朗鉅創(chuàng)公館_定位_項(xiàng)目定位報告及物業(yè)增值建議

1、本報告是嚴(yán)格保密的。引領(lǐng)都市價值的都市價值的未來朗鉅燕南路項(xiàng)目定位報告從“之一”到“唯一”本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)秘密聲明商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。本報告是嚴(yán)格保密的。ContentsContents項(xiàng)目本體分析項(xiàng)

2、目本體分析1政策及市場分析政策及市場分析2客戶定位客戶定位3住宅定位住宅定位4商業(yè)定位方向商業(yè)定位方向5本報告是嚴(yán)格保密的。壹 項(xiàng)目本體本報告是嚴(yán)格保密的。體量偏小高容積率體量偏小高容積率90/9090/90限制限高限制限高規(guī)劃受限，中大戶型可為空間不大規(guī)劃受限，中大戶型可為空間不大基本指標(biāo)基本指標(biāo)地塊由振中路氛圍南北兩塊；地塊由振中路氛圍南北兩塊；地勢平坦，形狀呈長方形；地勢平坦，形狀呈長方形；南北長南北長139米，東西長米，東西長99米米;東南兩側(cè)分別臨燕南路、振中路。東南兩側(cè)分別臨燕南路、振中路。本區(qū)指標(biāo)：本區(qū)指標(biāo)：項(xiàng)目占地：9287.94 容積率：7.21建筑面積：67000 （商務(wù)公

3、寓14000，住宅31950）建筑限高：80米（裙樓限高20米，沿振中、燕南路塔樓限高60米）建筑覆蓋率70%南區(qū)指標(biāo)：南區(qū)指標(biāo)：項(xiàng)目占地：3775.39 容積率：5.56建筑面積：21000 （住宅14000）建筑限高：100米（裙樓限高20米，塔樓限高100米）建筑覆蓋率65%振中路振中路北地塊北地塊南地塊南地塊本報告是嚴(yán)格保密的。無景觀資源交通噪音變電站周邊陳舊廠房無景觀資源交通噪音變電站周邊陳舊廠房地塊受限，居住舒適度有影響地塊受限，居住舒適度有影響項(xiàng)目四至：項(xiàng)目四至：1、東側(cè)為燕南路，有燕南路88號，配套有沃爾瑪超市等，人流量較多，環(huán)境較為嘈雜；2、西側(cè)為陳舊老式的辦公樓，無景觀資源

4、，有對視；3、南面為振中路，可視君悅閣；4、北面靠近振華路，有變電站影響；下面為餐飲街，有一定影響。老式辦公樓老式辦公樓振華路振華路- -餐飲街餐飲街燕南路：燕南路：附近老式社區(qū)附近老式社區(qū)南側(cè)：南側(cè)：空地空地, ,遠(yuǎn)處為君悅閣遠(yuǎn)處為君悅閣北地塊北地塊南地塊南地塊本報告是嚴(yán)格保密的。華強(qiáng)北商圈豐富城市生活配套地鐵口華強(qiáng)北商圈豐富城市生活配套地鐵口坐享豐富的都市資源，強(qiáng)烈的都市屬性坐享豐富的都市資源，強(qiáng)烈的都市屬性本案本案地鐵步行步行1010分鐘城市生活圈分鐘城市生活圈燕南站燕南站科學(xué)館科學(xué)館通心嶺通心嶺地鐵站地鐵站本報告是嚴(yán)格保密的。學(xué)區(qū)優(yōu)勢學(xué)區(qū)優(yōu)勢 生活配套齊全生活配套齊全“學(xué)位學(xué)位”對家庭

5、入住有較大牽引力對家庭入住有較大牽引力文文實(shí)驗(yàn)實(shí)驗(yàn)中學(xué)中學(xué)文文荔園荔園小學(xué)小學(xué)文文生活圈中有實(shí)驗(yàn)中學(xué)、小學(xué)和荔生活圈中有實(shí)驗(yàn)中學(xué)、小學(xué)和荔園小學(xué)，收入比較穩(wěn)定的園小學(xué)，收入比較穩(wěn)定的周邊公務(wù)周邊公務(wù)員、事業(yè)單位職員和私企業(yè)主員、事業(yè)單位職員和私企業(yè)主三口三口之家，考慮到之家，考慮到學(xué)位和生活方便學(xué)位和生活方便，且，且有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力地塊所在位置的地塊所在位置的生活配套設(shè)施齊生活配套設(shè)施齊全全，附近有沃爾瑪、華潤等，生活，附近有沃爾瑪、華潤等，生活方便，方便，滿足居家需求滿足居家需求樓盤樓盤租金市場價格租金市場價格三級市場價格三級市場價格富怡雅居7500-100002700029

6、000燕南路88號一期550080003000032000瑋鵬花園三期550060002700030000片片區(qū)區(qū)學(xué)學(xué)區(qū)區(qū)房房平均售價：平均售價：27000-3000027000-30000元元/ /平米平米平均租金：平均租金：5500-80005500-8000元元/ /間間本報告是嚴(yán)格保密的。歷年來區(qū)域內(nèi)以中小戶型供應(yīng)為主，歷年來區(qū)域內(nèi)以中小戶型供應(yīng)為主，20052005年年以后無新盤入市以后無新盤入市閣林閣林網(wǎng)苑網(wǎng)苑燕南路燕南路88號號金茂金茂禮都禮都桑達(dá)桑達(dá)雅苑雅苑君悅閣君悅閣瑋鵬瑋鵬花園花園都會都會100群星群星廣場廣場富怡富怡雅居雅居航天立航天立業(yè)華庭業(yè)華庭開盤時間樓盤主力戶型19

7、99富怡雅居120-1601999群星廣場78-1062000閣林網(wǎng)苑34-662001航天立業(yè)華庭51-852001都會10038-842002瑋鵬花園三期77-812003桑達(dá)雅苑52-982003金茂禮都23-472004東方時代廣場21-472004燕南路88號一期46-1372005Vi70君悅閣29-802005燕南路88號二期50-77東方時東方時代廣場代廣場本報告是嚴(yán)格保密的。變數(shù)：變數(shù)：指標(biāo)修改為：指標(biāo)修改為：100米限高，意味著戶型面積、產(chǎn)米限高，意味著戶型面積、產(chǎn)品形式有了更多的想象空間品形式有了更多的想象空間本報告是嚴(yán)格保密的。貳 市場分析Q1、政策之下，什么產(chǎn)品最好賣

8、？政策之下，什么產(chǎn)品最好賣？Q2、華強(qiáng)北二手房，暢銷戶型是什么？、華強(qiáng)北二手房，暢銷戶型是什么？Q3、未來競爭產(chǎn)品有哪些？、未來競爭產(chǎn)品有哪些？4.157月底9.29以來國務(wù)院常務(wù)會部署遏制部分城市房價過快上漲措施4月15日 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知4月17日4月30日 “京十二條”（包括限購令）5月5日“深十三條”關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知4月20日“浙十八條”5月17日“穗24條”5月22日關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知5月26日關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知6月5日關(guān)于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知6月3日關(guān)于做好住

