租賃合同要點(diǎn)分析

1、租賃合同要點(diǎn)分析租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、 收益，承租人支付租金的 合同。在當(dāng)事人中，提供租賃物的使用或收益權(quán)的一方為出租人； 對(duì)租賃物有使 用或收益權(quán)的一方為承租人。、租賃合同的特征合同法 第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、 收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四條租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起 不得超過(guò)二十年。 租賃合同具有以下特征：1 1、租賃合同屬于移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同、諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同、 有名合同。2 2、租賃期限6 6個(gè)月以上的租賃合同為要式

2、合同。租賃期限 6 6個(gè)月以上的， 應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃合同。3 3、具有非永續(xù)性。租賃合同的期限過(guò)長(zhǎng)，將使出租人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利被虛置。合同法214214條規(guī)定，一個(gè)租賃合同的租賃期限不得超過(guò) 2020年，超過(guò)2020年的, 超過(guò)部分無(wú)效（即：縮短為2020年）。二、不定期租賃合同合同法 第二百一十五條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。 當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。 第二百三十二條 當(dāng)事人對(duì)租賃期 限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六一條的規(guī)定仍不能確定的， 視為不 定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通 知承租人

3、。第二百三十六條 租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi) 有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。（一）概念定期租賃合同指合同約定有明確期限的租賃合同。 不定期租賃合同，指未約 定租賃期限的租賃合同（二）不定期租賃合同包括三種情形1 1、沒(méi)有約定租賃期限的；2 2、租賃期限6 6個(gè)月以上的租賃合同未采用書(shū)面形式的；3 3、租賃期限屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的。注意：不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人均享有任意解除權(quán)：1 1、出租人和承租人均有權(quán)隨時(shí)解除合同；2 2、出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。三、買(mǎi)賣(mài)不破租賃合同法第二百二十九條 租賃物在租賃期間

4、發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響 租賃合同的效力。城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的， 人民法院應(yīng)予支持。但租賃 房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：一是房屋在出租前已設(shè)立抵押 權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的； 二是房屋在出租前已被人民法院 依法查封的。物權(quán)法第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的， 原租賃關(guān)系 不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登 記的抵押權(quán)。（一） 概念買(mǎi)賣(mài)不破租賃，又稱(chēng)所有權(quán)變動(dòng)不破租賃，指在租賃期間，租賃物的所有權(quán) 發(fā)生變動(dòng)，由新所有權(quán)人法定承受該租賃合同

5、。 所謂法定承受，指原租賃合同的 權(quán)利義務(wù)內(nèi)容（租金、期限等）維持不變，什么也不需要做，自動(dòng)將承租人變更 為新的所有權(quán)人。不動(dòng)產(chǎn)租賃合同與動(dòng)產(chǎn)租賃合同均適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。（二） 買(mǎi)賣(mài)不破租賃的構(gòu)成要件1 1、租賃合同有效2 2、 租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)、互易、贈(zèng)與、投資、繼承、遺贈(zèng)、 企業(yè)合并等原因發(fā)生變動(dòng)。（三） 買(mǎi)賣(mài)不破租賃的例外情形在下列三種情形，不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則：1 1、租賃物被沒(méi)收、征收的；2 2、先抵押后出租，抵押權(quán)已經(jīng)登記的。3 3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。須注意：先出租后抵押，或者先抵押后出租但抵押權(quán)未登記的，仍適用買(mǎi)賣(mài) 不破租賃規(guī)則。還須注意：先抵

6、押后出租，抵押權(quán)已經(jīng)登記的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致 所有權(quán)變動(dòng)的，只是不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃，但房屋承租人依然享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。四、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)合同法第二百三十條 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理 期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第二十一條出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限 內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān) 賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合 同無(wú)效的，人民法院不予支持。第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài) 租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件

