青年家園可行性研究報(bào)告

1、潤(rùn)業(yè)117青年家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告2010.05.30目 錄第一章 總論 項(xiàng)目概況第一節(jié) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)的地理位置第二節(jié) 提出的背景第三節(jié) 項(xiàng)目的性質(zhì)和主要特點(diǎn)第四節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宗旨、開(kāi)發(fā)規(guī)模、總體構(gòu)想、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二章 項(xiàng)目投資的環(huán)境分析評(píng)價(jià)第一節(jié) 項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向分析第二節(jié) 項(xiàng)目的必要性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義第三節(jié) 項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件第一節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件第二節(jié) 市政條件第四章 項(xiàng)目環(huán)境影響及節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境影響第二節(jié) 節(jié)能第五章 市場(chǎng)供需情況調(diào)查，預(yù)測(cè)和分析第一節(jié) 開(kāi)發(fā)對(duì)象環(huán)境的調(diào)查分析第二節(jié) 各類商品房及建筑地塊的現(xiàn)狀調(diào)查和市場(chǎng)分析

2、預(yù)測(cè)第三節(jié) 各類商品房的售價(jià)和租金的調(diào)查與預(yù)測(cè)第四節(jié) 務(wù)類商品房市場(chǎng)需求的調(diào)查與預(yù)測(cè)第六章 開(kāi)發(fā)方案的分析與選擇第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇第二節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案分析與選擇第三節(jié) 市政及出公用服務(wù)設(shè)施布置方案第七章 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃第一節(jié) 開(kāi)發(fā)地域和具體地點(diǎn)的分析與選擇第二節(jié) 開(kāi)發(fā)內(nèi)容和開(kāi)發(fā)規(guī)模的分析與選擇第三節(jié) 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的分析與選擇第四節(jié) 項(xiàng)目融資方式的分析與選擇第五節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇第八章 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排和項(xiàng)目開(kāi)竣工日期第九章 物業(yè)管理第十章 開(kāi)發(fā)成本及項(xiàng)目投資估算第一節(jié) 開(kāi)發(fā)成本估算第二節(jié) 項(xiàng)目總投資估算第三節(jié) 各種成本費(fèi)用計(jì)算依據(jù)及計(jì)算表（附表）第四節(jié) 成本分析第十一章

3、資源供給第一節(jié) 資金籌集和使用計(jì)劃第二節(jié) 資金籌措方案分析和多方案比選第三節(jié) 建筑材料的需要量，供應(yīng)計(jì)劃和采購(gòu)方式第四節(jié) 施工力量的組織計(jì)劃第五節(jié) 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、用水等供應(yīng)第六節(jié) 項(xiàng)目竣工使用水、電、氣、交通、通信等的供應(yīng)條件第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié) 銷售收入、稅金和利潤(rùn)預(yù)測(cè)第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估第三節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析第四節(jié) 項(xiàng)目方案比選第十二章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)第一節(jié) 綜合評(píng)價(jià)的項(xiàng)目費(fèi)用和效益的劃分和估算第二節(jié) 綜合盈利能力分析第三節(jié) 社會(huì)影響分析第十三章 結(jié)論與建議第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：潤(rùn)業(yè)117青年家園項(xiàng)目建設(shè)單位：山東潤(rùn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 本項(xiàng)目規(guī)劃住宅建筑面積2023

4、1平方米左右，占地1.85公項(xiàng)。第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景根據(jù)濟(jì)南市“十一五”城市規(guī)劃確定的濟(jì)南市城市規(guī)劃與發(fā)展方向，濟(jì)南市將以線帶點(diǎn)推動(dòng)重點(diǎn)片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成體現(xiàn)區(qū)域性中心城市功能和都市景觀特色的城市發(fā)展帶和生態(tài)景觀帶，以此促進(jìn)中心城區(qū)形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新的隆起帶。功能布局：四大片區(qū)呼之欲出據(jù)介紹，東部新城自南向北將劃分為四大功能片區(qū)。其中，龍洞風(fēng)景區(qū)位于牧牛山、轉(zhuǎn)山等南部山體至南繞城高速路之間，面積約平方公里，規(guī)劃主要功能為生態(tài)綠化、旅游休閑等。中心區(qū)位于工業(yè)南路至牧牛山、轉(zhuǎn)山等南部山體之間，建設(shè)用地面積約平方公里，規(guī)劃主要功能為公共服務(wù)、商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、會(huì)議展覽、文化娛樂(lè)、體育休閑、生活居住

5、等，在中心區(qū)內(nèi)將選擇平方公里左右的用地作為核心區(qū)。產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)位于工業(yè)南路至小清河之間，建設(shè)用地約平方公里，規(guī)劃主要功能為高新產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、居住生活等。華山風(fēng)景區(qū)位于小清河至濟(jì)青高速路之間，面積約平方公里，規(guī)劃主要功能為綠化水景、旅游休閑等。景觀結(jié)構(gòu)：軸帶區(qū)廊山水相融按照規(guī)劃，東部新城景觀結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶、三區(qū)五廊、山水相融”。一軸指南北向的空間景觀主軸。即將東部新城的龍洞風(fēng)景區(qū)、中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)、華山風(fēng)景區(qū)與黃河風(fēng)景區(qū)有機(jī)組織為一體；兩帶指兩條自然景觀帶，分別為南部山體綠色景觀帶和北部黃河藍(lán)色景觀帶；三區(qū)指三個(gè)城市景觀區(qū)，分別為中心區(qū)城市景觀區(qū)、綜合區(qū)城市景觀區(qū)、華山風(fēng)景區(qū)；五廊指

6、五條城市景觀走廊，分別為經(jīng)十東路、荷花路兩條城市景觀主廊和工業(yè)南路、花園東路、工業(yè)北路三條城市景觀輔廊。山水相融指自然山體與河流相互交融，分別為小清河、大辛河、窯頭河等河流與華山、臥牛山、馬山坡、菠蘿山、玉頂山、王八蓋子山、轉(zhuǎn)山、牧牛山、鰲角山、燕翅山、五頂茂嶺山等山體。其中有座山體環(huán)繞在中心區(qū)內(nèi)，座位于華山風(fēng)景區(qū)內(nèi)。道路交通：打造方格狀路網(wǎng)在規(guī)劃建設(shè)中，東部新城的整體交通優(yōu)勢(shì)明顯。其中，貫穿城市東西的六條城市骨架路網(wǎng)（旅游東路、經(jīng)十東路、工業(yè)南路、花園東路、工業(yè)北路、荷花路）將東部新城與東部產(chǎn)業(yè)帶、西部泉城特色風(fēng)貌帶緊密銜接，由二環(huán)東路、賢文路貫通南北，構(gòu)成方格網(wǎng)狀路網(wǎng)主骨架，并與高速公路系

