商圈調(diào)查與選址

1、商圈調(diào)查與選店一、商圈調(diào)查的目的做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè) 商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來(lái)店鋪位置的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)，購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣等。2、確定未來(lái)店鋪的消費(fèi)檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。3、分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。4、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開(kāi)店鋪的數(shù)量。5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括：A、道路設(shè)施不便。B、人口擁擠。C、交通過(guò)度擁塞。6、法規(guī)方面，應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市 規(guī)劃一條街，如果初期誤入，將來(lái)的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。7、

2、其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、 供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、將來(lái)開(kāi)連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物 品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍確定店鋪意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開(kāi)店三、商圈調(diào)查部門(mén)的工作職責(zé)尋店和確定商圈是一門(mén)學(xué)問(wèn)，應(yīng)該有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期可能是專門(mén)的人員，形 成規(guī)范的流程。1、商圈情報(bào)之主動(dòng)收集，對(duì)所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時(shí)了解，預(yù)計(jì)未來(lái)地區(qū)或 者城市的商圈重點(diǎn)。2、商圈資料之建立，不斷修正。3、商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。4、未來(lái)整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略。5、商圈地點(diǎn)選擇、開(kāi)店技巧制度之建立及教導(dǎo)。6、

3、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。7、租金行情之分析了解和呈報(bào)。8、競(jìng)爭(zhēng)廠商店鋪開(kāi)店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。9、經(jīng)營(yíng)店鋪的評(píng)審作業(yè)規(guī)劃與推動(dòng)。10、和房東之租店談判。11、與法務(wù)訂定租店合同。12、執(zhí)行開(kāi)店管理及制度。13、不良店之遷移和淘汰。14、其它有關(guān)的開(kāi)店事項(xiàng)。簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)，人口與購(gòu)買(mǎi)力分析有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶 藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：1、常住人口數(shù)2、家庭及構(gòu)成3、人口密度4、教育程度5、從事行業(yè)6、自然增加率7、社會(huì)增加率8、家庭人均收人9、白天流動(dòng)人口數(shù)10、年齡構(gòu)成11、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下：1家庭

4、人口及收入水平家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、 收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。 如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。 家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家 庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭（有一個(gè)獨(dú)生子女），則 其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比 如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買(mǎi)保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭 則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。2人口密度一個(gè)

5、地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口 密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上 學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之 內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)， 應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度 低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。3客流量一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。

6、人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：(1)各站上下車乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。(2)上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。(3)上下車乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì) 減少。(4)根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：(1)居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。(2)日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚 集地區(qū)。(3)火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集 之處。(4)體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。

7、4購(gòu)買(mǎi)力商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水 平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊 某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽 取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約 占50，5001000元的占 20，10001500元的占20，人均月收入500元以下的 10；人均月收入2000元以上的約占10。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭， 屬于中等收入水平。在選擇戶外店鋪的立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高， 可支配收入較多者居住區(qū)

8、域作為優(yōu)先選址為佳。四、商圈的定義商圈(trade area )是指一家零售商店的顧客所來(lái)自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：1主要商圈(primary trading area) ：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客 數(shù)的 5570%。2次要商圈(secondary trading area) ：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧 客數(shù)的1525%。3邊緣商圈(fringe trading area) ：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余 的顧客所構(gòu)成區(qū)域。注：商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或 地形式來(lái)為商圈推算。五、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式A

9、、商圈范圍劃分確定商圈的實(shí)際位置會(huì)有以下各情況限制, 設(shè)立不同商圈范圍的劃分點(diǎn)：1.商圈范圍A.集中型商圈，主要商圈半徑在1000米以內(nèi)，次要商圈半徑在1000米2000米 之間，邊緣商圈在2000米以外。B.分散型商圈，主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。2.馬路之分界，凡超過(guò)40 米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、 主要干道。3.鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔, 使人們交通受阻而劃分成兩 個(gè)不同商圈。4.高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不 同商圈。5.安全島之阻隔， 因安全島阻隔，

10、使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。6.大水溝，因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。7.單行道，因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。8.人潮走向，由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立 商圈。B 、商圈之界定方法Compass 法則 是從各家競(jìng)爭(zhēng)店鋪規(guī)模power開(kāi)始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)， 設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測(cè)量利用車子的里程表便 可簡(jiǎn)單的測(cè)出，大家就坐上出租車跑跑看。接著來(lái)說(shuō)說(shuō)商圈的界定, 上面提到了Compass法 則是從各家競(jìng)爭(zhēng)店鋪規(guī)模 power開(kāi)始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列

