工業(yè)用地抵押評估方法選擇

1、工業(yè)用地評估方法選擇工業(yè)用地不同于商業(yè)用地和居住用地，用地企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的區(qū)位競爭更多體現(xiàn)在城市之 間的選擇上。一個城市工業(yè)地價水平高低直接影響到其招商引資的強度和能力，也直接牽 動一方經(jīng)濟建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、勞動就業(yè)等諸多方面，從而形成地區(qū)間特有的工業(yè)用地 價格及產(chǎn)業(yè)布局競爭模式。評估難點從宏觀上講，影響工業(yè)地價的主要因素包括行政 因素、成本因素和市場因素。在工業(yè)用地價格還沒有市場化之前，現(xiàn)階段對工業(yè)地價起著 決泄性影響的主導(dǎo)因素是行政的干預(yù)，也往往容易出現(xiàn)菲產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價”現(xiàn) 象，甚至有些地方政府為招商引資，人為地壓低基準地價和出讓最低價。就成本而言，工 業(yè)用地價格不決左于成本（現(xiàn)階

2、段工業(yè)地價價格的成本構(gòu)成主要包括征地取得費、相關(guān)稅 費、上地開發(fā)費等，苴中征地補償費所占比例在45% 60%； 土地開發(fā)費除部分開發(fā)難度大、 配套要求高的上地費用稍髙以外，相對來說比較固泄，其比例在30% 40%：相關(guān)稅費就 包括耕地開墾費、耕地占用稅、基本農(nóng)田用地保護費、征地管理費等，在新增建設(shè)用地有 償使用費不納入成本稅費的情況下，稅費仍占工業(yè)地價的10%）,但各項取得成本的髙低直 接影響到工業(yè)用地的最低出讓限價。事實上，工業(yè)用地價格最終決定于供需關(guān)系，但我國 主要城市目前工業(yè)用地供需總體上呈現(xiàn)供大于求的局面，這一點在工業(yè)用地價格近幾年間 沒有太大變化方而也有所體現(xiàn)，加之其他因素的影響，造

3、成現(xiàn)階段各城市工業(yè)用地基本上 是有求必供，工業(yè)用地的價值和價格沒有真正實現(xiàn)。評估方法選擇在實際工業(yè)用地評 估中，除了基準地價修正法外，無論是采用成本逼近法、市場比較法還是收益還原法，均 導(dǎo)致在評估時的各種彫響因素信息提取上的困難和方法標準等諸多難點。 因此，在城市 地價動態(tài)監(jiān)測中，成本逼近法是工業(yè)用地價格評估的首選方法，雖然成本逼近法有其自身 的系統(tǒng)缺陷，但在工業(yè)地價交易案例不多、工業(yè)用地涉外評估時，成本逼近法仍是一種較 能被齊界認可的方法。市場比較法更能體現(xiàn)上地價值但有待市場進一步成熟，目前齊地應(yīng) 用市場比較法評估工業(yè)監(jiān)測點地價，采用的案例主要是抵押價格和轉(zhuǎn)讓價格。抵押沒有真 正的交易，只是

4、預(yù)先評估的價格，不能反映貞實的交易，也沒有通過市場檢驗，沒有實際 應(yīng)用意義；轉(zhuǎn)讓價格盡管是一種市場價，但目前市場價格和取得價格之間的差異仍很大， 且即便是貞實發(fā)生交易的土地，交易價格也存在兩個問題：一是地而附著物的剝離是否合 適，二是這一交易價格是否真實?；鶞实貎r修正法將逐漸退出工業(yè)用地價格評估。目前的 工業(yè)基準地價，在一定程度上是迎合了地方政府招商引資的需要，沒有真實反映上地的稀 缺性，應(yīng)用系數(shù)修正法評估工業(yè)用地監(jiān)測點只能使評估價更加背離實際。今后可逐步根據(jù) 廠房出租租金探索應(yīng)用收益還原法，隨著工業(yè)集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一些地方廠房 的出租信息很多，與政府上地出讓價格相比，租金更能反映市

