房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策與管理課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅政策解析所得稅政策解析 2 內(nèi)容框架內(nèi)容框架 一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得 稅概述稅概述 二、開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理二、開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理 三、三、成本、費用扣除的稅務(wù)處理成本、費用扣除的稅務(wù)處理 四、計稅成本的核算四、計稅成本的核算 五、合資或合作項目的稅務(wù)處理五、合資或合作項目的稅務(wù)處理 3 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是企業(yè)所得稅法特殊適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是企業(yè)所得稅法特殊適用 （一）征收方法、計稅原理和政策規(guī)定適用所得稅法的基本（一）征收方法、計稅原理和政策規(guī)定適用所得

2、稅法的基本 規(guī)定規(guī)定 1.征收方法：征收方法：查賬征收和核定征收查賬征收和核定征收 2.計稅原理計稅原理（查賬征收企業(yè)）（查賬征收企業(yè)） （1）按年征收、分期預(yù)繳、匯算清繳、多退（或抵）少補）按年征收、分期預(yù)繳、匯算清繳、多退（或抵）少補 （2）年應(yīng)稅額）年應(yīng)稅額=年應(yīng)納稅所得額年應(yīng)納稅所得額適用稅率適用稅率減免稅額減免稅額抵抵 免稅額免稅額 （3）應(yīng)納稅所得額）應(yīng)納稅所得額= 應(yīng)稅收入（收入總額應(yīng)稅收入（收入總額不征稅收入不征稅收入免稅收入）免稅收入）扣除項目扣除項目 金額（包括應(yīng)稅收入相關(guān)的成本、費用、稅金和損失境外金額（包括應(yīng)稅收入相關(guān)的成本、費用、稅金和損失境外 應(yīng)稅所得彌補境內(nèi)虧損應(yīng)

3、稅所得彌補境內(nèi)虧損可彌補虧損可彌補虧損 =利潤總額利潤總額+納稅調(diào)整增加額納稅調(diào)整增加額納稅調(diào)整減少額境外應(yīng)稅所納稅調(diào)整減少額境外應(yīng)稅所 得彌補境內(nèi)虧損彌補以前年度虧損得彌補境內(nèi)虧損彌補以前年度虧損 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述 3.政策規(guī)定政策規(guī)定 基本的政策規(guī)定與稅法規(guī)定一致基本的政策規(guī)定與稅法規(guī)定一致 收入分為應(yīng)稅收入、不征稅收入、免稅收入收入分為應(yīng)稅收入、不征稅收入、免稅收入 扣除項目的相關(guān)、真實、合理、權(quán)責(zé)發(fā)生制和劃扣除項目的相關(guān)、真實、合理、權(quán)責(zé)發(fā)生制和劃 分收益性支出和資本性支出等原則分收益性支出和資本性支出等原則 具體的扣除項目，凡具體的扣除項目，凡沒有

4、行業(yè)特點沒有行業(yè)特點的（也即國稅發(fā)的（也即國稅發(fā) 200931號未提及或雖規(guī)定不沖突）號未提及或雖規(guī)定不沖突）按稅法規(guī)按稅法規(guī) 定定：如不允許扣除項目；捐贈、招待費、廣告和宣：如不允許扣除項目；捐贈、招待費、廣告和宣 傳費、利息支出、工資附加費、資產(chǎn)稅務(wù)處理等傳費、利息支出、工資附加費、資產(chǎn)稅務(wù)處理等 稅收優(yōu)惠按稅法規(guī)定（包括免稅、加計扣除）稅收優(yōu)惠按稅法規(guī)定（包括免稅、加計扣除） 5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述 （二）根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法（二）根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法 1.征收方法征收方法 （1）查賬征收是基本的征收方法）查賬征收是基本的征收方法

5、 （2）核定征收方法）核定征收方法 辦法第四條：企業(yè)出現(xiàn)辦法第四條：企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收中華人民共和國稅收征收 管理法管理法第三十五條規(guī)定的情形（因賬務(wù)設(shè)置或核第三十五條規(guī)定的情形（因賬務(wù)設(shè)置或核 算無法確定收入、成本或費用），稅務(wù)機關(guān)可對其算無法確定收入、成本或費用），稅務(wù)機關(guān)可對其 以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管 理，并逐步規(guī)范，同時按理，并逐步規(guī)范，同時按中華人民共和國稅收征中華人民共和國稅收征 收管理法收管理法等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理， 但但不得事先確定不得事先確定企業(yè)的所