7、統(tǒng)銜接。其中，工業(yè)北路、經(jīng)十東路、賢文路、二環(huán)東路四條道路將規(guī)劃建成快速路。中心區(qū)設(shè)計(jì)：四家公司爭(zhēng)搶“繡球”作為東部新城最為重要的區(qū)域，今天，中心區(qū)的規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)方案開(kāi)始征集。目前，有來(lái)自中國(guó)上海、法國(guó)、美國(guó)、澳大利亞的四家設(shè)計(jì)公司參與競(jìng)標(biāo)。據(jù)介紹，東部新城中心區(qū)位于東部新城中南部，規(guī)劃范圍西起二環(huán)東路，東至馬山坡和玉頂山，北起工業(yè)南路，南至龍洞風(fēng)景區(qū)。初步擬定其核心區(qū)備選范圍西起漿水泉路，東至大辛河，北起工業(yè)南路，南至旅游東路，用地面積約平方公里。在設(shè)計(jì)中，核心區(qū)具體位置可由設(shè)計(jì)單位在具體備選范圍內(nèi)自主選定。按照要求，建設(shè)用地的選擇應(yīng)注意保護(hù)山林植被，盡量減少地形改造，坡度大于的用地不宜安

8、排建設(shè)；并對(duì)本地塊提出規(guī)劃控制原則要求，確定合理的開(kāi)發(fā)建設(shè)與整治改造策略。第三節(jié) 項(xiàng)目的性質(zhì)和概況項(xiàng)目性質(zhì)：本項(xiàng)目自然環(huán)境優(yōu)越，定位開(kāi)發(fā)建設(shè)小高層住宅，配套建地下停車庫(kù)一處兼作小區(qū)內(nèi)人防設(shè)施。屬住宅商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)在對(duì)北京、上海等多個(gè)知名樓盤考察的基礎(chǔ)上進(jìn)行，創(chuàng)作時(shí)引入高舒適度的全新居住理念、生態(tài)化的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、人性化的建筑布局和人車分流停車系統(tǒng)，建成后將成為濟(jì)南市一道宏偉亮麗的風(fēng)景線。本項(xiàng)目以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為目標(biāo)，通過(guò)節(jié)能示范工程小區(qū)引領(lǐng)，提高住宅建設(shè)總體水平。力爭(zhēng)達(dá)到墻體改革、建筑節(jié)能、智能化配置和裝修一次(廚、衛(wèi))到位四項(xiàng)基本要求。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：潤(rùn)業(yè)117青年家園

9、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交通狀況：46路、47路、K95路、123路、75路、K107路、110路、99路、116路、137路、BRT4號(hào)線、BRT5號(hào)線、80路、89路配套： 電梯：進(jìn)口電梯 廚房：簡(jiǎn)裝衛(wèi)生間：簡(jiǎn)裝供電：完善供水：自來(lái)水管道暗埋 供氣：配套采暖：市政熱力管網(wǎng)到小區(qū)換熱站。通訊：兩條 線接口，兩個(gè)有線接口，一個(gè)網(wǎng)絡(luò)接口第四節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家、省有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)房地產(chǎn)政策規(guī)定要求國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)建筑技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定要求濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要承辦單位提供的基礎(chǔ)資料符合城市總體規(guī)劃的要求合理利用城市空間和土地，充分考慮

10、投資生產(chǎn)效益和土地使用效益，注重經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一。滿足社會(huì)化生產(chǎn)水平不斷提高的要求，使各項(xiàng)建設(shè)適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求。第二章 投資環(huán)境分析評(píng)價(jià)第一節(jié) 濟(jì)南房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析濟(jì)南市位于北緯36度40分，東經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢(shì)南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。濟(jì)南市規(guī)劃將城市核心區(qū)域打造成為輻射整個(gè)山東半島的現(xiàn)代商務(wù)、商業(yè)中心；將其辦公、教育等功能從城市中心區(qū)域向外疏解；同時(shí)、中心城主要工業(yè)向東部產(chǎn)業(yè)帶及西部工業(yè)帶遷移，加強(qiáng)東部傳統(tǒng)

11、產(chǎn)業(yè)的改造和濟(jì)南市高新科技開(kāi)發(fā)的發(fā)展。濟(jì)南市中心城區(qū)將以主城區(qū)為核心，向東、西方向發(fā)展；依托城市現(xiàn)狀，重點(diǎn)發(fā)展東部城區(qū)和西部新城以及空港城市組團(tuán)。形成“一城兩區(qū)”新的城市空間布局界結(jié)構(gòu)。未來(lái)幾年內(nèi)濟(jì)南市將構(gòu)筑兩橫六縱的城市快速路網(wǎng)，以有效的疏解過(guò)境交通、對(duì)外交通和跨區(qū)的長(zhǎng)距離機(jī)動(dòng)車交通；同時(shí)優(yōu)先發(fā)展促城市公共交通，構(gòu)建以軌道交通和快速公交為主的綜合公共交通體系。由于南部山區(qū)和北部黃河的影響，濟(jì)南未來(lái)的發(fā)展將主要以東西向擴(kuò)展為主。隨著燕山新區(qū)的建設(shè)和東部新城的規(guī)劃，未來(lái)東部區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域。為了疏緩主城區(qū)的壓力，舊城改造將成未來(lái)政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向。濟(jì)南市房地產(chǎn)固定投資持續(xù)增長(zhǎng)

12、。2005年房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重及房地產(chǎn)投資額比重均降到近年最低點(diǎn)，2006、2007年開(kāi)始恢復(fù)。這主要由于2005年國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，市場(chǎng)接受考驗(yàn)，經(jīng)過(guò)觀望后，當(dāng)前日趨理性，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)。近幾年年來(lái)濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重都達(dá)到了15%以上，但仍遠(yuǎn)落后于京津穗等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，北京為全國(guó)最高，達(dá)到了51%，這正好反映了濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)與京滬穗的差距，同時(shí)也預(yù)示著濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展空間非常巨大。相對(duì)于一線城市，濟(jì)南房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間，同時(shí)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面的作用日益重要。在08年嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，房地產(chǎn)的增幅依然在穩(wěn)步增長(zhǎng)，可見(jiàn)房地場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，且市場(chǎng)

