新蘇格蘭項目市場研究策劃報告

1、 新蘇格蘭項目市場研究策劃報告新蘇格蘭項目市場研究策劃報告廈門世紀同合房地產(chǎn)咨詢有限公司2008年4月30日第一部分：市場分析一、招商局漳州開發(fā)區(qū)簡介1. 地位位置招商局漳州開發(fā)區(qū)（以下簡稱漳州開發(fā)區(qū)）位于中國東南沿海廈門灣南岸，處在上海、臺灣、香港三大經(jīng)濟區(qū)的中間地帶，距臺灣高雄港、臺中港分別為140海里和120海里，是福建省建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分。2. 規(guī)劃面積漳州開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積54平方公里，由招商局集團（香港）有限公司、福建省交通運輸（控股）有限責任公司、國投交通公司、漳州市人民政府、龍海市人民政府、福建省港航管理局聯(lián)合開發(fā)，招商局集團負責經(jīng)營管理。3. 經(jīng)濟發(fā)展2007年

2、招商局漳州開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值61億元，比增40%；財政收入4.83億元，比增83%。2007年全區(qū)固定資產(chǎn)累計投資17.31億元，比增13%，創(chuàng)新高。另外開發(fā)區(qū)招商引資成效顯著，2007年，漳州開發(fā)區(qū)引進項目50個，合同資金額6.12億美元，比增50%；實際到資2.07億美元，比增33%。4月17日，福建豪氏威馬鋼鐵制品有限公司隆重開業(yè)；8月20日，漳州中集累計生產(chǎn)第30萬個標箱隆重下線。4. 基礎(chǔ)設(shè)施港口：漳州港是國家一類開放口岸，對臺試點直航口岸，對金門、馬祖的貨運直航港。目前已建成投產(chǎn)一個3.5萬噸級多用途碼頭，兩個5萬噸級集裝箱碼頭，一個萬噸級礦建碼頭，一個千噸級客運碼頭，一個千噸級

3、滾裝碼頭及一個2萬噸級的貨主專用碼頭。道路：已建成兩條寬24米的疏港公路，連接324國道線，與福州廈門漳州詔安高速公路相連，南通廣州、深圳，北連杭州、上海。鐵路：鷹廈鐵路穿越漳州、廈門兩地，開發(fā)區(qū)距漳州站47公里，區(qū)內(nèi)支線正籌建中?？瓦\：客運碼頭每天往返廈門有多班快艇、車客渡輪、輪渡，白天快艇每十五分鐘一班，最快只需7分鐘；汽車客運站每天有發(fā)往開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)的多班直通客車。貨運：己開通至香港、美國、日本、韓國外貿(mào)航線和國內(nèi)上海、大連、青島、香港等地的集裝箱航線，已實現(xiàn)對金門的貨運直航。供水：已建成投產(chǎn)日供水量40,000噸的自來水廠，水質(zhì)良好，符合國標。另外建有庫容為460,000立方米的水庫

4、一座作為備用水源。供電：現(xiàn)有240mva的110kv的變電站1座，電力資源穩(wěn)定、充足。5. 配套服務(wù)教育：設(shè)有幼兒園、小學，廈門大學漳州校區(qū)就在區(qū)內(nèi)，漳州校區(qū)附屬中學正在建設(shè)之中，可滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)員工子女學習教育的需要。銀行：設(shè)有中國銀行、建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、福建興業(yè)銀行。大學小學幼兒園醫(yī)院銀行小區(qū)6. 開發(fā)區(qū)規(guī)劃招商局漳州開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積為72.8平方公里,規(guī)劃建設(shè)用地55平方公里。分為臨港工業(yè)區(qū)、行政科教商住區(qū)、高校科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、重工業(yè)區(qū)等四個功能區(qū)。其中臨港工業(yè)區(qū)和行政科教商住區(qū)已經(jīng)較為成熟，市政配套和生活配套主要集中在臨港工業(yè)區(qū)，行政科教商住區(qū)配套設(shè)施也在逐步完善中，而高校科技產(chǎn)業(yè)

