業(yè)務(wù)管理與檢查底稿管理知識編寫說明

1、WORD專業(yè)資料.其他評估業(yè)務(wù)(新業(yè)務(wù))檢查底稿編制說明一、評估工作底稿規(guī)性和完備性(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項1.資產(chǎn)評估項目洽談記錄(1)檢査要點：業(yè)務(wù)洽談人員應(yīng)當(dāng)具備評估機構(gòu)規(guī)定的相關(guān)條件，根據(jù)評估機構(gòu)資產(chǎn)評 估項目業(yè)務(wù)洽談情況，應(yīng)當(dāng)了解資產(chǎn)評估項目的基本事項并對業(yè)務(wù)洽談情況作出 清晰明確的記錄。業(yè)務(wù)洽談記錄應(yīng)當(dāng)包括以下基本事項：a.明確評估業(yè)務(wù)基本事項；b.委托方的要求；c.被評估單位的情況；(1.評估業(yè)務(wù)風(fēng)險情況；e.法律法規(guī)、評估準則的要求等。業(yè)務(wù)洽談記錄應(yīng)當(dāng)由評估機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人審核、簽字。(2)打分要求： 完全做到上述三點，業(yè)務(wù)洽談記錄容完整、準確、清楚，打5分；基本做到上述三點，

2、但業(yè)務(wù)洽談記錄容不夠完整、準確、清楚的，打3-4 分； 業(yè)務(wù)洽談記錄欠缺，缺一條扣1分，直至0分；無業(yè)務(wù)洽談記錄，打0分。WORD專業(yè)資料.2.評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評價(1)檢査要點: 在決定承接評估業(yè)務(wù)之前，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮與評估業(yè)務(wù)有關(guān)的要求、 風(fēng)險、勝任能力等因素，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險等進行綜合分 析、評價并作出清晰明確的記錄。 評估業(yè)務(wù)風(fēng)險進行評價應(yīng)當(dāng)考慮以下基本事項：a.新業(yè)務(wù)或經(jīng)濟行為實施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)及可能存在的業(yè)務(wù)風(fēng)險情況；b.來自委托方和相關(guān)當(dāng)事方的風(fēng)險；c.來自評估機構(gòu)及人員的風(fēng)險；d.來自評估對象的風(fēng)險；e.評估報告使用不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險等。 評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評價應(yīng)當(dāng)由評估機構(gòu)相

3、關(guān)負責(zé)人審核、簽字。(2)打分要求： 完全做到上述三點，風(fēng)險評價記錄容完整、準確、清楚，打5分； 基本做到上述三點，但風(fēng)險評價記錄容不夠完整、準確、清楚的，打3-4 分； 風(fēng)險評價記錄欠缺，缺一條扣1分，直至0分； 無業(yè)風(fēng)險評價記錄，打0分。3.各項風(fēng)險的控制措施(1)檢查要點：根據(jù)資產(chǎn)評估項目風(fēng)險評價情況，對相關(guān)風(fēng)險情況制訂清晰、完整、明確 的風(fēng)險控制措施。(2)打分要求：WORD專業(yè)資料.風(fēng)險控制措施清晰、完整、明確，有評估人員及評估機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人簽 字，打5分；風(fēng)險控制措施基本清晰完整，或者無評估人員及評估機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人簽 字，打3-4分；風(fēng)險控制措施過于簡單粗略，無評估人員及評估機構(gòu)相

4、關(guān)負責(zé)人簽字， 打1-2分；無風(fēng)險控制措施，打0分。(二)簽訂評估業(yè)務(wù)約定書1 檢查要點:(1)業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)由評估機構(gòu)的法定代表人或合伙人簽字并加蓋評估機構(gòu)公章；(2)業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)包括下列基本容： 評估機構(gòu)和委托方的名稱、住所； 評估目的； 評估對象和評估圍； 評估基準日； 評估報告使用者； 評估報告提交期限和方式； 評估服務(wù)費總額、支付時間和方式； 評估機構(gòu)和委托方的其他權(quán)利和義務(wù)； 違約責(zé)任和爭議解決； 簽約時間。WORD專業(yè)資料.(3)業(yè)務(wù)約定書簽訂后，評估目的、評估對象、評估基準日發(fā)生變化，或 者評估圍發(fā)生重大變化，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂補充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù) 約定書。2.打分

5、要求：(1)完全做到上述三點，約定書各條款表述準確、清楚，打5分；(2)基本做到上述三點，但約定書條款表述不夠準確、清楚的，打3-4分；(3)約定書條款欠缺，缺一條扣1分，直至0分；(4)違反檢查要點第三項，且無相關(guān)替代證據(jù)表明變動的，或者缺約定書基本 容第、任一項，打分不超過2分；(5)無業(yè)務(wù)約定書，打0分。(6)業(yè)務(wù)約定書載明的評估目的應(yīng)當(dāng)唯一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。否則， 視同無此項。(三)編制評估計劃1.評估計劃基本容完整(1)檢查要點： 評估計劃的容應(yīng)當(dāng)涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交 評估報告等評估業(yè)務(wù)實施全過程； 評估計劃應(yīng)當(dāng)包括以下基本容：A.評估項目基本情況(評