9、房保障規(guī)劃編制的通知6月21日 “新國十條”出臺后，隨著時間推移，政策及相關(guān)細(xì)則不斷被市場消化，調(diào)控效果逐漸減弱 力度再次加強(qiáng)89月9月29日 關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國發(fā)201010號文件的通知 15個城市的限購令調(diào)控密集期調(diào)控密集期調(diào)控淡化期調(diào)控淡化期調(diào)控強(qiáng)化期調(diào)控強(qiáng)化期調(diào)控力度關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知 取消7折利率新政解讀本次新政是上一輪政策的強(qiáng)化版，政府調(diào)控從未停歇本次新政是上一輪政策的強(qiáng)化版，政府調(diào)控從未停歇 5 5月月1 1日日，深圳限價令限購的影響：限購的影響：首置客戶、首改客戶受限購令影首置客戶、首改客戶受限購令影響較小，拼合戶型影響很大；響較小，拼合戶型影響很大；限

10、貸的影響：限貸的影響：對多套房客戶影響很大，對經(jīng)濟(jì)對多套房客戶影響很大，對經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的首置、首改客戶有影響；實(shí)力不強(qiáng)的首置、首改客戶有影響；限價的影響：限價的影響：對于項(xiàng)目入市的預(yù)售價格有一定對于項(xiàng)目入市的預(yù)售價格有一定的影響。的影響。三重政策世聯(lián)觀點(diǎn)：l本輪新政充分說明：政府在犧牲預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增長選擇下，繼續(xù)對房地產(chǎn)本輪新政充分說明：政府在犧牲預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增長選擇下，繼續(xù)對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，兌現(xiàn)政府的承諾，充分表現(xiàn)政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心；進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，兌現(xiàn)政府的承諾，充分表現(xiàn)政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心；l另外，短期另外，短期“疾風(fēng)暴雨式疾風(fēng)暴雨式”的調(diào)控下，政府仍在繼續(xù)加強(qiáng)與推進(jìn)房地產(chǎn)的調(diào)控下，

11、政府仍在繼續(xù)加強(qiáng)與推進(jìn)房地產(chǎn)市場制度化改革的措施，后續(xù)保障房、土地供應(yīng)等長期政策將發(fā)揮效力。市場制度化改革的措施，后續(xù)保障房、土地供應(yīng)等長期政策將發(fā)揮效力。政府調(diào)控決心已定，限購是長期過政府調(diào)控決心已定，限購是長期過程，影響深遠(yuǎn)；而限價是短期的程，影響深遠(yuǎn)；而限價是短期的政策下市場變化從全市成交來看，限購令出現(xiàn)后的幾個月成交量應(yīng)聲從全市成交來看，限購令出現(xiàn)后的幾個月成交量應(yīng)聲而跌，去年年底由于部份中小戶型樓盤入市，成交量而跌，去年年底由于部份中小戶型樓盤入市，成交量有所上升，隨后成交量一致較低有所上升，隨后成交量一致較低當(dāng)成交下跌聲一片時，市場上什么產(chǎn)品當(dāng)成交下跌聲一片時，市場上什么產(chǎn)品賣得最

12、好呢？賣得最好呢？來源：深圳市國土局項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置龍崗大運(yùn)新城黃閣路轉(zhuǎn)清輝路前行約200米類型類型/ /規(guī)模規(guī)?？党菄H康城國際總占地面積約12萬總建筑面積約38萬容積率3.2推售套數(shù)推售套數(shù)中?？党峭瞥?3棟，14棟，15棟和8棟公寓；推售戶型推售戶型33-50精裝公寓；732房88-893房158-1674房時間時間2011年4月30日上午10點(diǎn)地點(diǎn)地點(diǎn)大中華國際交易廣場中央大廳均價均價康城國際成交均價約9800元/（折后，毛坯價）康城國際公寓成交均價為10200元/（折后，精裝價）折折 扣扣 率率康城國際：公寓產(chǎn)品總價減2萬，2房-4房享團(tuán)購98折優(yōu)惠，一次性付款享額外98折；客戶構(gòu)成

13、客戶構(gòu)成現(xiàn)場到場約3000人;據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，成交客戶以首次置業(yè)為主，具體數(shù)據(jù)待進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)。暢銷樓盤暢銷樓盤1 1、中?？党菄H、中?？党菄H限價房限價房4 4月月3030日開盤，到場三四千人，人山日開盤，到場三四千人，人山人海，推出的人海，推出的13491349套基本全部售完，主力戶型套基本全部售完，主力戶型73738989平米平米兩房三房兩房三房，總均價約總均價約1.11.1萬萬/ /平，較好的實(shí)現(xiàn)了中海與購房者雙贏的局面。平，較好的實(shí)現(xiàn)了中海與購房者雙贏的局面。暢銷樓盤暢銷樓盤2 2、萬科清林徑：、萬科清林徑：4 4月月2323日開盤，共推出日開盤，共推出359359套單位，套單位，主力戶型

14、約主力戶型約78-8978-89平米平米精裝三房，周末兩天銷售率已超精裝三房，周末兩天銷售率已超7 7成。成。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置龍崗中心城北龍崗中心城北類型類型/ /規(guī)模規(guī)模占地占地2020萬平方米，建面萬平方米，建面35.735.7萬平方米，萬平方米，共共29802980套套 ，分三期開發(fā)，一期別墅已，分三期開發(fā)，一期別墅已售罄售罄容積率容積率1.81.8推售套數(shù)推售套數(shù)359359套套推售戶型推售戶型78788989平米三房平米三房開盤時間開盤時間20112011年年4 4月月2323日日均均 價價1300013000元/銷銷 售售 率率周末兩天即銷售周末兩天即銷售7 7成成成交客戶成交客戶

15、類型類型以龍崗自住客戶為主以龍崗自住客戶為主一期別墅已售罄，目前在售為高層別墅已售罄，目前在售為高層暢銷樓盤暢銷樓盤3 3、佳兆業(yè)大都匯：、佳兆業(yè)大都匯：佳兆業(yè)佳兆業(yè) 大都匯位于地鐵大都匯位于地鐵3 3號線和號線和5 5號線交匯處，交通便利，主力戶型號線交匯處，交通便利，主力戶型60-12060-120平米兩房三房平米兩房三房項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置龍崗布吉深惠路布吉客運(yùn)樞紐旁龍崗布吉深惠路布吉客運(yùn)樞紐旁類型類型/ /規(guī)模規(guī)模占地占地52415241平方米，建面平方米，建面9555995559平方米，平方米，共共729729套套 推售套數(shù)推售套數(shù)對外口徑推出低樓層對外口徑推出低樓層130130套，實(shí)際