5、園區(qū)和重工業(yè)區(qū)尚處于起步階段，發(fā)展成型尚需時日。n 臨港工業(yè)區(qū)一區(qū)規(guī)劃面積12.23平方公里，重點發(fā)展港口運輸、集裝箱倉儲和臨港工業(yè)。n 行政科教商住區(qū)二區(qū)規(guī)劃面積12.6平方公里，重點發(fā)展高等教育、休閉體育、行政服務(wù)和文化娛樂，東北部為居住商貿(mào)中心。n 高校科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)三區(qū)規(guī)劃面積4.3平方公里，主要發(fā)展商住和高科技產(chǎn)業(yè)。n 港口工業(yè)區(qū)四區(qū)規(guī)劃面積6.21平方公里，作為深水港口，安排較大工業(yè)項目、倉儲和港口用地，并結(jié)合南太武山的旅游開發(fā)，安排部分旅游接待設(shè)施。二、招商局漳州開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）板塊劃分根據(jù)招商局漳州開發(fā)區(qū)的區(qū)位特點和在售項目的產(chǎn)品規(guī)劃，可以分為以下兩個板塊：1. 開發(fā)區(qū)

6、行政中心板塊： 板塊特點：該板塊擁有開發(fā)區(qū)內(nèi)最為完善的市政配套和生活配套，距離廈門島最近，交通便利，可以實現(xiàn)與廈門快速連通，可以滿足基本的居家需求，該板塊也是開發(fā)區(qū)內(nèi)居住人氣最高的區(qū)域。 板塊配套：漳州港碼頭、紅山公園、華商酒店、實驗小學、大地幼兒園、中華醫(yī)院、開發(fā)區(qū)醫(yī)務(wù)室、工商局、國稅局、地稅局等行政單位。 代表性在售樓盤：招商簡筑和海悅lv。2. 南太武高爾夫廈大校區(qū)板塊： 板塊特點：該板塊擁有開發(fā)區(qū)內(nèi)最好的景觀資源和最濃的學區(qū)氛圍，但目前生活配套和市政配套尚不完善，居家環(huán)境尚不理想，但作為休閑度假則更為理想。 板塊配套：1800畝的太武高爾夫球場、廈門大學嘉庚學院、廈門大學漳州校區(qū)附屬醫(yī)

7、院、廈門大學漳州校區(qū)附屬中學（在建）、南太武實驗小學等。 代表性在售樓盤：南太武高爾夫海印、嘉元億景海岸和海灣太武城。 未來待推樓盤：永鴻國際花園和本案東側(cè)永鴻地塊。（二）代表性個案分析1. 招商簡筑地理位置：招商局漳州開發(fā)區(qū)招商大道89號開發(fā)商：漳州招商房地產(chǎn)有限公司基本指標：用地面積：23479.50平米占地面積：6253.95平米建筑面積：38932.21平米總套數(shù)：273套容積率：1.47綠地率：31.5地下車位：136個項目定位：“簡約風情優(yōu)尚灣區(qū)生活”項目進展：2007年10月2日開盤，2008年7月交房。項目規(guī)劃：招商簡筑原名“招商珊瑚苑四期”，規(guī)劃為13幢多層商住建筑，以適宜居

8、家的80130平方米戶型為主，輔以部分沿街商鋪。項目與原有社區(qū)形成大住區(qū)，周邊生活配套完善；項目規(guī)劃設(shè)計采用階梯式錯層獨戶設(shè)計，形成一梯一戶，保證通風采光的同時為業(yè)主提供了更多的私密空間。按1/2設(shè)置半地下停車位等。戶型設(shè)計：招商簡筑戶型設(shè)計以80130平方米的二房和三房為主，戶型格局方正、簡約，全部做到了南北通透、全明設(shè)計。在戶型面積上注重走精品路線，如80平米的二房、90-95平米的三房和108平米的四房，雖然部分戶型格局略顯局促，但相對低的總價彌補該方面的不足。流行元素運用最多的是圖凸窗和雙陽臺或多陽臺設(shè)計，其他方面較為匱乏。 二房：80-88平米 三房：90-95平米 四房：108-1