6、估目的、評估對象和圍、價值類型、評估基準日等)；B.時間進度；C.人員安排；1).主要評估程序；WORD專業(yè)資料.E.評估方法；評估計劃應(yīng)當(dāng)由評估機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人審核、簽字。(2)打分要求：完全做到上述三點，打5分；基本做到上述三點，但評估計劃容不夠具體完整，或者項目針對性不強的， 打3-4分；評估計劃基本容欠缺，根據(jù)檢查要點第二項要求，缺一條扣1分，直至0 分；評估計劃無相關(guān)負責(zé)人簽字的，加扣1分；無評估計劃，打0分；2.編制評估操作技術(shù)方案(1)檢查要點：根據(jù)評估業(yè)務(wù)基本事項應(yīng)當(dāng)制訂詳細的評估操作技術(shù)方案，評估操作技術(shù)方 案應(yīng)當(dāng)包括項目背景、現(xiàn)場盡職調(diào)查和核實的工作重點及具體要求、評估方法應(yīng)

7、 用思路、評估計算模型及相關(guān)參數(shù)涵義闡述等容，表述應(yīng)當(dāng)完整、清晰、準確。(2)打分要求：評估操作技術(shù)方案容完整、清晰、易于操作，打5分；評估操作技術(shù)方案容基本完整清晰，打3-4分；評估操作技術(shù)方案容過于簡單粗略，打1-2分；沒有評估操作技術(shù)方案，打0分。3.分析新業(yè)務(wù)實施過程中可能出現(xiàn)的重點或難點(1)檢查要點：對新業(yè)務(wù)實施過程中可能出現(xiàn)的重點或難點進行分析、討論等，并記錄分析、 WORD專業(yè)資料.討論結(jié)果。(2)打分要求：對可能出現(xiàn)的重點或難點、分析、討論情況記錄清晰完整，打5分；對可能出現(xiàn)的重點或難點分析、討論情況記錄基本清晰、完整，打3-4 分；對可能出現(xiàn)的重點或難點分析、討論情況記錄過

8、于簡單粗略，扌丁 1-2分；無分析、討論情況記錄，打0分。4.項目負責(zé)人和項目團隊專業(yè)勝任能力評價及培訓(xùn)(1)檢查要點：對項目負責(zé)人和項目團隊專業(yè)勝任能力進行評價，并記錄評價過程及結(jié) 果；對項目負責(zé)人和項目團隊成員進行專題培訓(xùn)，并有相應(yīng)的培訓(xùn)材料和培訓(xùn) 記錄情況。項目負責(zé)人和項目團隊專業(yè)勝任能力評價應(yīng)當(dāng)由評估機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人審 核、簽字。(2)打分要求：完全做到上述三點，打5分；基本做到上述三點，記錄基本清晰、完整，或者項目針對性不強的，打3-4 分；專業(yè)勝任能力評價及培訓(xùn)記錄過于簡單粗略，打1-2分；無專業(yè)勝任能力評價及培訓(xùn)記錄，打0分；(四)現(xiàn)場調(diào)查1.委托方、相關(guān)當(dāng)事方所申報的資產(chǎn)明細表(

9、1)檢查要點：WORD專業(yè)資料. 評估申報明細表填列的各資產(chǎn)科目完整； 各科目評估申報明細表的填列容準確、完整； 評估申報明細表提供方蓋章確認。(2)打分要求：完全做到上述三點，打5分；評估申報明細表科目完整，但明細表填列容不夠完整，可打3-4分；評估申報明細表的科目不完整，或者申報明細表項目容欠缺較多，或者 無提供方蓋章確認，打1-2分；無評估申報明細表，打0分。2.核實評估對象的存在性和完整性(1)檢查要點:根據(jù)被評估單位提供的資產(chǎn)清單，對評估圍資產(chǎn)的存在性和完整性進行核 實，并記錄核實結(jié)果；(2)打分要求：有對評估對象存在性和完整性進行核實的清晰完整記錄，有評估人員簽 字，打5分；對評估

10、對象的核實記錄容基本清晰完整，或者部分核實記錄無評估人員簽字，打3-4分；對評估對象的核實記錄過于簡單粗略，無評估人員簽字，打1-2分；沒有現(xiàn)場核實記錄，打0分。3.調(diào)查評估對象的現(xiàn)狀和使用狀況的記錄(1)檢查要點：WORD專業(yè)資料.對主要資產(chǎn)的相關(guān)技術(shù)資料進行核查，并記錄核査結(jié)果；對主要資產(chǎn)的現(xiàn)狀進行現(xiàn)場勘察，并記錄現(xiàn)場勘察結(jié)果。(2)打分要求：上述兩項均做到，且資料核查和現(xiàn)場勘察記錄清晰完整，打5分；上述兩項均做到，相關(guān)記錄基本清晰、完整，打3-4分；上述兩項未作到，或者記錄過于簡單粗略，或者僅有影像等形式，打1-2 分；無主要資產(chǎn)的資料核查和現(xiàn)場勘察記錄，打0分。4.采用特殊調(diào)查方式或方

11、法，制訂的詳細調(diào)查方案(1)檢查要點： 如采用特殊調(diào)査方式或方法實施現(xiàn)場勘察，需判斷所采用調(diào)查方式或方 法的合理性并確認能夠不影響評估結(jié)論的合理性； 當(dāng)采用特殊調(diào)査方式或方法實施現(xiàn)場勘察時，應(yīng)當(dāng)制訂的詳細調(diào)査方案 對有關(guān)資產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量進行確認；(2)打分要求：上述兩項均做到，打5分；基本做到上述兩項，打3-4分；基本做到上述兩項，但檢查要點第二項做得欠缺，打1-2分；未對采用特殊調(diào)查方式或方法進行分析、未制訂調(diào)査方案，致使評估結(jié) 論的合理性無法確認，打0分；5.現(xiàn)場調(diào)查受到客觀限制時采取的其他適當(dāng)方法和記錄(1)檢查要點：如未實施現(xiàn)場勘察，需判斷被評估對象是否確屬受客觀條件限制而無法 WOR

