地產(chǎn)公司管理系統(tǒng)操盤(pán)全過(guò)程

1、地產(chǎn)公司操盤(pán)全過(guò)程第一篇前言地產(chǎn)公司操盤(pán)全過(guò)程比較復(fù)雜，運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，操作過(guò)程多，要求從業(yè)人員 業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。介紹地產(chǎn)操盤(pán)比較麻煩，我想還是分專(zhuān)業(yè)來(lái)介紹比較方便。 操盤(pán)時(shí) 需要各專(zhuān)業(yè)共同操作的內(nèi)容我特別介紹。 介紹的內(nèi)容主要來(lái)源于自己對(duì)工作內(nèi)容 的理解，供你們今后的工作中借鑒。這個(gè)題目出的太大了。我在大學(xué)學(xué)的是工業(yè)與民用建筑結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)，畢業(yè)后從事建筑行業(yè)二十五年。畢業(yè)初期在施工企業(yè)工作過(guò)四年半， 擔(dān)任過(guò)放線員、工長(zhǎng)和工程科科長(zhǎng)，后在設(shè) 計(jì)單位工作四年零九個(gè)月，從事建筑和結(jié)構(gòu)兩個(gè)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)和概算編制工作。以 后的十四年都從事甲方的工程管理工作， 做過(guò)前后期手續(xù)、工程技術(shù)和施工生產(chǎn) 管理工作，一直擔(dān)任現(xiàn)

2、場(chǎng)總指揮、總工程師、生產(chǎn)副經(jīng)理和開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理職務(wù)。 對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有了一定了解。我從三十歲開(kāi)始帶團(tuán)隊(duì)，看到一些與我一起工作的年輕管理人員很有抱負(fù)、工作用心，責(zé)任心強(qiáng)，很有管理天賦。我也喜歡講我的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)與他們，希望 在個(gè)自的成長(zhǎng)過(guò)程中少走彎路，快速的成才，這也是我給大家講地產(chǎn)公司操盤(pán) 全過(guò)程的初衷。希望能在今后的工作中對(duì)你們有所幫助，更希望你們今后在地 產(chǎn)界能成為叱咤風(fēng)云的人物。房地產(chǎn)行業(yè)是通過(guò)投資房屋建設(shè)，再通過(guò)銷(xiāo)售或出租來(lái)獲取利潤(rùn)的行業(yè)。 行 業(yè)的特點(diǎn)是：專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，涉及專(zhuān)業(yè)多，投資額大，周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、生產(chǎn)過(guò)程復(fù) 雜，需要各專(zhuān)業(yè)大協(xié)作，并且受?chē)?guó)家政策影響性強(qiáng)。地產(chǎn)行業(yè)涉及專(zhuān)業(yè)類(lèi)別多，專(zhuān)業(yè)性

3、強(qiáng)，一般情況從事人員就業(yè)地產(chǎn)多年都沒(méi) 有機(jī)會(huì)跨崗位工作。對(duì)地產(chǎn)公司的其他崗位工作內(nèi)容不了解， 更不容易知道地產(chǎn) 是如何操盤(pán)的。地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我們所學(xué)的專(zhuān)業(yè)，更是各行業(yè)中個(gè)人收入 高的行業(yè)，我想我們中的大多數(shù)同事今后都不會(huì)改行。 大家要想不被淘汰，最好 的方法就是通過(guò)再學(xué)習(xí)把自己培養(yǎng)成為具有很強(qiáng)的綜合能力的人才，成為公司離不開(kāi)的員工。正規(guī)地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)科室組成， 一般的地產(chǎn)公司會(huì)根據(jù)業(yè)務(wù)的需要， 成 立工程部、預(yù)算部、開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部和財(cái)務(wù)部這五大業(yè)務(wù)科室。成名的地產(chǎn)公司一般在幾個(gè)方向的能力都很強(qiáng)， 即融資能力、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)、工 程管理、策劃銷(xiāo)售和成本控制五個(gè)方面。另外品牌和社會(huì)信

4、譽(yù)度也要好。一一華 銳地產(chǎn)在以上幾個(gè)方面還是比較強(qiáng)的，我認(rèn)為華銳地產(chǎn)還是比較好的地產(chǎn)公司。第二篇買(mǎi)地的過(guò)程開(kāi)發(fā)公司獲取利益的第一步就是得到土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，一塊待開(kāi)發(fā)的土地不能 再生，不能復(fù)制。土地的好壞將基本決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗，成本和利益的大小。 所以確定購(gòu)買(mǎi)土地是非常重要的事情。李嘉誠(chéng)先生說(shuō)過(guò)“地段、地段、還是地段?！?地段是決定地產(chǎn)價(jià)值的第一要素，地段的好壞意味著生活的便利和房產(chǎn)的價(jià)值。一、評(píng)價(jià)一塊地好壞的方法如果員工有機(jī)會(huì)參與選地的工作，我們要從投資成本大小，方便銷(xiāo)售和易于 建設(shè)等幾個(gè)方面分析土地的好與壞?？梢詮南逻厧讉€(gè)方面分析：1道路、交通是否成熟和便捷，以方便出行為原則。2、周邊1公里

5、范圍內(nèi)是否有好的中小學(xué)校，較大的商場(chǎng)和醫(yī)院，以方便生 活。一一塔灣地塊較好3、周?chē)某鞘信涮自O(shè)施是否齊全夠用。（煤氣、給水、下水、電力、熱力、 通訊等）因該項(xiàng)內(nèi)容對(duì)工程造價(jià)、工程實(shí)施難易以及無(wú)法完善的配套對(duì)銷(xiāo)售 的影響。 于洪城市配套待完善4、朝向城市中心方向是否有大型橋梁、鐵路、河流的間隔。如有影響程度多大。于洪地塊有橋梁和鐵路5、 地塊的形狀是否有利與規(guī)劃。方型地比較好，南北要有深度，400米以上 好，東西要有寬度，不小于260米為好。6、 地塊周邊道路最好正南北方向?yàn)橐?，有夾角不易超過(guò)15度。塔灣南 偏東19度，于洪南偏西38度7、地塊內(nèi)是否有回填深度深的坑。如原河道，取砂坑、磚廠取土坑

6、或垃圾 坑，該項(xiàng)要做地基土特殊處理，增加投資。購(gòu)地前要看地形土。于洪地塊有此問(wèn)題&小區(qū)要保證有一面鄰城市重要道路網(wǎng)，要能規(guī)劃自己小區(qū)的門(mén)面。一一 橙色時(shí)光沒(méi)有門(mén)面9、要看該地塊規(guī)劃部門(mén)給出的控規(guī)中的容積率，計(jì)算出投資成本分析表， 計(jì)算利潤(rùn)額。10、查看地塊南側(cè)是否已有高層遮擋，北側(cè)是否有可利用城市空地。桃 源和塔灣北側(cè)都有空地11、地上和地下是否有城市管網(wǎng)、電網(wǎng)需要?jiǎng)舆w增加投資。塔灣有地下給水線，于洪有大量的電網(wǎng)待動(dòng)遷12、周邊是否有影響環(huán)境的工廠和大型鍋爐房等。二、開(kāi)發(fā)商找地的渠道1、 開(kāi)發(fā)商找地的途徑：（1）通過(guò)朋友介紹信息；（2）通過(guò)土地儲(chǔ)備交易中 心公告。2、待開(kāi)發(fā)土地的特點(diǎn)有三種：（