6、得稅按核定征收方式進行企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行 征收、管理。征收、管理。 6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述 2.行業(yè)特殊的政策行業(yè)特殊的政策 （1）未完工銷售收入預(yù)計毛利額并計納稅；完工后及時結(jié)）未完工銷售收入預(yù)計毛利額并計納稅；完工后及時結(jié) 算實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，差額并算實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，差額并 計納稅（注：通過納稅調(diào)整方法解決，也即差額為正時補計納稅（注：通過納稅調(diào)整方法解決，也即差額為正時補 繳或彌補虧損；差額為負時，只能抵繳其他所得或加大虧繳或彌補虧損；差額為負時，只能抵繳其他所得或加大虧 損額，不因預(yù)計毛利額而退

7、稅）損額，不因預(yù)計毛利額而退稅） （2）對共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修；配套設(shè)施的處理；郵）對共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修；配套設(shè)施的處理；郵 電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等相關(guān)設(shè)施處理作出規(guī)定電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等相關(guān)設(shè)施處理作出規(guī)定 （3）境外傭金作出限制規(guī)定）境外傭金作出限制規(guī)定 （4）合作和合資作了明確）合作和合資作了明確 （5）明確了預(yù)提費用的范圍及限度）明確了預(yù)提費用的范圍及限度 （6）按行業(yè)特點對收入和成本的稅務(wù)處理作出具體規(guī)定）按行業(yè)特點對收入和成本的稅務(wù)處理作出具體規(guī)定 7 二、開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理二、開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理 開發(fā)產(chǎn)品完工條件開發(fā)產(chǎn)品完工條件 開發(fā)產(chǎn)品的收入內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品的收入內(nèi)

8、容 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認 開發(fā)產(chǎn)品收入疑難問題研討開發(fā)產(chǎn)品收入疑難問題研討 8 開發(fā)產(chǎn)品完工條件開發(fā)產(chǎn)品完工條件 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商 業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視 為已經(jīng)完工：為已經(jīng)完工： 1. 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 2. 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

9、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 國稅函國稅函2010201號號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題 的通知的通知：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通 過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企 業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用 時，為

10、開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額 。 9 問題問題 納稅人反映：以竣工證明作為主要標(biāo)志的完工標(biāo)準(zhǔn)太早，開納稅人反映：以竣工證明作為主要標(biāo)志的完工標(biāo)準(zhǔn)太早，開 發(fā)企業(yè)由于未進行最后結(jié)算，有些建安發(fā)票尚未取得，會形發(fā)企業(yè)由于未進行最后結(jié)算，有些建安發(fā)票尚未取得，會形 成已經(jīng)實際發(fā)生的成本由于在完工年度未取得發(fā)票，無法扣成已經(jīng)實際發(fā)生的成本由于在完工年度未取得發(fā)票，無法扣 除的問題。

11、除的問題。 本文件本文件32條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的 ，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但 最高不得超過合同金額的最高不得超過合同金額的10%。部分的解決了該問題。部分的解決了該問題。 總局公告總局公告2011年第年第34號號 六、關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時間問題六、關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時間問題 企業(yè)當(dāng)年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因企業(yè)當(dāng)年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因 未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所未能及時取得該成本、費用

12、的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所 得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時， 應(yīng)補充提供該成本、費用的有效憑證。應(yīng)補充提供該成本、費用的有效憑證。 10 開發(fā)產(chǎn)品的收入內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品的收入內(nèi)容 1.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 范圍：范圍： 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取 得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟 利益。利益。 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費 用和附加等，凡

13、納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā) 票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā) 產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具 發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 11 收入分類收入分類 銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品 按一般制造業(yè)產(chǎn)品規(guī)定，分別確定計算收入、成本按一般制造業(yè)產(chǎn)品規(guī)定，分別確定計算收入、成本 費用扣除，計算應(yīng)納稅所得額。費用扣除，計算應(yīng)納稅所得額。 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入開