12、D專業(yè)資料.實施現(xiàn)場勘察；當(dāng)無法實施現(xiàn)場勘察時，是否采用了其他適當(dāng)方法，對有關(guān)資產(chǎn)的數(shù)量、 質(zhì)量進行確認，并合理確認所采用的方法能夠不影響評估結(jié)論的合理性；(2)打分要求： 上述兩項均做到，打5分； 基本做到上述兩項，打3-4分； 符合非現(xiàn)場調(diào)查，但檢查要點第二項做得欠缺，打1-2分； 受到客觀限制，而未采取其他方法，致使評估結(jié)論的合理性無法確認， 打0分。(五) 收集評估資料1.收集和查驗評估資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件(1)檢查要點： 對于實行登記制度的評估對象的產(chǎn)權(quán)證明文件進行査驗，并取得完整、有效的產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件； 對于其他資產(chǎn)的法律證明文件進行關(guān)注，并取得重大資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文 件(合同、發(fā)

13、票等)復(fù)印件；如果資產(chǎn)有產(chǎn)權(quán)瑕疵，應(yīng)當(dāng)取得委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供的說明、證明 和承諾。（2）打分要求：已完整收集和查驗評估資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件（包括委托方的有關(guān)說明）， 打5分；主要資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件（包括委托方的有關(guān)說明）收集齊全的，打3-4 分；主要資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件（包括委托方的有關(guān)說明）收集不夠齊全的， 打1-WORD專業(yè)資料.2分；沒有收集和查驗評估資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件，打0分。2.市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析資料（市場法）（1）檢查要點：收集的交易案例的數(shù)量充分（3個以上），且符合比較條件；交易案例與評估對象的可比性較強，如實物狀況和權(quán)益狀況相似、成交 基準日與評估基準日接近、交易類型與評估目的

14、吻合、成交價格為正常價格或者 可修正為正常價格；交易案例信息充分具體，如有交易案例的基本情況描述、成交日期、成 交價格（總價、單價）、交易情況等容；驗證或核實所收集的市場資料，以合理確信信息的真實性和可靠性。（2）打分要求：上述四項均做到，容具體完整，打5分；上述四項基本做到，容基本上具體完整，打3-4分；上述第二、三項過于容簡單、粗略，或者信息資料可比性、可靠信不足， 打2-3分；交易案例不夠三個或基本無上述第二、三項容，打1分；無市場法相關(guān)的相應(yīng)交易案例信息資料，打0分。3.相關(guān)的歷史和預(yù)測數(shù)據(jù)資料(收益法)(1)檢査要點：取得對評估對象歷史經(jīng)營狀況資料、未來收益狀況的預(yù)測資料以及客觀 收

15、益信息；WORD專業(yè)資料.取得與確定折現(xiàn)率等相關(guān)參數(shù)的資料信息并合理確信其可靠信。(2)打分要求：上述兩項均做到，容具體完整，打5分；上述兩項基本做到，容基本完整，打3-4分；預(yù)測資料過于簡單、粗略，或折現(xiàn)率信息資料明顯可靠信不足，打1-2 分；無收益法相關(guān)的歷史和預(yù)測資料，打0分。4.詢價記錄和定價依據(jù)資料(成本法)(1)檢查要點： 主要資產(chǎn)的詢價記錄； 與確定資產(chǎn)重置成本相關(guān)的取價依據(jù)、取費依據(jù)等資料； 與確定資產(chǎn)成新率或各貶值因素相關(guān)的資料。(2)打分要求：上述三項均做到，且信息完整充分、可靠性和時效性強，打5分；上述三項基本做到，信息容基本完整，打3-4分；缺少主要資產(chǎn)詢價記錄、重置成

16、本相關(guān)的取價依據(jù)、取費依據(jù)等信息資 料、成新率確定的信息資料，打1-2分；無成本法相關(guān)的詢價記錄和定價依據(jù)資料，打0分。5.數(shù)據(jù)分析資料及參數(shù)確定依據(jù)資料(其他方法)(1)檢查要點：取得與評估對象相關(guān)的行業(yè)信息、宏觀區(qū)域經(jīng)濟及市場信息數(shù)據(jù)及分析 報告等資料；WORD專業(yè)資料.取得評估方法及評估計算模型相關(guān)參數(shù)的資料信息并合理確信其來源可 靠。(2)打分要求：上述兩項均做到，容具體完整，打5分；上述兩項基本做到，容基本完整，打3-4分；收集的資料過于簡單、粗略，或相關(guān)參數(shù)信息資料明顯可靠信不足，打 1-2 分；無數(shù)據(jù)分析資料及參數(shù)確定依據(jù)資料，打0分。6.其他必要評估資料(1)檢查要點：根據(jù)被評

17、估資產(chǎn)的特點，應(yīng)當(dāng)取得與評估結(jié)論有關(guān)的其他必要資料，如法 律法規(guī)規(guī)定的需定期檢測的設(shè)備的檢測報告、壓力容器的安全檢驗報告、法律意 見書、可行性研究報告、土地估價報告、房地產(chǎn)估價報告、地質(zhì)勘察報告等。(2)打分要求：取得相關(guān)資料，資料信息完整，且與被評估資產(chǎn)相關(guān)性強，對評估結(jié)論 能起支持作用，打5分；未取得與評估結(jié)論有關(guān)的必要資料，但做了恰當(dāng)充分的披露，打4-5分；取得部分相關(guān)資料，但與被評估資產(chǎn)相關(guān)性較弱，打2-3分；取得的資料為無效、失效的資料，或者應(yīng)當(dāng)取得的與評估結(jié)論相關(guān)的必 要資料而未取得，打1分以下。（六）評定估算1.采用成本法的，確定完全重置成本和成新率（各相關(guān)貶值因素）的過程和 結(jié)