16、所有單套，實(shí)際所有單位均可銷售位均可銷售推售戶型推售戶型5858135135平左右（平左右（100100平改兩套間，平改兩套間，135135平改三套間）平改三套間）開盤時間開盤時間20112011年年5 5月月1 1日上午日上午8 8點(diǎn)點(diǎn)3030分分開盤地點(diǎn)開盤地點(diǎn)大都匯營銷中心大都匯營銷中心均均 價價18300183002200022000元元/ /平米左右，成交單位平米左右，成交單位均價均價1870018700元元/ /平平開盤當(dāng)天贈送開盤當(dāng)天贈送15001500元元/ /平（平（100100平以下單平以下單位）位）18001800元元/ /平精裝修（平精裝修（100100平以上單平以上單

17、位）位）精裝標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)地板、墻壁、門套等硬精裝標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)地板、墻壁、門套等硬裝；分體空調(diào)、洗衣機(jī)、廚柜、抽油煙裝；分體空調(diào)、洗衣機(jī)、廚柜、抽油煙機(jī)、電磁爐、熱水器、衛(wèi)浴設(shè)備機(jī)、電磁爐、熱水器、衛(wèi)浴設(shè)備銷銷 售售 率率截至截至5 5月月2 2日中午，銷售日中午，銷售4040套套到場客戶到場客戶數(shù)量數(shù)量8080批批成交客戶成交客戶類型類型投資客戶為主，成交單位大多為小戶型投資客戶為主，成交單位大多為小戶型單位，客戶多為羅湖客戶。單位，客戶多為羅湖客戶。暢銷樓盤暢銷樓盤4 4、水榭春天三期：、水榭春天三期：作為深圳限價入市的代表樓盤，作為深圳限價入市的代表樓盤， 均價均價2.12.1萬，萬，6767

18、162162平米居家兩房三房四房，基本售罄平米居家兩房三房四房，基本售罄項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱萊蒙水榭春天花園（三期）項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置寶安區(qū)龍華人民南路類型類型/ /規(guī)模規(guī)模全部為30-33層的高層住宅本次批售面積115080推售套數(shù)推售套數(shù)6月11日開盤推出三期全部的房源，8棟 、9棟、10棟、11棟、12棟，共1085套（拼后）推售戶型推售戶型67：191套，占1878：29套，占289：281套 ，占26115-120：372套（120部分雙拼），占34143-150：180套（雙拼），占 17162：31套（雙拼），占3開盤時間開盤時間2011年6月11日上午9點(diǎn)半開始抽號選房開盤地點(diǎn)開盤地

19、點(diǎn)大中華國際交易廣場一樓中庭均均 價價67：1.75-2.15萬元/平，位置較好的2.26-2.31萬元/平78：2.05-2.22萬元/平89：1.83-2.13萬元/平，位置較好的2.31-2.41萬元/平115-120（部分拼合）：1.63-2.09萬元/平，位置較好的2.21-2.26萬元/平143-150：1.81-2.07萬元/平，位置較好的2.13萬元/平162：2.16-2.32萬元/平銷銷 售售 率率開盤當(dāng)天截止中午11：30，有12組約200余批客戶進(jìn)入選房，此時銷控顯示成交率約80。其中67、89平消化率接近90，78、115-120平消化率約70，143-150、162

20、平走量較慢?？蛻魳?gòu)成客戶構(gòu)成客戶以關(guān)內(nèi)首置客戶為主，各個區(qū)域的客戶都有較大比例，主要來自福田、龍華。到場客戶中，以28-35歲的中青年居多，多數(shù)是與父母或幼子前來，購買主要以首置、首改為主。去年推出的水榭春天二期銷售均價就已經(jīng)達(dá)到2.4萬2.5萬元，由于限價令的影響，水榭春天最終以均價2.1萬元入市。限價銷售的水榭春天獲得了市場的認(rèn)可。 深圳市深圳市5 5月份成交量最大的前月份成交量最大的前1010名樓盤共成交名樓盤共成交18.718.7萬平方米萬平方米/2212/2212套，占全市套，占全市總成交量的約總成交量的約7575。中?？党菄H、萬科清林徑、佳兆業(yè)大都匯位于前三甲，。中?？党菄H、萬

21、科清林徑、佳兆業(yè)大都匯位于前三甲，主要成交房型為剛需兩房三房。主要成交房型為剛需兩房三房。來源：深圳市國土局序號樓盤成交套數(shù)成交價格開發(fā)商成交主力戶型1中?？党菄H129810555中海地產(chǎn)7389平米兩房三房2萬科清林徑30513786萬科地產(chǎn)78-89平米精裝三房3大都匯13516200佳兆業(yè)地產(chǎn)60-120平米兩房三房4海山道一號8321198創(chuàng)建業(yè)地產(chǎn)75-120平米兩房三房5合正匯一城7421098合正地產(chǎn)7488平米兩房三房6品尚居11218749騰凱地產(chǎn)6493平米兩房7深業(yè)紫麟山4212460深業(yè)地產(chǎn)140187平米四房五房8八意府6813576尚模發(fā)展75-86平二房改三房、

22、89-98平三房9十二橡樹莊園3221540大貿(mào)股份150190平米三房四房10星河時代6318087星河地產(chǎn)89平、130平、146平的3房單位和162平、176平的4房單位三重打壓下的市場表現(xiàn)：三重打壓下的市場表現(xiàn)：從目前市場上暢銷樓盤來看，從目前市場上暢銷樓盤來看，剛需一剛需一房兩房、緊湊三房房兩房、緊湊三房比較暢銷，其中比較暢銷，其中60120平米平米兩房三房為當(dāng)前兩房三房為當(dāng)前市場成交主力，首改客戶選擇舒居三房四房，比例較小市場成交主力，首改客戶選擇舒居三房四房，比例較小政策影響小結(jié)：政策影響小結(jié)：從客戶層面上來說，首置客戶、首改從客戶層面上來說，首置客戶、首改客戶受新政影響較小，剛

23、性需求、居家戶型影響較小，客戶受新政影響較小，剛性需求、居家戶型影響較小，拼合戶型影響很大拼合戶型影響很大暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款二套房首付6成，1.1倍利率限制家庭購房套數(shù)，深戶限購2套房，非深戶限購1套首付款調(diào)整到30%及以上首置客戶：首置客一步到位首置客戶：首置客一步到位經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的首置客戶暫緩購房，經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的首置客戶暫緩購房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚可的首置客戶影響不大，且傾濟(jì)實(shí)力尚可的首置客戶影響不大，且傾向于一步到位，購買中小戶型產(chǎn)品向于一步到位，購買中小戶型產(chǎn)品首改客戶：需求性價比高的物業(yè)首改客戶：需求性價比高的物業(yè)尚有購買資格，有一定的承受能力，其尚有購買資格，有一定的承受能

24、力，其中換房剛需人群或?qū)ふ腋o湊的、性價中換房剛需人群或?qū)ふ腋o湊的、性價比更高的物業(yè)。比更高的物業(yè)。多改客戶：限購、限貸多改客戶：限購、限貸由于政策的影響，多改客戶影響很大。由于政策的影響，多改客戶影響很大。投資客戶：重點(diǎn)打擊投資客戶：重點(diǎn)打擊限購令的影響，重點(diǎn)打擊投資客，大量限購令的影響，重點(diǎn)打擊投資客，大量投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。Q1、政策之下，什么產(chǎn)品最好賣？、政策之下，什么產(chǎn)品最好賣？Q2、華強(qiáng)北二手房，暢銷戶型是什么？、華強(qiáng)北二手房，暢銷戶型是什么？Q3、未來競爭產(chǎn)品有哪些？、未來競爭產(chǎn)品有哪些？本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)受項(xiàng)目規(guī)模的制約，大戶型的傳統(tǒng)居家項(xiàng)目較少，

