物業(yè)法律訴訟培訓(xùn)完整版

1、 專題一 物業(yè)訴訟應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備的訴訟資料 1、起訴狀（按對(duì)方當(dāng)事人提供副本）一般要求一式三份，加蓋公司印章。 在起訴狀中應(yīng)寫明對(duì)方當(dāng)事人的姓名、性別、住址、聯(lián)系方式（有身份證復(fù) 印件的以復(fù)印件記載內(nèi)容為準(zhǔn)）。 在起訴狀中應(yīng)寫明訴訟請(qǐng)求：拖欠物業(yè)費(fèi)訴訟的應(yīng)寫明拖欠的時(shí)間、本金數(shù) 額、及違約金數(shù)額；其他類型訴訟應(yīng)寫明具體的訴訟請(qǐng)求。 2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、機(jī)構(gòu)代碼證一份 3、授權(quán)委托書，授權(quán)事項(xiàng)應(yīng)寫明：代為提起訴訟、反訴、上訴；代為和解； 代為領(lǐng)取法律文書。 4、證據(jù) 拖欠物業(yè)費(fèi)訴訟：物業(yè)服務(wù)合同（前期物業(yè)服務(wù)合同）、業(yè)主入住文件 違建拆除訴訟：物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約、違章建筑通知單（應(yīng)由業(yè)主簽 字）、行

2、政執(zhí)法違章拆除通知。 住改商訴訟：物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約、違章建筑通知單（應(yīng)由業(yè)主簽字）、 業(yè)主委員會(huì)決議或相鄰業(yè)主認(rèn)為損害其公共利益的證明）。 專題二 物業(yè)管理糾紛的類型 1、物業(yè)公司起訴業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)糾紛。 2、物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)主私搭亂建，要求業(yè)主拆除糾紛。 3、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身或財(cái)產(chǎn)受到侵害要求物業(yè)公司賠償?shù)募m紛。 4、業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司改變收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的糾紛。 5、業(yè)主委員會(huì)或新聘物業(yè)公司要求原物業(yè)公司辦理物業(yè)交接的糾紛。 專題三 訴訟準(zhǔn)備 物業(yè)公司起訴業(yè)主交納管理費(fèi) 物業(yè)公司的籌備工作 A、起訴狀： 被告的自然狀態(tài)：姓名、出生日期、身份證號(hào)碼、居住地址、聯(lián) 系方式。 訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求給付

3、的物業(yè)費(fèi)數(shù)額、滯納金數(shù)額。 事實(shí)及理由：寫明欠款的事實(shí)。 B、證據(jù)準(zhǔn)備： （前期）物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議； 業(yè)主入住文件（入住日期）； 超過訴訟時(shí)效的應(yīng)當(dāng)有催款通知等延續(xù)時(shí)效的證據(jù)。 C、其他文件：物業(yè)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（公司名稱變更的應(yīng)當(dāng)有工商機(jī)關(guān)的 變更登記證明）、公司法定代表人身份證明。 D、訴訟費(fèi)準(zhǔn)備 以上文件至少一式三分，除提交法院外，開庭時(shí)應(yīng)當(dāng)攜帶。 專題四 業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)選聘、解聘物業(yè)公司 有權(quán)利說： 城市新建住宅小區(qū)管理辦法第5條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售 住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂 物業(yè)管理合同?！钡?條規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅

4、小區(qū)管理委員會(huì)。管 委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人 選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán) 益?！钡?條第1款第2項(xiàng)：“決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)”。 分界點(diǎn)：物權(quán)法實(shí)施 自2007年10月1日起，對(duì)于選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律適用，應(yīng)當(dāng)適用 物權(quán)法。 物權(quán)法第76條第4項(xiàng)規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng) 經(jīng)專有面積占總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 但這里沒提到續(xù)聘，我們認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)有權(quán)續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 專題五 物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的案件中，業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)提 供的服務(wù)不

5、達(dá)標(biāo)，法院在審查中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持質(zhì)價(jià)相符的原則。 如果業(yè)主就以下幾個(gè)問題提出抗辯，要求法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約 定履行義務(wù)的，經(jīng)法院審查也確實(shí)存在下列物業(yè)企業(yè)未履行職責(zé)，或者履行 職責(zé)存在過錯(cuò)的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，對(duì)于業(yè)主要求減免物業(yè) 服務(wù)費(fèi)數(shù)額的要求予以支持： （1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于行使職責(zé)，或未盡安全防范義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)小區(qū)內(nèi)發(fā) 生公共設(shè)備、設(shè)施遺失，或者發(fā)生重大事故、火災(zāi)水患，并造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損 失或人身損害的； （2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員在履行管理職責(zé)過程中，行為失當(dāng)，對(duì)業(yè)主實(shí) 施了侵權(quán)行為，導(dǎo)致業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到損害的； （3）物業(yè)公司疏于管理，致使物業(yè)小區(qū)的公共設(shè)備、設(shè)

