修改質(zhì)量手冊

1、質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B20.1 頒布令 質(zhì)量手冊 QM/GHDC-B 經(jīng)歷一年多的實(shí)際運(yùn)行，通過了深 圳鵬程國際質(zhì)量認(rèn)證中心的審核認(rèn) 證。目前，我公司根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)、 樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際運(yùn) 行情況 ,對組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，依 照調(diào)整的結(jié)果和質(zhì)量管理體系運(yùn)行 的現(xiàn)狀，我公司對質(zhì)量手冊進(jìn) 行了換版修改。 本手冊是在質(zhì)量 手冊 QM/GHDC- B 版的基礎(chǔ)上，依據(jù) GB/T19001-2000 idt ISO9001： 2000質(zhì)量管 理體系 要求和本公司現(xiàn)行的實(shí)際 情況進(jìn)行修訂?，F(xiàn)經(jīng)修改審定，予 以頒布，自 2007年 4月 1 日起實(shí)施。舊版本同時(shí)廢止，換版由行政部按文件控制

2、程序規(guī)定執(zhí)行。本手 冊是我公司質(zhì)量管理體系的法規(guī)性 文件，是向顧客和第三方描述了我 公司房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè) 管理服務(wù)質(zhì)量管理體系、并對顧客 的需求和期望做出承諾的文件。本手冊闡述了公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量 目標(biāo)，對質(zhì)量管理體系作了框架式 的描述，是對全體員工提出的質(zhì)量 活動標(biāo)準(zhǔn)和行為準(zhǔn)則，是開展各項(xiàng) 質(zhì)量活動的綱領(lǐng)性文件。全公司各 部門、各崗位、全體員工均應(yīng)深刻 理解我公司的質(zhì)量目標(biāo)、牢固樹立 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)的質(zhì)量意識，認(rèn)真貫徹執(zhí)行本手冊和程序文件的各 項(xiàng)規(guī)定，確保房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷 售、物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到要求，確保 公司能夠穩(wěn)定地提供顧客滿意的服 務(wù)。 中山市廣弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 理有

3、限 總經(jīng)理：中山市廣弘物業(yè)管 公 司 黃 振 宇 二 OO 七 年 四 月 一 日質(zhì)量手冊質(zhì)量手冊共 55 頁 第 1 頁版本 /修改狀態(tài)： B20.2 任命書 為貫徹執(zhí)行 GB/T19001-2000 idt 09001:2000質(zhì)量管理體系要求,加強(qiáng)對公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行的指 導(dǎo)，特任命 周洪球 同志為公司管理 者代表。 管理者代表的職責(zé)和權(quán) 限為： a) 負(fù)責(zé)公司質(zhì)量管理體系的 建立、保持、協(xié)調(diào)和監(jiān)督房地產(chǎn)開 發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 管理體系中各個(gè)過程的實(shí)施，確保 質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行； b) 及時(shí) 向總經(jīng)理匯報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷 售、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量管理體系的 運(yùn)行情況，包括

4、公司改進(jìn)的需求； c) 組織領(lǐng)導(dǎo)開展內(nèi)部質(zhì)量管理體系 的審核活動； d) 及時(shí)組織解決房地 產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù) 中出現(xiàn)的主要不合格項(xiàng)，并組織進(jìn) 行評審； e) 監(jiān)督有關(guān)部門采取的糾 正和預(yù)防措施，并驗(yàn)證其效果； f) 在公司內(nèi)促進(jìn)顧客要求意識的培養(yǎng)和形成； g) 就公司房地產(chǎn)開發(fā)、樓 盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量管理體 系有關(guān)事宜的對外聯(lián)絡(luò)。 中山 市廣弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中山市 廣弘物業(yè)管理有限公司 黃振宇 總經(jīng)理：二 OO 七年四月一日質(zhì)量手冊共 55 頁第 2 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B20.3 目 錄0.1 頒 布令 . 1 0.2 任 命書 . 2 0.3 目錄 .

5、3 0.4 文 件 修 改 記錄 .0.54.2.1114.2.3文件控4.2.2 質(zhì) 量 手 冊 .制 . 11 4.2.4 質(zhì) 量 記 錄 的 控制 .12 5. 管理職. 6 0.6縮質(zhì)寫量手冊與說. 7代. 71.應(yīng)用范. 82.引用標(biāo). 83. 術(shù)語和定. 8 4.質(zhì)量管理體. 94.1總要. 94.2文件明0.7圍準(zhǔn)義系求總號. 12 5.1 管 理 承 諾 . 125.2 以 顧客為關(guān)注焦八、點(diǎn) .丿、 .12 5.3質(zhì)量方針 . 135.4尺0策劃 . 135.4.1質(zhì)量目標(biāo)： .13 5.4.2 質(zhì) 量 管 理 體 系 的 策 劃 .14 5.5 職責(zé)、權(quán)限和溝. 145.5

6、.1 職 責(zé) 和 權(quán)限 .14 5.5.2表 .135.5.3 內(nèi) 部 溝通 .23 5.6 管 理 評審 . 23 6. 資 源 管理 . 25 6.1 資 源 的供 .6.2 人 力 資源 . 236.3基 礎(chǔ)設(shè)施 . 246.4工 作環(huán)境 . 26 7.房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)現(xiàn) . 26 7.1房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃 . 26 7.2 招 標(biāo) 及 合 同 評審 .317.3 設(shè) 計(jì) 與 開發(fā) .33 質(zhì)量手冊共 55 頁 第 3 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B27.4 購 .采. 34 7.5房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)的提供 .34 7 .

7、5.1房地產(chǎn)開發(fā)、 樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)過程控制.357房.5地.1.產(chǎn)1 開發(fā)過程控制 .357.5.1.2 樓盤銷售過程控制 . 367.5.1.3 物業(yè)管理服務(wù)過程控制 .36 7.5.2 房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)過程確認(rèn) . 37 7.5.3標(biāo)識和可追溯性 . 377.5.4 顧 客 財(cái)、_亠產(chǎn) . 387.5.5 產(chǎn) 品 防護(hù) . 39 7.6 監(jiān) 視和 測 量 裝 置的 控443. 408.2.1 顧 客 滿量. 4樓2 盤8銷.2售.3過.242制 . 39 8. 測 量 、 分 析 和 改進(jìn) . 39 8.1 總 則 . 39 8.2 監(jiān) 視 和 測. 40 8.2

8、.2 內(nèi) 部 審 核 . 41 8.2.3房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè) 管 理 服 務(wù) 過 程 的 監(jiān) 視 和 測 量 . 428.2.3.1 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 過 程 的 監(jiān) 視 和 測程的監(jiān)視和測量8.2.3.3 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 過 程 的 監(jiān) 視 和 測量 44444444444444房43地產(chǎn)8.開2.發(fā)4 、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)結(jié)果的監(jiān)視和測量 . 43 8.2.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)果的監(jiān)視和測量 44444444444444484.2.44.2 樓.4盤3 銷售結(jié)果的監(jiān)視和測量 444444444444448.2.4.3物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)視和測量.不合格服8務(wù)的控制 .析

9、.438.4數(shù)據(jù)分. 45源 .8.4.1數(shù)據(jù)來. 45 8.4.2析 .數(shù)據(jù)分. 45 8.4.3數(shù)據(jù)分析以下 信息： .458.5改進(jìn) . 46 附 件 :1職能分配表 .單 .482 程 序文件清. 503 質(zhì) 量 管 理 體 系 工 作 機(jī)構(gòu) .圖 .514組織結(jié)構(gòu). 51 5 質(zhì) 量 管 理 體 系 運(yùn) 行 圖 . 51 質(zhì)量手 冊 共 55 頁第 4 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)：B2 0.4 文件修改記錄 時(shí)間 頁碼 章節(jié) 修改前內(nèi)容 修改后內(nèi)容 修改方式 修改人員 驗(yàn)證人員 2006- / / A/0 B/0 換版 陳 虎 周洪球 7-1 供管部、財(cái) 2006/ / B/0 B/