7、1）舊城住宅或商業(yè)區(qū)改造。這種土地一般由市、區(qū)或街道等政府行政部 門(mén)組織，通過(guò)土地交易中心掛牌公告。動(dòng)遷工作可以由政府也可由開(kāi)發(fā)公司 來(lái)完成塔灣欣城屬于這種；（2）通過(guò)企業(yè)搬遷改造。這種土地需與企業(yè)談判搬遷補(bǔ)償意向后，去土地交易中心掛牌公告鐵西區(qū)的土地屬于這種；(3) 城市發(fā)展需要占用農(nóng)村用地。這種土地需與村或鄉(xiāng)談判補(bǔ)償意向后， 去土地交易中心掛牌公告，同時(shí)還需辦理土地使用性質(zhì)變更手續(xù)，國(guó)家對(duì)此 項(xiàng)控制嚴(yán)格一一桃源欣城屬于這種。三、土地交易的過(guò)程1、與原土地使用者談定動(dòng)遷補(bǔ)償意向書(shū)或?qū)?dòng)遷區(qū)域進(jìn)行動(dòng)遷費(fèi)用調(diào)查統(tǒng) 計(jì)，做好開(kāi)發(fā)投資成本測(cè)算；2、在土地交易中心掛牌。開(kāi)發(fā)商先簽履約保證書(shū)，并交納履約

8、保證金， 交易過(guò)程是多家開(kāi)發(fā)商共同參與舉牌拍賣(mài)競(jìng)價(jià)得到的，并簽定掛牌交易成交確 認(rèn)書(shū)。3、開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)土地前，要做根據(jù)該地塊的規(guī)劃條件做項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 書(shū)，做好經(jīng)濟(jì)投資分析。女口： 一塊占地10萬(wàn)m2的土地，土地出讓金為8,000萬(wàn)元，動(dòng)遷補(bǔ)償12,000 萬(wàn)元，建筑容積率為1.5,測(cè)算投資成本？表2.1投資成本分析表序號(hào)分項(xiàng)費(fèi)用名稱(chēng)分項(xiàng)費(fèi)用金額1土地出讓金8,000萬(wàn)元2動(dòng)遷補(bǔ)償金12,000萬(wàn)元3建設(shè)大配套費(fèi)2 210 m X 1.5X 183 元/ m =2,745 萬(wàn)元4單體建設(shè)投資10 m2x 1.5X 800 元/ m2=12,000萬(wàn)元5后期配套工程費(fèi)10 m2x 1.5X 3

9、00 元 / m2=4,500 萬(wàn)元6景觀、道路工程費(fèi)10 m2 x 1.5X 50 元/ m2=750 萬(wàn)元36項(xiàng)小計(jì)19,995萬(wàn)元7廣告銷(xiāo)售成本(36)X 2%=400 萬(wàn)元8辦公、工資費(fèi)(36)X 5%=1,000 萬(wàn)元9貸款利息和稅金(13)X 10%=2,275 萬(wàn)元19項(xiàng)合計(jì)43,670萬(wàn)元成本單價(jià)2 243,670 萬(wàn)元十 150,000 m =2,911 元 / m如果周遍地區(qū)商品房單價(jià)在3,3003,500元/ m2左右，開(kāi)發(fā)商就可以操作這 塊地了。在各大中型城市的土地儲(chǔ)備中心，對(duì)城市每個(gè)地塊都有土地出讓金費(fèi)用的價(jià) 格大表，象字典一樣，可以查出任何地塊的出讓金的參考價(jià)格。一

10、般地塊出讓時(shí)，開(kāi)發(fā)商用規(guī)劃部門(mén)給出的規(guī)劃條件測(cè)算成本單價(jià)，開(kāi)發(fā)商測(cè)算出的結(jié)果零利潤(rùn)或負(fù)利潤(rùn)。故導(dǎo)致大部分開(kāi)發(fā)商在實(shí)際操盤(pán)時(shí)去想其它辦法 或做一些違規(guī)行為。沈陽(yáng)市內(nèi)一般土地出讓價(jià)格范圍在占地地價(jià) 5007,000/ m2左右。決定地價(jià) 的高低主要由地理位置和規(guī)劃條件中的容積率大小決定。（樓面地價(jià)=占地地價(jià)十容積率）4、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的公告內(nèi)容包括：土地坐落位置、宗地四至范圍、土地出讓面積、建筑退線距離、容積率、建 筑密度、綠地率、限制高度、建設(shè)周期、出讓年限、履約保證金額度、建設(shè)內(nèi)容、 起拍價(jià)、規(guī)劃用途、規(guī)劃面積、拆建比和土地供地狀況等有關(guān)信息和建設(shè)要求。第三篇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批過(guò)程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審

11、批過(guò)程是指由開(kāi)發(fā)部辦理從開(kāi)發(fā)商取得土地至施工開(kāi)始所要 辦理的全部手續(xù)、批文的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程比較復(fù)雜，需要規(guī)劃、設(shè)計(jì)、動(dòng)遷和資 金等方面的配合。一、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批過(guò)程有一個(gè)完整的程序流程， 全過(guò)程需要耗時(shí)六個(gè)月左 右。流程如下：1、開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)地形圖，申請(qǐng)規(guī)劃局辦理選址意見(jiàn)書(shū)，內(nèi)容包括規(guī)劃條件、 測(cè)繪紅線圖、控規(guī)圖，需時(shí)15天。同時(shí)做好環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告；2、房產(chǎn)局依據(jù)選址意見(jiàn)書(shū)在15天內(nèi)完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算和動(dòng)遷摸底工作；3、開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)掛牌文件規(guī)定交清首付地價(jià)款后，取得中標(biāo)通知書(shū)和履約保證書(shū)；4、開(kāi)發(fā)商持中標(biāo)通知書(shū)去規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證并與政 府簽定國(guó)有土地

12、使用權(quán)出讓合同；5、開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取中標(biāo)通知書(shū)后30天內(nèi)籌集動(dòng)遷資金，并提出拆遷安置 方案。同時(shí)完成詳規(guī)方案的設(shè)計(jì)圖報(bào)規(guī)劃局批準(zhǔn)；大型項(xiàng)目詳規(guī)方案一般要求開(kāi)發(fā)商提供三個(gè)以上的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以及單體幾個(gè)立面效果圖報(bào)規(guī)劃局審批同意后再報(bào)市長(zhǎng)審定。一般都要進(jìn)行多次修改后才 能批復(fù)。詳規(guī)批復(fù)后，辦理用地批復(fù)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6開(kāi)發(fā)商持中標(biāo)通知書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)出 讓合同以及拆遷安置方案、拆遷資金證明到房產(chǎn)局拆遷辦辦理 房屋拆遷許可 證，開(kāi)發(fā)商此時(shí)可以實(shí)施拆遷工作了；7、開(kāi)發(fā)商組織施工圖設(shè)計(jì)，并將施工圖報(bào)建委審圖中心審查。同時(shí)報(bào)消防局、人防辦、環(huán)保局和衛(wèi)生局等部門(mén)的審批，并同時(shí)交納大

13、配套費(fèi)；8、開(kāi)發(fā)商組織施工和監(jiān)理單位，并通過(guò)建委招標(biāo)辦公開(kāi)招標(biāo)后，辦理中 標(biāo)通知書(shū)，并與施工和監(jiān)理單位簽定合同；9、開(kāi)發(fā)商去市質(zhì)監(jiān)站辦理工程質(zhì)量委托監(jiān)督手續(xù)；10、開(kāi)發(fā)商持有選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工圖審查意見(jiàn) 書(shū)、工程施工中標(biāo)通知書(shū)、工程質(zhì)量委托監(jiān)督手續(xù)、施工合同等資料 到建委辦理建設(shè)工程施工許可證。此時(shí)工程開(kāi)工合法。正常需用時(shí) 25天；11、 開(kāi)發(fā)商持國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、用地批復(fù)向土地交易中心交 納全部地價(jià)款后開(kāi)具地價(jià)交清通知單。規(guī)劃局根據(jù)地價(jià)交清通知單5天 內(nèi)核發(fā)國(guó)有土地使用證。至此工程施工用的所有手續(xù)齊全。二、商品房銷(xiāo)售手續(xù)房產(chǎn)局根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)

