金大陸集團(tuán)淮南房地產(chǎn)公司管理制度

1、金大陸集團(tuán)淮南房地產(chǎn)公司管理制度金大陸集團(tuán)管理制度 文件名稱(chēng) 合肥置業(yè)公司（淮南房地產(chǎn)公司）工 程 施工管 理 制度部 門(mén)置業(yè)（房地產(chǎn)） 發(fā)布日期2003年3月26日文件編號(hào)aj/zyzdn001版本號(hào)0頁(yè)次1編制:審核:批準(zhǔn):共 4 頁(yè) 一、 工程施工管理工作制度為了保證工程進(jìn)度、施工安全、工程質(zhì)量、投資控制和文明生產(chǎn)特制定以下規(guī)定。一、 組織管理1、組織與人員根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模、性質(zhì)、類(lèi)別，成立建設(shè)項(xiàng)目施工管理小組，設(shè)總工程師一人，項(xiàng)目經(jīng)理一人；配備土建、水電、預(yù)算等工程師35人；2、責(zé)任與義務(wù)（1）熟悉設(shè)計(jì)圖紙及規(guī)程、規(guī)范，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、方案、工藝、進(jìn)度計(jì)劃；（2）與施工、監(jiān)

2、理、供水、供電、通訊、消防、城建、規(guī)劃等管理部門(mén)和單位有效協(xié)調(diào)，及時(shí)辦理各項(xiàng)申報(bào)；（3）監(jiān)督、檢查施工用材料，確保工程材料符合設(shè)計(jì)及施工規(guī)范要求，杜絕不合格材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)；（4） 督促施工進(jìn)度，監(jiān)督、檢查施工質(zhì)量，分項(xiàng)驗(yàn)收并作好驗(yàn)收、變更、開(kāi)停工等記錄。二、質(zhì)量管理質(zhì)量是企業(yè)的生命，作為工程部人員要牢記“質(zhì)量第一”的宗旨，抓好工程質(zhì)量管理工作。1、原材料、半成品、成品的質(zhì)量管理。（1）所有進(jìn)場(chǎng)材料必須經(jīng)監(jiān)理方檢查驗(yàn)收；（2）對(duì)鋼材、水泥、塑鋼窗、水電管材等對(duì)工程重要影響的材料，工程部工程技術(shù)人員和監(jiān)理人員共同檢查驗(yàn)收，合格后方可使用；。（3）對(duì)于一般材料，工程部工程技術(shù)人員作為抽查；（4）對(duì)

3、于首次進(jìn)場(chǎng)的材料，現(xiàn)場(chǎng)工程人員必須檢查，確定質(zhì)量是否達(dá)到技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（5）對(duì)設(shè)備、成品由監(jiān)理方和工程技術(shù)人員共同檢查驗(yàn)收。（6）對(duì)于以上所列的各項(xiàng)若有檢驗(yàn)不合格項(xiàng)必須立即書(shū)面通知施工方嚴(yán)禁使用，予以退回，否則對(duì)施工工程拒絕驗(yàn)收，由此而產(chǎn)生的損失全部由施工方負(fù)責(zé)。2、施工組織總設(shè)計(jì)、施工方案、分部項(xiàng)技術(shù)交底書(shū)（1） 施工組織總設(shè)計(jì)是工程施工的指導(dǎo)性綱領(lǐng)文件，工程人員和監(jiān)理方必須嚴(yán)格監(jiān)督施工方按施工組織總設(shè)計(jì)進(jìn)行施工；（2） 施工方報(bào)審施工組織總設(shè)計(jì)時(shí)，由部門(mén)經(jīng)理組織工程人員進(jìn)行審查，形成初步意見(jiàn)，經(jīng)總工審核后執(zhí)行；（3） 施工方案、分部項(xiàng)技術(shù)交底書(shū)，工程技術(shù)人員作為動(dòng)態(tài)控制必須進(jìn)行審查。3、檢查、

4、驗(yàn)收（1） 對(duì)所有隱蔽工程，工程人員必須進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收，合格后方準(zhǔn)施工單位進(jìn)行下一步施工；（2） 對(duì)一般分部項(xiàng)，工程人員進(jìn)行抽查，主要檢查操作工藝、操作程序、軸線、標(biāo)高、截面尺寸、施工質(zhì)量是否符合要求；（3） 對(duì)建筑物定位放線，工程人員必須檢查：a、一般檢查驗(yàn)收，由工程技術(shù)人員組織；b、基礎(chǔ)分部驗(yàn)收由部門(mén)經(jīng)理組織；c、主體驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收必須由總工組織主持。4、施工現(xiàn)場(chǎng)記錄。工程施工由施工單位自行記錄施工日記，監(jiān)理單位記錄監(jiān)理日記；但凡涉及幾方協(xié)調(diào)較大的技術(shù)問(wèn)題，我方工程技術(shù)人員應(yīng)記錄工作日記，特別下列情況予以完整記錄。（1）在施工中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的問(wèn)題要求修改的記錄；（2）施工中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，要

5、求采取措施的記錄；（3）施工中發(fā)現(xiàn)特殊情況，采取應(yīng)急措施的記錄；（4）在協(xié)調(diào)中施工單位提出的要求給予解決的記錄；（5）經(jīng)商定工程進(jìn)度的記錄；（6）發(fā)生質(zhì)量、安全事故的原因和處理意見(jiàn)的記錄；（7）對(duì)主要分部項(xiàng)質(zhì)量要求和特殊施工方法施工的記錄；（8）工程發(fā)生特殊費(fèi)用和計(jì)日工的記錄。（9）工程部人員必須忠于職守，嚴(yán)格按制度和規(guī)范執(zhí)行，認(rèn)真負(fù)責(zé)地把好質(zhì)量關(guān)。若因工作不負(fù)責(zé)任造成工程質(zhì)量事故將按公司有關(guān)規(guī)定給于懲處。三、進(jìn)度管理1、工程施工總進(jìn)度計(jì)劃審批施工方上報(bào)的施工總進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)監(jiān)理審核后，上報(bào)建設(shè)方，首先由部門(mén)經(jīng)理組織部門(mén)工程人員根據(jù)施工合同工期、分部項(xiàng)工程量、關(guān)鍵部位的施工方案等進(jìn)行審核，形成初