9、20平米銷售情況招商簡筑于2007年10月2日開盤，截至2008年4月28日，該項目已經(jīng)售出住宅233套，住宅銷售率為85，雖然在2007年房貸新政后開盤，但整體的銷售率仍然較高，政策影響有限。通過對每月成交情況分析，發(fā)現(xiàn)成交主要集中在去年11月份，這主要是受到10月開盤簽約滯后的影響，而到2008年銷售速度降低，政策影響得到了體現(xiàn)?？梢姡?007年房貸新政對該項目的影響很小。價格情況招商簡筑項目整體均價在4900元/平方米左右。從去年10月開盤至今，該項目沒有對價格進行調(diào)整，2008年4月價格的走高主要是由于成交戶型集中在較高樓層，拉動了均價的走高?？腿呵闆r：主力客群：開發(fā)區(qū)客群，比例在60

10、左右，該部分人群主要來自于開發(fā)區(qū)內(nèi)政府部門、企事業(yè)單位的工作人員，看好招商簡筑周邊相對齊全的生活配套和市政配套，從而選擇居家型置業(yè)。次要客群：廈門和漳州客群，看好開發(fā)區(qū)自然環(huán)境和發(fā)展前景，同時有休閑度假的愿望，作為第二居所進行置業(yè)，同時期望資產(chǎn)的保值和升值。其他客群：福建省內(nèi)其他區(qū)域客群，作為度假型居所和投資型房產(chǎn)。2. 海悅lv地理位置：漳州開發(fā)區(qū)招商大道太武路口開發(fā)商：漳州紅樹林房地產(chǎn)有限公司行銷策劃：廈門新貞觀咨詢顧問有限公司基本指標：占地面積：11352平米建筑面積：22610平米海悅總建筑面積：108700平米總套數(shù)：230套左右容積率：1.99建筑密度：29.7綠地率：30.2停車

11、位：32個項目定位：“11萬平方米休閑度假濱海社區(qū)”項目進展：2007年6月30日開盤，2008年5月交房。項目規(guī)劃：海悅lavie是續(xù)漳州紅紅樹林房地產(chǎn)公司開發(fā)一期海悅四季、二期海悅春天及四期海悅真愛之后的又一個項目，整個社區(qū)社區(qū)規(guī)劃由小高層、多層、酒店式公寓以及配套商業(yè)面積以及景觀綠地走廊和各大小中庭景地組合而成。小區(qū)內(nèi)擁有15000平米商業(yè)配套，商業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)有休閑步行廣場、兒童樂園、咖啡座，將休閑現(xiàn)代時尚的氣息滲透在生活之中。戶型設(shè)計：單身公寓、13房、 樓中樓等多種戶型單元，從40平米的簡約居家到228平米不等，主力戶型為90-120平米的二房和三房。其中二房和二房以下帶簡裝修，即將地

12、板、墻體、天花板、衛(wèi)生間簡單裝修，不帶家具家電，三房和三房以上為毛坯房。在戶型設(shè)計中，基本做到了全明設(shè)計，格局方正，空間浪費有限，流行元素運用最多的是入戶花園和外飄窗。單身公寓：40平米 一房：58.15平米 二房：91平米 三房：122平米銷售情況：海悅lv于2007年6月30日開盤，預(yù)計于2008年5月交房，整體銷售情況較好，目前剩20套左右在售。而通過對海悅整個社區(qū)的銷售情況進行匯總和分析，2007年7月受到新開盤的影響，銷售率走高，隨后每月銷售套數(shù)逐漸減少，一方面是由于可售房源的減少，同時房貸新政對其銷售產(chǎn)生了影響，降低了去化速度。價格情況：在售的海悅lv項目價格較高，其中帶裝修的二房