14、發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入 12 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 B開發(fā)產(chǎn)品完工后完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié) 算其計稅成本并計算此前銷售收入 的實際毛利額，同時將其實際毛利 額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差差 額，計入當(dāng)年度額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他 項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 C 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具 對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計 毛利額之間差異調(diào)整情況的報告調(diào)整情況的報告以 及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料 A企業(yè)銷售未完銷售未完 工工開發(fā)產(chǎn)品取得 的收入，應(yīng)先按 預(yù)計計稅毛利率 分季（或月）計 算出預(yù)計毛利額預(yù)計毛利額 ，計入當(dāng)期計入當(dāng)期應(yīng)納 稅所得額 （包括辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)

15、權(quán)證前）（包括辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前） 13 計稅毛利率計稅毛利率 由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按 下列規(guī)定進行確定：下列規(guī)定進行確定： a 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市 人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15 b 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低 于于10% c 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5 d 屬于屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房經(jīng)濟適

16、用房、限價房和危改房的，不得低于的，不得低于 3% 14 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企 事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，等行為，應(yīng)視同銷售， 于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán) 利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤） 的方法和順

17、序為：的方法和順序為： A 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場 銷售價格確定；銷售價格確定； B 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價 值確定；值確定； C 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利 潤率不得低于潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 15 2. 2. 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租業(yè)務(wù)收入開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租業(yè)務(wù)收入 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始 登記

18、、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議 的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取 得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 通過通過正式簽訂正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同房地產(chǎn)銷售合同或或房地產(chǎn)預(yù)售合同房地產(chǎn)預(yù)售合同所所 取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn) 1.直接銷售直接銷售 收款方式收款方式實現(xiàn)時間實現(xiàn)時間 一次性全額收款一次性全額收款 實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán) 利）之日利）之日 分期收款分期收款 按

19、銷售合同或協(xié)議按銷售合同或協(xié)議約定約定的價款和付款日；的價款和付款日； 付款方付款方提前付款提前付款的，在實際付款日的，在實際付款日 銀行按揭銀行按揭 按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入 額。額。首付款首付款于實際收到日確認收入的實于實際收到日確認收入的實 現(xiàn)，現(xiàn)，余款余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日 確認收入的實現(xiàn)確認收入的實現(xiàn) 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認 16 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策與 管理 2.2.委托銷售四種方式委托銷售四種方式 代銷方式代銷方式收入額收入額實現(xiàn)時間實現(xiàn)時間 支付手續(xù)費方式支付手續(xù)費方式 合同或協(xié)議中

20、約合同或協(xié)議中約 定的價款定的價款 收到已銷開發(fā)收到已銷開發(fā) 產(chǎn)品清單之日產(chǎn)品清單之日 視視 同同 買買 斷斷 方方 式式 企業(yè)與購買方企業(yè)與購買方 或企業(yè)、受托或企業(yè)、受托 方、購買方三方、購買方三 方簽訂銷售合方簽訂銷售合 同或協(xié)議同或協(xié)議 高于高于買買 斷價格斷價格 按銷售合同或協(xié)按銷售合同或協(xié) 議中約定的價格議中約定的價格 收到已銷開發(fā)收到已銷開發(fā) 產(chǎn)品清單之日產(chǎn)品清單之日 低于低于買買 斷價格斷價格 按買斷價格按買斷價格 收到已銷開發(fā)收到已銷開發(fā) 產(chǎn)品清單之日產(chǎn)品清單之日 受托方與購買方簽訂銷受托方與購買方簽訂銷 售合同或協(xié)議售合同或協(xié)議 按買斷價格按買斷價格收到已銷開發(fā)收到已銷開發(fā)

21、 產(chǎn)品清單之日產(chǎn)品清單之日 17 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策與 管理 代銷方式代銷方式收入額收入額實現(xiàn)時間實現(xiàn)時間 基基 價價 并并 超超 基基 價價 分分 成成 企業(yè)與購買方企業(yè)與購買方 或企業(yè)、受托或企業(yè)、受托 方、購買方三方、購買方三 方簽訂銷售合方簽訂銷售合 同或協(xié)議同或協(xié)議 高于高于 基價基價 按銷售合同或協(xié)按銷售合同或協(xié) 議中約定的價格議中約定的價格 （不減分成額（不減分成額 ） 收到已銷開發(fā)收到已銷開發(fā) 產(chǎn)品清單之日產(chǎn)品清單之日 低于低于 基價基價 按基價計算的價按基價計算的價 款款 收到已銷開發(fā)收到已銷開發(fā) 產(chǎn)品清單之日產(chǎn)品清單之日 受托方與購買方直接受托方與購買方直接 簽訂銷售合同