10、1 務(wù)的部分陳 虎 周洪球 11-1 職能調(diào)整 生產(chǎn)技術(shù)陳 虎 部/安全質(zhì) 2007- / / B/1 B/2 周洪 球 4-1 量 監(jiān) 察 部 龍 俊 麗 職 能 分 配 質(zhì)量手冊共 55 頁 第 5 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2公司簡介 0.5 中山市廣弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中山 市廣弘物業(yè)管理有限公司，簡稱：廣弘公司（ GHDC）。 成立于 2002 年 5 月，是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤 銷售、物業(yè)管理服務(wù)的公司。公司本著 “強(qiáng)化質(zhì)量管 理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) ”的宗旨，憑借雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)、 樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)實(shí)力、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)， 多年來與顧客，施工單位緊密合作，完成了一系列

11、重大房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。 廣弘公司自組建以來，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)：公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè) 置總經(jīng)辦、行政部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃部、策劃部、銷 售部、生產(chǎn)技術(shù)部、安全質(zhì)量監(jiān)察部、供管部、物 業(yè)公司?，F(xiàn)有工程技術(shù)人員 39 人，其中高級職稱人 員 12 人，中級職稱人員 17 人，所有員工均受過正 規(guī)的職業(yè)道德培訓(xùn)、職業(yè)意識培訓(xùn)、及專業(yè)技術(shù)培 訓(xùn)，大部分員工多年從事房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、 物業(yè)管理服務(wù)方面的工作，有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。為 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)的運(yùn)作、 提供可靠、高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并為房地產(chǎn)開發(fā)、樓 盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)現(xiàn)提供了

12、可靠的保障。 公司資源配備優(yōu)良，現(xiàn)共有車輛 8 臺，手提電腦 20 部，專業(yè)測試儀器一批。公司堅(jiān)持 “外樹形象，內(nèi)強(qiáng) 管理，建設(shè)一流的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理隊(duì)伍 ”的理 念，多年來，憑借雄厚的技術(shù)實(shí)力、豐富的實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)的 運(yùn)行管理，獲得顧客的一致好評?，F(xiàn)在公司的技術(shù) 力量、服務(wù)質(zhì)量、技術(shù)裝備等已具備相當(dāng)水平和規(guī) 模，是一家專業(yè)性較強(qiáng)、能獨(dú)立承擔(dān)大型房地產(chǎn)開 發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。 公司以顧客 為關(guān)注焦點(diǎn)，為提升樓盤質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)持 續(xù)改進(jìn)，適應(yīng)社會和市場競爭的要求，按照ISO9001：2000 標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量管理體系。公司嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)有 關(guān)

13、法律法規(guī)、制度和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，遵循 “守法、誠信、 科學(xué) ”的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，秉承 “熱情、嚴(yán)謹(jǐn)、周到 ”的宗旨， 勇于開拓、與時(shí)俱進(jìn)，把握時(shí)代脈搏，服務(wù)精益求 精，努力發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服 務(wù)作用，做好房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服 務(wù)的每一個(gè)項(xiàng)目，向顧客交付滿意的樓盤和服務(wù)。 廣弘公司技術(shù)力量、服務(wù)質(zhì)量和技術(shù)裝備等已具備 較高水平和較大規(guī)模，愿與各界朋友和廣大顧客攜 手并進(jìn)，真誠合作，共同營造房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷 售、物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展的環(huán)境，尋求共同 發(fā)展，在相互合作中共創(chuàng)輝煌！ 地址：廣東省中山 市 沙 溪 星 寶 路 廣 弘 美 生 活 館 2F 質(zhì) 量 手 冊 共 55

14、 頁第 6 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2郵編： 528472 電話：（ 0760） 6128333 ）傳真： （07606128111 0.6 質(zhì)量手冊說明 0.6.1 本 手冊依據(jù) GB/T19001-2000 idt IS09001:2000質(zhì)量 管理體系 要求、公司房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷 售、物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際情況和國家有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理的法律法規(guī)編制而成，由 管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布。 0.6.2 編 制本手冊，旨在描述公司質(zhì)量管理體系，貫 徹質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，保障質(zhì)量管理體系 實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)的有效性，為審核質(zhì)量管理 體系提供文件依據(jù)，并證實(shí)公司有能力穩(wěn)定 地提供滿足顧

15、客和適用法規(guī)要求的房地產(chǎn)開 發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)。 0.6.3 本手冊 分為受控和非受控兩個(gè)版本。受控的手冊發(fā) 放至公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理和各部門負(fù)責(zé)人， 各部門要組織員工學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守執(zhí)行；非 受控手冊提供給顧客作為與質(zhì)量管理體系有 關(guān)的交流聯(lián)絡(luò)。受控手冊應(yīng)保持有效版本， 非受控手冊在提交時(shí)應(yīng)是有效版本。未經(jīng)管 理者代表批準(zhǔn)，任何人不得將手冊提供給公 司以外的人員。 0.6.4 本手冊持有人應(yīng)對手冊 妥善保管，不得損壞、丟失和隨意涂改。手 冊持有人調(diào)離工作崗位，應(yīng)將手冊交還行政 部，辦理核收登記手續(xù)。 0.6.5 本手冊的修改 由行政部提出申請，報(bào)至管理者代表審核， 總經(jīng)理批準(zhǔn)。行政部每

16、年 6 月份對手冊的適 應(yīng)性和有效性進(jìn)行評審。提出修改手冊時(shí)， 按文件控制程序執(zhí)行，可采用換頁、章 節(jié)修改或換版等方式，并對修改的狀態(tài)進(jìn)行ZG 質(zhì)量手冊質(zhì)量手冊行政部X財(cái)務(wù)部規(guī)劃部CH 物業(yè)公司W(wǎng)Y共 55 頁 第 7 頁版本 /修改狀態(tài)： B2CWG H 策劃部 供管部GG生產(chǎn)技術(shù)部 JS 安全質(zhì)量監(jiān)察部 ZJ控制，填寫文件修改控制記錄 0.6.6 本手冊的版本編號順序?yàn)椋篈、B、C、修改狀態(tài)編號順序?yàn)椋?、1、2、 0.7縮寫與代號公司在手冊中采用以下縮寫和代號： 中山市廣弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中山市廣弘房 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司 合 稱 ： GHDC 總 經(jīng) 辦銷售部 XS 1

17、應(yīng)用范圍 1.1 總則 1.1.1 本手冊適 用范圍：公司所從事的房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物 業(yè)管理服務(wù)。 1.1.2 公司通過質(zhì)量管理體系的有效應(yīng) 用，包括質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn)的過程以及保證符 合顧客需求與運(yùn)用法律、法規(guī)要求的房地產(chǎn)開發(fā)、 樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)，增強(qiáng)顧客的滿意度。 1.2 應(yīng)用 1.2.1 公司質(zhì)量管理體系的范圍是房地產(chǎn)開發(fā)、 樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)。 1.2.2 公司對 ISO9001： 2000 標(biāo)準(zhǔn)要求未作任何刪減，完全遵從標(biāo)準(zhǔn)條款。1.2.3 公司通過對房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)開發(fā)，委托設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方式完成房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，對這些過程， 公司按照標(biāo)準(zhǔn)要求（ 7.4 采購）及其

