營銷成本管理指引

1、營銷/招租推廣成本管理指引*局地產(chǎn)控股股份有限公司營銷/租賃推廣成本管理指引（二四年九月六日總經(jīng)理辦公會議審議通過）第一章 總 則第一條 本指引旨在降低項目營銷/租賃推廣成本，提高市場推廣水準，改進營銷/租賃工作效率，增強對市場的靈活反應(yīng)能力，將營銷/租賃推廣成本管理置于可控的范圍。第二條 本指引適用于公司在深圳的商品房、租賃物業(yè)開發(fā)項目和公司品牌市場推廣的營銷全程，區(qū)域管理總部、地區(qū)公司管理的和以項目公司方式合作的相關(guān)項目營銷/租賃推廣成本管理按相關(guān)制度文件執(zhí)行。第三條 術(shù)語及注釋：本指引中所稱“公司”系指*局地產(chǎn)控股股份有限公司（含深圳*房地產(chǎn)有限公司）。本程序所稱“區(qū)域管理總部”系指公司

2、設(shè)立的北京、上海和廣州管理總部等公司區(qū)域管理派出機構(gòu)。本程序所稱“地區(qū)公司”系指公司在深圳市以外某城市投資設(shè)立，且由公司直接管理，不屬于區(qū)域管理總部管理的房地產(chǎn)開發(fā)公司。本程序所稱“項目公司”系指公司為開發(fā)某房地產(chǎn)項目而單獨或與其他企業(yè)共同投資設(shè)立，并控股或直接操作的公司，無控股或不直接操作的項目公司不在所指之列。本程序所稱“項目部”系指公司或各區(qū)域管理總部或地區(qū)公司管轄的項目管理專責機構(gòu)。本指引中所稱“營銷/租賃推廣成本”主要指項目和品牌在全程營銷/租賃過程中市場推廣階段所發(fā)生的成本，具體包含內(nèi)容詳見本指引第三章。本指引使用到類似“營銷/租賃中心負責”時，系指若該業(yè)務(wù)由營銷中心發(fā)起便由營銷中

3、心負責，若由租賃中心發(fā)起便由租賃中心負責；余類推。第二章 職 責第四條 公司營銷中心是營銷推廣成本管理的責任和執(zhí)行部門。負責提出年度營銷推廣費用計劃報公司審批后實施，計劃包括但不限于從市場推廣方案制定、廣告商挑選委托、合同商務(wù)談判、實施、驗收、評估等每個環(huán)節(jié)的成本控制，確保成本目標的實現(xiàn)。第五條 公司租賃中心是租賃推廣成本管理的責任和執(zhí)行部門。負責提出年度租賃推廣費用計劃報公司審批后實施，計劃包括但不限于從市場推廣方案制定、廣告商挑選委托、合同商務(wù)談判、實施、驗收、評估等每個環(huán)節(jié)的成本控制，確保成本目標的實現(xiàn)。第六條 公司成本管理部是營銷/租賃推廣成本管理的監(jiān)控部門。負責對營銷/租賃全過程中的

4、重點環(huán)節(jié)進行監(jiān)控，包括但不限于項目營銷/租賃推廣成本管理的目標制定、市場調(diào)查、價格分析與審核，參與廣告商選擇、合同商務(wù)談判與會簽、抽查驗收及效果評估，保存文檔資料，參與對營銷中心和租賃中心成本目標的考核，以及營銷/租賃推廣費用信息庫的建立。成本管理部負責對營銷/租賃推廣過程的重點環(huán)節(jié)進行市場調(diào)查分析及同行業(yè)比較，對營銷/租賃推廣過程中的異常情況作出分析，形成書面報告報成本管理小組，同時送達營銷中心或租賃中心。第七條 公司項目部是營銷/租賃推廣成本管理的關(guān)聯(lián)部門。參與制定并監(jiān)督項目營銷/租賃推廣費用計劃。第八條 公司財務(wù)部是營銷/租賃推廣成本管理的監(jiān)控部門。根據(jù)公司成本委員會確定的營銷/租賃推廣