22、的簽訂銷售合同的 基價加上取得的基價加上取得的 分成額分成額 收到已銷開發(fā)收到已銷開發(fā) 產(chǎn)品清單之日產(chǎn)品清單之日 包包 銷銷 包銷期內(nèi)包銷期內(nèi) 按相關(guān)的約定參照前述按相關(guān)的約定參照前述 包銷期滿后包銷期滿后 包銷合同或協(xié)議約定的價款和付包銷合同或協(xié)議約定的價款和付 款方式確認收入的實現(xiàn)款方式確認收入的實現(xiàn) 18 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策與 管理 19 開發(fā)產(chǎn)品收入疑難問題研討開發(fā)產(chǎn)品收入疑難問題研討 1、賣精裝房送家電、家俱如何進行稅務(wù)處理？、賣精裝房送家電、家俱如何進行稅務(wù)處理？ 賣房子贈送家電家俱，房屋銷售合同價款賣房子贈送家電家俱，房屋銷售合同價款100萬萬 元，售房合同中說明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電

23、家俱，家電元，售房合同中說明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電家俱，家電 家俱的購進價格為家俱的購進價格為10萬元，房屋成本萬元，房屋成本50萬。萬。 該項業(yè)務(wù)是混合銷售行為還是兼營行為？該項業(yè)務(wù)是混合銷售行為還是兼營行為？ 企業(yè)所得稅如何處理？企業(yè)所得稅如何處理？ 20 2 2、收取的定金和訂金應(yīng)確認為應(yīng)稅收入嗎？、收取的定金和訂金應(yīng)確認為應(yīng)稅收入嗎？ 定金是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方定金是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方 當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同 為前提，沒有合同即不可定義為為前提，沒有合同即不可定義為“定金定金”。依據(jù)。依據(jù) 合同法合

24、同法相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按 照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，定金雙照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，定金雙 倍返還；消費者違約時，定金不返還。定金的總額倍返還；消費者違約時，定金不返還。定金的總額 不得超過合同標(biāo)的的不得超過合同標(biāo)的的20%，定金具有擔(dān)保性質(zhì)。，定金具有擔(dān)保性質(zhì)。 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收定金因已簽訂房地產(chǎn)銷售或預(yù)售房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收定金因已簽訂房地產(chǎn)銷售或預(yù)售 合同，所以應(yīng)確認銷售收入，繳納企業(yè)所得稅和營合同，所以應(yīng)確認銷售收入，繳納企業(yè)所得稅和營 業(yè)稅。業(yè)稅。 21 訂金訂金 訂金（保證金、誠意金、訂金（保證金、誠意金、VI

25、P卡）并不是一個規(guī)范的概念卡）并不是一個規(guī)范的概念 ，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是 當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行 可抵充房款，不履行也不能適用可抵充房款，不履行也不能適用“定金定金”雙倍返還罰則。雙倍返還罰則。 訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。 訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)， 在合同簽訂日之前，此時企業(yè)所得稅、營業(yè)稅應(yīng)稅行為尚在合同簽訂日之前，此時企

26、業(yè)所得稅、營業(yè)稅應(yīng)稅行為尚 未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè) 所得稅所得稅 。訂金暫時可以記在。訂金暫時可以記在“其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款”。 但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、VIP卡）卡） 馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅和營業(yè)稅馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅和營業(yè)稅 。簽了合同還把誠意金放在其他應(yīng)付款是錯誤的，這也是。簽了合同還把誠意金放在其他應(yīng)付款是錯誤的，這也是 稅務(wù)機關(guān)檢查的重點。稅務(wù)機關(guān)檢查的重點。 22 3 3、拆遷還房如何進行稅務(wù)處理？、拆遷還房如何

27、進行稅務(wù)處理？ 某房地產(chǎn)開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年度采取拆遷安置方式對年度采取拆遷安置方式對 某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采 取取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡” 的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償 。2010年年6月該公司用已完工月該公司用已完工1000平方米的自平方米的自 建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800 平方米），同類住宅房屋建造成本平方米），同類住宅房屋建造成本220