13、發(fā)展局勢(shì)較好。2009年普通住宅總成交量為27449套，250.2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)96.38%和70.2%從市場(chǎng)總體來(lái)看2009年初價(jià)格為6238元/平方米，1-3月份價(jià)格基本保持不變，從4月份開(kāi)始，隨著市場(chǎng)逐漸變暖，價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)上升趨勢(shì)，下半年隨著供需矛盾加劇，價(jià)格一路上漲，在12月份達(dá)到8481元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11.6%，同比上升35.9%，濟(jì)南市普通住宅均價(jià)突破8000元。 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)剛性需求保增長(zhǎng)濟(jì)南的城市化進(jìn)程正處于初期階段和快速的推進(jìn)階段，農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移、大學(xué)畢業(yè)生的就地發(fā)展、人才的自由流動(dòng)、婚齡青年的購(gòu)房等，必將產(chǎn)生龐大的剛性需求；濟(jì)南是一座有千年歷史的

14、古老城市，城中村、危舊房屋的改造難度與過(guò)程還需要很長(zhǎng)的時(shí)間，這為地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了無(wú)限機(jī)遇。品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來(lái)臨保守的濟(jì)南政府已經(jīng)意識(shí)到，引進(jìn)是推進(jìn)城市變革的先鋒力量，是確保省會(huì)地位與其經(jīng)濟(jì)大省地位相匹配的關(guān)鍵，世茂、綠城、保利、中海、萬(wàn)達(dá)、恒大、綠地等知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的先期進(jìn)入，會(huì)吸引更多全國(guó)性大地產(chǎn)商的進(jìn)入，這不僅會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷與產(chǎn) 品的創(chuàng)新，促進(jìn)品牌和品質(zhì)的良性競(jìng)爭(zhēng)。政策層面謹(jǐn)慎樂(lè)觀根據(jù)12月份結(jié)速的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神看，積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策沒(méi)有改變，基本面的維持意味著明年“錢”仍然會(huì)比多，充裕的流動(dòng)性使得投資或投機(jī)的需求在增加，和股市、黃金樣，作為投資品的商

15、品房將會(huì)受到炒家的重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，政策的穩(wěn)定是正面的消息，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年總體上仍然會(huì)是供不應(yīng)求，另一方面，政策依然會(huì)鼓勵(lì)自住、自住改善性購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)明年普通首套住房、自住改善性住房的優(yōu)惠政策將延續(xù)，這將會(huì)對(duì)中小套型、首次置業(yè)、以及首次改善型購(gòu)房起到刺激作用。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況本項(xiàng)目位于濟(jì)南東部區(qū)域。濟(jì)南近五年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2003年2004年2005年2006年2007年區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征2009年濟(jì)南市普通住宅總供應(yīng)量為30342套，326.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)78.58%。從區(qū)域分布上看，東部所占比例最高，其次是西部和南部區(qū)域，三個(gè)區(qū)域

16、占總供應(yīng)的80%以上。奧體文博片區(qū)擬建中央商務(wù)區(qū)，完善東部新區(qū)商業(yè)配套服務(wù)。歷下區(qū)將啟動(dòng)片區(qū)基礎(chǔ)資料摸底，調(diào)整完善片區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃，為中央商務(wù)區(qū)落戶提供條件。 根據(jù)規(guī)劃，東部新區(qū)中央商務(wù)區(qū)范圍為二環(huán)東路以東，旅游路以北，解放東路以南，奧體中心以西區(qū)域。相關(guān)部門將立即啟動(dòng)片區(qū)基礎(chǔ)資料摸底梳理，積極與有關(guān)方面溝通銜接，調(diào)整完善片區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃，加快制定配套引導(dǎo)扶持政策，做好各項(xiàng)策劃準(zhǔn)備。隨著省立醫(yī)院東院等多家省直、市直單位的落戶，東部新區(qū)常住人口將大量增加。另外，商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)，大量市民紛紛選擇在東部新區(qū)安家。按照有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，東部新區(qū)建成后，可以容納30萬(wàn)常住人口?！艾F(xiàn)在東部新區(qū)樓盤多了，人

17、多了。全運(yùn)會(huì)前后又大幅提升了片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的承載能力，硬件沒(méi)問(wèn)題了。但是還缺乏相配套的商業(yè)設(shè)施，生活還不是特別方便。建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，就是完善商業(yè)配套?！?3日下午，歷下區(qū)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴記者。這位負(fù)責(zé)人還表示，在東部新區(qū)建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，是濟(jì)南市區(qū)重心東移的體現(xiàn)?！皻v下區(qū)是中心城區(qū)，東部新區(qū)是新建區(qū)域，也是未來(lái)城市發(fā)展的寶貴空間?！备鶕?jù)規(guī)劃，東部新區(qū)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)以建設(shè)大型居住區(qū)、購(gòu)物場(chǎng)所、配套酒店為主，打造功能現(xiàn)代、產(chǎn)業(yè)高端、生態(tài)宜居、宜業(yè)、宜游的現(xiàn)代化新城區(qū)第二節(jié) 項(xiàng)目的必要性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義 潤(rùn)業(yè)117青年家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在秉承“人與自然和諧共生”的開(kāi)發(fā)理念下，結(jié)合濟(jì)南的氣候特點(diǎn)及地勢(shì)條件，適應(yīng)北

18、方氣候特點(diǎn)和居住習(xí)慣的特點(diǎn)。項(xiàng)目按節(jié)能示范工程及國(guó)家建設(shè)部3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，其價(jià)值會(huì)相應(yīng)提升，售價(jià)預(yù)期在9000元/m2以上,可使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。開(kāi)發(fā)建設(shè)該片區(qū)對(duì)市政改造，綠化、美化濟(jì)南市城區(qū)環(huán)境和滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住要求，緩解年輕一代的住房壓力，有著極為重要的意義。濟(jì)南市居民對(duì)住宅小區(qū)的品質(zhì)較為看重，高端產(chǎn)品較易受到青睞。濟(jì)南市政府也十分希望在濟(jì)南市能成功建設(shè)打造一個(gè)節(jié)能示范工程。所以項(xiàng)目節(jié)能示范工程的實(shí)現(xiàn)，對(duì)其銷售必然是一個(gè)較大的促進(jìn)。同時(shí)，節(jié)能示范工程是一個(gè)形象品牌，是質(zhì)量保證體系的代表，所以項(xiàng)目示范工程的建設(shè)，對(duì)濟(jì)南市其它樓盤的開(kāi)發(fā)也是一個(gè)無(wú)形的宣傳和促進(jìn)。為進(jìn)一步推