18、果（1）確定重置成本，各構(gòu)成要素合理、完整，依據(jù)充分WORD專業(yè)資料. 檢查要點：乩應(yīng)當(dāng)合理確定被評估資產(chǎn)重置成本的構(gòu)成要素，避免重復(fù)計算或者漏算；b.構(gòu)成重置成本的取價（設(shè)備購置價、建筑工程直接費、工程造價等）、取 費（設(shè)備安裝費、運輸費、基礎(chǔ)費，建筑工程前期費等）準確、合理，依據(jù)充分； 打分要求：a.被評估資產(chǎn)重置成本構(gòu)成要素合理完整，取價、取費準確，依據(jù)充分， 打5分；b.被評估資產(chǎn)重置成本構(gòu)成要素完整，取價、取費依據(jù)不夠充分，打3-4 分；c.被評估資產(chǎn)重置成本構(gòu)成要素有誤，取價、取費不準確，依據(jù)不足或者 采用依據(jù)有誤，視錯誤程度打2分以下。（2）確定成新率，各項貶值因素考慮合理、完整

19、，依據(jù)充分檢査要點：乩應(yīng)當(dāng)全面考慮被評估資產(chǎn)的各種貶值因素；b.在確定實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被評估資產(chǎn)的使用年限和實際使用 狀況等因素；C.在使用年限法考慮實體性貶值因素時，應(yīng)當(dāng)合理確定資產(chǎn)已使用年限、 經(jīng)濟棄命年限等因素。打分要求：a.各項貶值因素考慮合理、完整，依據(jù)充分，打5分；b.各項貶值因素考慮完整，但貶值因素取值依據(jù)不夠充分，打3-4分；c.根據(jù)資產(chǎn)特點、，貶值因素明顯被遺漏、低估或夸大，或者確定實體性貶 值未考慮資產(chǎn)實際使用狀況，或者資產(chǎn)經(jīng)濟壽命年限確定不合理，視錯誤程度打 2分以下。WORD專業(yè)資料.（3）主要資產(chǎn)（或評估案例）的評估過程和結(jié)果檢查要點：a.對主要資產(chǎn)（或評估

20、案例）的狀況描述清晰、準確、完整；b.采用的評估公式包括各參數(shù)的計算公式、模型正確；c.重置成本確定過程清楚完整，計算結(jié)果正確；（1.成新率確定過程清楚完整，計算結(jié)果正確。打分要求：a.上述各點均做到，打5分；b.上述各點基本做到，但主要資產(chǎn)（或評估案例）狀況描述不夠具體、完 整，打4分；c.重置成本或者成新率的計算過程表述不夠清楚完整，打3分；d.計算公式、模型有誤，或者重置成本、成新率的計算有誤，打2分以下；e.無主要資產(chǎn)(或評估案例)評估過程的說明，打0分。2.采用市場法的，參照物與評估對象的可比性分析以及根據(jù)評估對象與參照 物的差異進行必要調(diào)整的過程和結(jié)果(1)交易案例選擇恰當(dāng)、充分；

21、檢查要點：a.應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易案例(3個以上)；b.交易案例和評估對象具有可比性和相似性。打分要求：a.上述兩項均做到，打5分；WORD專業(yè)資料.b.上述兩項基本做到，但交易案例可比性和相似性有欠缺，打3-4分；c.采用的交易案例低于3個，或者交易案例可比性差的，打2分以下。(2)案例信息描述完整、準確檢查要點：a.選做交易案例的信息應(yīng)當(dāng)充分、完整；b.交易案例的價格可信。打分要求：a.上述兩項均做到，打5分；b.上述兩項基本做到，但交易案例信息不夠充分、完整，打3-4分；c.交易案例信息有較多欠缺、真實性差的，打2分以下。(3)各項修正因素考慮合理、充分，邏輯關(guān)系正確 檢査要點：乩比較因素

22、體系能夠合理、全面地反映影響資產(chǎn)價值的因素；設(shè)備的比較因素有：個別因素、交易因素、地域因素和時間因素；不動產(chǎn)的比較因素有：交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 其中不動產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正；b.對于不同用途的資產(chǎn)，各修正因素的影響因素和權(quán)重比例設(shè)置恰當(dāng)，邏 輯關(guān)系正確。 打分要求：a.上述兩項均做到，打5分；b.上述兩項基本做到，但各影響因素和權(quán)重比例設(shè)置不夠合理，3-4分；WORD專業(yè)資料.c.修正因素體系不完整，或者影響因素和權(quán)重比例設(shè)置明顯不合理，或者 邏輯關(guān)系合理性差，打2分以下。3.采用收益法的，確定收益期限、預(yù)期收益和折現(xiàn)率等相關(guān)參數(shù)的過

