東莞市物業(yè)專項維修基金實施方案

1、第 5 頁 共 5 頁東莞市物業(yè)專項維修基金實施方案存在問題意見/建議1.11998年10月1日前,業(yè)主按購房款繳2%，依據(jù)廣東省物業(yè)管理條例（1998年13號）1.298年9月30日至2003年8月31日,開發(fā)商按30元/平方，依據(jù)國務(wù)院法制辦文件1.32003年9月1日至2008年1月30日期間,購房者按2%繳交，依據(jù)物業(yè)管理條例（2003年379）1.42008年2月1日后,購房者按當(dāng)?shù)亟ㄖ杀镜?%交，依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法165號“東莞市物業(yè)專項維修基金實施方案征求意見稿”政策法律依據(jù)太多，相互沖突，且建住房1998213號住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法未做為依據(jù)，實

2、施有失公平，1. 法不朔往，2008年2月1日以前從簡,2. 2008年2月1日后從嚴(yán),按住宅專項維修資金管理辦法165號要求,按用者自負(fù)的原則,由購房者繳交3. 2008年2月1日后繳交標(biāo)準(zhǔn)為按建筑面積20至30元/平方交首期維修資金,且建議注明20至30元/平方的是首期,以后每月續(xù)交4. 續(xù)交。以后每月專門另交0.1至0.5元的維修資金費用,票據(jù)由政府專門印制,屬代收代支,每月制作繳交明細(xì)表給維修資金管理辦公室/委員會銀行,即20至30元/平方的維修資金不得動用,而每月另繳的可以按計劃使用繳交標(biāo)準(zhǔn)太多,會引起繳交方認(rèn)為不公平,且有的表述是一次性繳交,有的表述是首期專項維修資金,998年10

3、月1日前及2003.9.1至2008.1.30均由購房者(業(yè)主)一次性繳交,會有一定的壓力，且由于時間過久，部份單位已有變更，房價變幅較大(是按售房合同中的金額還是按二手轉(zhuǎn)賣時價格較難統(tǒng)一)，如果業(yè)主按購房款2%交付，一次性繳交困難較大按住宅專項維修資金管理辦法165號要求,由購房者按當(dāng)?shù)亟ㄖ杀?%至8%標(biāo)準(zhǔn)交,成本可能會年年隨物價因素變動,以后難以有較統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)1. 建議還是以每平方米多少元來繳納,建筑成本會變,而建筑面積一經(jīng)確權(quán)就變動不大,執(zhí)行簡單易行東莞市物業(yè)專項維修基金實施方案存在問題意見/建議2.198年9月30日至2003年8月31日,開發(fā)商按30元/平方繳交,依據(jù)是廣東省物業(yè)管理

4、條例,建設(shè)單位按總投資的2%交由于建設(shè)部建住房1998213號于99年1月1日起實施的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法中明確由購房者交的規(guī)定,與廣東省物業(yè)條例兩個文件間有沖突,(第五條商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款23的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。建議按用者自負(fù)的原則98年9月30日至2003年8月31日期間仍由購房者承擔(dān)維修資金, 為20至30元/平方的首期,以后每月按0.1至0.5元/月的維修資金費用續(xù)交如果開發(fā)商已經(jīng)消失或者破產(chǎn),誰來承擔(dān),也存在問題且一般共識是,

5、誰使用,誰受益,誰承擔(dān),作為建設(shè)單位(開發(fā)商),并不全是維修資金的受益方,而小業(yè)主(購房者)才是,現(xiàn)在其他先進(jìn)國家(地區(qū)),收取維修資金以是用者自負(fù)的原則,且免稅,以預(yù)算式收取。且新的住宅專項維修資金管理辦法165號，也采取由購房者承擔(dān)的原則由于開發(fā)商在98年9月30日至2003年8月31日已經(jīng)全額交稅,現(xiàn)如果做為補(bǔ)交維修維修資金,可否做為稅前列支如果仍要求98-10-1至03-8-31由開發(fā)商繳交維修資金的,為了減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān),建議做為稅前列支東莞市物業(yè)專項維修基金實施方案存在問題意見/建議2.2開發(fā)商沒有售出和保留的單位，由開發(fā)商繳交后,再由小業(yè)主向開發(fā)商繳交開發(fā)展已經(jīng)預(yù)先墊支的維修基

6、金，在銷售時如何處理涉及稅務(wù)問題,維修資金是不交稅的,如何處理建議：開發(fā)商在售給小業(yè)主時，要在買賣合同上說明由該業(yè)主要繳納發(fā)展商已代墊的維修基金。且需對維修資金部分進(jìn)行免稅處理3.1投資商掛靠的各房地產(chǎn)公司的,由被掛靠的房地產(chǎn)公司墊付,再向各掛靠投資商追繳執(zhí)行較難,對被掛靠的房地產(chǎn)公司不公平,特別是有的掛靠的投資商已經(jīng)公司消失的,如何辦建議按用者自負(fù)的原則由購房者支付4.1使用維修基金時，要超過三份之二的業(yè)主簽名同意才能使用。2/3人員同意數(shù)量過大，實際操作難,如常平等地70%的業(yè)主非常住性質(zhì),不可能為此事來表決.是否用另一個解釋,即不同意的不超過1/3,視為2/3同意建議：由業(yè)委會或物業(yè)公司