6、步意見(jiàn)，上報(bào)總工程師審核批準(zhǔn)。2、月進(jìn)度計(jì)劃施工方上報(bào)的月進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)監(jiān)理審核后，各專(zhuān)業(yè)工程師根據(jù)施工總進(jìn)度計(jì)劃、專(zhuān)業(yè)性位執(zhí)行。3、進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整根據(jù)公司開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的需要，需對(duì)工程階段目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，由總工拿出調(diào)整意見(jiàn)，實(shí)施并執(zhí)行。若存在嚴(yán)重工期延誤的，由總工召開(kāi)三方會(huì)議，專(zhuān)門(mén)討論解決，并明確責(zé)任，制定盡快解決的措施。4、工期延誤的責(zé)任如屬施工單位本身原因，如：墊資資金沒(méi)有及時(shí)到位，材料供、運(yùn)不及時(shí)，材料質(zhì)量不合格等方面原因造成的停工、返工延誤工期，由施工單位承擔(dān)責(zé)任；若屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本身原因，如：未按合同約定給付施工方工程款，或因圖紙、方案調(diào)整等原因延誤工期，則由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)責(zé)任。因延

7、誤工期造成的經(jīng)濟(jì)損失，按合同相關(guān)條款進(jìn)行處理。四、投資控制管理為使工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理，必須控制好工程建設(shè)階段工程投資。1、工程預(yù)算控制。施工圖出來(lái)后，由工程預(yù)決算人員做出詳細(xì)的工程預(yù)算，并和監(jiān)理方做的施工預(yù)算進(jìn)行對(duì)比分析，確定完善的施工預(yù)算。對(duì)施工方上報(bào)的施工預(yù)算，工程技術(shù)人員要從工程量，套用單價(jià)和取費(fèi)上重點(diǎn)核查，確保工程預(yù)算的真實(shí)性、完整性，以此作為拔付工程款的依據(jù)。2、進(jìn)度款控制工程預(yù)決算人員嚴(yán)格按照工程合同，對(duì)已完工程量進(jìn)行核查，形成核查意見(jiàn)，部門(mén)經(jīng)理根據(jù)專(zhuān)業(yè)工程師核查意見(jiàn)和監(jiān)理方提出驗(yàn)收合格和付款憑據(jù)，寫(xiě)出付款報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理審批后辦理。3、工程變更控制（1）對(duì)于圖紙上存在的問(wèn)題，由施工單

8、位填寫(xiě)工程聯(lián)系單，監(jiān)理方和專(zhuān)業(yè)工程師會(huì)審后報(bào)設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)院予以答復(fù)或以設(shè)計(jì)變更形式。監(jiān)理方總監(jiān)和甲方代表簽署意見(jiàn)后施工方執(zhí)行。（2）對(duì)于工程索賠，專(zhuān)業(yè)工程師應(yīng)根據(jù)工程記錄認(rèn)真核實(shí)，寫(xiě)出初步結(jié)論。監(jiān)理簽署意見(jiàn)后，甲方代表寫(xiě)出索賠意見(jiàn)，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后批復(fù)。4、工程竣工決算與結(jié)算 （1） 決算人員接到施工單位報(bào)來(lái)的竣工結(jié)算書(shū)后，應(yīng)逐項(xiàng)核實(shí)。核實(shí)的內(nèi)容主要是：中標(biāo)價(jià)、直接費(fèi)、設(shè)計(jì)變更和施工變更等現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)簽證證明資料，實(shí)物量完成表，所購(gòu)設(shè)備材料數(shù)量、價(jià)格（包括調(diào)整替代設(shè)備、材料的價(jià)格、數(shù)量），洽商增減帳，參考價(jià)、暫估價(jià)等，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)審核完畢。（2）竣工結(jié)算必須做到資料齊全，手續(xù)完備，竣工資料應(yīng)包括

9、：封面、編制說(shuō)明、工程結(jié)算費(fèi)用匯總表、反映工程的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、工程結(jié)算總價(jià)、各專(zhuān)業(yè)（概算書(shū)）竣工材料調(diào)價(jià)、洽商增見(jiàn)帳、參考價(jià)及暫估價(jià)調(diào)價(jià)、有關(guān)發(fā)票復(fù)印件、竣工驗(yàn)收簽證等技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。（3）竣工結(jié)算資料由決算人員審核后，由主管領(lǐng)導(dǎo)組織技術(shù)人員，財(cái)會(huì)人員及相關(guān)人員進(jìn)行聯(lián)審后，提交公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后 報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心。金大陸集團(tuán)管理制度 文件名稱(chēng) 合肥置業(yè)公司（淮南房地產(chǎn)公司）建設(shè)施工安全管理制度部 門(mén) 置業(yè)（房地產(chǎn)） 發(fā)布日期2003年3月26日文件編號(hào) aj/zyzdn002版本號(hào)0頁(yè)次1編制:審核:批準(zhǔn):共 3 頁(yè) 二、 建設(shè)施工安全管理制度為了順利、有效地實(shí)施工程建設(shè)，避免人員傷亡事故發(fā)生，施

