物業(yè)管理投標書范本的制作

1、 （項目名稱）投 標 文 件 投標人： （蓋單位章） 委托代理人： （簽 字） 年 月 日目 錄第一章 前言 3第一節(jié) 概述 3第二節(jié) 編制依據(jù) 4第二章 投標函 5第三章 企業(yè)綜合介紹 5第一節(jié) 運作特點 6第四章 管理文案及內(nèi)容 8第一節(jié) 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 8第二節(jié) 采取的管理方式 12第三節(jié) 管理機構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)、管理 22第四節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度 23第五節(jié) 日常物業(yè)管理的承諾 30第五章 物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算書 31第六章 結(jié)束語 34第七章 相關(guān)證書資料 35第一章 前 言第一節(jié) 概述我公司通過現(xiàn)場勘察，在充分理解“xxx”規(guī)劃設(shè)計理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合我公司多年來實際物業(yè)管理成

2、熟經(jīng)驗，以及在物業(yè)管理中有效實施的iso9001國際質(zhì)量體系的實踐，我公司成立了“xxx”物業(yè)管理項目投標小組，編制本標書。如果我公司能在“xxx”物業(yè)管理招標中勝出，我公司將嚴格按照投標書中承諾的服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)合同的約定，對“xxx”實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，營造一個清潔、優(yōu)美、舒適、溫馨的生活環(huán)境，實現(xiàn)對“xxx”期許的物業(yè)管理效果。第二節(jié) 編制依據(jù)l 國家及省市有關(guān)“物業(yè)管理”政策法規(guī)；l 建設(shè)部頒布的全國物業(yè)管理示范 小區(qū)標準及評分細則；l xxx物業(yè)管理規(guī)定；l “xxx”前期物業(yè)管理招標書。第二章 投 標 函 一、投標函及投標函附錄（一）投標函 xxx （招標人名稱）： 1

3、我方已仔細研究了 xxx物業(yè)管理服務(wù)項目 （項目名稱）全部內(nèi)容，愿意以人民幣（大寫） xxx 元（ xxx ）的投標總報價，按合同約定 對實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，營造一個清潔、優(yōu)美、舒適、溫馨的生活環(huán)境，實現(xiàn)對 xxx 期許的物業(yè)管理效果。 2我方承諾在投標有效期內(nèi)不修改、撤銷投標文件。 3隨同本投標函提交投標保證金一份，金額為人民幣（大寫） xxx 元（ xxx ）。 4如我方中標： （1）我方承諾在收到中標通知書后，在中標通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與你方按照招標文件和我方的投標文件簽訂合同。 （2）隨同本投標函遞交的投標函附錄屬于合同文件的組成部分。 （3）我方承諾按照招標文件規(guī)定向你方遞

4、交履約擔保。（4）同意招標書內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)合同的有效組成部分，與貴公司簽訂前期物業(yè)合同，并遵循執(zhí)行。（5）我公司承諾按照招標人要求在 年 月 日前，組織專業(yè)人員進入現(xiàn)在接手物業(yè)工作。 投 標 人： （蓋單位章） 委托代理人： （簽字） 地 址： 網(wǎng) 址： 電 話： 傳 真： 郵政編碼： 年 月 日 二、法定代表人身份證明投標人名稱： 單位性質(zhì)： 地址： 成立時間： 年 月 日經(jīng)營期限： 姓名： 系 （投標人名稱）的法定代表人（職務(wù)： 電話： ）。 特此證明。 附：法定代表人身份證復(fù)印件 投標人： （ 蓋單位章） 年 月 注：（1）法定代表人親自投標而不委托代理人投標適用。 （2）法定代表人在

