保潔員培訓(xùn)范本)

1、保潔員培訓(xùn)資料保潔員培訓(xùn)資料第一部分 公司組織目標(biāo) 第二部分 員工行為規(guī)范一、員工守則1、遵守國(guó)家政策法令、法規(guī)、遵守長(zhǎng)春市民行為道德規(guī)范，遵守本公司規(guī)章制度。2、按照人事部門要求如實(shí)填寫各類表格，提供有效證件，不得有隱瞞或假造。3、按照本公司培訓(xùn)制度的要求接受業(yè)務(wù)指導(dǎo)、各類培訓(xùn)及考核。4、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮、團(tuán)結(jié)同事、互幫互助，按時(shí)按質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。5、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求開展工作，作業(yè)場(chǎng)所禁止無關(guān)人員逗留。6、講究社會(huì)公德和職業(yè)道德，嚴(yán)守公司機(jī)密，廉潔奉公，維護(hù)集體利益和公司聲譽(yù)。7、愛護(hù)公物及公用設(shè)施，自覺維護(hù)和保持環(huán)境衛(wèi)生。8、勤儉辦公，節(jié)約用水、用電，杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象

2、。9、衣容整潔，精神飽滿、待人熱情，文明用語(yǔ)。10、關(guān)心企業(yè)，主動(dòng)提出合理化建議，發(fā)揚(yáng)企業(yè)精神，為企業(yè)作貢獻(xiàn)。二、工作態(tài)度1、服從領(lǐng)導(dǎo)：不折不扣地服從上級(jí)的工作安排及工作調(diào)配。2、嚴(yán)于職守：堅(jiān)守本職崗位，不得擅自離崗、竄崗或睡崗。3、正直誠(chéng)實(shí)：對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、同事和業(yè)主要以誠(chéng)相待，不得陽(yáng)奉陰違。4、團(tuán)結(jié)協(xié)作：各部門之間、員工之間要互相配合，同心協(xié)力的解決困難。5、勤勉高效：發(fā)揚(yáng)勤奮踏實(shí)的精神，優(yōu)質(zhì)高效地完成所擔(dān)負(fù)的工作。三、服務(wù)態(tài)度1、禮貌：這是員工對(duì)業(yè)主和同事最基本的態(tài)度， 在任何時(shí)刻均使用禮貌用語(yǔ)， “請(qǐng)”字當(dāng)頭、“謝” 字不離口。2、樂觀：以樂觀的態(tài)度接待業(yè)主。3、友善：“微笑”是體現(xiàn)友善最

3、適當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式，因此應(yīng)以微笑來迎接業(yè)主及與同事相處。4、熱情：盡可能為同事和業(yè)主提供方便，熱情服務(wù)。5、耐心：對(duì)業(yè)主的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規(guī)定的前提下辦理。6、平等：一視同仁地對(duì)待所有業(yè)主，不應(yīng)有貧富之分，厚此薄彼。四、儀容儀表1、員工必須保持衣冠整潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正佩戴在左胸前。2、任何時(shí)候，在工作場(chǎng)所不得穿短褲、背心、拖鞋。3、皮鞋要保持干凈、光亮，不準(zhǔn)釘響底。4、男員工應(yīng)每日修剪胡須， 發(fā)不蓋耳遮領(lǐng)， 不得剃光頭； 女員工頭發(fā)應(yīng)梳理整齊， 不做怪異發(fā)型。5、面部、手部必須保持干爽清潔，女員工不得濃妝艷抹，并避免使用濃味的化妝品，不留長(zhǎng)指甲 （不長(zhǎng)于

4、指頭 2 毫米）和涂有色的指甲油。6、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。五、行為舉止1、舉止應(yīng)大方得體，與人交談雙眼應(yīng)平視對(duì)方，不要左顧右盼。2、遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或有客來訪，應(yīng)即時(shí)起身相迎并問好，先請(qǐng)來訪人員入座后，自己方可坐下；來客 告辭，應(yīng)起身移步相送。3、站立的正確姿勢(shì)是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重落在雙腳上），肩平、頭正、雙眼平 視前方、挺胸、收腹。4、注意走路姿勢(shì)，在樓道內(nèi)行走腳步要輕，不得奔跑（緊急情況下除外）5、進(jìn)入上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或其他部門辦公室前，應(yīng)先立在門外輕叩站三下，征得同意后方可入內(nèi)；若進(jìn)去 時(shí)門是關(guān)住的，出來時(shí)則應(yīng)隨手將門輕輕帶上。6、進(jìn)出辦公室、電梯時(shí)，應(yīng)主動(dòng)上前一步先拉開

5、門或按住電梯按鈕，請(qǐng)同行的業(yè)主、女士或來訪 人員先行。7、對(duì)業(yè)主或來訪人員提出的詢問、 疑難、 要求、意見， 要耐心傾聽， 在不違背保密制度的原則下， 有問必答并做到回答準(zhǔn)確（對(duì)自己無把握回答的應(yīng)婉轉(zhuǎn)地表示歉意，聯(lián)系有關(guān)人員給予解答，或留下文字 記錄，限時(shí)予以回復(fù)）。六、接聽電話1、所有來電，務(wù)必在三響之內(nèi)接答。2、拿起話筒先說“您好，金泰物業(yè)！”，語(yǔ)氣平和。3、通話時(shí)，話筒的一邊置于唇下約5 厘米處，盡量不使用免提鍵。4、必要時(shí)要做好記錄，將要點(diǎn)向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。5、通話完畢后應(yīng)說“再見”，不得用力擲話筒。6、上班時(shí)間不打私人電話，如有急事，通話時(shí)間不得超過3 分鐘（禁止打聲訊電話）七、獎(jiǎng)懲制