10、工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理必須符合以下規(guī)定： 一、 用電管理 1、用電負(fù)荷 根據(jù)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃及開(kāi)工項(xiàng)目的規(guī)模、類(lèi)別、場(chǎng)地條件，合理安排施工順序。依據(jù)進(jìn)場(chǎng)使用的設(shè)備、工機(jī)具及生活用電負(fù)荷，合理確定開(kāi)工建設(shè)總用電負(fù)荷，選擇確定相應(yīng)的臨時(shí)供電設(shè)備，確定原則：滿足施工用電，不造成臨時(shí)供電設(shè)施投資浪費(fèi)及使用空耗； 2、臨時(shí)供電設(shè)施 臨時(shí)供電設(shè)施設(shè)備安裝選擇專(zhuān)業(yè)施工單位進(jìn)行，如果供電管理部門(mén)沒(méi)有強(qiáng)行規(guī)定，一般采用招投標(biāo)方式確定施工單位；臨時(shí)供電設(shè)施安裝位置選擇在不影響施工人員生活、通行及施工；安裝后報(bào)供電管理部門(mén)檢查、驗(yàn)收，合格后投入使用； 3、臨時(shí)線路由供電設(shè)備引出的用電電纜、電線需要安裝規(guī)范的配電箱、

11、計(jì)量電表；至用電設(shè)備的線路架設(shè)應(yīng)符合臨時(shí)用電或正常用電管理規(guī)范，線桿埋設(shè)安全、可靠，線路布置不得影響材料運(yùn)輸、吊裝及人員通行；嚴(yán)禁隨意拉設(shè)臨時(shí)線路； 4、用電設(shè)備 對(duì)施工單位進(jìn)場(chǎng)的運(yùn)輸、起重、焊接、震搗、攪拌等設(shè)備，應(yīng)協(xié)同施工單位、監(jiān)理公司共同檢查，確定設(shè)備安全可靠，并核實(shí)用電負(fù)荷；安裝地點(diǎn)合理，牢固，接地保護(hù)可靠；5、安全防護(hù)所有設(shè)施必須有可靠的防雨、防雷擊、防風(fēng)、防漏電等措施，督促施工單位定期檢查，并協(xié)同監(jiān)理人員不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促糾正和改善。二、 施工管理1、 土方作業(yè)（1）采用機(jī)械挖掘時(shí)，挖掘機(jī)運(yùn)行及?？课恢靡踩煽浚苊鈨A倒事故；（2）挖掘臂回轉(zhuǎn)半徑內(nèi)不得有供電線路、機(jī)械設(shè)

12、備、建筑物等；禁止人員在在挖掘臂下行走或停留；（3）堆土須保留安全斜坡，與待開(kāi)挖或施工作業(yè)場(chǎng)地維持安全距離，避免塌方事故；（4）開(kāi)挖深度較大時(shí)須按照施工規(guī)范放坡。2、 起重作業(yè)（1）塔吊、龍門(mén)架、卷?yè)P(yáng)機(jī)等設(shè)備無(wú)明顯變形、腐蝕、連接件松動(dòng)、脫落，鋼絲繩符合使用要求，安裝基礎(chǔ)符合規(guī)范；（2）須可靠接地，連接線路固定規(guī)范，負(fù)載可靠，避免人員行走、材料運(yùn)輸碾壓損壞，有可靠防雨措施；（3）設(shè)備操作人員須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并持有上崗證；（4）須有安全操作規(guī)程，不允許超載運(yùn)行。 3、模板及跳板安裝（1）、檢查模板、鎖扣無(wú)嚴(yán)重變形、銹蝕、裂紋；（2）、模板安裝必須符合規(guī)范規(guī)定，避免脫落、松動(dòng)；（3）、腳手架鋼管無(wú)變

13、形、嚴(yán)重腐蝕、開(kāi)裂，安裝位置及墊板可靠；跳板無(wú)斷裂、松散，安裝可靠，避免端部懸空；（4）、鎖扣必須在使用前拆卸、檢查、上油、重組，連接螺栓、螺帽、鉸鏈、扣板無(wú)變形、滑絲，翻轉(zhuǎn)自如；安裝時(shí)須連接可靠。4、混凝土澆注 （1）、澆注前須檢查各部位支撐是否可靠，澆注槽（面）內(nèi)是否存留工具、雜物、泥土； （2）、澆注前檢查混凝土是否攪拌均勻，嚴(yán)禁在一個(gè)部位過(guò)量?jī)A倒（下部有支撐部位）； （3）、澆注間隔時(shí)間不得超過(guò)規(guī)程、規(guī)范規(guī)定，事前檢查沙石、水泥、摸板庫(kù)存； （4）、混凝土養(yǎng)護(hù)須符合規(guī)程、規(guī)范規(guī)定，嚴(yán)禁暴曬和雨水沖刷。 5、高處作業(yè)（1）高處作業(yè)必須佩帶安全帶、并可靠連接；（2）進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)必須戴安全帽

14、。 6、施工單位必須制定安全管理制度和崗位責(zé)任，必須配備各級(jí)安全管理負(fù)責(zé)人。公司派駐工地的工程技術(shù)人員，除了積極、有效地協(xié)調(diào)、督促各項(xiàng)工作，必須會(huì)同工程監(jiān)理人員經(jīng)常檢查、督促現(xiàn)場(chǎng)安全工作，必須熟悉、了解規(guī)程規(guī)范有關(guān)安全管理的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要及時(shí)提出并督促改善。 7、施工單位若違反安全管理制度，不按安全規(guī)程規(guī)范操作發(fā)生安全方面的事故，一切責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失全部由施工單位負(fù)責(zé)，若造成工期延誤，須按合同規(guī)定賠償相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失。金大陸集團(tuán)管理制度 文件名稱(chēng) 合肥置業(yè)公司（淮南房地產(chǎn)公司）工 程 檔 案 管 理 制 度部 門(mén) 置業(yè)（房地產(chǎn)） 發(fā)布日期2003年3月26日文件編號(hào)aj/zyzdn003版本號(hào)0

