深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略研究(1)

1、目錄一、前言背景范圍、目的1221 范圍、分類22 目的3技術(shù)路線和方法31 技術(shù)路線32 方法 、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用的特點(diǎn)及案例研究 1地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)11 地鐵相關(guān)資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢(shì)12 處于特定時(shí)空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場(chǎng)獨(dú)占優(yōu)勢(shì)13 地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)14 地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運(yùn)營(yíng)的局限性2幾個(gè)城市地鐵地下商業(yè)研究21 上海的經(jīng)驗(yàn)與做法22 廣州的經(jīng)驗(yàn)和做法23 北京的經(jīng)驗(yàn)和做法24 香港的經(jīng)驗(yàn)和做法3小結(jié)31 地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)分布特點(diǎn)32 地鐵公司對(duì)地下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的策略33 來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)的借鑒三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)

2、狀況分析1深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀11 供給狀況1 2 需求狀況13 深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況14 小結(jié)2深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)21 商業(yè)物業(yè)供給量預(yù)測(cè)22 商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測(cè)23 商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測(cè)24 商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷趨勢(shì)四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費(fèi)者消費(fèi)特征分析1深圳零售業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)11 規(guī)模經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)使行業(yè)集中度有了明顯提高12 購(gòu)買力來源多元化13 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)整和創(chuàng)新取得成效14 零售商業(yè)平均利潤(rùn)率處于微利邊緣15 隨著地鐵的修建將使深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集 中的趨勢(shì)16 將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系2深圳市消費(fèi)者購(gòu)買力21 深圳市常住人口特征22 深圳經(jīng)濟(jì)

3、狀況及常住人口消費(fèi)能力23 流動(dòng)人口消費(fèi)特征24 深圳市消費(fèi)結(jié)構(gòu)五、地鐵公司地鐵站廳商業(yè)物業(yè)的商圈分析及商業(yè)規(guī)劃1站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略分析11 站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布12 站廳零星商鋪的人流特點(diǎn)13 地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略2地鐵站廳商場(chǎng)物業(yè)的商圈及經(jīng)營(yíng)策略分析21 大劇院站廳商場(chǎng)22 世界之窗站廳商場(chǎng)23 會(huì)展中心站廳商業(yè)區(qū)六、地鐵公司地下商業(yè)街（商城）物業(yè)商圈及經(jīng)營(yíng)策略分析1崗會(huì)間地下商業(yè)街11 研究對(duì)象概況12 周邊環(huán)境特點(diǎn)13 消費(fèi)者消費(fèi)特征14 經(jīng)營(yíng)策略2市民中心站地下商業(yè)街21 研究對(duì)象概況22 周邊環(huán)境特點(diǎn)23 周邊人流特點(diǎn)24 經(jīng)營(yíng)策略七、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式

4、分析與建議1商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要模式2經(jīng)營(yíng)模式選擇的考慮因素21 站內(nèi)商場(chǎng)位置的特殊性22 投資的承受能力23 以經(jīng)營(yíng)回報(bào)的期望24 租賃市場(chǎng)的態(tài)度25 地鐵公司的經(jīng)營(yíng)管理能力3地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的建議八、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的招商與市場(chǎng)推廣建議1招商方式2招商策略3租約安排4宣傳廣告41 宣傳推廣策略42 宣傳推廣的主訴求九、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估1站廳商業(yè)物業(yè)11 投資額12 營(yíng)業(yè)收入13 營(yíng)業(yè)支出14 利潤(rùn)額（單位：萬(wàn)元）2地下商業(yè)街（商城）21 投資額22 經(jīng)營(yíng)收入23 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用24 利潤(rùn)額（單位：萬(wàn)元）25 全部投資回收期十、問題與建議1主要問題11 長(zhǎng)遠(yuǎn)看好和近期看淡

5、的矛盾及其對(duì)經(jīng)營(yíng)的困擾12 周邊環(huán)境存在較大的變數(shù)，使租賃雙方都存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)13 崗會(huì)間地下商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)面臨的難度是相當(dāng)大2建議前言1背景深圳地鐵一期工程經(jīng)過長(zhǎng)期的籌備、 建設(shè)，一號(hào)線羅湖站至世界之窗站、 四 號(hào)線黃崗站至少年宮站將于 2004 年年底建成投入試運(yùn)行。地鐵是一種大量、安全、高效、準(zhǔn)點(diǎn)的城市軌道交通工具，在人口密集的現(xiàn) 代化大都市， 地鐵在城市綜合交通體系中具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)， 因而通常成為主要的 客運(yùn)交通方式，客流量相當(dāng)龐大。為了利用龐大客流帶來的商機(jī)，增加收益，同 時(shí)也為向乘客提供更完善服務(wù)， 各國(guó)城市地鐵開發(fā)和運(yùn)營(yíng)當(dāng)局， 都十分重視開發(fā) 利用地鐵沿線地下空間資源， 積極發(fā)

6、展商業(yè)服務(wù)業(yè)， 這已經(jīng)成為地鐵經(jīng)營(yíng)的主流 模式。深圳地鐵在建設(shè)過程中， 地鐵公司借鑒國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)， 有意識(shí)地考慮了地下商 業(yè)空間的開發(fā)， 對(duì)各類有條件的地下空間資源均計(jì)劃改造為商業(yè)物業(yè)， 并在地鐵 通車同時(shí)一起投入使用。 由于這些規(guī)劃中的商業(yè)物業(yè)分布線長(zhǎng)， 規(guī)模不一， 情況 復(fù)雜，為使這些商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)達(dá)到理想效果， 深圳地鐵公司認(rèn)為有必要選擇一 家研究咨詢機(jī)構(gòu)， 來開展前期研究策劃工作， 深圳地鐵公司最后選中深圳市百家 歡實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司來承擔(dān)這一使命。2范圍、目的21 范圍、分類211 范圍（詳見本章附圖）各站廳內(nèi)的零星物業(yè)，717平米；大劇院站內(nèi)中型物業(yè)，960平米；會(huì)展中心站中型物業(yè)，

