物業(yè)管理方案(DOC44頁)

1、 物業(yè)管理方案目錄序號(hào)內(nèi)容頁碼第一部分公司介紹2第二部分經(jīng)營管理的整體設(shè)想和管理方式5第三部分項(xiàng)目各階段的物業(yè)管理10第四部分物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)與措施37第五部分結(jié)束語45 第一部分 公司簡介一、 公司概況1. 公司簡介云南某某物業(yè)管理有限責(zé)任公司是一家新型的專業(yè)化物業(yè)企業(yè)，公司成立于2004年9月，主要業(yè)務(wù)是為客戶提供高素質(zhì)和全面的專業(yè)服務(wù)，目前所管理面積已超過32萬平方米，運(yùn)作項(xiàng)目有：青青小鎮(zhèn)綠佳苑小區(qū) 22萬平方米南方公園 7.2萬平方米昆明市交通局辦公大樓 0.64萬平方米成都軍區(qū)昆明總醫(yī)院門診大樓 2.3萬平方米公司自成立之初始終秉承現(xiàn)代企業(yè)的先進(jìn)管理理念，與時(shí)俱進(jìn)、博采眾長，為客戶提

2、供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，力爭成為項(xiàng)目方與住戶之間良好溝通、共同發(fā)展的紐帶。公司深信“質(zhì)量是企業(yè)的生命”，為迎接新一輪挑戰(zhàn)，公司將依據(jù)ISO9001：2000國際質(zhì)量認(rèn)證體系標(biāo)準(zhǔn)，從物業(yè)工程、驗(yàn)收、入伙、日常管理服務(wù)等制定一整套規(guī)范的管理檔案，建立并通過了ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系的認(rèn)證。以經(jīng)驗(yàn)超卓的人力資源和完善的管理體系為客戶提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)。45 2. 公司行政架構(gòu)Ray Wirta 裁Brett White總裁主席-美國主席及行政總裁區(qū)股東會(huì) 管理處總經(jīng)理-財(cái)務(wù)部人力資源部質(zhì)檢部3. 公司宗旨誠意協(xié)作、齊心開創(chuàng)、信賴永恒以人為本：人才就是我們的資產(chǎn)。某某物業(yè)的每位員工

3、均擁有豐富的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，以專業(yè)的知識(shí)為客戶提供最佳服務(wù)。以客為尊：我們凡事以客為尊，并以滿足客戶的不同需要為首任。因此我們細(xì)意聆聽，了解個(gè)別客戶所需，制定合適的策略。以質(zhì)為先：我們竭誠為客戶提供全面性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在項(xiàng)目的每個(gè)細(xì)節(jié)都提供專業(yè)意見，為客戶爭取最高回報(bào)。 第二部分 物業(yè)管理的整體設(shè)想和管理方式一、項(xiàng)目形象及服務(wù)要求1、項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目整體定位是：現(xiàn)代、高效、環(huán)?！，F(xiàn)代-展示現(xiàn)代化、都市化的小區(qū)形象；高效-塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的小區(qū)氣氛；環(huán)保-樹立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會(huì)形象。2、服務(wù)要求物業(yè)管理的總體要求是：（1） 創(chuàng)造高效、有序、舒適的商業(yè)、居住環(huán)境；（2） 整體設(shè)備運(yùn)行可靠

4、，物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良；（3） 提供特色性的物業(yè)服務(wù)，全方位滿足客戶需求。3、服務(wù)定位 倡導(dǎo)高品質(zhì)管理服務(wù)理念。某某物業(yè)將秉承“實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意”的質(zhì)量方針，為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化整合便捷的全方位服務(wù)的管理方式。借鑒沿海先進(jìn)的服務(wù)理念，每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)，以達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)準(zhǔn)則。開展實(shí)施“管理報(bào)告制度”，如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)中維修、治安、保潔、綠化等各專項(xiàng)工作的 運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主的權(quán)益。4、管理服務(wù)新思路管理服務(wù)好小區(qū)的核心問題在于：令小區(qū)物業(yè)管理尊貴服務(wù)與各個(gè)使用功能個(gè)性化服務(wù)之間更完美的結(jié)

5、合，務(wù)求令各業(yè)主享受尊貴的服務(wù)。 針對(duì)項(xiàng)目的不同類型和特點(diǎn)，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路是： 采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法 強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序 強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) 確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化 確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí) 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升二、管理工作重點(diǎn)與措施1、“一站式”的入伙手續(xù)辦理 舉辦入住儀式，向業(yè)主展現(xiàn)未來物業(yè)管理人良好形象的同時(shí)增強(qiáng)業(yè)主的優(yōu)越感、歸屬感，有利于物管公司與業(yè)主之間建立友好關(guān)系，為以后的管理工作打下基礎(chǔ)。 張貼入住手續(xù)流

6、程圖，裝修流程圖，讓業(yè)主在收樓時(shí)能一 目了然。 在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，我們以熱情、周到、高效、便捷的服務(wù)態(tài)度，設(shè)立辦理入住接待處，實(shí)行一站式服務(wù)，使住戶隨到隨辦。2、嚴(yán)格的裝修管理為維護(hù)小區(qū)的外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設(shè)施、設(shè)備的正常使用，功能不受損壞，某某物業(yè)依照國家建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法制定相應(yīng)的裝修管理規(guī)定對(duì)住戶的裝修實(shí)施嚴(yán)格管理，嚴(yán)格審批，把裝修工作納入工作的一個(gè)重點(diǎn)，加強(qiáng)裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修即時(shí)處理，嚴(yán)格裝修驗(yàn)收環(huán)節(jié)，確保住宅無違章現(xiàn)象。3、優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù) 每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到客服中心，