11、所 示。路程距離的測(cè)量利用出租車的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出。又提到了商圈的境界點(diǎn)的計(jì) 算公式。下面來(lái)舉例說(shuō)明,我們準(zhǔn)備開(kāi)的店鋪, 稱為計(jì)劃店,在計(jì)劃店的附近已經(jīng)存在了 兩家戶外用品店,A 店距離計(jì)劃店1,000米,店鋪的面積為60平;B店距離計(jì)劃店600米, 店鋪的面積為20平。這里得說(shuō)明Compass法 則 的限制：1. 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。2. 顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧 客對(duì)此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。并不能完全按照計(jì)算數(shù)字來(lái)核定結(jié)果, 到時(shí)候老錢(qián)可承擔(dān)不起。C、繪制簡(jiǎn)圖這個(gè)時(shí)候開(kāi)始動(dòng)手了。1、集中

12、型商圈為周邊5000米簡(jiǎn)圖，分散型商圈為周邊1000米簡(jiǎn)圖2、標(biāo)出重要建筑物及樓別(金融大樓，辦公大樓)3、著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征(戲院、百貨公司)4、人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所(超級(jí)市場(chǎng), 娛樂(lè)區(qū)之同等類)5、可與自己的計(jì)劃戶外店有互補(bǔ)作用之門(mén)店7 、政府重要之行政中心8、車站、加油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特定族群會(huì)集場(chǎng)所9、標(biāo)出街道之行進(jìn)方向(單行道方向), 不要簡(jiǎn)單只是車道.10、標(biāo)出未來(lái)促銷活動(dòng)發(fā)DM的可行地點(diǎn)D.抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定1. 抽樣點(diǎn)之選擇(1)辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)(未來(lái)適合設(shè)店之地點(diǎn))(2)人潮走向匯集地點(diǎn)(3)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)

13、(4)可能形成未來(lái)的商店群之地段(5)預(yù)定三四個(gè)抽樣點(diǎn)(6)其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店2. 發(fā) DM點(diǎn)之選擇(1)主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)(2)次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)(3)區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段E 、商圈特征：1、商店特色及分布情況(1)建筑型態(tài)a 、于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度b 、新建筑樓與舊式建筑之分布c 、目前之改建情況d 、 一三年內(nèi)可能改建之趨式，中國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)入高速期，一定要放長(zhǎng)眼 光。(2)行業(yè)型態(tài)a 、于主要商業(yè)街、干道之行業(yè)類型b 、以何產(chǎn)品為主，販賣(mài)產(chǎn)品的定位檔次(3)分布家數(shù)a 、以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對(duì)象b 、主要道路之商店分布明細(xì)a 、將商店

14、分門(mén)別類記錄b. 并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表C 、于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)D 、商店匯集地帶之概述E 、以商店(輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店)正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖(4)地點(diǎn)類型A 、孤立店B 、未規(guī)劃商業(yè)區(qū)C 、規(guī)劃購(gòu)物中心2.住宅特色(集中型商圈可不用調(diào)查)(1)建物型態(tài)A 、實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)a 、建筑高度，樓數(shù)b 、建筑型式為新式或舊式c 、分布區(qū)域B 、目前之改建情況C 、一三年內(nèi)可能改建之趨式（2）分布情況A 、實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況B 、將該商圈分為a 、商店區(qū)，以（甲）為代碼b 、辨公區(qū)（甲）為代碼c 、新式住宅區(qū)以（乙）為代碼d 、舊式住宅區(qū)以（乙

15、）為代碼e 、文教區(qū)，以（丙）為代碼C 、于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈D 、并于圖上注明建筑物之樓別3 、集會(huì)場(chǎng)所（1）場(chǎng)所類型A. 本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類型a 、商店（肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司）b 、戲院c 、政府之行政機(jī)關(guān)d 、展覽會(huì)場(chǎng)e 、學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園f 、補(bǔ)習(xí)班g 、表演、競(jìng)技，比賽場(chǎng)所h 、菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)i、證券公司B. 聚集人口類型a 、青少年b 、上班族c 、特定行業(yè)人士d 、家庭主婦(2)動(dòng)線A 、人潮匯集流動(dòng)之路線B 、人潮匯集流動(dòng)之主要方向4、競(jìng)爭(zhēng)者分析了解既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小、所有競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)弱勢(shì)評(píng)估、短期及長(zhǎng)期的展望、 飽和的程度。(1)賣(mài)場(chǎng)氣氛，本區(qū)內(nèi)對(duì)