6、度 為保證公司的各項(xiàng)規(guī)章制度貫徹執(zhí)行，充分調(diào)動(dòng)員工工作積極性、創(chuàng)造性，實(shí)行獎(jiǎng)勤罰懶的用人 機(jī)制，特制定員工獎(jiǎng)懲制度。（一）獎(jiǎng)勵(lì)1獎(jiǎng)勵(lì)種類 頒發(fā)獎(jiǎng)狀；通報(bào)表?yè)P(yáng)；物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；晉級(jí)；發(fā)放獎(jiǎng)金。2獎(jiǎng)勵(lì)條件（1）對(duì)改進(jìn)公司工作、提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻(xiàn)者。（2）為業(yè)主提供熱情、耐心、周到的服務(wù)，受到業(yè)主表?yè)P(yáng)者。（ 3）在發(fā)明創(chuàng)造、 技術(shù)改進(jìn)、 節(jié)能等方面提出合理化建議， 使公司在管理中取得良好經(jīng)濟(jì)效益者。（4）在各類報(bào)刊或?qū)W術(shù)研討會(huì)上發(fā)表有關(guān)物業(yè)管理論文者。（5）發(fā)現(xiàn)事故苗頭，及時(shí)采取措施，防止重大事故發(fā)生者。（6）控制開支、節(jié)約費(fèi)用有顯著成績(jī)者。（7）廉潔奉公，敢于抵制不正之風(fēng)，事跡突出者。（8）見義勇為

7、，舍已救人，或做好人好事，事跡突出者。（9）拾金（物）不昧，主動(dòng)上交者。（10）敬業(yè)愛崗，工作勤懇，任勞任怨，模范遵守公司規(guī)章制度者。3獎(jiǎng)勵(lì)程序 凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，由所在部門將員工事跡以書面形式報(bào)告并填寫?yīng)剟?lì)建議書呈報(bào)人事部，由人 事部核實(shí)無誤后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。（二）處分1甲類過失。有下列行為者屬甲類過失：（1）不按公司規(guī)定著裝。（2）儀表、儀容不整。（3）不按公司規(guī)定佩戴員工證。（4）不使用本崗位禮貌用語(yǔ)。（5）不認(rèn)真填寫交接班記錄。（6）當(dāng)班時(shí)間吃東西、收聽廣播、看報(bào)紙。（7）在當(dāng)值崗位使用公司電話辦理私事超過3 分鐘。（8）在當(dāng)值崗位上吸煙。（9）丟失公司財(cái)物。（10）私自使用公司

8、長(zhǎng)途電話。（11）無特殊原因不按時(shí)完成上級(jí)交付辦的任務(wù)。（12）工作時(shí)間接待私人來訪時(shí)間超過15 分鐘。（13）工作散漫，粗心大意。（14）無故不參加公司的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。（15）1 月內(nèi)無故遲到、早退 2 次或每次遲到、早退超過 10 分鐘。2乙類過失。有下列行為者屬乙類過失：（1）委托他人或代他人打卡。（2）當(dāng)班時(shí)間睡覺。（3）撤離工作崗位，經(jīng)常遲到或早退（ 1 周達(dá) 3 次）。（4）因服務(wù)態(tài)度差受到業(yè)主投訴時(shí)，與業(yè)主爭(zhēng)辯、吵鬧。（5）在轄區(qū)內(nèi)變相賭博或從事不道德活動(dòng)。（6）未經(jīng)批準(zhǔn)私自配制轄區(qū)內(nèi)房間鑰匙。（7）弄虛作假，涂改單據(jù)、證明、記錄。（8）私自向外界泄露公司機(jī)密資料。（9）故意損壞公司

9、或業(yè)主財(cái)物。（10）不服從領(lǐng)導(dǎo)的正確命令并在公共場(chǎng)合頂撞領(lǐng)導(dǎo)。（11）超越職權(quán)范圍或違章操作，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。（12）工作時(shí)間消極怠工。3丙類過失。有下列行為者屬丙類過失：（1）以權(quán)謀私，敲詐勒索業(yè)主或下屬。（2）組織及煽動(dòng)罷工、聚眾鬧事。（3）工作時(shí)間酗酒、賭博、打架。（4）侮辱、謾罵、恐嚇、誣告、威脅他人，造謠惑眾、搬弄是非。（5）服務(wù)態(tài)度極差，與業(yè)主吵架，或1 年累計(jì)被業(yè)主投訴達(dá) 3 次以上者。（6）偷竊公司或業(yè)主財(cái)物。（7）玩忽職守，違反操作規(guī)程，造成重大事故或嚴(yán)重后果。（8）惡意破壞公物或他人財(cái)物，造成公司或他人重大損失。（9）連續(xù)曠工 7 天或 1 年內(nèi)累計(jì)曠工 10 天以上。

10、（10）不服從正常的工作調(diào)動(dòng)。（11）私自在外兼職或利用病假、事假炒更。（12）受到國(guó)家法律及治安條例處罰。（13）其他嚴(yán)重違反公司規(guī)定的行為。（三）處罰種類及執(zhí)行方式1、口頭警告。僅限首次觸犯甲類過失的行為，由部門主管簽發(fā)并報(bào)常務(wù)副總經(jīng)理審核備案。2、書面警告。員工重復(fù)觸犯甲類過失或觸犯乙類過失，將給予書面警告，并扣除當(dāng)月浮動(dòng)工資的20%。3、 最后書面警告。員工重復(fù)觸犯乙類過失將給予最后書面警告處分，扣當(dāng)月浮動(dòng)工資的20%并 下調(diào)工資一級(jí)。4、降級(jí)、撤職、罰款。員工違規(guī)除給予書面警告外，還可以給予降級(jí)、撤職、罰款、處分。5、辭退或開除。員工觸犯丙類過失，公司有僅給予辭退或開除處理，公司也有