15、頁(yè)次1編制:審核:批準(zhǔn):共 3 頁(yè) 三、 工 程 檔 案 管 理 制 度 為了確保工程資料的完整和安全，特制定以下規(guī)定。一、適用范圍1、土地征用合同、土地使用證，集團(tuán)或公司所有的房屋產(chǎn)權(quán)證、有關(guān)部門(mén)批復(fù)文件；2、工程立項(xiàng)報(bào)告、可行性研究報(bào)告、論證意見(jiàn)書(shū)；3、設(shè)計(jì)委托書(shū)、工程規(guī)劃及擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件、圖紙；4、施工圖及報(bào)批文件；5、主體及配套工程概算、預(yù)算，工程召、投標(biāo)文件，工程合同，設(shè)備報(bào)價(jià)書(shū)；6、工程進(jìn)度表、設(shè)計(jì)及工程變更意見(jiàn)、工程聯(lián)絡(luò)通知書(shū)、竣工圖、工程決算書(shū)；7、施工規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、工程定額、施工圖集等；8、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目策劃及廣告、銷(xiāo)售策劃方案、銷(xiāo)售進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表；9、業(yè)主投訴意見(jiàn)及整改報(bào)告等。

16、二、 文件歸檔1、財(cái)務(wù)部保存：項(xiàng)目資金預(yù)算、合同原件、工程預(yù)算原件（定標(biāo)前由財(cái)務(wù)主管保存）、決算書(shū)、樓盤(pán)策劃預(yù)算；2、總裁辦保存：合同原件、預(yù)算復(fù)印件定標(biāo)后、決算復(fù)印件及其它所有文件；3、工程部門(mén)在施工期間保存：施工圖、變更及工程聯(lián)絡(luò)通知復(fù)印件、預(yù)算復(fù)印件（定標(biāo)后）、各項(xiàng)報(bào)批文件副本、合同副本或復(fù)印件、施工規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、工程定額、施工圖集等；4、銷(xiāo)售部門(mén)保存：市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、策劃案復(fù)印件、銷(xiāo)售進(jìn)度統(tǒng)計(jì)復(fù)印件；5、物業(yè)管理部門(mén)（或物業(yè)公司）保存：根據(jù)竣工圖修改說(shuō)明的施工圖、業(yè)主投訴復(fù)印件、整改報(bào)告復(fù)印件（有關(guān)物業(yè)管理文件如年度預(yù)算、收支報(bào)表、業(yè)主情況、應(yīng)收應(yīng)付統(tǒng)計(jì)、設(shè)備維修計(jì)劃、物料消耗統(tǒng)計(jì)、采購(gòu)成

17、本、管理費(fèi)、服務(wù)反饋信息、意外情況處理等按物業(yè)管理規(guī)定）；6、由政府相關(guān)部門(mén)存檔備案的資料，由工程部門(mén)整理按照政府部門(mén)規(guī)定辦理，同時(shí)，作出說(shuō)明交總裁辦報(bào)總裁辦備案；7、歸檔時(shí)間：工程、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等部門(mén)在接受或自行完成各項(xiàng)文件次日前辦理歸檔交接手續(xù)；工程部門(mén)在施工期間保存的文件在工程結(jié)束后一周內(nèi)整理歸檔；8、所有歸檔資料必須附有目錄，記錄文件名、頁(yè)數(shù)、份數(shù)、未歸檔文件的去處、完好程度等。三、 文件保管1、文件須設(shè)專(zhuān)人保管，確保文件不丟失、不損壞、不泄露機(jī)密；2、各部門(mén)接受文件后須立即進(jìn)行登記，登記內(nèi)容包括：編號(hào)、文件名、文件出處、正副本份數(shù)、頁(yè)數(shù)、送交報(bào)批單位及份數(shù)；3、文件須存放地應(yīng)安全可

18、靠、通風(fēng)干燥，防霉、防潮、防鼠及蟲(chóng)害；4、每項(xiàng)工程資料須單獨(dú)集中存放、查取方便；5、保管人員對(duì)接收的資料必須進(jìn)行檢查，歸檔資料應(yīng)完好無(wú)缺，無(wú)涂改、涂寫(xiě)，整齊、有序；四、 發(fā)放與借閱1、工程預(yù)算、召投標(biāo)文件、公司經(jīng)營(yíng)預(yù)算、銷(xiāo)售策劃及預(yù)算、業(yè)主情況等均為一級(jí)保密文件，以上文件須由主管總經(jīng)理及以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，方可借閱或復(fù)制。若需復(fù)制，須由保管人執(zhí)行；2、設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工、驗(yàn)收、檢驗(yàn)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等，在施工期間工程技術(shù)人員可以借閱，工程結(jié)束后一周內(nèi)，交還公司保存；若后續(xù)項(xiàng)目間隔期超過(guò)半年以上，應(yīng)交總裁辦保存；由總裁辦借出時(shí)，需經(jīng)總裁辦主任批準(zhǔn)；3、所有權(quán)、使用權(quán)證件等除辦理銀行貸款手續(xù)及政府有關(guān)部門(mén)查驗(yàn)