13、12層可以達到7800元/平方米，普通三房均價也在5100元/平方米左右。通過對整個海悅社區(qū)銷售情況的統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)其銷售均價整體呈現(xiàn)上漲的趨勢，尤其到2008年3月銷售均價突破6000元/平方米，這主要是由于帶簡裝戶型拉生了其整體均價，事實該項目的均價在5100-5200元/平方米之間?？腿呵闆r：通過對該項目的了解，純投資或半居住半投資型客群占到三分之二以上，而純自住型置業(yè)者不到三分之一。從區(qū)域來看，約有一半客群來自廈門，該部分人群置業(yè)目的多為投資型置業(yè)或半投資半居住的第二居所型置業(yè)，看好開發(fā)區(qū)內(nèi)休閑度假的自然環(huán)境，同時又有保值增值的需求。另外漳州客群和省內(nèi)其他區(qū)域客群比例相當，兩者在30左右。

14、從各種戶型來看，小戶型，尤其是單身公寓和一房以投資型置業(yè)為主，該部分人群多來自于廈門或者省內(nèi)其他區(qū)域，而開發(fā)區(qū)當?shù)乜腿憾噙x擇二房和三房。3. 南太武高爾夫海印地理位置：漳州招商開發(fā)區(qū)南太武高爾夫球場里開發(fā)商：漳州翔燁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：廈門和運基本指標：占地面積：99015平米建筑面積：82143.12平米建筑密度：30.88容積率：1.59綠化率：30.5總套數(shù)：256套項目定位：“南太武高爾夫大社區(qū)”項目進展：2008年3月1日開盤，目前部分已經(jīng)出地面5層。項目規(guī)劃：南太武高爾夫海印即綠海學城二期，綠海學城共分為8期，其中一期和二期為公寓，三期以后為別墅，可見南太武高爾夫海印是綠海學

15、城最后一期公寓項目，該項目處于高爾夫球場第一排，近可看高爾夫景觀，遠可觀海，景觀資源得天篤厚。該項目一共規(guī)劃有11棟8層建筑，和2棟10+1層高層，均帶電梯，一梯兩戶。配套規(guī)劃有游泳池、幼兒園、社區(qū)會所、兒童樂園、托幼活動場等，并共享整個高爾夫的配套設(shè)施，戶型設(shè)計：南太武高爾夫海印共規(guī)劃有256套住宅，戶型有三種：90.09-107.55平米的二房，共72套；139.18-140.34平米的三房，共88套；156.04平米的四房，共88套；191.9-194平米的樓中樓，共8套，由于是高爾夫球場內(nèi)項目，外部資源得天獨厚，另外其目標客戶群是高端人群，購買其作為第二居所，該部分人群對戶型面積和總價

16、并不敏感，故該項目戶型面積普遍高于其他項目。戶型設(shè)計一梯兩戶、格局方正、南北通透，每個戶型均帶3-4個陽臺，視野開闊，可以更好的觀賞項目所在區(qū)域的景觀。 三房：139.18-140.34平米 四房：156.04平米銷售情況南太武高爾夫海印項目2008年3月1日開盤，截至2008年4月28日，該項目已經(jīng)售出57套，整體銷售率為22。但是根據(jù)現(xiàn)場了解，該項目的銷售情況遠遠高于網(wǎng)絡(luò)簽約情況，實際銷售率在50左右，去化速度非常快，房貸新政對其幾乎沒有影響。價格情況：根據(jù)網(wǎng)絡(luò)簽約情況來看，3月份其銷售均價為4969.08元/平方米，4月份銷售均價為5015.18元/平方米。通過對在售產(chǎn)品的了解，其起價在

17、4700元/平米，均價約5300元/平方米，頂層住宅最高售價可以達到8000元/平方米?？腿呵闆r：根據(jù)了解該項目有60的客群來自廈門，比例最高，該部分人群資金實力雄厚，看好項目的景觀資源，購買目的為度假型第二居所。福建省內(nèi)其他區(qū)域客群相對其他項目較多，如龍巖、三明和泉州等地，為追求良好的景觀而前來置業(yè)。該項目還包括部分臺灣、深圳等地客群，該部分人群多為高爾夫俱樂部成員，欣賞其社區(qū)環(huán)境和景觀資源。開發(fā)區(qū)當?shù)乜腿罕壤鄬^少，一方面是由于該項目單價較高，另外由于項目周邊的生活配套還有待完善，生活尚不便利。4. 嘉元億景海岸地理位置：漳州招商開發(fā)區(qū)南太武高爾夫球場對面開發(fā)商：招商局漳州開發(fā)區(qū)國恒地產(chǎn)