19、進(jìn)濟(jì)南市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅性能品質(zhì)和集中展現(xiàn)濟(jì)寧市住宅科技創(chuàng)新成果，該項(xiàng)目所有建筑均采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，并率先采用太陽(yáng)能與建筑設(shè)計(jì)一體化集中熱水、智能化設(shè)施功能配置、雨水收集、中水集中處理系統(tǒng)和新型節(jié)能墻體等多項(xiàng)住宅技術(shù)性能。同時(shí)，在建筑戶型平面、環(huán)境景觀示范、建筑材料部品選擇、人車分流、物業(yè)信息管理等諸多方面做到均好性與協(xié)調(diào)性。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)條件一、 地質(zhì)條件二、 氣象條件濟(jì)南市屬暖溫帶季風(fēng)性大陸性氣候，其特征是春季風(fēng)大干旱，夏季炎熱多雨，秋季秋高氣爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏長(zhǎng)，四季分明。濟(jì)南市歷年氣象情況統(tǒng)計(jì)(1985-2000)2000年12月31日采集指標(biāo)單位1

20、985年1990年1995年1997年1998年1999年2000年年平均氣溫12.813.814.014.414.914.414.0最高氣溫36.938.136.540.638.238.437.8出現(xiàn)日期月.日6.087.086.196.226.287.027.1最低氣溫-26.8-21.1-12.6-15.6-16.6-13.4-15.5出現(xiàn)日期月.日12.081.1312.251.081.181.091.25全年降水量毫米593.2844.9636.2568.0742.7448.3635.1年降水日天83946560646672日最大降水量毫米87.5111.288.3139.6154.

21、280.5101.3出現(xiàn)日期月.日7.298.298.078.208.046.157.22全年日照時(shí)數(shù)小時(shí)2356.22425.32517.82624.02322.22310.02386.1年蒸發(fā)量毫米1717.41739.72034.42159.61906.51872.61870.3年均相對(duì)濕度%68696161656265年平均風(fēng)力米/秒2.52.52.52.62.42.72.6年平均氣壓百帕1012.01012.21009.71010.21009.41008.41008.5無(wú)霜期天數(shù)天210209214210211215208三、基礎(chǔ)設(shè)施條件區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“七通”（通上水、通下

22、水、通路、通訊、通電、通氣、通暖）。道路：工業(yè)南路等道路四通八達(dá)。 由于目前濟(jì)南人均住房面積，潤(rùn)業(yè)117青年家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主推高層104、156平米左右及小高層110、153平米左右兩居和三居，可選擇性余地大，現(xiàn)在購(gòu)買高層、小高層三居室贈(zèng)送雙人香港游，買兩居室贈(zèng)送單人香港游。配電梯住宅：購(gòu)買配電梯住宅消費(fèi)者，多數(shù)追求住房的舒適性。戶型以三室二廳二衛(wèi)戶型為主，多數(shù)客廳宜放在南面，可設(shè)計(jì)走入式衣柜，臥室開(kāi)間不低于3.6米；面積控制在130180m2/套。同時(shí)，戶均面積控制適中，可使電梯分?jǐn)偝杀窘档?。高層住宅（一梯兩戶板式小高層或兩梯兩戶高層住宅）分起居室南向和北向兩類。雖戶型較為簡(jiǎn)潔，過(guò)道使用不太經(jīng)

23、濟(jì),但由于采用大臥室和大客廳格局,臥室和客廳采光好，適應(yīng)了北方寬敞舒適的居住習(xí)慣，得到大家的認(rèn)可。 潤(rùn)業(yè)117青年家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目高層住宅戶型建議以三室二廳二衛(wèi)戶型為主，也可考慮部分復(fù)式戶型。面積控制在120180m2/套。高層住宅是市區(qū)的“別墅”，屬豪華型住宅，戶內(nèi)設(shè)計(jì)布局要精細(xì)化。根據(jù)濟(jì)南市城區(qū)總體規(guī)劃，城區(qū)將向東發(fā)展，本項(xiàng)目符合濟(jì)南市城區(qū)總體規(guī)劃要求。該區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，220千伏變電站、郵件分揀中心、熱電站、煤氣站、自來(lái)水廠等一應(yīng)俱全，高標(biāo)準(zhǔn)的市政管線已全部鋪設(shè)地下。供水、供電、暖、燃?xì)獾仁姓┙o，根據(jù)市區(qū)相應(yīng)部門提供的資料,可滿足項(xiàng)目要求。隨著市民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),中高檔住宅需求正成為今

24、后的發(fā)展趨勢(shì)。第二節(jié) 市政條件本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)市政條件成熟，供應(yīng)方案可行。高壓供電：由濟(jì)南市歷下區(qū)220千伏變電站提接，雙回路供應(yīng)天燃?xì)夤?yīng)：市天燃?xì)庵鞲晒茉陧?xiàng)目東側(cè)，由市天燃?xì)夤鹃_(kāi)通即可城市供水：項(xiàng)目南北兩側(cè)均有主管道通過(guò)，可實(shí)現(xiàn)回路供水市政排水：項(xiàng)目實(shí)施雨污分流，雨水接入市政排水管，生活污水處理達(dá)標(biāo)后回用閉路及電信：分別由市電視臺(tái)和電信局負(fù)責(zé)小區(qū)接通工作第四章 項(xiàng)目環(huán)境影響及節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境影響一、 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目地點(diǎn)在濟(jì)南市歷下區(qū)。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈能力且周圍無(wú)污染企業(yè)。本項(xiàng)目建成投入使用后除產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油類、生活垃圾需采取

25、治理措施外，基本沒(méi)有其它污染物排放。因此，對(duì)周圍環(huán)境不產(chǎn)生不良影響。二、污染源分析及治理措施1、主要污染源與污染物本項(xiàng)目屬住宅片區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房類煙及生活垃圾。為確保片區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?、環(huán)保治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下：（1）生活污水本項(xiàng)目對(duì)生活污水進(jìn)行生化處理，檢測(cè)達(dá)標(biāo)循環(huán)使用，實(shí)現(xiàn)生活污水零排放。（2）本項(xiàng)目在廚房采用通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過(guò)濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。（3）生活垃圾本項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾

26、中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)。三、綠化綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染。保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把院綠化、道路綠化有機(jī)結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保片區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔，片區(qū)綠化率不低于46.5%。四、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬住宅區(qū)建設(shè)，其污染源很小，且污染物排放量很少，產(chǎn)生的少量生活污水，經(jīng)集中生化處理后，完全可達(dá)環(huán)保要求；對(duì)生活垃圾集中存放，每天外運(yùn)，不對(duì)周圍環(huán)境造成污染。第二節(jié) 節(jié) 能本項(xiàng)目擬采取以下節(jié)能措施：

27、1、所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。2、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。3、燈具以節(jié)能型為主，達(dá)到節(jié)約電能目的。4、合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。5、采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)，新工藝以節(jié)能降耗。6、采暖采用地面輻射式采暖。7、洗浴采用冬夏均能使用的集中式太陽(yáng)能。8、生活污水生化處理循環(huán)使用第四章 市場(chǎng)供需情況調(diào)查、預(yù)測(cè)和分析第一節(jié) 開(kāi)發(fā)對(duì)象環(huán)境的調(diào)查分析第二節(jié) 濟(jì)南市各類商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中趨緩。2008年，房地產(chǎn)業(yè)增加值114.9 億元，增長(zhǎng)9

28、.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資274.1 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為19.4%，提高2.6 個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工房屋面積482.8 萬(wàn)平方米，竣工面積172.2萬(wàn)平方米。房屋銷售價(jià)格上漲7.2%，其中新建房屋銷售價(jià)格上漲7.0%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，住宅占79.8，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占13.8，辦公樓寫(xiě)字樓占2.8，其他公建配套設(shè)施占3.6。2005年全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93.3億元，增長(zhǎng)10.4%；實(shí)現(xiàn)利稅22億元，增長(zhǎng)8.6%；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率（按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算）為13.03萬(wàn)元/人,房屋施工面積3448萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米，其中住宅732萬(wàn)平

29、方米。建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。2008年，全市建筑業(yè)增加值190.5 億元，增長(zhǎng)5.5%。年末有資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)702 家，增長(zhǎng)3.1%；全年建筑業(yè)總產(chǎn)值668.3 億元，增長(zhǎng)13.9%；實(shí)現(xiàn)利稅43.2 億元，增長(zhǎng)31.6%；房屋施工面積4173.3 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.7%；房屋新開(kāi)工面積1417.0 萬(wàn)平方米，降低7.7%；商品房屋竣工面積1600.2 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.6%，其中住宅竣工778.6 萬(wàn)平方米，下降31.9%。 2006年一季度，全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48.2億元，同比增長(zhǎng)7.8。其中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31.5億元，同比增長(zhǎng)1.1%

30、；非國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成16.7億元，增長(zhǎng)19.3%。一季度，房屋建筑施工面積2026.2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)13.2%。其中，新開(kāi)工面積376.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.7。一季度，完成竣工產(chǎn)值14.6億元,比去年同期增長(zhǎng)33.9%，房屋建筑竣工面積39.4萬(wàn)平方米,與去年持平。第三節(jié) 濟(jì)南市各類商品房的售價(jià)和租金的調(diào)查2007年濟(jì)南市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表（以上年同季價(jià)格為100的指數(shù)）2007年度價(jià)格指數(shù)柱形圖949698100102104106108110土地交易 住宅銷售 住宅租賃 1季度2季度3季度4季度據(jù)舜網(wǎng)2008年11月25日訊 24日，有關(guān)部門發(fā)布了2008年濟(jì)南市第三季度

31、住宅市場(chǎng)報(bào)告分析。數(shù)據(jù)顯示：第三季度，濟(jì)南商品房均價(jià)為每平方米6675元。選取的24個(gè)在售樓盤中，建筑面積均在2萬(wàn)平方米以上，之前銷售率超過(guò)85%的尾盤不在統(tǒng)計(jì)范圍。從在售項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，東部在售項(xiàng)目規(guī)模最大，為161.3萬(wàn)平方米；其次是西部，規(guī)模為118.3萬(wàn)平方米；其他各區(qū)域在售項(xiàng)目總規(guī)模相對(duì)較小。 該季度住宅市場(chǎng)整體均價(jià)約為6675元/平方米，區(qū)域均價(jià)最高的是中部區(qū)域?yàn)?566元/平方米，最低的是北部區(qū)域?yàn)?400元/平方米。中部區(qū)域中誠(chéng)基中心的均價(jià)最高，誠(chéng)基中心的均價(jià)為13500元/平方米。 東部房?jī)r(jià)增速較快。西部樓盤價(jià)格較為平均，在售的7個(gè)樓盤中有4個(gè)樓盤的均價(jià)為5500元-580

32、0元/平方米，另3個(gè)樓盤的均價(jià)為6200元-6300元/平方米。北部區(qū)域價(jià)格是5個(gè)片區(qū)中最低的，整體均價(jià)約為5400元/平方米。第四節(jié) 各類商品房市場(chǎng)需求的調(diào)查與預(yù)測(cè)目前，我國(guó)城市化平均水平約為35%，而濟(jì)南作為東部沿海省會(huì)城市，城市化水平明顯高于這一平均水平。作為大城市的濟(jì)南，城市化進(jìn)程的加快和城市區(qū)域的擴(kuò)大將迅速擴(kuò)大城市人口數(shù)量，形成對(duì)城市商品房需求的持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力。按照濟(jì)南城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化進(jìn)程將會(huì)保持在2左右，每年約有11 萬(wàn)人成為濟(jì)南市城市人口。該群體主要包括每年各高校留在濟(jì)南工作的畢業(yè)生、外來(lái)人群和城市化的農(nóng)村人口。由于該人群中的大部分人會(huì)租賃或者購(gòu)買小套型的住房作為過(guò)渡，

33、所以購(gòu)房數(shù)量較少。近些年來(lái)隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質(zhì)量的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，因此改善居住環(huán)境的購(gòu)房需求也隨之上升。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：現(xiàn)階段中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)以每年1%的速度遞增。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期性和相關(guān)反映的特點(diǎn)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，收入的增加會(huì)加大其對(duì)住宅的投入，其收入彈性為2.45，即居民收入每增加1 個(gè)百分點(diǎn)，其用于住宅的支出將會(huì)增加2.45 個(gè)百分點(diǎn)。不少的中、高收入者開(kāi)始擁有第二居所、第三居所，以舊換新、以小換大的消費(fèi)理念逐漸為消費(fèi)者所接受。改善居住環(huán)境購(gòu)房人群的增加，同時(shí)也是二手房市場(chǎng)供給穩(wěn)定的重要原因。高層建設(shè)可充分利用土地。潛在消費(fèi)群體：

