武漢市東西湖區(qū)吳家山周邊商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

1、吳家山周邊商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 一、吳家山周邊商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀吳家山目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于東吳大道三秀路至臨空港大道南側(cè)、三秀路吳祁路至吳中街東側(cè)，共有六個(gè)項(xiàng)目。分別是東西湖中心廣場(chǎng)、西湖廣場(chǎng)、北冰洋城市廣場(chǎng)、海林廣場(chǎng)、東順擎天和怡華逸天地。除北冰洋城市廣場(chǎng)是純商業(yè)項(xiàng)目，其他五個(gè)項(xiàng)目都是住宅+底商的小型城市綜合體?，F(xiàn)階段開(kāi)始營(yíng)業(yè)的只有北冰洋城市廣場(chǎng)，正在銷(xiāo)售的有東西湖中心廣場(chǎng)和海林廣場(chǎng)，其余三個(gè)項(xiàng)目均未開(kāi)盤(pán)。吳家山周邊的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要位于革新大道六順路至七雄路南側(cè)的盛世華中茶城。通過(guò)本次調(diào)研了解，該項(xiàng)目已經(jīng)不對(duì)外銷(xiāo)售并由開(kāi)發(fā)商自營(yíng)，但經(jīng)營(yíng)品類(lèi)和開(kāi)業(yè)時(shí)間都不確定。二、吳家山已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況

2、1、北冰洋城市廣場(chǎng)位于東吳大道與四明路交匯處，項(xiàng)目總占地9千平方米，總建筑面4.3萬(wàn)平方米，地下2層，地上9層，單層面積4千平方米左右。該項(xiàng)目于2012年12月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，目前在清盤(pán)中，只剩一樓面積200-300平米臨街鋪面未售出，售價(jià)為4.8萬(wàn)元/平方米。返租政策：售后返租十年，前三年一次性返還，前五年返租率7%，后五年返租率7.5%。2、東西湖中心廣場(chǎng)位于東吳大道和臨空港大道交匯處，項(xiàng)目占地面積16701平方米，建筑面積128784平方米，商業(yè)面積3.7萬(wàn)平方米。商業(yè)部分共三層，單層面積在12000平方米左右，公攤40%。目前只一樓對(duì)外銷(xiāo)售，二、三層只租不售。一樓在售面積區(qū)間：20-200平

3、方米，內(nèi)街銷(xiāo)售價(jià)格6.6萬(wàn)元/平方米，外街銷(xiāo)售價(jià)格8萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目于2014年1月開(kāi)盤(pán)，至調(diào)研時(shí)間為止，還有大量商鋪未售出，銷(xiāo)售狀況較差。返租政策：包租三年，三年一次性返還總房款的20%。3、海林廣場(chǎng)位于東吳大道以南、三秀路以西，項(xiàng)目占地面積29483平方米，建筑面積228162平方米，商業(yè)面積6萬(wàn)平方米。商業(yè)部分共四層，地上三層、地下一層，單層面積1.5萬(wàn)平方米左右，公攤47%。目前只剩一樓少量商鋪對(duì)外銷(xiāo)售，二、三層只租不售，負(fù)1樓已售完。一樓在售面積區(qū)間：10-200平方米，折扣前銷(xiāo)售價(jià)格5.7萬(wàn)元/平方米，折扣后銷(xiāo)售價(jià)格4.2萬(wàn)元/平方米。因?yàn)槎龑哟_定由家樂(lè)福入駐，所以其他樓層鋪

4、面銷(xiāo)售情況較好，目前只有少量大面積商鋪在售。返租政策：包租8年，前三年一次性返還、1-3年返租6.5%、4-5年返租7%、6-8年返租7.5%。（詳細(xì)優(yōu)惠數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附件）三、研究分析1、商業(yè)地產(chǎn)返租銷(xiāo)售常態(tài)化上述產(chǎn)品均為一站式購(gòu)物的額城市綜合體，同質(zhì)化嚴(yán)重；同時(shí)段內(nèi)集中投放體量大，市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)消費(fèi)能力有限；區(qū)位差別小，價(jià)格差距大。這些問(wèn)題都給開(kāi)發(fā)商增加銷(xiāo)售壓力，也無(wú)形中提升了投資者投資的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商為了減小投資者投資風(fēng)險(xiǎn)，從而快速提升商鋪去化率，都采用了售后返租的銷(xiāo)售模式，只是根據(jù)項(xiàng)目自身的情況差異選擇返租的年限不同。2、商業(yè)地產(chǎn)投資門(mén)檻高，銷(xiāo)售人群上移吳家山目前在售的三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，售價(jià)都在4萬(wàn)

5、元/平方米以上，但銷(xiāo)售面積區(qū)間最小也在20平方米以上。以20平方米的商鋪為例，總價(jià)也在80萬(wàn)以上，首付40萬(wàn)以上。此價(jià)位與吳家山最貴的一套100平米商品房總價(jià)相差不大，但商品房的首付只要30%，計(jì)24萬(wàn)。雖然商鋪的投資回報(bào)率肯定高于商品房，但是商鋪偏大的銷(xiāo)售面積使得總價(jià)太高，最低也要100萬(wàn)左右，一般也在是200萬(wàn)左右。總價(jià)偏高，其首付必然水漲船高。這樣就無(wú)形提高了銷(xiāo)售門(mén)檻，限制了銷(xiāo)售人群，不利于商鋪的有效去化，從而影響項(xiàng)目的資金快速回籠。3、吳家山投資向外發(fā)展由于吳家山商業(yè)項(xiàng)目有限，并且價(jià)格偏高，使得部分投資者把眼光投向了其他地方：孝感市、漢川市等。據(jù)了解，孝感市可能是東山頭建材大世界項(xiàng)目，漢川市可能是歐亞達(dá)城中央。市場(chǎng)研究部二零一四年十二月二十五日附件吳家山周邊商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱(chēng)在售區(qū)域在售樓層商鋪面積（m2）公攤商鋪表價(jià)（元/m2）優(yōu)惠折扣是否返租返租比例返租年限合同價(jià)格（元/m2）中心廣場(chǎng)商業(yè)1樓20-20040%66000無(wú)一次扣除20% 5年可回購(gòu)352800海林廣場(chǎng)商業(yè)1樓10-20047%570302萬(wàn)抵5萬(wàn) 貸款9.5折 優(yōu)惠9.9折 尾鋪9.9折前三年一次扣除1-3