18、他相關(guān)條款 （7.1、 7.5）實(shí)施控制，確保房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)符合 要求。 2、引用標(biāo)準(zhǔn) 本手冊采用以下標(biāo)準(zhǔn)： 2.1 建 筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 2.2 中華人民共和國建筑法 2.3 質(zhì)量管理體系 要求 GB/T190012000 3 、 術(shù)語和定義本質(zhì)量手冊術(shù)語依據(jù) GB/T19000:2000 idt IS09000:2000質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)和術(shù)語， 給 出 以 下 定 義 ： 質(zhì) 量 手 冊 共 55 頁 第 8 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2a）顧客：即樓盤購置單位或個(gè)人，或者委托 單位； b） 項(xiàng)目管理：樓盤開發(fā)項(xiàng)目管理。 c） 房地產(chǎn)開發(fā)：指公司根據(jù)國家法律、法規(guī)、 行

19、業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)合同，對房地產(chǎn) 建設(shè)的投資、 質(zhì)量、進(jìn)度實(shí)施控制、管理和協(xié)調(diào)； 4 、質(zhì) 量管理體系 4.1 總要求 4.1.1 公司按照 ISO9001： 2000 標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量管理體系，形成 文件，加以實(shí)施和保持，并持續(xù)改進(jìn)其有效 性。 4.1.2 公司各部門須按質(zhì)量管理體系文 件要求實(shí)施，并在實(shí)施中不斷改進(jìn)，以提高 工作效率和有效性，使公司提供的產(chǎn)品符合要求，增強(qiáng)顧客的滿意度。 4.1.3 公司采用過 程方法，建立質(zhì)量管理體系，且應(yīng)用PDCA循環(huán)方法，持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系及其過程， 具體按以下要求考慮： 4.1.3.1 識別過程 a) 為顧客提供合格的樓盤和物業(yè)管理服務(wù)，其 實(shí)現(xiàn)過程包括市場

20、調(diào)研、顧客要求的識別、 樓盤的開發(fā)策劃、委托設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和 銷售以及后續(xù)的物業(yè)服務(wù)。b) 為保證房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)過程的正 常運(yùn)行，需對其進(jìn)行管理，包括職責(zé)的確定， 為過程配置資源、對其過程進(jìn)行監(jiān)視和測量， 形成支持過程。 c) 根據(jù)所識別的公司的質(zhì) 量管理體系過程，確定實(shí)現(xiàn)過程的順序以及 過程的輸入和輸出，并彼此建立過程所需的 文件。 d) 公司的房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)過程中的外包過程為委托 設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程施工過程，對該過程 按 ISO9001：2000 標(biāo)準(zhǔn) 7.4 和 7.5 條款的相關(guān)要 求對外包過程實(shí)施控制。 e) 公司對 ISO9001：

21、 2000標(biāo)準(zhǔn)要求未做刪減(見 1.2)。 4.1.3.2 識 別過程的相互關(guān)系 a) 對房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷 售、物業(yè)管理服務(wù)過程之間的具體管理以文 件 的 形 式 進(jìn) 行 規(guī) 定 . 質(zhì) 量 手 冊 共 55 頁第 9 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)：B2 b） 每個(gè)過程所需的文件在質(zhì)量手冊的各章節(jié)中進(jìn) 行規(guī)定. 4.1.3.3 依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物業(yè) 管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)的流程，確定對房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷 售、物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)各個(gè)過程進(jìn)行測量、管理控 制。a）根據(jù)已識別和確定的與房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷 售、物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的要求制定準(zhǔn)則。形成文件。b）質(zhì)量管理體系所需的測量以及分析過程所需的統(tǒng) 計(jì)技

22、術(shù)和方法在本手冊第 8 章中予以規(guī)定。 4.1.3.4 為確保顧客滿意，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物 業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)過程的具體過程確定需要配置的資 源并管理這些資源，包括人力資源、基礎(chǔ)設(shè)施和工 作環(huán)境。這些過程的控制在第 5 章中進(jìn)行規(guī)定。 4.1.3.5 為了測量質(zhì)量管理體系的業(yè)績，需建立監(jiān)視 和測量的過程，包括顧客滿意度監(jiān)視和測量、內(nèi)部 審核、過程的監(jiān)視和測量以及房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷 售、物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)視和測量，這些過程的控制 在第 8.2 節(jié)中進(jìn)行規(guī)定。4.1.3.6 實(shí)施和改進(jìn) a） 公司各部門按質(zhì)量手冊的規(guī)定實(shí)施。b）通過各種活動,包括糾正和預(yù)防措施，持續(xù)改進(jìn)的質(zhì)量管理體系。見 本

23、手 冊 8.5 章 節(jié) 中 的 規(guī) 定 .4.1.4 公 司 按IS09001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求管理已識別的所有過程，確保 其符合標(biāo)準(zhǔn)要求和公司的實(shí)際運(yùn)行，并不斷改進(jìn)， 以使公司的實(shí)際運(yùn)行與質(zhì)量管理體系的適宜性、充 分性和有效性。 4.2 文件要求 4.2.1 文件類型4.2.1.1質(zhì)量管理體系文件按層次可分為三層： a) 第 一層：質(zhì)量手冊，框架式描述公司質(zhì)量管理體系的 全過程； b) 第二層：程序文件，描述開展房地產(chǎn)開 發(fā)、樓盤銷售、物業(yè)管理服務(wù)過程的途徑和方法； c) 第三層：作業(yè)文件、管理辦法、技術(shù)文件，提供了 工作的準(zhǔn)則和方法；公司采用部門管理卷的形式進(jìn) 行控制。質(zhì)量記錄表格，為質(zhì)量

24、管理體系符合要求的 有 效 運(yùn) 行 提 供 證 據(jù) 。 質(zhì) 量 手 冊 共 55 頁 第 10 頁質(zhì)量手冊 版本 /修改狀態(tài)： B24.2.1.2按文件途徑可區(qū)分為： a) 外來文件：有關(guān)的 國家法律、法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，上級下發(fā)的文件和顧 客提供的資料等； b) 內(nèi)部文件：公司管理性文件、 質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)文件、崗位描述、規(guī)章 制度、工作規(guī)范等。 4.2.1.3 文件可承載在任何媒體 上，如紙介、光盤、磁盤、錄像帶、錄音帶、照片。4.2.2質(zhì)量手冊 公司為了對質(zhì)量管理體系進(jìn)行有效的控制，建立和保持質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行，編制 質(zhì)量手冊。 a) 質(zhì)量管理體系的范圍，包括未對 標(biāo)準(zhǔn)條款進(jìn)行刪

25、減的說明(見本手冊 1.2)； b) 本 手冊對質(zhì)量管理體系編制所形成的程序文件及對其 的引用進(jìn)行描述； c) 對質(zhì)量管理體系過程之間的相 互作用進(jìn)行表述； 4.2.3 文件控制 4.2.3.1 公司編制 文件控制程序 ，對文件進(jìn)行有效的控制和管理， 以確保： a) 文件的適宜性和有效性； b) 文件在受控 范圍內(nèi)均為有效版本； c) 文件的更改和修訂狀態(tài)得 到識別； d) 文件保持清晰，易于識別。 4.2.3.2 文件 的編制、審核、批準(zhǔn)和發(fā)放管理 d) 質(zhì)量手冊由 行政部編制，管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布； e) 程序文件由行政部策劃，相關(guān)部門編制、審核， 管理者代表批準(zhǔn)頒布； f )

26、作業(yè)文件由各職能部 門編制，部門負(fù)責(zé)人審核，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)頒布；g)質(zhì)量管理體系文件由行政部發(fā)放并進(jìn)行控制管理； a) 對外文件由總經(jīng)辦擬稿，負(fù)責(zé)發(fā)放并進(jìn)行控制管理。 b) 內(nèi)部文件由相關(guān)部門擬稿，由行政部負(fù)責(zé)發(fā)放并 進(jìn)行控制管理。 4.2.3.3 文件的更改和評審 a) 文件的 更改由原編制部門提出申請，經(jīng)相應(yīng)負(fù)責(zé)人審批后， 由原編制部門實(shí) 施修訂并發(fā)放，同時(shí)回收作廢文件； b) 每年六月份由行政部組織對質(zhì)量管理體系文件進(jìn)行評審，必要 時(shí)予以修 改；質(zhì)量手冊共 55 頁第 11 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B24.2.3.4 總經(jīng)辦負(fù)責(zé)對電子網(wǎng)站及電子文檔的管理和 控制 a) 對電子文件和網(wǎng)