5、遞交投標文件時，應(yīng)攜帶投標人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本原件、法定代表人身份證原件備查。 （3）法定代表人提供的證件、證明不齊或不符合要求的，投標文件不予接收。二、授權(quán)委托書 本人 （姓名）系 （投標人名稱）的法定代表人，現(xiàn)委托本單位人員 （姓名）為我方代理人。代理人根據(jù)授權(quán)，以我方名義簽署、澄清、說明、補正、遞交、撤回、修改 （項目名稱投標文件、簽訂合同和處理有關(guān)事宜（向有關(guān)行政監(jiān)督部門投訴另行授權(quán)），其法律后果由我方承擔。 委托期限： 。 代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。 附：（1）法定代表人身份證明原件和法定代表人身份證復(fù)印件 （2）委托代理人身份證復(fù)印件、投標人為其繳納的養(yǎng)老保險（提供最近6個月連續(xù)繳費證明

6、）復(fù)印件 投 標 人： （蓋單位章） 法定代表人： （簽字） 委托代理人： （簽字） 聯(lián)系電話： （固定電話） （移動電話） 年 月 日 注：（1）法定代表人不親自投標而委托代理人投標適用。 （2）法定代表人委托他人投標的，委托代理人應(yīng)是投標人本單位的人員。 （3）最近6個月（企業(yè)設(shè)立不足6個月，從設(shè)立時起，下同）連續(xù)繳費的養(yǎng)老保險是指從購買招標文件時間的上一個月或上上個月起算，往前推6個月的連續(xù)、不間斷，每個月都繳納了養(yǎng)老保險費。 （4）委托代理人在遞交投標文件時，應(yīng)攜帶投標人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本原件、委托代理人身份證原件、委托代理人連續(xù)6個月在該投標人單位的養(yǎng)老保險繳納憑證原件或提供由社保

7、部門出具的委托代理人在該投標人單位連續(xù)6個月參保的證明原件備查。 （5）委托代理人提供的證件、證明不齊或不符合要求的，投標文件不予接收。注：由委托代理人投標的，每個聯(lián)合體成員都應(yīng)按“二、授權(quán)委托書”的格式和要求由法定代表人簽署授權(quán)委托書并附有關(guān)證明。三、投標保證金 （招標人名稱）： 本投標人自愿參加 （項目名稱）的投標，并按招標文件要求交納投標保證金，金額為人民幣（大寫） 元（ ）。 本投標人承諾所交納投標保證金是從本公司基本賬戶以轉(zhuǎn)賬方式交納的，若有虛假，由此引起的一切責任均由我公司承擔。 附:（1）收據(jù)（招標人開具給投標人）復(fù)印件 （2）銀行給投標人的轉(zhuǎn)賬回單復(fù)印件 （3）人民銀行頒發(fā)的基

8、本存款賬戶開戶許可證復(fù)印件 投 標 人： （蓋單位章） 法定代表人或其委托代理人： （簽字） 年 月 日第三章 企業(yè)綜合介紹運作特點我公司自從事物業(yè)管理以來，不斷摸索、大膽創(chuàng)新，總結(jié)出一套滿足物業(yè)管理行業(yè)特點并適合企業(yè)自身發(fā)展的運作模式，主要有以下幾個特點：一、員工持股、全員參與物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，為充分調(diào)動員工的積極性、發(fā)揮員工的主人翁作用，員工是企業(yè)的主人，企業(yè)的發(fā)展關(guān)系每個人的利益。我公司股權(quán)特點，有利于各項制度執(zhí)行力度和服務(wù)理念的貫徹。因為員工股東們明確，只有管理中心滿意、公司的良性發(fā)展，才有個人穩(wěn)定的收益。二、以人為本、利益共享企業(yè)的生存與發(fā)展，必須堅持以人為本，促進員工的價值

9、觀與企業(yè)的價值觀統(tǒng)一。體現(xiàn)和發(fā)展人的有益作用是我公司企業(yè)管理的重要內(nèi)容。公司內(nèi)部建立利益共享平臺，讓全體員工共同分享企業(yè)發(fā)展成就，包括報酬、福利、分配機制、晉升機制、員工考核機制、員工培訓(xùn)機制等，讓員工通過個人的努力，從企業(yè)發(fā)展中明確個人發(fā)展機會和發(fā)展空間，滿足員工成就感需求，讓員工分享到在一個規(guī)范企業(yè)就業(yè)的榮譽和安全。三、將培訓(xùn)和學習貫穿于企業(yè)發(fā)展之中社會在快速發(fā)展，物業(yè)管理的法制環(huán)境不斷完善，管理中心對物業(yè)管理的專業(yè)化要求越來越高，企業(yè)員工綜合素質(zhì)緊扣時代脈搏是企業(yè)發(fā)展的動力源泉。公司針對員工所在崗位，制訂年度外派培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)計劃。公司還按計劃組織了以管理處為單位的各種興趣班，正確引導(dǎo)和