19、使用，一律不外借，經(jīng)總裁辦主任批準(zhǔn)后可復(fù)制；4、除以上文件，原件為一份的其它文件，一般不準(zhǔn)借閱，只能查閱。確因工作需要且又不便于復(fù)制或復(fù)制成本較高的，須由總裁辦主任批準(zhǔn)后，限期借閱，最長(zhǎng)不超過(guò)兩天；5、除4.14.4規(guī)定的文件資料經(jīng)各公司部門(mén)主管同意可以借閱或查閱；6、不按規(guī)定辦理手續(xù)者，保管員有權(quán)拒絕借閱或查閱；7、所有人員借閱或查閱文件必須按照以上規(guī)定辦理登記手續(xù)。五、 責(zé)任及處罰1、保管和借閱人員必須遵守保密制度，必須對(duì)資料的完整、完好負(fù)責(zé)；2、對(duì)泄露公司機(jī)密者給予撤職、降薪甚至開(kāi)除處理；3、丟失或損壞重要文件者，根據(jù)情節(jié)輕重分別給予警告、記過(guò)、撤職、降薪處理，無(wú)法彌補(bǔ)的，給予開(kāi)除處理；

20、4、不及時(shí)歸檔者，給予警告處理；5、對(duì)直接責(zé)任者處理的同時(shí)，要追究其主管的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；.6、保管人員未履行職責(zé)發(fā)放或丟失文件須負(fù)全部責(zé)任。金大陸集團(tuán)管理制度 文件名稱(chēng) 合肥置業(yè)公司（淮南房地產(chǎn)公司）銷(xiāo)售日常管理制度部 門(mén) 置業(yè)（房地產(chǎn)） 發(fā)布日期2003年3月26日文件編號(hào)aj/zyzdn004版本號(hào)0頁(yè)次1編制:審核:批準(zhǔn):共 2 頁(yè) 四、 樓盤(pán)銷(xiāo)售日常管理制度 一、 人員管理建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕M織體系，把銷(xiāo)售日常工作任務(wù)劃分為銷(xiāo)售任務(wù)與服務(wù)任務(wù)兩部分。執(zhí)行銷(xiāo)售任務(wù)的人員主要面對(duì)顧客，接待顧客、推薦樓盤(pán)、實(shí)現(xiàn)成交，使樓盤(pán)體系與行為體系達(dá)到整合顧客滿意的效果。執(zhí)行服務(wù)任務(wù)的人員主要包括售樓經(jīng)理、售樓主任

21、及當(dāng)值售樓人員、保安、財(cái)務(wù)等，為銷(xiāo)售工作提供必要的后勤服務(wù)，在行為體系（bs）與服務(wù)體系（ss）方面實(shí)現(xiàn)顧客滿意。1、 銷(xiāo)售流程的設(shè)定項(xiàng)目銷(xiāo)售流程設(shè)計(jì)是否有條不紊、運(yùn)作高效？在我們的cs戰(zhàn)略中至關(guān)重要。2、 銷(xiāo)售會(huì)議早訓(xùn)式的早會(huì)可以體現(xiàn)企業(yè)正規(guī)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砝砟?，而總結(jié)性晚會(huì)則是互相交流，反饋信息，檢查當(dāng)天cs戰(zhàn)備實(shí)施效果的作用。3、 銷(xiāo)售考勤通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)簽到及電話抽查制度，保障銷(xiāo)售考勤的嚴(yán)肅性，反映出銷(xiāo)售隊(duì)伍鐵的紀(jì)律。4、 銷(xiāo)售控制采用隱含銷(xiāo)控的方法，有利于更靈活的調(diào)控銷(xiāo)售，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，每天與發(fā)展商核對(duì)銷(xiāo)控情況。5、銷(xiāo)售管理手段在分清職責(zé)的前提下，采用計(jì)劃管理與目標(biāo)管理雙管齊下的手段，可達(dá)到人盡其

22、事，工作有序、落實(shí)到位，也有利于團(tuán)隊(duì)氣氛的凝聚。6、銷(xiāo)售制度用制度強(qiáng)化規(guī)范管理，減少人性偏差。7、有效的激勵(lì)機(jī)制有獎(jiǎng)有罰，查得益彰，大大提高售樓人員的工作能動(dòng)性。二、 物品管理1、 銷(xiāo)售資料的管理設(shè)立資料臺(tái)賬，專(zhuān)人管理，有計(jì)劃派發(fā)，盡量做到有效利用，減少浪費(fèi)。2、 日用品的管理包括電話、紙巾、飲用水等，加強(qiáng)銷(xiāo)售有員的成本意識(shí)教育。3、 樣板房及示范單位的管理專(zhuān)人管理，設(shè)立資產(chǎn)賬，做好日常維護(hù)及每季盤(pán)點(diǎn)工作。三、 財(cái)務(wù)管理1、 催、收款事務(wù)做到及時(shí)對(duì)賬，提前提醒交款，對(duì)滯后交款者要及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)催交，交款有變動(dòng)及時(shí)溝通。收款要完善簽收制度及證明人制度。2、 銷(xiāo)售合同管理鑒于合同的嚴(yán)肅性和保密性，應(yīng)

23、專(zhuān)人專(zhuān)樓管理。3、 財(cái)務(wù)制度（1）定金管理銷(xiāo)售人員開(kāi)認(rèn)購(gòu)書(shū)后，帶客戶到財(cái)務(wù)交定金，不得私自收取。（2）臨時(shí)訂金管理由銷(xiāo)售文員開(kāi)收據(jù)后交主任簽收保管，退訂后單據(jù)由銷(xiāo)售人員簽證明。金大陸集團(tuán)工作指導(dǎo)書(shū) 文件名稱(chēng) 合肥置業(yè)公司（淮南房地產(chǎn)公司）銷(xiāo) 售 人員基本守則部 門(mén) 置業(yè)（房地產(chǎn)） 發(fā)布日期2003年3月26日文件編號(hào)aj/zyzdn005版本號(hào)0頁(yè)次1編制:審核:批準(zhǔn):共 3 頁(yè) 五、樓盤(pán)銷(xiāo)售人員基本守則一、銷(xiāo)售人員守則1、基本素質(zhì)要求（1）良好的形象+誠(chéng)懇的態(tài)度+熱誠(chéng)的服務(wù)+機(jī)敏的反應(yīng)+堅(jiān)定的信心+流暢的表達(dá)+積極的進(jìn)取=topsaler；（2）員工工作應(yīng)積極主動(dòng)，要勇于負(fù)責(zé)。做好自己的職能