27、站的管理由總經(jīng)辦規(guī)定用戶 權(quán)限，定期對網(wǎng)上的信息進(jìn)行病毒防范，以保證網(wǎng) 絡(luò)信息的安全； b) 電子文檔要做備份，并參照書面 文件的管理形式進(jìn)行控制； 4.2.4 質(zhì)量記錄的控制 公 司制定質(zhì)量記錄控制程序 ，對質(zhì)量管理體系所要 求的記錄予以控制，以提供質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行 的證據(jù)。 4.2.4.1 各部門按照文件要求及時(shí)填寫質(zhì)量 記錄，內(nèi)容真實(shí)、完整，字跡清晰，不得隨意更改4.2.4.2各部門專職或兼職的資料員負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量 記錄的保管和檢查； 4.2.4.3 總經(jīng)辦保存公司全部質(zhì) 量記錄的清單和文件檔案，每 6 個(gè)月對各部門質(zhì)量 記錄的使用和保管情況進(jìn)行檢查；復(fù)制、借閱質(zhì)量 記錄時(shí)要經(jīng)部門負(fù)

28、責(zé)人批準(zhǔn)并保持相應(yīng)的記錄； 4.2.4.4 質(zhì)量記錄保存期滿后，由部門負(fù)責(zé)人提出申 請，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，總經(jīng)辦作銷毀或留用處理。 5、管理職責(zé) 5.1 管理承諾 總經(jīng)理通過以下活動對其 建立、實(shí)施和改進(jìn)質(zhì)量管理體系做出承諾： 5.1.1 制 定和批準(zhǔn)公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)； 5.1.2 建立和保持質(zhì)量管理體系以實(shí)現(xiàn)公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目 標(biāo)； 5.1.3 將顧客的要求轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷 售、物業(yè)管理服務(wù)的要求； 5.1.4 通過培訓(xùn)、會議、 宣傳欄、公司網(wǎng)頁等方式，向員工傳達(dá)并強(qiáng)調(diào)滿足 顧客和法律法規(guī)要求的重要性，增強(qiáng)員工質(zhì)量意識， 將分解的質(zhì)量目標(biāo)轉(zhuǎn)化為各自的工作任務(wù)； 5.1.5

29、 定 期開展管理評審活動，制定質(zhì)量管理體系的改進(jìn)措 施； 5.1.6 配備必要的資源以確保公司質(zhì)量管理體系 有能力滿足顧客的要求 5.2 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn) 總 經(jīng)理通過以下活動，將顧客滿意度作為實(shí)現(xiàn)公司質(zhì) 量方針和質(zhì) 量目標(biāo)的 重要內(nèi)容 ：質(zhì)量手 冊共 55 頁第 12 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B25.2.1規(guī)定各部門的職責(zé)權(quán)限、工作程序并控 制執(zhí)行； 5.2.2 將顧客的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾矸?務(wù)的要求；確保通過質(zhì)量管理體系的有效運(yùn) 行； 5.2.3 向顧客征詢對房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管 理服務(wù)的意見，確保顧客滿意； 5.2.4 制定各 種激勵政策，鼓勵員工在滿足顧客要求方面 提出改進(jìn)措施。 5

30、.3 質(zhì)量方針 廣弘誠信 建 筑夢想 質(zhì)量方針體現(xiàn)和概括了公 司在質(zhì)量方面的追求，顧客滿意是公司永恒的目標(biāo)，是衡量房地產(chǎn)開發(fā)、樓盤銷售、物 業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的最終依據(jù)： a) 公司以誠信 為出發(fā)點(diǎn)，在管理服務(wù)過程中遵守誠信、務(wù) 質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2實(shí)的原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的法律、法規(guī)及標(biāo) 準(zhǔn)要求； b) 管理服務(wù)的實(shí)現(xiàn)取決于管理服務(wù) 人員的素質(zhì)和能力，為提供顧客滿意的服務(wù)； c) 通過管理評審、內(nèi)部審核、過程控制等工 作，對質(zhì)量管理體系進(jìn)行持續(xù)的改進(jìn)，實(shí)現(xiàn) 完美的服務(wù)。 5.4 策劃 5.4.1 質(zhì)量目標(biāo)： 工 程合格率 100%、工程優(yōu)質(zhì)率 75%、 顧客投 訴處理及時(shí)率 90%，

31、質(zhì)量目標(biāo)分解如下： a) 總經(jīng)辦：合同履約率 100% b) 供管部：材料 采購合格率 100% c) 規(guī)劃部：房地產(chǎn)開發(fā)前 期規(guī)劃文本合格率 100 d) 生產(chǎn)技術(shù)部：工 程合格率 100%； e) 安全質(zhì)量監(jiān)察部：工程 優(yōu) 質(zhì) 率 80% f) 行 政 部： 人 員 培 訓(xùn)上 崗 率 100% ， g) 物業(yè)公司 : 顧客投訴處理及時(shí)率 90%， h) 策劃部：顧客滿意率 90% i) 銷售部： 顧客滿意率 90% j) 財(cái)務(wù)部 :：材料驗(yàn)收合格 率:100% 質(zhì)量手冊共 55 頁 第 13 頁5.4.2質(zhì)量管理體系的策劃 5.4.2.1 公司制定對 質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測。對制定的質(zhì)量目標(biāo)在各

32、 層次和各部門進(jìn)行分解； 5.4.2.2 識別質(zhì)量管 理體系的全過程及相互作用和接口； 5.4.2.3 配備實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理和物業(yè)服務(wù)所需的 資源； 5.4.2.4 公司制定房地產(chǎn)項(xiàng)目土地開 發(fā)、策劃和設(shè)計(jì)過程控制程序 、房地產(chǎn)建 設(shè)過程控制程序 、房地產(chǎn)銷售過程控制程 序、物業(yè)管理過程控制程序 ，規(guī)定了在房 地產(chǎn)開發(fā)整體運(yùn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由規(guī) 劃部對前期開發(fā)規(guī)劃進(jìn)行策劃，總經(jīng)辦對社 會和政府部門進(jìn)行申報(bào)過程策劃；策劃部對 開發(fā)過程進(jìn)行策劃和廣告策劃；工程施工由 生產(chǎn)技術(shù)部、安全質(zhì)量監(jiān)察部進(jìn)行工程運(yùn)作、 整體監(jiān)督運(yùn)行策劃；物資供應(yīng)由供管部進(jìn)行 策劃，樓盤銷售由銷售部進(jìn)行樓盤宣傳銷售 的策

33、劃；交付使用后由物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管 理服務(wù)的運(yùn)行策劃； 5.4.2.5 在策劃和實(shí)施質(zhì) 量管理體系的更改時(shí)，應(yīng)在受控狀態(tài)下進(jìn)行， 并采取相應(yīng)措施，確保質(zhì)量管理體系的持續(xù) 和完整性。 5.5 職責(zé)、權(quán)限和溝通 5.5.1 職責(zé) 和權(quán)限為確保質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行，公司對職責(zé)、權(quán)限及內(nèi)部溝通的相互關(guān)系做出 規(guī)定： a) 公司為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)，建立了完善 的組織架構(gòu)(見附件：組織結(jié)構(gòu)圖) ，規(guī)定各 部門、各崗位的職責(zé)和權(quán)限并形成文件，確 保全體員工都能充分了解本崗位的職責(zé)及部 門之間相互關(guān)系，以促進(jìn)有效的質(zhì)量管理；b)公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)副總經(jīng)理A、副總經(jīng)理 B、總經(jīng)理助理、總經(jīng)辦、規(guī)劃部、 策