28、0元元/平方平方 米，銷售價格米，銷售價格3500元元/平方米。請進行有關(guān)的稅平方米。請進行有關(guān)的稅 務(wù)處理。務(wù)處理。 23 4 4、商品房預(yù)售收入是否作為二項費用的扣除基數(shù)、商品房預(yù)售收入是否作為二項費用的扣除基數(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同房地產(chǎn)銷售合同 或或房地產(chǎn)預(yù)售合同房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，可作為廣告所取得的收入，可作為廣告 和業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)。和業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)。 匯繳中如何操作？匯繳中如何操作？ 24 5.5.房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財稅處理房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財稅處理 （1）財務(wù)

29、處理：不得沖減土地購買成本）財務(wù)處理：不得沖減土地購買成本 從土地出讓業(yè)務(wù)實質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土從土地出讓業(yè)務(wù)實質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土 地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計入土地受讓成本，政府給予的返還并地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計入土地受讓成本，政府給予的返還并 不是原票據(jù)的折讓沖回，多是其他名目的財政返還。根據(jù)不是原票據(jù)的折讓沖回，多是其他名目的財政返還。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)企業(yè)會計準(zhǔn) 則第則第16號號政府補助（政府補助（2006）的規(guī)定，政府補助，是指企業(yè)的規(guī)定，政府補助，是指企業(yè) 從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所從政府無償取

30、得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所 有者投入的資本。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得的土地返還款的法律性有者投入的資本。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得的土地返還款的法律性 質(zhì)是政府補助。質(zhì)是政府補助。 所以，房地產(chǎn)企業(yè)用取得的各種名義的土地返還款，在會計處理上所以，房地產(chǎn)企業(yè)用取得的各種名義的土地返還款，在會計處理上 應(yīng)直接計入營業(yè)外收入，而不能夠以實際收到的土地返還款沖減土地成應(yīng)直接計入營業(yè)外收入，而不能夠以實際收到的土地返還款沖減土地成 本。本。 （2）房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足不征稅收入的要求，只是）房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足不征稅收入的要求，只是 政府為招商引資或

31、變相的協(xié)議出讓的一種策略而已，所以，此土地返還政府為招商引資或變相的協(xié)議出讓的一種策略而已，所以，此土地返還 款應(yīng)當(dāng)計算繳納企業(yè)所得稅?？顟?yīng)當(dāng)計算繳納企業(yè)所得稅。 25 三、三、成本、費用扣除的稅務(wù)處理成本、費用扣除的稅務(wù)處理 （一）應(yīng)解決二層次六種扣除問題（一）應(yīng)解決二層次六種扣除問題 能否扣除能否扣除項目項目 不能扣除不能扣除與扣除原則相悖、與政策規(guī)定不符、違法支出無沒有與扣除原則相悖、與政策規(guī)定不符、違法支出無沒有 合法有效憑據(jù)（稅法列舉不全）合法有效憑據(jù)（稅法列舉不全） 如如 何何 扣扣 除除 按實扣除按實扣除除不能扣除和其他扣除外除不能扣除和其他扣除外 限額扣除限額扣除工資附加費、非

32、金融借款利息、業(yè)務(wù)招待費、廣告和工資附加費、非金融借款利息、業(yè)務(wù)招待費、廣告和 宣傳費、公益性捐贈、補充保險、保障基金、傭金等宣傳費、公益性捐贈、補充保險、保障基金、傭金等 結(jié)轉(zhuǎn)扣除結(jié)轉(zhuǎn)扣除職工教育經(jīng)費、廣告和宣傳費、虧損彌補職工教育經(jīng)費、廣告和宣傳費、虧損彌補 附加扣除附加扣除研究開發(fā)費、安置殘疾人員工資和其他研究開發(fā)費、安置殘疾人員工資和其他 分期扣除分期扣除固定（生物）資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用固定（生物）資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用 26 （二）房地產(chǎn)企業(yè)的稅前扣除基本原則（二）房地產(chǎn)企業(yè)的稅前扣除基本原則 1.企業(yè)所得稅法企業(yè)所得稅法公共性公共性的規(guī)定按稅法規(guī)定（即沒有的規(guī)定按稅法