23、程和 結(jié)果(1)合理確定收益期 檢査要點：a.根據(jù)評估資產(chǎn)的法定壽命年限或經(jīng)濟壽命年限，合理確定收益期；b.機器設(shè)備的收益期應(yīng)根據(jù)該設(shè)備的剩余經(jīng)濟壽命年限、市場競爭情況、 國家能源、環(huán)保政策、資源儲量等因素合理確定；c.不動產(chǎn)收益期應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余年限 等參數(shù)，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合理確定。 打分要求：a.能合理確定收益期，且各項依據(jù)可靠、充分，打5分；b.收益期的確定基本合理，各項依據(jù)基本可靠、充分，打3-4分；c.收益期確定明顯不合理，或者未按檢查要點第二、三條確定，打2分以 下。(2)合理量化預(yù)期收益檢查要點：a.確定資產(chǎn)預(yù)期收益時應(yīng)當(dāng)考慮未來收益和風(fēng)

24、險的合理預(yù)期，資產(chǎn)未來凈 收益的界定準確，預(yù)測的可靠性依據(jù)充分；b.當(dāng)未來收益預(yù)測趨勢與被評估資產(chǎn)現(xiàn)實情況存在重大差異時，應(yīng)對產(chǎn)生 差異的原因及其合理性進行分析；c.運用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制的，租約期的租金宜采用租約所 WORD專業(yè)資料.確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金。打分要求：a.合理確定預(yù)期收益，且依據(jù)可靠、充分，打5分；b.預(yù)期收益的確定基本合理，各項依據(jù)基本可靠、充分，打3-4分；c.預(yù)期收益確定明顯不合理，或者凈收益界定不準確，或者預(yù)測趨勢與被 評估資產(chǎn)現(xiàn)實情況存在重大差異而無合理原因，或者違反上述檢査要點第三項 時，打2分以下。(3)合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)

25、率口攝與收益口翟保持一致檢查要點：a.合理完整地考慮折現(xiàn)率的各構(gòu)成要素和影響因素，可靠性依據(jù)充分；b.折現(xiàn)率口徑與收益口徑保持一致。打分要求：a.做到上述兩項，打5分；b.折現(xiàn)率確定基本合理，各影響因素的確定依據(jù)基本可靠、充分，打3-4 分；c.折現(xiàn)率確定明顯不合理，或者各影響因素確定基本無依據(jù)，或者折現(xiàn)率 口徑與收益口徑不一致，打2分以下。4 .采用三種基本方法之外的其他評估方法或創(chuàng)新評估計算模型，確定相關(guān) 參數(shù)的過程和結(jié)果(1)評估方法思路或計算模型理論依據(jù)充分，闡述清晰明確 檢查要點：評估方法思路或計算模型相關(guān)理論依據(jù)充分，評估方法思路闡述清晰、明確，評估計算模型公式及相關(guān)參數(shù)涵義闡述清

26、晰、明確。WORD專業(yè)資料. 打分要求：a.評估方法思路和評估計算模型理論依據(jù)充分，闡述清晰、明確，打5分；b.評估方法思路和評估計算模型理論依據(jù)基本充分，闡述基本清晰、明確， 打3-4分；c.評估方法思路和評估計算模型理論依據(jù)明顯不充分，闡述明顯不合理， 打2分以下。(2)評估方法或計算模型相關(guān)參數(shù)取值影響因素考慮合理、充分檢查要點：a.評估方法或計算模型相關(guān)參數(shù)影響因素考慮合理、苑分；b.相關(guān)參數(shù)取值依據(jù)苑分數(shù)據(jù)來源可靠。打分要求：a.上述兩項均做到，打5分；b.上述兩項基本做到，相關(guān)參數(shù)取值依據(jù)基本苑分合理，各項依據(jù)基本可 靠、充分，打3-4分；c.相關(guān)參數(shù)取值依據(jù)明顯不合理，打2分以下

27、。(3)各項參數(shù)涵的口徑保持一致檢查要點：a.各項參數(shù)取值與評估思路及計算模型闡述相符一致；b.參數(shù)涵與取值及各參數(shù)間的口徑保持一致。打分要求：a.做到上述兩項，打5分；b.基本做到上述兩項，打3-4分；WORD專業(yè)資料.c.相關(guān)參數(shù)確定明顯不合理，或者參數(shù)間口徑不一致，打2分以下。5.評定估算過程和結(jié)果正確(1)檢查要點：在使用成本法、市場法和收益法評估資產(chǎn)的過程中，各項公式、模型應(yīng) 用正確，各項參數(shù)、比率確定正確，各種邏輯關(guān)系鉤稽正確；數(shù)學(xué)計算過程和結(jié)果正確。(2)打分要求：各項評定估算過程和結(jié)果均正確無誤，打5分；評定估算過程有錯誤，錯誤差異金額占評估結(jié)果比例在25%之間，打3-4 分；

28、評定估算過程有錯誤，錯誤差異金額占評估結(jié)果比例在5-10%之間，打1-2 分；評定估算過程有錯誤，錯誤差異金額占評估結(jié)果比例在10%以上，打0 分。(七)評估機構(gòu)部質(zhì)量控制1.對于出現(xiàn)的疑難問題或者爭議事項的解決，評估機構(gòu)最高管理層、首席 評估師或項目審核人員等對疑難問題或者爭議事項的處理意見(1)檢查要點： 對于出現(xiàn)的疑難問題或者爭議事項申請解決記錄完整； 評估機構(gòu)最高管理層、首席評估師或項目審核人員等主要質(zhì)量控制人對疑難問題或者爭議事項解決方式、清晰明確的處理意見等記錄完整； 對疑難問題或者爭議事項解決過程記錄保存完整。(2)打分要求：WORD專業(yè)資料.完全做到上述三點，打5分；基本做到上