34、劃部、銷售部、生產(chǎn)技術(shù)部、安全質(zhì)量監(jiān) 察部、行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司和供管部。5.5.1.1總經(jīng)理 a) 全面負(fù)責(zé)公司管理工作，向 董事會負(fù)責(zé)； b) 把滿足顧客需求作為公司一 切工作的出發(fā)點(diǎn)，制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)， 策劃、建立、實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)的質(zhì)量管理體 系； c) 按顧客的要求和項(xiàng)目管理的特性， 確保公司嚴(yán)格遵守國家方針政策和有關(guān)法規(guī)， 將顧客需求轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目管理服務(wù)要求 質(zhì)量手冊 共 55 頁第 14 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2d)負(fù)責(zé)人事、財(cái)務(wù)工作，制定和控制個(gè)部門的定員、 定編、負(fù)責(zé)員工的考核、獎懲、調(diào)配、任命副總經(jīng) 理、總經(jīng)理助理、管理者代表及各部門設(shè)置，各部門負(fù)責(zé)人、各崗

35、位的職責(zé)權(quán)限并形成文件；e)提供質(zhì)量管理體系有效運(yùn)作所需的設(shè)施、軟件、信息、 工作環(huán)境和資金；f)全方位溝通關(guān)系，協(xié)調(diào)各部門 工作，綜合掌握全面情況，積極開拓業(yè)務(wù)；g)把公司質(zhì)量方針作為激勵和教育培訓(xùn)的重要內(nèi)容，在各 層次進(jìn)行溝通和傳達(dá)；h)通過管理評審活動，實(shí)現(xiàn) 質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn)，適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外部環(huán) 境。i)組織制定公司經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營策略及其實(shí)施 方案。 5.5.1.2 管理者代表 a) 確保質(zhì)量管理體系的建 立、保持和持續(xù)改進(jìn)； b) 向最高管理者報(bào)告質(zhì)量管 理體系的業(yè)績 ,包括改進(jìn)的需求； c) 使全體員工意識 到滿足顧客要求對公司的生存和發(fā)展的重要性；d)負(fù)責(zé)與質(zhì)量管理體系有關(guān)

36、的包括顧客在內(nèi)的外部溝 通與聯(lián)絡(luò)。 5.5.1.3 副總經(jīng)理 A a) 全面負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)房 地產(chǎn)規(guī)劃、策劃、樓盤銷售板塊的工作，向員工傳 達(dá)滿足顧客要求和法律法規(guī)要求的重要性，確定方 向，策劃未來，激勵員工，營造環(huán)境；制訂房地產(chǎn) 營運(yùn)、策劃、樓盤銷售的分解目標(biāo)，承擔(dān)房地產(chǎn)營 運(yùn)、策劃、樓盤銷售模塊管理體系建立、完善、實(shí) 施的決策責(zé)任 b) 主持召開各類專題工作會議，對公 司規(guī)定目標(biāo)進(jìn)行分解，對方針和目標(biāo)的適宜性、充 分性、有效性進(jìn)行系統(tǒng)評價(jià)，促進(jìn)持續(xù)改進(jìn)；c) 制定房地產(chǎn)營運(yùn)、策劃、樓盤銷售模塊中年度工作計(jì) 劃，總體評價(jià)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)工作，負(fù)責(zé)企業(yè) 發(fā)展、安全等重點(diǎn)工作，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)新業(yè)務(wù)開發(fā)；

37、d)負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)營運(yùn)、策劃、樓盤銷售模塊中各部門 經(jīng)理的管理，負(fù)責(zé)制訂業(yè)績考核辦法，對違紀(jì)職工 進(jìn)行處理，處理房地產(chǎn)營運(yùn)、策劃、樓盤銷售模塊 中 重大事故和重大的顧客投訴及訴訟； e ) 規(guī)定部 門的配置、部門的職責(zé)和權(quán)限，確保管理體系的有 效運(yùn)行。負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)營運(yùn)、策劃、樓盤銷售模塊 中的業(yè)務(wù)管理，做好業(yè)務(wù)的市場調(diào)研，做好成本、 質(zhì)量分析，并形成報(bào)告； f ) 負(fù)責(zé)公司受理的工程業(yè) 務(wù)，對內(nèi)協(xié)調(diào)各部門業(yè)務(wù)工作，組織對設(shè)計(jì)單位的 資 質(zhì)量手冊共 55 頁 第 15 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2格審定，和合作施工單位的管理，牽頭做好工程的 招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)營運(yùn)、策劃、樓盤銷售模塊 中業(yè)

38、務(wù)合同的簽訂，樓盤銷售的調(diào)度協(xié)調(diào)，質(zhì)量監(jiān) 督，各類促銷的策劃和實(shí)施； g) 協(xié)助財(cái)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù) 結(jié)算，負(fù)責(zé)樓盤的預(yù)付款及結(jié)算款的收取，做好月、 季銷售統(tǒng)計(jì)工作，按月提供完成銷售任務(wù)有關(guān)報(bào)表， 負(fù)責(zé)編制年、季、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表； 5.5.1.4 副總經(jīng)理 B a) 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司建設(shè)工程施工和供管板塊的管理工作，負(fù)責(zé)對工程預(yù)算、倉庫的管理工 作，向總經(jīng)理負(fù)責(zé)； b) 負(fù)責(zé)對分管的部門和板塊進(jìn) 行管理運(yùn)作，按公司的要求，對分管部門執(zhí)行層進(jìn) 行監(jiān)督，每月定期向總經(jīng)理匯報(bào)分管板塊的管理狀 況； c) 實(shí)現(xiàn)公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，策劃、建 立、實(shí)施和保持持續(xù)改進(jìn)的質(zhì)量管理體系； d) 按顧 客的要

39、求和房地產(chǎn)開發(fā)的特性，確保公司嚴(yán)格遵守 國家方針政策和有關(guān)法規(guī)，將顧客需求轉(zhuǎn)化為房地 產(chǎn)開發(fā)的要求； e) 協(xié)助總經(jīng)理對分管部門進(jìn)行考核、 獎懲、調(diào)配，會同部門經(jīng)理規(guī)定部門、各崗位的職 責(zé)權(quán)限，并形成文件； f) 全方位溝通關(guān)系，協(xié)調(diào)部 門工作，綜合掌握全面情況，積極開拓業(yè)務(wù)；組織 制定公司工程施工目標(biāo)、策略及其實(shí)施方案。 g) 負(fù) 責(zé)審核施工組織設(shè)計(jì) 采購計(jì)劃 ，監(jiān)督工程建 設(shè)、預(yù)算、采購和倉庫管理過程及計(jì)劃執(zhí)行情況 h) 負(fù)責(zé)分管工作的統(tǒng)計(jì)分析，各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表、日常統(tǒng) 計(jì)數(shù)據(jù)與上報(bào)的審核； i) 審核對供應(yīng)商的評價(jià)，參加 合同的評審，必要時(shí)參加談判和洽談，在總經(jīng)理的 授權(quán)下簽署合同； j)

40、負(fù)責(zé)對材料倉庫的管理領(lǐng)導(dǎo)， 監(jiān)督材料質(zhì)量的管理，建立健全倉庫管理制度。 k) 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作 5.5.1.5 總經(jīng)理助理 a) 按 照公司要求完成工作任務(wù)，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)；b)對領(lǐng)導(dǎo)分配的工作進(jìn)行策劃，制定工作計(jì)劃；定期向總 經(jīng)理匯報(bào)工作完成的情況； c) 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他 工作 質(zhì)量手冊共 55 頁第 16 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B25.5.1.6 總經(jīng)辦 a) 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 ,協(xié)助總經(jīng)理對公 司進(jìn)行管理，向總經(jīng)理負(fù)責(zé)； b) 把滿足顧客需求、 貫徹公司指令，實(shí)現(xiàn)公司的目標(biāo)，作為公司一切工 作的出發(fā)點(diǎn)，建立維護(hù)和保持質(zhì)量管理體系； c) 根 據(jù)顧客的要求和房地產(chǎn)開發(fā)的特性