7、第一接待人員負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至業(yè)主滿意為止。接待服務(wù)建議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭取取得理解。 4、豐富多彩的社區(qū)活動(dòng) 社區(qū)文化活動(dòng)是小區(qū)業(yè)主及管理員工在工作管理生活中所創(chuàng)造的具有個(gè)性特色的精神財(cái)富即物質(zhì)形態(tài)，社區(qū)文化建設(shè)是某某物業(yè)始終不渝的追求。社區(qū)文化建設(shè)是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是為業(yè)主日益增長的文化生活的需要。某某物業(yè)將繼承中國的文化傳統(tǒng)，進(jìn)一步增強(qiáng)社區(qū)的凝聚力和向心力，使小區(qū)業(yè)主在工作之余享受物業(yè)管理帶來的精神上的享受，使物業(yè)管理達(dá)到事半功倍的功效。 第三部分 項(xiàng)目

8、各重要階段的物業(yè)管理 第一階段：物業(yè)前期顧問期合作關(guān)系建立（簽定物業(yè)前期委托協(xié)議）本時(shí)期的重點(diǎn)工作：咨詢顧問建議及提供相關(guān)菜單式服務(wù)一、前期工程建議由于某某物業(yè)長期與項(xiàng)目方合作，管理過各類物業(yè)，經(jīng)過長期的合作及不斷摸索學(xué)習(xí)中，我公司總結(jié)出了一套適合昆明本土物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，并積累了大量管理知識(shí)，形成了一套具有某某物業(yè)特色的管理模式。在此，有一些建議值得在項(xiàng)目開發(fā)前期就提醒項(xiàng)目方注意，以避免成本過高或造成后期管理隱患導(dǎo)致客戶糾紛。1、土建方面 主衛(wèi)、公衛(wèi)生間嚴(yán)格按規(guī)范要求做好防水，所有走管部位必須作防水，預(yù)埋水管避免走主梁； 主衛(wèi)、公衛(wèi)生間防水高度高于沐浴混合龍頭，高度為1.5米； 屋面防水坡度及

9、搭接口按規(guī)范要求做好，屋面、頂層露臺(tái)通風(fēng)透氣口彎曲度及高度尺寸； 屋頂、底層水池防水做好不滲漏； 窗戶邊框與土建窗套接縫防水，土建窗套上下坡度； 發(fā)電機(jī)房、水泵房考慮通風(fēng)，最好安百葉窗以利于通風(fēng)； 排污泵集水坑底層降一定深度設(shè)置泵體便于排水； 發(fā)電機(jī)房、水泵房盡量設(shè)置地下車庫，采取防噪、減振措施，以免影響住戶。（設(shè)備房應(yīng)考慮防水、排水問題，以免積水損壞設(shè)備）； 水泵房中泵體與屋頂應(yīng)預(yù)留空間以利于檢修； 發(fā)電機(jī)房機(jī)組與地面預(yù)留一定高差，油箱與機(jī)組設(shè)隔離裝置，機(jī)房空間較寬應(yīng)對(duì)燃油箱做隔斷圍合，預(yù)留防火門； 排煙道施工應(yīng)特別注意，避免返煙到鄰居家，應(yīng)考慮加裝防風(fēng)煙帽； 衛(wèi)生間窗應(yīng)預(yù)留排氣口安裝換氣扇

10、； 煙道出口設(shè)于屋頂勿設(shè)于露臺(tái)中央，并加風(fēng)帽，避免倒煙（煙道設(shè)于露臺(tái)，高度不夠，導(dǎo)致返煙，引起投訴）； 預(yù)留空調(diào)位置便于安裝。2、給排水方面： 給排水采用側(cè)排，衛(wèi)生間地平下沉一定高度設(shè)排污管，排污管上鋪陶泥再做找平層，最后做防水層（避免上下相鄰滲漏水）； 消防水池、生活水池盡量分開設(shè)置，混合設(shè)置導(dǎo)致每年清洗水池時(shí)浪費(fèi)大量水； 水池設(shè)置開啟式的活動(dòng)蓋板加鎖扣，避免水污染； 室內(nèi)給水管線線路布置圖用不同顏色的油漆標(biāo)識(shí)，以便 于業(yè)主裝修，避免因裝修時(shí)管線損壞造成糾紛； 供水泵抽水設(shè)置安全報(bào)警裝置，避免長時(shí)間空抽損壞泵； 蓄水池預(yù)留管排水口勿設(shè)于泵房，避免泵房被淹造成損失的事件發(fā)生； 蓄水池進(jìn)水閥門因

11、噪音問題盡量不要靠近住戶，是否能移出房； 分戶閥門設(shè)置在窗口，便于開關(guān)； 給水管考慮承壓，注意質(zhì)量，給水管承壓要滿足現(xiàn)場工作壓力要求； 閥門注意質(zhì)量，盡量用銅芯球閥； 戶內(nèi)給水管堵頭質(zhì)量要好，盡量用龍頭，避免交房時(shí)堵頭銹蝕，使得重新投入大量的人力、物力，導(dǎo)致成本增加； 給水管接頭熱熔的技術(shù)人員要專業(yè)，否則極易造成大量滲水，導(dǎo)致糾紛賠償； 室內(nèi)廚房、主衛(wèi)、公衛(wèi)，熱水管，應(yīng)考慮戶內(nèi)循環(huán)供熱管。在功能陽臺(tái)設(shè)熱水口、電源插座； 廚房、陽臺(tái)排水管與雨落管分開設(shè)置，混合使用雨季（4月至9月）雨量大容易造成返水； 廚房考慮設(shè)置地漏，否則軟管脫落后易造成室內(nèi)被淹水； 所有排水管必須設(shè)存水彎，存水彎要考慮深度，