11、僅對(duì)重復(fù)觸犯乙類 過失、情節(jié)嚴(yán)重的員工給予辭退處分。6、經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，辦公室可直接對(duì)違規(guī)員工簽發(fā)警告通告書。（四）處罰程序1、員工有違紀(jì)行為，由所在部門填寫員工違紀(jì)警告書，列明違紀(jì)事實(shí)，提出處理意見，經(jīng)見證人 或違紀(jì)人簽名后，送總經(jīng)理辦公室。2、普通員工的違紀(jì)處罰，由總經(jīng)理辦公室主任審批。3、主管級(jí)以上（含主管級(jí)）人員的違紀(jì)處罰，由常務(wù)副總經(jīng)理審批。（五）處罰的取消員工從受到警告通知書后三個(gè)月內(nèi)，如能認(rèn)真改過，積極工作，連續(xù)兩次考評(píng)為“優(yōu)”，或因工 作成績(jī)突出，受到公司的通報(bào)表?yè)P(yáng)，經(jīng)所在部門經(jīng)理提出，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后可取消警告處分。（六）申訴員工若對(duì)所受的處分不服，應(yīng)在 3 日內(nèi)書面向辦公室或

12、公司領(lǐng)導(dǎo)提出申訴。辦公室經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)員工 申訴進(jìn)行認(rèn)真核查，并作出相應(yīng)的處理決定。第三部分 崗位職責(zé)及管理制度 一、崗位職責(zé)1、綠化保潔部經(jīng)理 對(duì)總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)； 按照國(guó)家物業(yè)管理住宅示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則、國(guó)家協(xié)會(huì)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)做好管理區(qū)域內(nèi)的綠化、清潔工作； 按照公司培訓(xùn)教育體系實(shí)施計(jì)劃，負(fù)責(zé)本部員工培訓(xùn)教育工作；，負(fù)責(zé)本部門員工的績(jī)效管理工作； 按照公司績(jī)效管理體系實(shí)施計(jì)劃 負(fù)責(zé)業(yè)主入室綠化清潔服務(wù)；制定員工崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和考核工作標(biāo)準(zhǔn)； 按照質(zhì)量管理體系實(shí)施計(jì)劃， 負(fù)責(zé)員工工作的督促檢查及糾正； 完成上級(jí)安排的其他工作。2、綠化主管 按照國(guó)家物業(yè)管理住宅示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則、國(guó)家協(xié)

13、會(huì)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)做好管理區(qū)域內(nèi)的綠化工作； 協(xié)助部門經(jīng)理，按照培訓(xùn)教育實(shí)施計(jì)劃做好員工培訓(xùn)教育的組織實(shí)施工作； 協(xié)助部門經(jīng)理，按照績(jī)效管理實(shí)施計(jì)劃做好組織實(shí)施工作； 負(fù)責(zé)進(jìn)行綠化工的日檢、周檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)重大問題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)； 負(fù)責(zé)組織綠化機(jī)具操作與技術(shù)培訓(xùn)及機(jī)具的維修保養(yǎng)工作； 負(fù)責(zé)病蟲害防治工作的組織實(shí)施及質(zhì)量檢查。3、保潔主管 按照國(guó)家物業(yè)管理住宅示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則、國(guó)家協(xié)會(huì)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)做好管理區(qū)域內(nèi)的清潔工作；一級(jí)）的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，一級(jí)）的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，一級(jí)）的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)， 負(fù)責(zé)提出培訓(xùn)要求，并按照年度培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織實(shí)施 負(fù)責(zé)墻面、道路、樓梯道、路燈、樓梯燈、室內(nèi)外停

14、車場(chǎng)、會(huì)所等公共區(qū)域的清潔保潔工作的組織安排 與實(shí)施。 負(fù)責(zé)對(duì)有償服務(wù)項(xiàng)目的組織和實(shí)施。 負(fù)責(zé)進(jìn)行員工的日檢、周檢工作。 負(fù)責(zé)垃圾清理、回收工作的組織、檢查。 負(fù)責(zé)衛(wèi)生消毒工作計(jì)劃的制定，并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)清潔設(shè)備的操作培訓(xùn)和督導(dǎo)。4、綠化工 按照國(guó)家物業(yè)管理住宅示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則、國(guó)家協(xié)會(huì)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) （一級(jí)）的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，做好管理區(qū)域內(nèi)的綠化工作； 負(fù)責(zé)工作區(qū)域內(nèi)草坪、盆景、花卉、喬木、灌木的整枝修剪、澆水施肥、補(bǔ)栽補(bǔ)種、病蟲害的防治工作； 負(fù)責(zé)各類綠化機(jī)具的操作及保養(yǎng)維修； 負(fù)責(zé)工作區(qū)域內(nèi)業(yè)主室內(nèi)綠化菜單服務(wù)工作； 完成上級(jí)安排的其他工作。5、保潔員 按照國(guó)家物業(yè)管理住宅示范小區(qū)標(biāo)

15、準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則、國(guó)家協(xié)會(huì)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) （一級(jí)）的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，做好管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的清潔保潔工作； 定期做好衛(wèi)生消毒和害蟲的殺滅工作； 負(fù)責(zé)工作區(qū)域內(nèi)道路、綠地、燈具、建筑小品、柵欄、扶手、電梯轎廂、樓內(nèi)走廊、入口、衛(wèi)生間、屋 頂、樓地面、電梯大堂、內(nèi)墻面、外墻面等公共區(qū)域的清潔保潔工作； 負(fù)責(zé)工作區(qū)域內(nèi)業(yè)主的室內(nèi)菜單清潔服務(wù)工作； 負(fù)責(zé)垃圾的清理工作； 負(fù)責(zé)清潔用具的保管、使用和維修工作； 完成上級(jí)安排的其他工作。二、工作標(biāo)準(zhǔn)（一） 清潔工作標(biāo)準(zhǔn)【國(guó)家物業(yè)管理住宅示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)） 】1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范