5、成本控制目標，審核年度營銷/租賃推廣費用計劃，對付款進行管理，參與廣告商的選擇、合同商務(wù)談判、合同與招標書的會簽，抽查驗收及效果評價。第九條 公司考核工作小組是公司營銷/租賃推廣成本管理的考核機構(gòu)，負責對營銷中心、租賃中心、成本管理部、財務(wù)部和各區(qū)域管理總部、各相關(guān)項目部在營銷/租賃推廣成本管理過程中目標任務(wù)完成情況進行考核。第十條 公司審計稽核部對公司各項制度在營銷/租賃推廣成本管理過程中的執(zhí)行情況，以及各職位管理人員在該過程中的職位責任執(zhí)行情況進行定期或不定期的審計。第十一條 采用公司與其他組織合作開發(fā)的項目中，合作各方在營銷/租賃推廣成本管理上各自的職責應(yīng)在合作總合同條款中予以明確。第三

6、章 營銷/租賃推廣成本分類第十二條 營銷推廣成本根據(jù)發(fā)生的方式分為十二類，并根據(jù)不同用途細分為二十三項：1、 大眾媒體發(fā)布。其中包括：（1）. 報紙廣告（通過報社或廣告代理商）；（2）. 電視廣告（通過電視臺或廣告代理商）；（3）. 廣播電臺廣告（通過廣播電臺或廣告代理商）；（4）. 刊物廣告（通過雜志社或廣告代理商）。2、 長效媒體發(fā)布。其中包括：（1）. 戶外廣告（通過戶外廣告公司）；（2）. 網(wǎng)絡(luò)廣告（通過網(wǎng)站或網(wǎng)頁設(shè)計）。3、 渠道拓展發(fā)布。其中包括：（1）. 直郵（通過郵局）；（2）. 手機短信（通過電信公司）；（3）. 商住小區(qū)、寫字樓、行業(yè)協(xié)會或社團組織、規(guī)模企業(yè)（通過所屬物業(yè)公

7、司、各類企業(yè)及社團機構(gòu)等）。4、 展銷活動。其中包括：（1）. 展銷會（通過組委會、布展公司）。5、 營銷活動。其中包括：（1）. 公關(guān)性活動（通過禮儀公司）；（2）. 促銷活動（通過物業(yè)公司）；（3）. 集團推介活動。6、 現(xiàn)場包裝。其中包括：（1）. 樓體外包裝，含廣告性質(zhì)的路牌、條幅、圍墻等（通過廣告制作公司）；（2）. 賣場內(nèi)包裝，含售樓處/租賃處、樣板房、看樓通道等（通過廣告制作公司、布展公司）。7、 宣傳物料準備。其中包括：（1）. 售樓/租賃資料（通過印刷公司）；（2）. 廣告片、三維動畫等（通過廣告公司、三維動畫制作公司）。8、 廣告設(shè)計費用。其中包括：（1）. 年服務(wù)費或單項

8、設(shè)計（通過廣告公司）。9、 公關(guān)費用。其中包括：（1）. 贊助費（通過學?；蚪煌ú块T）；（2）. 公共關(guān)系維護費。10、 顧問費。其中包括：（1）. 前期市調(diào)及項目定位咨詢；（2）. 中介代理策劃費等。11、 樣板房。其中包括：（1）. 樣板房裝修；（2）. 樣板房裝飾。12、 空置房管理費。營銷/租賃推廣成本分類見下表所示：費用大類費用小類供應(yīng)商1大眾媒體發(fā)布報紙廣告報社、廣告代理商電視廣告電視臺、廣告代理商電臺廣告廣播電臺、廣告代理商雜志廣告雜志社、廣告代理商2長效媒體發(fā)布戶外廣告戶外廣告公司網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)站、網(wǎng)頁設(shè)計3渠道拓展發(fā)布直郵郵局手機短信電信商住小區(qū)、寫字樓、行業(yè)協(xié)會或社團組織、規(guī)模

9、企業(yè)所屬物業(yè)公司、各類企業(yè)及社團機構(gòu)等4展銷會展銷展銷會組委會、布展公司5營銷活動公關(guān)性活動禮儀公司促銷活動物業(yè)公司、廣告制作公司集團推介活動6現(xiàn)場包裝樓體外包裝（廣告性質(zhì)的路牌、條幅、圍墻等）廣告制作公司賣場內(nèi)包裝（售樓處/租賃處、樣板房、看樓通道等）廣告制作公司、布展公司7宣傳物料準備售樓/租賃資料印刷公司廣告片、三維動畫等廣告公司、三維動畫制作公司8廣告設(shè)計費用年服務(wù)費或單項設(shè)計廣告公司9公關(guān)費用贊助費學?；蚱渌块T公共關(guān)系維護費協(xié)調(diào)政企關(guān)系，對外新聞發(fā)布，媒體采訪等交際費用10顧問費前期策劃及市場咨詢等11樣板房樣板房裝修（設(shè)計、裝修、家具等可回收部分從中扣除）樣板房裝飾（建造、設(shè)計、

