2010經(jīng)典-北京西三環(huán)國(guó)際財(cái)經(jīng)中心策劃報(bào)告-1532010-2008年

1、2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 July 21 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 July 21 金融街金融街 中關(guān)村中關(guān)村 中央中央 政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū) 本項(xiàng)目周邊的科研院所：本項(xiàng)目周邊的科研院所： 1.中國(guó)科學(xué)院 2.地質(zhì)工程勘察院 3.地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測(cè)總站 4.礦泉水勘察檢測(cè)中心 5.核工業(yè)第二研究設(shè)計(jì)院 6.核工業(yè)計(jì)算機(jī)應(yīng)用研究所 7.核科學(xué)技術(shù)情報(bào)

2、研究所 8.中國(guó)核工業(yè)研究所 9.中華全國(guó)供銷(xiāo)合作總社北 京商業(yè)機(jī)械研究所 10.北京外語(yǔ)研究社 11.精雕機(jī)電系統(tǒng)研究中心 12.中國(guó)老年書(shū)畫(huà)研究會(huì) 13.國(guó)防科學(xué)技術(shù)工業(yè)委員 會(huì)成果辦公室 14.中國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)化研究 會(huì) 15.北京德易生物化學(xué)研究 所 16.北京自動(dòng)化系統(tǒng)工程研 究設(shè)計(jì)院 17.地質(zhì)部地質(zhì)研究所 18.地質(zhì)礦產(chǎn)部礦床地質(zhì)研 究所 July 21 中關(guān)村中關(guān)村 中央中央 政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū) 金融街金融街 本項(xiàng)目周邊五公里范圍內(nèi)市級(jí)本項(xiàng)目周邊五公里范圍內(nèi)市級(jí) 政府機(jī)關(guān)為：政府機(jī)關(guān)為： 北京市地方稅務(wù)局 北京市國(guó)家稅務(wù)局 北京市財(cái)政局 北京市政府采購(gòu)辦公室 北京市水源三廠 北京市政工

3、程局 July 21 中關(guān)村中關(guān)村 中央中央 政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū) 金融街金融街 項(xiàng)目周邊的主要國(guó)家部委機(jī)關(guān)：項(xiàng)目周邊的主要國(guó)家部委機(jī)關(guān)： 建設(shè)部： 財(cái)政部 國(guó)家發(fā)改委 中央電視臺(tái) 北京電視臺(tái) 中華人民共和國(guó)審計(jì)署 國(guó)家測(cè)繪局 國(guó)家氣象局 國(guó)家外匯管理局 國(guó)家航天局 國(guó)家工商局 國(guó)家外國(guó)專(zhuān)家局 國(guó)家信息中心 July 21 餐飲業(yè)在區(qū)域內(nèi)占主要，餐飲業(yè)在區(qū)域內(nèi)占主要， 以政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)、國(guó)有以政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)、國(guó)有 企業(yè)為主要消費(fèi)群體。企業(yè)為主要消費(fèi)群體。 批發(fā)百貨行業(yè)集中在公主批發(fā)百貨行業(yè)集中在公主 墳、白石橋、阜城門(mén)、雙墳、白石橋、阜城門(mén)、雙 安，在區(qū)域內(nèi)不具普遍性。安，在區(qū)域內(nèi)不具普遍性。 寫(xiě)字樓

4、內(nèi)的零售商業(yè)以屈寫(xiě)字樓內(nèi)的零售商業(yè)以屈 臣氏等小型超市為主。臣氏等小型超市為主。 July 21 餐飲業(yè)主要以中餐為主，餐飲業(yè)主要以中餐為主， 所占比例較大；所占比例較大； 西餐廳主要集中在寫(xiě)字樓西餐廳主要集中在寫(xiě)字樓 中作為商務(wù)配套服務(wù)；中作為商務(wù)配套服務(wù)； 快餐集中在社區(qū)以及寫(xiě)字快餐集中在社區(qū)以及寫(xiě)字 樓裙房。樓裙房。 July 21 茶吧、酒吧、茶吧、酒吧、KTVKTV、電、電 影類(lèi)業(yè)態(tài)多為臨街鋪面，影類(lèi)業(yè)態(tài)多為臨街鋪面， 此類(lèi)業(yè)態(tài)可承受租金較此類(lèi)業(yè)態(tài)可承受租金較 高，存在進(jìn)入寫(xiě)字樓的高，存在進(jìn)入寫(xiě)字樓的 可能。可能。 俱樂(lè)部、會(huì)所、健身類(lèi)俱樂(lè)部、會(huì)所、健身類(lèi) 業(yè)態(tài)則主要分布在寫(xiě)字業(yè)態(tài)則

