商貿(mào)城市場調(diào)研計(jì)劃

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（案名）商貿(mào)城市場調(diào)研計(jì)劃工作重點(diǎn)：了解當(dāng)?shù)厥袌龅纳虡I(yè)現(xiàn)狀、市場機(jī)會(huì)、項(xiàng)目可依托資源。最終形成項(xiàng)目定位建議與可行性研究報(bào)告，為招商與銷售工作作出指導(dǎo)。本項(xiàng)目工作重點(diǎn)圍繞（項(xiàng)目所在市）商貿(mào)城的最初產(chǎn)品定位：（*），安排市場調(diào)研，力求尋找市場空隙點(diǎn)、市場差異與可執(zhí)行層面。下面我針對本項(xiàng)目的工作內(nèi)容制定如下執(zhí)行計(jì)劃：（一）市場調(diào)研目的本次調(diào)研旨在通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來源、市場資源依托、投資經(jīng)營力、可比類似競爭業(yè)態(tài)

2、現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場依托為導(dǎo)向，以客觀的市場研判為依據(jù)，提出可行的市場定位，為項(xiàng)目的招商銷售提供依據(jù)。市場調(diào)研所要需掌握的資料：1、 了解該區(qū)域城市商業(yè)整體規(guī)劃、布局與經(jīng)營現(xiàn)況2、 了解定位所述行業(yè)在城市的發(fā)展?fàn)顩r與需求3、 了解商鋪投資經(jīng)營戶的來源、投資意愿與經(jīng)營需求4、 了解輿論及投資經(jīng)營者對項(xiàng)目的態(tài)度5、 了解商業(yè)總體量與飽和度6、 了解行業(yè)持續(xù)發(fā)展力與輻射能力7、 了解周圍城市和行業(yè)組織的可借資源（二）工作周期 3.29-4.7，共計(jì)10天。（三）調(diào)研內(nèi)容與形式調(diào)研內(nèi)容：政治法律環(huán)境、項(xiàng)目環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境、投資經(jīng)營特殊群體、消費(fèi)來源及輻射力、爭對手情況。調(diào)研形式：資料收集及訪談?wù){(diào)研

3、。（四）工作組人員名單與分工項(xiàng)目組全權(quán)負(fù)責(zé)： 項(xiàng)目報(bào)告主撰： 報(bào)告策劃負(fù)責(zé)： 銷售支持： 研展專員： 商業(yè)分析： 工作計(jì)劃統(tǒng)籌： （五）工作階段內(nèi)容與要求工作階段工作內(nèi)容執(zhí)行時(shí)間安排準(zhǔn)備工作工作計(jì)劃安排，成員確定問卷與訪談提綱設(shè)計(jì)并討論請主委審核問卷，并準(zhǔn)備好問卷與訪談提綱調(diào)研禮物準(zhǔn)備項(xiàng)目所在市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研項(xiàng)目立地條件與環(huán)境調(diào)研當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境與商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)政策、行業(yè)法規(guī)與商業(yè)規(guī)劃及商業(yè)供應(yīng)量市場特色與可依托資源的調(diào)查行業(yè)組織與政府走訪投資經(jīng)營戶的訪談同類可比市場的調(diào)研市場供應(yīng)情況的整理、分析項(xiàng)目swot研判研究成果提報(bào)市場可行性報(bào)告及新定位遞交市場定位項(xiàng)目業(yè)種規(guī)劃與組合項(xiàng)目定位報(bào)告主要內(nèi)容，

4、依據(jù)項(xiàng)目執(zhí)行結(jié)果與開發(fā)商意見再執(zhí)行功能布局初步定位項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目品牌形象定位目標(biāo)客戶與消費(fèi)群體定位銷售策略定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃與建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格與環(huán)境規(guī)劃建議交通組織規(guī)劃建議項(xiàng)目營業(yè)空間規(guī)劃布局建議項(xiàng)目投資收益測算成本費(fèi)用分析營業(yè)利潤分析經(jīng)濟(jì)效益分析（六）商業(yè)調(diào)查的課題與目的一、政治法律環(huán)境調(diào)查 （略） 目的：協(xié)助進(jìn)行市場決策二、項(xiàng)目基地調(diào)研目的：進(jìn)行項(xiàng)目立地條件調(diào)研與分析 1、項(xiàng)目周邊的交通狀況2、項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況等3、項(xiàng)目周邊的商業(yè)設(shè)施氛圍與競爭物業(yè)的情況。三、項(xiàng)目商業(yè)大環(huán)境調(diào)查 目的：分析項(xiàng)目的市場容量1、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特