24、工作，同時(shí)應(yīng)主動(dòng)協(xié)助其他同事的工作，任何事情應(yīng)做到有始有終；（3）員工應(yīng)追求團(tuán)隊(duì)精神，部門(mén)之間、同事之間提倡團(tuán)結(jié)協(xié)作，溝通情況，相互信任，注重整體利益；（4）公司職員應(yīng)主動(dòng)提高、完善自身的專(zhuān)業(yè)水平，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，捕捉市場(chǎng)信息，對(duì)外注意自身形象，不得向外透露有關(guān)公司業(yè)務(wù)的商業(yè)機(jī)密；（5）員工工作要追求效率，遇到問(wèn)題應(yīng)盡快處理，能不過(guò)夜的事情不要拖到第二天。二、基本操作要求1、按公司規(guī)定時(shí)間正?？记?，保持公司整潔形象；2、虛心誠(chéng)懇，認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤快謹(jǐn)慎，絕對(duì)忠誠(chéng)；3、嚴(yán)守公司業(yè)務(wù)機(jī)密，愛(ài)護(hù)公司一切工具及設(shè)施；4、主動(dòng)收集競(jìng)爭(zhēng)者的售樓資料，并及時(shí)向主管匯報(bào)；5、業(yè)績(jī)不靠運(yùn)氣而來(lái)，唯有充實(shí)自我，努力不懈

25、，才能成為成功者；6、經(jīng)驗(yàn)是從實(shí)踐中積累而來(lái)，對(duì)任何上門(mén)顧客均應(yīng)視為可能成交之客戶而予以熱情接待；7、同事間的協(xié)調(diào)和睦與互相幫助，能營(yíng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境，并提高工作效率；8、公司刊登廣告日，任何業(yè)務(wù)人員不得請(qǐng)假，必須無(wú)條件全部到位工作。三、 基本紀(jì)律1、所有員工應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)。做一個(gè)合格的公民；2、所有員工應(yīng)熱愛(ài)公司、熱愛(ài)公司的事業(yè)。并珍惜公司的財(cái)產(chǎn)、聲譽(yù)、形象；3、員工除正常休假外，必須準(zhǔn)時(shí)上下班，不得遲到、早退；4、員工要來(lái)守公司紀(jì)律，遵守公司規(guī)章制度，保守公司機(jī)密，維護(hù)公司的責(zé)任與義務(wù)；5、尊重別人、新生別人的勞動(dòng)、尊重別人的選擇、新生別人的隱私；6、員工要注重自己的外表形

26、象，要以整齊端莊的儀表、溫文爾雅的舉止，贏得合作伙伴的信任；7、員工在工作時(shí)要有分明的上下級(jí)關(guān)系，欣然接受上級(jí)的指示并努力付諸實(shí)施。嚴(yán)格遵守公司各部門(mén)的規(guī)章制度，須準(zhǔn)時(shí)參加所屬的各種例會(huì)，按時(shí)向所屬的主管人員遞交各類(lèi)工作報(bào)表；8、職員應(yīng)自學(xué)維護(hù)公司形象，注意保持售樓部的安靜整潔，嚴(yán)禁喧嘩、嬉戲、吃零售等所有破壞銷(xiāo)售部整體形象的行為，不準(zhǔn)在公共場(chǎng)合化妝、換裝，不能擅入其它部門(mén)，以免影響其它部門(mén)工作。不允許在上班時(shí)間隨便外出，如遇特殊事情必須由主管級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；1、 工作時(shí)間內(nèi)不允許打私人電話，確實(shí)有事打電話應(yīng)做到長(zhǎng)話短說(shuō)，不能超過(guò)三分鐘； 10、不許有冷淡客戶、對(duì)來(lái)訪客戶視而不見(jiàn)或出言粗魯與客

27、戶爭(zhēng)吵事件（現(xiàn)象）發(fā)生； 11、職員不能進(jìn)行有損公司的私人交易活動(dòng)，不能以公司名義進(jìn)行任何損公利已的私人行為及進(jìn)行任何超出公司所指定范圍之外的業(yè)務(wù)，如有此類(lèi)行為，須承擔(dān)因此引起的一切法律責(zé)任，公司有權(quán)終止聘任合同，并追究其法律責(zé)任；（1）未經(jīng)公司許可，不得私自代已購(gòu)客戶轉(zhuǎn)讓樓盤(pán)；（2）不得里私自接受他人委托售樓盤(pán)；（3）對(duì)于未經(jīng)授權(quán)之事，不得擅自答應(yīng)客戶之要求；（4）未經(jīng)公司許可，任何人不得個(gè)性合同條款。12、員工要愛(ài)護(hù)公司財(cái)產(chǎn)，凡屬人為損壞公司財(cái)產(chǎn)的，公司有權(quán)要求賠償，公司所配備使用的貴重財(cái)產(chǎn)，在離退職時(shí)應(yīng)交還公司；13、在辦公室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，保持清新的工作環(huán)境。員工違反公司管理制度，公司視情