33、規(guī)定（即沒有 提及并不相抵觸的規(guī)定）提及并不相抵觸的規(guī)定） 2.行業(yè)行業(yè)特有規(guī)定特有規(guī)定，按本政策規(guī)定（即與稅法相抵觸，按本政策規(guī)定（即與稅法相抵觸 的；稅法中沒有規(guī)定）的；稅法中沒有規(guī)定） 在進行成本、費用的核算與扣除時，區(qū)分期間費用在進行成本、費用的核算與扣除時，區(qū)分期間費用 和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未 銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營 業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除 27 （三）期

34、間費用（三）期間費用 1.維修費用或基金維修費用或基金 （1）維修費用：對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和）維修費用：對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和 按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品 （包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、 保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù) 實扣除實扣除 （2）維修基金：將已計入銷售收入的共用部位、）維修基金：將已計入銷售收入的共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單 位

35、的，應(yīng)于移交時扣除位的，應(yīng)于移交時扣除 28 2.境外機構(gòu)傭金境外機構(gòu)傭金 委托委托境外機構(gòu)境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的 銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除 注：境內(nèi)傭金按財稅注：境內(nèi)傭金按財稅200929號執(zhí)行號執(zhí)行 3.轉(zhuǎn)作自用計提折舊轉(zhuǎn)作自用計提折舊 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過超過 12個月又銷售的個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用，不得在稅前扣除折舊費用 29 4.4.利息支出利息支

36、出 （1）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合 稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進 行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用， 可直接在稅前扣除可直接在稅前扣除 按借款用途決定是否資本化按借款用途決定是否資本化 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化合理的不需要資本化 的借款費用（即開發(fā)完工后），準(zhǔn)予扣除的借款費用（即開發(fā)完工后），準(zhǔn)予扣除 企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)

37、過12 個月以上的建造才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)個月以上的建造才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā) 生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間購置、建造期間（即開發(fā)期即開發(fā)期 間）發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當(dāng)作為間）發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出資本性支出 計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照規(guī)定扣除計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照規(guī)定扣除 30 按借款渠道確定扣除標(biāo)準(zhǔn)按借款渠道確定扣除標(biāo)準(zhǔn) 向向金融企業(yè)金融企業(yè)借款利息借款利息,準(zhǔn)予扣除準(zhǔn)予扣除 向向非金融企業(yè)非金融企業(yè)借款利息借款利息,不高于同期貸款利率部分不高于同期貸款利率部分, 準(zhǔn)予扣除準(zhǔn)予扣除 經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行批準(zhǔn)發(fā)行的債券利息的債券利

38、息,準(zhǔn)予扣除準(zhǔn)予扣除 （2 2）關(guān)聯(lián)方的借款利息支出）關(guān)聯(lián)方的借款利息支出 實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性 投資與其權(quán)益性投資比例投資與其權(quán)益性投資比例不超過不超過規(guī)定比例和有關(guān)規(guī)規(guī)定比例和有關(guān)規(guī) 定計算的部分，準(zhǔn)予扣除，定計算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分超過的部分不得在發(fā)生不得在發(fā)生 當(dāng)期和以后年度扣除，其他企業(yè)（包括房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)期和以后年度扣除，其他企業(yè)（包括房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)）：企業(yè)）：2 2：1 1 31 （3）非關(guān)聯(lián)個人借款利息支出）非關(guān)聯(lián)個人借款利息支出 （4）投資者投資未到位借款利息調(diào)整）投資者投資未到位借款利息調(diào)整 （5）

39、集團借款利息分攤集團借款利息分攤 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集 團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金 融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企 業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的 合理利息準(zhǔn)予在稅前扣除合理利息準(zhǔn)予在稅前扣除 32 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出稅前扣除的陳述，正下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出稅前扣除的陳述，正 確的是（）。確的是（）。 A.企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入

40、資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的 借款費用，直接在稅前扣除借款費用，直接在稅前扣除 B.企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi) 部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得 借款的證明文件，一律由集團企業(yè)或借款企業(yè)在稅前扣除借款的證明文件，一律由集團企業(yè)或借款企業(yè)在稅前扣除 C.企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的 借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其借款費用，可按企

41、業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其 中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除 D.企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi) 部其他成員企業(yè)使用的，借入方不能出具從金融機構(gòu)取得部其他成員企業(yè)使用的，借入方不能出具從金融機構(gòu)取得 借款的證明文件，可以由使用借款的企業(yè)間合理的分攤利借款的證明文件，可以由使用借款的企業(yè)間合理的分攤利 息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準(zhǔn)予在稅前扣除息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準(zhǔn)予在稅前扣除 【正確答案正確答案】：C 33 稅金與損失稅金與損失 （四）稅