5、主要分布在寫(xiě)字 樓內(nèi)，地上地下皆有可樓內(nèi)，地上地下皆有可 能。能。 July 21 兵器大廈華融大廈航天局大廈賽迪大廈 核二院中咨大廈北科大廈 城鄉(xiāng)大廈 新興賓館 軍 隊(duì) 權(quán) 力 機(jī) 構(gòu) 大 型 國(guó) 企 金 融 保 險(xiǎn) 外匯管理局建設(shè)部財(cái)政部釣魚(yú)臺(tái) 武警總隊(duì)海軍空軍 July 21 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 學(xué)院、科研、金融、信息、影視商務(wù)多元融合學(xué)院、科研、金融、信息、影視商務(wù)多元融合 擁有擁有530530多家知名企業(yè)和機(jī)構(gòu)多家知名企業(yè)和機(jī)構(gòu) 匯集全國(guó)匯集全國(guó)6060金融資產(chǎn)金融資產(chǎn) 世界世界500500強(qiáng)企業(yè)中有強(qiáng)企業(yè)中有5050多家入住京西多家入住京西 July 21 區(qū)域內(nèi)客群區(qū)域內(nèi)客群 區(qū)域從業(yè)人員

6、逾區(qū)域從業(yè)人員逾150150萬(wàn)人萬(wàn)人 其中：政務(wù)工作人員其中：政務(wù)工作人員4040萬(wàn)人萬(wàn)人 科研人員科研人員3838萬(wàn)人萬(wàn)人 金融從業(yè)人員金融從業(yè)人員1313萬(wàn)人萬(wàn)人 July 21 July 21 July 21 根據(jù)調(diào)研顯示，大部分餐 飲類(lèi)經(jīng)營(yíng)狀況良好，特別是中大型高檔餐飲，消費(fèi)群體以國(guó)企、軍 隊(duì)、政府機(jī)構(gòu)為主，顯示出較強(qiáng)的集團(tuán)消費(fèi)能力； 區(qū)域內(nèi)的低端娛樂(lè)業(yè)如茶吧、 酒吧等多處臨街位置；高端娛樂(lè)業(yè)相對(duì)較少，多處于商用物業(yè)內(nèi)； 高端娛樂(lè)業(yè)營(yíng)業(yè)狀況明顯好于低端； 如城鄉(xiāng)、翠微、華聯(lián)、萬(wàn)通、天成； 少數(shù)中高端，如雙安、當(dāng)代等；各大商場(chǎng)內(nèi)均分布超市，另有利科 隆、京科隆、家樂(lè)福等大型超市；各檔次、

7、不同類(lèi)型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀 況均好，顯示出區(qū)域較強(qiáng)的個(gè)人消費(fèi)力。 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 July 21 本案本案 July 21 July 21 July 21 本案本案 外文外文 大廈大廈 國(guó)際文化交流中心國(guó)際文化交流中心 July 21 July 21 July 21 July 21 金錢(qián)豹金錢(qián)豹 July 21 多選擇寫(xiě)字樓集中的商務(wù)多選擇寫(xiě)字樓集中的商務(wù) 區(qū)，作為商務(wù)配套區(qū)，作為商務(wù)配套。 July 21 July 21 July 21 July 21 Ju

8、ly 21 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 July 21 國(guó)國(guó) 際際 財(cái)財(cái) 經(jīng)經(jīng) 中中 心心 西三環(huán)頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所西三環(huán)頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所 財(cái)經(jīng)人士主流社交圈財(cái)經(jīng)人士主流社交圈 July 21 西三環(huán)頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)，名仕儒商高端社交圈西三環(huán)頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)，名仕儒商高端社交圈 July 21 July 21 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 餐飲類(lèi)：餐飲類(lèi)：高檔中餐、各國(guó)風(fēng)味餐 、西餐、茶餐、茶藝 金融類(lèi)：金融類(lèi)：銀行、證券 展廳：展廳：高檔汽車(chē)、時(shí)尚用品展示 娛樂(lè)：娛樂(lè)：KTV、演藝吧 精品店：精品