10、豐富了安管隊員等基層員工的業(yè)余生活，為基層員工再就業(yè)以及晉升打基礎(chǔ)。四、完善制度、規(guī)范運作我公司在嚴格實施iso9001:2000 標準基礎(chǔ)上要求做到：作業(yè)標準化 人才專業(yè)化 流程表格化 團隊人性化管理數(shù)據(jù)化 行動軍事化服務(wù)多元化 形象社會化五、培養(yǎng)專業(yè)管理隊伍、嚴格控制管理成本我公司從事物業(yè)管理以來，先后培養(yǎng)了大批機電、土建、物業(yè)管理、園林綠化和行政管理人才，由于公司管理體制上的優(yōu)勢，管理層處于比較穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)，專業(yè)人才隊伍不斷擴大。有了成熟的專業(yè)人才隊伍，使管理過程中的管理成本得到有效控制。第四章 管理文案及內(nèi)容第一節(jié) 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃一、高標準、高水平的管理措施1、 市場定位：本

11、物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，具備優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。2、 管理模式：以人為服務(wù)之本，不斷完善管理制度，實踐中開拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)管理為基礎(chǔ)、促進精神文明建設(shè)。3、 形象定位：安全、舒適、文明、環(huán)保、便利。1) 安全：通過完善、嚴密、高效、人防、技防并舉的安全防范管理體系，充分保障各管理中心安居樂業(yè)。2) 舒適：按照服務(wù)規(guī)范標準，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為廣大業(yè)主營造溫馨的生活環(huán)境。3) 文明：開展形式多樣、豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造、社區(qū)和諧、活躍、輕松的生活氛圍。4) 環(huán)保：提供優(yōu)良的園林綠化保潔服務(wù)，運用各種監(jiān)督機制，創(chuàng)造出一個環(huán)保、優(yōu)雅的居住環(huán)境。5) 便利全方位開展便民服務(wù)，為 提供快捷、便利服務(wù)，體現(xiàn)“xxx”

12、人清新、陽光的生活節(jié)奏。二、具有深度和廣度的管理措施我公司為 提供專業(yè)化服務(wù)同時，重視環(huán)境和社會效益，在共贏的基礎(chǔ)上打造出“xxx”管理精品。為此我公司在這里鄭重承諾：1、因物業(yè)管理單位內(nèi)部人員違法行為導(dǎo)致管理中心損失，依法承擔相應(yīng)責任。2、因管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐韶熑问鹿剩袚鄳?yīng)責任。（三）建立快捷 服務(wù)系統(tǒng)我公司始終堅持“ 至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，把 滿意率作為工作業(yè)績評價的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足 需求。通過運用創(chuàng)新的 服務(wù)理念，建立全方位 服務(wù)系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務(wù)，不斷提高 滿意度。根據(jù) 的需求信息來調(diào)度各職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立 信息檔案，高效反饋

13、、處理 意見及需求。每月按期將 需求和回訪結(jié)果進行深入細致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠服務(wù)，精心管理”的服務(wù)理念。三、 全方位的服務(wù)意識（一）為 提供便利服務(wù)從 廣大業(yè)主的需求出發(fā)，為廣大業(yè)主 做實事。根據(jù)“華苑小區(qū)”的實際情況，合理利用公用設(shè)施，為 廣大業(yè)主創(chuàng)造充分休閑娛樂的場所。（二）24小時治安防范服務(wù)利用我公司所服務(wù)的帶動作用，充分發(fā)揮安全管理工作多年無事故的優(yōu)勢，做好“xxx” 治安防范工作。我公司將置入“門崗對外來人員準入請示制度”、各安管崗全天候24小時服務(wù)，對安管隊伍實行半軍事化管理。（三）營造綠色環(huán)保小區(qū)養(yǎng)護好本物業(yè)內(nèi)的園林綠化，植物長勢良好，喬木無枯枝，灌木修剪圓滑