29、述三點，3-4分；疑難問題或者爭議事項解決過程記錄保存不完整，打2分以下；無評估機構(gòu)最高管理層、首席評估師或項目審核人員對疑難問題或者爭 議事項的處理意見記錄，打0分。2.項目負責(zé)人的指導(dǎo)與監(jiān)督(1)檢查要點：項目負責(zé)人對項目團隊成員的工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督，主要實施控制事項 包括：a.項目團隊的組建和管理；b.業(yè)務(wù)時間進度控制；C.業(yè)務(wù)溝通指導(dǎo)與監(jiān)督；d.業(yè)務(wù)風(fēng)險控制；e.業(yè)務(wù)成本控制；項目負責(zé)人的指導(dǎo)與監(jiān)督記錄完整、清晰；(2)打分要求：指導(dǎo)與監(jiān)督記錄完整、清噺，打5分；指導(dǎo)與監(jiān)督記錄基本完整、清噺，打3分；指導(dǎo)與監(jiān)督記錄欠缺較多，打2分以下。(八)評估機構(gòu)部復(fù)核工作1.復(fù)核意見記錄(1)檢查

30、要點：WORD專業(yè)資料. 復(fù)核記錄所反映的復(fù)核程序應(yīng)當(dāng)與其復(fù)核制度相一致； 復(fù)核意見清晰、具體，體現(xiàn)實質(zhì)性復(fù)核容； 各級復(fù)核記錄保存完整。(2)打分要求： 完全做到上述五點，打5分； 基本做到上述五點，3-4分； 復(fù)核意見明顯流于形式，無實質(zhì)性容的，打2分以下； 無復(fù)核記錄，打0分；無復(fù)核人簽名及復(fù)核日期的加扣1分。(九)評估工作底稿歸檔1.各種形式的歸檔底稿容是否完整、一致(1)檢查要點： 歸檔工作底稿容是否完整并進行分類整理立卷歸檔； 歸檔工作底稿記錄的字跡是否清噺，評估機構(gòu)取得的需企業(yè)蓋章確認的 資料是否完備(部審核記錄中，是否有經(jīng)審核人簽字的書面審核意見及修改完善 結(jié)果或意見答復(fù))；

31、歸檔工作底稿是否索引編號和順序編號。(2)打分要求： 各種形式的歸檔底稿容完整、一致，且編制了索引號和順序編號，打5 分； 各種形式的歸檔底稿容基本完整、一致，且部分編制了索引號和順序編 號，打3 4分；WORD專業(yè)資料. 各種形式的歸檔底稿容完整性、一致性較差，且沒有編制索引號和順序 編號，打2分以下。2.電子文檔或者其他介質(zhì)的評估業(yè)務(wù)檔案的完整性和有效性(1)檢查要點： 應(yīng)當(dāng)關(guān)注電子文檔或者其他介質(zhì)的評估業(yè)務(wù)檔案信息是否完整、有效。 電子或者其它介質(zhì)形式的重要工作底稿，如評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的重大 問題處理記錄，對評估結(jié)論有重大影響的現(xiàn)場勘查記錄、詢價記錄和評定估算過 程記錄等，應(yīng)當(dāng)同時形成

32、紙質(zhì)文檔；(2)打分要求： 電子文檔或者其他介質(zhì)的評估業(yè)務(wù)檔案信息完整、有效，打5分； 電子文檔或者其他介質(zhì)的評估業(yè)務(wù)檔案基本完整、有效，可以打3-4分； 以電子或者其它介質(zhì)形式的重要工作底稿，如評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的重 大問題處理記錄，對評估結(jié)論有重大影響的現(xiàn)場勘查記錄、詢價記錄和評定估算 過程記錄等，未全部形成紙質(zhì)文檔的，打3分以下； 電子文檔或者其他介質(zhì)的評估業(yè)務(wù)檔案完整性和有效性存在嚴重缺陷， 打2分以下。二、評估報告容規(guī)性及完備性(十)評估報告主要容完整性1 檢查要點:評估報告應(yīng)當(dāng)包括下列主要容：(1)標題及文號WORD專業(yè)資料.(2)聲明(3)摘要(4)正文(5)附件2打分要求：(1

33、)上述評估報告五大項容完整，且聲明和摘要容披靄恰當(dāng)、充分，打5 分；(2)上述評估報告五大項容完整，但聲明和摘要容披靄基本恰當(dāng)、充分， 打3-4分；(3)上述評估報告五大項容完整，但聲明和摘要容披露規(guī)性差的，打1-2 分；(4)上述評估報告五大項容，缺一大項，打0分。(十一)評估報告正文完整性1.檢查要點：評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括：(1)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者(2)評估目的(3)評估對象和評估圍(4)價值類型及其定義(5)評估基準日(6)評估依據(jù)(7)評估方法(8)評估程序?qū)嵤┻^程和情況WORD專業(yè)資料.(9)評估假設(shè)(10)評估結(jié)論(11)特別事項說明(12)評估報告

34、使用限制說明(13)評估報告日(14)注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人 簽字2 .打分要求：(1)上述評估報告容完整，14項標題表述準確，打5分；(2)評估報告正文14項容，缺一項，打0分。(十二)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者1.檢查要點：(1)報告應(yīng)當(dāng)明確闡述和介紹委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他報告使用者；(2)產(chǎn)權(quán)持有者介紹一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、 注冊資本及主要經(jīng)營圍等。2打分要求：(1)上述兩條均做到，打5分；(2)上述兩條基本做到，產(chǎn)權(quán)持有者介紹容不夠完整，打3-4分；(3)檢査要點第一條有缺項，打2分以下；(4)無此項