41、，確保公司嚴(yán)格 遵守國家方針政策和有關(guān)法規(guī)，將顧客需求轉(zhuǎn)化為 房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的要求。 d) 負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督各部門 的定員、定編、負(fù)責(zé)員工的考核、獎懲、調(diào)配各部 門設(shè)置，各崗位的職責(zé)權(quán)限并形成文件；負(fù)責(zé)合同 的最終管理、投資前期管理、負(fù)責(zé)對外公關(guān)和內(nèi)部 協(xié)調(diào)； e) 負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門工作的完成情況；提供房 地產(chǎn)開發(fā)的各方面信息，為總經(jīng)理的決策提供依據(jù)； f) 溝通關(guān)系，協(xié)調(diào)各部門工作，掌握全面情況，積極 開拓業(yè)務(wù)；將公司質(zhì)量方針作為激勵和教育培訓(xùn)的 重要內(nèi)容，在各層次進(jìn)行溝通和傳達(dá)； g) 組織實(shí)施 公司經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營策略及其實(shí)施方案。全面負(fù)責(zé) 項(xiàng)目開發(fā)過程的辦案，與政府各職能部門保持良好 的溝通

42、，進(jìn)行公共關(guān)系建設(shè)。 h) 負(fù)責(zé)公司資料檔案 管理和信息管理建設(shè)；負(fù)責(zé)公司信息化規(guī)劃及進(jìn)程 控制，建立信息管理體系。 i) 與政府各職能部門、社 會組織建立良好的公共關(guān)系； 與銀行進(jìn)行聯(lián)系溝通 工作，負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)的聯(lián)系溝通工作； j) 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)過程的辦案工作；公司對外法律 事務(wù)的執(zhí)行和管理； k) 審批各類合同，進(jìn)行有效合 同管理和印章管理工作； 5.5.1.7 行政部 a) 在總經(jīng)理 的領(lǐng)導(dǎo)下，主管行政部管理工作； b) 按人事制度組 織實(shí)施人員招聘、調(diào)配、考核任免及人員檔案的日 常管理； c) 編制和實(shí)施員工培訓(xùn)計(jì)劃，參與課程設(shè) 計(jì)、教材編制，并對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估，保持清晰

43、 和完整的培訓(xùn)記錄；制定年度培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施， 負(fù)責(zé)職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)資料的檔案管理工作； d) 根據(jù) 公司領(lǐng)導(dǎo)的指示編制管理性文件，負(fù)責(zé)發(fā)放、傳閱 和歸檔管理； e) 對上級機(jī)關(guān)、外單位的行政公文和 函件的收發(fā)、登記、催辦及歸檔管理；對國家頒布 的各項(xiàng)法律和法規(guī)文件進(jìn)行管理和控制； 質(zhì)量手冊 共 55 頁第 17 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2f) 負(fù)責(zé)公司會議室的使用安排和管理，組織會務(wù)工作， 負(fù)責(zé)記錄、錄音(像)和會議材料的準(zhǔn)備，起草會 議決議， g) 負(fù)責(zé)對工作計(jì)劃、會議決議的落實(shí)和督 辦，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，核實(shí)考勤記 錄； h) 負(fù)責(zé)對公司辦公環(huán)境、綠化、消防安全設(shè)備、

44、 辦公設(shè)備使用等情況進(jìn)行檢查； i) 負(fù)責(zé)辦理員工勞 動合同及各類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)辦理專業(yè)技術(shù)職務(wù)的 評審、聘任、晉升等工作； j) 負(fù)責(zé)車輛的調(diào)度使用、 和保養(yǎng)等管理工作；負(fù)責(zé)內(nèi)外來訪的接待工作；負(fù) 責(zé)公司印鑒保管及使用；負(fù)責(zé)計(jì)劃生育管理工作； 考核本部門員工的績效； k) 對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，完成公 司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。 5.5.1.8 策劃部 a) 對 公司的房地產(chǎn)營運(yùn)、前期策劃、樓盤銷售策劃進(jìn)行 管理，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)； b) 負(fù)責(zé)對策劃部各職能崗位 的管理，按公司的要求監(jiān)督各崗位的運(yùn)行情況，對 房地 產(chǎn)策劃板塊進(jìn)行管理運(yùn)作，負(fù)責(zé)處理策劃部的 有關(guān)事務(wù)，定期向總經(jīng)理匯報(bào)房地產(chǎn)策劃的管理工 作

45、； c) 向員工傳達(dá)滿足顧客要求和法律法規(guī)要求的 重要性，制訂房地產(chǎn)策劃的分解目標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn) 策劃模塊管理體系的建立、完善、實(shí)施管理方案， d) 參加各類專題工作會議，對公司規(guī)定目標(biāo)進(jìn)行分解， 對方針和目標(biāo)的適宜性、充分性、有效性進(jìn)行系統(tǒng) 評價(jià)，促進(jìn)持續(xù)改進(jìn)； e) 負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)策劃模塊中 的各崗位的管理，檢查房地產(chǎn)策劃模塊中的各項(xiàng)規(guī) 章制度的執(zhí)行情況，在部門內(nèi)部與員工溝通； f ) 制定房地產(chǎn)策劃模塊中年度工作計(jì)劃，總體評價(jià)本公 司房地產(chǎn)策劃服務(wù)工作，負(fù)責(zé)企業(yè)發(fā)展、安全等重 點(diǎn)工作，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)新業(yè)務(wù)開發(fā)的總體策劃；g)制訂部門業(yè)績考核辦法，提出對違紀(jì)職工進(jìn)行處理意 見，協(xié)調(diào)處理房地產(chǎn)營運(yùn)、

46、策劃、樓盤銷售模塊中 重大事故和重大的顧客投訴及訴訟；h)規(guī)定本部門的配置，職責(zé)和權(quán)限，確保管理體系的有效運(yùn)行。 負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)策劃、模塊中的業(yè)務(wù)管理，做好業(yè)務(wù) 的市場調(diào)研，做好成本估算、并形成報(bào)告；i) 對內(nèi)協(xié)調(diào)各崗位業(yè)務(wù)工作，參加對委托設(shè)計(jì)單位的資格 審定，協(xié)助做好工程的招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)策劃 模塊中的質(zhì)量監(jiān)督及各類策劃的實(shí)施；質(zhì)量手冊共 55 頁 第 18 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2j) 協(xié)助財(cái)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)算，負(fù)責(zé)做好月、季策劃統(tǒng)計(jì)工作，完 成房地產(chǎn)策劃的有關(guān)報(bào)表，負(fù)責(zé)編制年、季、月策劃統(tǒng)計(jì)報(bào)表。 5.5.1.9 銷售部 a) 對公司的房地產(chǎn)樓盤銷售進(jìn)行管理，對總經(jīng) 理負(fù)責(zé)；，

47、負(fù)責(zé)對部門各崗位的管理，按公司的要求監(jiān)督各崗 位的運(yùn)行情況，對房地產(chǎn)樓 b) 盤銷售進(jìn)行管理運(yùn)作，負(fù)責(zé)處 理銷售部的有關(guān)事務(wù)，定期向總經(jīng)理匯報(bào)房地產(chǎn)樓盤銷售的管 理工作； c) 向員工傳達(dá)滿足顧客要求和法律法規(guī)要求的重 要性，制訂、實(shí)施房地產(chǎn)樓盤銷售的目標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)樓盤銷共 55 頁 第 19 頁售模塊管理體系的建立、完善、實(shí)施管理方案， 參加各類專題 工作會議，對公司規(guī)定目標(biāo)進(jìn)行分解，對方針和目標(biāo)的適宜性、 d) 充分性、有效性進(jìn)行系統(tǒng)評價(jià)，促進(jìn)持續(xù)改進(jìn)；e) 負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)樓盤銷售中的各崗位的管理，檢查房地產(chǎn)樓盤銷售 中的各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行情況，在部門內(nèi)部與員工溝通；f )制定房地產(chǎn)樓盤銷