18、發(fā)展有限公司投資商：廈門市嘉元地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商行銷策：廈門中天世紀基本指標：占地面積：5.3萬平米建筑面積： 4.8萬平米建筑密度：19.2容積率：0.9綠化率：39.8總套數(shù)：349套左右項目定位：“廈門灣南岸超值山海度假社區(qū)”項目進展：2007年5月26日開盤，2008年底交房。項目規(guī)劃：該項目共分二，目前在售一期公寓部分。一期：3幢小高層商住樓和7棟別墅，1和2公寓樓各16層，兩梯三戶，以二房和三房為主，3公寓樓18層，2梯15戶，全部為單身公寓和一房；二期：60棟別墅和會所，別墅面積在287.47平米。另外小區(qū)還規(guī)劃有近2萬生態(tài)園林、游泳池、菁英俱樂部、兒童娛樂區(qū)、袖珍公園等。戶

19、型設(shè)計：1和2樓戶型以85.79-87.87平米的二房和130.43平米的三房為主，兩梯三戶，全部超南，三房做到了南北通透，帶207度轉(zhuǎn)角飄窗；3樓則是38.33平米的單身公寓和46.6平米的一房，兩梯15戶，13戶超南，2戶朝北。單身公寓：37平米 一房：46.6平米 二房：87-88平米 三房：124-130平米 銷售情況： 嘉元億景海岸自2007年5月26日開盤以來，已經(jīng)售出271套，整體銷售率為78。 通過對該項目每月銷售情況的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其住宅消化主要集中在剛開盤的前三個月，后期去化速度明顯放慢，可見新政對其的影響不可避免。 為了促進消化，開發(fā)商推出的墊付首付20的促銷活動，單身公寓最

20、低首付只需1.7萬元，二房最低首付只需4萬元，市場沖擊力較大。價格情況： 通過對其每月住宅均價的統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)其整體均價是走高的，從最早的4100元/平方米，到目前的5200元/平方米，價格上漲幅度較大，達到1100元/平米。 通過對在售房產(chǎn)的了解，目前銷售均價在5100元/平方米左右，由于處于尾盤銷售，近期價格沒有調(diào)整。客群情況： 該項目規(guī)劃了大量的單身公寓和一房戶型，該類產(chǎn)品吸引了大量的廈門客群前來置業(yè)，成為其主力客群之一，該部分人群看好項目周邊的景觀資源和學區(qū)資源，一方面具有休閑度假的需求，同時也期望資產(chǎn)的保值升值。 該項目依托開發(fā)商為臺灣人的資源，從金門組織看房團前來參觀，也為其銷售起到了

21、很大的促進作用。 該項目有少量本地客群，該部分人群多選擇二房和三房進行置業(yè)。5. 海灣太武城地理位置：漳州開發(fā)區(qū)廈大分校向南1.8公里開發(fā)商：漳州德友盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：廈門浩瀚置業(yè)基本指標：占地面積：330713.6平米建筑面積：50萬平米容積率：1.5綠化率：38項目定位：“海灣時代生態(tài)人居城”項目進展：預(yù)計2008年5月開盤。核心賣點：“山景、海景、湖景” “50萬平米”“海灣時代生態(tài)人居城”項目規(guī)劃：該項目總建約50萬平米，是目前招商局漳州開發(fā)區(qū)內(nèi)罕見的超級大盤，整體背山、傍海、面湖。整個社區(qū)分多期開發(fā)，規(guī)劃有多層寓所、小高層、高層景觀住宅、情景花園洋房、生態(tài)別墅群等多元化人居