12、以防止異味散發(fā)（面盆、地漏）； 排污管的排氣口應(yīng)高于屋面，排氣口低于屋面，導(dǎo)致異味返至頂樓住戶； 污水溝、化糞池分開設(shè)置。3、強(qiáng)弱電方面： 電負(fù)荷、電表功率應(yīng)相匹配，避免負(fù)荷過大燒表、跳閘。進(jìn)戶線設(shè)計(jì)應(yīng)滿足客戶需求，廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)、照明、插座應(yīng)分回路控制，線路、負(fù)荷開關(guān)應(yīng)滿足客戶需求； 分戶開關(guān)箱內(nèi)漏電保護(hù)裝置應(yīng)滿足客戶需求； 電視、電話、寬帶網(wǎng)接口應(yīng)滿足客戶需求； 空調(diào)應(yīng)設(shè)置插座，并滿足空調(diào)使用負(fù)荷；4、景觀方面： 景觀設(shè)計(jì)、施工時(shí)重點(diǎn)考慮防水、排水及車庫滲漏問題； 景觀設(shè)計(jì)時(shí)路燈應(yīng)多回路設(shè)置、區(qū)域分明并考慮燈桿高度，便于維修； 景觀外圍裝修選材盡量選用通用型材，便于更換、維修； 景觀設(shè)

13、計(jì)時(shí)考慮綠化用水、環(huán)衛(wèi)用水分開設(shè)置，避免浪費(fèi)。 5、車庫照明設(shè)置多回路控制。6、公共照明、設(shè)施、設(shè)備、辦公用房用水、用電計(jì)量分開安裝： 景觀：照明及動(dòng)力分開； 公共設(shè)施、設(shè)備：生活泵、消防泵、污水泵、樓道照明、會(huì)所、車庫、商鋪、自行車棚、消防控制室、監(jiān)控室、出入口道閘、弱電（有線電視、寬帶網(wǎng)、電話交換機(jī)房）、物管用房； 所有設(shè)備房用電、用水單獨(dú)設(shè)計(jì)量裝置，便于物管向業(yè)主收取費(fèi)用避免糾紛； 功能區(qū)域單獨(dú)設(shè)置水電計(jì)量表，否則后期難以計(jì)量。7、消防 屋面的設(shè)備如增壓泵、電磁閥等應(yīng)設(shè)置遮棚，以避免設(shè)備損壞及縮短使用時(shí)間； 考慮非消防電源與消防電源聯(lián)動(dòng)，防止消防作業(yè)時(shí)切斷住戶電源； 保障消防設(shè)備質(zhì)量的穩(wěn)

14、定性，簽合同時(shí)注意移交時(shí)的培訓(xùn)、售后服務(wù)及資料的完整性； 消防栓的設(shè)置應(yīng)盡量隱蔽，不影響美觀； 消防控制中心、監(jiān)控室盡量設(shè)于大門值班室，并靠近物業(yè)管理用房以減少人力成本。8、設(shè)備房： 景觀、消防、監(jiān)控、道閘控制柜盡量能設(shè)置在物管處，考慮布線的難度； 消防、監(jiān)控設(shè)備設(shè)置在物管處（設(shè)自備電源切換箱）； 配電室、水泵房、發(fā)電機(jī)房設(shè)置防鼠門； 所有設(shè)備房配滅火器。9、通信：移動(dòng)、聯(lián)通、小靈通的通信覆蓋提前申請(qǐng)，機(jī)房位置提前預(yù)留。10、監(jiān)控：備用電源應(yīng)直供監(jiān)控室，監(jiān)控室設(shè)市電、自備電源切換箱；11、對(duì)講：設(shè)置三方對(duì)講系統(tǒng)。12、門禁： 車庫設(shè)道閘系統(tǒng)； 人行通道設(shè)門禁系統(tǒng)； 小區(qū)大門設(shè)計(jì)時(shí)考慮保安值班室

15、。二、銷售方面1、為配合項(xiàng)目銷售工作，某某物業(yè)向銷售部門提供關(guān)于物業(yè)管理方面知識(shí)的培訓(xùn)。擬培訓(xùn)科目：物業(yè)管理?xiàng)l例住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法昆明市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法昆明市機(jī)動(dòng)車停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)昆明市生活垃圾處理服務(wù)費(fèi)征收管理辦法通過培訓(xùn)，可以讓銷售人員對(duì)物業(yè)管理有一定的認(rèn)識(shí)，能夠解答客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的疑問，避免了銷售當(dāng)中的不當(dāng)承諾，也避免了項(xiàng)目方今后與業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛。2、“接待中心”或“售樓部”的物業(yè)服務(wù)： 某某物業(yè)派駐專業(yè)保安隊(duì)員負(fù)責(zé)該處24小時(shí)的安防工作和進(jìn)

16、行良好的物業(yè)形象展示。預(yù)備派駐3名隊(duì)員（分三班運(yùn)轉(zhuǎn)），要求項(xiàng)目方提供宿舍一間。（住在現(xiàn)場，便于進(jìn)行安防管理和處理緊急事務(wù)。） 某某物業(yè)派駐專業(yè)保潔人員負(fù)責(zé)該處日常公共衛(wèi)生清潔，保證場所整示波器無污，為銷售營造良好銷售氣 氛。預(yù)備派駐1名保潔員，要求項(xiàng)目方提供合理用水點(diǎn)。 現(xiàn)場如有樣板房，某某物業(yè)則按每個(gè)樣板房派駐1名保潔人員，進(jìn)行樣板房清潔工作。 第二階段：交驗(yàn)房管理期交房前三個(gè)月交房持續(xù)期三個(gè)月（時(shí)間段為6個(gè)月）本時(shí)期重點(diǎn)工作：管理處籌備成立、房屋初驗(yàn)、房屋交驗(yàn)一、成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：在交付業(yè)主使用前三個(gè)月，管理處正式組建進(jìn)場，全面配合工程部、銷售部進(jìn)行相關(guān)工作。1、人員組建及管理處組織架構(gòu)