5、場實際。研究工業(yè)用地租金 跟價格的關(guān)系，可以為今后應(yīng)用收益還原法評估工業(yè)監(jiān)測點地價探索新的道路。采用市場比較法評估工業(yè)用地的有關(guān)問題簡析錄入者：同致誠來源：日期：2013-11-13 17:15:51人氣：805扈守艷（深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司，杭州）工業(yè)用地評估是指對地類用途為工業(yè)的宗地進行評估。山于工業(yè)用地在 市場上的流通量較少，并且個案差異大，同時，曲于工業(yè)用地宗地面積大、 收益小距離市區(qū)較遠等特殊性，在實踐中，釆用市場比較法評佔過程中，與 其它用途宗地釆用市場比較法相比，需要注意較多的技術(shù)問題，本文主要探 討運用市場比較法進行工業(yè)用地評估時需要注意的一些技術(shù)問題。一、工業(yè)

6、用地特點及影響因素工業(yè)用地包括工業(yè)、工業(yè)倉儲、交通、電訊（移動）基站、供水、供電、 供氣等類用地。（-）工業(yè)用地價格的特點：1、工業(yè)用地價格一般與地區(qū)的經(jīng)濟因素相關(guān)性較強。2、工業(yè)用地受非市場化因素的影響較多。政府在出讓工業(yè)用地往往會考 慮引入企業(yè)形成工業(yè)功能區(qū)的集聚效應(yīng)、企業(yè)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的貢獻、企業(yè)的品 牌聲譽等，從而在出讓條件上利用優(yōu)惠政策及限制政策進行定向出讓，這些 政策因素對地價有較大影響，從而造成工業(yè)地價在各地區(qū)大多呈現(xiàn)價格普遍 較低的情況。（二）工業(yè)用地價格的影響因素：對工業(yè)用地價格造成影響的因素眾多，一般隨時間和地域不同其產(chǎn)生的 作用也不同。大致可對這些因素分為三類：1、一般因素：

7、一般因素是指對某地區(qū)工業(yè)用地價格總體水平的變動具有共性影響的因 素，能夠決定地價高低的水平。（1）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的水平。經(jīng)濟發(fā)展水平一般應(yīng)與工業(yè)用地價格成正比 例關(guān)系。（2）城市規(guī)劃。城市用地規(guī)劃及城市性質(zhì)規(guī)劃都會影響到供地規(guī)模、用 地結(jié)構(gòu)及丄地使用強度等等。這些將關(guān)系到一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施變化和公共 設(shè)施變化，都將對地價產(chǎn)生影響。（3）城市的土地制度。一個城市工業(yè)用地的供應(yīng)制度及使用計劃等會限 制土地市場的供地形態(tài)、利用方式，這些都會影響到工業(yè)用地價格。（4）城市區(qū)位。城市區(qū)位好，那么資金流、物資流、人流、信息流等匯 集程度就好，工業(yè)用地的需求和工業(yè)產(chǎn)出就相對較高，因而地價也會較高。2、區(qū)域因素

8、：對工業(yè)用地影響較大的區(qū)域因素一般有以下兒個：（1）片區(qū)發(fā)展前景；（2）產(chǎn)業(yè)集聚程度；（3）周圍土地利用狀況；（4）能源、原材料保障度。3、個別因素：影響工業(yè)地價的個別因素主要有：宗地形狀、宗地內(nèi)土地開發(fā)程度、臨 路狀況、容積率、宗地面積、工程地質(zhì)條件、土地剩余使用年限、規(guī)劃限制 條件等。二、工業(yè)用地評估中市場比較法技術(shù)處理市場比較法是指根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價值相同的土地交易 實例與待估宗地加以對照比較，在兩者之間就影響該地塊的交易情況、交易 期日、影響因素等進行修正，求取待估宗地在評估基準日地價的方法。（一）案例獲取。運用市場比較法進行工業(yè)用地的評估，首先要獲取可 比案例。一般來說

9、，工業(yè)用地成交案例有以下三個來源：其一，政府部門在一級土地市場上通過招、拍、掛等形式進行出讓，這 樣的案例可通過國土資源局的網(wǎng)站公布的信息來收集；其二，占地企業(yè)在地產(chǎn)交易網(wǎng)站或中介公司對外轉(zhuǎn)讓?？梢酝ㄟ^中介公 司信息平臺或一些報紙等媒體來收集；其三，法院進行的企業(yè)破產(chǎn)拍賣?？稍诟髋馁u公司網(wǎng)站發(fā)布的信息或法 院發(fā)布的信息處進行收集，也可以直接參加各拍賣公司的拍賣會來獲取信息。在收集和占有大量成交案例信息后，下一步就是對案例可比性進行分析。 一是一級市場上獲取信息適用性分析。一些地方政府為了能夠招商引資, 有時在一級土地市場上不惜采用壓低出讓價格的手段。隨著全國工業(yè)土地 最低出讓標準實行后，工業(yè)用