34、文教、衛(wèi)生、金融、通訊、私營(yíng)企業(yè)部分員工及個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶?？山Y(jié)合附近如意社區(qū)適當(dāng)設(shè)立超市和餐飲及場(chǎng)所。第五章 開(kāi)發(fā)方案的分析與選擇第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)主要有：1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；2、民用建筑設(shè)計(jì)通則；3、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；4、山東省濟(jì)南市城市總體規(guī)劃；5、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）；6、濟(jì)南市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；7、現(xiàn)行國(guó)家、部委、省事有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和文件；8、濟(jì)南市政府、規(guī)劃局、建委、國(guó)土資源局有關(guān)批文；9、有關(guān)單位提出的要求。二、設(shè)計(jì)方案（一）指導(dǎo)思想本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想為：高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建筑，創(chuàng)造一個(gè)具有親和力的共融空間和理想歸宿

35、的家園、特色鮮明的高質(zhì)量居住區(qū)，為濟(jì)寧市居民提供一處能展現(xiàn)21世紀(jì)城市建設(shè)風(fēng)貌的新型居住片區(qū)。注重社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，確定合的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，用地布局和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，滿足居民物質(zhì)和精神需求。加快舊城改造的步伐，充分發(fā)揮區(qū)位價(jià)值，提高地段綜合效益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境。1、設(shè)計(jì)構(gòu)思：堅(jiān)持“以人為本”，從整體考慮本項(xiàng)目區(qū)域與周邊環(huán)境的銜接，注重整體形象。2、文化內(nèi)涵：在片區(qū)的環(huán)境塑造上，注重建筑文化的延續(xù)，體現(xiàn)人與自然和諧共生的環(huán)境理念。3、智能化、信息化、封閉式管理的安全防衛(wèi)，綜合服務(wù)的物業(yè)管理，提高片區(qū)技術(shù)含量，使之成為濟(jì)寧市新型的居民生活區(qū)。（二）規(guī)劃地點(diǎn)及現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于濟(jì)南市歷下區(qū)工業(yè)南路北，

36、該地較平坦，有利于建設(shè)性開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目以高層住宅為主，適當(dāng)配置多層商業(yè)、公建用地。（三）規(guī)劃原則1、以城市總體規(guī)劃為準(zhǔn)則，符合城市統(tǒng)一規(guī)劃規(guī)則。綜合考慮住宅片區(qū)所在地區(qū)的氣候、居住對(duì)象、生活習(xí)慣、文化習(xí)俗，結(jié)合周圍環(huán)境，合理布局，創(chuàng)造具有現(xiàn)代化、高起點(diǎn)其舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的居住環(huán)境。2、依據(jù)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件，確定各項(xiàng)目合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，既滿足當(dāng)前實(shí)際需要，又具有一定的超前和向?qū)?。力?zhēng)在設(shè)計(jì)理念、建筑形式和風(fēng)格、建筑技術(shù)和設(shè)備上有新的突破，增加高科技的含量，通過(guò)多種設(shè)計(jì)手法，融自然、生態(tài)、體閑、景觀于一體，建成一個(gè)高品位。人文氣息濃郁的生態(tài)型居住區(qū)。3、綜合考慮片區(qū)內(nèi)的道路、綠化。居住、公建等

37、與空間環(huán)境設(shè)計(jì)的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀和環(huán)境效益統(tǒng)一，盡量節(jié)約用地，開(kāi)發(fā)空間，提高土地利用率。4、“環(huán)境優(yōu)先”原則。是21世紀(jì)城市建設(shè)的主題。從本地特定的歷史文化特點(diǎn)出發(fā)，遵循可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，提供優(yōu)雅舒適的綠色居住家園，使本項(xiàng)目成為二十一世紀(jì)的住宅典范。 5、加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，通過(guò)本項(xiàng)目建設(shè)提高濟(jì)南市城市服務(wù)設(shè)施水平，并使之更加完善。 6、提昌人文景觀與自然景觀的完美結(jié)合。強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造適合城市環(huán)境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。 7、提倡“以人為本”，創(chuàng)造體現(xiàn)城市特點(diǎn)的舒適、方便居住環(huán)境。 8、體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并滿足不同收入階層要求。 9、“可操作性”原則

38、。通守建設(shè)控制指標(biāo)，與管理緊密銜接，便于項(xiàng)目的管理和實(shí)施，為建成后的物業(yè)管理提供便利條件。 （四）規(guī)劃設(shè)計(jì)布局方案 1、總體設(shè)計(jì)潤(rùn)業(yè)117青年家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有2棟小高層住宅。其中1號(hào)樓高51.6米，2號(hào)樓31.6米。 2、道路系統(tǒng) 通過(guò)分析片區(qū)住宅樓的功能、環(huán)境條件和人行出入軌跡，在工業(yè)南路路一側(cè)設(shè)一個(gè)主入口。本區(qū)規(guī)劃車行道與步行道既結(jié)合又局部分開(kāi)，片區(qū)內(nèi)車行道路采用盡端式，分為兩級(jí)，形成人車分流。片區(qū)內(nèi)道路寬7米和5米不等，停車采用地下停車方式。片區(qū)車位考慮總戶數(shù)的100%。 3、居住空間 居住區(qū)在設(shè)計(jì)中考慮人的各種需求，注意空間的個(gè)性與特點(diǎn)。樓前有集中的公共綠地或活動(dòng)場(chǎng)地，滿足不同年齡居民

39、就近活動(dòng)的需求。 4、住宅設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)努力創(chuàng)造新穎、靈活可變的住宅類型，采取進(jìn)深適當(dāng)，空間靈活的可分隔住宅，以滿足不同層次居民的不同需求。住宅設(shè)計(jì)體現(xiàn)以起居室作為全家活動(dòng)中心的原則，合理安排各廳、室的位置，使之公私分離，同時(shí)具有良好的自然采光通風(fēng)條件，良好的空間尺度。合理的廚房和衛(wèi)生間面積能適當(dāng)分隔、組合。住宅形體設(shè)計(jì)富有特色，表現(xiàn)一定的時(shí)代美感。5、公建配套 依據(jù)本項(xiàng)目公建分布情況，結(jié)合住宅樓建設(shè)要求，合理安排片區(qū)公建，做到配套完善，經(jīng)濟(jì)合理。6、綠化系統(tǒng) 區(qū)內(nèi)綠化景觀遵照線面結(jié)合的原則，以工字形公共綠化帶形成開(kāi)闊的片區(qū)空間，以區(qū)內(nèi)道路為主線，形成被綠化包圍著的若干綠化區(qū)域，提高了綠化的可