14、劃許可證、建 設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證以及商品房測(cè)繪面積表、地名審批手續(xù) 等相關(guān)資料。在工程施工有一定的進(jìn)度形象后（兩層以上）到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)后，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。以上五證是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售和建設(shè)必備的，至此銷(xiāo)售手續(xù)完成。以上手續(xù)是前期手續(xù)工作的主要部分，在其間還有很多相關(guān)的次要手續(xù)需要 同時(shí)辦理，這里就不一一介紹。另本人已多年沒(méi)有做這項(xiàng)工作， 而且不是在沈陽(yáng) 作這項(xiàng)工作的。這項(xiàng)工作也會(huì)因政府的要求隨時(shí)在調(diào)整而不同。 故可能與實(shí)際操 作有差別。第四篇 動(dòng)遷過(guò)程動(dòng)遷過(guò)程十分麻煩，動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用數(shù)額巨大，一般能占總投資的 30%左右， 現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地多半為凈地了，但動(dòng)遷工作也是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)重要環(huán)

15、節(jié)，所 以在這里也給大家講講。一、動(dòng)遷的政策規(guī)定動(dòng)遷工作國(guó)有條例規(guī)定，各地方政府也有相應(yīng)的管理實(shí)施辦法。國(guó)家的有國(guó)務(wù)院2001305號(hào)令關(guān)于城市房屋拆遷管理?xiàng)l例沈陽(yáng)市有沈 陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法，其中主要規(guī)定內(nèi)容基本一致，主要內(nèi)容有：1、拆遷管理（1）拆建房屋的單位必須取得房屋拆遷許可證方可實(shí)施拆遷工作， 而且開(kāi)發(fā)上必須委托有拆遷工程資格的施工企業(yè)實(shí)施拆遷。（2）開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)房屋拆遷許可證時(shí)，必須向政府拆遷管理部門(mén)提交 下列資料：a、建設(shè)項(xiàng)目比準(zhǔn)文件b、建設(shè)用地規(guī)劃 許可證c、國(guó)有土地使用權(quán)比準(zhǔn)文件d、拆遷計(jì)劃和拆遷方案e、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明，（大連市規(guī)定商業(yè)銀行

16、專(zhuān)業(yè)帳戶）（3）拆遷雙方就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額等簽定補(bǔ)償安置協(xié)議，達(dá)不成協(xié)議 可申請(qǐng)房屋拆遷管理部門(mén)裁決或依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。2、拆遷補(bǔ)償與安置（1）拆遷補(bǔ)償可實(shí)行貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。（2）違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨建不予補(bǔ)償。（3）貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)可執(zhí)行政府有關(guān)知道價(jià)格。（4）拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，要依據(jù)國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。（5）拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。3、大連市貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑ㄉ蜿?yáng)市的不大清楚）（1）拆遷面積以房產(chǎn)證建筑面積為準(zhǔn)。（2） 補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：特一類(lèi)區(qū) 3800元/m2，二類(lèi)區(qū)3200元/m2，三類(lèi)區(qū)2 2 2500元/m，四類(lèi)區(qū)1800元/m

17、。（3）原拆遷面積每戶不足建筑面積，應(yīng)增加面積給予貨幣補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)為：一類(lèi)不足30 m2按30 m2計(jì)算，二類(lèi)不足35 m2按35 m2計(jì)算，三類(lèi)不足40 m2 按40 m2計(jì)算，四類(lèi)不足45 m2按45 m2計(jì)算。增加的面積部分的單價(jià)按（2）條 單價(jià)的70%的價(jià)格計(jì)算。（4）拆遷公有租賃房屋時(shí)，住宅類(lèi) 20%支付給被拆遷人，80%支付給承租 人，非住宅類(lèi)30%支付給被拆遷人，70%支付給承租人。關(guān)于動(dòng)遷工作，政策性很強(qiáng)，各地政府的拆遷管理辦法細(xì)則規(guī)定很細(xì)，如 有的同志今后遇到動(dòng)遷工作時(shí)要認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)文件，認(rèn)真執(zhí)行。切記在執(zhí)行強(qiáng)遷時(shí)，不要觸犯法律，給公司和自己帶來(lái)麻煩。二、動(dòng)遷工作的步驟流程1、

18、建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證。2、房屋拆遷管理部分頒發(fā)房屋拆遷許可證。3、房屋拆遷管理部門(mén)發(fā)布拆遷公告。4、拆遷人書(shū)面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人，并介紹拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額。5、拆遷人與被拆遷人以及承擔(dān)人簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等事項(xiàng)。6如達(dá)不成協(xié)議，進(jìn)行裁決或法院強(qiáng)制拆遷程序。三、動(dòng)遷費(fèi)用的測(cè)算方法（按大包方式計(jì)算）實(shí)測(cè)，大連市內(nèi)一塊占地8000 m2的二類(lèi)動(dòng)遷地。首先統(tǒng)計(jì)和分類(lèi)：住宅（公房、私房）；非住宅；臨建（住宅、公建）。1、拆遷面積總拆遷面積：18514.41 m2222住宅（336 戶）：16535 m （公房 13515.32 m，275 戶；私房 3020 m，61 戶）2非

19、住宅：1251.98 m臨建：727.11 m2 （住宅40 m2;臨時(shí)公建687.11 m2）2、住宅安置補(bǔ)償費(fèi)13515.32 m2X 3200元/ m2x 80%+3020 m2x 3200 元/ m2=4426.32 萬(wàn)元3、不足35 m2的補(bǔ)貼面積費(fèi)606 m2 x 3200 元/m2x 70%=135.74 萬(wàn)元4、非住宅安置補(bǔ)償費(fèi)2 21251.98 m X 5500 元/m =688.59 萬(wàn)元5、臨建安置補(bǔ)償費(fèi)40500 元 +687.11 m 213、排渣費(fèi)：18514.41 m X 45 元/ m =83.31 萬(wàn)元14、三斷費(fèi)：5萬(wàn)元2 2 一 一15、 占道費(fèi)：756

20、1 m X 0.8 元/ m 日 X 60 日=36.29 萬(wàn)元總合計(jì)7120.1萬(wàn)元四、動(dòng)遷的操作內(nèi)容廠非住宅公房一非住宅一u非住宅私房注：臨建面積也要統(tǒng)計(jì)在案。（2）根據(jù)房屋的性質(zhì)一戶不漏地統(tǒng)計(jì)建筑面積上帳（要看房證和戶口本）并且根據(jù)地區(qū)分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，小于標(biāo)準(zhǔn)面積的補(bǔ)差；（3）計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用，為動(dòng)遷和準(zhǔn)備資金做依據(jù)。2、制定詳細(xì)和有效的動(dòng)遷方案計(jì)劃。3、做好動(dòng)遷需要辦理的手續(xù)工作和資金準(zhǔn)備工作。4、選好拆遷施工隊(duì)伍，包括價(jià)格、資格和能力。5、做好與動(dòng)遷戶的談判和簽定合同以及支付動(dòng)遷費(fèi)的工作。6組織好停水、停電、停氣工作，管理好三表的回收工作和費(fèi)用的登記工 作。7、組織好拆遷公司及時(shí)拆除建筑物以及

21、排渣場(chǎng)平。8、做好強(qiáng)遷的準(zhǔn)備工作。X 500元/m2=38.41 萬(wàn)元&公產(chǎn)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償費(fèi)(1) 交給房產(chǎn)局：住宅：10101.84 m2X 3200 元/ m2X 20%=646.523 萬(wàn)元非住宅：1251.98 m2X 3200元/ m2X 30%=120.19萬(wàn)元(2) 交給中山房管處(6433.48 m2-3020 m2)X 3200 元/ m2X 20%=218.46 萬(wàn)元7、搬遷進(jìn)度獎(jiǎng)：336戶X 5000元/戶=168萬(wàn)元8、拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)：336戶X 1800元/戶=60.48萬(wàn)元9、 電話、有線電視遷移費(fèi)：336戶X 270元/戶=9.07萬(wàn)元10、煤氣氣源費(fèi)：336戶X 30