35、容，打0分。(十三)評估目的1 檢查要點:評估報告載明的評估目的應(yīng)當(dāng)唯一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清噺；WORD專業(yè)資料.2.打分要求：(1)評估目的唯一、表述明確、清晰，打5分；(2)評估目的表述基本明確、清晰，打3-4分以下；(3)評估目的表述不夠明確、清晰，打1-2分以下；(3)無此項容，打0分。(十四)評估對象和評估圍1 .檢查要點：(1)評估對象和評估圍表述準確；(2)應(yīng)當(dāng)具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀 況和物理狀況。2 .打分要求：(1)上述兩條均做到，打5分；(2)上述兩條基本做到，評估對象基本情況的描述基本完整，打3-4分；(3)評估對象和評估圍表述不準確，或者

36、未描述評估對象基本情況，打2 分以下；(4)無此項容，打0分。(十五)價值類型及其定義1檢查要點:(1)評估報告應(yīng)當(dāng)明確價值類型及其定義；(2)說明選擇該價值類型的理由。2.打分要求：WORD專業(yè)資料.(1)上述兩條均做到，打5分；(2)有價值類型及其定義，但未說明選擇價值類型的理由，打4分；(3)未按照資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見選擇及定義價值類型，打3分 以下；(4)無此項容，打0分。(十六)評估基準日1.檢查要點:(1)評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估基準日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準日保持一致；(2)評估報告應(yīng)當(dāng)說明選取評估基準日時重點考慮的因素。2 打分要求：(1)上述兩條均做到，打5分；(2)未

37、準確恰當(dāng)?shù)卣f明選取評估基準日時重點考慮的因素，打3-4分；(3)評估基準日與業(yè)務(wù)約定書或其他相關(guān)文件約定的評估基準日不一致， 或者無此項容，打0分。(十七)評估依據(jù)1檢查要點:(1)評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價 依據(jù)等；(2)評估依據(jù)的表述應(yīng)當(dāng)明確、具體；(3)評估依據(jù)在評估基準日是有效的。2.打分要求：(1)上述三條均做到，打5分；WORD專業(yè)資料.(2)上述三條基本做到，但有部分評估依據(jù)存在表述不準確，或者在評估基 準日已失效的情況，打3-4分；(3)上述四大項評估依據(jù)中有缺項，或者根據(jù)評估報告特點有明顯遺漏的重 要權(quán)屬依據(jù)或取價依據(jù)，打2分以下；(4)無此

38、項容，打0分。(十八)評估方法1 .檢查要點：(1)評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法；(2)應(yīng)當(dāng)對三種基本方法進行適用性分析，并具體苑分地表述選擇所選評 估方法的理由；(3)采用不同于資產(chǎn)評估準則規(guī)定的評估方法時，應(yīng)當(dāng)說明所采用的評估 方法、計算公式和相關(guān)參數(shù)涵義，并具體充分地表述選擇所選評估方法的理由及 確信所采用評估方法合理性分析說明。2 .打分要求：(1)上述三條均做到，打5分；(2)上述三條基本做到，但對選擇評估方法的理由表述不夠具體充分，打3-4 分；(3)未做適用性分析，或者未表述選擇評估方法的理由，打2分以下；(4)無此項容，打0分。(十九)評估程序?qū)嵤┻^程和情況1評估實施的主要

39、程序WORD專業(yè)資料.(1)檢查要點：評估報告披露的評估程序?qū)嵤┻^程至少包括以下容：進行現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料的過程；分析、驗證、整理評估資料的過程；評估相關(guān)參數(shù)的選取以及運用評估方法對各類資產(chǎn)價值進行計算、分析、 判斷過程；對初步評估結(jié)論進行綜合分析，形成最終評估結(jié)論的過程。(2)打分要求：上述四條容均有，且表述清楚具體，打5分；上述四條容均有，但表述不夠清楚具體，打3-4分；上述四條容有缺項，打2分以下；無此項容，打0分。2.評估方法運用實施過程(1)評估方法的運用和邏輯推理計算過程檢査要點：乩評估報告應(yīng)當(dāng)披露注冊資產(chǎn)評估師采用的各種信息、數(shù)據(jù)，經(jīng)演算而推 導(dǎo)出評估結(jié)果的思路與過程；b.采

40、用的思路與演算過程應(yīng)當(dāng)符合公認的評估方法和計算模式，以使評估 結(jié)果具有合理性。打分要求：a.上述兩點均作到，打5分；WORD專業(yè)資料.b上述兩點基本作到，但對思路和演算過程的披專不夠充分、恰當(dāng)，打3-4 分；c.選用思路和演算過程明顯有誤，打2分以下。d.未披露思路和演算過程，打0分。(2)資本化率、折現(xiàn)率、價值比率、成新率等重要參數(shù)的獲取來源和形成過 程檢查要點：注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對資本化率、折現(xiàn)率、價值比率、成新率等重要參數(shù) 的的來源和形成過程作出披露。打分要求：a.對上述重要參數(shù)的選用合理，且對其來源和形成過程披專充分，打5分；b.對上述重要參數(shù)的選用合理，但對其來源和形成過程披露不夠充

41、分，打 3-4 分；c.對上述重要參數(shù)的選用不夠合理，打2分以下。d.未對上述重要參數(shù)的來源和形成過程進行披露的，打0分。(3)對初步評估結(jié)論進行綜合分析，形成最終評估結(jié)論的過程檢查要點：由于對評估對象可能采用一種以上的評估方法而得出不同的評估價值，注 冊資產(chǎn)評估師應(yīng)就不同的評估結(jié)果所具有的含義、調(diào)整的理由和方法以及最終評 估值的合理性進行說明。打分要求：a.對不同評估方法所得評估結(jié)果所具有的含義、調(diào)整的理由和方法以及最 終評估值的合理性披專充分、恰當(dāng)，打5分；WORD專業(yè)資料.b.對上述事項披露基本充分、恰當(dāng)、打3-4分；c.對上述事項披露合理性差或明顯有誤，打2分以下。d.未進行披露，打0