9、店：禮品、數(shù)碼、圖片、眼鏡、圖書(shū) 配套服務(wù)：配套服務(wù)：超市、洗衣、鮮花、咖啡廳、旅行社 票務(wù)中心、健身中心、美容和美發(fā) 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 July 21 美食閣美食閣 精品超市精品超市 配套服務(wù)配套服務(wù) 配套服務(wù)配套服務(wù) July 21 July 21 銀行銀行 銀行銀行 特色店特色店 特色店特色店 營(yíng)業(yè)廳營(yíng)業(yè)廳 銀行銀行 陽(yáng)光中庭（時(shí)尚展示區(qū)）陽(yáng)光中庭（時(shí)尚展示區(qū)） July 21 July 21 特色店特色店 銀行銀行 特色店特色店 特色店特色店 特特

10、 色色 店店 July 21 July 21 July 21 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 July 21 根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目可出租面積以及周邊市場(chǎng)租金的了解確定本項(xiàng)目各樓根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目可出租面積以及周邊市場(chǎng)租金的了解確定本項(xiàng)目各樓 層租金如下：層租金如下： 注：1、此租金為目前市場(chǎng)狀況下保守估計(jì)，真實(shí)租金視商戶品質(zhì)、租期、承租面積而定。 2、此租金為樓層平均租金，以建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，不含物業(yè)管理費(fèi)。 July 21 July 21 注：注： 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃

11、人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 July 21 運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心， 是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的 源泉。源泉。 現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是 要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形 態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái) 上。上。 不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目， 會(huì)逐漸從會(huì)逐漸從“商業(yè)管理商業(yè)管

12、理”蛻變成蛻變成“物業(yè)物業(yè) 管理管理”，直至最終完全喪失自己的商，直至最終完全喪失自己的商 業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 July 21 July 21 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 July 21 2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 July 21 它真是個(gè)好東西它真是個(gè)好東西 讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道

13、怎么做創(chuàng)作； 有把握做出有創(chuàng)意的廣告；有把握做出有創(chuàng)意的廣告； 知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求； July 21 先澄清幾個(gè)概念先澄清幾個(gè)概念 營(yíng)銷(xiāo)策劃：營(yíng)銷(xiāo)策劃：產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷(xiāo)整合。產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷(xiāo)整合。 廣告策劃：廣告策劃：圍圍繞營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)的傳播整合。圍圍繞營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)的傳播整合。 廣告創(chuàng)作：廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。 本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引策劃。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引策劃。 July 21 策略單的覆蓋面策略單的覆蓋面 所有廣告涉及的內(nèi)容所有廣告涉及的內(nèi)容 1. 企業(yè)品牌核心企

14、業(yè)品牌核心 2. 項(xiàng)目品牌核心項(xiàng)目品牌核心 4. 一次活動(dòng)、一則促銷(xiāo)廣告一次活動(dòng)、一則促銷(xiāo)廣告 3. 階段性廣告運(yùn)作階段性廣告運(yùn)作 5. 幾乎所有的廣告內(nèi)容幾乎所有的廣告內(nèi)容 July 21 撰寫(xiě)三忌撰寫(xiě)三忌 1. 含糊其辭含糊其辭 2. 泛泛而談泛泛而談 3. 不著邊際不著邊際 July 21 1、品牌、品牌 廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)格。廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)格。 目的：目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來(lái)風(fēng)。每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來(lái)風(fēng)。 創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。 前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。前期的好東西不可漠視，也不可隨

15、意丟棄。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。 July 21 它的過(guò)去留下了什么。企業(yè)它的過(guò)去留下了什么。企業(yè)/項(xiàng)目品牌印跡是什么；項(xiàng)目品牌印跡是什么； 一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀； 對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的/負(fù)面的、繼承的負(fù)面的、繼承的/ 忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）； 內(nèi)容解釋?zhuān)簝?nèi)容解釋?zhuān)?關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格， （不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)； July 21 舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明