10、飾品、家具等）12空置房管理費物業(yè)管理費物業(yè)公司第十三條 營銷中心和租賃中心據(jù)各類營銷推廣費用發(fā)生的特點，從降低成本、提高質(zhì)量和兼顧效率的角度出發(fā)，落實總體和各單項費用重點控制的原則和措施，成本管理部亦須按上述分類進行市場調(diào)查，逐步建立營銷/租賃推廣成本信息庫。第四章 計劃、預(yù)算第十四條 營銷/租賃推廣成本的發(fā)生按年度預(yù)算實行控制。項目推廣總預(yù)算編制流程如下：第十五條 各項目總營銷/租賃推廣費用額度，在開盤當年年初由公司營銷中心或租賃中心與項目部共同編制，經(jīng)成本管理部和財務(wù)部初審后，提交公司成本管理委員會審議批準；各項目年度營銷/租賃推廣費用kpi指標，由營銷中心或租賃中心牽頭與項目部、成本管

11、理部、財務(wù)部共同測算擬定，報總經(jīng)理辦公會審議批準后實施。超年度計劃的營銷/租賃推廣費用發(fā)生，須由營銷中心或租賃中心和項目部共同提交專題報告，說明原由，報公司總經(jīng)理辦公會議審議通過后實施。年度營銷/租賃預(yù)算編制具體流程如下：第十六條 參加各展銷會的總預(yù)算須由營銷中心或租賃中心報公司成本管理小組批準。第十七條 營銷中心須向項目部、財務(wù)部和成本管理部定期提交如下計劃文件：每月底前提交下月項目營銷計劃（含費用預(yù)算）；每月20日前提交當月付款計劃；每年二月底前提交當年項目營銷推廣費用分類控制計劃。租賃中心須向項目部、財務(wù)部和成本管理部定期提交如下計劃文件：每季度底前提交下季度項目租賃計劃（含費用預(yù)算）和

12、付款計劃；每年二月底前提交當年項目租賃推廣費用分類控制計劃。第十八條 營銷/租賃中心必須每月上旬向項目部、財務(wù)部和成本管理部提交上月營銷/租賃推廣分析報告，報告內(nèi)容包括上月現(xiàn)場銷售/租賃及市場推廣中存在的問題。第十九條 遇突發(fā)性或特別緊急的營銷/租賃活動發(fā)生，并會引致營銷/租賃推廣成本增加，由責任人呈遞書面報告，由公司營銷/租賃分管領(lǐng)導(dǎo)及公司財務(wù)總監(jiān)簽字后實施。第五章 業(yè)務(wù)委托及廣告商管理第二十條 營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)委托按如下程序辦理：第二十一條 營銷中心負責、租賃中心配合管理公司廣告商（包括但不限于廣告公司、布展制作公司、印刷公司、禮儀策劃公司）數(shù)據(jù)庫。廣告商必須由營銷中心、租賃中心、成本管

13、理部和財務(wù)部共同考察后，形成書面考察報告報公司成本管理小組審議通過后引入。營銷/租賃中心與成本管理部對公司廣告商實行動態(tài)跟蹤，詳細記錄其服務(wù)及合約執(zhí)行情況。營銷中心、租賃中心、成本管理部和財務(wù)部每半年進行一次綜合評價分級，綜合評價報告報送公司成本管理小組。營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)的委托（2萬元或以上）只能從公司廣告商數(shù)據(jù)庫中選取。對于無法從既定的廣告商數(shù)據(jù)庫中挑選承攬單位的特定業(yè)務(wù)，應(yīng)按廣告商建立與更新流程及時將該類廣告商納入資料庫中。廣告商數(shù)據(jù)庫建立與更新流程：第六章 費用審核及合同會簽第二十二條 預(yù)算內(nèi)的營銷/租賃推廣成本在實際發(fā)生前，必須完成費用審核和合同會簽手續(xù)（為提高工作效率，費用審核與合