10、地的出讓價格有了一定程度的增幅，但是各 地的出讓地價還會隨著工業(yè)功能區(qū)的規(guī)劃制定一些相關(guān)的地方政策例如投資 強度、投資規(guī)模等方面來實際上減少用地企業(yè)的先期投入，吸引用地企業(yè)的 進駐，例如杭州余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)用地出讓一級市場上20-30萬元/畝，但 市場上可以達到50-70萬元/畝。因此一級市場上有些出讓信息偏離市場行情, 在選取可比案例時要予以剔除，要盡量選取一級市場上不設(shè)定條件的公開拍 賣的案例作為可比案例。二是中介公司提供的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓信息的適用性分析?，F(xiàn)在一些土地出 讓者自己或通過中介公司在報紙、網(wǎng)站上進行售地，為了避免同行競爭及運 用一些營銷策略或受其他因素影響，往往對土地特征描述較

11、為粗略。如果運 用此類案例要對地塊的相關(guān)情況和轉(zhuǎn)讓條件等進行詳細的了解，對搜集的案 例資料進行整理，分析判斷其可比性如何。（二）考慮相關(guān)因素對案例的影響。有些因素對工業(yè)用地價格的影響比較大，一般來說，以下兒個因素影響 較大：一是時間因素。根據(jù)土地估價理論與方法，土地估價過程中對可比實例 案例的選取一般要選取交易時間在兩年以內(nèi)的案例，在土地交易市場比較平 穩(wěn)的狀態(tài)下可以延長至3年。二是區(qū)域因素。例如企業(yè)所在地的產(chǎn)業(yè)聚集度、交通便捷性、基礎(chǔ)設(shè)施、 公共配套設(shè)施、工業(yè)園區(qū)規(guī)模等因素都應(yīng)歸類到區(qū)域因素中。在選取可比案 例時可以在同一供需范用內(nèi)相鄰的區(qū)域、類似的區(qū)域中對這些因素進行適當(dāng) 的修正。三是容積

12、率因素。一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益， 但隨著建筑容量的增大，地價隨容積率的變化呈現(xiàn)先遞增后遞減的趨勢，但 是容積率對地價的影響程度依土地用途的不同而不同。工業(yè)用地一般受容積 率的影響不大，而且根據(jù)國務(wù)院關(guān)于保進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20 083號）“對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地 利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步提 高工業(yè)用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收 土地價款。四是土地開發(fā)程度對地價的影響。無論是政府出讓地塊還是中介公司推 出的地塊，也無論是一級市場還是二級市場，各宗地現(xiàn)狀不可能整齊劃

13、一。 有生地出讓、毛地出讓、熟地出讓，也說是說土地出讓價格的內(nèi)涵是不會一 樣的。因此在選取可比案例時要考慮到運用適當(dāng)?shù)男拚齺斫y(tǒng)一土地價格內(nèi)涵。（三）運用市場比較法編制指數(shù)進行影響因素修正運用市場比較法進行評估時，對估價對象與可比實例進行比較時要進行 比較因素的修正，一般可分為：1、交易情況修正：按估價對象與可比實例是否為正常交易來確定是否要 進行此項修正；2、交易期日修正：把可比實例在其成交日期的價格修正為在估價期日的 價格；3、土地使用年期修正：運用土地使用年期修正系數(shù)K=1- (1+r) m/l-(l + r)n其中：K土地使用年期修正系數(shù)r-土地還原率m-可比實例宗地土地使用年期n-待估

14、宗地土地使用年期4、區(qū)域及個別因素修正。在編制比較因素條件指數(shù)表時，能量化的一定要具體量化指標。土地使用權(quán)抵押的特點來源：作者：日期：2011-07-12的抵押是一種不動產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點：(1) 用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土 地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。(2) 土地使用權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即后，土地使用者可 繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時，才能依照法定程序處分 土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。(3) 土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑 物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的

