[房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析]房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬5_1

1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬5房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬5房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬5一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)問題:1. 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)的區(qū)位對(duì) 具有吸引力。A.政府B.建造商C.開發(fā)商D.設(shè)計(jì)師答案:C此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)的區(qū)位對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶具有吸引力。問題:2. 對(duì)于投資型物業(yè)購買者而言， 往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。A.自身支付能力B.擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益大小C.市場供求狀況D.區(qū)域因素答案:B問題:3. 根據(jù)馬克思的利潤理論，

2、一般情況下，利率的變化范圍在零與 之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會(huì)折現(xiàn)率答案:C此題屬于了解范疇。參考教材的有關(guān)內(nèi)容。問題:4. 是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對(duì)象要受政府的指導(dǎo)。A.廉租房B.經(jīng)濟(jì)適用房C.市場價(jià)商品住宅D.商品房答案:B知識(shí)點(diǎn) 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段問題:5. 已知某筆貸款的名義利率為12%，若年實(shí)際利率為12.68%，則該筆貸款每年計(jì)息 次。A.2B.4C.6D.12答案:D問題:6. 考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍?/p>

3、者比后者具有( )。A.更長的經(jīng)濟(jì)壽命B.更顯著的各異性C.更強(qiáng)的適應(yīng)性D.更專業(yè)的物業(yè)管理答案:A問題:7. 某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2，首付款為房價(jià)的30%，其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為( )元。A.1002.45B.1012.45C.1027.42D.1037.45答案:B問題:8. 是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進(jìn)行長期投資D.最高最佳使用性答案:A問題:9

4、. 是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。A.土地一級(jí)開發(fā)B.土地收購儲(chǔ)備C.城市規(guī)劃D.房屋管制答案:B土地收購儲(chǔ)備，是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。該制度的建立，旨在規(guī)范土地供應(yīng)市場，提高政府調(diào)控土地市場和房地產(chǎn)市場供給數(shù)量和價(jià)格的有效性，確保政府在土地開發(fā)利用過程中的所有者權(quán)益。問題:10. 房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于 。A.觀察法

5、B.實(shí)驗(yàn)法C.討論法D.問卷調(diào)查法答案:A問題:11. 下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是 。A.空置率B.利息備付率C.容積率D.成本利潤率答案:A問題:12. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是( )模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.單一市場集中化答案:D問題:13. 收益性物業(yè)管理的對(duì)象為 。A.物業(yè)所有者B.物業(yè)使用者C.建筑物及其附屬設(shè)施D.土地答案:C問題:14. 某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率

6、為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場相對(duì)于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是( )。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04答案:B問題:15. 某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是 萬元。A.28.62B.29.16C.41.56D.48.24答案:B問題:16. 已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是 。A.3.75%B.7.5%C.15%D.15.87%答案:D問題:17. 將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場的劃分方式

7、是 。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的答案:B問題:18. 企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限一般是 。A.1年B.12年C.35年D.56年答案:C因?yàn)槠髽I(yè)債券還本付息的期限一般是35年。問題:19. 下列行業(yè)中， 中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。A.批量行業(yè)B.僵滯行業(yè)C.分塊行業(yè)D.專業(yè)化行業(yè)答案:A知識(shí)點(diǎn) 市場定位問題:20. 開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的 。A.20%B.30%C.40%D.50%答案:B建設(shè)工期不足一年的，到

8、位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。問題:21. 具有保值、增值性，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的 。A.多樣性B.固定性C.稀缺性D.消耗材料多答案:C房地產(chǎn)具有保值、增值性，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的稀缺性。問題:22. 若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為 。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%答案:C用公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求出Rr。問題:23. 承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在 內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A.半個(gè)月B.一個(gè)月C

9、.一個(gè)半月D.二個(gè)月答案:A問題:24. 某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為 萬元。A.6.00B.7.05C.7.59D.13.59答案:C知識(shí)點(diǎn) 復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用問題:25. 指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.流動(dòng)比率答案:B知識(shí)點(diǎn) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算問題:26. 某開發(fā)商以500萬元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)， 目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金500萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬元，則該項(xiàng)目 ，即可獲得政府房地產(chǎn)管理部