25、多區(qū)域內(nèi)受項(xiàng)目規(guī)模的制約，大戶型的傳統(tǒng)居家項(xiàng)目較少，多以中小戶型為主以中小戶型為主開盤時間樓盤主力戶型及面積（M2）1房及單房2房3房4房5房以上1999富怡雅居1201301461621613311999群星廣場425678841011062000閣林網(wǎng)苑3466822001航天立業(yè)華庭4551851072001都會100385661841171702002瑋鵬花園三期4777811021581622003桑達(dá)雅苑526385981081272003金茂禮都2347612004東方時代廣場21344547772004燕南路88號一期46537684921371622642005Vi70君悅閣

26、295878802005燕南路88號二期507177126181247本報告是嚴(yán)格保密的。從區(qū)域內(nèi)二手房的價格實(shí)現(xiàn)來看，傳統(tǒng)居家項(xiàng)目由于供應(yīng)稀缺，售從區(qū)域內(nèi)二手房的價格實(shí)現(xiàn)來看，傳統(tǒng)居家項(xiàng)目由于供應(yīng)稀缺，售價較高；中小戶型租金價格較高，成交活躍價較高；中小戶型租金價格較高，成交活躍樓盤樓盤主力戶型及面積（主力戶型及面積（M2M2）20102010年年5 5月三級市月三級市場成交均價場成交均價20102010年年5 5月三級月三級市場租金市場租金20112011年年5 5月三級市月三級市場成交均價場成交均價20102010年年5 5月三月三級市場租金級市場租金1 1房及單房房及單房2 2房房3

27、3房房4 4房房5 5房以上房以上富怡雅居富怡雅居1201301461621613312300025000650070002700029000750010000群星廣場群星廣場42567884101106210002200055006000250002700060007500閣林網(wǎng)苑閣林網(wǎng)苑346682200002200025003500220002500025004000航天立業(yè)華航天立業(yè)華庭庭455185107220002500040005500230002700045006000都會都會100100385661841171702100025000600065002700030000650

28、07500瑋鵬花園三瑋鵬花園三期期477781102158162260002200050005500270003000055006000桑達(dá)雅苑桑達(dá)雅苑52638598108127200002500045006000220002600050006500金茂禮都金茂禮都234761220002400048005300280003000055006000東方時代廣東方時代廣場場2134454777220002500052005800230002700040005500燕南路燕南路8888號號一期一期46537684921371622642500028000600065003000032000550

29、08000Vi70Vi70君悅閣君悅閣2958788028000280003000030000650070002800028000300003000035005000燕南路燕南路8888號號二期二期5071771261812472900029000450050002800028000320003200045005500本報告是嚴(yán)格保密的。思考：本項(xiàng)目是否做大戶型更受歡迎呢？思考：本項(xiàng)目是否做大戶型更受歡迎呢？本報告是嚴(yán)格保密的。專業(yè)人士訪談（華強(qiáng)北專業(yè)人士訪談（華強(qiáng)北三級地鋪置業(yè)經(jīng)理訪談）三級地鋪置業(yè)經(jīng)理訪談）徐飛，成宏地產(chǎn)振華分公司經(jīng)理徐飛，成宏地產(chǎn)振華分公司經(jīng)理觀點(diǎn)：觀點(diǎn)： 華強(qiáng)北的客戶群

30、主要分兩類：華強(qiáng)北的客戶群主要分兩類：一類是華強(qiáng)北做電子、服飾的生意人，一類是華強(qiáng)北做電子、服飾的生意人，事業(yè)有成的買個小戶型做第二居所或投資事業(yè)有成的買個小戶型做第二居所或投資；事業(yè)剛起步的，會買個小事業(yè)剛起步的，會買個小2-32-3房自己住房自己住，主要是離上班地方近，并且租金高，這個片區(qū)租金基本能抵月供。，主要是離上班地方近，并且租金高，這個片區(qū)租金基本能抵月供。一類是為了一類是為了學(xué)位，主要是周邊公務(wù)員、事業(yè)單位職員和私企業(yè)主，收入比較穩(wěn)定；一般買學(xué)位，主要是周邊公務(wù)員、事業(yè)單位職員和私企業(yè)主，收入比較穩(wěn)定；一般買3 3房房用來自己住，或者用來自己住，或者買買1 1房、單身公寓投資。房

31、、單身公寓投資。龔秋平，中聯(lián)地產(chǎn)燕南分行經(jīng)理龔秋平，中聯(lián)地產(chǎn)燕南分行經(jīng)理觀點(diǎn)：觀點(diǎn)： 現(xiàn)在現(xiàn)在2 2手房的成交客戶還是手房的成交客戶還是地緣性或者工作緣客戶地緣性或者工作緣客戶為主。華強(qiáng)北許多租客成長起來后，也會在這里買房，他為主。華強(qiáng)北許多租客成長起來后，也會在這里買房，他們習(xí)慣了在此居住。一些華強(qiáng)北的生意人可能買們習(xí)慣了在此居住。一些華強(qiáng)北的生意人可能買個小戶型用來做倉儲個小戶型用來做倉儲；或者買個；或者買個小戶型白天睡個午覺小戶型白天睡個午覺，招待客人招待客人，晚上回別的地方住。還有些人會買來做晚上回別的地方住。還有些人會買來做辦公樓。辦公樓。劉峰，成宏地產(chǎn)振華分公司置業(yè)顧問劉峰，成宏地

32、產(chǎn)振華分公司置業(yè)顧問觀點(diǎn)：觀點(diǎn)： 華強(qiáng)北附近有荔園小學(xué)、紅嶺中學(xué)，好多華強(qiáng)北附近有荔園小學(xué)、紅嶺中學(xué)，好多2 2手房客戶都是為了學(xué)位買房的手房客戶都是為了學(xué)位買房的。再加上。再加上租金一直都很租金一直都很高，所以比高，所以比較受較受投資客投資客歡迎。華強(qiáng)北一些生意人挺有錢的，自己住在香蜜湖歡迎。華強(qiáng)北一些生意人挺有錢的，自己住在香蜜湖1 1號，會在附近買個學(xué)位房投資。號，會在附近買個學(xué)位房投資?？蛻艚嵌龋嚎蛻艚嵌龋喝A強(qiáng)北的客戶群主要分兩類：一類是華強(qiáng)北做電子、服飾的生意人，華強(qiáng)北的客戶群主要分兩類：一類是華強(qiáng)北做電子、服飾的生意人，會買小會買小2-32-3房自己住房自己住兼辦公；兼辦公；一類是