22、苑落。目前在建一期，均為多層建筑戶型設(shè)計：該項目一期戶型從一房到樓中樓，主力戶型為三房為主和“21”子母房，這種戶型非常靈活，自住可以兩套打通變成大三房。在戶型面積上比較注重控制總價，面積經(jīng)濟，二房80-90平米，三房主力戶型在110平米左右，具有較強的市場競爭力。在戶型設(shè)計中，入戶花園和轉(zhuǎn)角飄窗運用廣泛。三房：102.6平米 2+1子母房：84.16平米+32.08平米 三房：117.6平米認購情況：目前該項目尚未開盤，預(yù)計最早將在2008年5月推出第一批房源，通過對該項目認購情況的了解，其認購情況一般，雖然其區(qū)位未來發(fā)展?jié)摿^大，但目前配套匱乏，環(huán)境雜亂，尚不能形成理想的居家環(huán)境，故客群對

23、其地段的認可度較低。認購客群情況：目前該項目的認購客群主要集中在廈門，該部分人群追求該項目的低總價和未來發(fā)展良好的預(yù)期，認購戶型也集中在一房和二房，對三房和三房以上戶型抗性較大，置業(yè)目的多為投資型置業(yè)和度假型第二居所置業(yè)。開發(fā)區(qū)本地客群多集中在項目周邊經(jīng)濟實力較強的人群，作為第一居所進行的置業(yè)。代表性個案小結(jié)通過對五個代表性在售樓盤的分析，得出以下結(jié)論：1. 開發(fā)區(qū)行政中心板塊和南太武高爾夫廈門校區(qū)板塊由于景觀資源和市政配套不盡相同，其樓盤定位差異性也較強，前者定位是居家型與度假型相結(jié)合，而后者更偏重于度假型房產(chǎn)的打造。2. 多數(shù)樓盤戶型設(shè)計走精品化路線，其中單身公寓和一房集中在50平米以內(nèi)，

24、二房集中在80-90平米之間，三房集中在100-120平米之間，而南太武高爾夫海印項目依托得天篤厚的外部景觀資源和高端的客群定位，其戶型面積普遍大于其他項目，二房可以到107平米，三房到140平米。3. 住宅均價上漲幅度快大，從2006年的3000元/平方米左右已經(jīng)上漲到目前的5000元/平方米左右，其增長速度明顯快于漳州市區(qū)樓盤。4. 小面積戶型去化速度快于大面積戶型，尤其是單身公寓和一房的銷售速度較快，而130平米以上的戶型面臨銷售壓力。5. 多數(shù)樓盤均在廈門島內(nèi)設(shè)置售樓處，如南太武高爾夫海印、海灣太武城、嘉元億景海岸等，另外部分樓盤推廣手段多樣化，如嘉元億景海岸推出了降低首付用以促進產(chǎn)品

25、的銷售。6. 客群區(qū)域來源變化較大，結(jié)合2006年對開發(fā)區(qū)內(nèi)客群的了解，發(fā)現(xiàn)其外地客群明顯增加，尤其是福建省內(nèi)其他區(qū)域的客群大量出現(xiàn)，目前招商區(qū)購房客群仍以廈門客群為主： 廈門客群：該部分人群是開發(fā)區(qū)商品房銷售的主力客群，主要有以下五類。純投資客群：該部分人群遍布整個廈門區(qū)域，看好開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展?jié)摿?，進行純投資型置業(yè)。廈門高收入人群：資金實力較強，資金充裕，同時具有休閑度假需求，從而在開發(fā)區(qū)內(nèi)置業(yè)作為第二居所，看好開發(fā)區(qū)內(nèi)的自然環(huán)境和發(fā)展?jié)摿?，期望通過置業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)的保值和升值。該部分人群是廈門客群種最主力的部分，置業(yè)目標多為小戶型房房產(chǎn)，置業(yè)區(qū)域遍布整個開發(fā)區(qū)，但南太武高爾夫廈大校區(qū)板塊則更

