百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之七上海正大廣場(chǎng)

1、羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃

2、袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻

3、羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂

4、羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂

5、羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕

6、肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁

7、肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂

8、肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕

9、膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀

10、膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈

11、芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆

12、芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿

13、袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀

14、罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈

15、羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈

16、羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿

17、肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇

18、聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈

19、膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈

20、膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆

21、膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇

22、艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇

23、芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅

24、袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆

25、羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆

26、羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞蚇羈芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚃羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈螀蟻羀芁蚆蝕肂薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄

27、肅莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈 百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之七上海正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)是由泰國正大集團(tuán)旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國際化都會(huì)購物中心，坐落在被稱為“東方華爾街”的上海浦東陸家嘴黃金地段，總建筑面積接近25萬平方米，地上10層、地下3層，是正大集團(tuán)在中國最大的投資項(xiàng)目之一，并已于2004年整體通過了iso9001質(zhì)量認(rèn)證體系。在擁有豐富國際運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)之管理團(tuán)隊(duì)的帶領(lǐng)下，正大廣場(chǎng)經(jīng)過一年多的悉心調(diào)整和經(jīng)營，已經(jīng)成為名副其實(shí)的華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”，并擁有大批忠實(shí)的家庭消費(fèi)者。廣場(chǎng)日常的日均人流量達(dá)18萬人次，周末高峰期的日人流量更可達(dá)26萬人次。正大廣場(chǎng)取得的優(yōu)異成績(jī)

28、已得到業(yè)內(nèi)專業(yè)人士和權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和嘉許，并已先后榮獲“2005年中國商業(yè)名牌”和全國唯一的一個(gè)“2006年度中國最佳購物中心進(jìn)步獎(jiǎng)”。 正大廣場(chǎng)在其寬敞完備的空間里，除了為消費(fèi)者提供超過70家具國際水準(zhǔn)的特色餐飲場(chǎng)所和令業(yè)內(nèi)人士稱羨的多元化娛樂和休閑場(chǎng)地外，并已在2007年第一季度之前完成引進(jìn)超過一百家國際著名的優(yōu)質(zhì)時(shí)尚品牌，以 “時(shí)尚之都”的面貌來迎接消費(fèi)者。 一、物業(yè)概況 正大廣場(chǎng)，坐落于美麗的黃浦江畔，毗鄰東方明珠和金茂大廈，由泰國正大集團(tuán)與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司耗資4.5億美元精心打造而成。 正大商業(yè)廣場(chǎng)長270米、寬121米，占地面積約31000平方米 ，地下三層、地上九層（

29、局部八層）、層高5米，單層建筑面積為15000-24000平方米，是一幢總高度57米，總建筑面積243000平方米，集商業(yè)、餐飲、娛樂、停車為一體的現(xiàn)代化綜合建筑。 作為時(shí)尚潮流的先驅(qū)和全新商業(yè)標(biāo)志，廣場(chǎng)內(nèi)24萬平方米的空間匯集了久負(fù)盛名的中外品牌、環(huán)球美食及各式娛樂，每天吸引了數(shù)以萬計(jì)的中外顧客2樓層簡(jiǎn)介 b3：停車場(chǎng)，436個(gè)車位 b1b2：易初蓮花超市 1f：世界頂級(jí)品牌專賣及百貨 2f：國際知名品牌專賣及超市 3f：新潮服裝及百貨 4f：家庭生活藝術(shù)館、兒童樂園及百貨 5f：美食天地 6f：節(jié)日之旅、婚紗攝影及健康美容中心 7f：展覽空間、中國精粹 8f：7廳星美影城、 it mall

30、、 ktv和音樂餐廳 9f：能容納2000人的多功能會(huì)議廳和商務(wù)中心 10f：大型餐廳 由于實(shí)際招商方面遇到較大的難度，導(dǎo)致部分樓面招商計(jì)劃并未付諸實(shí)施，目前招商及經(jīng)營狀況較好的樓面有：b1b2的易初蓮花超市及5f的美食天地。6f8f除了星美影城對(duì)外營業(yè)以外，其他鋪位基本空置。 3目標(biāo)消費(fèi)群分析 正大廣場(chǎng)目前的人流量基本保持在46萬人/天左右，節(jié)假日610萬人/天，尚不足以支撐整個(gè)廣場(chǎng)的正常運(yùn)作，分析目前的消費(fèi)者基本有以下三種類型： a. 上海本地居民 正大廣場(chǎng)1/3左右的客源來自于上海本地居民，與其他“shopping mall”運(yùn)營上面最大的區(qū)別在于正大廣場(chǎng)設(shè)置了12條免費(fèi)班車，可以引導(dǎo)其

