發(fā)展奠定穩(wěn)固的專業(yè)基礎(chǔ)。名城地產(chǎn)可以集中力量專注開發(fā)，由長城物業(yè)為其提供

25、高品質(zhì)的一流物管服務(wù)，并促進其樓盤的發(fā)售。同時，業(yè)主也將享受到一流的管理服務(wù)，獲得其物業(yè)的保值、增值。眾所周知，建管不分是物業(yè)矛盾糾紛的根源之一，這也成了制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸。國家建設(shè)部多次強調(diào)建管分家，推進物業(yè)管理的市場化進程。長城物業(yè)此次并購名城物業(yè)為分業(yè)經(jīng)營提供了典型的示范模式。通過明確和理順物業(yè)管理的法律關(guān)系，增加物業(yè)管理的透明性，明確責(zé)任主體，有效保護業(yè)主的合法權(quán)益。長城物業(yè)通過完全市場化的“陽光”運作，將為福州物管行業(yè)帶來超前的服務(wù)理念和運營模式。第四部分：強強并購的特點分析長城物業(yè)并購名城物業(yè)屬于強強并購的范疇，其并購過程中體現(xiàn)出如下特征：1、以戰(zhàn)略捆綁合作為目的，旨在改變

26、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)相對上市公司而言比較單一，通過并購活動直接套利的可能小，獲得財務(wù)性收益一般不是收購的最直接動力。而名城地產(chǎn)借此調(diào)整自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力，成為并購的內(nèi)在驅(qū)動力。長城物業(yè)通過并購改變了在福州的市場結(jié)構(gòu)，獲得了跨越式發(fā)展，快速提高市場占有率。 在這種情況下，企業(yè)強強并購的目的不再是簡單的融資圈錢和市場炒作，而是在明確的戰(zhàn)略合作意向指導(dǎo)下的戰(zhàn)略并購，旨在改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)。并購的目的主要為集中并購雙方的優(yōu)勢，快速壯大企業(yè)實力，提高市場競爭力。 2、并購以市場行為為主導(dǎo)，遵循市場游戲規(guī)則本次并購活動完全是陽光操作，沒有非市場因素干預(yù)，這樣有利于并

27、購后的資源整合與管理重塑。對于強強并購，則是強勢企業(yè)間充分按照市場規(guī)則自由作出的戰(zhàn)略選擇，這對于企業(yè)的并購過程以及并購后的整合過程都是至關(guān)重要的。3、橫向并購降低投資成本，提高市場占有率并購的實質(zhì)是在企業(yè)控制權(quán)運動過程中，各權(quán)利主體依據(jù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)所作出的制度安排而進行的一種權(quán)利讓渡行為。并購活動是在一定的財產(chǎn)權(quán)利制度和企業(yè)制度條件下進行的，在并購過程中，某一或某一部分權(quán)利主體通過出讓所擁有的對企業(yè)的控制權(quán)而獲得相應(yīng)的收益，另一或另一部分權(quán)利主體則通過付出一定代價而獲取這部分控制權(quán)。企業(yè)并購的過程實質(zhì)上是企業(yè)權(quán)利主體不斷變換的過程。 由于此次并購事件在同業(yè)內(nèi)發(fā)生，是了提高規(guī)模效益和市場占有率在同類

28、企業(yè)之間發(fā)生的并購行為，屬于橫向并購。通過擴大規(guī)模提高市場占有率。長城物業(yè)通過橫向并購大大縮短了投入產(chǎn)出時間，降低投資成本。并購?fù)瓿珊笕娼庸苊俏飿I(yè)原來管理的所有項目。此外，與名城地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作還可以減少因重新投資帶來的不確定性因素，名城地產(chǎn)穩(wěn)定的開發(fā)商為長城物業(yè)的發(fā)展提供了保障。4、風(fēng)險防范，穩(wěn)字當(dāng)先長城物業(yè)此次并購的風(fēng)險防范主要是規(guī)避債務(wù)風(fēng)險。名城物業(yè)的表內(nèi)（帳內(nèi)）風(fēng)險是可預(yù)見，但或有債務(wù)風(fēng)險則明確規(guī)定由股權(quán)出讓方擔(dān)保，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。雙方通過友好協(xié)商，坦誠相待，以法律約定或合同約束來規(guī)避風(fēng)險。第五部分：問題探討與經(jīng)驗借鑒一、物業(yè)管理企業(yè)并購的難點由于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的背景及其自身的特點

29、，物業(yè)管理并購過程中存在以下一些難點：1、并購交易定價難。目前，在國內(nèi)其他行業(yè)絕大多數(shù)并購（特別是國有企業(yè)并購）案例中，或者以凈資產(chǎn)作為并購交易定價的依據(jù)，或者以上市公司比較法進行定價。物業(yè)管理為服務(wù)行業(yè)，資本并非物業(yè)管理的核心生產(chǎn)要素，也不是收益的主要來源，以凈資產(chǎn)作為并購交易定價顯然欠妥；同時，截止目前國內(nèi)上市公司中尚無物業(yè)管理企業(yè)，缺乏比較的參照，因此，上述兩種常用的并購交易定價方法都無法在物業(yè)管理并購中運用。從已有的物業(yè)管理并購案例來看，并購雙方因關(guān)注的焦點不同，在并購交易價格的制定與評估上采用不同的方法。作為“目標(biāo)公司”原投資主體，關(guān)注資產(chǎn)的保值增值以及物管品牌對主業(yè)的支持作用，因此