26、為集中。廈門普遍工薪階層：該部分人群的工作區(qū)域主要位于輪渡和湖濱北路附近，隨著廈門島內(nèi)和島外房價的不斷高企，部分具有剛性需要的購房者無力置業(yè)，只能選擇價格相對更便宜、交通較為便利的漳州開發(fā)區(qū)購房作為居家型房產(chǎn)，該部分人群的置業(yè)區(qū)域主要集中在開發(fā)區(qū)漳州港附近。廈門養(yǎng)老人群：該部分人群將廈門房產(chǎn)交給晚輩，自己在開發(fā)區(qū)置業(yè)作為養(yǎng)老住房，比較看重開發(fā)區(qū)清凈的環(huán)境和優(yōu)美的景觀資源。海滄購房者：隨著廈漳跨海大橋的開工提上日程，開發(fā)區(qū)與海滄的時間距離將大為縮短。部分海滄區(qū)購房者無力承擔海滄房價，同時看好大橋修建為開發(fā)區(qū)帶來的良好預(yù)期，從而選擇進行置業(yè)，置業(yè)區(qū)域遍布整個開發(fā)區(qū)。 開發(fā)區(qū)客群：該部分人群多為開發(fā)

27、區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位工作人員，處于工作需要在開發(fā)區(qū)內(nèi)置業(yè)，作為第一居所，置業(yè)目標多為二房和三房，置業(yè)區(qū)域多集中在距離自己工作較近的片區(qū)，比較注重周邊的生活配套和市政配套。 漳州客群：該部分客群與廈門部分客群比較類似，資金較為充裕，具有休閑度假的需求，同時又期望資產(chǎn)在置業(yè)過程種得到保值和升值，置業(yè)區(qū)域多選擇在南太武高爾夫廈大校區(qū)板塊。 福建省內(nèi)其他區(qū)域客群：該部分人群主要來自于龍巖、三明、泉州等地，無力在廈門購置具有海景資源的房產(chǎn)，從而選擇單價較低、同樣具有海景資源的開發(fā)區(qū)進行置業(yè)，置業(yè)目的多為第二居所，置業(yè)區(qū)域多集中在南太武高爾夫廈大校區(qū)板塊。 其他客群：該部分人群主要來自于臺灣、深圳等地，一部分是

28、高爾夫俱樂部會員，看好片區(qū)的景觀資源，作為第二居所進行置業(yè)，另外一部分是開發(fā)組織來的看房團，同樣做為第二居所或第三居所進行置業(yè)。第二部分：項目分析一、地塊環(huán)境分析1. 地理位置：本案位于行政科教商住區(qū)，廈門大學漳州校區(qū)的西南角，基地北側(cè)為城市旅游觀光道一號線。2. 景觀資源：地塊與福建第一高山太武山隔海相望，北側(cè)可以遠眺占地12萬平方米米的具國際標準的高爾夫球場，東南及西南向可以遠眺廈門灣，與大海近在咫尺，最近距離不到100米，同時又可以觀開發(fā)區(qū)內(nèi)一具有廈門灣南岸的“員當湖”之美譽的天然海湖，可見本案是一處絕佳的具有海景、山景、湖景和高爾夫景觀資源地塊。3. 周邊配套教育：南太武實驗小學、廈門

29、大學附屬中學（在建）、廈門大學漳州校區(qū)。醫(yī)療：廈門大學附屬醫(yī)院。休閑娛樂：南太武高爾夫俱樂部。地塊西側(cè)地塊東南側(cè)本案地塊北側(cè)二、項目swot分析優(yōu)勢1. 地理位置優(yōu)越，位于開發(fā)區(qū)行政科教商住區(qū)內(nèi)，未來規(guī)劃看好，發(fā)展?jié)摿^大。2. 景觀資源豐富，地塊與太武山隔海相望，北側(cè)可以遠眺占地12萬平方米米的具國際標準的高爾夫球場，東側(cè)和南側(cè)之間面對大海，同時又可遠觀天然海湖，本地塊具有四重景觀：山、海、湖、高爾夫球場。3. 地塊南北朝向，而且直接面對大海，在景觀、通風、采光上具備最好的可利用資源。4. 項目物業(yè)類型豐富，滿足不同階層的消費人群。5. 兩梯兩戶或兩梯三戶設(shè)計，居住品質(zhì)高。6. 戶型設(shè)計中加