16、圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害5、小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物6、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆改雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等 保持潔凈7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象8、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜9、排放油煙、嗓音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無污染 【國(guó)家協(xié)會(huì)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（一級(jí)） 】1、 高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2 次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。2、 合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2 次。3、 小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地

17、等每日清掃 2次；電梯廳、樓道每日清掃 2次，每周拖洗 1次；一層共 用大廳每日拖洗 1次；樓梯扶手每日擦洗 1次；共用部位玻璃每周清潔 1次；路燈、樓道燈每月清潔 1次。 及時(shí)清除道路積水、積雪。4、共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月檢查 1 次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（二） 綠化工作標(biāo)準(zhǔn) 【國(guó)家物業(yè)管理住宅示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)） 】1、小區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)2、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用

18、現(xiàn)象3、花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好修剪整齊美觀無病蟲害無折損現(xiàn)象無斑禿4、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物【國(guó)家協(xié)會(huì)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（一級(jí)） 】1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2、草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。三、工作規(guī)程 【消殺管理規(guī)定】制定消殺管理規(guī)定也是為了保證責(zé)任區(qū)域環(huán)境清潔衛(wèi)生，使消殺工作有標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。一、需要消殺的地方及時(shí)間間隔。1、每月要求對(duì)樓宇、綠化帶進(jìn)行一次徹底的消殺活動(dòng)，每季對(duì)化糞池進(jìn)行一次消殺工作，并由主 管跟蹤記錄。2、每

19、周要求清潔公司對(duì)垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站、衛(wèi)生間、車庫(kù)、排水渠等進(jìn)行一次消殺活動(dòng)。二、進(jìn)行消殺活動(dòng)時(shí)要注意的事項(xiàng)。1、使用高效低毒消殺用品，并按比例配制，用背式噴霧器適度噴灑在消殺地點(diǎn)。噴灑時(shí)要注意做 好預(yù)防措施，穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲，佩戴口罩，完工后換衣褲，并用肥皂洗手。2、對(duì)廣場(chǎng)外圍進(jìn)行噴灑時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴灑，以減少對(duì)行人的直接接觸。3、根據(jù)實(shí)際需要可以增加噴灑次數(shù)，并注意將被殺死的害蟲尸體及時(shí)清除。4、每次消殺后由主管進(jìn)行檢查并記錄在消殺記錄表上交部門存檔。 【會(huì)所清潔常用的機(jī)械及清潔劑】一、常用清潔器械：1、吸塵器。為吸灰塵、污物之用， 有吸地面灰塵、 吸地毯灰塵、 清潔家具污物等不同類型吸塵器。

20、2、吸水機(jī)。主要用于吸取地面積水，對(duì)于吸取地毯水分、加快干燥也非常有效。3、地毯清洗機(jī)。主要用于協(xié)助清洗地毯。4、拋光機(jī)。用于地面拋光作用，對(duì)于面積大的樓宇，尤為必要。 此外，比較常用的工具還有：安全梯、刷子、掃把、拖把、布、海綿、噴瓶、膠手套、刀片、長(zhǎng) 柄手刷、手推車以及小心地滑標(biāo)志等。二、常用清潔劑：1、去污粉。用于清除污跡、污漬。2、潔廁靈。用于清潔衛(wèi)生間的陶瓷制品上的污漬。3、起臘劑。用于清除大理石的地面、墻面上的舊臘漬。4、全能臘水。用于大理石表面涂臘保養(yǎng)。5、玻璃清潔劑。用于清洗玻璃、鏡面、瓷片及電鍍物品表面的塵埃及污垢。6、天那水。用于溶解、稀釋油漆。7、地毯水。用于清洗地毯上的

21、污漬。8、不銹鋼清潔劑。用于清洗不銹鋼制品表面的污漬。三、基本作業(yè)法（一）手工作業(yè)1、推塵推塵是用塵推（又叫“干式拖布”或“除塵拖布” ）對(duì)各種高檔地面如大理石等地面的除塵，操作簡(jiǎn)單 省力，附著灰塵力強(qiáng)，可保持地面光亮，被廣泛應(yīng)用于責(zé)任區(qū)域的日常清掃保潔?；静僮饕螅海?1）將及少量的牽塵油滲入拖布。（ 2）沿直線推塵，塵推不可離地。（ 3）塵推沾滿塵土?xí)r，將塵推放在垃圾桶上用刷子刷凈再使用，直到地面完全清潔為止。 （4）塵推失去粘塵能力，要重新用塵推處理液處理，然后才可使用。（ 5）塵推用臟后，可用堿水洗凈，干后重新噴上塵推處理液使用。2、擦拭（ 1）干擦。抹布一般是沾濕后使用，但有些表面

22、如高檔漆面、銅面、不銹鋼面等不易經(jīng)常濕擦，可 用干抹布擦拭。操作時(shí)，就像撫摸似地輕擦，以去除細(xì)微的灰塵。如果用力干擦，反而會(huì)產(chǎn)生靜電粘附灰 塵。（ 2）水擦。在去除建筑材料及家具表面的灰塵、污垢時(shí)，廣泛運(yùn)用擦或濕擦。濕抹布可將污垢溶于 水中，去污除塵效果好。使用時(shí)，應(yīng)經(jīng)常洗滌用臟了的抹布，保持抹布清潔。另外，要注意抹布不可漬水 過多。（3）抹布應(yīng)選用柔軟、吸水性強(qiáng)、較厚實(shí)的棉制毛巾。使用將毛巾折3 次，疊成 8 層，比手掌稍大，一面用臟后再用另一面，不可用臟抹布反復(fù)擦拭，否則會(huì)損傷被擦物的表面。（4）擦拭一般家具的抹布、擦拭飲食用具的抹布、擦拭衛(wèi)生間的馬不等，必須嚴(yán)格分別專用。（5）擦拭時(shí)應(yīng)從