42、分。(二十)評估假設(shè)1 披露主要彩響評估分析、判斷和結(jié)論的評估假設(shè)和限制條件(1)檢查要點：應(yīng)當(dāng)合理、恰當(dāng)、苑分地使用和披露必要的評估假設(shè)(如資產(chǎn)使用狀態(tài) 的假設(shè)、交易的假設(shè)、評估外部環(huán)境的假設(shè)、評估對象的假設(shè)、收集資料真實性的假設(shè)等)；不得隨意設(shè)定沒有依據(jù)、不合情理的假設(shè)。(2)打分要求：評估假設(shè)披露合理、恰當(dāng)、充分，打5分；評估假設(shè)披露基本合理、充分，打3-4分；評估假設(shè)存在明顯不合理、不恰當(dāng)情況或缺一些必要假設(shè)，打2分以下。未進行披露，打0分。2.就評估假設(shè)和限制條件對評估結(jié)論的影響進行了必要說明(1)檢查要點：應(yīng)當(dāng)考慮評估假設(shè)和限制條件對評估結(jié)論的重大影響并做必要說明。(2)打分要求：

43、評估假設(shè)和限制條件對評估結(jié)論的重大影響披露合理、充分，打5分；評估假設(shè)和限制條件對評估結(jié)論的重大影響披露基本合理、充分，打3-4 分；WORD專業(yè)資料.有披露的相關(guān)容，但容合理性、充分性差的，打1-2分；無此項容，打0分。(二十一)評估結(jié)論1評估結(jié)論計算正確(1)檢查要點：在使用成本法、市場法和收益法等方法評估資產(chǎn)的過程中，各項公式、模型應(yīng)用正確，各項參數(shù)、比率確定正確，各種邏輯關(guān)系鉤稽正確；數(shù)學(xué)計算過程和結(jié)果正確。(2)打分要求：各項評定估算過程和結(jié)果均正確無誤，打5分；評定估算過程有錯誤，對評估結(jié)論不構(gòu)成重大影響(錯誤差異金額占評 估結(jié)果比例在25%之間)，打3-4分；評定估算過程有錯誤，

44、對評估結(jié)論不構(gòu)成較大影響(錯誤差異金額占評 估結(jié)果比例在5-10%之間)，打1-2分；發(fā)現(xiàn)較大計算錯誤，對評估結(jié)論構(gòu)成重大影響(錯誤差異金額占評估結(jié) 果比例在10%以上)，打0分。2.評估結(jié)論披腐充分、準確(1)檢查要點： 應(yīng)當(dāng)在評估報告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論，并說明帳面價 值、評估價值及其增減幅度； 如果采用兩種以上方法進行資產(chǎn)評估，除單獨說明評估價值和增減值變 動幅度外，應(yīng)當(dāng)說明兩種以上評估方法結(jié)果的差異及其原因和最終確定評估結(jié)論 WORD專業(yè)資料.的理由。(2)打分要求：做到上述要求，且表述清晰、合理，打5分；基本做到上述要求，但說明兩種方法差異原因和最終確定評估結(jié)論的理 由

45、不夠清晰、合理，打3-4分；兩種方法評估的，未說明兩種方法差異原因或最終確定評估結(jié)論的理由， 打2分；評估結(jié)論中重要數(shù)字表述錯誤，打2分以下；無此項容，打0分。(二十二)特別事項說明1 產(chǎn)權(quán)瑕疵(1)檢查要點：應(yīng)當(dāng)列示在評估過程中發(fā)現(xiàn)的主要資產(chǎn)存在的產(chǎn)權(quán)瑕疵問題。如：權(quán)證 缺失；權(quán)證證載資產(chǎn)狀況與實際勘査資產(chǎn)狀況存在不一致；權(quán)證證載所有權(quán) 人與實際所有權(quán)人不一致。(2)打分要求：對產(chǎn)權(quán)資料瑕疵問題披露完整、恰當(dāng)，打5分；對產(chǎn)權(quán)資料瑕疵問題披露基本完整、恰當(dāng)，打3-4分；對產(chǎn)權(quán)資料瑕疵問題披露不完整、恰當(dāng)，打1-2分；重大產(chǎn)權(quán)瑕疵問題應(yīng)披露而未披露，打0分。2.未決事項、法律糾紛等不確定因素(1)檢查要點：WORD專業(yè)資料.應(yīng)當(dāng)列示在評估過程中發(fā)現(xiàn)的對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響的未決事項和法律 糾紛。如：所有對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響的未決事項：所有對評估結(jié)果產(chǎn)生 重大影響的法律糾紛：存在影響生產(chǎn)經(jīng)營活動和財務(wù)狀況的重大合同、重大訴 訟事項。(2)打分要求： 對未決事項、法律糾紛等不確定因素披露恰當(dāng)、充分，打5分； 對未決事項、法律糾紛等不確定因素披露基本恰當(dāng)、充分打3-4分； 對未決事項、法律糾紛等不確定因素披露不充分，打1-2分；存在對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響的未決事項、法律糾紛等不確定因素，應(yīng) 披露而未披露，打0分。3 在