40、觀性。公共綠化帶由草地、硬地和水體間隔構(gòu)成。同時(shí)，綠化帶內(nèi)設(shè)有片區(qū)休閑設(shè)施，以滿足住戶平時(shí)休閑及活動(dòng)需求，樓邊及周邊隔離綠化帶，車行、人行分開(kāi)，使之置身于綠化帶之中，既方便安全，又獲得美的享受。7、管線 市政設(shè)施站所有線路均為地下化，線路采用共同溝形式。給排水、煤氣管道沿區(qū)內(nèi)道路依次布置并留有檢查井,采用直埋式,埋深不于0.8M.8、場(chǎng)地比較平坦，場(chǎng)地平整地面坡度和車行道坡度不于3，人行道需設(shè)無(wú)障礙和防滑措施。 地面排水一般采用單側(cè)設(shè)雨水口收集排放，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡確定。建筑物室內(nèi)外高差取0.15-0.3M。第二節(jié) 建筑方案分析與選擇一、 設(shè)計(jì)依據(jù)1、 上級(jí)部門的有關(guān)批文2、

41、 批準(zhǔn)的潤(rùn)業(yè)117青年家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)3、 現(xiàn)行國(guó)家、部委、省市有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和文件二、 建筑設(shè)計(jì)方案小高層住宅樓總建筑面積為27355 M2，共189戶。片區(qū)建筑為一類建筑，防火等級(jí)為一級(jí)，合理使用年限為70年。（一） 住宅建筑設(shè)計(jì)方案 住宅平面設(shè)計(jì)力求靈活、適用、新穎。按照大衛(wèi)、大廳、大廚、臥的原則區(qū)分功能，合理布局，優(yōu)化設(shè)計(jì)。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照窗地比滿足規(guī)范要求。房屋開(kāi)間進(jìn)深適當(dāng)，門、窗尺寸及位置符合采光、通風(fēng)的要求。室內(nèi)房間布置以起居室為中心，合理安排各廳、室、及廚房、衛(wèi)生間的位置，即滿足日常生活的需要，又滿足住室隱秘性的要求。（二） 建筑做法說(shuō)明 建筑填充

42、墻體采用多孔燒結(jié)粉煤灰磚，外墻戶內(nèi)分隔采用EPS輕質(zhì)、隔音隔墻，以盡量增大戶內(nèi)使用空間。入戶門采用全封閉防盜門，內(nèi)門采用夾板門，外窗采用斷橋鋁合金中空玻璃窗，以滿足建筑節(jié)能要求。架空層地面采用防潮地面；住宅樓面為C20細(xì)石砼地面、廚房、衛(wèi)生間地面為貼防滑地面（帶防水層），墻面皆為混合砂槳墻面，刷乳膠漆，頂棚采用竹膠板后直接刷乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面標(biāo)高皆低于其他地面30MM。屋面平屋頂處為膨脹珍珠巖保溫屋面。屋面排水為有組織排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道為混凝土坡道，散水為900寬細(xì)石砼散水。三、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 本設(shè)計(jì)遵循的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、建筑結(jié)構(gòu)

43、荷載規(guī)范、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、建筑設(shè)計(jì)抗震規(guī)范、高層建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范、建筑地基處理技術(shù)規(guī)范、人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范、砧石結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的依據(jù)數(shù)據(jù)；建筑構(gòu)結(jié)的安全等級(jí)為一級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為70年，建筑抗震類別為丙級(jí)，抗震設(shè)計(jì)烈度6度，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)，風(fēng)壓按50年一遇0.4KN/ M2，雪壓0.5KN/ M2，建筑面活荷載分上人屋、不上人屋面、臥室、起居，挑陽(yáng)臺(tái)電梯機(jī)房、消防樓梯等分別按不同荷載計(jì)算。小高層住宅主體結(jié)構(gòu)用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用樁基，在鋼筋混凝土承臺(tái)上現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。樓面皆采用現(xiàn)澆板，樓梯為現(xiàn)澆板

44、式樓梯。圍護(hù)墻皆按有關(guān)結(jié)構(gòu)規(guī)范要求設(shè)置構(gòu)造主、圈梁，并設(shè)置墻柱拉結(jié)筋。以滿足結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防要求。門窗洞口與圈梁底不在同一標(biāo)高處，皆設(shè)置鋼筋混凝土過(guò)梁。 建筑物主體結(jié)構(gòu)砼強(qiáng)度等級(jí)：框架及剪力墻砼強(qiáng)度等級(jí)為C35、基礎(chǔ)墊層為C15，其它處皆為C25，砌體材料強(qiáng)度等級(jí)為MU10，砌筑砂漿地面以下采用M5.0水泥砂漿，地面以上為M5.0混合砂漿，鋼筋采用HPB235級(jí)和HRB335、HRB400級(jí)鋼筋。 房屋的“三縫”和未說(shuō)明的其它結(jié)構(gòu)問(wèn)題皆按國(guó)家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行。第三節(jié) 市政及公用服務(wù)設(shè)施布置方案一、 給水方案（一） 需水預(yù)測(cè)住宅用水量片區(qū)規(guī)劃人口600人，依據(jù)居住片區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范居民生活用水定

45、額為140升/人.日，時(shí)變化系數(shù)取1.1，綠化用水量：綠化用水按1.5升/平方米。（二）供水水源及水壓本片區(qū)利用城市供水管網(wǎng)供水。從工業(yè)南路D600干道方向接DN100以供日常用水。供水水質(zhì)符合國(guó)家生活飲水標(biāo)準(zhǔn)。（三）消防消防用水量，該片區(qū)同一時(shí)間內(nèi)發(fā)生一次火災(zāi)計(jì)，一次火災(zāi)用水量為20升/秒，一次著火時(shí)間按2小時(shí)計(jì)，則消防用水量為140M3/日，并且用消防用水量與片區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。應(yīng)用兩路水源供大樓的消防給水系統(tǒng)?；厮闹艿缆肪勺鳛橄儡嚨?。建筑物內(nèi)每層均設(shè)消火栓，并按規(guī)定設(shè)手提式滅火器。整個(gè)消火

