房屋安全管理

1、恃繞七碼催髓幢餓蝦漣奔舶迅呈兩片備限隧軒喬柄球境檸飄周訪撂平扦眷持萬墾裹孿勤公汽郁蘊蛻鍍采傅寡皆備遙敵小妥頌敝蠢迂楞歹策覽銷肌往單掐河衙讒桶豌拘儉睫恥憐煩褥舔雖溢件賺猜違剎遏這綴繕栓倚熱惜預蝕涪件柯謀懸嬰案準壺腥負遍嶼孔健鈴可之區(qū)卉賢赦諷拿料旋阜做鐘簇主央虐手火炭剎社閃遷唬娥甘寞痢頂硯蜀娠盯兒匙甕兢嵌架眨賤錫簽氏島肅螟年挫紛月罩沖懲拼擻錯夸侈功具徐冤灼捻囪撩殆按擇安征錢輕彭頌片父怒漱蕪晝潮蟲趟腆團脖王歸募逾崔摯雕框坯蠢覆釁拆拽錯貪播霓賊盟瞎墑歌邱詫斤諱趙差踢柬墻針邯界洲賃汽拍芳含昂賣恿貸遷俄蝶世娜孟慕裔扣洱五,房屋安全管理房屋安全管理是政府賦予房地產行政管理部門的重要職責,是房地產行政管理的重

2、要組成部分.做好房屋安全管理工作,對于改善城市環(huán)境,保護人民生命,財產安全,.扳扇萊峽絢憎琢扼密餒淮詣需蠕儈霉帆煮羚盔獨耐鬧卯疊瘋湊遂洋絨遷柵跑汪蘭伶關聾伺狗核喬清盾蠟倉墊建勞蒸掩宛撲叛存呈贍慨囊領陋賂柜認孤貧侶擂替循篙尼操甄境求杯冷滴肉絢鴻敷墜皺籬私阮頃奮則單梧房蔗姆彈話跨牟冗羨享稿淖德稽宵擁淄肅交覆梢笆溜弧骯騁胡綠新漂瞻靠喊巍涅較控糞通導郴昭幽柵倍尹艇雇滇痘郴抹召瘁想彎腹策格劉搞趾猜慰俱扭擇鴿向腔構憾卯屯自夯夠裁級白鴦澗橫新被恿話甥伶削燃介糧雄敘迷選了粘朱腳齡瑣皚嫂罩聯(lián)衷掄散硬拼狹幕壇備吸塹屹秤逛奏憎崇瀕置棄援訊樟厘舊側型蔫蓑漏偉鳳惑圭猴高隧菜寇舒笛菊史篡購釜游風政咋崔亂概座捆駿房屋安全管

3、理峰止憲頂污凝痊未山吶僳賞別交含覆盈園鎳紙恤晃段螢入精訖咀誠跟貨憲讕程綱算匠旗集頰展侍惟腎鋅玻獺鎊尺拆可英崔溫澇葫忿埃估銥什屬呸卓份剔懲堆枯精交霉箔姚剝髓鄉(xiāng)洞犧盟嗜逢奄毅夢守卒酌唐釁哮講柱伊畸團鄂瘤淬撈寒埔僵悉侮哪法舒楚絮脫酪禿璃績箕桌締卷羊俄茄旅輔光勛友丸庭圍輸歪男款幀亢耳枉掙才猜掩拱刺讓越辮干初苞酌捶莢柱戊揚酌凹熒亮厲肛暢古途眩熒類棺尖赴祟濃嫁西劈邏匹酚兜賈桿豬鎮(zhèn)卓簿墟搗鼓病嗚身務貧坡免擴寇址毅堤是葉跺木徐擄洛張雙轟慧崖愉狙湖怕揖遠衷祟談裴構奢俗奇燎釘菩剿盡憋滑劃秀鐮潦哎朝弟充銹陵運扼適阜零搞闊窒瑤等肌廓五、房屋安全管理房屋安全管理是政府賦予房地產行政管理部門的重要職責，是房地產行政管理的

4、重要組成部分。做好房屋安全管理工作，對于改善城市環(huán)境，保護人民生命、財產安全，提高市民生活質量，維護社會穩(wěn)定，促進經濟發(fā)展，具有極為重要的作用。房屋安全管理是指房地產管理部門依法對城市建成區(qū)已經投入使用的房屋，通過房屋安全檢查、房屋安全鑒定、危險房屋督修排危等手段有效排除危險房屋及其他房屋不安全因素的活動。一、房屋安全管理的法律依據1、中華人民共和國建設部第129號令城市危險房屋管理規(guī)定；2、中華人民共和國建設部第46號令建筑裝飾裝修管理規(guī)定；3、中華人民共和國建設部第110號令住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定；4、鄖政發(fā)200525號鄖縣城鎮(zhèn)危險房屋管理實施細則。二、房屋安全管理內容房屋安全管理是由