42、金（四）稅金 （已銷開發(fā)產(chǎn)品）營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)（已銷開發(fā)產(chǎn)品）營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn) 予當(dāng)期按規(guī)定扣除予當(dāng)期按規(guī)定扣除 （五）損失（五）損失 1.擔(dān)保損失擔(dān)保損失 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企 業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn) 品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收 入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實 際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除 34 2.2

43、.財產(chǎn)損失財產(chǎn)損失 （1）企業(yè)因國家）企業(yè)因國家無償無償收回土地使用權(quán)而形成的損收回土地使用權(quán)而形成的損 失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 （2）企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整整 體體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準(zhǔn)報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準(zhǔn) 予在稅前扣除予在稅前扣除 注：注：非整體損失非整體損失系增大開發(fā)產(chǎn)品成本系增大開發(fā)產(chǎn)品成本 小結(jié)小結(jié) 項目項目政策政策項目項目政策政策 維修費用維修費用當(dāng)期據(jù)實扣除當(dāng)期據(jù)實扣除稅金稅金已銷售營業(yè)稅及附加、已銷售營業(yè)稅及附加、 土地增值稅土地增

44、值稅 設(shè)備維修設(shè)備維修 基金基金 移交時扣除移交時扣除擔(dān)保損失擔(dān)保損失可以扣除可以扣除 傭金傭金區(qū)分境內(nèi)外區(qū)分境內(nèi)外土地閑置費土地閑置費未提及，收回作損失未提及，收回作損失 轉(zhuǎn)自用轉(zhuǎn)自用折舊累計折舊累計12月為限月為限開發(fā)產(chǎn)品損失開發(fā)產(chǎn)品損失整體損失審核后準(zhǔn)予整體損失審核后準(zhǔn)予 扣除扣除 利息支出利息支出1.按準(zhǔn)則歸集分配；按準(zhǔn)則歸集分配； 2.集團內(nèi)證明并合理集團內(nèi)證明并合理 分攤；分攤；3.關(guān)聯(lián)借款按關(guān)聯(lián)借款按 稅法稅法 廣告、宣傳招待廣告、宣傳招待 費費 未提及、按稅法未提及、按稅法 35 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策與 管理 36 四、計稅成本的核算四、計稅成本的核算 （一）計稅成本對象（一）

45、計稅成本對象 1.概念和范圍概念和范圍 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各 項耗費而確定的費用承擔(dān)項目項耗費而確定的費用承擔(dān)項目 包括主要開發(fā)產(chǎn)品、停車場所包括主要開發(fā)產(chǎn)品、停車場所 、公共配套設(shè)施和相關(guān)設(shè)施等、公共配套設(shè)施和相關(guān)設(shè)施等 2.計稅成本對象的確定六原則計稅成本對象的確定六原則 （1）可否銷售原則）可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象 進行成本核算進行成本核算 不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，不能對外經(jīng)營銷售的，

46、可先作為過渡性成本對象進行歸集， 然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象 。 37 主要政策規(guī)定主要政策規(guī)定 （2）分類歸集原則）分類歸集原則 對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯 差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算 （3）功能區(qū)分原則）功能區(qū)分原則 開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時， 可以作為獨立的成本對象進行核算可以作為獨立的成本對象進行核算

47、（4）定價差異原則）定價差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存 在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算 （5）成本差異原則）成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn) 較大差異的，要分別作為成本對象進行核算較大差異的，要分別作為成本對象進行核算 （6）權(quán)益區(qū)分原則）權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述 原則分別劃分成本對象進行核算原則

48、分別劃分成本對象進行核算 38 3.3.成本對象確定和調(diào)整成本對象確定和調(diào)整 成本對象由企業(yè)在成本對象由企業(yè)在開工之前開工之前合理確定，并報主管稅合理確定，并報主管稅 務(wù)機關(guān)務(wù)機關(guān)備案備案 成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如 確需確需改變成本對象改變成本對象的，的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意 39 4.4.特殊項目的成本對象確定特殊項目的成本對象確定 （1）配套設(shè)施）配套設(shè)施 包括在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、包括在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、 熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等熱力站、水廠、文體場館