48、售中年度工作計(jì)劃，總體評價(jià)公司房地產(chǎn)樓 盤銷售服務(wù)工作，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)樓盤銷售業(yè)務(wù)開發(fā)的總體思路； g)制訂部門業(yè)績考核辦法，提出對違紀(jì)職工進(jìn)行處理意見，處 理房地產(chǎn)樓盤銷售中顧客投訴及訴訟；h)規(guī)定本部門的配置，職責(zé)和權(quán)限，確保管理體系的有效運(yùn)行。負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)樓盤銷 售中的業(yè)務(wù)管理，做好消費(fèi)群體的市場調(diào)研，做好成本核算、 并形成報(bào)告； i) 對內(nèi)協(xié)調(diào)各崗位業(yè)務(wù)工作，參加對樓盤銷售 有關(guān)的內(nèi)、外部會議，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)樓盤銷售中的質(zhì)量監(jiān)督及各 類策劃的實(shí)施；j) 進(jìn)行樓盤銷售業(yè)務(wù)結(jié)算，負(fù)責(zé)做好月、季樓盤銷售統(tǒng)計(jì)工作，完成房地產(chǎn)樓盤銷售的有關(guān)報(bào)表，負(fù)責(zé)編 制年、季、月策劃樓盤銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表； 5.5.1.1

49、0 生產(chǎn)技術(shù)部 a) 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對公司的房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目、施工和竣 工驗(yàn)收的整體過程進(jìn)行管理，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)； b) 負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目 部、各專業(yè)崗位進(jìn)行管理和控制，按公司的要求監(jiān)督各項(xiàng)目部、 各專業(yè)崗位的運(yùn)行情況，負(fù)責(zé)處理、協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目管理中的進(jìn) 度 、 成 本 等 工 作 ， 質(zhì) 量 手 冊 質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2定期向總經(jīng)理匯報(bào)工程進(jìn)展情況； c) 按公司的要求 開展工作，定期組織、參加各類工程項(xiàng)目管理工作 會議，協(xié)調(diào)設(shè) 計(jì)、施工、監(jiān)理單位的關(guān)系，作好投 資控制和管理。 d) 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程施工管理的工作， 向員工傳達(dá)滿足顧客和設(shè)計(jì)要求、法律法規(guī)要求的 重要性，制訂房地產(chǎn)工

50、程施工管理的分解目標(biāo)，建 立房地產(chǎn)建設(shè)管理體系，建立健全完善、實(shí)施工程 項(xiàng)目管理的過程控制； e) 主持召開各類專題施工工 作會議，對工程項(xiàng)目規(guī)定的目標(biāo)進(jìn)行分解，對施工 過程管理涉及到的工程施工、技術(shù)問題進(jìn)行系統(tǒng)評 價(jià)并解決，保證項(xiàng)目建設(shè)正常進(jìn)行； f) 規(guī)定本部門 的職責(zé)和權(quán)限，確保管理體系的有效運(yùn)行。負(fù)責(zé)房 地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的各類業(yè)務(wù)，做好施工成本、工程 質(zhì)量分析，竣工綜合驗(yàn)收，并形成報(bào)告； g) 負(fù)責(zé)受 理的工程業(yè)務(wù)，協(xié)調(diào)各崗位業(yè)務(wù)工作，組織對合作 施工單位的資格審定和合作施工單位的管理，對公 司其它部門提供技術(shù)支持。 5.5.1.11 安全質(zhì)量監(jiān)察部 a) 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對公司的房地

51、產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng) 目的質(zhì)量監(jiān)察、竣工驗(yàn)收過程進(jìn)行管理，對總經(jīng)理 負(fù)責(zé)； b) 負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目部、各專業(yè)施工過程進(jìn)行管 理和控制，按公司的要求監(jiān)督各項(xiàng)目部、各專業(yè)施工的運(yùn)行情況，負(fù)責(zé)處理、協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目管理中的 進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全等工作，定期向總經(jīng)理匯 報(bào)工程進(jìn)展情況； c) 按公司的開發(fā)質(zhì)量監(jiān)察要求開 展工作，定期組織、參加各類工程質(zhì)量監(jiān)察管理工 作會議，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的關(guān)系，作好 質(zhì)量控制和管理。 d) 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量管理 的工作，向員工傳達(dá)滿足顧客和設(shè)計(jì)要求、法律法 規(guī)要求的重要性，制訂房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量管理的 分解目標(biāo)，建立房地產(chǎn)建設(shè)管理體系，建立健全完 善、實(shí)施工程質(zhì)量管

52、理的過程控制； e) 主持召開各 類專題施工質(zhì)量監(jiān)察工作會議，對工程規(guī)定的目標(biāo) 進(jìn)行分解，對施工過程質(zhì)量涉及到的工程施工、技 術(shù)問題進(jìn)行系統(tǒng)評價(jià)并解決，保證工程質(zhì)量達(dá)到要 求； f) 規(guī)定本部門的職責(zé)和權(quán)限，確保管理體系的 有效運(yùn)行。負(fù)責(zé)房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量管理，做好工程質(zhì) 量分析，竣工綜合驗(yàn)收，并形成報(bào)告； g) 負(fù)責(zé)受理 的工程質(zhì)量業(yè)務(wù)投訴，組織對合作施工單位的資格 審 定 和 合 作 施 工 單 質(zhì) 量 手 冊 共 55 頁 第 20 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2位的管理，對公司其它部門提供技術(shù)支持。 5.5.1.12 物業(yè)公司 a) 負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管 理和控制，處理小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)

53、部事物， 在國家規(guī)定的范圍內(nèi)建立和健全本部門的各 項(xiàng)管理制度，對設(shè)立的會計(jì)科目進(jìn)行日常賬 務(wù)處理； b) 按照上級主管部門的要求，上報(bào) 財(cái)務(wù)報(bào)表、上繳各種稅費(fèi)； c) 按照國家和區(qū) 域文件，制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，追繳顧客的各項(xiàng)費(fèi) 用，對內(nèi)部的各種費(fèi)用進(jìn)行審核，執(zhí)行公司 的報(bào)賬制度和流程； d) 負(fù)責(zé)物業(yè)固定資產(chǎn)的 購建、調(diào)整、折舊、報(bào)廢清理等賬務(wù)處理， 并定期與固定資產(chǎn)管理員核對資產(chǎn)；負(fù)責(zé)應(yīng) 收、應(yīng)付款項(xiàng)的催收、清理； e) 負(fù)責(zé)對保安 隊(duì)伍的管理，按照物業(yè)的特點(diǎn)和公司對保安 的具體要求進(jìn)行招聘保安人員，制定保安培 訓(xùn)和日常訓(xùn)練計(jì)劃，及時(shí)處理保安隊(duì)伍內(nèi)部 出現(xiàn)的問題，純潔保安隊(duì)伍；確保小區(qū)的安 全；