33、為了一類是為了學(xué)位，一般買學(xué)位，一般買2 2房房3 3房房用來自己??；由于華強(qiáng)北租金很高，投資客偏好小戶型用來自己??；由于華強(qiáng)北租金很高，投資客偏好小戶型35-60平米的平米的1-2房房客戶姓名：吳先生客戶姓名：吳先生 需求戶型：需求戶型：35-6035-60平米的平米的1-21-2房房客戶背景：客戶背景：4040歲，御河堤歲，御河堤5858平米兩房業(yè)主，潮州人，在華強(qiáng)北做生意，目前租住在華強(qiáng)平米兩房業(yè)主，潮州人，在華強(qiáng)北做生意，目前租住在華強(qiáng)北。北?？蛻粜枨螅鹤鰹榈诙铀奖闵习??？蛻粜枨螅鹤鰹榈诙铀?，方便上班?？蛻粽Z錄： “我在龍崗有房，而且房子很大。但是還想在華強(qiáng)北買1套小的，方便照

34、顧生意?！薄耙院蠼o女兒女婿住?！薄叭A強(qiáng)北嚴(yán)格來講是商業(yè)區(qū)，非居住區(qū)。年級大了，住在這里是不適合的?！薄霸缰滥銈冞@里有房，我就等兩年不買御河堤了，我就想住在上班地方的附近，當(dāng)時也是考慮御河堤離華強(qiáng)北近才買的”客戶姓名：李先生客戶姓名：李先生 需求戶型：需求戶型：35-6035-60平米的平米的1-21-2房房客戶背景：客戶背景：3030歲左右，溫州人，在華強(qiáng)北做生意。歲左右，溫州人，在華強(qiáng)北做生意?？蛻粜枨螅鹤宰〖孓k公?？蛻粜枨螅鹤宰〖孓k公?？蛻粽Z錄： “我和女朋友都在華強(qiáng)北工作，會考慮就在附近買個小戶型，可能自己住，也可能出租吧?！薄耙院笪疑庾龃罅耍梢园阉霓k公室，用來接待客戶。你們的房

35、子不要太多承重墻，到時候我可以根據(jù)自己需要改?！薄翱梢栽诶锩尜u手機(jī)吧？這里好多樓盤都這樣的?！笨蛻粜彰簭埾壬蛻粜彰簭埾壬?需求戶型：需求戶型：30-4030-40平米的平米的1 1房房客戶背景：客戶背景：3030歲，華強(qiáng)北某餐飲小門面老板，目前租住在華強(qiáng)北。歲，華強(qiáng)北某餐飲小門面老板，目前租住在華強(qiáng)北。客戶需求：方便照顧生意客戶需求：方便照顧生意客戶語錄： “在附近有房的話，照顧生意方便。我們平時很累的，平時累了可以去休息?！薄叭A強(qiáng)北這地段沒得說。很久沒有新房了，你們開盤的話肯定很搶的?！笨蛻粜彰簭埿〗憧蛻粜彰簭埿〗?需求戶型：需求戶型：50-7050-70平米的平米的2 2房房客戶

36、背景：客戶背景：2828歲，華強(qiáng)北服飾店老板。歲，華強(qiáng)北服飾店老板?？蛻粜枨螅悍奖阏疹櫳饪蛻粜枨螅悍奖阏疹櫳饪蛻粽Z錄： “還是想在華強(qiáng)北買房，畢竟生意在這邊。而且對這一帶很熟悉，平時生活很方便。”“我也不是太有錢，不想買太大的。有時候進(jìn)貨太多，還可以先放在家里。”“這里的學(xué)校很多，將來有小孩了，上學(xué)也好?！逼矫灼矫?-3房房客戶姓名：劉小姐客戶姓名：劉小姐 意向戶型：意向戶型：70-8070-80平米平米2-32-3房房客戶背景：上班族，金融行業(yè)，現(xiàn)在租房在華強(qiáng)北的燕南路客戶背景：上班族，金融行業(yè)，現(xiàn)在租房在華強(qiáng)北的燕南路8888號號 客戶需求：自住客戶需求：自住客戶語錄： “現(xiàn)在的房子都

37、在關(guān)外，福田的不多了哦。特別是華強(qiáng)北，這里地段很好的，有地鐵，走過去也就幾分鐘，去哪里都方便。”“居住很方便。有超市有大商場，買東西也挺方便的。買來自己住的，這些旁邊買東西的地方也很重要的，生活嘛，當(dāng)然要有生活的氛圍，要不跟住在荒郊野嶺似的?！薄斑€有學(xué)位嗎？那太好了。想買個小2房，或者小3房，一次到位?，F(xiàn)在新政不是打壓買第二套房嗎？所以第一次買房的話買個大一點(diǎn)的?！薄斑@一帶租金很高的。我現(xiàn)在在這里租房，和以后買房的月供差不多，還不如自己買呢?！笨蛻粜彰褐芟壬蛻粜彰褐芟壬?意向戶型：意向戶型：3535平米左右平米左右1 1房房客戶背景：客戶背景：2626歲，上班族，物流公司普通職員歲，上班

38、族，物流公司普通職員客戶語錄：“離華強(qiáng)北很近，上班方便。”“來深圳很久了，很希望能有套房，覺得有認(rèn)同感?！薄坝辛朔孔樱约嚎梢宰?，以后不住了可以出租或賣掉，小面積的房子出租方便，轉(zhuǎn)手也容易?！薄拔宜氵^了，首付父母支持點(diǎn)就可以了，月供我自己就能搞掂了?！薄斑€是早點(diǎn)買吧，反正現(xiàn)在租房租金也挺高的?！笨蛻粜彰好壬蛻粜彰好壬庀驊粜停阂庀驊粜停?00100平米左右平米左右3 3房房客戶背景：客戶背景：3030歲，公務(wù)員，三口之家，兒子即將出生，現(xiàn)住歲，公務(wù)員，三口之家，兒子即將出生，現(xiàn)住1 1套套6060多平米的多平米的2 2房房客戶語錄： “這里有學(xué)位。學(xué)位房很難找的，學(xué)校好，兒子讀書方便

39、，我現(xiàn)在換房只考慮學(xué)位房”“孩子大了，想換個大點(diǎn)的房子。但是太大了也承受不了，緊湊點(diǎn)的吧，3房以上?！薄案浇形譅柆敗⑷A潤，老婆買菜也方便”“這個地段很好的，以后保值能力高，將來不住了，也有人接盤的”“可惜沒社區(qū)。我現(xiàn)在住的也是單體樓，覺得有點(diǎn)美中不足。”“華強(qiáng)北周邊的配套、交通，特別是學(xué)校，這里的房子附加值太多了，所以價格合適，我肯定會買的?！笨蛻粜彰毫中〗憧蛻粜彰毫中〗?意向戶型：意向戶型：40-7040-70平米平米1-21-2房房客戶背景：房地產(chǎn)行業(yè)，客戶背景：房地產(chǎn)行業(yè)，3434歲左右，丈夫是華為高管，現(xiàn)住后海歲左右，丈夫是華為高管，現(xiàn)住后海客戶語錄：“地段很好，租金高，還帶學(xué)位