22、00元/戶=100.8萬(wàn)元11、鍋爐房動(dòng)遷費(fèi)：(1) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：653 m2X 5500元/ m2=359.15萬(wàn)元(2) 鍋爐等設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)：50萬(wàn)元(3) 人員工資、勞保、醫(yī)保等補(bǔ)助費(fèi)：15萬(wàn)元(4) 拆除、運(yùn)輸各種設(shè)備費(fèi)：20萬(wàn)元小計(jì)：444.15萬(wàn)元2 212、委托拆遷費(fèi)：18514.41 m X 25元/ m =46.29萬(wàn)元1、首先要組織做動(dòng)遷范圍的動(dòng)遷摸底統(tǒng)計(jì)工作，組織拆遷公司和街道以及 開(kāi)發(fā)商自己都要做動(dòng)遷戶補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)工作。（1）把拆遷房屋的性質(zhì)區(qū)分好：自住住宅房屋（商品房、經(jīng)濟(jì)使用房、已購(gòu)公房、私房）住宅_一 租賃住宅房屋（自管公房、直管公房、標(biāo)準(zhǔn)租私房、廉租房） 房屋性

23、質(zhì)一第五篇設(shè)計(jì)過(guò)程設(shè)計(jì)過(guò)程大至分幾個(gè)階段。即規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、勘察設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、 配套專(zhuān)業(yè)總土設(shè)計(jì)，配套各專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)和景觀道路設(shè)計(jì)這幾個(gè)階段。如何安排好這幾個(gè)階段的設(shè)計(jì)工作是對(duì)開(kāi)發(fā)商的各專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平和綜合能力的一種考驗(yàn)。這個(gè)過(guò)程的是否順利將決定工程施工階段和以后的其他階段是否 順利和成本控制的關(guān)鍵，故這個(gè)階段的工作十分重要。所以要引起大家重視。擔(dān)任開(kāi)發(fā)商技術(shù)管理的負(fù)責(zé)人要有良好的與領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計(jì)院的溝通能力，良好地組織能力，良好的設(shè)計(jì)功底，并掌握施工各專(zhuān)業(yè)工藝的能力以及決策能力。一、規(guī)劃階段根據(jù)規(guī)劃局給出的規(guī)劃條件，先確定項(xiàng)目的定位方向，組織幾家有相應(yīng)能力 的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做好數(shù)個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)

24、方案，并組織有關(guān)專(zhuān)家和領(lǐng)導(dǎo)對(duì)圖紙進(jìn)行充分 的研討，最終確定方案，繪制規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙報(bào)規(guī)劃局審批通過(guò)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中要考慮的問(wèn)題：1項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確，是否有利于銷(xiāo)售。2、各專(zhuān)業(yè)施工時(shí)是否可行和順利。3、對(duì)成本控制是否有利。4、是否最優(yōu)化地利用了土地資源。5、對(duì)周邊環(huán)境是否做到了充分考慮，特別是舊有建筑物。6、對(duì)分期投資施工的項(xiàng)目是否考慮到位，已避免施工和使用的相互影響。7、對(duì)今后的業(yè)主使用和物業(yè)管理提供了便捷。8在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要著重容積率的大小，哪怕0.01的容積率也要爭(zhēng)取，對(duì)桃源項(xiàng)目0.01的容積率意味著增加建筑面積 2000平方米公司就會(huì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)360 萬(wàn)元。9、在規(guī)劃中要充分考慮機(jī)動(dòng)車(chē)和人行路的

25、各種因素。附：講解華銳？桃源欣城規(guī)劃的指導(dǎo)思想（附圖一：桃源欣城規(guī)劃總圖）。（1）道路的考慮。（2）朝向的考慮。（3）小高層位置的考慮。（4）設(shè)備機(jī)房位 置的考慮。（5）外網(wǎng)施工的考慮。（6）廣場(chǎng)綠化地考慮（7）小區(qū)大門(mén)位置的考慮。（8）樓盤(pán)定位的考慮。（9）分期施工的考慮。（10）物業(yè)管理的考慮。（11）對(duì)成 本控制的考慮。該階段設(shè)計(jì)需耗時(shí)2個(gè)月左右。二、方案設(shè)計(jì)階段根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)定位，并且地產(chǎn)策劃確定的戶型比率以 及商業(yè)面積數(shù)量。做好單戶型方案和立面效果圖，充分研究通過(guò)后，裝進(jìn)規(guī)劃單 體樓內(nèi)。整個(gè)過(guò)程需要反復(fù)討論，定位準(zhǔn)確是關(guān)鍵。方案設(shè)計(jì)階段要考慮的問(wèn)題：1、各面積戶型比

26、率是否迎合銷(xiāo)售市場(chǎng)。2、戶型比率是否有利利潤(rùn)最大化。3、戶型設(shè)計(jì)要考慮各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)和施工是否能滿足所有規(guī)范要求和施工的可 行性。4、方案設(shè)計(jì)時(shí)要考慮房產(chǎn)局面積測(cè)繪有關(guān)要求。5、方案設(shè)計(jì)時(shí)要考慮銷(xiāo)售工作和物業(yè)管理等有關(guān)問(wèn)題。故確定前要與有關(guān)部 門(mén)商定。&方案設(shè)計(jì)對(duì)下一步的施工圖影響很大，要充分考慮各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的問(wèn)題。7、 方案設(shè)計(jì)的每一個(gè)決定都要考慮投資成本的問(wèn)題，用成本投資來(lái)指導(dǎo)方案 設(shè)計(jì)。8、在方案設(shè)計(jì)時(shí)要重視對(duì)戶型設(shè)計(jì)，要注意哪些空間被浪費(fèi)了，要做到每一 寸面積都有用途。9、要確定施工圖設(shè)計(jì)單位。該階段設(shè)計(jì)需耗時(shí)1個(gè)月左右。三、勘察設(shè)計(jì)階段（詳勘設(shè)計(jì)）根據(jù)確定施工總平面圖(建筑位置和層數(shù)必須

27、要確定不變)要求，安排有資 格的勘察設(shè)計(jì)單位布置鉆孔位置圖，開(kāi)發(fā)商同時(shí)要提供地形圖(帶有高程點(diǎn))。合格的地基報(bào)告書(shū)必須有建委批準(zhǔn)簽字。鉆孔布置原則，對(duì)于地下持力層分部比較均勻的土質(zhì)為節(jié)省投資，多層區(qū)域 可以方格網(wǎng)式布置30x 30m左右。檢查地基報(bào)告要注意持力層深度，低耐力大小，地下水位深度，另外是否有 軟弱下臥層和粉砂流砂層等不力土質(zhì)。以此來(lái)確定建筑物基礎(chǔ)形式(工程地質(zhì)報(bào) 告的結(jié)論，意見(jiàn)和建議)。如果采用水源熱泵供暖方式的工程，還要要求地質(zhì)報(bào)告給出地下水水溫，水 質(zhì)評(píng)價(jià)、水量評(píng)價(jià)、允許開(kāi)采水量、供送水方案和污染情況等報(bào)告，為下一步采 取何種采暖方式提供依據(jù)。此階段設(shè)計(jì)需耗時(shí)15天左右。四、施

28、工圖設(shè)計(jì)階段1、施工圖設(shè)計(jì)前必須準(zhǔn)備好資料：(1) 規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，甲方認(rèn)可的總平面圖；(2) 詳勘地質(zhì)報(bào)告書(shū)；(3) 甲方認(rèn)可的方案設(shè)計(jì)平面和立面效果圖；(4) 紅線坐標(biāo)電子版地形圖；(5) 四周道路高程和坐標(biāo)圖以及下水管網(wǎng)標(biāo)高圖；(6) 甲方設(shè)計(jì)委托說(shuō)明書(shū)；(7) 所有建筑物室內(nèi)正負(fù)零統(tǒng)計(jì)表。2、應(yīng)該確定的設(shè)計(jì)內(nèi)容(1) 對(duì)于多層或高層建筑結(jié)構(gòu)要明確結(jié)構(gòu)形式，(是磚混、框架、短肢剪力墻、 框剪或框支剪力墻等)；(2) 確定建筑物基礎(chǔ)形式(條形基礎(chǔ)、人工挖孔樁、靜壓樁、螺旋樁、獨(dú)立柱、箱式基礎(chǔ)或是否有地下室等）；（3）外墻體厚度和采用保溫的形式；（4）選用各種材料的要求；（5）電梯的品牌和土建