14、、造型美觀，綠籬修剪平整，草坪四季常綠平整。做好污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質(zhì)符合衛(wèi)生標準。（四）抓好精神文明建設(shè)1、 重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營造節(jié)日氣氛。2、 組織 開展各項文藝體育競賽活動。促進相互了解，增進友誼。四、管理學前沿理論的掌握及應(yīng)用管理科學理論包括行為科學、組織學派、社會系統(tǒng)學派、決策理論、權(quán)變理論等。隨著科學技術(shù)的飛速發(fā)展和市場競爭的日益加劇，管理科學理論得到了進一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。（一）以人為本的管理理論現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強調(diào)人的自覺性和自我實現(xiàn)，主張以挖掘人的

15、積極性、創(chuàng)造性作為管理的核心。這一理論對物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導(dǎo)作用。（二）系統(tǒng)管理理論現(xiàn)代企業(yè)是一個為了達到一定的經(jīng)營目的，由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門有機地結(jié)合而成的整體，是一個復(fù)雜的社會技術(shù)經(jīng)濟體系。我公司強調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學分析，全面實施物業(yè)管理。堅持服務(wù)至上、注重對內(nèi)、對外協(xié)調(diào)、實施iso9001質(zhì)量體系、擴展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是這一理論的應(yīng)用。（三）動態(tài)調(diào)節(jié)理論為了實現(xiàn)管理目標，使企業(yè)取得最佳效益，管理過程的每一個步驟、環(huán)節(jié)都必須實行動態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理過程視為一成不變的模式。企業(yè)管理通過動態(tài)調(diào)節(jié)，就可以使各要素在各個環(huán)節(jié)上保持協(xié)調(diào)、均衡，又能對外

16、界保持靈敏的適應(yīng)性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動態(tài)調(diào)節(jié)理論的應(yīng)用，鼓勵創(chuàng)新、加強信息溝通和應(yīng)變能力，強調(diào)“不進則退，不快則亡”的觀念以及對管理流程重新組合從而達到提高服務(wù) 的能力，縮短改善周期等。（四）效益統(tǒng)一原則物業(yè)管理給 的產(chǎn)品就是服務(wù)，不僅要滿足廣大業(yè)主 的需求，而且要維護、增進 和社會的利益，為人類社會做出貢獻。我公司在本物業(yè)的管理成本測算方面，本著精心計算成本，既堅持以盈利作為重要目標，以保持企業(yè)發(fā)展后勁，又注意處理好經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的關(guān)系，保持企業(yè)長遠發(fā)展的后勁。（五）企業(yè)文化杰出而成功的大公司都有強有力的企業(yè)文化內(nèi)涵，它是企業(yè)贏得市場競

17、爭的內(nèi)在筋骨，反映了企業(yè)的基本信念和發(fā)展追求。我公司自從事物業(yè)管理以來，始終發(fā)揚“敬業(yè)、奉獻、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，倡導(dǎo)以“實現(xiàn)自我、服務(wù)客戶”為自身動力，激勵員工的群體意識；以企業(yè)文化為目的，提高團隊合作精神，從而為我公司的長遠發(fā)展提供了強大動力。 第二節(jié) 采取的管理方式一、采取的管理方式（一）綜合一體化的管理方式我公司將本物業(yè)的管理方式確定為綜合一體化管理，即由物業(yè)管理處經(jīng)理在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，通過各部門技術(shù)支持和配合，按照iso9001：2000國際質(zhì)量體系標準和iso14000環(huán)保體系標準，運用現(xiàn)代化管理手段，對本物業(yè)的房屋、公用設(shè)施設(shè)備、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車管理、社區(qū)文化等，