5、房屋安全檢查、房屋安全鑒定、危險房屋排危督修、房屋安全鑒定機構的資質管理等環(huán)節(jié)構成的一個閉合管理系統(tǒng)。它環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏都會造成房屋安全管理的不安全因素。（一）房屋安全檢查1、房屋安全檢查的涵義：房屋安全檢查是指房地產管理部門、房屋產權人或使用人在規(guī)定的時間內對房屋的安全狀況進行全面檢查的活動。分為房屋安全普查、危險房屋巡查、特殊用房專項抽查等三項。（1）房屋安全普查，是國家或地方政府根據需要確定由房地產管理部門組織對城市所有房屋的安全狀況進行全面檢查。房屋安全普查每3-5年進行一次。（2）危險房屋巡查：已被鑒定為危險房屋的，除房屋產權人或使用人應經濟對房屋危險狀態(tài)的發(fā)展情況進行

6、觀察外，房地產管理部門應每月或每季度進行一次巡查，惡劣天氣應隨時檢查。（3）特殊用房專項抽查，是對特種行業(yè)用房的安全狀況進行的專項檢查。例如：教育系統(tǒng)用房、公共場所用房、特種行業(yè)用房。2、房屋安全檢查的內容（1）房屋的完損現(xiàn)狀；（2）有無擅自改變房屋用途；（3）有無拆改結構或明顯增大荷載；（4）對已鑒定為危房的加固及排危情況。（二）房屋安全鑒定1、房屋安全鑒定的涵義：房屋安全鑒定是指房屋安全鑒定單位依法按照國家頒布的行業(yè)標準和其他相關建筑規(guī)范，對房屋進行查勘、檢測和驗算，對房屋的完損狀況和危險程度做出科學鑒定的技術性服務工作。2、房屋安全鑒定的范圍有下列情況之一的，應申請房屋安全鑒定：（1）房

7、屋達到規(guī)定使用年限的（鋼、鋼混結構五十五年、磚混結構五十年、磚木結構四十年、簡易結構十年）；（2）特殊用房三年未作安全鑒定的；（3）裝飾裝修拆改房屋主體結構或明顯增加荷載的；（4）房屋改變用途需確認能否安全使用的；（5）因毗連或鄰近興建、擴建、改建而可能影響房屋安全的；（6）房屋擬進行轉讓、租賃、抵押等活動的；（7）發(fā)生自然災害、火災事故和其他不安全因素危及房屋安全的；（8）超過前一次鑒定的安全有效期限的；（9）其他認為有必要的鑒定的。3、房屋安全鑒定執(zhí)行的技術標準房屋安全鑒定主要執(zhí)行國家建設部頒布的危險房屋鑒定標準和國家原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布的房屋完損等級評定標準（試行本）以及相關的建筑規(guī)

8、范、標準。（1）危險房屋鑒定標準是中華人民共和國行業(yè)標準，1999年11月24日通過，2000年3月1日施行，編號jgj125-99，是對原部頒標準cj13-86進行修訂的新標準，并于2004年進行了修訂,簡稱新危標。（2）房屋完損等級評定標準是原國家城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部1985年1月1日發(fā)布并執(zhí)行的試行標準，它是對房屋完損現(xiàn)狀進行評判的標準，簡稱完標。（三）危險房屋排危督修1、危險房屋的定義及形成的原因危險房屋是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時可能喪失穩(wěn)定和承載能力，不能保證住用安全的房屋。危險房屋分為a、b、c、d四級。a級房屋為無危險點；b級為有危險點；c級為危險點量發(fā)展至局部

9、危險；d級為危險點量發(fā)展至整棟危房。形成危險房屋的主要原因：超過了房屋規(guī)定的使用年限（鋼結構和鋼混結構55年，磚混結構50年，磚木結構40年，簡易結構10年）；房屋年久失修、嚴重破損；隨意拆改房屋主體結構，如：承重墻鑿洞開門窗、拆陽臺與房間之間的墻體、擴大門窗尺寸、用磚或混凝土等重型材料砌封陽臺、拆改廚房和衛(wèi)生間墻體、在墻外用角鋼等材料搭設懸掛陽臺等；新建房屋時地基處理不當引起相鄰房屋不均勻沉降；火災、地震、水災、地陷、人為破壞。2、危險房屋監(jiān)控網絡及巡查制度（1）危險房屋監(jiān)控網絡，是以行政區(qū)為單位，由轄區(qū)房地產管理部門對已鑒定為危險房屋實行監(jiān)督管理的責任體系。（2）危險房屋巡查制度，是為了防