29、井道尺寸圖；（6）其它專(zhuān)業(yè)大型設(shè)備的尺寸和重量等資料；（7）商業(yè)項(xiàng)目要求提供活荷載分布圖和層高要求圖；（8）門(mén)窗洞口尺寸要求；（9）地面、外墻、防水等選用材料的種類(lèi)；（10）供暖方式（散熱器或地?zé)幔?；?1）其它有特殊要求的事宜；（12）要求設(shè)計(jì)院出圖滿足規(guī)范設(shè)計(jì)深度要求；（13）根據(jù)下水管網(wǎng)綜合考慮的所有建筑物的室內(nèi)正負(fù)零數(shù)據(jù)；（14）不要忘記消火栓系統(tǒng)的高位水箱設(shè)計(jì)。此階段設(shè)計(jì)需耗時(shí)40天左右。五、配套專(zhuān)業(yè)總平面圖設(shè)計(jì)階段配套專(zhuān)業(yè)總平面圖設(shè)計(jì)一般由市規(guī)劃設(shè)計(jì)院總圖室設(shè)計(jì)。總平面圖內(nèi)容包括：給水、消防水、污水、雨水、電力、弱電、煤氣、供暖 等配套專(zhuān)業(yè)管網(wǎng)的走向、線位和線間距以及換熱站、煤氣調(diào)

30、壓站、給水泵房、消 防泵房、變電所、箱變、弱電機(jī)房、消防中心等設(shè)備控制的位置（附圖二：桃源 欣城配套專(zhuān)業(yè)總平面圖）?？偲矫鎴D各專(zhuān)業(yè)位置和內(nèi)容要通過(guò)各專(zhuān)業(yè)人員同意方能出圖，要求各專(zhuān)業(yè)施 工時(shí)不能干擾影響過(guò)大不利于工期要求。各專(zhuān)業(yè)城市管網(wǎng)進(jìn)出園區(qū)位置總圖設(shè)計(jì)前 工程師要調(diào)查清楚并落實(shí)。各專(zhuān)業(yè)設(shè)備控制機(jī)房位置確定要合理，要考慮節(jié)省投資，方便施工，方便使 用，滿足規(guī)范和地方規(guī)定要求，換熱站和給水泵房要選擇在盡量在城市主管網(wǎng)附近的小區(qū)中心區(qū)，盡量考慮 在地下設(shè)置。煤氣調(diào)壓站要選擇在城市中壓管網(wǎng)附近。變電所和箱變要選擇高壓進(jìn)園區(qū)方便的位置， 并考慮低壓供電半徑150m范圍 的位置。此階段設(shè)計(jì)需耗時(shí)15天左

31、右。六、配套各專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)需提供總平面圖和單體平面圖等1、下水工程施工圖（1）下水工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、坡度、管徑大小、方向和與市政 管網(wǎng)接口化糞池位置和大小。要委托專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)需耗時(shí)15天左右。（2）指導(dǎo)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意的事宜。a調(diào)查小區(qū)周邊市政管網(wǎng)的管徑，小區(qū)排水量能否滿足；標(biāo)高能否滿足，位置 是否經(jīng)濟(jì)，施工是否麻煩。b. 化糞池位置和出戶井位置是否對(duì)土建工程影響過(guò)大。c. 小區(qū)新建工程的室內(nèi)正負(fù)零標(biāo)高和小區(qū)建成后的整體室外標(biāo)高設(shè)計(jì)是否與 下水標(biāo)高相適應(yīng)。d. 下水管網(wǎng)與其它各專(zhuān)業(yè)管網(wǎng)之間的關(guān)系。2、給水工程施工圖需要委托市自來(lái)水公司設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí) 20天左右。（1）給

32、水工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、管徑大小。要有水、消火栓和噴 灑三種線路，以及消防泵房和給水泵房室內(nèi)設(shè)計(jì)，消防水池和生活水池的設(shè)計(jì)等。（2）在條件允許的情況下，盡量做單獨(dú)的地下水泵房。（3）水泵房應(yīng)盡量選在小區(qū)中心區(qū)位置，以減少大管徑線路長(zhǎng)度和減少線路 長(zhǎng)度壓損。（4）水泵房設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量將電控系統(tǒng)設(shè)計(jì)到地上， 避免水害時(shí)傷害電控系統(tǒng)。（5）室外消火栓系統(tǒng)要保證小于150m間距，并且位置合理。（6）給水管網(wǎng)和供暖管網(wǎng)盡量近距離并行設(shè)計(jì)，以減少施工工程量，節(jié)省投 資，加快施工進(jìn)度。3、供暖工程施工圖應(yīng)委托有供熱設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)院。設(shè)計(jì)耗時(shí)20天左右。設(shè)計(jì)前先簽定掛網(wǎng)合同。（1）供暖工程施工圖內(nèi)容包括

33、：線路位置、管徑大小、各種井池要求，以及 換熱站室內(nèi)設(shè)計(jì)。另外還應(yīng)包括一次網(wǎng)入小區(qū)位置等設(shè)計(jì)內(nèi)容。（2）換熱站應(yīng)盡量選在小區(qū)中心區(qū)位置，以減少大管徑線路長(zhǎng)度和減少線路 長(zhǎng)度壓損。（3）大型社區(qū)時(shí)，應(yīng)考慮單獨(dú)的變電所供換熱站使用。（4）設(shè)計(jì)時(shí)考慮入戶閥門(mén)井與給水入戶閥門(mén)井共井，減少工程量和投資。（5）設(shè)計(jì)時(shí)要合理地設(shè)計(jì)幾個(gè)分區(qū)控制閥門(mén)井，有利于大系統(tǒng)分段控制。（6）要合理地選擇小區(qū)道路下的主管線在左或右邊，減少主線大管翻身和跨 越其它管線的次數(shù)。4、 煤氣工程施工圖，應(yīng)委托市煤氣公司設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí)20天左右。（1）煤氣工程施工圖設(shè)計(jì)內(nèi)容包括室外線位、管徑和調(diào)壓站設(shè)計(jì)以及室內(nèi)煤 氣工程設(shè)計(jì)。（

34、2）注意調(diào)壓站位置，選擇離城市中壓管位置近且小區(qū)中心區(qū)適當(dāng)位置。盡 量減少中壓管長(zhǎng)度，減少投資。（3）單體樓平面圖設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮煤氣立管位置。（4）煤氣管線設(shè)計(jì)時(shí)要考慮與其它專(zhuān)業(yè)線位以及井池的距離。（5）提供煤氣管線入戶位置要求資料，避免與其它專(zhuān)業(yè)間距過(guò)小，影響驗(yàn)收。5、電力工程施工圖，應(yīng)委托供電局認(rèn)可的電力設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí) 1個(gè)月左 右。（1）根據(jù)規(guī)劃總圖，布置變壓器的位置和數(shù)量，或變電所或箱變，同時(shí)確定 局維變電所和自維變電所的位置和數(shù)量。（2）根據(jù)每戶40006000KVA和低壓供電半徑150m左右，確定變壓器的位 置和數(shù)量。（3） 自維變電所帶的負(fù)荷有物業(yè)用電（地下室照明、電梯和消防水

35、泵） 、大 于100KVA的給水泵房和換熱站的用電。為了電費(fèi)計(jì)量方便，要求大于 100KVA 的用電一定要單設(shè)變壓器，做高壓計(jì)量。（4）根據(jù)以上原則制定用電方案，將每臺(tái)變壓器所帶的樓號(hào)或負(fù)荷劃分出來(lái)， 書(shū)面報(bào)供電局，經(jīng)供電局審批通過(guò)。（5）根據(jù)用電方案和規(guī)劃配套專(zhuān)業(yè)總圖以及變電所平面圖，委托設(shè)計(jì)院做電 力外線和開(kāi)閉站，變電所和箱變?cè)O(shè)計(jì)。6、弱電工程施工圖，應(yīng)委托電信局設(shè)計(jì)院做電話設(shè)計(jì)和電視設(shè)計(jì)，需耗時(shí) 1 個(gè)月左右。設(shè)計(jì)時(shí)要考慮電梯通話、消防信號(hào)以及門(mén)禁監(jiān)控系統(tǒng)與其同溝同井。7、小區(qū)道路工程施工圖，應(yīng)委托市政設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí) 20天左右。（1）要提供小區(qū)規(guī)劃總圖和正負(fù)零標(biāo)高圖。（2）要組織好