18、統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。在管理過程中，我們將與xxx物業(yè)服務(wù)處緊密合作，采取管理中心自律和物業(yè)管理相結(jié)合的辦法，使綜合一體化管理收到更好的效果。（二）激勵機制（1）實施日常管理目標責任制，增加管理層的工作主動性，我公司按照全國物業(yè)管理示范 小區(qū)標準，結(jié)合公司實際情況，制訂各項管理指標，管理處將按此標準嚴格做好每項工作，明確獎懲，并與獎金掛鉤。（2）崗位激勵。在物業(yè)管理行業(yè)拼搏的員工，最渴望得到的是自身價值被集體和社會認可，我公司始終堅持各級崗位實行公司內(nèi)部公開招聘的辦法，使具有真才實學的員工能充分發(fā)揮自身潛力，有機會體現(xiàn)自己的價值。（3）獎金激勵。公司每年對員工進行全方位考核，排名前30%的員工將

19、有機會加薪晉級。（三）監(jiān)督機制管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格按照國家、政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)開展工作，定期向我公司和管理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務(wù)，并制訂日常工作計劃，實行目標管理責任制，每年對管理目標進行考核，嚴格按我公司iso9001質(zhì)量體系運作，對每個項目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過部門返查，公司內(nèi)部質(zhì)量審核， 及房產(chǎn)管理局等外部檢查，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運行，具體作法是：1、公布管理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立意見箱及網(wǎng)上電子投訴郵箱，24小時受理投訴，所有員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。2、管理處定期向公司、管理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)管理事

20、宜。3、我公司根據(jù)“全國物業(yè)管理示范 小區(qū)”的標準每月對管理處進行檢查評分，同時管理處每月對員工進行考核。4、管理處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，每年進行兩次 意見征詢，并不定期向 作隨機意見調(diào)查，對 反饋的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實行閉環(huán)管理，使 的合法權(quán)益得到保障。（四）自我約束機制1、管理處在實施物業(yè)管理過程中，嚴格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實施細則。2、管理處將嚴格執(zhí)行我公司iso9001質(zhì)量體系。3、管理處對員工進行定期不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。4、公司每年對員工進行年終考核，實行3%末位淘汰制。5、公司有供全體員工遵循的員工行為規(guī)范。（五）信息反

21、饋及處理機制1、信息反饋機制我公司參照iso9001:2000管理體系建立信息反饋機制，以不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平。除了按照公司管理體系及檢查監(jiān)督體系進行信息反饋以外，在日常工作之中由企業(yè)發(fā)展部全面負責用戶對本公司管理服務(wù)意見的反饋，由各職能部門對專業(yè)信息進行反饋。信息反饋機制由以下兩部分組成：公司內(nèi)部信息反饋流程公司總部各分包單位各職能部門檢查監(jiān)督管理處信息反饋協(xié)調(diào)配合專業(yè)公司派駐 本小區(qū)人員各主管人員各專業(yè)班組日常監(jiān)督客戶信息反饋機制管理處經(jīng)理客戶服務(wù)中心 投訴或建議相關(guān)負責人 處理處理完畢，在投訴記錄本簽字并注明完成及情況客戶服務(wù)中心回訪，填寫投訴回訪記錄， 簽字整理、分析投訴記錄，繪

22、制投訴統(tǒng)計表，分析管理上的盲點、缺點 反饋，采取措施2、信息反饋處理機制管理處通過建立全方位的信息反饋機制，確保反饋信息通道暢通，通過管理處客戶服務(wù)中心分析整理，及時發(fā)出指令并跟蹤檢查，對于反饋信息的檢查方式，統(tǒng)一按照公司iso9001：2000標準的規(guī)定，采用行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式進行，對于出現(xiàn)不合格服務(wù)，及時按糾正預(yù)防措施改進。二、工作計劃（1） 日常維修工作流程客戶服務(wù)中心接故障投訴客戶服務(wù)中心派工、維修員準備必要的工具維修員到達報修 地點輕敲門3下向 了解所投訴的事項開始維修工作未完成完成 驗收滿意后于維修單上簽收，維修員簽名向 解釋不能當場完