6、施存在不安全隱患， 造成業(yè)主傷害事件發(fā)生的。 （4）由于物業(yè)公司的過錯(cuò)造成了電梯、供暖等設(shè)備停運(yùn)，給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)或 身體的損害。 （5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行施工及其雇傭的施工人員在施工或者維修過程中，未 采取有效的安全措施，未設(shè)立明顯標(biāo)識(shí)，或未盡到高空作業(yè)的注意義務(wù)，或 違返施工的規(guī)章制度，給業(yè)主造成人身或者財(cái)產(chǎn)損失的。 案例一 車庫(kù)內(nèi)新車被淹法院判物業(yè)公司修復(fù) 案情： 李剛是哈爾濱某小區(qū)的業(yè)主，買房時(shí)同物業(yè)公司簽訂了車位租賃合同， 并向物業(yè)公司繳納了租金。2004年7月10日，哈爾濱突降暴雨，地面積水迅速 上漲，倒灌進(jìn)地下車庫(kù)。物業(yè)公司組織人員向外排水，但因雨太大，排水速 度趕不上水漲速度。等李

7、剛得到消息趕到雨停后，物業(yè)公司工作人員把水排 凈，李剛的奔馳車已被泡得不成樣子。李要求物業(yè)公司修車并賠償損失，但 物業(yè)公司認(rèn)為暴雨是不可抗力，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。協(xié)商不成，李剛于 同年9月將物業(yè)公司訴至哈爾濱市中級(jí)人民法院。車庫(kù)時(shí)，車庫(kù)已進(jìn)不去了。 李剛新買的一輛新款奔馳車正停在車庫(kù)里。 法院判決： 法院認(rèn)為，物業(yè)公司作為車庫(kù)出租方及物業(yè)管理部門，應(yīng)當(dāng)按照約定保持租 賃物符合約定的用途，承擔(dān)地下車庫(kù)物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)與維修義務(wù)。案發(fā)當(dāng)日的 暴雨，雖具有不可預(yù)見性，但物業(yè)公司未盡合理注意義務(wù)及充分的防御職責(zé)。 在雨水倒灌過程中，物業(yè)公司有充分的時(shí)間通知原告到地下停車場(chǎng)取車（事 發(fā)當(dāng)天是法定假日）。由

8、于物業(yè)公司主觀上疏忽，僅通知工作人員到車庫(kù)入 口筑壩攔水。當(dāng)原告通過鄰居得知車庫(kù)進(jìn)水時(shí)，已無法進(jìn)庫(kù)取車。汽車被水 淹沒近48個(gè)小時(shí)后，物業(yè)公司才將車拖出。判決哈爾濱某物業(yè)管理有限責(zé)任 公司自判決生效之日起7日內(nèi)，將原告李剛的奔馳轎車修復(fù)成被水浸泡前的原 狀，更換下來的舊部件歸物業(yè)公司所有。 一審宣判后，李剛和物業(yè)公司均不服，向黑龍江省高級(jí)法院提出上訴。 近日，黑龍江省高院做出終審判決，維持一審判決主文及案件受理費(fèi)和鑒定 費(fèi)部分，并判決如物業(yè)公司未按一審判決期限履行義務(wù)，則賠償李剛修車發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用86萬多元。 案例2 案 例 某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設(shè)有保安員執(zhí)勤，負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人和車輛進(jìn)行

9、 安全管理。2004年8月5日，居住在該小區(qū)的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和 兒子，準(zhǔn)備進(jìn)入小區(qū)回住所。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進(jìn)入小區(qū)的相 關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)入小區(qū)。為此，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。楊某的丈夫焦某下車與保 安員發(fā)生互毆。爾后，其子又用電話聯(lián)系他人進(jìn)入小區(qū)，與保安員互毆，造 成雙方人員均有傷情。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反 應(yīng)，損傷程度為輕微傷。為此，楊某起訴某物業(yè)公司要求賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工 費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、鑒定費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)5.3萬余 元。 經(jīng)審理法院認(rèn)為，公民的身體健康權(quán)受法律保護(hù)。原告駕車進(jìn)入被告管理的 居民小區(qū)時(shí)與被告的值勤保安因車輛出入證