36、小區(qū)地面雨水流向問(wèn)題做好豎向設(shè)計(jì)。（3）盡量在道路標(biāo)高設(shè)計(jì)上沒(méi)有存水點(diǎn)。（4）注意小區(qū)道路與宅間路、與市政路碰口處的道路標(biāo)高的關(guān)系。&景觀、綠化工程施工圖，應(yīng)委托景觀設(shè)計(jì)擅長(zhǎng)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí) 2個(gè) 月左右。（1）要注意廣場(chǎng)和大門(mén)等重點(diǎn)位置的設(shè)計(jì)。（2）景觀設(shè)計(jì)要貫徹景觀和植物相結(jié)合原則造景。（3）景觀設(shè)計(jì)要注意人車(chē)分流的道路系統(tǒng)，避免車(chē)對(duì)人的干擾。（4）要注意選擇的樹(shù)木適合當(dāng)?shù)氐纳L(zhǎng)。(5) 堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)思想。特別注意以上的各專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)都要在土建主體封頂前 1個(gè)月完成。并及 時(shí)安排好各專(zhuān)業(yè)招投標(biāo)工作。第六篇策劃、資本運(yùn)作和銷(xiāo)售工作、策劃開(kāi)發(fā)商的策劃功能主要內(nèi)容有1、做市場(chǎng)調(diào)查，給

37、投資項(xiàng)目做準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位；2、做好對(duì)公司，公司主要領(lǐng)導(dǎo)人和項(xiàng)目的對(duì)外宣傳工作，樹(shù)立企業(yè)的品牌。3、做好項(xiàng)目的包裝后，計(jì)劃進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售前做好廣告準(zhǔn)備工作，和配合銷(xiāo)售活動(dòng)等計(jì)劃安排。4、樓盤(pán)策劃是在其它樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，有效地利用自身有限資源，選定 自己樓盤(pán)的發(fā)展方向，采取策略，整理出面臨的問(wèn)題。擁有的條件，發(fā)展的方向 及定位。須解決的問(wèn)題，采取的策略，以及如何實(shí)施計(jì)劃等。5、企業(yè)經(jīng)營(yíng)新思想的發(fā)起工作。1、資本運(yùn)作開(kāi)發(fā)商的資本運(yùn)作能力的強(qiáng)弱是關(guān)系到自身邁多大步，能走多遠(yuǎn)的大問(wèn)題，資本運(yùn)作的好壞關(guān)系到項(xiàng)目的順利和成敗。一般的開(kāi)發(fā)商資金渠道來(lái)源有銀行貸款，企業(yè)借貸，金融融資，投資基金，自己企業(yè)內(nèi)部

38、發(fā)展基金，銷(xiāo)售回款，各種方式的抵押貸款，與其它企業(yè)的聯(lián)合開(kāi) 發(fā)，上市融資。也可用回遷或抵房方式緩解資金流等。具體的資本運(yùn)作過(guò)程可如下操作：1、用金融系統(tǒng)借貸的資金來(lái)買(mǎi)地和解決部分動(dòng)遷資金和土地的地上。2、及時(shí)辦理好土地證用于抵押貸款來(lái)解決動(dòng)遷和開(kāi)工資金。3、及時(shí)開(kāi)盤(pán)售房以解決工程的建設(shè)資金。4、工程有一定形象后，做適當(dāng)?shù)脑诮üこ痰盅嘿J款，支持工程投資。5、抓好銷(xiāo)售回款工作，辦好銷(xiāo)售許可證保證盡早返還銷(xiāo)售按揭貸款直至達(dá)到銷(xiāo)售和工程投 資收支。三、銷(xiāo)售過(guò)程1、銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備工作（1）參與做好戶型和戶型比率確定工作，做好同周邊樓盤(pán)的價(jià)格和戶型比率的調(diào)查工作。（2）籌建銷(xiāo)售處，做好沙盤(pán)、模型，人員培訓(xùn)，

39、宣傳材料等工作。做好銷(xiāo)售統(tǒng)一解說(shuō)詞工作。（3）做好業(yè)戶宣傳和積累工作為開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。（4）配合測(cè)繪面積，做好售控表。（5）配合公司做好銷(xiāo)售單價(jià)工作。銷(xiāo)售單價(jià)的確定原則：首先根據(jù)項(xiàng)目的成本測(cè)算和利潤(rùn)以及周邊樓盤(pán)的均價(jià)，確定本項(xiàng)目的均價(jià)。將單價(jià)裝在項(xiàng)目中等條件的位置。 按照比這位置好的價(jià) 高，比這位置差的價(jià)低的原則a）位置好壞價(jià)格不同，差13%b）樓層好壞價(jià)格不同，差25%。c）多層，高層價(jià)格不同,（原因：分?jǐn)傁禂?shù)和物業(yè)費(fèi)不同）差 58%d）景觀好壞價(jià)格不同，差10%e）方便出行價(jià)格不同，差2%。f）噪音不同價(jià)格不同，差3%g）贈(zèng)送面積和私家花園價(jià)格不同，（根據(jù)實(shí)際情況）h）是否是山墻價(jià)格不同差，1

40、%。i）小戶型的房型價(jià)格的單價(jià)也可適當(dāng)提高 510% 2、銷(xiāo)售過(guò)程（1）做好銷(xiāo)售合同簽訂備案工作。（2）做好銷(xiāo)售回款工作。（3）做好銷(xiāo)售中的價(jià)格調(diào)整工作。用價(jià)格調(diào)整銷(xiāo)售進(jìn)度和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。第七篇合同談判和招投標(biāo)過(guò)程一、關(guān)于合同1、施工合同應(yīng)包括的內(nèi)容：（1）合同雙方的名稱(chēng)。（2）工程范圍。（3）建設(shè)工期（開(kāi)工和竣工時(shí)間）。（4） 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（5）工程造價(jià)。（6）技術(shù)資料交付時(shí)間。（7）材料和 設(shè)備供應(yīng)責(zé)任。（8）撥款和結(jié)算。（9）竣工驗(yàn)收。（10）質(zhì)量保修范圍。（11） 質(zhì)量保證等。2、什么是FIDIC合同條款FIDIF條款是國(guó)際工程咨詢工程師聯(lián)合會(huì)制定和發(fā)布的， 推薦用于國(guó)際工程施 工

41、承包合同，外資工程多采用。它在1957年誕生了第一版本，通過(guò)多年修改，1999年出現(xiàn)了四本新版合同， 即施工合同條件（新紅皮書(shū)），工程設(shè)備和設(shè)計(jì)-建造合同條件（新黃 皮書(shū)）等四本。FIDIC合同條款是世界各國(guó)在土木工程建設(shè)管理百年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，它詳細(xì)地規(guī)定了業(yè)主，監(jiān)理工程師和承包人的責(zé)任，義務(wù)和權(quán)利，是國(guó)際上通用的合同條款， 大家有機(jī)會(huì)看看FIDIC條款會(huì)對(duì)合同條款的理解有幫助。3、我公司合同中支付工程款的方式。我公司簽定的合同支付工程款通常為：不支付工程預(yù)付款，一般按工程的形 象進(jìn)度分段支付工程款，支付比例按照已完工程量造價(jià)的65%左右支付工程款。工程竣工驗(yàn)收合格后支付至 8085%左右，決算