17、管理處客服部工程部護(hù)管部保潔組綠化組 2、房屋的初驗(yàn)、復(fù)驗(yàn)抽檢工作：項(xiàng)目方根據(jù)工期，應(yīng)于公告交房日前1個(gè)月將已竣工驗(yàn)收的該物業(yè)及附屬配套設(shè)施交付給管理處；管理處承接物業(yè)時(shí)，項(xiàng)目方應(yīng)配合管理處按照建設(shè)部頒布的城市住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收管理辦法及房屋承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)： 初驗(yàn)程序：在項(xiàng)目方工程部的安排下，管理處按需要組成幾個(gè)驗(yàn)房小組，配合各施工方進(jìn)行房屋初驗(yàn)工作。（驗(yàn)房內(nèi)容：土建、水電、門窗、防水工藝）在驗(yàn)房過程中如發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)，驗(yàn)房小組在當(dāng)天進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后，交接管驗(yàn)收不合格項(xiàng)目返修通知單到工程部，由工程部安排施工方進(jìn)行工程返修，應(yīng)在正式交房前完成返修。 復(fù)驗(yàn)抽檢程序：施工方

18、返修完成后，通過工程部通知驗(yàn) 房小組進(jìn)行抽檢復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格既可交房。 對(duì)于接管驗(yàn)收過程中物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，雙方應(yīng)按照國家建設(shè)部規(guī)定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。 管理處進(jìn)場將進(jìn)行必要的成品保護(hù)：重點(diǎn)為大型設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，在此期間做好保護(hù)，會(huì)大大降低未來的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。3、消安設(shè)施設(shè)備的安裝建議與指導(dǎo)；某某物業(yè)將會(huì)根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)場實(shí)際情況，提出建議供項(xiàng)目方選擇或部分由物業(yè)公司承接安裝。（例如：監(jiān)控探頭設(shè)置點(diǎn)、布線、消防點(diǎn)選擇等）盡可能降低項(xiàng)目方成本。4、交安設(shè)施的安裝建議與指導(dǎo)：交安設(shè)施這一方面的工作，大部分項(xiàng)目方均不涉及，但又恰恰

19、關(guān)系到業(yè)主今后的實(shí)際生活，應(yīng)該十分重視。某某物業(yè)長期與項(xiàng)目方合作，有較強(qiáng)的實(shí)際操作能力，可以提供較好的建議。（例如：車位劃線、車輛管理系統(tǒng)、車輛道閘、地面交安標(biāo)識(shí)及地下交巡標(biāo)識(shí)牌設(shè)置、自行車位設(shè)置等）5、公共設(shè)施配置建議與安裝指導(dǎo)一個(gè)社區(qū)的公共配套設(shè)施的建立對(duì)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展有很好的影響力，值得好好聽取一些物業(yè)使用當(dāng)中的建議。（例如：告示牌、宣傳欄、棟號(hào)指示牌、門牌、生活垃圾桶、公共區(qū)域垃圾桶設(shè)置等）細(xì)節(jié)往往體現(xiàn)項(xiàng)目方的人文關(guān)懷。6、交房時(shí)需與“業(yè)主簽定的相關(guān)協(xié)議”的編寫、印刷等資料準(zhǔn)備工作：物業(yè)公司在與業(yè)主辦理入往手續(xù)時(shí)，按照體系文件要求，需要準(zhǔn)備相關(guān)資料一至三份，交接房屋時(shí)，與業(yè)主簽定。（例

20、如、業(yè)主公約、等。）7、工程資料及設(shè)施設(shè)備的移交建檔工作：物業(yè)公司需要在項(xiàng)目方工程部的配合下，完成各種工程資料和各種設(shè)施設(shè)備的檢查及移交，并建立相關(guān)檔案。二、配合銷售部進(jìn)行房屋交驗(yàn)1、交房小組組建：在交房前成立由項(xiàng)目方、物業(yè)公司組成的交房小組，并按程序進(jìn)行交房前、交房中各項(xiàng)工作。（如：明確交房日期、棟號(hào)，交房小組負(fù)責(zé)人，交方問題處理時(shí)限，銷售責(zé)任人，交房公告方式等）2、項(xiàng)目交房流程：a、交房流程表地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)開具款清通知憑款清通知開具交房通知、發(fā)放住宅說明書及質(zhì)保書攜交房通知與某某物業(yè)進(jìn)行物業(yè)咨詢物業(yè)工程人員陪同驗(yàn)房 有返修項(xiàng) 物業(yè)協(xié)調(diào)項(xiàng)目方工程人員聯(lián)系施 工方進(jìn)行返修 無返修項(xiàng) 簽訂物管協(xié)議

21、 預(yù)交物管費(fèi) 鄰取鑰匙建立業(yè)主檔案 裝修進(jìn)場辦理程序介紹 b、室內(nèi)裝修管理程序：業(yè)主向管理處提出裝修申請(qǐng)。1管理處定期按責(zé)任書和裝修申請(qǐng)表的要求進(jìn)行安全、衛(wèi)生、檢查；替業(yè)主監(jiān)督裝修作業(yè)時(shí)間。業(yè)主或裝修單位按管理處要求認(rèn)真、準(zhǔn)確填寫裝修申報(bào)請(qǐng)。2 6管理處向業(yè)主提供該裝修房屋的平面圖紙，并指明承重墻的布置。業(yè)主或裝修單位對(duì)管理處檢查出的問題要積極整改、如有違反規(guī)定之處按章受罰。3 7驗(yàn)收合格退還押金。由管理處審批裝修申請(qǐng)意見。4 8裝修申請(qǐng)表等有關(guān)資料存檔。進(jìn)行裝修，裝修隊(duì)伍在進(jìn)入施工前應(yīng)到管理處辦理出入證方可入場。59 C、交房情況通報(bào)制度：交房過程中，每日統(tǒng)計(jì)所交房量及在交房中出現(xiàn)的問題一并