7、優(yōu)先 購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十三條出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5 5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承 租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房 屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；出租人將房屋出賣(mài)給 近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫 子女的；出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；第三 人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。（一） 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用范圍：1 1、僅適用于房屋租賃合同（其他租賃合同的承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）。2 2、在租賃期間，

8、出租人出賣(mài)（這就排除了繼承、贈(zèng)與的情形）房屋、拍賣(mài) 房屋、與將房屋抵押的情形。（二） 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)容：1 1、出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)提前1515天通知承租人（城鎮(zhèn)房屋租賃合同 解釋第2424條）；2 2、拍賣(mài)的，應(yīng)提前5 5天通知承租人（城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第2323條）。3 3、承租人在同等條件享有優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。所謂，同等條件，指 出租人在價(jià)款、付款方式、擔(dān)保狀況等均與第三人相同。（三）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的排除情形在下列四種情形，房屋承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：1 1、房屋共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的（包括按份共有人依照物權(quán)法第 101101條、 共同共有人依照民通意見(jiàn)第 929

9、2條行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）。2 2、出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父 母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。3 3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在 1515日內(nèi)為明確表示購(gòu)買(mǎi)的。4 4、第三人不知房屋已經(jīng)出租而善意購(gòu)買(mǎi)房屋，且已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的。 （城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第 2424條）。五、轉(zhuǎn)租合同法第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第 三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效， 第三人對(duì)租賃 物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，

10、歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租 給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分 的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解 除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持；因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案 件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金 以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承 租

11、人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)支付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承 租人追償。第十八條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求 負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。（一）合法轉(zhuǎn)租1 1、合法轉(zhuǎn)租的概念轉(zhuǎn)租，指承租人在維持與出租人間租賃合同的同時(shí)， 將租賃物的全部或者一 部分出租給第三人（次承租人）使用收益，第三人向承租人（轉(zhuǎn)租人）支付租金 的行為。合法轉(zhuǎn)租，指經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同。注意以下三點(diǎn)：須經(jīng)出租人同意。 出租人同意的意思表示，可明作出，也可默示作出；可事前同意，也可事后同意 （即追認(rèn)）；既可以向承租人表示，也可以向第三人表示。出租人同意轉(zhuǎn)租

12、的 推定。城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第 1616條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租 人轉(zhuǎn)租，但在6 6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為同意轉(zhuǎn)租。該轉(zhuǎn)租合同有效。出租 人不得再行主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效或者主張解除租賃合同。 超期轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同 意的，超期部分的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第1515條規(guī)定，在合法轉(zhuǎn)租中，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限且未經(jīng)出租人同意的，超期部分的租賃合同無(wú)效。（二）非法轉(zhuǎn)租1 1、 非法轉(zhuǎn)租的概念。指未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同。非法轉(zhuǎn)租也是考試的 中斷，須掌握以下內(nèi)容。2 2、 非法轉(zhuǎn)租的，次租賃合同無(wú)效。城鎮(zhèn)房屋租賃合同第 1616條沒(méi)有采 納通說(shuō)見(jiàn)解，規(guī)定非法轉(zhuǎn)租房屋租賃合同的，次租賃合同無(wú)效。但該條同時(shí)采 用了折衷處理，非法轉(zhuǎn)租的，若出租人自知道之日起6 6個(gè)月沒(méi)有表示異議，推定 其同意轉(zhuǎn)租，非法轉(zhuǎn)租就轉(zhuǎn)化為合法轉(zhuǎn)租。3 3、 非法轉(zhuǎn)租之租金的不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。租賃期間，承租人非法轉(zhuǎn)租取 得的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。出租人解除租賃合同后，承租人繼續(xù)出租取得的租金 構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。法律依?jù)是合同法第 225225條。原因是，只要出租人與承租人 之間存在合法的租賃關(guān)系，承租人對(duì)租賃物即享有收益的權(quán)能。4 4、返還原物請(qǐng)求權(quán)。在非法轉(zhuǎn)租中，次承