31、他區(qū)域的居民進(jìn)入正大消費(fèi)。 正大廣場(chǎng)緊鄰黃浦江，這一天然分界線大大削弱了正大廣場(chǎng)對(duì)浦西居民的輻射力，此1/3的上海本地居民中大部分（70以上）來自于浦東區(qū)域。 消費(fèi)特征：由于正大廣場(chǎng)規(guī)劃及招商方面的缺陷，導(dǎo)致其定位不準(zhǔn)，樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃不明晰，本地居民消費(fèi)基本集中在地下二層的易初蓮花超市及五層的美食天地，且多為大眾消費(fèi)，總體消費(fèi)額不高。 b. 旅游觀光客 小陸家嘴是上海的金融貿(mào)易中心，這里高樓林立，各種風(fēng)格的現(xiàn)代建筑鱗次櫛比，這里有上海的標(biāo)志性建筑東方明珠，亞洲第一高樓金貿(mào)大廈，上海國際會(huì)議中心等，每天約有20萬左右的旅游觀光客光顧小陸家嘴地區(qū)，使其成為正大廣場(chǎng)消費(fèi)群體的主要來源之一。旅游客源占正

32、大廣場(chǎng)消費(fèi)客源的1/3左右。 消費(fèi)特征：旅游消費(fèi)受假日經(jīng)濟(jì)的影響較大，節(jié)假日商品零售額會(huì) 大幅上升，而平時(shí)的消費(fèi)額就會(huì)比較平穩(wěn)，旅游消費(fèi)者一般對(duì)上海的特色產(chǎn)品及國際品牌商品情有獨(dú)鐘。 由于正大廣場(chǎng)位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的內(nèi)部，在鱗次櫛比的高樓大廈中間并不十分顯眼，對(duì)外展示及透明度不夠，具有上海特色的商品或旅游紀(jì)念品較少，因此，較難吸引并不知情的旅游觀光客的注意，因此，目前正大廣場(chǎng)旅游消費(fèi)尚存在較大可挖掘潛力。 c. 商務(wù)客流 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)作為浦東開發(fā)開放的標(biāo)志之一，其規(guī)劃起點(diǎn)高，建筑設(shè)計(jì)先進(jìn)，因此，國際跨國大集團(tuán)以及一系列外向型的實(shí)力公司都選擇小陸家嘴作為公司駐扎地。目前，小陸家嘴的辦公面積

33、在100萬平米以上，是上海目前辦公樓密度最高的區(qū)域，這里匯聚了近10萬上海平均收入最高的白領(lǐng)階層。 消費(fèi)特征：商務(wù)客流具有巨大的消費(fèi)能力，對(duì)品牌及時(shí)尚商品具有 較強(qiáng)的接受力。此類客源對(duì)購物環(huán)境及商品品質(zhì)非常注重，此類消費(fèi)基本集中于周一至周五，周末較少。 隨著正大廣場(chǎng)周邊高檔住宅區(qū)的逐漸落成，例如菊?qǐng)@、仁恒濱江花園、世貿(mào)濱江花園、盛大金磐、湯臣海景等高檔豪宅居住區(qū)的落成，將為正大廣場(chǎng)帶來原先缺乏的高消費(fèi)能力的居民。而該地區(qū)的居民將以國內(nèi)企業(yè)主、高級(jí)管理人員以及境外人士為主，消費(fèi)能力巨大，因此如何抓住這部分潛在客戶群的消費(fèi)導(dǎo)向?qū)⑹潜卷?xiàng)目走出困境的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。未來規(guī)劃“全業(yè)態(tài)”商業(yè) 面對(duì)浦東陸家嘴東