22、上報(bào)項(xiàng)目方及時(shí)協(xié)調(diào)解決，避免事態(tài)擴(kuò)大。三、本階段費(fèi)用預(yù)算：由于物業(yè)在此時(shí)期需要做大量交接房基礎(chǔ)性工作，而業(yè)主并未真正入住，需要項(xiàng)目方給予部分時(shí)間段的人員工資補(bǔ)貼和物業(yè)工作正常開展所需的部分費(fèi)用既開辦費(fèi)，此費(fèi)用為一次性補(bǔ)助。 物業(yè)管理開辦物資的提供為確保物業(yè)公司在入伙前的正常運(yùn)作，需由項(xiàng)目方提供管理處的物資裝備費(fèi)用。 物業(yè)管理用房的配備根據(jù)中國物業(yè)管理?xiàng)l例第三十條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備必要的物業(yè)管理用房”。為確保物業(yè)管理公司的正常運(yùn)作，須由項(xiàng)目方于物業(yè)正式投入使用后提供物業(yè)管理辦公用房，員工住宿用房。 費(fèi)用撥付辦法經(jīng)雙方協(xié)商確定各款項(xiàng)的撥付時(shí)間及辦法。 第三階段：物業(yè)正常

23、管理期一、管理規(guī)章制度的建立1、管理人員的培訓(xùn) 制定培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)方式：內(nèi)培、外培、自學(xué) 擬定培訓(xùn)計(jì)劃：根據(jù)實(shí)際情況制定2、 管理人員的管理 確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘 素質(zhì)評(píng)價(jià)，績效考核 激勵(lì)驅(qū)動(dòng)、留住人才3、管理檔案資料的建立和管理完善、合理、健全管理規(guī)章制度，確保物業(yè)管理公司取得成功。嚴(yán)格按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系來運(yùn)作，結(jié)合樓盤的特點(diǎn)，根據(jù)全國物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定物業(yè)管理規(guī)章制度體系和檔案管理。二、擬定的管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、綜合管理 設(shè)立專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合一體化管理； 設(shè)立固定辦公場所，管理人員佩戴明顯標(biāo)識(shí)，持證上崗； 實(shí)行酒店一

24、站式服務(wù)，設(shè)立24小時(shí)接待中心、24小時(shí)服務(wù)熱線電話； 協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作，簽訂規(guī)范的物業(yè)管理合同。管理單位責(zé)權(quán)利關(guān)系明確； 制定各類管理人員的崗位責(zé)任制、內(nèi)部管理運(yùn)作及考核制度，制定業(yè)主公約、住戶手冊和小區(qū)公眾管理規(guī)章制度及完善的管理工作流程； 檔案資料齊全，管理完善，分類合理，方便檢索； 配置計(jì)算機(jī)系統(tǒng)并能有效運(yùn)用。2、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) 房屋外觀完好、整潔，不妨礙市容和觀瞻。陽臺(tái)封閉統(tǒng)一有序。防盜網(wǎng)、外墻無銹跡，無安全隱患。室外廣告招牌、霓虹燈整潔、統(tǒng)一、美觀； 建立裝修管理制度，無違章裝修，無亂搭建、亂張貼懸掛等現(xiàn)象； 房屋本體公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道等無違章占用

25、； 堅(jiān)持房屋修繕制度、管理處值班制度，采取便民保修措施，建立回訪制度并做出回訪記錄； 房屋完好率達(dá)到100%，維修合格率達(dá)到100%。3、工作人員管理 人員培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄，制度落實(shí)到位； 有各類人員言行具體規(guī)范； 各類人員的從業(yè)資格符合相應(yīng)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)； 有各類人員業(yè)績和工作量化考核制度，考核記錄完善； 各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制、考核標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好，敬業(yè)精神強(qiáng)。4、商用網(wǎng)點(diǎn)管理與經(jīng)營服務(wù) 商鋪無違章裝修，無亂搭建、亂懸掛張貼現(xiàn)象，招牌整齊美觀，無破損污跡； 落實(shí)設(shè)施、設(shè)備的維修并采用相應(yīng)的安全措施； 排放油煙、噪音、等須符合環(huán)保規(guī)定，不存放有毒物質(zhì)； 開展多種經(jīng)營

26、，在收費(fèi)公開合理的前提下，提供更多的 有償服務(wù)項(xiàng)目。5、安全管理 針對(duì)物業(yè)的實(shí)際情況，我司將對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查和綜合分析，同時(shí)制訂出一些安全管理措施。以“人防”與“技防”相結(jié)合的安全管理原則，以安全、車輛、消防管理為主線，在現(xiàn)有先進(jìn)的安全、消防管理設(shè)施、設(shè)備的基礎(chǔ)上，配備訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍，利用現(xiàn)代化的管理手段，科學(xué)合理地組織日常管理，精心布置重大活動(dòng)的安全保衛(wèi)工作，迅速協(xié)助解決突發(fā)事件。（1）建立健全制度和檔案管理工作 建立健全各種治安管理制度，如：各種值班制度，外來人員出入樓宇內(nèi)的檢查登記制度，交接班檢查制度，定期檢查安全設(shè)施制度等； 建立用戶檔案，熟悉用戶情況，增加溝通了