7、1800 平米；市民中心站大型物業(yè)， 3110平米；世界之窗站站內(nèi)中型物業(yè)， 1500 平米； 崗廈站會(huì)展中心站區(qū)間大型物業(yè)， 10800 平米。21 2 分類按照商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的類型劃分，上述物業(yè)可劃分為三類：第一類為站廳零星網(wǎng)點(diǎn)；第二類為站廳商場(chǎng)；第三類為地下商業(yè)街（城）。2. 2目的幫助深圳地鐵公司增進(jìn)對(duì)深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的了解，設(shè)計(jì)地鐵商業(yè)物業(yè)的概 念和提出市場(chǎng)定位，推薦合理的經(jīng)營(yíng)模式，估算地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的效果，為地 鐵公司的相關(guān)決策提供充分依據(jù)。3 .技術(shù)路線和方法3. 1技術(shù)路線32 方法321 聚類分析方法理念。調(diào)查分析其他城市地鐵商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)分布的共 性，設(shè)計(jì)地鐵商業(yè)規(guī)劃的概念；32

8、2 經(jīng)驗(yàn)歸納法。通過對(duì)其他類型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律的總結(jié)，提出經(jīng)營(yíng) 問題的解決方案和思路。32 3 專家法。其實(shí)是經(jīng)驗(yàn)法的一種，是利用業(yè)內(nèi)專家的經(jīng)驗(yàn)判斷來篩選 合理的解決方案。二、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用的特點(diǎn)及案例研究1地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn) 地鐵站內(nèi)商業(yè)與沿線商業(yè)的開發(fā)屬于地下商業(yè)空間開發(fā)范疇， 相對(duì)于地上商 業(yè)空間的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，有其自身的特點(diǎn)和約束條件。11 地鐵相關(guān)資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢(shì)地鐵作為一種快捷、 準(zhǔn)時(shí)的城市交通工具， 能夠聚集巨大的客流， 而客流在 乘坐地鐵時(shí)對(duì)某些類別的消費(fèi)潛力巨大。 因此地鐵相關(guān)資源的開發(fā)旨在有效利用 客流帶來的巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就具有明顯的交通優(yōu)

9、勢(shì)。12 處于特定時(shí)空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場(chǎng)獨(dú)占優(yōu)勢(shì) 地鐵地下商業(yè)可以說是地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物， 受空間、環(huán)境 等因素的限制， 地鐵商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)， 因而可以說在特定時(shí)空條件下， 地鐵站內(nèi)商業(yè) 對(duì)于巨大的客流資源具有市場(chǎng)獨(dú)占性。13 地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 地面各商圈具有聚集人氣的磁場(chǎng)效應(yīng)， 而地鐵的運(yùn)營(yíng)猶如動(dòng)脈， 能加速客流， 二者相互支持。 因此地鐵內(nèi)商業(yè)與地面商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)， 地上地下各商業(yè)設(shè)施 之間相互補(bǔ)充，能更大的方便和滿足顧客需求。14 地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運(yùn)營(yíng)的局限性 從屬于地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的地鐵地下商業(yè)的運(yùn)營(yíng)要受到地鐵運(yùn)營(yíng)法規(guī)、 地下空 間建設(shè)

10、技術(shù)和消費(fèi)習(xí)慣等方面的限制。乘客安全是地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)考慮的首要因素，地鐵在通風(fēng)、防火、排水 以及緊急情況時(shí)的乘客疏散等方面都有嚴(yán)格要求。 地鐵地下商業(yè)要求客 流滯留則與地鐵交通本身要求的客流疏散功能背離， 因此需要地鐵地下 商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)要兼顧客流疏散和滯留要求， 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇也要以此為 出發(fā)點(diǎn)。地鐵建設(shè)和與地鐵相關(guān)的商業(yè)空間均屬地下構(gòu)筑物， 其結(jié)構(gòu)和技術(shù)條件 一旦形成就很難進(jìn)行改造，即使改造也存在工程難度大、投資成本高的問題，具有較大的不可逆性，因此該類項(xiàng)目的前期規(guī)劃尤為重要。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)要奉行消費(fèi)者導(dǎo)向觀念。 地鐵地下商業(yè)環(huán)境會(huì)不太符合慣常于 地面上生活的消費(fèi)者長(zhǎng)期形成的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理：

11、低可視性使消費(fèi) 者產(chǎn)生壓抑感；封閉環(huán)境影響消費(fèi)者在時(shí)間等方面的判斷；地下空間的 封閉性與商業(yè)空間要求的開放性的矛盾等。 這就客觀上要求地鐵商業(yè)經(jīng) 營(yíng)創(chuàng)新，突破習(xí)慣障礙， 強(qiáng)化地下消費(fèi)引力， 把消費(fèi)力引入和留在地下。2幾個(gè)城市地鐵地下商業(yè)研究21 上海的經(jīng)驗(yàn)與做法 目前上海運(yùn)營(yíng)的兩條地鐵線路全長(zhǎng)約 40 公里，日均客運(yùn)量 89萬(wàn)人次。 211 上海地鐵地下商業(yè)基本情況地鐵站內(nèi)商鋪的經(jīng)營(yíng)地鐵各站站臺(tái)通常沒有或僅僅配少量即時(shí)、 便捷的自動(dòng)售貨機(jī)和報(bào)刊雜志銷 售點(diǎn)。地鐵站廳設(shè)置較多主要經(jīng)營(yíng)書報(bào)、洗衣、數(shù)碼快照等面積小、服務(wù)即時(shí)、經(jīng) 營(yíng)專業(yè)的商鋪。 商鋪主要采用各站連鎖套餐的經(jīng)營(yíng)方式。 但經(jīng)營(yíng)狀況因分布

12、不規(guī) 范、經(jīng)營(yíng)單一、缺乏吸引力而不盡人意。地下商場(chǎng)或商業(yè)街上海的靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng)、 人民廣場(chǎng)地下香港名店街等地下商場(chǎng)或商業(yè)街 多建于客流量較大的站點(diǎn)，主要經(jīng)營(yíng)服裝飾品，目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)時(shí)尚的青年男女。特色化經(jīng)營(yíng)的香港名店街， 引進(jìn)追求時(shí)尚潮流的 “香港”概念和香港零售業(yè) 先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，主要經(jīng)營(yíng)中檔名牌禮品、飾品和化妝品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn) 18-26 歲追求時(shí)尚的年輕族。212 上海地鐵商業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng) 地鐵商業(yè)招商方式的選擇是根據(jù)地下商業(yè)物業(yè)的具體特點(diǎn)來進(jìn)行的， 主要有 三種：委托商業(yè)公司（中介）負(fù)責(zé)招商；招標(biāo)商業(yè)投資公司總承包方式；公司自 己負(fù)責(zé)招商， 負(fù)責(zé)管理。上海地鐵運(yùn)營(yíng)有限公司商貿(mào)公司