15、土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說， 土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。(4) 土地使用權(quán)抵押不得違背合同的規(guī)定。(5) 土地使用權(quán)人將后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告 知抵押權(quán)人土地抵押貸款評估隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也 逐步被抵押貸款所取代。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法和城鎮(zhèn)國有上地使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，上地使用權(quán)可以設(shè)左抵押權(quán)，同時規(guī)迫，抵押的丄地使 用權(quán)要進行評估?，F(xiàn)將上地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)左時評估中要注意的一些問題作如下 探討。一、評估目的問題上地使用權(quán)抵押的目的，是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)

16、擔(dān)保。英特點是抵押人 不轉(zhuǎn)移上地使用權(quán)。就抵押人而言，設(shè)立抵押權(quán)的根本目的，是提供債務(wù)履行擔(dān)保而不是 取得或變賣上地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)宦時，評估的目的，是為抵押行為 雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價格，而不是上地使用權(quán)本身的價格。被抵押土地 使用權(quán)的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù)，以及因抵押而承擔(dān) 的額外風(fēng)險。而對于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔(dān)保的程度，而不是取 得土地使用權(quán)的市場價格或淸算價格。二、評估對象問題上地資產(chǎn)的抵押是土地使用權(quán)的抵押，而不是土地所有權(quán)的抵押。這一點，城市 房地產(chǎn)管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中都有

17、了明確的規(guī)左。另 外，抵押權(quán)設(shè)定和抵押權(quán)實現(xiàn)時，評估的對象是有區(qū)別的。根據(jù)國資企函發(fā)（1994） 36 號文件的規(guī)定，抵押實現(xiàn)時，必須進行評估，以確怎底價。這就從制度上保證了抵押權(quán) 設(shè)定時和抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)分別進行評估。在抵押權(quán)實現(xiàn)時，由于丄地使用權(quán)必須采用某種 方式短期內(nèi)強制轉(zhuǎn)讓或出售，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。此時的評估對象是上地使用權(quán)的淸算 價格，&S完全應(yīng)該采用淸算價格標準評估上地使用權(quán)的淸算價格。但是，在抵押權(quán)設(shè)定時, 抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的，不是土地使用權(quán)，而是土地使用權(quán)的抵押權(quán)，同時，由于此時抵 押是否用于強制淸償尚未確怎，由此可知，在土地使用權(quán)抵押貸款評估行為中評估的，應(yīng) 該不是抵押物的

18、市場價格或淸算價格，而是抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的抵押物的那一部分權(quán)利 的價格，即土地使用權(quán)的抵押權(quán)價格。三、土地產(chǎn)權(quán)問題在明確評估對象以后，評估人員必須對上地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，進行仔細和嚴格的界左。第一，評估人員在驗證抵押人土地使用證時，必須親眼驗證證書原件，并在復(fù)印件 上簽泄注明“原件已審閱”字樣，以示負責(zé)。-6第二，抵押人的爼稱必須與上地使用證上所注明的使用權(quán)人的冬稱一致。如有差異, 必究其原因，弄淸來龍去脈，并予以說明。第三，核實國有上地還是集體土地，并核實是否存在他項權(quán)力，如是否已經(jīng)抵押貸 款過等，以避免抵押人將上地使用權(quán)重復(fù)抵押貸款而造成金融機構(gòu)損失的情況發(fā)生。第四，上地而積和四至必須明確，在

19、實地踏勘時，必須認真核實。四、上地資產(chǎn)再抵押評估問題在一般情況下，當(dāng)債務(wù)人還淸銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)朿, 抵押權(quán)這一上地他項權(quán)力不再存在。此時，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未曾抵押的地產(chǎn)一樣，可 以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個地產(chǎn)的一部分，則未曾抵押的 其余部分仍再抵押。如果抵押地產(chǎn)評估價格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%ih可以 貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二 次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保 證。但是，如果在評估報告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且， 地價已明顯上漲或下跌，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這 種情況下，地產(chǎn)一般要重新評估或至少要由上地評估機構(gòu)岀具注明證實在此期間地價無明 顯變動。五、評估原則問題地產(chǎn)抵押貸款評估是各類不同目的的地產(chǎn)評估的一種，遵循獨立性、客觀性和科學(xué) 性的工作原則之外，還要遵循地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原 則。除此之外，根據(jù)地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)自身的特點，還應(yīng)遵循以下原則：（