30、，在并購交易價格制定上采用評估后凈資產(chǎn)值外加適當(dāng)?shù)臒o形資產(chǎn)的方式進行定價，但是目前物業(yè)管理無形資產(chǎn)的評估尚沒有非?？茖W(xué)的方法，無形資產(chǎn)更多作為對原投資主體喪失物管品牌對主業(yè)支持所做出的一種補償，因此無形資產(chǎn)價值制定具有一定的隨意性。而作為并購方，關(guān)注并購所能帶來的收益，因此，在交易價格合理性評估中多采用收益還原法，由于物業(yè)管理收益來源于以物業(yè)管理項目形式體現(xiàn)的客戶資源，并且這一資源依托于已經(jīng)簽訂的物業(yè)管理合同，因此帶有明顯的時效性，對物業(yè)管理合同期滿后續(xù)簽與否的判斷將對評估結(jié)果產(chǎn)生巨大的影響?；谏鲜鲈颍谖飿I(yè)管理并購交易定價過程中，并購雙方將需要更多的協(xié)商。2、人力資源與企業(yè)文化整合難。有

31、資料顯示，企業(yè)并購后如果不對員工進行有效的整合，在并購的第一年中，有47的被并購企業(yè)高管人員將辭職，三年之內(nèi)，將有72的骨干員工最終選擇離職。因此，一項企業(yè)并購是否真正成功，很大程度上取決于能否有效地整合雙方企業(yè)的人力資源，與人力資源整合密切相關(guān)的是企業(yè)文化的整合。物業(yè)管理是勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，企業(yè)員工人數(shù)相對較多。在物管企業(yè)并購過程中，對目標(biāo)公司來講，在被并購意愿形成至并購?fù)瓿啥济媾R大量員工安置的問題。對并購方來講，在并購?fù)瓿珊?，將首先面臨人力資源整合和企業(yè)文化整合的問題，而并購后涉及大量員工的企業(yè)架構(gòu)、職位安排、薪資待遇調(diào)整等，會對雙方人力資源體系產(chǎn)生一定的沖擊；同時，由于長期處于不同背

32、景企業(yè)所形成的企業(yè)理念、價值觀、員工行為準(zhǔn)則等企業(yè)文化的差異，要實現(xiàn)整合更需要一個漫長的過程，所有這些，均可能對并購后企業(yè)行政效率、團隊建設(shè)直至服務(wù)品質(zhì)、經(jīng)營績效產(chǎn)生直接影響。因此，人力資源與企業(yè)文化有效整合不僅是物業(yè)管理并購成功與否的關(guān)鍵，也是并購操作的難點。3、業(yè)務(wù)與品牌整合難。股權(quán)上是板塊組合，品牌和技術(shù)上是基因融合。在多數(shù)企業(yè)并購，尤其是知名品牌并購非知名品牌的過程中，實現(xiàn)品牌統(tǒng)一將是并購的基本訴求之一。根據(jù)物業(yè)管理條例，物業(yè)管理企業(yè)通過與項目開發(fā)商或業(yè)主大會簽訂物業(yè)管理合同來確立物業(yè)管理業(yè)務(wù)委托關(guān)系，而物業(yè)管理合同具有明顯的時效性。應(yīng)當(dāng)說，從法律關(guān)系層面講，企業(yè)并購、不會影響已簽物業(yè)

33、管理合同的有效性。但是，在管理并購后的品牌整合中，由于品牌認(rèn)同差異的問題，尤其是物業(yè)管理群體消費的特性及消費意愿的差異性，將增加業(yè)務(wù)（物業(yè)管理合同續(xù)簽與否）的不確定性，使物業(yè)管理并購后的業(yè)務(wù)與品牌整合面臨一定的市場風(fēng)險。二、并購后的行業(yè)之憂：在福州的外地物管企業(yè)競爭壓力陡增長城物業(yè)并購名城物業(yè)是否就此拉開行業(yè)整合大幕，新的物管企業(yè)旗艦是否橫空出世？我們看到企業(yè)之間的并購其實是一個國際趨勢，不過國內(nèi)行業(yè)業(yè)走得相對晚一步而已，同行強勢企業(yè)的聯(lián)合兼并，不能簡單地理解為誰吃掉誰，而是各方合作共贏，做大做強，如果沒有共同利益，類似名城這樣有一定底氣者，決不會輕易接受收購。并購后，通過優(yōu)勢互補將會發(fā)揮11

34、2的效應(yīng)，新的物管企業(yè)將展現(xiàn)出更為強大的綜合競爭力。在福州發(fā)展的外地物業(yè)管理企業(yè)將面臨更大的競爭壓力，很可能會引發(fā)新一輪的并購熱潮。三、并購后資源與能力的價值實現(xiàn)分析資源與能力本身沒有價值。被并購方的資源與能力不是企業(yè)并購的終極目標(biāo)。如果并購企業(yè)在成功實施并購行為后，不能利用對方的資源建立或強化競爭優(yōu)勢，那么這些資源與能力對企業(yè)就沒有價值。只有對被并購的資源與能力進行整合增強競爭優(yōu)勢，并購才算成功。而整合是一個系統(tǒng)工程，它涉及到人力資源、管理體系、組織流程、企業(yè)文化和戰(zhàn)略等各方面的整合。 四、現(xiàn)階段物業(yè)管理并購現(xiàn)象特點及今后發(fā)展趨勢并購作為實現(xiàn)企業(yè)快速成長的一種有效途徑，已經(jīng)為許多物管公司所關(guān)注，一些物管公司已經(jīng)在并購實踐中受益?，F(xiàn)階段物業(yè)管理并購呈現(xiàn)以下特點：1、內(nèi)部整合多