42、和備案完成支付至 95%，質(zhì)保期 滿全部付清。另外大多數(shù)合同有抵房 20%的比例。二、合同的索賠開(kāi)發(fā)商管理人員在履行合同中一定要注意避免合同貧農(nóng)感的索賠的有關(guān)事 宜。1、索賠的出現(xiàn)原因：開(kāi)發(fā)商未能按合同約定履行自己的各項(xiàng)義務(wù)或發(fā)生執(zhí) 行合同錯(cuò)誤等，造成工期延誤和承包人不能及時(shí)得到合同價(jià)款以及對(duì)承包人造成 其它經(jīng)濟(jì)損失，承包人向開(kāi)發(fā)商提出索賠。2、為了避免造成承包人提出索賠，開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真履行合同的同時(shí)，在很多 方面要注意不給承包人留有有效的證據(jù)。如會(huì)議紀(jì)要，往來(lái)信件，指令或通知， 施工組織設(shè)計(jì)，各種驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及涉及工程索賠的各類(lèi)文件。大家特別是領(lǐng)導(dǎo)干部在簽定和履行合同前，一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)中華人民

43、共和 國(guó)合同法中華人民共和國(guó)建筑法和人民共和國(guó)招投標(biāo)法等有關(guān)法 律，避免在工作中失誤給公司造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。三、合同談判合同談判工作是公司比較重要的工作，它需要談判人員的綜合能力要全面。1、要有良好專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。2、要有對(duì)工程內(nèi)容的充分了解。3、要有良好思維和語(yǔ)言表達(dá)能力。4、要有正直的人品，不要有謀私利之心，忠于公司。5、要有良好洞察對(duì)手心理的能力。6要掌握足夠的市場(chǎng)信息量。7、考察對(duì)方的資質(zhì)、社會(huì)信譽(yù)、公司業(yè)績(jī)資金狀況等。四、招投標(biāo)過(guò)程基本建設(shè)實(shí)行招投標(biāo)制度，能保證通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)手段擇優(yōu)選定施工單位以確保項(xiàng) 目的建設(shè)質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，控制工程造價(jià)，提高投資效益。1、開(kāi)發(fā)商招標(biāo)工作的主要內(nèi)容

44、（1根據(jù)工程情況和設(shè)計(jì)文件編制標(biāo)底。（2編寫(xiě)招標(biāo)文件，確定招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)通告。（3）調(diào)查研究，收集信息，審定投標(biāo)單位資格，確定投標(biāo)單位名單。（4）熟悉工程情況，組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，解答投標(biāo)單位提問(wèn)。（5）組織有關(guān)專(zhuān)家審查投標(biāo)書(shū)，以及開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)單位。（6）組織有關(guān)人員談判，協(xié)商合同條件，簽定合同。（7）.工程部要做好技術(shù)標(biāo)，成本部要做好商務(wù)標(biāo)。2、必須通過(guò)市建委招標(biāo)辦組織的招標(biāo)工程內(nèi)容土建單體工程和監(jiān)理公司的兩項(xiàng)招標(biāo)工作必須通過(guò)市建委招標(biāo)辦組織。首先 由開(kāi)發(fā)商委托有招標(biāo)資質(zhì)的代理公司， 做招標(biāo)準(zhǔn)備，并由其在招標(biāo)辦備案和組織 招標(biāo)和開(kāi)標(biāo)，最后由招標(biāo)辦公室下發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。3、招標(biāo)文件的主要內(nèi)容

45、 項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)規(guī)模、招標(biāo)范圍、建設(shè)工期、質(zhì)量保證等。 招標(biāo)須知。 合同條款和合同格式。4、工程實(shí)例：這是一個(gè)真實(shí)發(fā)生的事北站項(xiàng)目：電梯項(xiàng)目招投標(biāo)由工程部技術(shù)標(biāo)編寫(xiě)不系統(tǒng)， 第一次發(fā)招標(biāo)文件時(shí)各 電梯廠家提出無(wú)法回標(biāo)？原因是：由于北站項(xiàng)目是一個(gè)大型綜合項(xiàng)目，各種類(lèi)型的梯種太多，數(shù)量 也多共150余臺(tái)，招標(biāo)文件沒(méi)有清楚的分類(lèi)，另外對(duì)電梯的功能功能配置要求不 具體，編寫(xiě)人員經(jīng)驗(yàn)不足，且工作不細(xì)致所致。應(yīng)如何做：根據(jù)電梯的用途和特點(diǎn)分類(lèi)，每臺(tái)梯一個(gè)編號(hào)；再根據(jù)同種類(lèi)不同規(guī)格（層 站和行程）編分碼。如北站：梯種有人行道梯，自動(dòng)扶梯，貨梯，豪華客梯，普通客梯。同梯種不同規(guī)格：1）人行道梯和自動(dòng)扶梯有不同

46、層高和角度。2）貨梯分噸位和分門(mén)方式不同。3）豪華客梯和普通貨梯有無(wú)消防功能，幾層幾站，行程多少米，配套功 能有無(wú)不同。通過(guò)以上分類(lèi)把每臺(tái)梯都編制一個(gè)代碼，讓其一幕了然。第八篇工程建設(shè)過(guò)程工程建設(shè)過(guò)程是大家最熟悉的過(guò)程。因華銳公司已在三年內(nèi)做了四個(gè)大型盤(pán)子，公司也要求以項(xiàng)目為中心各部門(mén)全力支持工程建設(shè)的管理模式，所以華銳公司的住宅建設(shè)項(xiàng)目速度快，建設(shè)順利，有一套行之有效的管理辦法?，F(xiàn)我系統(tǒng)地介紹一下從塔灣到桃源的三個(gè)項(xiàng)目建設(shè)操作模式的全過(guò)程。一、工程開(kāi)工前準(zhǔn)備由工程部組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)完成后，并且在動(dòng)遷場(chǎng)平基本到位時(shí)，工程部有關(guān)人員可以進(jìn)入工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備過(guò)程，具體工作過(guò)程如下：1、土建

47、專(zhuān)業(yè)（由土建部長(zhǎng)指揮）1）籌建工程指揮所包括辦公室、檔案室、會(huì)議室和食堂。2）根據(jù)周邊道路標(biāo)高和市政下水標(biāo)高確定豎向設(shè)計(jì)和各單體樓正負(fù)零統(tǒng)計(jì)表并提供給設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。3）做好場(chǎng)平工作，計(jì)算土方平衡，根據(jù)舊有場(chǎng)地標(biāo)高規(guī)劃標(biāo)高、基坑挖土、 道路和管網(wǎng)切土。做好土方平衡計(jì)算工作。以利節(jié)省投資。4）做好施工用場(chǎng)地的規(guī)劃圖，內(nèi)容包括施工和監(jiān)理單位標(biāo)段劃分，施工道 路規(guī)劃，生產(chǎn)用臨設(shè)規(guī)劃，施工用機(jī)械設(shè)備規(guī)劃等圖。規(guī)劃原則是充分 考慮外網(wǎng)階段施工不受影響。（附圖三：桃源欣城施工用場(chǎng)地布置圖）5）配合測(cè)繪單位做好建設(shè)用地范圍測(cè)量工作。即BM點(diǎn)。并且記錄好方 位和高程數(shù)據(jù)，做好建設(shè)用地四周永久點(diǎn)記錄6）為所有專(zhuān)業(yè)

48、（臨時(shí)水、電、施工道路、圍擋和新建筑物）放線定位。7）完成施工用臨時(shí)道路的施工。防止雨季道路不暢影響施工。2、水、電專(zhuān)業(yè)（由配套部長(zhǎng)指揮） 設(shè)計(jì)好臨時(shí)水和電施工圖，并按時(shí)施工，臨時(shí)水系統(tǒng)設(shè)計(jì)和施工要滿足各項(xiàng)目部用水要求和綠化水要求，可根據(jù)實(shí)際情況優(yōu)先考慮采用地下水。（施工用水費(fèi)2.5元/m2,，地下水1元/m2）因采用地下水比較便宜。 臨時(shí)水管線、井池、箱變和泵房等不能占用土建和所有配套工程線位的位置。（附圖四：桃源欣城臨時(shí)水施工圖）。 臨時(shí)水和電的工程要求在土建工程前完成水通和電通保證不影響土建施 工。3、開(kāi)工前的內(nèi)業(yè)準(zhǔn)備工作 由技術(shù)主管負(fù)責(zé)編制工程進(jìn)度計(jì)劃書(shū)的，內(nèi)容要全面，包括個(gè)重要節(jié)點(diǎn)