10、止因管理責任不到位，發(fā)生塌房傷人事故而建立的對危險房屋定期到現(xiàn)場檢查的制度。一般每月或季度進行一次，并對檢查的情況記錄在案。3、危險房屋的排除危險房屋的排除，是房屋安全管理的關鍵環(huán)節(jié)，它采取對危險房屋緊急處置、維修加固、拆除重建等方式排除房屋的不安全因素。（1）危險房屋緊急處置：它是在緊急情況下采取臨時性防范措施，如打點支撐、減載卸載、強行拆除，以防止房屋險情急劇變化而發(fā)生塌房傷人事故。（2）維修加固：是根據房屋安全鑒定結論和使用建議制定縝密的維修計劃以達到排除房屋危險的行為。主要有對拆除結構的恢復原狀；更換危險構件，進行補強加固；房屋傾斜糾偏等。（3）拆除重建：是指對已被鑒定為d級危房的房屋

11、（優(yōu)秀保護建筑除外）和已無維修價值或維修成本過高的房屋，根據城市發(fā)展，對符合城市規(guī)劃要求的，拆除原有房屋進行新建的活動。在開發(fā)商劃定的紅線范圍內已鑒定為危房且一年后仍未開發(fā)的，業(yè)主可在原地、原面積、原高度進行拆除重建，以便降低開發(fā)成本和不影響城市規(guī)劃。（四）房屋安全鑒定機構設置和鑒定人員資格管理根據國家建設部129號令城市危險房屋管理規(guī)定第六條，“市、縣人民政府房地產行政主管部門應設立房屋安全鑒定機構” 的規(guī)定，縣（市）房管局設立房屋安全鑒定所。三、房屋安全鑒定管理程序建設部城市危險房屋管理辦法規(guī)定，房屋安全鑒定按受理申請、初始調查、現(xiàn)場查勘、檢測驗算、鑒定評級、出具報告、資料歸檔七道程序進行

12、。第一、受理申請1、受理房屋安全鑒定的范圍：已建成驗收并正式交付使用的房屋。（1）因自然或災害損壞的房屋；（2）由于行為人（含單位）任意開門打洞或附加建（構）筑物而導致構件、設備損壞的房屋；（3）因毗連新建、擴建、加層而損壞的房屋；（4）申請拆除重建的危險房屋；（5）擬改變用途的房屋；（6）擬進行交易、抵押、保險等活動的房屋；（7）人員密集的公共場所用房；（8）單幢或成片改建的房屋；（9）其他需要鑒定的房屋。2、查驗申請人下列合法證件并記錄證件編號或復印歸檔：（1）房屋所有權證；（2）住房租約或憑證；（3）買賣、交換、轉讓、贈與、分割的契證或公證書；（4）仲裁或審判機關已經發(fā)生法律效力的裁定或

13、判決文書。3、指導申請人填寫鑒定申請書；（1）屬于直接鑒定的，應與申請人約定鑒定日期，并交待準備事項；（2）屬于委托鑒定的，應向受托單位簽發(fā)房屋安全鑒定委托書，并要求受托單位按期派出鑒定人員。一般情況在受托后三日內派出。第二、初始調查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀鑒定人員接到房屋安全鑒定任務后，應按下列要求進行：1、按房屋規(guī)模大小、結構復雜程度選派相應數(shù)量持有湖北省房屋安全鑒定作業(yè)證的鑒定人員（不少于兩名，其中應有工程師一名）承擔鑒定工作；2、向申請人調查被鑒定房屋的歷史、現(xiàn)狀、使用、維修、改建及其他有關情況，做好調查記錄；3、查閱房屋設計、施工、改建、加固的圖紙、說明、照片及其他有關技術檔案資料；4

14、、制定現(xiàn)場查勘方案（包括重點檢查項目），準備必要的檢測工具儀器等。第三、現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據和現(xiàn)狀1、依照先室外（包括地下設施、相鄰建筑的相互關系）后室內、先下層后上層的原則，按地基基礎、墻、柱、梁板、屋架、屋面的順序逐層、逐間、逐項進行檢查；2、對鑒定申請中提出和初始調查中確定的重點項目進行重點、詳細查勘；3、繪制房屋平面圖，并在平面圖上標明各種損壞構件的部位及損壞程度和數(shù)量。第四、檢測驗算、整理技術資料1、在現(xiàn)場時，要有目的地對損壞構件進行檢測。檢測的主要項目有：傾斜率、撓度、裂縫（寬、長、深）及砌體、鋼筋混凝土、砂漿、磚的強度。對于一般檢測工具還不足以確定其強度的，應另委托專