23、成的原因 自行購置的設(shè)備故障或因其他原因需 聯(lián)系其有關(guān)承造商解決的故障向 解釋，由 聯(lián)系有關(guān)承造商清理維修現(xiàn)場后離開向 交代何時能完成該項維修工作完成后的工程單交回客戶服務(wù)中心準備必要的工具材料、維修資料報管理處（4）火災(zāi)處理流程圖分公司經(jīng)理報告人消防值班員 報警 119報警失火地點其他他聯(lián)系人聯(lián)系電話失火情況失火物品 消防部門管理處經(jīng)理工程部主管 119 現(xiàn)場處理事后處理保護現(xiàn)場保護秩序組織員工趕赴現(xiàn)場救治傷員清理財物派人引導(dǎo)消防車輛協(xié)同有關(guān)方面查明原因切斷火場、煤氣等開關(guān)擬寫上報材料組織疏散現(xiàn)場人員轉(zhuǎn)移易燃易爆及重要物品啟用滅火器材失火現(xiàn)場（5）監(jiān)控中心運作流程 監(jiān)控中心閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)報

24、警或發(fā)生火災(zāi)通知管理處處理消防報警系統(tǒng) 發(fā)現(xiàn)問題通知巡邏安管員查實通知巡邏安管員查實組織人員疏散組織調(diào)度兼職(義務(wù))消防員滅火報警組織調(diào)度安全員趕赴現(xiàn)場處理 反饋（二）管理期工作計劃序 號項 目內(nèi) 容時 間備 注1安保管理1. 治安管理；2. 交通、車輛管理；3. 消防管理。接管時起2智能化設(shè)施管理1. 智能化設(shè)施的日常使用操作；2. 智能化設(shè)施的維護；3. 智能化系統(tǒng)的完善。接管時起3小區(qū)環(huán)境管理1. 園林綠化管理；2. 清潔衛(wèi)生管理；3. 環(huán)保管理。接管時起第三節(jié) 管理機構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理一、人員配備在管理人員的配備方面，我公司將堅持“敬業(yè)、精干、高效”的用人原則，確定“重學歷更重

25、能力，重水平更重品德”的標準，嚴把人才選聘關(guān)。管理層的基本素質(zhì)要求，學歷達大專以上水平；操作層的水電工要求中專以上文化水平或中級以上技術(shù)職稱，力求一專多能；安管員要求退伍軍人或高中文化，實行半軍事化管理，持有安管或消防上崗證書；保潔綠化工選調(diào)或招聘有保潔和綠化養(yǎng)護經(jīng)驗的員工。在管理隊伍建設(shè)上，我公司將采用規(guī)范化管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工工作積極性；通過考核，表揚先進，鞭策后進，并實行3%的末位淘汰制，確保管理目標的實現(xiàn)。二、量化管理及標準化運作1、每年根據(jù)iso9001質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標，對 滿意率、機電設(shè)備運作完好率、維修及時率、返修率及消防隱患處理

26、率等作出量化要求。2、 實行目標經(jīng)營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,作出具體要求。3、管理處對全體員工培訓(xùn)指標進行量化,確定培訓(xùn)課程內(nèi)容及課時。4、年度考核量化,每年公司制定詳細的年度收支預(yù)算方案,對管理處采取獨立核算的方法,有計劃地控制成本,提高經(jīng)濟效益和社會效益。第四節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度一、公眾管理制度 精神文明公約、治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、停車管理規(guī)定、綠化管理規(guī)定、環(huán)境保護、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定二、內(nèi)部運作制度及崗位責任制管理處工作制度、管理處員工考勤制度、管理處文明服務(wù)守則、管理處員工培訓(xùn)制度、管理處員工行為規(guī)范、管理處安全守則、管理處辦公用品申請、購買、領(lǐng)用管理制度、投