34、方“曼哈頓”的建設(shè)藍(lán)圖，正大迫切需要更明確的二次定位自我完善。正大廣場(chǎng)當(dāng)家人朱海翔認(rèn)為，浦東作為上海發(fā)展的前沿地帶，擁有很大的可塑空間。作為浦東的商業(yè)中心之一，正大也完全不必模仿浦西徐家匯、淮海路那樣的商圈模式，而是選擇“自給自足”的“城中城”自體配套方式。如果說陸家嘴作為一個(gè)高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化金融中心可媲美紐約曼哈頓，那么從朱海翔“新官上任三把火”的舉措來看，正大廣場(chǎng)的目標(biāo)無疑是打造一個(gè)類似曼哈頓中區(qū)時(shí)代廣場(chǎng)那樣集購物、餐飲、娛樂、文化等為一體的全業(yè)態(tài)綜合商業(yè)中心。 臨江“不夜城” 從1樓到10樓，正大廣場(chǎng)的所有樓層都處于“變身”進(jìn)行時(shí)：位處1到4樓的正大百貨將擴(kuò)充兩倍以上達(dá)到8萬平方米的特大

35、型百貨商場(chǎng)；作為5樓人氣旺盛的快餐業(yè)延伸，6樓將聚集更具現(xiàn)代感的大型主題餐飲店；7樓以上將提供真冰溜冰場(chǎng)、日式溫泉等內(nèi)容豐富的時(shí)尚生活配套設(shè)施。在這些占據(jù)整個(gè)“銷品茂”業(yè)態(tài)50左右的休閑娛樂設(shè)施中，有半數(shù)以上將24小時(shí)通宵營業(yè)。全天候營業(yè)就好比是為現(xiàn)在25萬平方米的“銷品茂”贏得了1.5倍的經(jīng)營效果，不但可以避開交通高峰時(shí)間，也滿足了現(xiàn)代人對(duì)時(shí)尚生活的新口味。而地下1、2樓的易初蓮花超市將繼續(xù)保留。 目前招商工作進(jìn)行得十分順利，正大的“變身”將在今年9月底之前全部完成。到時(shí)候，正大廣場(chǎng)將成為一座倚江而立、徹夜燈火的浦東“不夜城”。據(jù)悉正大正在醞釀一個(gè)頗為大膽的計(jì)劃：在現(xiàn)有樓層上擴(kuò)建加蓋新樓體，

36、開出一家五星級(jí)水準(zhǔn)的大型休閑式酒店。 浦東“新天地” 除了像ktv、夜總會(huì)、網(wǎng)吧這樣的娛樂休閑項(xiàng)目，朱海翔心目中的正大廣場(chǎng)應(yīng)該擁有更大的手筆。位于正大9樓的5000平方米多功能會(huì)議廳為目前上海最大的無柱大廳，空間挑高15米，正大廣場(chǎng)規(guī)劃將其改造成一個(gè)大劇場(chǎng)，以法國紅磨坊式的大型舞臺(tái)劇吸引觀眾。浦東新區(qū)經(jīng)貿(mào)局有關(guān)人士表示，正大廣場(chǎng)此次“變身”，將在很大程度上彌補(bǔ)浦東商業(yè)休閑配套設(shè)施的不足，成為營造浦東時(shí)尚商業(yè)氛圍、吸引都市人群的一大亮點(diǎn)。 正大廣場(chǎng)規(guī)劃業(yè)態(tài)布局： b3：停車場(chǎng)，436個(gè)車位 b1b2：易初蓮花超市 1f4f：正大百貨 5f：美食天地 6f：大型主題餐飲 7f8f：休閑娛樂中心（新

37、天地、酒吧街、卡拉ok、星美影城等） 9f：大劇場(chǎng) 10f：大型餐廳正大廣場(chǎng)剛開始營業(yè)的時(shí)候招商做的并不好,各個(gè)功能區(qū)的規(guī)劃較差,品牌吸引力不夠,后來好像是換了個(gè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)和招商團(tuán)隊(duì)重新定位成,這幾年才火起來的.這就是人才的力量.成功的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是復(fù)制不了的大家想知道做了啥調(diào)整不？1 主題定位不明確 規(guī)劃銷品茂時(shí)，一定要在功能差異化、商品細(xì)分等方面下功夫。正大廣場(chǎng)規(guī)劃初期定位比較明確，從世界頂級(jí)服飾到國內(nèi)外知名品牌；從新潮服裝到家居百貨；從兒童樂園到美食天地；從健康美容到星美影城；從 it世界到 ktv；從商務(wù)配套到音樂餐廳，正大廣場(chǎng)為消費(fèi)者想的很多，業(yè)態(tài)規(guī)劃亦非常全面。 但由于其前期沒有進(jìn)行充分