54、f) 負(fù)責(zé)對顧客居所安全的管理，維護(hù)小 區(qū)內(nèi)的水、電及公用設(shè)施，及時(shí)處理顧客提 出和存在的問題，滿足顧客提出的正當(dāng)要求； 為顧客提供滿意的服務(wù)，改善服務(wù)態(tài)度，增 強(qiáng)顧客的信任感； g) 負(fù)責(zé)對小區(qū)公用設(shè)施、 設(shè)備的管理、維護(hù)和保養(yǎng)，做好小區(qū)內(nèi)的各 種標(biāo)識，做好小區(qū)內(nèi)的消防管理和宣傳，維護(hù)保養(yǎng)消防設(shè)施和設(shè)備，確保消防設(shè)施的有 效 性，及時(shí)處理小區(qū)發(fā)生的突發(fā)性事件， 并向公司匯報(bào)處理結(jié)果； h) 負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)的 綠化管理，衛(wèi)生清潔和廢棄物及垃圾的管理， 保證小區(qū)內(nèi)的衛(wèi) 生狀況，達(dá)到規(guī)定要求； 做好滅蠅、滅蚊、滅鼠的具體工作； i) 負(fù)責(zé) 制定管理小區(qū)內(nèi)的顧客和工作人員的各種章、 證；維護(hù)顧客的利益

55、； j) 負(fù)責(zé)對園林進(jìn)行管 理，建立健全管理制度，作好園林的培育和 養(yǎng)護(hù)； k) 負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)車輛的管理，作好安 全和防盜工作，確保小區(qū)的安全和顧客財(cái)產(chǎn) 的安全；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 5.5.1.13 財(cái)務(wù)部 質(zhì)量手冊共 55 頁第 21 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B2a)負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算工作，負(fù)責(zé)公司財(cái) 務(wù)收入、成本費(fèi)用、利潤分配、稅金、固定資產(chǎn)、工 資、工程核算和資金的管理； b) 執(zhí)行國家、行業(yè)、 會計(jì)管理方針、政策和有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)編報(bào)公司財(cái)務(wù) 計(jì)劃和固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施計(jì)劃的完成績 效,協(xié)助總經(jīng)辦辦理融資事項(xiàng)；向總經(jīng)理匯報(bào)財(cái)務(wù)的 執(zhí)行和資金使用情況； c)

56、負(fù)責(zé)資金管理，按要求撥 付施工合同款項(xiàng)，提高資產(chǎn)的使用效率，按時(shí)編報(bào)財(cái) 務(wù)報(bào)表；遵照國家的有關(guān)規(guī)定，按時(shí)向社會有關(guān)部門 交納各項(xiàng)費(fèi)用； d) 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理，根據(jù)計(jì)劃購置， 按月、季的規(guī)定進(jìn)行盤查，并與有關(guān)部門配合，進(jìn)行 物資、固定資產(chǎn)的清點(diǎn)盤查；對固定資產(chǎn)建賬、建冊、 建卡； e) 協(xié)助行政部做好工資統(tǒng)計(jì)，按時(shí)發(fā)放工資、 福利資金，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，自有資金的運(yùn)用和結(jié)存 情況，嚴(yán)格報(bào)銷審核工作，把好財(cái)務(wù)關(guān)； f) 做好財(cái) 務(wù)檔案管理、審核工程結(jié)算，按規(guī)定上繳稅款，做好 稅務(wù)管理工作，落實(shí)資金的安全管理，管理好本部門 的印章，按規(guī)定存放現(xiàn)金，防盜、防劫、防貪挪用、 防騙、防止私拆借等措施要落實(shí)到位

57、。 g) 負(fù)責(zé)對本 部門各崗位的管理，制定本部門各個(gè)崗位的崗位責(zé)任 制，檢查各個(gè)崗位工作的完成情況，對公司整個(gè)財(cái)務(wù) 和資金進(jìn)行監(jiān)督考核，對違反財(cái)務(wù)規(guī)定的人和事提出 處理意見， h) 按公司的規(guī)定進(jìn)行各類票據(jù)的報(bào)銷， 審核票據(jù)的有效性和真實(shí)性；負(fù)責(zé)對財(cái)務(wù)各類賬冊的 管理和保管、保守公司財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)秘密； i) 嚴(yán)格現(xiàn)金 管理制度，定期與銀行進(jìn)行對帳，庫存現(xiàn)金要在國家 規(guī)定的范圍內(nèi)運(yùn)做，賬務(wù)管理要日清月結(jié)、要賬帳相 符、賬物相符； j) 負(fù)責(zé)對采購材料的管理和倉庫管理， 把好材料質(zhì)量關(guān)，建立健全倉庫管理制度，建冊建卡， 做到材料與賬相符； k) 負(fù)責(zé)對倉庫人事和物資的管 理，對入庫的材料和物資進(jìn)行驗(yàn)

58、證，做好庫存物資的 保管，建立健全倉庫出入庫制度，確保庫存物資的安 全。對公司低值易耗能品的庫存管理，建立物品領(lǐng)用 記錄。 l) 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 質(zhì)量手冊 共 55 頁第 22 頁質(zhì)量手冊版本 /修改狀態(tài)： B25.5.1.13 供管部 a) 全面負(fù)責(zé)對供管部的工作的管理 和控制，負(fù)責(zé)審核采購計(jì)劃，編制和執(zhí)行采 購方 案，監(jiān)督采購過程及計(jì)劃執(zhí)行情況，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)；b)負(fù)責(zé)管理供管部統(tǒng)計(jì)分析工作，各類采購統(tǒng)計(jì)報(bào) 表、采購計(jì)劃的日常統(tǒng)計(jì)與上報(bào)；定期向總經(jīng)理匯 報(bào)材料采購情況； c) 負(fù)責(zé)組織對供應(yīng)商的評價(jià)，收 集和整理供應(yīng)商的各類資料，為領(lǐng)導(dǎo)選擇合格的供 應(yīng)商提供依據(jù)；確保采購材料達(dá)到設(shè)

59、計(jì)要求； d) 負(fù) 責(zé)對所采購的信息進(jìn)行匯總、分析和評價(jià)，及時(shí)召 集有關(guān)部門對采購材料和供應(yīng)商進(jìn)行評審，編制各 類采購報(bào)表； e) 負(fù)責(zé)對合同進(jìn)行歸口管理，參加合 同的談判和洽談，組織有關(guān)部門對合同進(jìn)行評審， 在總經(jīng)理的授權(quán)下簽署各類合同； f) 負(fù)責(zé)對合同進(jìn) 行分類管理和保存，為相關(guān)的部門提供合同的支持， 編制格式合同和非格式合同的范本，制定本部門的年度績效考核和組織考核結(jié)果的統(tǒng)計(jì)； 5.5.1.14 規(guī) 劃部 a) 收集設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，編制各單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì) 要點(diǎn)、各專項(xiàng)設(shè)計(jì)方案評定標(biāo)準(zhǔn)。 b) 編制總體或單 項(xiàng)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，主持項(xiàng)目中各單項(xiàng)設(shè)計(jì)的設(shè) 計(jì)方案的甄選工作，做好方案的結(jié)果評定及

60、對外發(fā) 布工作。參與建設(shè)項(xiàng)目各單項(xiàng)設(shè)計(jì)單位的最終選定。c)起草或?qū)徍私ㄔO(shè)工程設(shè)計(jì)合同 ，監(jiān)督各類設(shè)計(jì) 合同的執(zhí)行情況。 d) 對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)度、質(zhì)量、投 資進(jìn)行全程管理，使設(shè)計(jì)進(jìn)度遵循合同的約定， 質(zhì) 量在以建筑設(shè)計(jì)規(guī)范為主線，符合當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)規(guī)范 要求和公司的設(shè)計(jì)要求，設(shè)計(jì)概算投資不偏離可行 性研究的投資概算。 e) 對各單項(xiàng)工程的階段設(shè)計(jì)文 件進(jìn)行驗(yàn)收和審查，組織召開各單項(xiàng)工程的方案及 施工圖設(shè)計(jì)會審。 f) 處理由生產(chǎn)技術(shù)部、安全質(zhì)量 監(jiān)察部提交的技術(shù)問題，并及時(shí)反饋處理結(jié)果。 g) 審核、簽發(fā)設(shè)計(jì)變更文件，做好設(shè)計(jì)變更的資料管 理工作。 質(zhì)量手冊共 55 頁第 23 頁質(zhì)量手冊版本 /修