5、性（國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)），包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。2、項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。3、服務(wù)區(qū)域城市居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平4、目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。5、稅政服務(wù)：重點(diǎn)調(diào)查商業(yè)經(jīng)營戶的政府政策。經(jīng)營成本（稅收、租賃費(fèi)用）和收入狀況。四、商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境調(diào)查 目的：分析當(dāng)?shù)厥袌錾啼佇枨鬆顩r1、 商圈分布、商業(yè)的構(gòu)成（市場與商業(yè)街區(qū)）與消費(fèi)者來源。2、 商鋪價(jià)格、功能（用途）、結(jié)構(gòu)、建設(shè)進(jìn)程、推廣方式、銷售租賃狀況等。 3、 類比市場的現(xiàn)分

6、布、價(jià)格、檔次、定位、結(jié)構(gòu)、建設(shè)進(jìn)程、推廣方式、銷售租賃狀況等。5、本項(xiàng)目可比市場，現(xiàn)經(jīng)營投資戶對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對我們項(xiàng)目產(chǎn)品的接受程度。 6、商鋪需求影響因素調(diào)查：地區(qū)投資租賃戶的構(gòu)成、來源及消費(fèi)群體消費(fèi)目的；投資租賃戶現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；投資租賃戶的收入變化及其購買能力與投向。 7、商鋪需求發(fā)展趨勢分析。五、投資經(jīng)營特殊群體分析 目的：了解項(xiàng)目可行性與機(jī)會(huì)點(diǎn)1、地區(qū)經(jīng)營戶情況調(diào)查。 a、當(dāng)?shù)貜氖麓笮蜕虡I(yè)的人員調(diào)查；b、經(jīng)營成本及投資收益情況；c、對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)情況、分布的認(rèn)識(shí)及需求；2、項(xiàng)目投資可行調(diào)查 a、項(xiàng)目了解度調(diào)查 b、當(dāng)?shù)赝顿Y情況了解*投資者來源與分

7、布情況；*經(jīng)營及置業(yè)心態(tài)；*投資回報(bào)情況； c、項(xiàng)目的認(rèn)可情況與未來預(yù)計(jì)了解六、消費(fèi)來源及輻射力調(diào)查 目的：分析市場的消費(fèi)輻射能力1、消費(fèi)來源調(diào)查 可比市場消費(fèi)群體的類型、消費(fèi)群體的來源、消費(fèi)目的與消費(fèi)習(xí)慣2、消費(fèi)需求力調(diào)查可比市場消費(fèi)量、消費(fèi)方式、消費(fèi)頻率3、媒體溝通渠道調(diào)查了解主要的宣傳通路和客戶可觸媒介 七、競爭對手情況調(diào)查 目的：對比項(xiàng)目，尋求項(xiàng)目操作最佳方式 1、爭者及潛在競爭者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。 2、競爭者的商鋪設(shè)計(jì)、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的了解。 3、競爭者價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。 4、對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。 5、對競爭對手銷售渠道使

8、用情況的調(diào)查和分析。 6、對未來競爭情況的分析與估計(jì)等。 7、項(xiàng)目城市，尤其是同街區(qū)同類型商鋪的供給量和在市場上的銷售情況。8、競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其發(fā)展動(dòng)向（可不進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查）。（七）工作表單項(xiàng)目所在市非個(gè)體商業(yè)情況調(diào)研記錄開場：您好，我們是受*房產(chǎn)委托進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)研究的工作人員，（遞名片），由于我們剛來，對項(xiàng)目所在市還不是很了解，今天很冒昧地拜訪您，主要是考慮到您是這個(gè)行業(yè)里的專家，我們對項(xiàng)目所在市商業(yè)能進(jìn)行個(gè)詳細(xì)的了解，取取經(jīng)，。拜訪人拜訪者身份描述聯(lián)系地址訪談?dòng)涗?拜訪時(shí)間： 1、您了解*房產(chǎn)和*房產(chǎn)開發(fā)的（案名）商貿(mào)城嗎？什么渠道知道的？2、項(xiàng)目所在市的商業(yè)概況（布局、