38、的市場(chǎng)研究，沒有充分了解消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)性，低估了招商及市場(chǎng)運(yùn)作的難度，導(dǎo)致實(shí)際招商階段遇到較大的市場(chǎng)抗性，品牌商家零星介入，一個(gè)樓面的商家不能同時(shí)開業(yè)，市場(chǎng)形象較差，對(duì)消費(fèi)者的吸引力不強(qiáng)。由于銷售額無法達(dá)到零售商家的保底預(yù)期，品牌商家紛紛撤出，導(dǎo)致目前商場(chǎng)內(nèi)部“十鋪五空”的現(xiàn)象。 后期定位不明確是導(dǎo)致正大廣場(chǎng)招商及運(yùn)營失敗的主要原因。 2 商品品牌及品種短缺 一家15萬平方米的“銷品茂”，大約需要7萬種商品支撐，而類似于正大廣場(chǎng)的規(guī)模需要大約10萬種商品支撐。 上海目前市場(chǎng)上商品只有20萬種左右，而國外發(fā)達(dá)國家的商品品種大約在150萬種，這正是上海目前部分百貨店“千店一面”現(xiàn)狀的原因所在，亦是

39、正大廣場(chǎng)招商所面臨的主要市場(chǎng)抗性之一。 3 規(guī)模過大 正大廣場(chǎng)24萬平方米的建筑面積，相當(dāng)于整個(gè)南京路商用面積的總和，可謂真正意義上的商業(yè)航母。如此規(guī)模的大型商場(chǎng)需要大量的人流支撐，但由于正大廣場(chǎng)的交通局限及經(jīng)營缺憾，導(dǎo)致目前商場(chǎng)的部分樓面空關(guān)。 4 人流支撐不夠 正大廣場(chǎng)如此規(guī)模的商場(chǎng)，每天需要20萬左右的人流支撐，其中應(yīng)該有13以上的上海居民，這使其競(jìng)爭(zhēng)直接指向黃浦江對(duì)岸的南京路和徐家匯商圈，但由于其商業(yè)成熟度及聚客力明顯處于弱勢(shì)，直接導(dǎo)致其對(duì)浦西區(qū)域的客源吸引力不足，目前正大廣場(chǎng)正常日均人流量在46萬人左右，人流支撐明顯不足。 正大廣場(chǎng)處在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，上海本地人的比例不高，同時(shí)，正

40、大廣場(chǎng)周圍，也沒有自然形成的成熟社區(qū)和商圈，正大廣場(chǎng)基本上要自己“制造”出需求。 5 交通瓶頸 正大廣場(chǎng)緊臨黃浦江，這一天然屏障大大削減了來自浦西的客流量，交通是正大廣場(chǎng)的一根軟肋，突破浦江交通的“瓶頸”就成了正大廣場(chǎng)生存下去的當(dāng)務(wù)之急。雖然正大廣場(chǎng)靠近陸家嘴隧道浦東出口以及地鐵二號(hào)線陸家嘴站，但是一來隧道出口已過了正大廣場(chǎng)，二來地鐵站沒有直達(dá)正大廣場(chǎng)的地下通道，因此交通相對(duì)并不暢達(dá)。同時(shí)，正大廣場(chǎng)距市級(jí)商業(yè)中心南京路步行街以及人民廣場(chǎng)商圈僅地鐵1-2站路，因此對(duì)浦西市民的吸引力相對(duì)較弱。 6 樓層業(yè)態(tài)布局不清晰 正大廣場(chǎng)由于后期實(shí)際招商狀況與前期定位規(guī)劃相悖，導(dǎo)致各樓層業(yè)態(tài)分布比較雜亂，商家