23、右至左（或從左至右） ，先上后下，將被擦物全部、均勻地擦遍，不要落下邊角，不 要漏擦。（ 6）有些污垢用一般抹布擦不掉，可用百潔布或刷子等特殊工具予以去除。（二）機(jī)械操作1、擦地機(jī)它主要用于硬性地面清洗或地面拋光， 是大樓不可缺少的清潔設(shè)備之一， 有單盤式和多盤式兩種。（ 1）操作細(xì)則 裝地刷與針盤，并使地刷與針盤按逆時(shí)針方向旋轉(zhuǎn)。 往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑，按比例兌水。 插上電源，按下調(diào)節(jié)開關(guān)，將手柄桿調(diào)至適合自己的高度。 從最 *電源插座的地方開始操作機(jī)器，防治機(jī)器壓過電線。（2）注意事項(xiàng) 工作時(shí)必須避免刷子接觸電源線，以免電源線卷進(jìn)刷子內(nèi)。 開動(dòng)擦地機(jī)時(shí)，電源線要在操作者的背后。 使用清

24、潔劑時(shí)，注意不要讓水弄濕馬達(dá)。 使用完畢，要注意安全，不要隨便使手離開手柄，放開操縱桿，等機(jī)器完全停止后再切斷電源， 卸下地刷與針盤。（ 3）保養(yǎng)工作 使用完畢，把機(jī)身及配件清洗干凈。 用干凈布擦凈機(jī)器、電線，將電線繞回機(jī)掛鉤，機(jī)器必須存放在干燥地方。2、吸塵機(jī) 它是用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵專用設(shè)備，使清潔工作中常用的設(shè)備之一。（1）操作細(xì)則 把軟管接駁在機(jī)身，插入 220v電源。 開動(dòng)時(shí)按頂上的開關(guān)按鈕。 吸硬地面時(shí)，把吸嘴毛刷伸出，吸地毯時(shí)毛刷伸入吸嘴內(nèi)。（ 2）注意事項(xiàng) 使用前，檢查機(jī)內(nèi)塵袋是否已清塵。 使用后，檢查塵袋，如滿塵需倒塵，用另一吸塵機(jī)吸去機(jī)內(nèi)及塵袋外微塵。 干性

25、吸塵機(jī)，切勿把水分吸入機(jī)內(nèi)。（3）保養(yǎng)工作 使用完畢后切斷電源，取下軟管和管夾頭，將繞好的電線掛于機(jī)身外殼。 將軟管松開卷成一圈，或掛在墻上。3、吸水機(jī)它專用于清除積水，有單用吸水機(jī)和吸塵吸水兩用機(jī)，其構(gòu)造原理與吸塵器相同。（ 1）操作細(xì)則 把軟管接駁在機(jī)身，插入 22v電源。 吸地面使用帶軟膠得吸扒，吸地毯使用鐵扒吸水。 吸水機(jī)如果滿水時(shí)，會(huì)發(fā)出不同的響聲。（2）注意事項(xiàng) 使用前，檢查機(jī)內(nèi)是否已倒水。 使用后，倒掉污水后用清水洗過，再用干布抹干凈。 如機(jī)內(nèi)吸入酸性清潔劑，用后即刻清洗干凈以免生銹。（3）保養(yǎng)工作 機(jī)器使用后切斷電源，卸下軟管和管吧，然后將電源線繞好掛于機(jī)頭殼。 吸水機(jī)內(nèi)過濾器

26、要拆開進(jìn)行清潔。 機(jī)身不銹鋼殼用保養(yǎng)臘進(jìn)行保養(yǎng)。4、高速拋光機(jī) 它專用于地面拋光，其構(gòu)造原理與擦地機(jī)相同。它通過高速旋轉(zhuǎn)，使毛刷盤于地面進(jìn)行軟磨擦，達(dá)到拋光效果，適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬至地面的拋光。（1）操作細(xì)則 拋光前需干擦以除去地坪表面廢物，并濕擦以除去沙石屑。 檢查拋光機(jī)的拋光刷是否干凈、需要更換。 檢查調(diào)節(jié)機(jī)速的控制器是否在正常機(jī)速的位置。 接通電源，操作應(yīng)從電源插座最近地方開始，行走路線為一直線，后面拋光的地面應(yīng)重疊于前 面已拋光的地面。（2）注意事項(xiàng) 在工作時(shí)不要將機(jī)速開得太快，以免碰撞。 不可用易燃的液體來洗地板，或者在易爆的空氣中操作機(jī)器。 操作機(jī)器時(shí)，不可

27、抬起操作桿，這會(huì)導(dǎo)致機(jī)器失控。 機(jī)器必須放在室內(nèi)，不可淋到雨和雪，決不可以使機(jī)器頂端噴到任何液體。 不可在機(jī)器上壓東西， 因?yàn)樗幸粋€(gè)精密的平衡，當(dāng)操作需移動(dòng)操作標(biāo)時(shí)，必須移動(dòng)全部電線 底線必須和開關(guān)盒、馬達(dá)相連，接措將導(dǎo)致觸電、休克。（3）保養(yǎng)工作 每次使用后，需用干凈布擦清機(jī)器表面，不用時(shí)，用一只不用的拋光墊放在驅(qū)動(dòng)盤下面，并斷 開機(jī)器。 檢查馬達(dá)罩上的通氣口是否暢通，如積塵聚集較多，必須卸下馬達(dá)外殼并用吸塵器除去任何灰 塵。5、吹干機(jī)又稱吹風(fēng)機(jī)，主要用于地毯清洗吹干或地面打臘后吹干。（1）操作細(xì)則。 首先移去室內(nèi)的所有家具，掀開地毯一角。 調(diào)整除風(fēng)口位置，正對(duì)地毯或地坪，確保內(nèi)置網(wǎng)罩不被