27、訴處理回訪制度、管理處經(jīng)理崗位職責、客戶服務(wù)主管崗位職責、管理員崗位職責、服務(wù)中心服務(wù)員崗位職責、環(huán)境部主管崗位職責、保潔班長崗位職責、保潔員崗位職責、園藝師崗位職責、園林綠化工崗位職責、安管主管崗位職責、安管班長崗位職責、監(jiān)控中心值班員崗位職責、門崗安管員崗位職責、巡邏安管員崗位職責三、管理維護運作制度（一）設(shè)備管理監(jiān)控中心設(shè)備安全運行管理制度、監(jiān)控中心設(shè)備運行記錄管理制度、發(fā)生火警處理規(guī)程、停電故障處理規(guī)程、停水故障處理規(guī)程、節(jié)能管理規(guī)定（三）共用設(shè)施管理公共照明管理規(guī)定（四）園林綠化管理綠化工作執(zhí)行/檢查質(zhì)量標準、植物澆水、施肥作業(yè)標準、樹木除草、松、培土操作規(guī)程（五）環(huán)境衛(wèi)生管理清掃保

28、潔作業(yè)執(zhí)行計劃、清掃保潔作業(yè)執(zhí)行/檢查質(zhì)量標準、消殺管理制度、四害的防治方法（六）治安管理交接班制度、隊容儀表規(guī)定、安管正當防衛(wèi)必備條件、緊急事件應(yīng)急處理、安管員獎罰規(guī)定、門崗安管員值班制度、監(jiān)控中心管理規(guī)定 、消防安全管理制度、消防設(shè)施監(jiān)督檢查制度、重點部位臨時動火作業(yè)規(guī)定、滅火作戰(zhàn)方案、火災(zāi)處理流程四、檔案管理（一）檔案管理流程管理處外來文件接管交接資料管理處建立的文檔資料 文檔管理簽收記錄文檔管理員登記 分類歸檔管理借閱文檔 通知文件復(fù)印文件一般文檔管理員登記重要文檔（經(jīng)理批準）文檔管理員登記 作廢文件登記銷毀（二）檔案資料分類檔案資料分類（續(xù)）類別 資 料 內(nèi) 容基礎(chǔ)管理各類人員持證上

29、崗、標志統(tǒng)一1. 管理人員上崗證書2各專業(yè)人員上崗資格證書3公司員工服裝統(tǒng)一4佩戴工作證上崗5員工著裝規(guī)范 計算機管理資料1計算機管理軟件及使用說明檔案資料分類（續(xù)）類別 資 料 內(nèi) 容保安及車輛管理安管資料1日常巡查記錄、值班記錄2訓(xùn)練計劃和考核記錄3安全防范措施4查崗記錄、閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄象記錄5物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄 環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料1環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計表2環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄 清潔衛(wèi)生管理資料1清潔衛(wèi)生檢查記錄2國家環(huán)保標準：排煙、排污、噪音3處理污染事件記錄4消殺及垃圾清運記錄 5實施責任制管理、標準化保潔6商業(yè)網(wǎng)點管理有序7無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽8水池水質(zhì)檢測

30、記錄綠化管理綠化資料1綠化規(guī)劃圖紙2綠化設(shè)施統(tǒng)計表3綠化檢查記錄 管理效益經(jīng)濟效益1. 物業(yè)管理費用收繳統(tǒng)計表2物業(yè)管理收支帳目3提供有償服務(wù)收入、開展多種經(jīng)營五 、管理人員考核制度及標準（一）考核制度公司發(fā)展部按照月檢計劃，抽調(diào)各部門、各專業(yè)負責人輪流對各部門、各小區(qū)按照專業(yè)分工進行專項檢查，月檢結(jié)果與當月浮動工資、獎金掛鉤，并作為年度考核依據(jù)之一。每年年底公司成立考核小組，對公司全體員工本年度工作進行年終考核，考核結(jié)果與工資獎金掛鉤。（二）考核標準管理處經(jīng)理考核標準、客戶服務(wù)中心主管考核標準、環(huán)境部主管考核標準、環(huán)境部主管考核標準、安管部主管考核標準管理員考核標準、客戶服務(wù)中心服務(wù)員考核標