41、品牌亦參差不齊，導(dǎo)致消費(fèi)者進(jìn)場(chǎng)消費(fèi)非常迷茫。 樓層定位不明確，導(dǎo)致部分樓層與百貨商店形成了直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，故而沒有獲得良好的市場(chǎng)收益。 同時(shí)，招商以百貨購物功能為主導(dǎo)，使得“銷品茂”應(yīng)有的娛樂休閑功能偏廢，減少了對(duì)消費(fèi)者的吸引層面。 7 建筑規(guī)劃及內(nèi)部缺陷 正大廣場(chǎng)建筑規(guī)劃突破了常規(guī)模式，在部分樓層之間設(shè)置了坡道，將兩個(gè)樓層連為一體，主體結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行挑空設(shè)計(jì)，使建筑內(nèi)部顯得大氣、恢弘。但是，去過正大廣場(chǎng)的人，都會(huì)一絲不舒適的感覺，究其原因有以下幾點(diǎn)： l 店鋪進(jìn)深較深，樓層數(shù)較高，導(dǎo)致自然光無法滿足底層采光需求，而且整個(gè)商場(chǎng)的光源黯淡，導(dǎo)致消費(fèi)者視覺不暢達(dá)，空間感壓抑，影響消費(fèi)欲望。 正大廣場(chǎng)

42、樓層較高，挑空設(shè)計(jì)頂層自然光對(duì)內(nèi)部采光幫助不大，加之內(nèi)部應(yīng)用深色裝飾材料，導(dǎo)致商場(chǎng)內(nèi)部公共空間較暗，視覺效果較差。l l 正大廣場(chǎng)有四個(gè)入口，主人口位于陸家嘴西路，正對(duì)東方明珠，是客流的主要出入口，相對(duì)于主入口而言，正對(duì)香格里拉及中國海關(guān)大樓的兩個(gè)入口作用很小，幾乎很少人流從此經(jīng)過，設(shè)置重復(fù)，功能性不強(qiáng)。 一樓主入口正對(duì)扶梯，扶梯旁邊通道較小，進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)部的客流大部分被直接引入二層，大大削弱了一層黃金層面的商業(yè)價(jià)值。l l 由于人流引導(dǎo)比較集中，而電梯設(shè)置比較分散的原因，導(dǎo)致商場(chǎng)內(nèi)部部分電梯及扶梯負(fù)擔(dān)較重，部分設(shè)備基本處于無效運(yùn)行的狀態(tài)。 8 形象推廣力度不夠 如此大型的購物廣場(chǎng)，前期品牌及形

43、象推廣、后期市場(chǎng)維護(hù)方面的費(fèi)用投入較大，應(yīng)該通過各種有效媒體及大型的促銷活動(dòng)擴(kuò)大正大廣場(chǎng)的市場(chǎng)知名度，加深其在消費(fèi)者心中的印象。但是，我們可以看到除了地鐵內(nèi)部車廂廣告及不定期的小型特賣會(huì)廣告等，很少看到其他的促銷及推廣活動(dòng)，可見正大廣場(chǎng)在品牌推廣及形象宣傳方面的投入及力度明顯不夠。正大廣場(chǎng)經(jīng)過一年多的悉心調(diào)整和經(jīng)營，已經(jīng)成為名副其實(shí)的華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”，并擁有大批忠實(shí)的家庭消費(fèi)者。廣場(chǎng)日常的日均人流量達(dá)18萬人次，周末高峰期的日人流量更可達(dá)26萬人次。正大廣場(chǎng)取得的優(yōu)異成績(jī)已得到業(yè)內(nèi)專業(yè)人士和權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和嘉許，并已先后榮獲“2005年中國商業(yè)名牌”和全國唯一的一個(gè)

44、“2006年度中國最佳購物中心進(jìn)步獎(jiǎng)”。 萬達(dá)老板評(píng)上海正大搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)絕不單是設(shè)計(jì)師的責(zé)任，反過來說，單靠設(shè)計(jì)師是做不好購物中心的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，但做購物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任。設(shè)計(jì)師，尤其西方國家培養(yǎng)出來的設(shè)計(jì)師，他們講個(gè)性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。完全憑設(shè)計(jì)師規(guī)劃購物中心風(fēng)險(xiǎn)很大。我可以舉一個(gè)大家熟悉的例子，上海的正大廣場(chǎng)，黃金寶地，小陸家嘴最好的位置，20萬平方米的購物中心?，F(xiàn)在只有1、2層沒有關(guān)，3-8層全停業(yè)了。而且1、2層賣的都是大雜貨，跟陸家嘴的定位完全不符，沒有品牌入駐。我看正大廣場(chǎng)沒有救，胎里帶來的毛病，先天