14、同會簽同步進行）。營銷/租賃推廣成本的審核及合同按費用金額大小，實施分級審核會簽制度。第二十三條 根據(jù)營銷/租賃推廣項目總金額分級審核會簽執(zhí)行程序如下：1、 總金額在人民幣2萬元以下的營銷/租賃推廣項目，費用由營銷/租賃中心審定，合同需經(jīng)成本管理部、財務(wù)部會簽，合同及費用審核情況每月15日前報成本管理部備案。2萬元以下營銷/租賃推廣項目價格審核與合同會簽流程：2、 總金額在人民幣2至10萬元的營銷/租賃推廣項目，價格審核及合同會簽流程如下。其中，25萬元（含5萬元）的業(yè)務(wù)由營銷/租賃中心進行三家比價（具有可比性的業(yè)務(wù)，如宣傳物料、現(xiàn)場包裝、前期顧問等）；510萬元（含10萬元）的營銷/租賃推廣

15、項目，由營銷/租賃中心從廣告商數(shù)據(jù)庫中選擇邀請至少三家（含三家）同檔次、具可比性的廣告商進行密封報價，報價材料拆封開標時成本管理部和財務(wù)部必須派員到場，辦理相關(guān)的開標手續(xù)，形成書面開標記錄，共同選擇合理低價的競投廣告商簽約。210萬元營銷/租賃推廣項目價格審核與合同會簽流程：3、 總金額在人民幣10萬元以上的項目，營銷/租賃中心應(yīng)提交詳細標書、評標原則和中標單位的規(guī)定，經(jīng)成本管理部和財務(wù)部會簽后實施招標。招標結(jié)果應(yīng)及時將向成本管理部和財務(wù)部備案。如下圖示意：4、 大眾媒體和長效媒體選擇或折扣率確定，由營銷/租賃中心牽頭，召集成本管理部和財務(wù)部相關(guān)人員共同參與洽談，談判結(jié)果報成本管理小組審批后實

16、施。5、 廣告媒體發(fā)布代理商的確定，必須采用招標和密封報價方式進行。第二十四條 特事特辦的營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)由營銷/租賃中心總經(jīng)理批示同意后，方可進入下一流程。對于唯一的供應(yīng)商報價，需由營銷/租賃中心總經(jīng)理批準。如報價高于市場價，成本管理部需據(jù)實調(diào)查，如有異議，報成本小組審批。如下圖示意：第二十五條 對于單項金額營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)，按實際可能發(fā)生的業(yè)務(wù)量估算的總金額大小，按本指引第二十二條執(zhí)行。第二十六條 嚴禁將項目分拆申報審核，如發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理相關(guān)經(jīng)辦人員。第二十七條 公關(guān)費（包括但不限于為解決樓盤購房子女入學、交通等特殊問題而花費的支出）：1萬元及以下需經(jīng)營銷/租賃中心總經(jīng)理批準，1萬元以

17、上需經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會批準。第二十八條 項目部不參與具體營銷/租賃推廣費用的審核工作（若合作項目約定須由合作方授權(quán)人會簽方能生效，則由授權(quán)人在營銷/租賃價格審核及合同會簽單和營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)付款審批表上會簽即可）。第二十九條 以公司為主的合作開發(fā)項目中，合作方不參與營銷/租賃推廣費用的日常審核，僅參與確定合作項目年度營銷/租賃推廣費用比例，并在合作合同中予以明確。第三十條 樣板房費用由公司成本管理小組單獨審批，營銷中心按計劃營銷費用選定樣板間檔次，與成本管理部商定費用額度，財務(wù)部參與。實施差額控制，總投入與回收額的差額列入當年有關(guān)營銷/租賃推廣費用控制項目。第三十一條 報刊廣告的付款審批隨到

18、隨批，審批完畢后不受本指引第七章中每月集中付款規(guī)定的限制。第三十二條 增加戶外立柱廣告需經(jīng)公司成本管理小組批準。第三十三條 成本管理部對營銷/租賃推廣成本發(fā)生情況、與營銷/租賃中心每月計劃的比較進行匯總，在成本管理小組的成本月度會議上向各項目部和營銷/租賃中心通報。第三十四條 營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)合同統(tǒng)一使用公司標準合同樣本格式。需增加合同內(nèi)容的或公司無標準樣本的特殊合同，需按流程審批，通過合同條款的細化來確保公司的利益。第三十五條 成本管理部負責對每份合同進行編號及商務(wù)條款的審核，營銷/租賃中心在填寫營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)付款審批表時要填寫統(tǒng)一的合同編號。第三十六條 營銷/租賃中心負責流轉(zhuǎn)單據(jù)的集