10、門頒發(fā)的預(yù)售許可證。A.還需投入50萬元建設(shè)資金B(yǎng).還需投入450萬元建設(shè)資金C.還需投入800萬元建設(shè)資金D.在此情況下答案:D提示 一般規(guī)定開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)汁總投資的25%以后，即可獲得房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。180025%450萬元500萬元，所以此時(shí)開發(fā)商已可獲得預(yù)售許可證。問題:27. 在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積，屬于 。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法答案:C概算指標(biāo)法中常使用的估算公式是：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積，主要材料消耗

11、量=每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。問題:28. 投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況，經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、 等。A.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B.投資估算C.資源條件D.投資權(quán)益答案:C投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。問題:29. 下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是 。A.投資利潤率B.投資回報(bào)率C.貸款利率D.成本利潤率答案:C問題:30. 某開發(fā)商將8000萬元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開發(fā)商自有

12、資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為( )。A.40.9%B.54.7%C.56.7%D.61%答案:B問題:31. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以 的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資答案:C知識(shí)點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款問題:32. 實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、 以及項(xiàng)目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。A.空間分布B.人口分布C.時(shí)間分布D.經(jīng)濟(jì)分布答案:C問題:33. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù) ，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。A.市場平均價(jià)格B.國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系C

13、.社會(huì)平均收益率D.集團(tuán)企業(yè)之間的交換價(jià)格答案:A根據(jù)教材的內(nèi)容即可。問題:34. 下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是 。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高答案:D問題:35. 在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于 。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法答案:D二、多項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上

14、符合題意。)問題:1. 預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)有以下幾種情況 。A.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用，報(bào)酬率不變B.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出低于預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用，報(bào)酬率不變C.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營費(fèi)用不變，報(bào)酬率升高了D.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營費(fèi)用不變，報(bào)酬率降低了E.物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用，實(shí)際收益現(xiàn)金流與預(yù)期收益現(xiàn)金流一樣，報(bào)酬率升高了 A B C D E答案:ACE解析

15、 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)問題:2. 在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的是 。A.買地建房賣房B.買房經(jīng)營C.買房出租轉(zhuǎn)售D.買房出租 E買地開發(fā)轉(zhuǎn)讓 A B C D 答案:BCD置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。其特點(diǎn)可以體現(xiàn)為：買房經(jīng)營；買房出租；買房出租轉(zhuǎn)售。問題:3. 編制招標(biāo)工程標(biāo)底的方法很多，按其所用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不同，可分為 。A.以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)編制B.以概算額為基礎(chǔ)編制C.以擴(kuò)大綜合定額為基礎(chǔ)編制D.以平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)編制E.以設(shè)計(jì)圖概算為基礎(chǔ)編制 A B C D E答案:ABCD當(dāng)前，編制招標(biāo)工程標(biāo)底的方法很多，按其所用的

16、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不同，可分為：以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)編制；以概算額或擴(kuò)大綜合定額為基礎(chǔ)編制；以平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)編制等。問題:4. 從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在 。A.第一階段B.第二階段初期C.第三階段初期D.第三階段E.第四階段 A B C D E答案:AB問題:5. 項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是尋求項(xiàng)目 的最優(yōu)均衡控制。A.時(shí)間B.資源C.質(zhì)量D.安全E.成本 A B C D E答案:ACE問題:6. 項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是尋求項(xiàng)目( )的最優(yōu)均衡控制。A.時(shí)間B.資源C.質(zhì)量D.安全E.成本 A B C D E答案:ACE問題:7. 房屋劃分為 房屋

17、市場。A.一級(jí)B.二級(jí)C.三級(jí)D.四級(jí)E.五級(jí) A B C D E答案:AB根據(jù)房屋市場的劃分。問題:8. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標(biāo)的是 。A.借款償還期B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.利息備付率E.內(nèi)部收益率 A B C D E答案:ABD問題:9. 按照用途的不同，物業(yè)可以分為 。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)E.土地 A B C D E答案:ABC問題:10. 城市規(guī)劃管理部門下達(dá)的“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書”主要規(guī)定 等。A.征地面積B.規(guī)劃建設(shè)用地面積C.平均層數(shù)D.建筑密度 A B C D答案:ABD問題:11. 下面屬于考察項(xiàng)目單

18、位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)的是 。A.成本利潤率B.投資利潤率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率E.資產(chǎn)負(fù)債率 A B C D E答案:BCD提示：成本利潤是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。問題:12. 下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究的作用及其理解，表述正確的選項(xiàng)為 。A.一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，要通過投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)和投資是否可行，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)B.銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)日申請(qǐng)貸款的先決條件，實(shí)際上，他們不必對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估，即可