10、問題產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，雙方本應(yīng)克制自 己的情緒，從維護(hù)小區(qū)管理秩序出發(fā)，妥善處理問題。由于雙方均不夠冷靜， 進(jìn)而情緒激動(dòng)相互毆打，造成原告受傷。雙方均負(fù)有一定過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān) 相應(yīng)責(zé)任。被告與實(shí)施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動(dòng) 中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟(jì)損失。最后，法院 判決某物業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣6100元。 本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。原告是一名小區(qū)居民， 被告則是管理小區(qū)的物業(yè)公司。值得注意的是，這起案件的直接當(dāng)事人是一 名被告雇傭的值勤保安。法院認(rèn)為，值勤保安在從事雇傭活動(dòng)中致使原告人 身損害，被告應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)最高人民

11、法院關(guān)于審理人身損害賠償 案件適用法律若干問題的解釋第九條，雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的， 雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 雇主在這里所承擔(dān)的是雇主替代責(zé)任。雇主替代責(zé)任是指雇主對(duì)雇員在 從事雇傭活動(dòng)中侵犯他人權(quán)利時(shí)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。本案中，值勤保安 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛和人員進(jìn)行管理是在履行其雇主某物業(yè)公司安排的工 作。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個(gè)人行為，但值勤保安是在履行 其工作職責(zé)時(shí)，與原告發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)從而導(dǎo)致斗毆。依照最高人民法院關(guān)于審 理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第九條第二款，前款所稱 “從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者 其他勞務(wù)活動(dòng)。雇員的

12、行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與 履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。所以，法院認(rèn)定值 勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，其雇主某物 業(yè)公司仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 但同時(shí)，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，原告作 為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。但原告沒有履行其義務(wù)，而與值勤 保安爭(zhēng)執(zhí)斗毆。因此，原告同樣是有過錯(cuò)的，依照中華人民共和國(guó)民法通 則第131條“受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé) 任”，法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請(qǐng)求。 案例三 條例第二條規(guī)定的適用 小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰來負(fù)責(zé)？ 【專案簡(jiǎn)介】王

13、先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。1999年8月24日下午，王 先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將 小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，王先 生找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完 全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。為此，王先生向 法院提起訴訟。 【分析解答】 庭審中，物業(yè)公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而 非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的，是她自己的過錯(cuò)造成的， 而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此，物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé) 任。 法院審理查明，某物業(yè)公司安

14、裝在小區(qū)內(nèi)的4套石桌，桌面重達(dá)90公斤， 石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安 裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。王先生女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個(gè) 石桌面也已松動(dòng)才主動(dòng)予以拆除。此外，該物業(yè)公司無法提供石桌的合格證、 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等有效證明。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法的 規(guī)定，小區(qū)管理是指對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、 衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。中華人 民共和國(guó)民法通則第126條規(guī)定：“建筑物或者其它設(shè)施以及建筑物上的擱 置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理 人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民

15、事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外?！庇捎谕跸壬鳛?監(jiān)護(hù)人，沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。據(jù)此，法院判令某物業(yè)公司 承擔(dān)主要賠償責(zé)任。 專題六 物業(yè)服務(wù)合同履行中的違約行為及其責(zé)任承擔(dān) 一、前期物業(yè)管理階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同責(zé)任。 條例第28條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的公共部位、共 用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查”。 條例第29條，建設(shè)部1997年房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服 務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的承接驗(yàn)收的對(duì)象為房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、 裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)的共用部位，共 有設(shè)施設(shè)備。 前期物業(yè)公司不嚴(yán)格履行物業(yè)的承接義務(wù)而未發(fā)現(xiàn)物業(yè)的問題

16、，給業(yè)主造成 損失的應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。 案例六 車庫(kù)撞破頭 法院判開發(fā)商物業(yè)共賠業(yè)主三萬八 案情： 2003年，劉先生買下豐臺(tái)區(qū)草橋某小區(qū)的商品房，并在第二年和物業(yè)公司簽 了機(jī)動(dòng)車停車管理協(xié)議。2005年10月22日晚10點(diǎn)多，劉先生回到小區(qū)， 像往常一樣將自己的車停入地下車庫(kù)，下車時(shí)頭部不慎撞在車位右上方離地 面有155米高的排風(fēng)管道的鐵支架上，頓時(shí)鮮血直流。劉先生立即到北京友 誼醫(yī)院治療。為此他花了790多元的醫(yī)藥費(fèi)，同時(shí)醫(yī)院還建議他休兩個(gè)月病假。 后來劉先生又到醫(yī)院進(jìn)行了血細(xì)胞分析，結(jié)果顯示在22項(xiàng)檢驗(yàn)項(xiàng)目中，他有 12項(xiàng)指標(biāo)下降。在休病假期間，單位扣除了他的基本工資、績(jī)效工資、獎(jiǎng)金 等事