13、在擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的二 號(hào)線上實(shí)行連鎖式招商，把十幾個(gè)站點(diǎn)鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營(yíng)。地鐵公司在運(yùn)營(yíng)初期對(duì)于商鋪出租主要采用招商的方式， 隨著地下商業(yè)的發(fā) 展，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的條件下，改而采用議標(biāo)的方式。地鐵商場(chǎng)中商鋪的租金最貴價(jià)格為 5000元/月（8-9 平方米），再加上物業(yè)管 理費(fèi) 350 元/月，有稅金、工商管理費(fèi)也列在其中。較早運(yùn)營(yíng)的徐家匯地下商城 內(nèi)的一般商鋪平均租金是 7-12 元/每天，在各類地鐵商鋪的租金中是比較低的。 站廳內(nèi)零星商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格一般在每月 200-350 元/平方米，租金遞增率：每年 5%-10%。213 上海地鐵商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和不足主要經(jīng)驗(yàn)是地鐵商鋪開發(fā)主要采用招商方式；

14、 特色化經(jīng)營(yíng)； 連鎖經(jīng)營(yíng)； 注重 地鐵站、地下商場(chǎng)以及地上商業(yè)的銜接。 存在的問題是很多地鐵商城的規(guī)劃欠合 理；所營(yíng)項(xiàng)目雷同；功能定位不明確。22 廣州的經(jīng)驗(yàn)和做法運(yùn)營(yíng)中的廣州地鐵一、二號(hào)線全長(zhǎng) 41.48公里，日均客運(yùn)量 37.5 萬(wàn)人次。221 廣州地鐵站點(diǎn)地下商業(yè)基本狀況地鐵沿線站廳商業(yè)一號(hào)線各站點(diǎn)站廳大都設(shè)置了商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)， 但除天河西站具有一定規(guī)模和 比較集中外，其它多為零星分布，主要經(jīng)營(yíng)書報(bào)刊、沖印、西餅店、銀行、便利 店等，進(jìn)駐地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的主力商家以連鎖企業(yè)為主。 二號(hào)線與一號(hào)線站廳商鋪 的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)種類相近。與站廳連接的地下商業(yè)街與站廳連接的地下商場(chǎng)或商業(yè)街經(jīng)營(yíng)面積和規(guī)模

15、較大。 烈士陵園站的流行前 線是主營(yíng)時(shí)髦服裝、 飾品及特色食肆的流行時(shí)尚地帶， 吸引追慕時(shí)尚的中、 大學(xué) 生及潮流青年。 芳村站與花地灣站間的地下商業(yè)街前段是好美居家居廣場(chǎng)， 后段 是服裝飾品購(gòu)物廣場(chǎng)，但因位置偏敝經(jīng)營(yíng)狀況較差。222 廣州地鐵公司對(duì)于地鐵地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 廣州地鐵對(duì)站廳零星商鋪和地下商業(yè)街采用不同的經(jīng)營(yíng)手法。 對(duì)零星商鋪是 設(shè)定業(yè)種分別招商，為方便管理傾向于選擇較有實(shí)力的知名連鎖企業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)； 對(duì)規(guī)模較大達(dá)到商業(yè)街性質(zhì)的則采取整體招商的辦法， 但對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)范圍和形式 有諸多限制。隨著地鐵地下商鋪商業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展， 初期采用招商引入商家的方式被議標(biāo)方式逐步取代租金一般為每月 2

16、00-500 元/平方米，合同期一般 3-5 年，租金年遞增率為 6%。但各站點(diǎn)的連鎖報(bào)刊亭月租為 700 元，租金相對(duì)較高，因此多由南方報(bào)業(yè) 等有實(shí)力的企業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)，目前這類商鋪?zhàn)饨鹩邢抡{(diào)趨勢(shì)。地鐵站廳商鋪出租率達(dá) 100%，2002年全年商鋪?zhàn)饨鹗杖氤^ 200 多萬(wàn)元。223 廣州地鐵站廳商鋪經(jīng)營(yíng)的主要經(jīng)驗(yàn)和值得關(guān)注的問題 經(jīng)驗(yàn)主要是引進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)和知名商家， 區(qū)分商場(chǎng)、商鋪的不同情況采用分別 招商、整體招商相結(jié)合的方式。 但地鐵一號(hào)線興建后沿線地下商業(yè)發(fā)展并不興旺， 有的業(yè)種如藥店業(yè)已關(guān)閉， 究其原因主要是客流量太小、 消費(fèi)者尚未形成逛地鐵 站商鋪的習(xí)慣以及商家經(jīng)營(yíng)策略缺乏引力。23 北

17、京的經(jīng)驗(yàn)和做法北京運(yùn)營(yíng)的一線和環(huán)線地鐵總里程 54 公里，日均客運(yùn)量約 130萬(wàn)人次。231 地鐵站內(nèi)商業(yè)基本情況及特點(diǎn)目前地鐵線各站廳配置了以沖影、 西點(diǎn)、便利店等經(jīng)營(yíng)便利性商品和服務(wù)的 不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本采用連鎖經(jīng)營(yíng)方式。但與地鐵站連接的地下商場(chǎng)、 商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營(yíng)十分滯后。 在地鐵西單站站 廳與西單商場(chǎng)連接的地下空間設(shè)立的西單站地下商貿(mào)市場(chǎng)， 經(jīng)營(yíng)面積僅 558 平方 米，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、北京特色食品等中低檔商品，經(jīng)營(yíng)狀況不好。232 北京地鐵對(duì)地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理在對(duì)地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式上， 北京地鐵商貿(mào)中心以租賃為主， 大部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng) 目是引進(jìn)合適商戶 （主要是在

18、全市有相當(dāng)知名度的連鎖企業(yè)， 如北京百萬(wàn)莊園公 司），但對(duì)商家經(jīng)營(yíng)的商品品種進(jìn)行限制，以防止對(duì)乘客不良干擾和商家之間惡 性競(jìng)爭(zhēng)；地鐵公司實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)方式， 有選擇參與部分項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)， 如進(jìn)行沖印、 影像超市（還未開業(yè)）等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目合作，但通常不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；在管理架構(gòu)上 設(shè)立專門部門（如設(shè)立西單商場(chǎng)部）對(duì)大型網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行管理。目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月 500-800 元 /平方米。地鐵公司商鋪?zhàn)饨?收入加上自動(dòng)售賣機(jī)的租金收入，一年租金收入總計(jì)可以超過 1000 萬(wàn)元。233 北京地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和問題主要經(jīng)驗(yàn)是盡量引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)的連鎖企業(yè)， 使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸 服務(wù)，同時(shí)減少地鐵公