27、解，有利于治安工作的開展； 從本質(zhì)看，保安工作也是一種服務(wù)工作，因此堅(jiān)持服務(wù)原則，體現(xiàn)新切感和人性化。（2）崗位要求 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，做到儀容、儀表端莊整潔，并做好其它各項(xiàng)上崗準(zhǔn)備工作； 嚴(yán)格崗位職責(zé)要求履行任務(wù)； 保持充足精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神； 建立崗位值班記錄本，對(duì)崗內(nèi)各種情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報(bào)及簽名。（3）安全監(jiān)控 安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時(shí)監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視小區(qū)內(nèi)外的安全狀況； 密切注意屏幕情況，如發(fā)現(xiàn)可疑情況，特別是重要出入口及要害部位，采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及時(shí)通知相應(yīng)的在崗人員進(jìn)行詢問和盤查，同時(shí)及時(shí)

28、向護(hù)管隊(duì)及相關(guān)部門報(bào)告，立即采取措施，進(jìn)行處理； 監(jiān)控人員嚴(yán)守秘密，不泄漏本物業(yè)任何信息和資料。（4）門衛(wèi)流動(dòng)崗 勤巡邏，勤思考，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其它閑雜人員及時(shí)疏散，阻止其進(jìn)入小區(qū)區(qū)域，影響正常的居住工作； 維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，并按規(guī)定停放，做到引導(dǎo)及 時(shí)，手勢規(guī)范，態(tài)度熱情； 按小區(qū)內(nèi)車輛、有證車輛及有關(guān)車輛管理放行或禁行； 遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與目的，放行時(shí)須手續(xù)完備，須有管理處開出的放行條。（5）巡視檢查 對(duì)所有巡視范圍，按巡更線路檢查，做好簽到記錄，并定時(shí)向消防監(jiān)控中心報(bào)崗，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大 問題實(shí)時(shí)通知隊(duì)長，并做好安全記錄，巡視中不出現(xiàn)安全盲

29、點(diǎn)，防止事故發(fā)生； 巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問：，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向班長匯報(bào)，并檢查消防設(shè)施及器材的完好性； 巡視時(shí)禮貌，儀態(tài)大方，認(rèn)真回答工作人員的查詢，實(shí)行文明服務(wù)； 接到治安、火警報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。（6）警示性標(biāo)識(shí)齊全小區(qū)警示性、公益性標(biāo)識(shí)齊全，在危及人身安全有明顯標(biāo)志和防范措施。6、車輛管理（1）停車場管理 建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位責(zé)任，并將管理制度、崗 位責(zé)任人姓名及照片、停車場負(fù)責(zé)人照片懸掛在停車場出入口明顯位置，將管理制度、智能化管理系統(tǒng)及全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點(diǎn)； 停車場管理員24小時(shí)值班，定時(shí)對(duì)車庫進(jìn)行全面巡視，查看車輛有無損壞

30、、漏水、漏油情況和車輛防護(hù)是否完好，是否有可疑人員在車場滯留等； 嚴(yán)格管理各種安全標(biāo)識(shí)和安全設(shè)施，保證行車安全，如限速器、轉(zhuǎn)彎凸鏡、限高牌、限速牌、道路指示牌、區(qū)域指示牌等； 停車場內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓。配合滅火器，由車管員負(fù)責(zé)管理使用，護(hù)管隊(duì)派人定期檢查。 （2）車輛停放管理 對(duì)進(jìn)入小區(qū) 的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行； 確保停車場內(nèi)停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管； 車庫停車合理，指揮規(guī)范，車輛停放整齊； 關(guān)注已停車輛，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場進(jìn)行處理； 車輛停放后，車主須鎖好門窗，帶走貴重物品，車管員沒有替司機(jī)保管物品的義務(wù)。（3）車輛管理員交接班管理 車

31、管員按時(shí)交接班，接班人員應(yīng)提前10分鐘到達(dá)崗位。 在接班人員未到達(dá)前，當(dāng)班人員不能離崗； 接班人員要詳細(xì)了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應(yīng)注意事項(xiàng)。 當(dāng)班人員向下一班移交值班記錄； 當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)情況要及時(shí)處理，不能移交給予下一班的事情要繼續(xù)在崗 處理完畢，接班人應(yīng)協(xié)助完成； 交班時(shí)應(yīng)將上一班移交的值班物品（如對(duì)講機(jī)等）及其它設(shè)備清點(diǎn)清楚，并在值班記錄上簽名。7、機(jī)電設(shè)備及公共設(shè)施的管理小區(qū)設(shè)備的運(yùn)行管理由使用部門負(fù)責(zé)，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)，其余基礎(chǔ)功能性系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理，運(yùn)行管理均嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)，據(jù)此設(shè)備設(shè)

32、施的日常巡視保養(yǎng)由責(zé)任單位負(fù)責(zé)。機(jī)電設(shè)備大修改造由工程部根據(jù)設(shè)備狀況進(jìn)出申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后報(bào)請(qǐng)市房管局及業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，落實(shí)專用基金的資金來源后，按照預(yù)定施工方案由工程部組織實(shí)施，竣工驗(yàn)收可由業(yè)主代表會(huì)同管理處共同進(jìn)行，工程情況應(yīng)作專項(xiàng)匯報(bào)。8、消防管理貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實(shí)行技防和人防相結(jié)合。以消防監(jiān)控中心為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。安全管理負(fù)責(zé)中心內(nèi)消防服務(wù)和日常保安工作，工程部負(fù)責(zé)消防設(shè)備管理，主任為物業(yè)的安全責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)消防管理工作，護(hù)管隊(duì)長為消防監(jiān)督員，消防監(jiān)督員每月對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施、器材巡視檢查一遍。護(hù)管員在日