28、況給予如下處分。有如下行為者，給予警告、扣發(fā)部分至全部工資或獎(jiǎng)金：（1）無(wú)正當(dāng)理由拒絕執(zhí)行上司的指令；（2）未經(jīng)允許擅離工作崗位，影響工作；（3）因工作責(zé)任心不強(qiáng)造成工作重大失誤；（4）對(duì)上司有不禮貌的言行舉止；（5）工作時(shí)間不專(zhuān)心本職工作，隨便串崗聊天說(shuō)笑；（6）一個(gè)月遲到多次者；（7）一個(gè)月曠工兩天者；（8）人為造成公司意外損失者。有如下行為者，公司給予開(kāi)除并不予任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：（1）向客戶索要回扣；（2）挪用、盜竊公司的資金、財(cái)產(chǎn)；（3）刑事犯罪；（4）蓄意破壞公司財(cái)產(chǎn)；（5）一個(gè)月內(nèi)無(wú)故曠工三次以上；（6）泄露公司商業(yè)情報(bào)，以公司名義私自拓展業(yè)務(wù)，進(jìn)行私下交易；（7）在同行業(yè)中兼職。金大

29、陸集團(tuán)管理制度 文件名稱(chēng) 合肥置業(yè)公司（淮南房地產(chǎn)公司）銷(xiāo) 售 案 場(chǎng)管理處罰細(xì)則部 門(mén)置業(yè)（房地產(chǎn)）公司 發(fā)布日期2003年3月26日文件編號(hào)aj/zyzdn006版本號(hào)0頁(yè)次1編制:審核:批準(zhǔn):共 2 頁(yè) 六、銷(xiāo)售案場(chǎng)管理處罰細(xì)則一、 出現(xiàn)下列情況者給予口頭警告1、 不服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；2、 不盡心盡職，未及時(shí)完成所布置的工作；3、 上班遲到，早退，外出不登記；4、 衣冠不整，上班時(shí)未穿制服，男士不帶領(lǐng)帶，女士沒(méi)有淡妝；5、 在售樓處柜臺(tái)內(nèi)或接待區(qū)域有可戶時(shí)，吸煙、吃零食、打瞌睡；6、 沒(méi)有做好衛(wèi)生值日工作；7、 沒(méi)有及時(shí)整理好客戶資料，做好當(dāng)日業(yè)務(wù)日記；8、 在公司打私人電話；9、 違反公司

30、行政已有規(guī)定。二、出現(xiàn)下列情況將給予警告1、 擅自在售樓處留宿；2、 頂撞上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并與之爭(zhēng)吵；3、 同事間在案場(chǎng)發(fā)生爭(zhēng)吵；4、 違反公司業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)的操作流程，情節(jié)嚴(yán)重；5、 利用職權(quán)，損害他人利益；6、 損壞公司財(cái)物500元以下；7、 相同事件口頭警告2次以上；8、 嚴(yán)重違反公司行政已有規(guī)定。三、出現(xiàn)下列情況將予以記過(guò)1、 與客戶發(fā)生爭(zhēng)吵；2、 挑撥同事間關(guān)系，相互議論；3、 玩弄手法，欺騙公司和上級(jí)的；4、 利用工作便利及資源從中獲得個(gè)人利益的；5、 損壞公司財(cái)物500元以上；6、 在售樓處玩牌或進(jìn)行其他賭博活動(dòng)；7、 累積警告2次；9、 嚴(yán)重違反公司行政已有規(guī)定。四、出現(xiàn)下列情況將給予記大

31、過(guò)1、 有盜竊行為；2、 在公司中散步謠言，形成極壞影響；3、 泄露公司情報(bào)（情節(jié)嚴(yán)重，可開(kāi)除）；4、 在記過(guò)后，仍然不改，繼續(xù)違規(guī)；5、 嚴(yán)重違反公司行政已有規(guī)定；五、出現(xiàn)下列情況將給予開(kāi)除1、 在記大過(guò)后，仍然屢教不改；2、 重違反公司行政已有規(guī)定；（凡被開(kāi)除者依照個(gè)人的請(qǐng)求公司可根據(jù)情節(jié)的輕重作開(kāi)除留用察看2個(gè)月的處理）六、相應(yīng)處罰方式1、 口頭警告：扣除人民幣20元；2、 警告：扣除人民幣50元；3、 記過(guò)：扣除人民幣200元；4、 記大過(guò)：取消當(dāng)月考核工資；5、 開(kāi)除留用察看：根據(jù)國(guó)家規(guī)定發(fā)放生活費(fèi)。七、權(quán)限范圍1、 副專(zhuān)可行使口頭警告的權(quán)力。2、 專(zhuān)案可行使警告處分以下的權(quán)力。3、

32、 銷(xiāo)售總監(jiān)可行使記過(guò)處分以下的權(quán)力。4、 口頭警告之外其他處罰須經(jīng)管理部經(jīng)理核準(zhǔn)。金大陸集團(tuán)管理制度 文件名稱(chēng) 合肥置業(yè)公司（淮南房地產(chǎn)公司）銷(xiāo) 售 案 場(chǎng) 管 理 規(guī) 定部 門(mén)置業(yè)（房地產(chǎn)）公司 發(fā)布日期2003年2月26日文件編號(hào)aj/zyzdn007版本號(hào)0頁(yè)次1編制:審核:批準(zhǔn):共 4 頁(yè) 七、 銷(xiāo)售案場(chǎng)管理規(guī)定一、 儀容儀表1、營(yíng)業(yè)員進(jìn)場(chǎng)需穿著統(tǒng)一制服，著裝整齊，清潔得體；2、男女同事均需隨時(shí)保持指甲清潔，不留長(zhǎng)指甲；3、男同事打領(lǐng)帶、不得留長(zhǎng)發(fā)；4、男女同事一律著黑色或棕色皮鞋，鞋面隨時(shí)保證干凈無(wú)塵，女同事上班時(shí)間須化談妝；5、接待客戶態(tài)度熱情而誠(chéng)懇，服務(wù)周到細(xì)致。二、接聽(tīng)電話1、