19、司的管理壓力， 保障地鐵公司收益。 但是整體上北京地鐵 的較大規(guī)模的地下商業(yè)發(fā)展比較滯后。24 香港的經(jīng)驗(yàn)和做法香港地鐵荃灣、港島、觀塘三條主要運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng) 43.2 公里，日運(yùn)營(yíng)時(shí)間 達(dá) 19 小時(shí)，日均客運(yùn)量 230 萬(wàn)人次。241 香港地鐵地下商業(yè)站臺(tái)、站廳內(nèi)商業(yè)站臺(tái)因功能限制基本沒設(shè)置商業(yè)， 但各類廣告布滿站臺(tái)通道壁、 地鐵隧道壁 的有效空間。面積較大的站廳客流旺盛， 因此分布著不少滿足即時(shí)性、 便捷性需求的商鋪。 商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類為主。商鋪裝潢考究， 環(huán)境頗好，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。沿線地下商場(chǎng) 與站廳連接的地下商場(chǎng)定位明確、經(jīng)營(yíng)靈活，是融購(gòu)物、休閑、娛樂、

20、觀光 為一體的綜合性商城。 最具特色的地下商場(chǎng)是銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)地下一層的 “時(shí)代 便利集”，主要經(jīng)營(yíng)中西特色餐飲、休閑娛樂、便民超市、服裝飾品；目標(biāo)顧客 瞄準(zhǔn)大眾消費(fèi)者，價(jià)格適中，生意頗好。242 香港地鐵商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和管理方法對(duì)于分布在各站廳內(nèi)的銀行、 便利店、 西餅屋等商鋪， 香港地鐵主要租賃給 采用連鎖經(jīng)營(yíng)的商業(yè)企業(yè)，既統(tǒng)一管理，又突出品牌優(yōu)勢(shì)。香港地鐵公司的經(jīng)營(yíng)收入分經(jīng)常收入和非經(jīng)常收入（即物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)） 。經(jīng) 常性收入包括車費(fèi)收入、 物業(yè)租賃收入、 物業(yè)管理收入和其它收入等， 其它收入 則來源于地鐵范圍內(nèi)的有線和無(wú)線業(yè)務(wù)、自動(dòng)售賣機(jī)以及紀(jì)念車票收入等。243 香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)

21、借鑒和不足 經(jīng)驗(yàn)主要是各類地鐵商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位明確， 實(shí)行特色化經(jīng)營(yíng)和主題經(jīng)營(yíng)； 圍繞 地鐵經(jīng)營(yíng)進(jìn)行商業(yè)營(yíng)銷模式的創(chuàng)新， 把商場(chǎng)的客流和經(jīng)營(yíng)與地鐵的客流和經(jīng)營(yíng)進(jìn) 行經(jīng)營(yíng)捆綁（如杏花新城） 。但是香港地鐵沿線地下商場(chǎng)的燈光亮度不足，給人 壓抑的感覺，影響客流消費(fèi)。3小結(jié)通過對(duì)幾個(gè)城市地鐵商業(yè)的考察、 分析和總結(jié)，可以得出以下幾個(gè)方面結(jié)論。31 地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)分布特點(diǎn)311 地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍一般分為四大類：第一是是即時(shí)性消費(fèi)商品，包 括報(bào)刊雜志、點(diǎn)心飲品等；第二類是便利性商品或服務(wù)，包括沖印店、洗衣店、 銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類是流行性商品，諸如手機(jī)、MP3、CD、VCD 碟、流行軟件等電

22、子類消費(fèi)品， 流行性書刊、 服裝飾物與精品等類別； 第四類是咖啡店、 飲品店、 快速餐飲店等， 這個(gè)類別的加入使地鐵站成為重要的 公共活動(dòng)空間而非單純的交通節(jié)點(diǎn)，但這些店鋪的設(shè)置需要滿足消防條例的規(guī) 定。312 在商業(yè)分布上，地鐵站臺(tái)由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上 不設(shè)置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為三個(gè)層次：第一層次是站廳內(nèi)零星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)， 面積小， 以經(jīng)營(yíng)即時(shí)性消費(fèi)商品為主； 第二層次是面積較大的站廳內(nèi)商場(chǎng)， 經(jīng)營(yíng) 范圍以便利性商品和服務(wù)與流行性商品為主。第三個(gè)層次為地下商場(chǎng)或商業(yè)街。 地鐵沿線較大型地下商場(chǎng)或商業(yè)街，一般以經(jīng)營(yíng)流行性服飾、皮具和精品為主， 目標(biāo)消費(fèi)者通常鎖定大中學(xué)生和追求時(shí)

23、尚的青年人，價(jià)格多中低檔。強(qiáng)調(diào)主題、 特色經(jīng)營(yíng)， 以期產(chǎn)生特色化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)， 比較成功的例子是上海香港名店街、 廣州 的流行前線。 總體上看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類與經(jīng)營(yíng)規(guī)模密切相關(guān)， 規(guī)模小就以經(jīng)營(yíng)第 一、二類商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營(yíng)第三、四類商品。313 地鐵站內(nèi)商鋪基本上都采用連鎖經(jīng)營(yíng)形式。連鎖經(jīng)營(yíng)迎合了消費(fèi)者 習(xí)慣消費(fèi)和品牌依賴的消費(fèi)心理， 最大限度方便了消費(fèi)者。 只有流行類商品中的 服裝飾物與精品等一般不采用連鎖經(jīng)營(yíng)，而是視不同站點(diǎn)的客流而定。314 地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)地下商業(yè)設(shè)置具有很大影響，地面地下互動(dòng)關(guān) 系明顯。 通常地面屬于商業(yè)中心， 地下商業(yè)也會(huì)比較興旺， 但地下商業(yè)一般是作 為地面

24、的補(bǔ)充。 地面屬于辦公區(qū)或住宅區(qū)， 地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中低價(jià)位的社 區(qū)商業(yè)中心的作用或者發(fā)展成為特色商場(chǎng)。32 地鐵公司對(duì)地下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的策略地鐵公司在招商時(shí)， 通常采用議標(biāo)等方式引入有較高商譽(yù)、 實(shí)力較強(qiáng)的連鎖 經(jīng)營(yíng)企業(yè)， 招商范圍一般不考慮僅在地下經(jīng)營(yíng)的商家。 這樣可以使乘客在地鐵可 以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)。 同時(shí)便于地鐵商鋪管理， 降低租賃經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)， 使地鐵 公司的收益得到保障， 而連鎖企業(yè)出于提高企業(yè)形象、 增進(jìn)消費(fèi)者接觸頻率、 強(qiáng) 化品牌效應(yīng)考慮，即使短期虧損也會(huì)踴躍要求進(jìn)駐。地鐵公司還對(duì)地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類進(jìn)行必要的調(diào)控。 一方面可以保證地 鐵商業(yè)的經(jīng)營(yíng)品種多樣， 滿足搭