17、項(xiàng)共計(jì)4萬元。一個(gè)不合理的車位造成自己如此大的損失，劉先生找到物 業(yè)公司要討個(gè)說法。可是，雙方協(xié)商未果。于是，劉先生將小區(qū)的開發(fā)商和 物業(yè)公司一并告到豐臺(tái)法院，要求二被告賠償醫(yī)藥費(fèi)2000元、誤工費(fèi)40000元 及精神損失費(fèi)5000元。 法院認(rèn)定車庫(kù)高度不夠法院認(rèn)定車庫(kù)高度不夠 法庭上，物業(yè)公司和開發(fā)商都認(rèn)為自己在此事件中沒有責(zé)任。致傷的角 鐵不在車位上方，正常情況下是碰不到的，這是劉先生自己的責(zé)任，與其公 司無關(guān)。法院認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫(kù)內(nèi)室內(nèi)最小凈高微 型車、小型車為22米；凈高指樓地面表面至頂棚或其他構(gòu)件底面的距離， 未計(jì)入設(shè)備及管道所需空間。經(jīng)審查，被告開發(fā)商建設(shè)的地下

18、車庫(kù)內(nèi)排風(fēng)管 道限高僅155米。不符合規(guī)范。在此次糾紛中，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé) 任，并應(yīng)合理賠償劉先生的經(jīng)濟(jì)損失。 開發(fā)商物業(yè)被判賠償開發(fā)商物業(yè)被判賠償 法院在判決書中認(rèn)為，考慮劉先生被致傷后經(jīng)北京友誼醫(yī)院血細(xì)胞分析 檢驗(yàn)，在其22項(xiàng)檢驗(yàn)項(xiàng)目中有12指標(biāo)下降這一實(shí)際情況，開發(fā)商還應(yīng)適當(dāng)賠 償劉先生精神損害撫慰金；物業(yè)公司作為停車場(chǎng)的管理單位未能向車主劉先 生提供安全的停車場(chǎng)所，所以也對(duì)劉先生的經(jīng)濟(jì)損失及精神損失應(yīng)承擔(dān)連帶 賠償責(zé)任；而劉先生本人在停車時(shí)應(yīng)負(fù)有安全注意的義務(wù)，在此次糾紛中有 一定責(zé)任，所以劉先生也應(yīng)承擔(dān)部分經(jīng)濟(jì)損失。法院最后判決小區(qū)開發(fā)商賠 償劉先生經(jīng)濟(jì)損失36718元及精神

19、損害撫慰金2000元；小區(qū)物業(yè)公司對(duì)此承擔(dān) 連帶責(zé) 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)修繕的合同責(zé)任 1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)區(qū)分共有部分修繕的合同責(zé)任 1）保養(yǎng)和維修義務(wù)； 2）建設(shè)單位產(chǎn)品責(zé)任與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)責(zé)任的劃分； 在開發(fā)尚提供的物業(yè)材質(zhì)存在問題的情況下，物業(yè)公司僅在其未履行注意義 務(wù)和未進(jìn)行后續(xù)保養(yǎng)、維修不善所造成的損害范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。 三、物業(yè)公司對(duì)公共設(shè)施的安全管理義務(wù)的合同責(zé)任 物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有維護(hù)小區(qū)公共安全的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由義務(wù)采取措施 有效防范小區(qū)火災(zāi)、水患或物業(yè)坍塌等重大事故發(fā)生，如果物業(yè)小區(qū)公共物 業(yè)發(fā)生火災(zāi)、水患等重大事故，除非物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備免責(zé)事由，應(yīng)當(dāng)對(duì)這 些重大事

20、故的后果承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。 案例七 因排水管道不暢，而使業(yè)主室內(nèi)受損的責(zé)任由誰承擔(dān)？ 【專案簡(jiǎn)介】甲小區(qū)某號(hào)602室由被告華某承租，502室由原告 王某承租。因被告某物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處 按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告 華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺(tái)處的排 水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道 接口處流進(jìn)602室陽臺(tái)，因該陽臺(tái)排水口已封死，積水無法排出，沿 602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告 王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉，原告王某遂 訴訟至法院。 【分析解答】 對(duì)于此案，法院審理經(jīng)審理 判定： 1、物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道 進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某和原告王某承租的房 屋內(nèi)，造成原告財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。 2、華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺(tái)處排水管道口封 死，使陽臺(tái)的積水無法從排水管及時(shí)排出，加重了原告的財(cái)產(chǎn)損害。 為此，華某對(duì)原告的財(cái)產(chǎn)損