19、中管理，防止丟單或延單而影響營銷/租賃工作的正常開展；相應(yīng)審核部門也要建立單據(jù)簽收，并按本指引規(guī)定時限反饋。第三十七條 報紙廣告總合同簽定后，不必再簽每次發(fā)布廣告的合同。執(zhí)行中如遇到與總合同約定相違背的折扣變化，其單次廣告發(fā)布合同需重簽。第三十八條 與各電視臺、電臺或代理商的總合同簽定后，每次播放廣告仍需要簽定合同，采用合同會簽程序，不必經(jīng)過審價程序。會簽合同需要提供該合同廣告段的價目表。第三十九條 立柱廣告合同簽定時，由營銷/租賃中心負責審核立柱廣告代理公司的資質(zhì)，證實其確實擁有立柱廣告的合法使用權(quán)。立柱廣告合同談判由營銷/租賃中心牽頭，成本管理部和財務(wù)部共同參加。第四十條 展銷會布展合同談

20、判由營銷/租賃中心牽頭、成本管理部和財務(wù)部參與，以招標方式選擇三家以上符合公司要求的布展公司。展銷會布展合同應(yīng)明確規(guī)定布展所使用的材料、規(guī)格、大小、型號和質(zhì)量要求及完成布展時間等。第四十一條 電視廣告、廣播電臺廣告、展銷會、公關(guān)性活動、立柱廣告、現(xiàn)場包裝、宣傳物料等營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)必須在合同簽定之后方能實施（本指引“特事特辦”業(yè)務(wù)及第四十一條款限定業(yè)務(wù)除外）。對于未簽定合同而先實施的，不得進入付款程序，由此造成的責任由營銷/租賃中心及經(jīng)辦當事人承擔。第四十二條 對于總金額在5000元及以下且不存在任何法律風險的營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)，可不簽合同，直接憑價格審核單付款即可。第七章 費用支付與分攤第

21、四十三條 營銷/租賃推廣費用按批準的月度付款計劃集中支付，并在每月下旬集中辦理付款。對于手續(xù)不全的待支付款項，須由經(jīng)辦人補齊手續(xù)后于下月集中辦理時支付。付款計劃由公司營銷/租賃分管領(lǐng)導(dǎo)核定，財務(wù)部安排。付款流程示意：第四十四條 公司的營銷/租賃廣告業(yè)務(wù)在辦理完畢三個月仍未辦理付款手續(xù)的（正常的保修金除外），需由業(yè)務(wù)部門作出必要的書面說明。第四十五條 財務(wù)部必須每月10日前向營銷/租賃中心、項目部和成本管理部提交上月項目營銷/租賃推廣費用支出情況報表。第四十六條 報刊廣告費用支付，由營銷/租賃中心填寫營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)付款審批表，附刊登廣告確認單和報紙報樣。刊登廣告確認單應(yīng)寫明刊登廣告的時間、報

22、紙名稱、付款金額以及經(jīng)辦人簽字確認。報刊廣告集中發(fā)布時，經(jīng)審批可以預(yù)付款項給報社或廣告代理商。第四十七條 電視及廣播電臺廣告費用支付，由營銷/租賃中心填寫營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)付款審批表，并附合同、營銷/租賃價格審核及合同會簽單。播放后需提交經(jīng)辦人員確認的廣告播放清單，播放清單要與合同一致。第四十八條 展銷會布展費用支付，由營銷中心填寫營銷/租賃推廣業(yè)務(wù)付款審批表，并附合同、營銷/租賃價格審核及合同會簽單、營銷/租賃活動及物品驗收單等。第四十九條 立柱廣告預(yù)付款先計入品牌費用，年末按項目的實際使用天數(shù)在項目中分攤。第五十條 整合推廣廣告月度款項支付，憑當月整合廣告評估結(jié)果后辦理支付手續(xù)。第五十一條 參加展銷會的費用要在公司各個項目和品牌之間進行合理分攤。需要經(jīng)合作方共同審批的，要事先征得合作方的同意。第五十二條 贊助等公關(guān)類費用，均按誰收益誰分攤的原則執(zhí)行。第八章 效果評估和檢驗第五十三條 營銷/租賃推廣成本控制及效果納入公司對營銷/租賃中心的考核。第五十四條 營銷/租賃推廣金額在人民幣2萬元以下由營銷/租賃中心審定的業(yè)務(wù)，成本管理部根據(jù)備案情況作出季度分析報告，并將異常情況及時通報營銷/