25、乘地鐵消費(fèi)者的多種需求； 另一方面可以避免商 家由于經(jīng)營(yíng)重疊造成惡性競(jìng)爭(zhēng)的可能，有利于樹立起地鐵商貿(mào)的大品牌形象。地鐵公司在對(duì)地下商業(yè)物業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式， 通常是區(qū)分不同情況來決定， 站內(nèi) 零星網(wǎng)點(diǎn)通常由自己進(jìn)行招商和經(jīng)營(yíng)， 較大的站內(nèi)商場(chǎng)一般也由自己經(jīng)營(yíng)， 但也 有少量引入投資商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的， 而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體 包租的。在對(duì)地下商業(yè)物業(yè)出租的營(yíng)銷策略上，主要是通過提高地鐵商業(yè)物業(yè)的檔 次，改善地下環(huán)境條件和管理服務(wù)，構(gòu)筑地鐵“大品牌” ，對(duì)打算進(jìn)駐地鐵商業(yè) 的商家形成品牌驅(qū)動(dòng)力， 另一方面， 通過招商引進(jìn)有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)公司、 有實(shí) 力的連鎖企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動(dòng)作用， “

26、以商引商”，吸引眾多商家進(jìn)駐地鐵。33 來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)的借鑒 香港地鐵公司在對(duì)自有購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)上，其策略是避開區(qū)位條件差的劣 勢(shì)，充分發(fā)揮地鐵的交通優(yōu)勢(shì)， 強(qiáng)調(diào)主題經(jīng)營(yíng)模式， 為購(gòu)物中心注入更多有個(gè)性 的娛樂、休閑元素，從而大大強(qiáng)化消費(fèi)引力。在發(fā)揮地鐵交通優(yōu)勢(shì)上， 典型的是杏花新城采取進(jìn)入商場(chǎng)的消費(fèi)者免費(fèi)乘坐 地鐵或?yàn)榈罔F卡充值的銷售策略， 把商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與地鐵的客流捆綁起來， 把地鐵 優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢(shì)，達(dá)成了組合效應(yīng)。三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析1 .深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營(yíng)性商品房，主要的使用對(duì)象是從事各種零售業(yè)務(wù)的行業(yè)， 包 括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、居民生活服務(wù)

27、業(yè)等。商業(yè)物業(yè)是深圳房地業(yè)的 重要組成部分，在深圳全市商品房開發(fā)投資中，商業(yè)物業(yè)投資約占8-10%。深圳市歷年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積與空置面積比較資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。從深圳市商業(yè)物業(yè)歷年的投資、 交易情況可看出， 深圳的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過 從 1997 年開始的一段調(diào)整期后，受深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的帶動(dòng)及地鐵工程全面鋪 開帶來的商機(jī)，開始進(jìn)入了調(diào)整后的強(qiáng)勁市道，主要體現(xiàn)在下述幾方面：一是近兩年來商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)成交趨于活躍，在 1998 年銷售量較上年大跌三 成以上之后，從 1999 年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，到

28、2002 年達(dá)到 46.3萬(wàn)平米，達(dá)到歷史高峰， 比 2001年的 27.4萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了 69%，顯 示投資者以商業(yè)物業(yè)前景的信心快速增強(qiáng)；二是在特區(qū)內(nèi)福田、 南山和關(guān)外布吉、 龍華等新興商業(yè)中心， 商業(yè)物業(yè)受到 市場(chǎng)追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價(jià)格保持堅(jiān)挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品， 一經(jīng)推出， 就受到市民歡迎， 如中 信城市廣場(chǎng)等?？偟膩碚f，雖然由于多項(xiàng)利好消息的刺激和投資商、 發(fā)展商對(duì)未來商業(yè)發(fā)展 的看好，使深圳近一兩年的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了供銷兩旺的局面， 但空置率仍較 高，而新的供應(yīng)量又在不斷增加，但需求增長(zhǎng)仍然有限，這勢(shì)必加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 銷售面臨巨大壓力， 消化存

29、量商業(yè)用房仍是未來深圳商業(yè)物業(yè)銷售中面臨的主要 難題。11 供給狀況111 開始投資額商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額自 1997 年以來年年上升，說明投資者對(duì)未來商業(yè)市場(chǎng) 是看好的。 2002年，全市共完成商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額 37億元，同比增長(zhǎng) 35.5%， 占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 9.0%。112 商業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場(chǎng)， 反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商 業(yè)和服務(wù)業(yè)未來的發(fā)展；同時(shí)也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。深圳市歷年商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積80on6040200$19921994T199f5 1996)199719982000200-2002口批準(zhǔn)預(yù)售面積13.

30、9639.045 3.9448.7364.4343J 7770.744.9750.4 565.0271.88資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒20031.2需求狀況1. 2. 1銷售情況深圳市商業(yè)用房銷售面積最多的區(qū)域是寶安和龍崗兩區(qū)， 占全市銷售總量 的一半左右，反映出特區(qū)關(guān)外商服物業(yè)分布面較廣， 消化量較大，仍有很大的挖 掘潛力。特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷售則表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢(shì)， 但近一兩年略有反彈，應(yīng)該歸功于政府的政策支持（允許港人買鋪）；福田區(qū)商服物業(yè)銷量在99年跌到谷底，從2000年開始觸底反彈，與中心區(qū)在該區(qū)興建， 及一些物業(yè)的營(yíng)銷創(chuàng)新不無(wú)關(guān)系；南山區(qū)表明商服物業(yè)銷量雖起伏不定

31、，但在 2000年打出了一個(gè)小高潮，而這正是由于濱海大道的開通和西部跨海大橋概念 帶旺了南山的商業(yè)；鹽田區(qū)則大多在低位徘徊，可在1999年該區(qū)的銷量卻忽然翻了兩番，究其原因，正是當(dāng)年“產(chǎn)權(quán)式酒店”風(fēng)靡深圳的時(shí)候，為鹽田創(chuàng)下了 歷史上的銷售高峰。深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積（按區(qū)域分，單位：萬(wàn)平方米）年份銷售面積其/、中羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)199621.2311.492.661.324.381.38199727.408.754.482.489.542.15199819.85r 5.34 n3.702.000.084.04P 4.69199926.205.262.152.914.43