46、栓給水系統(tǒng)設(shè)有地上式水泵結(jié)合器。建筑疏散樓梯在數(shù)量、間距、疏散寬度等方面均應(yīng)能滿足消防要求。（四）管網(wǎng)的布置為了提高片區(qū)供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。二、排水方案（一）排水體制本著高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求，片區(qū)室內(nèi)排水采用污、廢水合流制排水系統(tǒng)；室外排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。（二）污水排放量依據(jù)居住片區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范，本片區(qū)生活污水水量按給水量的90%計(jì)算。（三）排水管道的布置由于本片區(qū)地形坡度較，在布置排水管道時(shí)，盡量將雨水以最短的距離排出，在項(xiàng)目區(qū)南部?jī)啥烁髟O(shè)置一個(gè)排水出口，將雨水和污水排入城

47、市排水管網(wǎng)。雨水排入城市雨水管道，污水通過(guò)城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。五、燃?xì)夤?yīng)方案用氣量以煤氣改天然氣作為氣源，片區(qū)居民氣化率為100%，按戶均用氣1.4N立方米/日計(jì)算，得片區(qū)用氣平衡表如下：戶類型用戶定額N立方米 （戶/日）用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日居民1.4189264.6注：用氣戶數(shù)考慮一部分分建氣源市煤氣公司工業(yè)南路管道按入該區(qū)。一、 管網(wǎng)1、 采用中低壓兩級(jí)管網(wǎng)系統(tǒng)。2、 管道一律采用PE管，埋地鋪設(shè)。3、 管道應(yīng)當(dāng)與其它市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開(kāi)電力線。4、 管道應(yīng)作防護(hù)處理。 六、片區(qū)管線鋪設(shè)方案 本片區(qū)工程線管共有水管、雨水管、污水

48、管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?種，管線一律采用直埋鋪設(shè)。 各種管線之間以及管線與道路與建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則：1、 壓力流管讓重力流管。2、 管徑讓大管徑。3、 給水管盡量在污水管上邊。4、 易彎曲讓不易彎曲管。5、 臨時(shí)性管線讓永久性管線。6、 工程量的管線讓工程量大的管線。第七章 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃第一節(jié) 開(kāi)發(fā)地域和具體地點(diǎn)的分析和選擇本項(xiàng)目選擇濟(jì)南市歷下區(qū)，位臨市區(qū)交通主干道工業(yè)南路，綜合考慮項(xiàng)目地形、地貌、水源、排水、供電、供熱、煤氣、等各種情況較為適宜。1、項(xiàng)目位置符合濟(jì)南市東拓西跨的總體規(guī)劃要求，開(kāi)發(fā)前景理想。2

49、、經(jīng)過(guò)地質(zhì)勘察，證實(shí)本項(xiàng)目水文、地質(zhì)、地貌適合工程建設(shè)，技術(shù)上可行。3、項(xiàng)目周界環(huán)境，交通、生活、物質(zhì)供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施具備近期開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。4、本項(xiàng)目用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)場(chǎng)為閑置凈地，在征地、拆遷、勞動(dòng)力安置方面無(wú)特殊問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)上較為合適。第二節(jié) 開(kāi)發(fā)內(nèi)容和開(kāi)發(fā)規(guī)模的分析與選擇本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容及開(kāi)發(fā)規(guī)模在符合城市規(guī)劃的前提下，按照法律上允許、技術(shù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的討論分析，并能帶來(lái)最高效益的最佳利用原則，選擇最佳的用途，是通過(guò)與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、管理人員、維修人員和住戶的溝通，了解濟(jì)南市住宅的供求狀況、價(jià)格水平和對(duì)現(xiàn)有住宅的滿意程度而確定的。第三節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的分析與選擇本項(xiàng)目

50、在國(guó)家多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)下推出，是在對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)調(diào)查的基礎(chǔ)上，考慮開(kāi)發(fā)后有良好的市場(chǎng)需求。開(kāi)發(fā)進(jìn)度考慮2年完成，充分估計(jì)到前期手續(xù)（如規(guī)劃方案審批）、現(xiàn)場(chǎng)三通一平的難度等因素對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。同時(shí)盡可能縮短建設(shè)開(kāi)發(fā)周期，避免工期拖延造成經(jīng)濟(jì)損失，市場(chǎng)情況發(fā)生變化從而使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)加大。第四節(jié) 項(xiàng)目合體方式的分析與選擇 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依托如意集團(tuán)的社會(huì)資源及資金優(yōu)勢(shì)，在資金、技術(shù)方面風(fēng)險(xiǎn)較小，同時(shí)為確保工程建設(shè)質(zhì)量，擬選擇1家一級(jí)總承包施工企業(yè)，通過(guò)合建方式來(lái)完成項(xiàng)目建筑施工任務(wù)，與施工企業(yè)在工程質(zhì)量方面共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、確保本項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)實(shí)施，按預(yù)期進(jìn)度計(jì)劃交工使用第八章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃1、本

51、項(xiàng)目形象進(jìn)度2011年1月底完成場(chǎng)地質(zhì)勘察工作，為施工圖設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)。2011年3月與建筑設(shè)計(jì)部門及有關(guān)專業(yè)人員共同論證、評(píng)審項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)初步設(shè)計(jì)方案。2011年5月30日前完成總平面及單體施工圖設(shè)計(jì)繪制及審查工作。具備辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件。2011年6月底依據(jù)通過(guò)審查的施工圖辦理項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證的核發(fā)工作。2011年7月底完成項(xiàng)目工程量清單及招標(biāo)文件編制，建筑施工和監(jiān)理投標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作。2011年8月中旬與施工、監(jiān)理單位分別簽訂工程合同，完成一期工程建筑施工許可證的辦理工作。2011年8月26日前項(xiàng)目正式破土動(dòng)工。2011年10月底完成基槽土方開(kāi)挖及樁基澆筑任務(wù)。2011年12月完成地下人防車庫(kù)工程施工任務(wù)。2012年6底完成2棟小高層住宅樓主體施工任務(wù)。2012年8月完成高層住宅內(nèi)、外墻抹灰及門、窗安裝工作。2012年9月完成高層住宅室內(nèi)水、電、暖安裝工作。2012年10月完成高層住宅樓及人防車庫(kù)驗(yàn)收工作。2012年11月完成本項(xiàng)目室外配套設(shè)施施工任務(wù)。2012年12月完成本項(xiàng)目整體驗(yàn)收，移交物業(yè)公司管理。2、關(guān)鍵工作工作內(nèi)容：A、地質(zhì)勘察、初擴(kuò)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)、豎向設(shè)計(jì)、規(guī)劃定位測(cè)繪B、施工圖審查、人防審核、消防審核、墻體節(jié)能審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理