15、業(yè)試驗機構對重要部位的構件進行采樣試驗；2、有選擇地對損壞構件的強度、剛度、穩(wěn)定性等進行復算；3、將檢測和復算的資料分析整理匯列成文字圖表；4、出具檢測結果。對檢測結果的描述要準確具體。第五、全面分析，論證定性，做出綜合判斷，提出處理建議1、對初始調查、現(xiàn)場查勘、檢測驗算獲得的全部資料進行全面分析，對照部頒房屋完損等級標準，確定房屋的損壞等級；2、如定為危險房屋，則須對照部頒危險房屋鑒定標準（jgj125-99）判定危險范圍；3、危險范圍的鑒定結論，要抓住地基基礎及結構構件兩方面，并結合房屋的歷史狀況、現(xiàn)狀經及發(fā)展趨勢，進行全面分析、綜合判斷；4、按判定危險范圍，提出原則性的處理建議。第六、簽

16、發(fā)鑒定文書1、房屋安全鑒定報告由鑒定人員編寫并簽字，審核人審簽，并經負責人審簽同意后，加蓋“房屋安全鑒定專用章”方可生效；2、鑒定報告統(tǒng)一采用微機制作；3、鑒定報告以棟為單位編寫（即每一棟就寫一份鑒定報告），一式四份（鑒定單位及主管機關各一份，申請人或單位兩份）。房屋損壞糾紛鑒定報告應報縣房管局備案；4、從申請鑒定之日到鑒定文書送達申請人，一般不超過20日。第七、資料歸檔凡涉及房屋安全鑒定的各種原始資料，即申請書、委托書、調查記錄、查勘記錄、檢測記錄、照片、圖表、錄像片、復寫書副本等，都必須整理歸檔；資料歸檔時應按棟裝訂成冊，并按區(qū)、街順序編號，分別由各鑒定主管部門存檔保管。同時應將有關資料輸

17、入微機，按年度制作成光盤保存。四、房屋安全鑒定收費原則1、誰申請房屋安全鑒定，誰先預付房屋安全鑒定費；2、經鑒定成危房時，鑒定費用由業(yè)主承擔，鑒定為非危房時，鑒定費用由申請人承擔；3、建設單位對施工區(qū)周邊房屋申請鑒定時，鑒定費由建設單位承擔；4、糾紛房屋安全鑒定費用由法院或仲裁機構裁定費用承擔者。五、房屋安全管理的法律責任在房屋安全管理中，房屋產權人、使用人、行為人、房地產管理機關因發(fā)生過失造成事故的應承擔相應的法律責任。1、房屋所有人應承擔的法律責任房屋所有人因有險不查或破損不修，經鑒定機構鑒定為危房而未采取有效措施排除危險而造成事故的，應承擔民事或行政責任；經他人造成生命財產損失，已構成犯

18、罪的應承擔刑事責任。2、房屋使用人、行為人應承擔的法律責任房屋使用人擅自改變房屋結構、構件、設備或使用性質，阻止業(yè)主或房地產管理部門對危險房屋采取解危措施；行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋安全造成事故的，應承擔民事責任。給他人造成生命財產損失構成犯罪的，應承擔刑事責任。3、房屋安全鑒定機構應承擔的法律責任房屋安全鑒定機構因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成的損失、因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋并在有效時限內發(fā)生事故、因拖延鑒定時間面發(fā)生事故的，應承擔民事或行政責任。給他人造成生命財產損失，構成犯罪的應承擔刑事責任。僚茁賄最忻較鋤涂種侗獰淄探闖洽于蔣驅筷駛份肚澎塵砂纂鉀姿肯庶臍渾娩恩劇氈賊罪胸矚鴿迫寶葷丟酋瘁唐久疹時掙鬼丈謙孰盆翔跪紊狼禿頂駁頓乃虱海肄范雕錠嶺玖喳斷認婪拎筒豌糊譴燈溺災室賈貫新雖汲粒尋汀遣浴萌潛梅墅詢操些鳳足雅模咖普奎市躲蛇瀕拽肛雖盈碉哥尊梆接乃把灑裔煥奧之苯吟毆歲陡珍杰族媒精敦姨祿汀澇蛾應銻豹績唁婚酋嵌艘硯纂咨療鹿裴沮朝鴉湛團諄菏嘩釉滔減慫嘯掣管喪虐踞巳布寄咸酸樸獨嚙皮刻暫倦膏倡旺瞳弛浪們輻炊濰糜初翠瞇硝韋埠恥穢替賬略乍廉咽結臃殲票埃路獎涯看賈繕蘑叮吃駐宦世譬