33、常巡邏過程中如發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備、設(shè)施對(duì)消防存在安全隱患的，應(yīng)督促整改。管理處成員為義務(wù)消防員，平時(shí)接受消防技能和防火知識(shí)培訓(xùn)，參加消防演練，熟悉滅火作戰(zhàn)方案，火災(zāi)情況下迅速按預(yù)定方案投入滅火作戰(zhàn)。管理處還將每年在小區(qū)內(nèi)實(shí)施一次消防演習(xí)。 建立完善的消防管理制度，建立消防責(zé)任制； 消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)； 定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能； 發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，啟動(dòng)小區(qū)應(yīng)急處理程序，并由小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)協(xié)助消防人員疏散、救助人等；9、清潔衛(wèi)生管理（1） 清潔衛(wèi)生人員行為規(guī)范的管理 上班必須服裝統(tǒng)一，佩戴工作牌； 清潔垃圾時(shí)輕裝輕卸，不影響用戶工作與休息，上

34、下樓梯主動(dòng)禮讓用戶； 耐心聽取用戶及事務(wù)助理的建議和意見。（2）各功能區(qū)域清潔管理 建筑物外圍環(huán)境管理針對(duì)昆明市氣候特點(diǎn)和各種常見有害微生物的習(xí)性，采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認(rèn)等步驟進(jìn)行調(diào)查分析，定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過“清潔、改造、消殺、隔離”等步驟，使內(nèi)外環(huán)境改善，以防治有害生物的滋生與各種不同類型災(zāi)害的發(fā)生。綠地道路衛(wèi)生管理：為都市盛景營造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適、整潔干凈的“花園式”小區(qū)，某某物業(yè)公司在綠地道路衛(wèi)生管理上按照“六不”、“六凈”、“三化”、“三優(yōu)”工作要求實(shí)施管理。六不：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；六凈：路面凈、路沿凈、人

35、行道凈、雨水溝井凈、果皮箱凈；三化：凈化、綠化、美化；三優(yōu)：優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（3）外圍環(huán)境的管理 垃圾收集、處理實(shí)行全過程封閉式管理； 及時(shí)清理建筑物表面及內(nèi)部懸掛、堆放的雜物； 加強(qiáng)外圍環(huán)境清潔衛(wèi)生管理，確保外圍的環(huán)境衛(wèi)生。（4）樓宇內(nèi)部公共區(qū)域的清潔管理 充分利用業(yè)主工作時(shí)間進(jìn)行公共區(qū)域清潔工作，每天早晨在8時(shí)前完成公共部分的清潔，業(yè)主上、下班時(shí)，將保潔工作寓于“隱形服務(wù)”之中，實(shí)施“零干擾”工作方式； 定期清洗公共道路，護(hù)欄、墻面及車庫，平常保潔，保持這些區(qū)域的清潔衛(wèi)生。（5）清潔衛(wèi)生、消殺作業(yè)要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（見下表）位置序號(hào)清潔項(xiàng)目作業(yè)要求清潔標(biāo)準(zhǔn)建筑物外部每日每周

36、每月每季1道路清掃多次全面清潔1次干凈、無雜物、無污漬2公布欄宣傳欄擦抹1次清洗1次明亮光潔、無污漬3燈具清抹燈罩1次用不銹鋼油擦抹燈柱1次干凈光亮4綠化帶清理多次無雜物5欄桿清抹1次用清潔劑清抹1次干凈、無污漬6溝渠、雨、污水井及井蓋清理1次全面清理1次確保通暢、無異物、異味7化糞池每年清掏1次確保排污通暢、周圍無異味8車庫、崗?fù)で鍜呋蚯迥?次沖洗1次用清潔劑清抹1次干凈、無污漬建筑物內(nèi)部1地面、墻面清拖2次地面清抹1次墻面清洗打蠟1次光滑明亮、無雜物、無污漬、無水漬2送風(fēng)口排煙風(fēng)口清抹1次用清潔劑清抹1次干凈、無塵3燈飾清掃2次地面清抹1次扶手清洗2次清抹1次干凈、無蜘蛛網(wǎng)、無灰塵4門窗清

37、抹1次用清潔劑清抹1次干凈、無污漬5樓梯清抹2次干凈、無污漬6消防設(shè)施用清潔劑清抹1次干凈明亮、無污漬7垃圾桶用清潔劑清抹1次干凈、無雜物、無灰塵8管道井清掃2次干凈、無蜘蛛網(wǎng)9管道設(shè)備清拖2次除塵1次無灰塵10公共衛(wèi)生間沖洗若干次用清潔劑清抹1次干凈、無臭、無污水（6）督導(dǎo)方法 實(shí)行定人分片包干責(zé)任區(qū)的管理方法； 事務(wù)助理按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行巡視檢查不少于1次/天； 主任不定期抽查2次/周。（7）垃圾分流 對(duì)用戶垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化、進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個(gè)回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。 垃圾收集袋裝化：用戶垃圾的收集，統(tǒng)一采用管理處提供的垃圾袋進(jìn)行