9、格局、特點(diǎn)）與經(jīng)濟(jì)特色與未來趨勢走向分析。3、項(xiàng)目所在市的主要的商業(yè)經(jīng)營者的來源與經(jīng)營品種，銷售對象與地區(qū)4、項(xiàng)目所在市的商業(yè)對外的銷售或者輻射的情況5、項(xiàng)目所在市以前是否有過類似航宇房產(chǎn)的開發(fā)商業(yè)與住宅的外地公司開發(fā)項(xiàng)目。結(jié)果如何？6、您對項(xiàng)目所在市商業(yè)的優(yōu)勢與劣勢的看法？7、您對我們項(xiàng)目定位為（*）的看法怎么樣？8、您認(rèn)為以我們項(xiàng)目這么大的面積與項(xiàng)目所在市目前的商業(yè)現(xiàn)狀，項(xiàng)目可以操作的機(jī)會(huì)是那些？怎么操作最合適？我項(xiàng)目的商鋪銷售價(jià)格可能達(dá)到的價(jià)格？9、（針對市場管理部門）我想大概了解下，經(jīng)營者現(xiàn)在的經(jīng)營成本（稅費(fèi)、管理費(fèi)等）和大概年收益。項(xiàng)目所在市商業(yè)個(gè)體調(diào)研記錄開場：您好，我們是*房地產(chǎn)

10、的工作人員，（遞名片），我們現(xiàn)在在（地點(diǎn)）開發(fā)一塊商業(yè)項(xiàng)目，今天很冒昧地拜訪您，主要是想聽聽您的意見，了解下情況。（考慮到經(jīng)營戶時(shí)間上可能比較緊，所以可將下面的提綱打亂，逐個(gè)記錄。或者找市場工商部門或市場辦公室推薦進(jìn)行訪談。）拜訪人拜訪者身份描述聯(lián)系地址訪談?dòng)涗浫耍?拜訪時(shí)間： 檔案編號(hào)：1、您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？租：您是什么時(shí)候開始經(jīng)營您現(xiàn)在的店鋪的？當(dāng)時(shí)租金與轉(zhuǎn)讓費(fèi)用大概是多少？您現(xiàn)在的大致租金/年是多少？現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓的話要什么轉(zhuǎn)讓價(jià)格？購買此店鋪要多少價(jià)格？買：房東是項(xiàng)目所在市的嗎？當(dāng)時(shí)購買的價(jià)格是多少？現(xiàn)在進(jìn)行租售價(jià)格為多少（此問題必問）？2、您是項(xiàng)目所在市本地的嗎？如果不是，是來自

11、哪里的，和您同地區(qū)來項(xiàng)目所在市經(jīng)營的還有嗎？現(xiàn)在在經(jīng)營什么？有沒商會(huì)或者團(tuán)體？（如果有。記錄下聯(lián)系方式）3、現(xiàn)在經(jīng)營的項(xiàng)目主要的面對的客戶是哪些？都從哪里來？除項(xiàng)目所在市還有那里的？（項(xiàng)目所在市以外的客戶是怎么了解您與您的產(chǎn)品的）4、項(xiàng)目所在市的消費(fèi)能力怎么樣？（分析。淺談）生意經(jīng)營如何？5、您對您現(xiàn)在的經(jīng)營格局和物業(yè)管理滿意嗎？有什么意見？6、如果您現(xiàn)在再開新店，會(huì)經(jīng)營些什么？還是維持不變？7、您對于我們的項(xiàng)目（項(xiàng)目地點(diǎn)）了解嗎？通過什么渠道了解的？8、您對于我們項(xiàng)目定位為（*）的看法怎么樣？您認(rèn)為做什么最合適？9、您是否會(huì)去我們項(xiàng)目開新店或者分店？您對那的租金和商鋪銷售單價(jià)能接受多少？ 10、項(xiàng)目所在市從前是否有過類似我們的房產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)與住宅的外地公司開發(fā)項(xiàng)目。結(jié)果如何？11、您現(xiàn)在的經(jīng)營的年收益大概有多少？（我們只是側(cè)面了解）12、您的文化程度和年齡能了解下嗎？項(xiàng)目所在市同類可比競爭市場調(diào)研描述表市調(diào)人員： 市調(diào)時(shí)間： 售樓電話： 編號(hào)：物 業(yè) 名 稱位 置開 發(fā) 商代理商經(jīng) 營 公 司物管收費(fèi)開 盤 時(shí)