16、本企業(yè)較有影響性之競(jìng)爭(zhēng)店，其賣(mài)場(chǎng)氣氛、購(gòu)物環(huán)境、 服務(wù)態(tài)度(2)來(lái)客數(shù)，該競(jìng)爭(zhēng)店每日之成交客戶數(shù)(3)平均消費(fèi)額：A 、了解該店之各類客數(shù)與消費(fèi)金額比例B 、根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格C 、加總后求其平均值即為平均消費(fèi)額(4)營(yíng)業(yè)額： 來(lái)客數(shù)平均消費(fèi)額每日營(yíng)業(yè)額 每日營(yíng)業(yè)額每月工作天數(shù)每月?tīng)I(yíng)業(yè)額5.商店組合商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，見(jiàn)附件表格一。例如：(1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。F 、人潮狀況(實(shí)地抽樣方式)1、主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮狀況A 、將一周之時(shí)間區(qū)分為段a 、周一周五b 、周六、

17、周日、國(guó)定假日B 、以 AM7 PM12點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段。C 、以 15分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過(guò)人數(shù)、摩托車、汽車、助動(dòng)車、腳踏車。D 、抽樣時(shí)將女性人潮分為15-24歲，25-35歲，34-45歲，45 歲以上見(jiàn)附件表格 四。E 、將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù) 例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為Y，將Y8 Z，則為其可能之人口流動(dòng) 數(shù)。F 、將其數(shù)字依時(shí)段填入(人潮流動(dòng)抽樣表)G 、將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示(人潮分布圖)2、人口、住家戶數(shù)推算(集中型商圈可不用調(diào)查)(1)固定住家a 、該商圈建筑物來(lái)推算當(dāng)?shù)刈〖覒魯?shù)b 、以戶數(shù)3 得當(dāng)?shù)仡A(yù)估

18、人口數(shù)c 、將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來(lái)流動(dòng)人數(shù)(2)辦公戶數(shù)a 、計(jì)算該區(qū)之公司家數(shù)b 、該區(qū)公司家數(shù)(1020 人)該區(qū)辦公人口 c 、該區(qū)辦公人口即為該區(qū)之半固定人口3、交通狀況(1)公車之往返方向A 、經(jīng)過(guò)該商圈公車之起站與經(jīng)過(guò)路線B 、經(jīng)蒙倘抵惺宦廢哂脛盞閼荊(2)下車后之走向A 、為轉(zhuǎn)車之目的行經(jīng)之路線B 、為休閑、購(gòu)物之目的行經(jīng)之路線C 、為回家之目的行經(jīng)之路線(3)未來(lái)交通運(yùn)輸系統(tǒng)之影響A 、捷運(yùn)系統(tǒng)之出入口，可能帶動(dòng)之人潮B 、重要道路可能拓寬辟建，帶動(dòng)之人潮(4)該商圈能停車之場(chǎng)所G.、消費(fèi)特征與人口特征，以女性為例1、該區(qū)住戶人口女性所得(A)、高所得，達(dá)平均國(guó)

19、民所得4 倍以上所占比率(B)、中上所得、達(dá)平均國(guó)民所得2 倍以上所占比率2. 該區(qū)往來(lái)、居住人口女性之消費(fèi)習(xí)慣(A) 、對(duì)便利性、服務(wù)品質(zhì)及門(mén)店氣份之訴求概況(B) 、習(xí)慣消費(fèi)(C)、性別分配情形(D)、教育程度分配表與圖(E)、職業(yè)分配表與圖3 、外來(lái)流動(dòng)人口女性之消費(fèi)習(xí)慣、特征A)、年齡分布情況B)、消費(fèi)之種類C)、收入所得的高低H.商圈類型1 、集中型商圈a 、商圈內(nèi)流動(dòng)人口多( 每分鐘約 3040位以上)b 、商圈內(nèi)住宅人口( 約 24000以上)c 、區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集d 、商店集中且范圍大e 、與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店多，且規(guī)模大( 大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司) f 、交通頻繁，車輛流量大g 、商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住2. 分散型商圈a 、商圈內(nèi)流動(dòng)人口少b 、商圈內(nèi)腹地分散c 、區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度樓以下 d 、商店分散且范圍小e 、與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店少，且規(guī)模小f 、交通不頻繁，車輛流量少g 、商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住I 、預(yù)估收入、支出與可能凈利1 、以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查(1) 與目前承租人洽詢(2)與所有人洽詢2、預(yù)估每次消費(fèi)金額(1) 先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開(kāi)何類型之店(2) 本連鎖店依商圈類別所劃分之市場(chǎng)定位3、每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估(1) 了解