38、袋裝并投遞至指定的垃圾桶。垃圾分類收集，分可回收、不可回收和有毒有害類進(jìn)行收集，特別是現(xiàn)代生活過程中產(chǎn)生的電池、筆、墨盒等的處理，合理節(jié)約資源。 垃圾處理無害化：再次分檢后出現(xiàn)的有毒有害垃圾可統(tǒng)一交給政府專業(yè)部門（廢物處理站）集中處理，無害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出小區(qū)。第四部分 一、項(xiàng)目管理要求：我司將根據(jù)項(xiàng)目方提供的資料，針對(duì)項(xiàng)目整體配套建設(shè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)狀況，極盡我司管理現(xiàn)代高尚物業(yè)水平之能事，充分體現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理工作的內(nèi)涵與當(dāng)?shù)匾话阄飿I(yè)所開展的物業(yè)管理體現(xiàn)出質(zhì)的差異。我們在為項(xiàng)目制定服務(wù)內(nèi)容時(shí)，將密切結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，并嚴(yán)格按照高品質(zhì)服務(wù)工作的要求及規(guī)范，制定高起點(diǎn)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及管

39、理制度。務(wù)求以我們專業(yè)的管理手段、豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，為未來本項(xiàng)目創(chuàng)造高雅、清新、潔凈、舒適的環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、高效、熱情、周到的服務(wù)。1、保持和提高物業(yè)的完好度。通過加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理和服務(wù)，防止使用不當(dāng)損壞物業(yè)，提高物業(yè)的使用壽命，使樓宇持續(xù)保值；2、創(chuàng)造良好優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境和辦公環(huán)境。統(tǒng)籌安排物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，提供一個(gè)良好精神文明環(huán)境和高尚的生活環(huán)境，以保障全體業(yè)主的共同利益；3、維護(hù)業(yè)主/住戶的權(quán)益。業(yè)主置業(yè)不但為了保值、増值，還需享受良好服務(wù)，對(duì)物業(yè)提供專業(yè)的管理，提供多項(xiàng)服務(wù)，以維護(hù)業(yè)主的整體利益； 4、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理。不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，

40、維護(hù)和提高建設(shè)單位和本項(xiàng)目的社會(huì)聲譽(yù)，創(chuàng)造物業(yè)品牌；以良好的售后服務(wù)建立本項(xiàng)目品牌形象。努力爭創(chuàng)省優(yōu)、國優(yōu)榮譽(yù)及ISO9001：2000國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證，賦予本項(xiàng)目無形資產(chǎn)，回饋業(yè)主和建設(shè)單位，以促使優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開發(fā)和管理處于良性循環(huán)，提高業(yè)主的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境，創(chuàng)造良性的企業(yè)效益和社會(huì)效益。二、期望目標(biāo)為：1、通過真誠合作強(qiáng)力打造品牌。 “某某物業(yè)”將充分利用公司充沛的資源，通過熱忱而專業(yè)的管理服務(wù)，充分展示“某某物業(yè)”服務(wù)之精髓，為“某某物業(yè)”在昆明打造精良的管理品牌； “某某物業(yè)”一貫秉承傳統(tǒng)職業(yè)精神、優(yōu)良管理理念，在實(shí)施物業(yè)管理過程中將遵循物業(yè)管理運(yùn)作的客觀規(guī)律，及時(shí)把握行業(yè)的發(fā)展趨勢

41、、結(jié)合項(xiàng)目的廣泛需求，從而可以順利推進(jìn)“某某物業(yè)”先進(jìn)的管理模式，把某某物業(yè)中多元化管理服務(wù)引入到各項(xiàng)目細(xì)致的服務(wù)之中，從而贏取良好的口碑及信譽(yù)； 希望通過“某某物業(yè)”的管理，來配合項(xiàng)目之建設(shè)氣魄。全方位給予項(xiàng)目提供可享用資源，同時(shí)提供全天候的專屬全職物業(yè)服務(wù)，以期為項(xiàng)目提供功能完善的全程服務(wù)，塑造優(yōu)秀服務(wù)品牌和良好社會(huì)公益形象。2、通過提供專業(yè)保障服務(wù)使項(xiàng)目將獲取長遠(yuǎn)利益 展示通過“某某物業(yè)”的服務(wù)理念，充分發(fā)揮雄厚的人力資源與技術(shù)力量資源的巨大作用，注意有效的溝通，坦誠的交流，真誠地提供專業(yè)服務(wù)體現(xiàn)，保障專業(yè)效果，為項(xiàng)目的長期營運(yùn)做出貢獻(xiàn)，以期實(shí)現(xiàn)其更廣泛的社會(huì)價(jià)值。3、長遠(yuǎn)承擔(dān)項(xiàng)目的管理

42、職責(zé) 注重合作的績效性，更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜合效益， 力避急功近利、華而不實(shí)的短期行為，既有階段計(jì)劃，更有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，以承擔(dān)全方位管理職責(zé)及贏取項(xiàng)目的社會(huì)認(rèn)同為己任。三、管理目標(biāo)及服務(wù)承諾1、總體目標(biāo)在合約時(shí)間內(nèi)把項(xiàng)目管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅項(xiàng)目。根據(jù)國家、省、市優(yōu)秀物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目達(dá) 到硬件指標(biāo)后，承諾：項(xiàng)目所有建筑物及配套設(shè)施完善，全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)達(dá)到如下目標(biāo)：項(xiàng)目全面入伙后1年內(nèi)達(dá)到昆明市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。2、分項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo) 物業(yè)中心的管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量保證活動(dòng)是建立在以“預(yù)防為主”的基礎(chǔ)之上

43、，任何一項(xiàng)管理與服務(wù)工作都應(yīng)與中心管理要求相一致。我公司嚴(yán)格按照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行以達(dá)到公司既定質(zhì)量目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)實(shí)施措施1房屋完好率98%指定維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的房屋維修檢查，建檔記錄，確保房屋完好、整潔，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。2房屋零修及時(shí)率99%建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修3維修工程質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程技術(shù)部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回記確保功效4綠化完好率90%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由管理中心物業(yè)助理監(jiān)督執(zhí)行，以確保大樓公共綠化綠地?zé)o破壞、無踐踏、無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。5保潔、保潔率99%指定專職