32、5.855.60200026.323.213.884.640.727.576.30200127.40r 4.92 d3.422.590.288.23P 7.96200246.306.156.526.53-15.8911.27資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒20031. 2. 2空置情況深圳市歷年商業(yè)用房現(xiàn)樓空置面積（按區(qū)域分，單位：萬(wàn)平方米）年份空置面積其/、中羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)199655.2014.4022.764.87-8.274.90199748.6613.6214.478.69-7.004.88199852.99r 10.84 113.5012.550.5910.69P 4

33、.82199957.0220.7313.467.561.407.995.88200046.6514.7813.169.250.465.243.76200153.77r 17.05 d10.6310.060.349.10P 6.59200246.8113.9513.488.410.125.505.35資料來源：深圳市房地產(chǎn)年鑒 2003深圳商業(yè)用房空置量在1999年達(dá)到最高點(diǎn)后，近幾年逐漸回落，這說明政 府逆向調(diào)節(jié)市場(chǎng)（控制商業(yè)用地的增加）的積極效果已經(jīng)顯現(xiàn)。從各區(qū)來看，76.8%的空置面積位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，達(dá)29.8%；福田區(qū)列第二，為28.8%;南山區(qū)再次，為18.0%。1.3深圳

34、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況1.3.1租賃價(jià)格從深圳歷年商業(yè)用房租賃價(jià)格指數(shù)來看，商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格是下降的，這主要是由于市場(chǎng)上商鋪供給加大，而市場(chǎng)消化能力有限，商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力有限所致。 租賃價(jià)格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與壓力。深圳市歷年商業(yè)用房租賃綜合價(jià)格指數(shù)（元/平方米）年份19971998199920002001商業(yè)用房178.9161.9143.7133.9133.5數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)1.3.2銷售價(jià)格從2002年七大城市的商業(yè)用房銷售價(jià)格比較圖可以看出，深圳整體商品房 均價(jià)為6323元/平方米，遠(yuǎn)高于包括北京、上海在內(nèi)的國(guó)內(nèi)其他城市。其中商業(yè) 用房平均售價(jià)高達(dá)12053元/平方米，僅次于北京。說

35、明深圳商業(yè)物業(yè)價(jià)值較高， 如果沒有新的動(dòng)力作支撐，深圳商業(yè)物業(yè)的價(jià)格上升空間不大。但商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與物業(yè)位置及物業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平有著直接的關(guān)系。 前者 是客觀條件，亦即為商圈決定商鋪價(jià)值理論。調(diào)查顯示，商圈在一個(gè)城市是舉足 輕重的，城市商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、城市環(huán)境、城市文化都依商圈而在，因商圈而展開。城市的商業(yè)活動(dòng)有三類基本形態(tài)，一是分散的臨街店鋪，二是集中的一個(gè)或多個(gè) 商業(yè)中心，如大型居住區(qū)內(nèi)或周邊的大型商場(chǎng)，三是類似深圳的東門、國(guó)貿(mào)、華 強(qiáng)北以及正在形成中的以會(huì)展中心為核心的中心區(qū)南片等地段的商業(yè)旺地。通常在這三類地帶的商業(yè)物業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。而后者則是商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題， 它與商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)

36、劃的風(fēng)格、商業(yè)模式、政策環(huán)境，以及商業(yè)管理或服務(wù)公 司的水平密切相關(guān)。受這些因素的影響，深圳商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不一， 租賃價(jià) 格參差不齊，在好的地段可能會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致租金低廉甚至是空置， 如東 門的部分商鋪，同樣，即便是非商業(yè)旺區(qū)，也會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)有方、有序規(guī)劃而不乏 亮點(diǎn)商業(yè)物業(yè)，如中信城市廣場(chǎng)、中港城等。2002年七大城市商業(yè)用房平均銷售價(jià)格比較（元/平方米）14000120001000080006000400020000北京上海天津重慶廣州杭州深圳商品房均價(jià)4764412125011556412235456323商業(yè)用房?jī)r(jià)格126545149436936536881580212053資

37、料來源：深圳物業(yè)管理年鑒20031.4小結(jié)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)要講究總量控制、 統(tǒng)籌規(guī)劃。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，專家認(rèn) 為深圳商業(yè)物業(yè)總面積與總?cè)丝诘暮侠肀壤秊?1平方米從。而至2003年上半年， 深圳市商業(yè)物業(yè)總量近1120萬(wàn)平方米，按700萬(wàn)（第五次人口普查數(shù)）總?cè)丝?計(jì)算，目前深圳人均商業(yè)面積為1.6平方米/人，遠(yuǎn)高于合理的比例，也高于香港的1.3平方米/人和美國(guó)零售中心人均商業(yè)占有率的飽和上限1.1平方米/人。上述事實(shí)表明，深圳商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)過剩的跡象，投資開發(fā)深圳商業(yè)物業(yè)除注意與周邊 的社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和諧配套外，尤其要注意打造商業(yè)物業(yè)的賣點(diǎn)。只有具有獨(dú)特商 業(yè)價(jià)值的物業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中贏得市場(chǎng)

38、人均商業(yè)面積比較（平方米/人）深圳人均商業(yè)面港人均商業(yè)面國(guó)零售中心 均商業(yè)面積三維柱形圖2.深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2.1商業(yè)物業(yè)供給量預(yù)測(cè)從歷年商業(yè)用房施工及新開工面積來看， 近幾年一直保持較高水平，這說明 今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)。到 2002上半年，共有276.7 萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工或新開工，如果按平均建設(shè)周期 1.5年計(jì)算，預(yù)計(jì) 這276.7萬(wàn)平方米的物業(yè)將于未來兩年內(nèi)陸續(xù)投放市場(chǎng)。歷年商服用房施工及新開工面積施工新開工資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2002,2002年數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)，單位：平方米。2.2商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測(cè)商業(yè)物業(yè)的需求量，取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度