28、封住。 把接有地線的插頭插入電源插座并打開開關(guān)，風(fēng)扇吹出的空氣通過地毯的上面和下面加速干燥 過程。 當(dāng)干燥或梳理地毯時(shí)，必須不斷調(diào)整風(fēng)扇的方向。（2）注意事項(xiàng)。 不要放在水中操作機(jī)器。 當(dāng)機(jī)器的格柵與網(wǎng)罩受損時(shí)，不要操作機(jī)器。 不可在機(jī)器開放的外部插入任何物件。 人身各部位及衣服必須離開機(jī)身開放的外部及運(yùn)轉(zhuǎn)部位。 機(jī)器開啟時(shí)必須有人在場(chǎng)，機(jī)器不用時(shí)必須切斷電源，必須先關(guān)機(jī)器在拔去插頭。 不可在易燃易爆的環(huán)境中操作機(jī)器。（3）保養(yǎng)工作。需定期潤(rùn)滑軸承架并清洗內(nèi)置網(wǎng)罩與出風(fēng)口格柵。6、高壓水槍 它主要用于沖洗外墻、玻璃、廣場(chǎng)地面、汽車、塑料地毯等，用途較廣泛。它利用馬達(dá)加壓，使水槍噴射出高壓水流，

29、沖洗物體表面。（1）操作細(xì)則。 把水管接駁在機(jī)身，然后把水關(guān)接在水龍頭上，插入220v電源。 開動(dòng)機(jī)身電源開關(guān)。 沖洗計(jì)劃好的地方。（2）注意事項(xiàng)。 使用前檢查機(jī)器及水管是否損壞。 使用后必須將水管水放清。物業(yè)管理方案XXX物業(yè)管理方案前言XXX作為XXX集住宅商場(chǎng)農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適 安全尊貴優(yōu)雅” 。 * 市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖潔凈方便快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住學(xué)習(xí)工作的 環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求” 。安全：安全防范是物業(yè)管理公司

30、的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù) , 公司應(yīng)從治安消防車輛三個(gè)方面來搞好管理工作， 同時(shí)為 了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一 面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足 “受人尊重的需求” 。優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在 營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn) “社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)

31、雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市 人。第一部分 XXX物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介二 公司總經(jīng)理介紹三企業(yè)管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念：團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神 +個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 +先進(jìn)模式和一體化管理1 隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè) 求生存求發(fā)展的先決條件。 “企業(yè)以人為本員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2 個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè) 性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠

32、從其愛好的方面 來發(fā)揮其工作的能動(dòng)性， 有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高； 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段， 相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘培訓(xùn)定崗換崗升降職的主要方法。3 先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先 進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心強(qiáng)調(diào)服務(wù)重品牌適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理 模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系(ISO9001： 2000)環(huán)境管理體系( ISO14000)職業(yè)健康安全管理體系

33、( GB/T28001-2001 )一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化 管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性?！罢媲懈冻鲂撵`交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合 作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活學(xué)習(xí)工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與 合作方達(dá)成一種理解協(xié)調(diào)與共識(shí)。財(cái)務(wù)部：1 負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會(huì)計(jì)”的要求按時(shí)完成各類財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近中長(zhǎng)期“現(xiàn)金流量平衡 表”。2 負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。3 負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。第二部分 * 物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案通過對(duì)“XXX”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)

34、據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以 下管理方案：一、* 管理處組織構(gòu)架及各部門職責(zé)：部室主要工作職責(zé)：總經(jīng)理：1 對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)；2 制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策 , 報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施；3 按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；4 主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)；5 傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；6 保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；7 對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；8 確保公司內(nèi)各部門 /各崗位的職責(zé)權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。辦公室：1 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2 人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作

35、） ；3 內(nèi)外進(jìn)行溝通；4 內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；5 后勤保障工作；6 公司庫(kù)房的管理工作。* 管理處：1 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2 負(fù)責(zé) * 的前期介入策劃實(shí)施工作；3 負(fù)責(zé) * 的接管驗(yàn)收策劃實(shí)施工作；4 負(fù)責(zé) * 的業(yè)主入主的策劃實(shí)施工作；5 負(fù)責(zé) * 的管理和服務(wù)的策劃實(shí)施工作；6 負(fù)責(zé) * 的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃實(shí)施工作。7 負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過程中收集到的信息特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根 本原因進(jìn)行歸類分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。二、人員配備情況：1 總經(jīng)理： 1 人。2 辦公室： 2 人，其中主任 1 人，文員兼庫(kù)管 1 人。3 財(cái)務(wù)部： 2

36、人，其中經(jīng)理 1 人（兼會(huì)計(jì)）出納 1 人。4* 管理處： 33 人。其中經(jīng)理 1 人；工程組主管 1 人，土建工 1 人，水電工（含強(qiáng)弱電） 4 人，電梯工（直梯） 1人，雜工 1 人； 保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng) 1 人，隊(duì)員 15人（三班 24小時(shí)）；綠化保潔組主管 1人，綠化工 1人，保潔員 3 人；業(yè)主接待 組主管 1 人，接待員 1 人收費(fèi) 1 人?？傆?jì)： 38 人三、管理目標(biāo)（一）公司總目標(biāo)1年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率95%2年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減w 3%3 年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。（二）目標(biāo)分解1 財(cái)務(wù)部（1） 公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCAf環(huán)率100%（2）財(cái)務(wù)分析覆蓋率