7、公示15天，并送呈當(dāng)?shù)胤抗懿糠輦浒干暾?，?jīng)有關(guān)方面批準(zhǔn)動用維修基金。在公示期間,如果沒有業(yè)主提出異意,或者提出異議的業(yè)主少于1/3的,視為同意其他問題意見/建議物業(yè)公司或發(fā)展商在代墊過了保修期承擔(dān)維修的費用，政府是如何界定。部份物業(yè)公司和開發(fā)商已經(jīng)承擔(dān)了保修過的公共設(shè)施設(shè)備的維修費用，如果發(fā)展商還要繳付就變成了重復(fù)繳付。建議：費用應(yīng)計算在發(fā)展商需繳納的維修基金費用中，從發(fā)展商要繳納的維修基金中沖減出來。收取主體的問題,誰來收取成立政府監(jiān)管的維修資金管理辦公室/委員會,可由物業(yè)公司提供每個小區(qū)的單元明細(xì),通知業(yè)主至指定銀行繳納,然后由銀行將繳納的明細(xì)轉(zhuǎn)到物業(yè)公司制定帳目,1. 如何確保收的到,收

8、的齊?2. 購房者不交或者繳不清,如何處罰,在意見稿中未有提及,只是規(guī)定了開發(fā)商違反本規(guī)定將房屋交付買受人的,罰款3萬元,不公平3. 另有部分業(yè)主只從收樓后就聯(lián)系不上的,如何辦理1. 業(yè)主不交維修維修資金的處理辦法,比如不發(fā)房產(chǎn)證,不能交易,銀行對未繳納不再發(fā)放用房子抵押貸款等業(yè)務(wù),比如2年內(nèi)仍未繳清的, 是否象其他國家實施的”釘契”比如未繳維修資金的清單在房管局備案,不能轉(zhuǎn)名等2. 由物業(yè)公司或業(yè)主委員會向法院起訴，如果業(yè)主強(qiáng)行不繳交，政府應(yīng)立法允許拍賣其房屋，訴訟費用由該業(yè)主承擔(dān)。列入黑名單.3. 將現(xiàn)行的購房合同示范文本加入維修資金一項,通過合同行為對2008-2-1后的購買行為進(jìn)行規(guī)范

9、如何界定大型維修和中型維修動用維修基金的標(biāo)準(zhǔn)建議：由政府定出業(yè)內(nèi)法定標(biāo)準(zhǔn)和操作程序如規(guī)定墻壁,電梯,道路,電梯,水泵,等公共設(shè)施大中修的范圍及標(biāo)準(zhǔn),這樣小區(qū)都是按規(guī)定的項目,按預(yù)定的時間執(zhí)行大中型的例常維修保養(yǎng),緊急情況需制定更詳盡規(guī)定建議:特別是使用問題要具體,可操作,如何讓業(yè)主有更多知情權(quán)是否由政府專門成立維修資金管理辦公室/委員會(可由政府房管局物業(yè)協(xié)會銀行,部分業(yè)主代表共同組成),及物管企業(yè)如何自律及政府部門如何監(jiān)管未有可實施的細(xì)則由行業(yè)協(xié)會及房管部門組織物業(yè)企業(yè)自治,對違規(guī)使用維修資金的進(jìn)行通報,不允許升級,接盤等業(yè)務(wù)如何申請和使用維修基金程序建議簡單易行,主要是物業(yè)和業(yè)主之間的約定

10、,政府多指導(dǎo)即可.由各小區(qū)每年12月底前向全體業(yè)主公示次年需維修保養(yǎng)的大中項目及預(yù)算, (在公示期間,如果沒有業(yè)主提出異意,或者提出異議的業(yè)主少于1/3的,視為同意);同時報政府的維修資金管理辦公室/委員會備案,審核,每年年初由資金帳戶中劃到物業(yè)企業(yè),由物業(yè)企業(yè)來按計劃使用,需每半年報一次維修資金的使用情況,是否按照年前的預(yù)算在執(zhí)行緊急情況使用維修資金的辦法未太明確按意見稿第(3)項表述的緊急情況由物業(yè)公司先墊付,物業(yè)公司會購買相關(guān)物資或者請外面的公司來施工,產(chǎn)生了費用,搶修后再報業(yè)主或者政府部門來審核，處理往來帳務(wù)，萬一以后業(yè)主或者政府不同意，這是維修資金應(yīng)該支出的，很易出問題（9）例如同一小區(qū)房屋有維修項目，是否需其他樓宇共同分?jǐn)偨ㄗh：按用者自負(fù)原則，由需要維修的樓宇全體業(yè)主分?jǐn)?，不需其他樓宇的業(yè)主分?jǐn)傄庖姼逦宜镜慕Y(jié)論：1. 為了容易操作,應(yīng)按用者自負(fù)的原則，不論時間節(jié)點，均由購房者承擔(dān)維修資金的繳交2. 對2008年2月1日前應(yīng)該從簡，以后從嚴(yán)，同時參照廣州、深圳的繳交額度，如廣州住宅收取標(biāo)準(zhǔn)為