30、入了諸多流行元素，如入戶花園、落地凸窗、內(nèi)庭院，提升居家品質(zhì)的同時，提高產(chǎn)品性價比。劣勢1. 本案周邊市政配套和生活配套匱乏，尚不具備理想的居家環(huán)境。2. 地塊東側(cè)海景將來會被永鴻地塊遮擋。3. 本案部分戶型面積設(shè)計偏大，從而促使總價提升，不利于后期產(chǎn)品的銷售。機會1. 招商局漳州開發(fā)區(qū)市政配套和生活配套逐步完善中，有望吸引更多外來客群前來置業(yè)。2. 廈漳跨海大橋今年上6月動工，預(yù)計2012年建成通車，進一步拉近與廈門的時間距離。3. 南炮臺至胡里山海底隧道的設(shè)想為開發(fā)區(qū)，乃至本案提供良好的市場預(yù)期。4. 本案周邊項目帶動片區(qū)發(fā)展，如南太武高爾夫海印和海灣太武城，提升片區(qū)知名度，有利于本案的銷

31、售。5. 伴隨5+2式休閑度假生活方式逐漸流行，對休閑度假房產(chǎn)的需要也越來越大，為本案提供市場機會。威脅1. 政策風險。目前整體樓市受政策影響，交易量萎縮，市場觀望氛圍濃，樓市回暖時間尚不明朗。2. 開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和片區(qū)認可度存在不確定性因素。第三部分：項目定位一、總體定位1. 核心賣點提煉緊鄰南太武高爾夫俱樂部、廈門大學漳州校區(qū)、廈門大學附屬中學和附屬醫(yī)院，學區(qū)氛圍濃，地段優(yōu)。周邊環(huán)境以自然生態(tài)為主，無污染，適宜打造生態(tài)、健康住宅。地段優(yōu)勢本案所在區(qū)域是開發(fā)區(qū)高端樓盤開發(fā)區(qū)域，集中多個度假型樓盤，知名度高，備受構(gòu)房者的青睞。與太武山隔海相望，具有山景。北眺高爾夫球場，具有高爾夫景觀。景觀優(yōu)

32、勢東側(cè)和南側(cè)與大海近在咫尺，具有絕佳的海景。可以遠眺開發(fā)區(qū)天然海湖，具有湖景。南北朝向，直面大海，在景觀、通風、采光上具備最好的可利用資源。地塊優(yōu)勢兩梯兩戶或兩梯三戶，居家品質(zhì)高。產(chǎn)品優(yōu)勢戶型設(shè)計多樣化，充分滿足不同人群的需求。蘇格蘭風格社區(qū)，典雅、高尚。行政科教商住區(qū)的配套進一步完善，距離本案較近的高?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)和港口工業(yè)區(qū)也在規(guī)劃之中，將對本案所在板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到促進作用。前景優(yōu)勢廈漳跨海大橋2008年上6月開工，預(yù)計2012年建成通車，有望進一步提升開發(fā)區(qū)知名度，吸引更多購房者前來置業(yè)。五大核心賣點：良好地段廈門灣南岸，行政科教商住區(qū)，學區(qū)氛圍濃，知名度高。魅力板塊度假型樓盤集中區(qū)域。絕佳景觀觀山、觀海、觀湖、觀高爾夫。物業(yè)高端兩梯兩戶或兩梯三戶，品質(zhì)高。前景看好廈漳跨海公鐵大橋、海底隧道、片區(qū)快速發(fā)展，潛力無限。2. 總體定位廈門灣南岸多維景觀蘇格蘭風情度假社區(qū)針對購房者最關(guān)心的地段、環(huán)境、產(chǎn)品三大關(guān)鍵點進行賣點提練，直接擊中消費者的要害