16、： 國(guó)際公館：國(guó)際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國(guó)際人文視野和一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國(guó)際人文視野和 底蘊(yùn)的企業(yè)。底蘊(yùn)的企業(yè)。 浙江東海：浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng) 格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。 蔚藍(lán)三期：蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。 星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。赤裸裸的潮洲富貴氣。 July 21 2、廣告任務(wù)、廣告任務(wù) 這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性 目的：目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷；這旨策略的原點(diǎn)與初衷； 也是檢驗(yàn)作業(yè)

17、成果是否可行的核心尺度。也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一著不慎，全盤(pán)則毀。三思而后行，一著不慎，全盤(pán)則毀。 July 21 我們的廣告是要解決什么問(wèn)題，也就是溝通的任務(wù)。我們的廣告是要解決什么問(wèn)題，也就是溝通的任務(wù)。 引起消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)在哪方面必須考慮。引起消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)在哪方面必須考慮。 它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象， 品牌重塑等幻義上的詞語(yǔ)，那是廣告策劃的任務(wù)。品牌重塑等幻義上的詞語(yǔ)，那是廣告策劃的任務(wù)。 內(nèi)容解釋?zhuān)簝?nèi)容解釋?zhuān)?考慮它的階段性、媒體特征?？紤]它的階段性、媒體特征。 July 21 舉例說(shuō)明

18、：舉例說(shuō)明： 國(guó)際公館：國(guó)際公館：讓市場(chǎng)看到，國(guó)際公館不是一個(gè)豪氣沖天的讓市場(chǎng)看到，國(guó)際公館不是一個(gè)豪氣沖天的 豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。 浙江東海：浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐 流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。 蔚藍(lán)三期（留?。何邓{(lán)三期（留?。阂l(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。引發(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。 公館前期：公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。

19、 普瑞酒店：普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念 July 21 3、目標(biāo)受眾群、目標(biāo)受眾群 包括生理和心理狀況包括生理和心理狀況 目的：目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。 廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。 注意階段性與傳播渠道。注意階段性與傳播渠道。 注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。 July 21 他們的階層、教育背景與審美情趣他們的階層、教育背景與審美情趣 他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么

20、東西 內(nèi)容解釋?zhuān)簝?nèi)容解釋?zhuān)?它們的語(yǔ)言、行為及風(fēng)格它們的語(yǔ)言、行為及風(fēng)格 必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長(zhǎng)必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長(zhǎng) 不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購(gòu)買(mǎi)過(guò)程不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購(gòu)買(mǎi)過(guò)程 July 21 舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明： 蔚藍(lán)三期（留?。何邓{(lán)三期（留?。?一群高素質(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。一群高素質(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。 通過(guò)這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它貢獻(xiàn)自己的青春、通過(guò)這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它貢獻(xiàn)自己的青春、 激情與智慧。激情與智慧。 但這個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無(wú)法安定下來(lái)。他們?cè)诘@個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無(wú)法安定下來(lái)。他

21、們?cè)?考慮是不是要長(zhǎng)久地在這個(gè)城市呆下去?？紤]是不是要長(zhǎng)久地在這個(gè)城市呆下去。 July 21 舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明： 波托菲諾（三期）：波托菲諾（三期）： 一群自認(rèn)為很有格調(diào)的有錢(qián)人。一群自認(rèn)為很有格調(diào)的有錢(qián)人。例如：學(xué)識(shí)例如：學(xué)識(shí)/財(cái)富財(cái)富/地位地位/見(jiàn)識(shí)見(jiàn)識(shí)/ 穿著得體穿著得體/舉止優(yōu)雅舉止優(yōu)雅/言行得當(dāng)言行得當(dāng)/藝術(shù)欣賞等等。藝術(shù)欣賞等等。 但又對(duì)什么是真正的格調(diào)信心不足，但又對(duì)什么是真正的格調(diào)信心不足，需要用最好的東西來(lái)證需要用最好的東西來(lái)證 明自己，如名車(chē)明自己，如名車(chē)/美女美女/名酒名酒/名畫(huà)。名畫(huà)。 渴望把自己塑造成格調(diào)的標(biāo)桿?？释炎约核茉斐筛裾{(diào)的標(biāo)桿。就像每年奧期卡明星，成為