37、 100%2 辦公室公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率100%人力資源科：（1）員工培訓(xùn)覆蓋率 /合格率 100%（2）業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率80%(3 )員工配置優(yōu)化率比上年提高25%(4) 員工骨干/部門負(fù)責(zé)人無序年流動(dòng)率w 2%行政公關(guān)：(5 )內(nèi)外文件起草合格率90%(6 )內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率 95%(7)公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3(8 )公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率90%(9) 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率 /及時(shí)率 100%(10) 合同評(píng)審率 100%(11) 公司各類刊物，小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率98%校對(duì)差錯(cuò)

38、率w 1% 后勤保障：(12) 合格供方評(píng)定率/在合格供方采購(gòu)率95%,(13) 入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率 100%(14) 庫(kù)房管理帳卡物相符率 / 庫(kù)管物品完好率 100%(15) 庫(kù)管物品年差錯(cuò)率w 0.1%(16) 員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率85%3* 管理處業(yè)主接待組：(1) 管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率100%(2) 業(yè)主 /租賃戶有效投訴處理率 100%(3 )限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率95%(4 )內(nèi)外關(guān)系溝通成功率80%(5) 內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時(shí)率 100%(6) 收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%準(zhǔn)確率98%正確傳遞100%(7 )物管費(fèi)收取率90%(8 )

39、收費(fèi)金額差錯(cuò)率w 1%(9) 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%(10) 小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生 / 處理公告率 100%(11) 業(yè)主/租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率 100%(12) 圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)(受委托放盤/租賃/商品房登記 /代辦公證 /代理保險(xiǎn)等)特約服務(wù) 用戶滿意率85%(13) 社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率 100%(14) 小區(qū)/大廈經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目盈利率80%(15) 業(yè)主/租賃戶對(duì)社區(qū)服務(wù)工作滿意率80%(16) 物業(yè)管理年盈利率比上年增加10%綠化保潔組：(1) 環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢 /周檢/月檢 /季檢覆蓋率 100%(2) 環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95%(3) 綠化檢查合

40、格率85%(4) 小區(qū)綠化年成活率95%保衛(wèi)隊(duì)：(1 )保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率100%(2)保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢 / 季檢覆蓋率 100%(3) 一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的w 1%(4) 年度重大火災(zāi) / 刑事和交通事故發(fā)生率 =0(5) 機(jī)動(dòng)車輛管理糾紛發(fā)生率w 1%(6) 限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率95%隱患信息 傳遞準(zhǔn)確率 / 及時(shí)率 100%(7) 對(duì)外租賃倉(cāng)儲(chǔ)管理年治安/消防事故率w 0.2%工程維修組：(1 )各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率100%(2) 設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率 100%，修繕

41、 /整治合格率 96%(3) 設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢 /季檢覆蓋率 100%(4 )設(shè)施設(shè)備保持完好率95%(5) 機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率 100%(6) 設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95%(7) 業(yè)主 /租賃戶的裝修方案審批 100%,過程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率 100%( 8)保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率 100%(9)重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率 /保養(yǎng)率 100%( 10)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率 100%，完好率 98%四、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)(一) 前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后 物管工作的前提條件。1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；2

42、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；3 參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；4 參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收；5 行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問題的整改督促；6 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；7 供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。(二) 業(yè)主入住管理1 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；2 對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。(三) 后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1 公共性服務(wù) 公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔環(huán)境的美化業(yè)戶的生活方便而提供不可少的經(jīng)常性的 服務(wù)項(xiàng)目：( 1 )清潔衛(wèi)生管理；( 2)綠化日常維護(hù)管理；( 3)治安管理；(4) 共用蓄水池的維護(hù)管理；( 5)水電管理；( 6)排污設(shè)施管理；( 7)道路

43、維修管理；(8) 房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（9）物業(yè)檔案資料管理；（10）車輛停放及交通秩序管理；（11）安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育；（12）代收代交水電氣費(fèi)；（13）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。2 特約性服務(wù) 特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù) （1）家居設(shè)施維修 包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備家具及門窗維修廚具及衛(wèi)生潔具維修給排水系統(tǒng)的維修家電維修冷氣機(jī)月保等。（2）家居清潔服務(wù) 包括：地板打臘拋光清潔家私玻璃燈飾等。（3）家居殺蟲服務(wù) 包括：白蟻防治滅蚊滅鼠滅蟑等。（4）家政服務(wù) 包括：提供代客訂票送餐服務(wù)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)布藝設(shè)計(jì)綠化設(shè)計(jì)保險(xiǎn)咨

44、詢法律咨詢私人健康護(hù)理私人管家秘 書保衛(wèi)汽車美容等。（5）租賃服務(wù) 包括：物業(yè)出租轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)調(diào)查物業(yè)估價(jià)等。（二）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1 房屋管理與維修（1）房屋完好率達(dá)到底 90%以上，樓宇外觀美觀整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。（2）房屋零修及時(shí)率達(dá)到 95%以上，水電電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成， 零修合格率達(dá) 98%以上。（ 3 ）實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。（二）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1 房屋管理與維修（1）房屋完好率達(dá)到底 90%以上，樓宇外觀美觀整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。（2）房屋零修及時(shí)率達(dá)到

45、95%以上，水電電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成， 零修合格率達(dá) 98%以上。（ 3 ）實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。2 設(shè)備管理設(shè)備圖紙檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。 針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)檢修保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到 95%以上。3 供電系統(tǒng)（1）保證 24 小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。（2）限電停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過15 分鐘。4 消防系統(tǒng)（1）消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用。（

46、2）訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施引路標(biāo) 志完好。5 電梯（1）電梯轎廂井道保持清潔。（2）出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。6 給排水系統(tǒng)（1）定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗消毒， 保持水池水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱 患。（2）設(shè)備閥門管道無跑冒滴漏現(xiàn)象。（3）所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)地下室及車庫(kù)無積水浸泡發(fā)生。（4）遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無大面積跑水泛水，（5）無長(zhǎng)時(shí)間停水事故。7 空調(diào)系統(tǒng) （1）窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。8 市政公用設(shè)施管理（1）公共配套服務(wù)設(shè)