40、。如果價格不超過3萬的話，我肯定會買的。 ”“希望戶型方正一點(diǎn)，贈送要多，最好帶裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)1000塊錢左右吧；物業(yè)要好一點(diǎn)，物業(yè)管理差的話房子的貶值速度很快的?！薄?0-70平米的面積段我都會考慮?！笨蛻粜彰簵钕壬蛻粜彰簵钕壬庀驊粜停阂庀驊粜停?040平米平米1 1房房客戶背景：房地產(chǎn)行業(yè)，客戶背景：房地產(chǎn)行業(yè)，3434歲左右，三口之家，現(xiàn)住中旅國際公館歲左右，三口之家，現(xiàn)住中旅國際公館客戶語錄：“有學(xué)位，租金高，肯定會考慮。”“只考慮小戶型，越小越好，總價低。”“希望你們戶型設(shè)計(jì)好一點(diǎn)，多一些商務(wù)功能，這樣更容易轉(zhuǎn)手?！薄巴饬⒚孀鰰r尚點(diǎn)，公共空間做冷色調(diào)，搞商務(wù)一點(diǎn)?！北緢蟾媸菄?yán)

41、格保密的。近近4 4個月區(qū)域二手房成交分析暢銷產(chǎn)品主要集中個月區(qū)域二手房成交分析暢銷產(chǎn)品主要集中在在37-6037-60的的一房兩房一房兩房, ,其次為其次為707090 90 兩房三房，大戶型所占兩房三房，大戶型所占不多不多華強(qiáng)北二手房成交面積分布（2011.2.1-6.1）華強(qiáng)北二手房成交價格分布（2011.2.1-6.1）本報告是嚴(yán)格保密的。從我們對華強(qiáng)北主要客戶進(jìn)行的訪談和對銷售經(jīng)理的訪問中可以得出，從我們對華強(qiáng)北主要客戶進(jìn)行的訪談和對銷售經(jīng)理的訪問中可以得出，華強(qiáng)北客戶華強(qiáng)北客戶偏好中小戶型偏好中小戶型，選擇大戶型的客戶比較少；，選擇大戶型的客戶比較少；選擇大戶型的客戶更關(guān)注選擇大戶

42、型的客戶更關(guān)注社區(qū)、園林、環(huán)境、景觀社區(qū)、園林、環(huán)境、景觀等，等，本項(xiàng)目客觀條件達(dá)不到；本項(xiàng)目客觀條件達(dá)不到；本項(xiàng)目更適合做中小戶型本項(xiàng)目更適合做中小戶型Q1、政策之下，什么產(chǎn)品最好賣？、政策之下，什么產(chǎn)品最好賣？Q2、華強(qiáng)北二手房，暢銷戶型是什么？、華強(qiáng)北二手房，暢銷戶型是什么？Q3、未來競爭產(chǎn)品有哪些？、未來競爭產(chǎn)品有哪些？未來中小戶型供應(yīng)格局未來中小戶型供應(yīng)格局未來關(guān)內(nèi)小戶型供應(yīng)總量約未來關(guān)內(nèi)小戶型供應(yīng)總量約131131萬平米，萬平米，其中約其中約2323集中集中在福田片區(qū)，未來在福田片區(qū)，未來1-21-2年內(nèi)關(guān)內(nèi)供應(yīng)焦點(diǎn)主要集中在南山。年內(nèi)關(guān)內(nèi)供應(yīng)焦點(diǎn)主要集中在南山。片區(qū)片區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建

43、面建面戶型戶型推出時間推出時間福田福田君臨天下4.85萬70-80平兩房，90平以下三房2011年下半年金華府第7.5萬35-42公寓60-89三房、四房，贈送率110%2011年底廊橋花園9.82萬73-108平兩房、三房2011年下半年龍軒豪庭4.34萬30-80平米單身公寓至兩房2012年天健W3.36萬50-54平復(fù)式公寓2011年下半年羅湖羅湖港澳8號二期15萬28平米單身公寓、40-50平米一房、60平米二房2011年底君薈5萬42-100 一居二居三居2011年中合正教育新村舊改項(xiàng)目 15.8萬70-89.2平米二房/100-130平米三房/150-180平米四、五房2012年南

44、山南山金華南前海項(xiàng)目金華南前海項(xiàng)目1.4萬53-80的復(fù)式兩房、三房2011年10月漢京月亮灣漢京月亮灣3萬76107平米三房2011年10月金福瑞前海項(xiàng)目金福瑞前海項(xiàng)目2萬85-88平米的復(fù)式，89平米的兩房，95-100平米的三房，120-130平米的四房預(yù)計(jì)2012年荔海春城花園荔海春城花園7.6萬48平米的一房，60平米的兩房，83平米的三房預(yù)計(jì)2011年下半年灣廈海境界灣廈海境界1 1期期6.34萬75-140平米2011年底陽光海濱花園陽光海濱花園17萬75-85平米的三房270套，89-175平米的四房799套，145平米的五房38套2011年底招商雍景灣招商雍景灣19萬8090

45、平米兩房，90150平米三房預(yù)計(jì)2011年5月開放營銷中心中泰藝術(shù)名庭中泰藝術(shù)名庭1.9萬69、89平米二房、三房復(fù)式 ，90平米大2房、130平米4房2011年中陽光里雅居陽光里雅居7萬90平米以下兩房三房預(yù)計(jì)2011年下半年未來主要競爭分析未來主要競爭分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱區(qū)位區(qū)位建筑面積建筑面積容積率容積率配套資源配套資源規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型入市時間入市時間金華府第新洲15.9萬5.5高層公寓35-120單房3房20112012年廊橋花園新洲4.19萬3.07成熟生活配套高層公寓7395平2房108平米3房2011年下半年和黃都會軒華強(qiáng)北17.9萬成熟生活商業(yè)配套綜合體28-30平單房

46、，50平一房，70-80平兩房，110平3房20112012年天健W保稅區(qū)3.36萬3.2成熟生活配套高層公寓5056平米復(fù)式公寓20112012年君臨天下新洲6.9萬m26.5高爾夫景觀超高層公寓7090平中小戶型為主20112012年本項(xiàng)目本項(xiàng)目華強(qiáng)北6萬m25.56/7.21成熟配套高層2012年9月競爭對比競爭對比核心片區(qū)核心片區(qū)規(guī)模中等規(guī)模中等容積率高容積率高商業(yè)生活配套齊商業(yè)生活配套齊全全產(chǎn)品類型無優(yōu)產(chǎn)品類型無優(yōu)勢勢產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新穎產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新穎入市時間相對要晚入市時間相對要晚與競爭項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目規(guī)模中等、城市核心片區(qū)，成熟便利生活與競爭項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目規(guī)模中等、城市核心片區(qū)，成熟