22、就像每年奧期卡明星，成為 眾人的念效。眾人的念效。 July 21 4、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 誰(shuí)？他們?cè)谠V求什么？重要的機(jī)會(huì)或門(mén)檻在哪里？誰(shuí)？他們?cè)谠V求什么？重要的機(jī)會(huì)或門(mén)檻在哪里？ 尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)者尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)者 不描述競(jìng)爭(zhēng)者，直接點(diǎn)出競(jìng)爭(zhēng)者的核心不描述競(jìng)爭(zhēng)者，直接點(diǎn)出競(jìng)爭(zhēng)者的核心 July 21 舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明： 國(guó)際公館（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）：國(guó)際公館（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）： 波托菲諾：意大利人文的生活格調(diào)；波托菲諾：意大利人文的生活格調(diào)； 水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌；水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌； 雅頌居：豪宅第一地段；雅頌居：豪宅第一地段； 競(jìng)爭(zhēng)者在在綜合質(zhì)素上相當(dāng)之高，并在某一方面占據(jù)獨(dú)

23、有的競(jìng)爭(zhēng)者在在綜合質(zhì)素上相當(dāng)之高，并在某一方面占據(jù)獨(dú)有的 位置；公館無(wú)法超越，不比地段，不比環(huán)境，不比某種風(fēng)情，位置；公館無(wú)法超越，不比地段，不比環(huán)境，不比某種風(fēng)情， 而是從擁有很深歷史積淀公館生活生活形態(tài)入手，新公館生而是從擁有很深歷史積淀公館生活生活形態(tài)入手，新公館生 活對(duì)深圳人而，竟義非凡，這是其他品牌所沒(méi)有的，活對(duì)深圳人而，竟義非凡，這是其他品牌所沒(méi)有的， July 21 浙江（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）：浙江（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）： 綠城：杭州杭州市場(chǎng)第一品牌。實(shí)力、規(guī)模、穩(wěn)健。綠城：杭州杭州市場(chǎng)第一品牌。實(shí)力、規(guī)模、穩(wěn)健。 它的品牌為人追棒，它的產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流，它做什么，它的品牌為人追棒，它的產(chǎn)品成為市場(chǎng)

24、主流，它做什么， 市場(chǎng)就跟著做什么。市場(chǎng)就跟著做什么。 以做好產(chǎn)品及價(jià)值讓渡取閱消費(fèi)者。在整個(gè)一條鏈的開(kāi)發(fā)及以做好產(chǎn)品及價(jià)值讓渡取閱消費(fèi)者。在整個(gè)一條鏈的開(kāi)發(fā)及 營(yíng)銷(xiāo)理念上目前還沒(méi)有創(chuàng)新動(dòng)作。這正好是東海的機(jī)會(huì)。營(yíng)銷(xiāo)理念上目前還沒(méi)有創(chuàng)新動(dòng)作。這正好是東海的機(jī)會(huì)。 舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明： July 21 5、廣告前看法、廣告前看法 真實(shí)感受、精簡(jiǎn)真實(shí)感受、精簡(jiǎn) 這就是我們所說(shuō)的現(xiàn)在的狀態(tài)，即這就是我們所說(shuō)的現(xiàn)在的狀態(tài)，即A狀態(tài)；狀態(tài)； 包括對(duì)產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)同類(lèi)品牌的看法；包括對(duì)產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)同類(lèi)品牌的看法； 也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。 感性描述與刻畫(huà)；感性描述與刻畫(huà)； July 21 舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明： 普瑞酒店：普瑞酒店： 商務(wù)就應(yīng)該在市內(nèi)酒店舉行；商務(wù)就應(yīng)該在市內(nèi)酒店舉行； 便捷、毫華、有面子便捷、毫華、有面子 商務(wù)的攻利很明確，但真的好累。商務(wù)的攻利很明確，但真的好累。 還讓人認(rèn)為是一個(gè)物質(zhì)主義者。還讓人認(rèn)為是一個(gè)物質(zhì)主義者。 July 21 6、廣告后看法、廣告后看法 變化在哪里，注意和廣告任務(wù)的關(guān)系變化在哪里，注意和廣告任務(wù)的關(guān)系 這就是我們所說(shuō)的這就是我們所說(shuō)的B狀態(tài)；狀態(tài)； 包括對(duì)產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、