19、確定是否給予貸款C.項(xiàng)目所需的資源供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約D.在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)各項(xiàng)情況都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案。報(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行E.未經(jīng)過可行性研究的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，只要正確可以批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，可以列入計(jì)劃 A B C D E答案:ACDB項(xiàng)必須在分析評(píng)價(jià)后方可確定是否予以貸款。E項(xiàng)不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能進(jìn)行設(shè)計(jì)，不能列入計(jì)劃。問題:13. 以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款包括 。A.土地出讓權(quán)B.征地拆遷費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施

20、建設(shè)費(fèi)D.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)E.契稅 A B C D E答案:ABC問題:14. 收益性物業(yè)管理中凈經(jīng)營收入可等于 。A.有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用B.潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營費(fèi)用C.有效毛收入+其他收入-空置和收租損失D.潛在毛租金收入-空置和收租損失-經(jīng)營費(fèi)用E.有效毛收入-潛在毛租金收入-經(jīng)營費(fèi)用 A B C D E答案:AB物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入，它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。從有效毛收入中扣除經(jīng)營

21、費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入，即：凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用。問題:15. 房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有 。A.公司上市B.土地儲(chǔ)備貸款C.增發(fā)新股D.發(fā)行企業(yè)債券E.借入信用貸款 A B C D E答案:BDE知識(shí)點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資三、判斷題問題:1. 房地產(chǎn)投資規(guī)模大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高，故房地產(chǎn)投資不宜獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。答案:B房地產(chǎn)投資規(guī)模大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高，故房地產(chǎn)投資宜獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。問題:2. 吸納量指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。答案:A問題:3. 房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場所以及一切交易途徑和形式。答案:A

22、問題:4. 經(jīng)營選購品，最重要的是分銷渠道要寬，貨源供應(yīng)要充足，以保證消費(fèi)者能隨時(shí)隨地方便地買到。答案:B知識(shí)點(diǎn) 消費(fèi)者市場的購買對(duì)象問題:5. 公開招標(biāo)的費(fèi)用要低于邀請(qǐng)招標(biāo)的費(fèi)用。答案:B采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，由于被邀請(qǐng)參加競爭的投標(biāo)人有限，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用。問題:6. 市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對(duì)比變化。答案:A問題:7. 在用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，其結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于對(duì)各變量的變化范圍和變化概率估計(jì)的準(zhǔn)確性。答案:A問題:8. 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期評(píng)估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。答案:A問題:9. 某出租寫字樓只要出租率高，就說明該物業(yè)的管理水

23、平高。答案:B問題:10. 投資利潤率分為開發(fā)投資的利潤率和開發(fā)投資的投資利潤率。 ( )答案:B問題:11. 雖然個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，但由于開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售或銷售的情況，無論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)不只來自于申請(qǐng)貸款的購房者，也可能來自于開發(fā)商。答案:B對(duì)于現(xiàn)房而言，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)商無關(guān)。問題:12. 進(jìn)度計(jì)劃中的關(guān)鍵線路是指直接影響工程項(xiàng)目功能實(shí)現(xiàn)的那部分分項(xiàng)工程之和。答案:B問題:13. 在非線性盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。答案:A問題:14. 由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債能力較強(qiáng)，房

24、地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比已在建工程或所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)做抵押物借入貸款更為有利。答案:B知識(shí)點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資問題:15. 目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的法定稅費(fèi)制度，體現(xiàn)了政府鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取包干制收費(fèi)模式。答案:B四、計(jì)算題(要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)問題:1. 某家庭估計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少?答案:(1)該家庭每月可以用來支付住房抵押貸款的月還款額A為： A=16000(元/月)30%

25、=4800(元/月) (2)年貸款利率為12%(名義利率)，則月貸款利率i為： (3)該家庭有償還能力的最大抵押貸款額可以用等額系列支付的現(xiàn)值公式來計(jì)算，即： =334562.5(元)=33.46(萬元) 答：該家庭有償還能力的最大抵押貸款額為33.46萬元。 問題:2. 某開發(fā)商以6000萬元人民幣購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為650，建筑層數(shù)共20層，從-2+3層建筑面積均相等。地下2層中，-1層為車庫，有供出售的95個(gè)車位，-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房(不可出售的地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上418層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期