47、便利生活配套上具備一定優(yōu)勢。配套上具備一定優(yōu)勢。未來主要競爭戶型集中于未來主要競爭戶型集中于35-7035-70平米一房兩房平米一房兩房，競爭環(huán)境競爭環(huán)境相對寬松。相對寬松。周邊競爭相對于本項(xiàng)目而言：周邊競爭相對于本項(xiàng)目而言：并不存在直接競爭：并不存在直接競爭：本項(xiàng)目本項(xiàng)目華強(qiáng)北華強(qiáng)北的唯一性的唯一性，決定，決定了競爭僅是分流客戶，而非真正競爭。了競爭僅是分流客戶，而非真正競爭。華強(qiáng)北的區(qū)域價值華強(qiáng)北的區(qū)域價值決定了項(xiàng)目的獨(dú)特性！決定了項(xiàng)目的獨(dú)特性！”“本報告是嚴(yán)格保密的。政策之下，政策之下，6060120120平米居家戶型最好平米居家戶型最好華強(qiáng)北二手房暢銷戶型是華強(qiáng)北二手房暢銷戶型是373

48、76060平米一平米一兩房，兩房，70709090平米兩三房；平米兩三房；未來競爭產(chǎn)品主要為未來競爭產(chǎn)品主要為35357070平米一兩房平米一兩房30-70平米一房平米一房/兩房，兩房，80-90平平米緊湊三房米緊湊三房本報告是嚴(yán)格保密的。叁 客戶定位本報告是嚴(yán)格保密的。 公務(wù)員類公務(wù)員類 35-45n 附近設(shè)計(jì)院、政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位n 本科以上學(xué)歷n 收入穩(wěn)定、豐厚，有灰色收入n 認(rèn)同片區(qū)價值、學(xué)位，需求較大戶型 高級白領(lǐng)高級白領(lǐng) 25-40n華強(qiáng)北周邊寫字樓高級職員n中高收入n本科以上學(xué)歷n普通型住宅，滿足于居住使用 投資客和其他投資客和其他 30-45n 來源范圍相對較廣，可能覆蓋全市n

49、 收入較高，有閑散資金n 學(xué)歷情況分散n 商住物業(yè)，小面積單位，首期低 貿(mào)易、物流類小白領(lǐng)貿(mào)易、物流類小白領(lǐng) 26-40n 華強(qiáng)北貿(mào)易物流公司職員n 收入中等水平n 大專以上學(xué)歷n 單身公寓，滿足于居住使用電子通訊類小企業(yè)主電子通訊類小企業(yè)主25-40n華強(qiáng)北各電子通訊市場n收入豐厚，積蓄較多n大專以下學(xué)歷n關(guān)注自身生意，第二居所，“三位一體”6類客戶1 12 23 34 45 56 6 商業(yè)、服務(wù)類生意人商業(yè)、服務(wù)類生意人25-35n 華強(qiáng)北從事商業(yè)買賣小老板 n 收入中等水平n 學(xué)歷情況偏低n 商住物業(yè)，方便生意“”本報告是嚴(yán)格保密的。這在華強(qiáng)北歷年來一手房成交中這在華強(qiáng)北歷年來一手房成交

50、中得到驗(yàn)證，得到驗(yàn)證，電子類客戶成為電子類客戶成為成交主力成交主力君悅閣成交客戶類型君悅閣成交客戶類型燕南路燕南路88號成交客戶類型號成交客戶類型時代都會成交客戶類型時代都會成交客戶類型l2003l2005l2004華強(qiáng)廣場公寓成交客戶類型華強(qiáng)廣場公寓成交客戶類型l2007本報告是嚴(yán)格保密的。時代都會電子類客戶購買原因時代都會電子類客戶購買原因燕南路燕南路88號電子類客戶購買原因號電子類客戶購買原因成交客戶分類電子類生意人其他商業(yè)形態(tài)生意人公務(wù)員置業(yè)目的方便照顧生意第二居所、商用、辦公、投資方便照顧生意，小公司辦公接待、投資接近工作、方便孩子上學(xué)，老住區(qū)換房，習(xí)慣周圍的齊全配套購買物業(yè)純小面積

51、單位，30-50平米30-70平米居多80平米（兩房）以上單位，定位為居家戶型數(shù)據(jù)來源于：東方時代廣場、都市千千匯、金茂禮都、君悅閣富怡雅居、時代都會、燕南路88號成交客戶總結(jié)區(qū)域內(nèi)各樓盤成交客戶需求分析總結(jié)區(qū)域內(nèi)各樓盤成交客戶需求分析總結(jié)聚焦電子類客戶需求：以聚焦電子類客戶需求：以第二居所、商用、辦公、投資第二居所、商用、辦公、投資為主為主本報告是嚴(yán)格保密的。前期通過客戶調(diào)研以及訪談，得出片區(qū)六大類前期通過客戶調(diào)研以及訪談，得出片區(qū)六大類型客戶需求型客戶需求本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)客戶分析總結(jié)：區(qū)域內(nèi)客戶分析總結(jié)：華強(qiáng)北片區(qū)具有宜商宜住的特點(diǎn)，以與華強(qiáng)北有工作、生活緣的華強(qiáng)北片區(qū)具有宜商宜

52、住的特點(diǎn)，以與華強(qiáng)北有工作、生活緣的客戶為主，需求偏商務(wù)或第二居所，也有學(xué)位牽引的自住客。能承受高價格的客戶主要是：華強(qiáng)北客戶為主，需求偏商務(wù)或第二居所，也有學(xué)位牽引的自住客。能承受高價格的客戶主要是：華強(qiáng)北電子類企業(yè)主和其他生意人、公務(wù)員、投資客，需求主力戶型為電子類企業(yè)主和其他生意人、公務(wù)員、投資客，需求主力戶型為40-7040-70平米平米1-21-2房、房、 80-12080-120平米平米3 3房。房?？蛻艨蛻糁脴I(yè)目的置業(yè)目的產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求客戶特征客戶特征價格承受力價格承受力電子通訊類小企業(yè)主商住、辦公30-70平米1-2房對本區(qū)域的依賴性較強(qiáng)，或者鐘愛本區(qū)域。他們多與電子、IT業(yè)

53、或者本區(qū)域類其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密。喜愛熱鬧和繁華生活者。商業(yè)、服務(wù)類生意人商住、倉儲30-70平米1-2房高級白領(lǐng)首置，過渡性居住60-90平米的2-3房貿(mào)易、物流類小白領(lǐng) 首置，過渡性居住30-40平米單身公寓公務(wù)員類居住80-120平米3-4房他們熟悉本區(qū)域或已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，不愿意離開。他們或者資產(chǎn)積累較多，或者月收入水平較高。學(xué)位對他們而言構(gòu)成很大吸引力。投資客投資30-70平米1-2房本區(qū)域的高租金和充足的租客群是他們考慮的主要因素。學(xué)位也是他們考慮的重要因素。其他：如區(qū)域外自由職業(yè)者、中小型公司辦公30-70平米1-2房SOHO一族本報告是嚴(yán)格保密的。擴(kuò)散型客戶擴(kuò)散型客戶區(qū)域