33、以排定的順序接聽(tīng)電話，柜臺(tái)設(shè)專(zhuān)門(mén)接聽(tīng)電話區(qū)域；2、來(lái)人來(lái)電統(tǒng)計(jì)由專(zhuān)人每天晚上收齊報(bào)表，然后放空白表格于接聽(tīng)區(qū)域，空白表格需注明日期；3、來(lái)電表一張?zhí)顫M，由最后一位填上者主動(dòng)放于專(zhuān)門(mén)檔案夾內(nèi)并補(bǔ)充新表，注明日期；4、來(lái)電表填寫(xiě)要注意規(guī)范，表中各項(xiàng)均需切實(shí)填寫(xiě)以反映真實(shí)來(lái)電情況，真實(shí)評(píng)估媒體效果；5、電話中一些敏感話題宜采用婉轉(zhuǎn)態(tài)度拒絕，避免接聽(tīng)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，一般不超過(guò)3分鐘，盡量讓來(lái)電者到現(xiàn)場(chǎng)參觀；6、對(duì)電話中詢問(wèn)銷(xiāo)控，柜臺(tái)一律不予回答；7、來(lái)電盡量留電話以便追蹤，盡量請(qǐng)來(lái)電者來(lái)現(xiàn)場(chǎng)；8、對(duì)廣告商來(lái)電請(qǐng)其留電話及聯(lián)系并告知業(yè)主相關(guān)人員，對(duì)來(lái)人請(qǐng)留資料。三、接待來(lái)人1、現(xiàn)場(chǎng)劃定由各組輪流接待；2、坐銷(xiāo)

34、售桌接待者需隨時(shí)保證銷(xiāo)售接待桌物品擺放整齊，除個(gè)人用文件夾外不能有其他雜物；3、坐銷(xiāo)售接待桌人員宜坐姿端正，不宜高聲喧嘩或與其他同事聊天或打鬧，也不宜頻繁走動(dòng)，銷(xiāo)售接待桌不能抽煙；4、客戶到門(mén)口，坐銷(xiāo)售接待桌的業(yè)務(wù)員須主動(dòng)為其拉門(mén)迎接，對(duì)來(lái)者（首次），需先問(wèn)是否與哪位同事有聯(lián)絡(luò)或約定；對(duì)來(lái)過(guò)的客戶，引導(dǎo)入座后找以前聯(lián)絡(luò)之同事，自己重返銷(xiāo)售接待桌；5、對(duì)非客戶進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行禮貌性疏導(dǎo)，或告知柜臺(tái)安排人員接待；6、送走來(lái)人后需整理桌面，桌椅歸位，并填寫(xiě)來(lái)人登記表，表格填寫(xiě)需切實(shí)準(zhǔn)確，來(lái)人資料留檔詳細(xì)填后放入指定地點(diǎn)檔案夾中；7、每天由專(zhuān)人收集當(dāng)天來(lái)人表；8、來(lái)客需送至接待中心大門(mén)外；9、客戶人落座后同組

35、或其它同事配合倒水，拿印刷品及煙灰缸；文件夾隨身攜帶，不得給客戶造成隨意翻動(dòng)之機(jī)會(huì)。四、柜臺(tái)作業(yè)1、柜臺(tái)是嚴(yán)肅區(qū)域，每位同事在柜臺(tái)需隨時(shí)注意自身形象；2、柜臺(tái)內(nèi)禁止抽煙，吃東西及看與銷(xiāo)售無(wú)關(guān)的書(shū)報(bào)或嬉笑打鬧；3、文具使用后需歸位于筆筒內(nèi)或交專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管；4、柜臺(tái)上隨時(shí)保持清潔、整齊，非銷(xiāo)售用品不得放于桌面，自用資料（文件夾、筆記本）不得留于桌面上。5、銷(xiāo)控表僅限專(zhuān)案經(jīng)理、主管級(jí)以上可查看，其他人不得翻看；6、作廢預(yù)約單必須繳回，不得撕毀或私自留存，特別情況經(jīng)專(zhuān)案授權(quán)的人員可查看；7、非經(jīng)主管級(jí)以上人員同意，不得翻閱任何銷(xiāo)售資料（已購(gòu)，未購(gòu)，日?qǐng)?bào)表等）；8、售、足、簽、退、銀行按揭、產(chǎn)證辦理等需

36、填寫(xiě)及提供柜臺(tái)留存之資料需及時(shí)清理，以免給柜臺(tái)作業(yè)造成困擾；9、訂金一律由財(cái)務(wù)人員收??；業(yè)務(wù)員填好定單后由專(zhuān)案核實(shí)后將第一聯(lián)交給客戶，另一聯(lián)交給專(zhuān)案；退戶一律憑退戶單辦理并由退戶者本人親筆簽收，如本人不能到現(xiàn)場(chǎng)，則可以委托代理人，代理人出示身份證，并持退戶單及認(rèn)購(gòu)者身份證方可辦理。10、業(yè)務(wù)員提前準(zhǔn)備簽約和按揭客戶需提供的資料以及合同；熟練掌握合同及按揭的有關(guān)知識(shí) 。五、其他1、 案場(chǎng)不得打私人電話、與工作無(wú)關(guān)事項(xiàng)不得上網(wǎng)，長(zhǎng)途電話一律填寫(xiě)長(zhǎng)途電話登表；2、 案場(chǎng)每天安排輪流衛(wèi)生值班，保持案場(chǎng)清不得遲到、早退，請(qǐng)假需提前一天，外出填寫(xiě)外出登記表；3、 同事之間和睦相處、良性競(jìng)爭(zhēng)；4、 嚴(yán)禁在售樓處玩撲克、進(jìn)行任何賭博活動(dòng)；5、 人員下班離去前，應(yīng)保持桌面整齊、椅子必須緊靠桌面放好。最后離開(kāi)人員須將所有門(mén)窗、燈光、電