39、、城市人口、居民收入的增 長(zhǎng)等多重因素，根據(jù)回歸模型的測(cè)算，深圳早期的商業(yè)物業(yè)的需求，主要取決于 人口的增長(zhǎng)，而隨著深圳經(jīng)濟(jì)向集約型增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變， 深圳市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需 求已轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕Q于第三產(chǎn)為的發(fā)展速度， 這一結(jié)論對(duì)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)具有重 要的啟示作用。根據(jù)市國(guó)土局的一項(xiàng)研究，未來三年 2003-2005年深圳對(duì)商業(yè)物 業(yè)的需求是：年份需求預(yù)測(cè)值2003 年65萬(wàn)平方米2004 年63萬(wàn)平方米2005 年62萬(wàn)平方米注：這個(gè)需求值是從最終使用者的角度進(jìn)行測(cè)算的2.3商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測(cè)盡管未來商業(yè)物業(yè)的需求量比較大， 但與市場(chǎng)供給量相比，商業(yè)物業(yè)仍將出 現(xiàn)供過于求。根據(jù)這種情況，商業(yè)物業(yè)

40、租金在目前的基礎(chǔ)上會(huì)基本保持平穩(wěn)， 在 某些時(shí)期可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，尤其是一些成熟的商業(yè)區(qū)，由于租金已從低位炒到高 峰，商鋪需求接近飽和，租金穩(wěn)中下調(diào)的趨勢(shì)更大，如東門、華強(qiáng)北；而一些新 興的商業(yè)區(qū)，如南山、中心區(qū)等，則會(huì)因?yàn)橹苓呍O(shè)施日漸完備，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日 益頻繁，而為租金上升注入動(dòng)力。近三年深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租 金情況亦能反映出這一特點(diǎn)。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金變化情況（元 /平方米）區(qū) 別地段200120022003高層多層簡(jiǎn) 易高層多層簡(jiǎn) 易高層多層簡(jiǎn) 易樓苴丿、他樓 層樓苴丿、他 樓 層樓苴丿、他 樓 層樓苴丿、他樓 層樓苴丿、他樓 層樓苴丿、他樓 層羅 湖 區(qū)

41、天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國(guó)貿(mào)大廈200200200解放路（東門路-深圳戲院） 人民北路（解放路-立新路） 東門中路（深南路-曬布路）450400300400350300450400300福 田 區(qū)華強(qiáng)北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深南中路以北，紅荔路以南、 華強(qiáng)北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南 山 區(qū)錦繡中華、民俗村、

42、世界之 窗、歡樂谷、銅鑼灣廣場(chǎng)15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局每年發(fā)布的深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金2.4商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷趨勢(shì)2.4.1中介全面代理將成為商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)主流營(yíng)銷模式。亦即由一批精通商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全方位高度復(fù)合人才來主理商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的全程運(yùn)作，而決不是把專業(yè)性極強(qiáng)的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)當(dāng)成單一的物業(yè)管理，一種集籌劃、招商、租售、經(jīng)營(yíng)管理等 各種精英為一體的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)將活躍在深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。目前已有不少有實(shí)力的優(yōu)秀地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，嘗試著向商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理轉(zhuǎn)型邁進(jìn)，而一批運(yùn)作得成功的 商城則在創(chuàng)造性地

43、克隆經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式。242投資型商鋪將成為市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)，開發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷售，商鋪的銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于住宅銷售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費(fèi)者特征分析1深圳零售業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)商業(yè)是深圳第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，一直保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。2002年,社會(huì)消費(fèi)品零售總額為689.59億元，1990-2002年均增長(zhǎng)21.5%。全市商業(yè)從業(yè) 人員約50萬(wàn)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12萬(wàn)個(gè)，1萬(wàn)平方米以上的大型零售商場(chǎng)（不含專業(yè)市 場(chǎng)，如女人世界等）已超過50家。t國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值-社會(huì)消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)信息局。1.1規(guī)模經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)使行業(yè)集中度有了明顯提高1995

44、年，深圳年銷售額超過億元的商場(chǎng)僅有6家，位居第一位的商場(chǎng)在全國(guó)零售業(yè)百?gòu)?qiáng)排序中也名落孫山，銷售額居前十一位的商場(chǎng)，其銷售額之和占全 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重僅為7.5%。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，零售商業(yè)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一批大型優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出：如萬(wàn)佳百貨、茂業(yè)百貨、人人樂、 新一佳、天虹、歲寶、友誼城、華潤(rùn)萬(wàn)方、民潤(rùn)、順電、一致、海王星辰等，并 紛紛進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)。2002年全市已有各類連鎖企業(yè)超過 100家，在市內(nèi)外開設(shè) 的各類門店總數(shù)近3000間；連鎖商業(yè)在本市的銷售額約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額 的1/3。在全省零售銷售十強(qiáng)排名中，深圳占 6家。前十位的零售企業(yè)銷售額之 和占全市社會(huì)消費(fèi)品零售

45、總額的比重達(dá) 22%，有8家深圳零售企業(yè)列入2002全 國(guó)零售業(yè)百?gòu)?qiáng)榜。2002年深圳大型零售企業(yè)排行（億元）序號(hào)名稱2002年銷售總額2002年本地銷售額1華潤(rùn)萬(wàn)佳85592金海馬8453新一佳38124人人樂2695民潤(rùn)2356r銅鑼灣20207百佳1868茂業(yè)13119天虹商場(chǎng)121210順電家居廣場(chǎng)11.711資料來源：深圳市零售商業(yè)協(xié)會(huì)1.2購(gòu)買力來源多元化深圳市是大陸連結(jié)香港、通往海外的門戶，是重要的口岸城市，也是國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和區(qū)域性中心城市，因此，深圳市零售市場(chǎng)購(gòu)買力來源呈現(xiàn)多元化，其主要由三部分構(gòu)成：一是常住人口。截止 2002年底，深圳常住人口達(dá)504.25萬(wàn) 人，這部分人

46、口是深圳市購(gòu)買力的主要來源； 二是深圳市大量的流動(dòng)人口。 2002 年，深圳接待過國(guó)內(nèi)、外游客 1522.9萬(wàn)人次；其三是往來于深港的過境人口。 2002年，經(jīng)過一線口岸出入境人口總數(shù)達(dá)到 12865.42萬(wàn)人次。這三部分人口一 起構(gòu)成了深圳強(qiáng)大的消費(fèi)基數(shù)。1.3零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效1995年，深圳零售企業(yè)10強(qiáng)中，只有萬(wàn)佳百貨屬超市，其余九家均為百貨 商店。近幾年來，深圳的零售企業(yè)在經(jīng)歷學(xué)習(xí)、模仿外國(guó)、外資經(jīng)驗(yàn)之后，逐步 根據(jù)深圳市場(chǎng)的特點(diǎn)，普遍進(jìn)行了創(chuàng)新。例如萬(wàn)佳百貨摸索出“超市如百貨模式”， 歲寶百貨的“百貨加超市模式”，將傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代超市進(jìn)行嫁接，各取所長(zhǎng)， 適應(yīng)了深