49、、幼兒園等 A.屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈 與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配視為公共配 套設(shè)施套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定 進行處理進行處理 B.屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確 產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本單獨核算其成本。除企業(yè)自。除企業(yè)自 用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，

50、其他一律按建造用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造 開發(fā)產(chǎn)品進行處理開發(fā)產(chǎn)品進行處理 40 主要政策規(guī)定主要政策規(guī)定 （2）相關(guān)設(shè)施）相關(guān)設(shè)施 包括企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療包括企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療 設(shè)施設(shè)施 應(yīng)應(yīng)單獨核算成本單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管 理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家 有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償經(jīng)濟補償可直接抵可直接抵 扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)

51、調(diào)整當(dāng)期應(yīng) 納稅所得額納稅所得額 （3）停車場所）停車場所 企業(yè)企業(yè)單獨建造單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核 算算 利用利用地下基礎(chǔ)地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套 設(shè)施進行處理設(shè)施進行處理 41 主要政策規(guī)定主要政策規(guī)定 （二）計稅成本支出的內(nèi)容六項目（二）計稅成本支出的內(nèi)容六項目 1.土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各 項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套 費、

52、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、 土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆 遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、 農(nóng)作物補償費、危房補償費等農(nóng)作物補償費、危房補償費等 2.前期工程費前期工程費 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、 設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用 42 主要政策規(guī)定主要政策規(guī)定 3.建筑安裝工程費建筑安裝工程費 指開

53、發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程 費等費等 4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支 出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、 排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境 衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費 43 主要政策規(guī)定主要政策規(guī)定 5.公共配套

54、設(shè)施費公共配套設(shè)施費 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn) 權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公 用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出 6.開發(fā)間接費開發(fā)間接費 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不 能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主 要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理 費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、

55、費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、 周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等 44 主要政策規(guī)定主要政策規(guī)定 （三）計稅成本的要求（三）計稅成本的要求 1.按實際發(fā)生的支出作為計稅成本的基本構(gòu)成按實際發(fā)生的支出作為計稅成本的基本構(gòu)成 各項支出都應(yīng)按實際發(fā)生額作為計稅基礎(chǔ)各項支出都應(yīng)按實際發(fā)生額作為計稅基礎(chǔ) （1）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán) A.企業(yè)、單位以企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，土地使用權(quán)的投資，土地使用權(quán)的投資 a.換取的開發(fā)產(chǎn)品如換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造為該項土地開發(fā)、建造的，接受投

56、資的，接受投資 的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認暫不確認其成本，待其成本，待首次分出首次分出 開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以 后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng) 支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及涉及 補價補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或 減除應(yīng)收到的補價款減除應(yīng)收到的補價款 45 主要政策規(guī)定主要政策規(guī)定 b.

57、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造其他土地開發(fā)、建造的，接的，接 受投資的企業(yè)在投資受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生交易發(fā)生時，按時，按應(yīng)付出應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn) 品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的 相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及涉及 補價補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補 價款或減除應(yīng)收到的補價款價款或減除應(yīng)收到的補價款 B.企業(yè)、單位以企業(yè)、單位以股權(quán)的形式股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企，將土地使用權(quán)投資企 業(yè)的，接受投資

58、的企業(yè)應(yīng)在投資業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生交易發(fā)生時，按時，按該該 項土地使用權(quán)項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過 程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的 取得成本。如取得成本。如涉及補價涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還，土地使用權(quán)的取得成本還 應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 46 主要政策規(guī)定主要政策規(guī)定 （2）預(yù)提（應(yīng)付）費用）預(yù)提（應(yīng)付）費用 A.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的， 在在

59、證明資料充分證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù) 提，但最高不得超過合同總金額的提，但最高不得超過合同總金額的10 B.公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算 造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符符 合合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建 造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造 的的條件條件 C.應(yīng)應(yīng)向政府上交向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)但尚未上交的報批

60、報建費用、物業(yè) 完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī) 定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或 其他專項基金。其他專項基金。 47 主要政策規(guī)定主要政策規(guī)定 2.取得合法憑據(jù)取得合法憑據(jù)（注：不一定是發(fā)票注：不一定是發(fā)票） 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得 但但未取得未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本 待實際待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本 3.準(zhǔn)確按成本計算對象進行