47、施完好，不隨意改變用途。（2）公用照明通訊郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）交通車輛管理運(yùn)行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。9 綠化管理 定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地花木建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無破壞踐踏及隨意占用現(xiàn)象。10 環(huán)境衛(wèi)生管理 （1）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道地下室天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無隨意堆放雜 物和占用。（2）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)廣告牌，亂貼亂畫現(xiàn)象。11治安管理（1）實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行 24 小時(shí)安全防范制度。（2）無重大火災(zāi)刑事和交通事故。12 業(yè)戶滿意率 無重大投訴，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議，滿意率達(dá)到95%以上。五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃 根據(jù)以上

48、要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對(duì)較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需 要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場(chǎng)及其它渠道廣泛引進(jìn) 所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下崗位入職條件 （見附件一） 和培訓(xùn)計(jì)劃 （見附件二） 。第三部分 * 管理項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金情況 物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下：一 人員薪金（樓宇交付日前之三個(gè)月）總經(jīng)理 1 名 1000 =1000物業(yè)經(jīng)理 1 名 1500 =1500工程主管 1 名 1200 =1200保安隊(duì)長(zhǎng) 1 名 1200 =1200財(cái)務(wù)經(jīng)理 1 名 800 =8

49、00行政部經(jīng)理 1 名 800 =800技術(shù)員 4 名 800 =3200綠化保潔主管 1 名 800 =800附加 30.70%作為津貼及福利 11 3223.5 13723.5 三個(gè)月小計(jì)為 41170.5二 員工制服（每人兩套） 11*200 2200 三 區(qū)外圍設(shè)施 大垃圾桶（生活垃圾） 15 個(gè) 50 =750 不銹鋼垃圾筒（樓層用） 20 個(gè) 80 =1600 指示牌（若干） =1000 大堂及車庫(kù)廣告欄 / 廣告牌 5 個(gè) 500 =2500 大堂用吸水 / 吸坐墊 2 張 200 =400 小計(jì)： 6250 四、管理處各辦公室用品及設(shè)備 辦公桌椅 15 套 300 =4500

50、文件柜 7 套 500 =3500 對(duì)講機(jī)（含備件） 10 套 1200 =12000 電腦 2 套 4500 =9000 打印機(jī) 1 臺(tái) 2000 =2000 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 10000 =10000 傳真機(jī) 1 臺(tái) 1500 =1500 保險(xiǎn)箱 1 個(gè) 1500 =1500 管理公司 /處用紙張 /信封/ 名片 =5000 飲水機(jī) 2 臺(tái) 100 =200 裝訂機(jī) 1 臺(tái) 300 =300 照相機(jī) 1 臺(tái) 1000 =1000 管理處裝修 =60000 會(huì)議室家具 1 套 4000 =4000 辦公細(xì)項(xiàng)物品 =10000 小計(jì)： 124500五、工程部用品1、測(cè)試儀表 個(gè) 200 萬用電表

51、 個(gè) 500 電流流量度： 300A 個(gè) 800 電流鉗式 800A 個(gè) 1500 電流鉗式 3000A 個(gè) 1500 對(duì)地阻值測(cè)試表 個(gè) 1500 絕緣值測(cè)試表（ 500V-1000V） 個(gè) 1500 溫度計(jì)：電子數(shù)字式 個(gè) 200 手提式室內(nèi)溫度 / 濕度對(duì)比測(cè)試表 個(gè) 300 手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 個(gè) 1500電源測(cè)試電筆支 20卷尺：1M把30卷尺：5M把300鋼尺：3M把50鋼尺：1M把300水平尺：600M M把250 角尺：300MM把250小計(jì)：2、安全設(shè)備 高空工作安全帶：降傘式 套 120050/500 反光衣 件 100耳塞 100DB 打 500耳筒 500DB 個(gè) 50

52、0安全過濾口罩：100CDN打500護(hù)眼罩：眼鏡式 個(gè) 200護(hù)眼罩：全式 個(gè) 500護(hù)眼罩：焊接用 個(gè) 1200護(hù)鏡（焊接用 1000GDA） 個(gè) 600手套：綿布 打 200手套：皮革 打 400鋁梯： 1M 把 1000鋁梯： 15M 把 1500鋁梯： 4M 把 3000高空工作臺(tái)： 6 米全護(hù)式 個(gè) 15000 高壓電工全護(hù)裝 套 2500 連輸工具：軸流板式車 部 200 手推車 部 200小計(jì)：3、工具木鋤 把 50扳手：活動(dòng)150MM把50扳手：200MM把50扳手：300MM把100扳手：450MM把150菊花板身：3MM36MMS 350組合式：4MM-45MM套500夾具

53、：大力鉗（平口） 把 50O形夾100MM個(gè)50O形夾：150M M個(gè)50O形夾：200M M個(gè)50O形夾：300M M個(gè)50虎鉗 150MM個(gè) 200鋼管工具連彎頭 套 1500 切割工具：水管用切刀 把 200 鐵片用剪刀 把 100界刀 把 30剪刀把 50緊急爆破工具：大手錘 個(gè) 100 斧頭（消防隊(duì)用） 個(gè) 150鐵筆 支 100壓力鉗 把 800潤(rùn)滑油加油槍 把 2006、角起子( 05MM-16M)M 套 100管子鉗：200M M把50管子鉗：300M M把50管子鉗：450M M把100管子鉗：600M M把300拉釘鉗 把 150小計(jì)4、手工具螺絲起子：平咀形 100MM X 4MM支30150MM X 6MM 支 30200MM X 8MM 支 30250MM X 8MM 支 30400MM