47、圳消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。而外資沃爾瑪在進(jìn)入深圳之后，也根據(jù)深圳的情 況在商品選擇上也有較多的調(diào)查， 從而逐步實(shí)現(xiàn)了本土化的經(jīng)營(yíng)。目前，深圳零 售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專業(yè)店、雜貨店以外，還有超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專 賣店、倉(cāng)儲(chǔ)式平價(jià)商場(chǎng)，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場(chǎng)為代表的新興的購(gòu)物中心模式，已建成或正在建一批大型的購(gòu)物中心，如中信城市廣場(chǎng)、華潤(rùn)新城、金光華 商業(yè)廣場(chǎng)等。世界發(fā)達(dá)國(guó)家主要零售業(yè)態(tài)深圳都已具備。2001年10強(qiáng)企業(yè)中，形成了六家超市，一家專業(yè)店，三家百貨店的新格局。1.4零售商業(yè)平均利潤(rùn)率處于微利邊緣目前深圳市零售行業(yè)的平均凈利潤(rùn)率為 3%,超市平均凈利潤(rùn)率僅為 1%左 右，說明深圳零售行

48、業(yè)已到了微利邊緣。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場(chǎng)的利潤(rùn)率也不同： 如百貨商場(chǎng)會(huì)略高于超市；某些品類專賣店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專業(yè)店（商 場(chǎng)自營(yíng)），通常可達(dá)到50%以上的凈利潤(rùn)率水平。微利經(jīng)營(yíng)使得零售經(jīng)營(yíng)者在選 擇商鋪時(shí)更為慎重，而合理的租金價(jià)格、商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色及周邊環(huán)境等是零售商 重要考慮的因素。深圳市零售業(yè)凈利潤(rùn)率示意圖資料來源：與業(yè)內(nèi)人士訪談所得1.5隨著地鐵的修建將使得深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集中的趨勢(shì)隨著城市的功能變化和擴(kuò)張，深圳的商業(yè)布局也不斷地發(fā)生變化。 二十世紀(jì) 九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅 湖區(qū)、福田區(qū)的華強(qiáng)北以及南山區(qū)共存的

49、多中心商貿(mào)體系。 上世紀(jì)九十年代末期， 隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立， 深圳商業(yè)重心開始西移。近一兩年，地 鐵開工，使得地鐵地下商業(yè)和地鐵上蓋商業(yè)瞬間成為商家炒作的對(duì)象。國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明：地鐵通到哪里，沿線就會(huì)形成一個(gè)相對(duì)發(fā)達(dá)的地產(chǎn)、商貿(mào)流通區(qū)域，就 會(huì)提升這一區(qū)域的綜合價(jià)值；地鐵站內(nèi)的商貿(mào)活動(dòng)也會(huì)因?yàn)榈罔F特有的廣告交應(yīng) 和龐大的人流而活躍。因此，未來深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢(shì)1.6將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系二十世紀(jì)九十年代末期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強(qiáng)北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。 隨著中 心區(qū)的政治文

50、化中心地位的確立， 深圳城市建設(shè)及人口將向西推進(jìn)，必將導(dǎo)致深 圳商業(yè)重心的西移。正在興建中的中心區(qū)極有可能成為新的商業(yè)積聚地， 并且由 于其獨(dú)特的周邊環(huán)境，又處于連接市區(qū)及香港地鐵交通樞紐， 該商業(yè)區(qū)將成為面 向全市，吸引以香港為主的大珠三角區(qū)域的居民及旅游觀光客的市級(jí)中心商業(yè) 區(qū)。另外，由于濱海大道的開通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐 漸發(fā)展，與東門、華強(qiáng)北共同充當(dāng)城市次級(jí)中心商業(yè)區(qū)角色。 從而深圳將會(huì)逐步 形成一個(gè)中心商業(yè)區(qū)一三個(gè)次中心商業(yè)區(qū)一若干個(gè)社區(qū)商業(yè)區(qū)的多中心多層次市級(jí)次中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)服務(wù)體系r社區(qū)商業(yè)區(qū)市級(jí)中心商業(yè)區(qū)羅湖區(qū) 商業(yè)區(qū)中心區(qū)南中軸商業(yè)區(qū)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)南山區(qū)

51、商業(yè)區(qū)未來深圳商業(yè)區(qū)布局飲食(30.91) 15.20%景交通(46.9)23.10%購(gòu)物(46.01) 22.70%其它(15.62)7.70%住宿(23.71)11.70%交通(46.9)娛樂(10.25)景點(diǎn)門票(21.69)住宿(23.71)飲食(30.91)購(gòu)物(46.01)其它(15.62)數(shù)據(jù)來源：抽樣調(diào)查所得交通(2.09)娛樂(1.42)住宿(1.36)口 飲食(4.39)景點(diǎn)門票(0.20)購(gòu)物(4.56)其它(0.53)2.深圳消費(fèi)者購(gòu)買力2.1流動(dòng)人口及其消費(fèi)特征2002年深圳共接待過夜的國(guó)內(nèi)外游客 1522.9萬(wàn)人。游客在深圳的消費(fèi)以商 品性支出(購(gòu)物和飲食)為主，據(jù)

52、 2001年抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，境外游客和國(guó)內(nèi)游客 商品性支出比重分別為 62.92%和39.43%,分別為9.49億美元和76.92億美元。 流動(dòng)人口在深圳的商品性總支出約為 155億元/年，約占深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售 總額的1/4。國(guó)內(nèi)游客在深圳消費(fèi)構(gòu)成娛樂(10.25) 5.10% 點(diǎn)門票 (21.69) 14.50%2.2深圳市常住人口特征2002年底，深圳市常住人口 504.25萬(wàn)人，其中戶籍人口 139.45萬(wàn)人。常住 人口增長(zhǎng)率為7.6%。據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達(dá) 700萬(wàn)人。由于深圳 為新興的移民城市，消費(fèi)者有易于接受新事物，觀念意識(shí)超前、講究生活質(zhì)素的 特點(diǎn)。2.3深圳經(jīng)濟(jì)狀況及常住人口消費(fèi)能力深圳與其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較2002年七城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較指標(biāo)北京上海天津重慶廣州|杭州深圳常住人口（萬(wàn)人）112813279243089712637504GDP （億元）31305408.82022.61971.13001.717802239.4人均GDP （元/人）2774840760218906363421492794344432社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）1744.82035.2941.476