31、準、檔案、電腦管理員考核標準、安管員考核標準、園藝師考核標準綠化工考核標準、保潔工考核標準。（二）考核辦法1、管理處經(jīng)理由公司和員工兩級共同考核，員工由管理處經(jīng)理根據(jù)受考核人主管的意見結(jié)合各人工作表現(xiàn)及月檢結(jié)果綜合考核。2、考核計分辦法：（1）管理處經(jīng)理綜合評分=總經(jīng)理評分50%+員工評分50%（2）主管綜合評分=管理處經(jīng)理評分50%+員工評分30%+公司月檢評分20%（3）員工綜合評分=管理處經(jīng)理評分30%+主管評分50%+公司月檢評分20%3、考核等級及人員比例：a級占10%、b級占80%、c級占10%。4、考核結(jié)果與崗位獎金掛鉤。a級獎金上浮20%、b級領(lǐng)取平均數(shù)、c級獎金扣30%第五節(jié)

32、 日常物業(yè)管理承諾本節(jié)參照全國物業(yè)管理示范 小區(qū)標準及評分細則,以及我公司iso9001國際質(zhì)量認證體系，對投標書所要求完成的本物業(yè)管理的各項指標予以承諾。承諾指標共分十項，以表格的形式對各項指標進行承諾，并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施等內(nèi)容。管理指標承諾序號指標名稱計劃指標管理指標實施措施部門責任人1管理中心滿意率98%接管前備妥相關(guān)資料；及時與管理中心、管理中心委員會溝通；發(fā)現(xiàn)問題及時整改； 管理處經(jīng)理2裝修違章施工發(fā)生率1%預(yù)防為主，監(jiān)督、處理相結(jié)合。執(zhí)行裝修管理規(guī)定，嚴把裝修和施工隊資質(zhì)關(guān)，做好裝修服務(wù)監(jiān)督；發(fā)生違章及時處理，建檔、記錄。管理處經(jīng)理安管部裝修違章施工處理率10

33、0%3重大刑事案件（因管理責任造成）因管理原因發(fā)生率為0“人防、技防、物防”三結(jié)合。實行24小時值勤及巡邏崗制度，落實崗位職責，緊急情況執(zhí)行緊急事件應(yīng)急措施和處理方案管理處經(jīng)理安管部4重大火災(zāi)案件（因管理責任造成）因管理原因發(fā)生率為0管理處全員義務(wù)消防員制；并定期進行培訓(xùn)和演習，加強宣傳，設(shè)置專人負責日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理并通知維修，以確保消防安全；監(jiān)控中心24小時值班。管理處經(jīng)理安管部5綠化養(yǎng)護完好率98%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查日檢制度，定期評比，植物長勢良好，無黃土裸露，缺苗、死苗及時補種，修剪整齊美觀，無病蟲害。環(huán)境部6清潔、保潔率98%落實責任人，實行巡查制度，建檔記錄，垃圾

34、分類處理，日產(chǎn)日清，確保空氣清新。環(huán)境部第五章 物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算書附表一：管理、服務(wù)人員工資及附加部 門崗 位人數(shù)月工資標準每月人工費用每月社保費用管理處經(jīng)理14,800.004,800.006,160.50（其中：基本養(yǎng)老保險22%基本醫(yī)療保險10%地方附加醫(yī)療保險2%失業(yè)保險2%工傷保險0.5%生育保險0.5%合計37%）客戶服務(wù)中心主管13,000.005,200.00客戶服務(wù)12,200.00財務(wù)部會計0.252,600.002,850.00收費（客服）12,200.00工程技術(shù)部主管0.252,400.003,800.00維修員21600.00安管部主管0.252,400.0017,550.003,708.75(外勞綜合保險172.50元/人月)班長31,450.00安管員121,050.00環(huán)境部主管0.252,000.005,300.00綠化工2900.00保潔員4750.00合 計2839,500.0