54、型客戶為主區(qū)域型客戶為主區(qū)域型客戶：華強(qiáng)北有生活或工作緣的、鐘愛都市生活的客戶；約占70%。擴(kuò)散型客戶：公務(wù)員、學(xué)位驅(qū)引型、投資客戶、SOHO一族等客戶戰(zhàn)略：以區(qū)域性需求逐漸向周邊市場擴(kuò)散，建立市場口碑和品牌，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價格拉升，實(shí)現(xiàn)更高的市場溢價。本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻舳ㄎ唬嚎蛻舳ㄎ唬憾际袃r值擁躉者都市價值擁躉者( (或肆意居住、或投資、或或肆意居住、或投資、或其他其他) ) 重點(diǎn)客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群核心客戶群游離、偶得客戶游離、偶得客戶與華強(qiáng)北有生活或工作緣、鐘愛與華強(qiáng)北有生活或工作緣、鐘愛都市生活的客戶：都市生活的客戶：小面積總價可小面積總價可控的控的30-4030-40平米平

55、米1 1房，房，60-7060-70平米平米2 2房平米房平米n比例：比例：70% 70% 1 1）公務(wù)員、事業(yè)單位職員：）公務(wù)員、事業(yè)單位職員：70-70-9090平米緊湊型平米緊湊型2 2、3 3房、房、120120平米平米左右的左右的3-43-4房房2 2）投資客：）投資客：40-7040-70平米平米1-21-2房房n比例：比例：28%28%SOHOSOHO一族和中小型公司、自由職一族和中小型公司、自由職業(yè)者：業(yè)者：40-7040-70平米平米1-21-2房房n比例：比例：2%2%客戶客戶產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求價格承價格承受力受力電子通訊類小企業(yè)主30-70平米1-2房商業(yè)、服務(wù)類生意人30

56、-70平米1-2房高級白領(lǐng)60-90平米的2-3房貿(mào)易、物流類小白領(lǐng) 30-40平米單身公寓公務(wù)員類80-120平米3-4房投資客30-70平米1-2房區(qū)域外自由職業(yè)者、中小型公司30-70平米1-2房本報告是嚴(yán)格保密的。30-7030-70一房、兩房、一房、兩房、80-9080-90緊湊三房為主力需求；緊湊三房為主力需求；少部分少部分100-120100-120舒居三房需求舒居三房需求私企業(yè)主私企業(yè)主生意人生意人 公務(wù)員，企公務(wù)員，企事業(yè)單位中高事業(yè)單位中高管管 自由職業(yè)，自由職業(yè)，投資客投資客本報告是嚴(yán)格保密的。肆 住宅定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位本報告是嚴(yán)格保密的。政策：政策：政

57、策鼓勵90平米以下的中小戶型；政策鼓勵首置客戶購房首次置業(yè)的90平米以下的中小戶型首付3成；市場：市場：30-9030-90平米中小戶型抗風(fēng)險能力最強(qiáng)；平米中小戶型抗風(fēng)險能力最強(qiáng)；關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺，特別是城市核心區(qū)域；未來競爭環(huán)境相對寬松；項(xiàng)目：項(xiàng)目：客戶需求以中小戶型為主；臨近干道，有一定噪音影響；項(xiàng)目體量小，容積率高，與大戶型社區(qū)匹配度低；周邊有一定的商業(yè)配套，交通便利；周邊有一定的商業(yè)配套，交通便利；戶型戶型KPI匹配度分析匹配度分析條件條件中小戶型中小戶型資源要求不高要求不高環(huán)境受噪音影響及周邊受噪音影響及周邊環(huán)境影響小；環(huán)境影響?。灰笊钆涮妆憷笊钆涮妆憷煌ㄏ鄬Τ鞘兄行?，交相對

58、城市中心，交通便利通便利小區(qū)規(guī)模小規(guī)模社區(qū)小規(guī)模社區(qū)園林會所要求不高要求不高總體定位：總體定位：中中小戶型本項(xiàng)目發(fā)展最佳選擇小戶型本項(xiàng)目發(fā)展最佳選擇本報告是嚴(yán)格保密的。政策政策限制下項(xiàng)目中小戶型的優(yōu)勢分析限制下項(xiàng)目中小戶型的優(yōu)勢分析風(fēng)險把控方面：風(fēng)險把控方面：受政策影響小：屬于受政策影響?。簩儆谡吖膭町a(chǎn)品，政策鼓勵產(chǎn)品，屬于市場調(diào)控下的暢銷產(chǎn)品；屬于市場調(diào)控下的暢銷產(chǎn)品；抗風(fēng)險能力強(qiáng)：屬于市場下持續(xù)抗風(fēng)險能力強(qiáng)：屬于市場下持續(xù)暢銷暢銷產(chǎn)品；產(chǎn)品；受貸款受貸款首付成數(shù)首付成數(shù)、規(guī)劃限制的影響較小；、規(guī)劃限制的影響較小；能較好的能較好的規(guī)避噪音、景觀等因素對項(xiàng)目造成的價值貶損規(guī)避噪音、景觀等因素

59、對項(xiàng)目造成的價值貶損；地鐵物業(yè)以小戶型為主，地鐵物業(yè)以小戶型為主，有利于吸引都市白領(lǐng)、投資客，組合靈活有利于吸引都市白領(lǐng)、投資客，組合靈活；價值實(shí)現(xiàn)方面：價值實(shí)現(xiàn)方面：由于面積小，總價可以控制，能支撐較大的單價，實(shí)現(xiàn)高利潤；由于面積小，總價可以控制，能支撐較大的單價，實(shí)現(xiàn)高利潤；實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度，確保資金的快速回籠；實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度，確保資金的快速回籠；本報告是嚴(yán)格保密的。市場情況市場情況分析結(jié)論回顧：分析結(jié)論回顧：1 1、新政下，、新政下，受政策影響小，屬于受政策影響小，屬于政策鼓勵產(chǎn)品，依然較為暢銷；政策鼓勵產(chǎn)品，依然較為暢銷；2 2、新政下，中小戶型的、新政下，中小戶型的受政策鼓勵，

60、受政策鼓勵，會出手小會出手小面積總價可控產(chǎn)品進(jìn)行投資；面積總價可控產(chǎn)品進(jìn)行投資；3 3、本項(xiàng)目同期入市期間，、本項(xiàng)目同期入市期間，；4 4、與主要競爭對手相比，本項(xiàng)目、與主要競爭對手相比，本項(xiàng)目。本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻魧傩钥蛻魧傩钥蛻艨蛻艨蛻粜枨罂蛻粜枨罂蛻籼卣骺蛻籼卣鳟a(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)核心客戶電子通訊類小企業(yè)主商住、辦公、接待，40-70平米1-2房為主對本區(qū)域的依賴性較強(qiáng)，或者鐘愛本區(qū)域。他們多與電子、IT業(yè)或者本區(qū)域類其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密。喜愛熱鬧和繁華生活者。戶型的增值空間；房間的整體舒適感覺（包括通透性、戶型朝向、客廳的尺度感、空間感等）核心客戶商業(yè)、服務(wù)類生意人商住、倉儲，40-7