49、和各分項(xiàng)目工程內(nèi)容，并注明開(kāi)竣工日期、責(zé)任人和配合部門(mén)等。表8.1 :桃源欣城項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃書(shū) 根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃書(shū)和合同書(shū)，由技術(shù)主管負(fù)責(zé)編制工程月份用資計(jì)劃書(shū)。表8.2 :桃源項(xiàng)目工程月份用資計(jì)劃書(shū) 做好工程指揮部用的控制工期統(tǒng)計(jì)表， 小區(qū)效果鳥(niǎo)瞰圖。小區(qū)有地形圖的總規(guī)劃圖和小區(qū)有道路，建筑物高程的總圖上墻。 做好全體工程部工程管理人員分工負(fù)責(zé)到人的管理安排。 做好所有專(zhuān)業(yè)甲供和甲控材料的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，為采購(gòu)部做投標(biāo)準(zhǔn)備。包括供貨數(shù)據(jù)和供貨時(shí)間安排。4、工程成本測(cè)算開(kāi)工前根據(jù)工程性質(zhì)做好成本測(cè)算工作，有利于成本控制和工程資金計(jì)劃準(zhǔn)備。=2： 1)多層磚混 570 元/m2 小高層框架7

50、30元/m240元/m210 元/m234 元/m28 元/m226 元/m2A.住宅工程成本測(cè)算表（一般多層和小高程組合式小區(qū)，按建筑面積平方米統(tǒng)計(jì)造價(jià)，多層面積：小高層面積（1）土建工程（含基礎(chǔ)、瓷磚和瓦）（2）塑鋼窗工程（3）給排水工程（室內(nèi)）（4）暖氣工程（室內(nèi)）（5）門(mén)工程（6）項(xiàng)合計(jì)：多層688元/m2，高層838元/m2（6）電氣工程（室內(nèi)）（1）-（7）室外排水工程9 元/m2(8)室外給水工程10元/m2(9)室內(nèi)外煤氣工程（含四項(xiàng)費(fèi)和中壓管工程費(fèi)）27 元/m(10)室外采暖工程（含掛網(wǎng)費(fèi)）80元/m2(11)室外電力工程80元/m2(12)道路工程（園區(qū)內(nèi)）5元/m2(1

51、3)景觀綠化工程（含圍檔、大門(mén)工程）50元/m2(14)弱電控制工程2元/m2(7)-（14）項(xiàng)合計(jì)：配套工程263 元/m2(15)電梯工程27元/m2（消防、通風(fēng)工程5元/m2(17)人防或地下車(chē)庫(kù)工程78元/m2(18)發(fā)電機(jī)組工程1元/m2(15) - (18)項(xiàng)合計(jì)：其它工程111元/m2以上住宅小區(qū)工程成本單價(jià)計(jì)：1112元/m2 注：如果是酒店類(lèi)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝飾工程造價(jià)再加300 500元元/m5、如何把握工程進(jìn)度？一個(gè)30萬(wàn)m左右的住宅小區(qū)從工程開(kāi)工準(zhǔn)備至景觀道路工程全部完成最 快要用9個(gè)多月的時(shí)間，如何能在有限的時(shí)間內(nèi)完成全部的工程內(nèi)容？如果沒(méi)有 一套科學(xué)的管理方法和一個(gè)能戰(zhàn)

52、斗的集體是根本作不到的。13、商場(chǎng)類(lèi)工程成本測(cè)算表(多層框架結(jié)構(gòu))(1)土建工程(含基礎(chǔ)部分)950元/m2(2)門(mén)窗工程(含防火門(mén))30元/m2(3)給排水工程(含水泵房設(shè)備)40元/m2(4)供暖、空調(diào)和通風(fēng)工程(含設(shè)備)260元/m2(5)電氣工程26元/m2(6)消防工程(含設(shè)備、防火卷簾)65元/m2(7)變電所及室外電力工程90元/m2(8)電梯工程45元/m2(9)煤氣工程(室內(nèi)外)25元/m2(10)內(nèi)外裝飾工程350元/m2(11)弱電工程30元/m2(12)室外給排水工程8元/m2(13)室外景觀道路工程30元/m2(14)發(fā)電機(jī)組工程30元/m2工程造價(jià)合計(jì)：1979元/

53、m2（1）如何組建工程指揮部的團(tuán)隊(duì)（人員組成和分工）20萬(wàn)m以上的大型項(xiàng)目的人員架構(gòu)工程總指揮：公司副總圾疋致任）主管生產(chǎn)副總指揮（項(xiàng)目經(jīng)坤）主營(yíng) 專(zhuān)職技處土建二程師工程部長(zhǎng)土建專(zhuān)業(yè)rI? 工婕工程師 專(zhuān)3桑專(zhuān)業(yè)二程師注：具體土、水、電工程師可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模確定人數(shù)。并同時(shí)考慮各人員原來(lái)的 工作經(jīng)歷和擅長(zhǎng)，合理組成團(tuán)隊(duì)。工程部各專(zhuān)業(yè)人員分工說(shuō)明：工程總指揮：負(fù)責(zé)宏觀控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和人員安排，負(fù)責(zé)合同履行和支 付工程款的控制管理。負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的管理工作。生產(chǎn)副總指揮：負(fù)責(zé)對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全生產(chǎn)以及監(jiān)理公司的責(zé)任管 理，也可根據(jù)技術(shù)特點(diǎn)主管技術(shù)工作。土建工程部長(zhǎng)：主管土建工程的進(jìn)度、質(zhì)量等以及

54、對(duì)土建工程師工作的日常 指導(dǎo)。配套工程部長(zhǎng)：主管配套工程的進(jìn)度、質(zhì)量等，以及對(duì)配套工程師工作的日 常指導(dǎo)。專(zhuān)職技術(shù)主管：主要負(fù)責(zé)全區(qū)工程的技術(shù)支持和甲供材料的調(diào)度安排，專(zhuān)職檔案工程師：主要負(fù)責(zé)全區(qū)檔案的指導(dǎo)工作以及檔案?jìng)浒傅娜抗ぷ?。?zhuān)職工程秘書(shū)：負(fù)責(zé)部門(mén)日常后勤工作，主管工程撥款和抵房的日常工作。土建工程師：負(fù)責(zé)對(duì)土建工程的日常管理，負(fù)責(zé)分工到樓號(hào)，一般負(fù)責(zé)8棟左右或5萬(wàn)平米左右。水、電工程師：負(fù)責(zé)對(duì)水、電工程的日常管理，負(fù)責(zé)分工到棟號(hào)，專(zhuān)業(yè)外網(wǎng) 工程內(nèi)容，一般負(fù)責(zé)20棟10萬(wàn)平米左右。人員到位后，先組成核心班子，統(tǒng)一思想，再指導(dǎo)全員互相熟悉，樹(shù)立為工 程負(fù)責(zé)、為公司負(fù)責(zé)、為自己負(fù)責(zé)、為老板負(fù)責(zé)的“四負(fù)責(zé)”精神，為完成公司 交給的全年目標(biāo)全力一赴。（2）工程的科學(xué)化管理方法工程項(xiàng)目要想順利和快捷，以下因素是必須的。a. 全員努力，每個(gè)參于工程管理都要責(zé)任心強(qiáng)， 知道自己的工作內(nèi)容，確定 責(zé)任分工，并有危機(jī)感，自己的工作未做到位將會(huì)影響到別人，甚至影響到全局。b. 要有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，帶頭人要吃苦在先，決策準(zhǔn)確，要有奉獻(xiàn)精神， 做好表率作用。c. 對(duì)于所有重點(diǎn)工作都要有周密地計(jì)劃和操作預(yù)案，不打無(wú)準(zhǔn)備之仗。并公 告全員各分項(xiàng)完的最后時(shí)限。d. 對(duì)于