45、不足，只有一條出路，炸掉重建。為什么這么說？當(dāng)年他們買地便宜，炸掉之后，8萬多平的土地價(jià)值比現(xiàn)在這個(gè)樓的價(jià)值高多了，全部炸掉，做公寓賣出去，就是不做公寓，重新思考一下做購物中心，也可行。正大集團(tuán)就是因?yàn)槌缪竺耐?，迷信美國的設(shè)計(jì)師，連中庭都是拐來拐去的。美學(xué)是有了，但人流動(dòng)線不合理，做商業(yè)地產(chǎn)是失敗的。這是前期調(diào)研不充分的結(jié)果現(xiàn)在大多數(shù)商業(yè)樓盤都習(xí)慣于高估形式，在前期調(diào)研中沒有目的性，一味的抄襲美化而策劃公司為求盡快得到標(biāo)的，追求“高大全”的模式，不顧現(xiàn)實(shí)情況，也沒有認(rèn)真進(jìn)行差異化的分析這方面應(yīng)該向伊藤、肯德基這些企業(yè)學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)一種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度！正大廣場(chǎng)的成功一方面是因?yàn)闃I(yè)態(tài)的調(diào)整，但陸家嘴區(qū)域

46、高檔居住氛圍的形成起到很關(guān)鍵的作用。業(yè)態(tài)調(diào)整也是正大廣場(chǎng)運(yùn)營成功的因素之一，更換管理團(tuán)隊(duì)后，正大集團(tuán)調(diào)高了餐飲比例，并進(jìn)行了重新定位正大廣場(chǎng)內(nèi)部造坡屬于失敗，嚴(yán)重影響消費(fèi)者感受，進(jìn)大門正對(duì)扶梯直接把客人帶上去了，削弱了一樓的商鋪價(jià)值，內(nèi)場(chǎng)（特別是1f，光線的確太弱，顯得很冷，不想待久了，應(yīng)該增設(shè)光線柔和的燈光。正大廣場(chǎng)先后經(jīng)歷了五任總經(jīng)理，第一任：泰國的陳嘉沛，第二任：原太平洋的朱海翔，第三任：美籍華人潘麗君，第四任：原上海新天地的司徒文聰；第五任就不說了，其中司徒作用最大。整體項(xiàng)目的基本情況分析的還不錯(cuò)，關(guān)鍵得分析出項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素在幾何：確定其功能定位，吸引的客群年齡段、購物愛好、品牌結(jié)

47、構(gòu)和促銷活動(dòng)等等，通過主力店和概念店功能店給我們更多的啟發(fā)前期對(duì)市場(chǎng)分析不徹影響招商，進(jìn)而對(duì)后期的運(yùn)營帶來較大阻力。后期再做調(diào)整，消耗很大。招商學(xué)習(xí)萬達(dá)上海正大廣場(chǎng)時(shí)新興mall成功的典型案例！這個(gè)項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)典項(xiàng)目，值得借鑒這是個(gè)從失敗到成功的經(jīng)典案例，分析得很透徹，可以讓后來者引以為戒， 肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅

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49、袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀

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51、蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞

52、袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆

53、薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀

54、蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁

55、蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅

56、蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆

57、蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇

58、蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅螅羋芄螄袇肁薃螃罿芆葿袃肂聿蒞袂螁芅芁蒈襖肈膇蕆肆莃薅蕆螅膆蒁蒆袈莁莇蒅羀膄芃蒄肂羇薂薃螂膂蒈薂襖羅莄薁羇膁莀薁螆羄芆薀衿艿薅蕿羈肂蒁薈肅芇莆薇螃肀節(jié)蚆裊芆膈蚅羈肈蕆蚅蚇芄蒃蚄衿肇荿蚃羂莂芅螞肄膅薄蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝿羈羆節(jié)蝿蚈膂膈螈螀羄薆螇羃膀蒂螆肅肅莈螅